房多多大数据研究院2019年全国楼市半年报

乐居深圳 04-26 15:34

五、市场展望

1）买方地位的崛起

房多多大数据研究院监测数据显示，2019年上半年，全国百城新房与二手房倒挂比例由最高点-3.76%降至-1.42%,新房与二手房的价差逐步消失，这导致“万人抢房”的情况很难再出现，二手房业主的强势地位开始走向衰落。

卖方地位的下降，带来了买方地位的崛起，使得市场刚性购房需求可以持续看房，以寻求满意的居所。

2）房企经营的三个分化

国家统计数据显示，2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速回落0.3%；其中住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%，投资总额为45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5%。投资增速的回落表明，市场的变化正在重塑房企竞争格局，开发商的经营理念正在发生分化。

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“三稳”基调下的“一城一策”，使得市场预期出现了明显的分化。购房者由前期的一致看好或一致看空，开始转为多 空共存。随之而来的是，二手房客户更倾向于持币观望，有高性价比的房子再入手，其购房周期因此而不断延长。

此外，在二手4主宅挂牌均价上，北京、南京、广州、深圳等4个城市的均呈下降趋势，其中深圳半年跌幅为1.13%，广州下跌3.16%、南京下跌4.88%，北京跌幅高达6.00%。

市场预期趋冷将带来三个显著的变化：一是购房者选择面变广，观望心态増强，二是业主心理预期将有所松动，卖方市场的强势态度将被削弱，三是楼市投资属性减弱，投资者对入市的考虑将更为慎重。

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四、三稳基调下的因城施策

随着“长效机制”的深化，“一城一策”的全面实施，2019年楼市调控政策正全面步入深水区。从全局来看，上半年调控力度未明显减弱。在“稳地价、稳房价、稳预期的大基调下，地方政府一方面继续坚决地抑制房地产市场非刚性居住需求，另一方面则依据市场变化适当调整调控方向以及力度。

截至6月底全国房地产调控政策高达251次，从限贷、限购、土地效应、市场多方面进行调节。以此同时，北上广深等一线城市，以及东莞、珠海等二三线城市对楼市调控进行离任适当的放松。其中东莞二手房交易个税调整为可自行选择两种方式征收，全额2%或者差额20%。珠海则在限购方面放松调控，外地非人才限购1套新房，西区高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西以及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无需社保要求可全市购买1套新房。另一方面，年初以来，先后有常州、西安、海口、南京、呼和浩特、宁波、无锡、镇江、广州、大连、芜湖、石家庄等30个城市陆续出台人才新政、降低落户门槛。

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三、二手市场量价齐跌

房多多大数据研究院数据显示，2019年上半年全国二手房市场明显表现出“先抑后扬”的特征，小阳春需求集中释放后成交动力不足，5、6月重点城市二手房成交量环比分别下降4.45%、5.79%。

从二手房价上来看，无论是一线城市，还是重点二线城市，房价大多以稳为主。整体上来看，二手房市场热度短期内将持续低温，成交量快速上行空间不大。而在价格方面，基于当前新房房价对二手房房价的瞄定效应，预期二手房价后续上涨空间有限。

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在“稳地价、稳房价、稳预期”的大基调下，无论是备受关注的重点一二线城市，还是大部分的三四线城市，引导市场需求有序释放，确保楼市平稳发展将成为主旋律。

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二.新房市场量价趋稳

房多多大数据研究院监测数据显示，2019年上半年中国30座大中城市商品房月均成交量约为13万套，低于2012年的15 万套，处于历史低位。

从房价上来看，2019年6月全国百城新建商品房中成交均价环比1月涨幅超过10%的城市仅3个，涨幅超过5%带地域10%的城市共17个，其余大部分城市房价止步不前，大中型城市房价呈现稳态。其中作为以往领涨龙头的一线城市，其房价即便在预售管控力度已然调整的情况下，依旧徘徊不前。

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一.土拍热潮的褪去

2019年4月的土拍潮，其实质是一、二线城市的土拍潮。究其原因，一方面是由于政府需要释放部分优质地块增加财政收入，另一方面房企在经历了三、四线城市热潮后再次重兵部署―、二线城市。但随着信贷政策收紧及优质地块供应的减少，土拍市场的热潮将逐步褪去，后继复苏乏力。从数据上来看，2019年上半年成交楼面价同比2017年上半年成交楼面价，其年均增幅不超过10%，即2018-2019年增幅依旧处于历史低位。

