深圳刚需图鉴，下半年该出手吗

乐居深圳 04-26 05:14

主持人卢韵如：我们买房要先了解自己的需求，多跑、多看、多听，这样我们才能平和我们的工作和生活。谢谢大家，下一期再见٩(˃̶͈̀௰˂̶͈́)و

乐居深圳 04-26 05:14

提问：以自住为主、投资为辅，福田中心区好还是沙井好？

郑叔伦：我想说买房有两大目的第一个是投资，第二个目的是自住。如果把两个因素放在一起考虑了，我不太考虑。

刚才这个女士问小孩买第一套房就忘掉投资，首先解决自己的生活安排，连生活都没有，还谈什么投资？房地产的属性是来居住，不能当作投资产品来看待，第一套首先考虑自住，你现在不给他买房，万一他年龄大没房娶不到老婆怎么办？

这几年房地产的投资逻辑也有改变，如果你是想抓房价快速的升幅不是现在这个时代，回顾2015年深圳市场出现一个很奇怪的现象，2015年初深圳房价是38000多，2015年年底深圳房价是50000多，房价是不是停一停、等一等，今年3万升5万，5万跌3万，希望房价马上升幅不是这个时代，收租的租金低于银行的利率，没办法，是长期比较稳定，不是短炒的稳定。如果你既自住又投资不要问我，纯投资就谈投资，如果谈投资就不要跟房谈感情，价格合理就卖出去，第一套房谈感情。

乐居深圳 04-26 05:14

提问：现在二手房是不是还有机会？

潘传灿：既然价格存在倒挂的话等于买到就是赚到了。现在程度比较稳，现在很多地方普通老百姓是买不到的，靠找关系，这种好处你基本上是找不到的，普通老百姓你手里有钱的话或者支付首付的话，你能够比较顺利的找关系，就能进入市场，整个深圳确实这几年在分化、调控以后，我自己身边确实有一些朋友买了没有涨了，但是这种特别少，这两年看到一些炒房暴仓的是不是不行了？这两年他买的房子没怎么涨或者只涨了一点，他这种涨幅是完全不如他的成本，我认识一个哥们加