总而言之，一线城市土地抢手，二线城市因为优质地块出让而流拍率显著下降，但三线城市流拍率依旧高企。

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非一致稳态周期到来：

自2014年“930”新政以来，中国楼市经历了2015-2016年一线城市的领涨，2016-2017年二线城市的跟涨，以及2017-2018年三四线城市的普涨，再到2018年全国楼市降温的一个完整楼市周期。2018年年底的"三稳基调"以及2019年年初的“一城一策”的重申，赋予了人们对2019年楼市的不同想象空间，市场预期出现极大的分化 —— 一边是认为2019年楼市有望走出“政策底"的“复苏派”，另一边则是认为楼市在较长周期内将持续低温的“低温派”。

回顾2019年上半年，3月“小阳春”和4月“土拍潮”的出现，提振了市场信心，巩固了 "复苏 派1阵营。但转入5月，市场需求再现疲态，6月，"小阳春"景象完全散去，“低温派”再次占 据高地。以数据为描点，房多多大数据研究院还原市场真相——2019年上半年市场主基调依旧是 “中温”，3月“小阳春”的出现，一方面源于春节前积攒需求的自然释放，另一方面源自不少重点城市处于“人才刚需”在满足购房资质后重返市场，而并非是市场需求的再次爆发； 4月造成 “土拍潮”出现的原因，一方面经过两年严格的“政策土拍”之后一、二线城市需要释放部分优质 地块增加财政收入，另一方面是房企在经历了三、四线城市热潮后再次重兵部署一二线城市。时至5月，无论是新房还是二手房，市场需求疲态尽显；夏淡季的6月，市场表现则再次验证了 “中温的2019年”。

溯源“中温的上半年”，我们可以发现市场正在从“全局的一致性”走向“全局的分化”：政策方 面，“长效机制”及“一城一策”带来了城市政策的分化；供给方面，财政需求及资金压力的变化带来了土地及新房供应的分化；需求方面，“稳地价、稳房价、稳预期”三稳基调的市场环境带来了购房者预期的分化。

政策的分化、供给的分化、需求的分化，正将中国楼市从以往的“一致性波动周期”带入全新的“非一致稳态周期”，即中国楼市正在告别从前的城市政策一刀切、市场预期大起大落、房价大幅波动的时代，走向一城一策、市场预期不一致、量价波动不显著的新周期。

新周期的到来，对市场参与者均提出了新的要求。于政府而言，需要进一步思考如何通过“个性化政策”使得市场供需同步有序地释放，以确保楼市实现长期的健康增长；于开发商而言，需要进一步提企业核心竟争力，找寻价值洼地、重视购房者需求；于卖房业主而言，需要重新评估资产价值，合理定价再出售；于购房者而言，需要清晰自身刚性居住需求，理性认购。

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关于房多多大数据研究院：

房多多大数据研究院成立于2018年，是一家专注于互联网大数据与房地产行业研究的机构。

依托房多多平台海量的数据积累、丰富的交易案例以及人工智能等先进技术，对用户全生命周期的租赁、买房、 换房等交易行为进行观察和研究，深度挖掘用户的真实需求，同时对房地产行业进行深度剖析和研究。

2019年3月，在主题为"趋势与掘金 | 行业流动性紧缩下的房地产服务新机遇"暨房多多2019新春发布会上，房多多大数据研究院首次发布房地产交易服务领域产业互联网发展研究《2018中国房地产经纪行业在线化白皮书》。 

此后，房多多大数据研究院陆续发布了《2019经纪人置业报告》、《楼市指数》月榜、《全国五大典型城市群房价地图》、《大湾区最新房贷利率指南》、《五项数据对比北上广深杭》' 《深圳学区房上车指南》等80余篇研 究成果，获得数百家主流媒体转载引用。

未来，房多多大数据研究院还将整合“居住”领域的数据资源，以生态圈的纬度细化研究成果，让大数据在更大维度上发挥其社会价值，帮助广大消费者和房产行业相关从业者对国内外行业趋势、最新政策等有更深入和全面的了解。

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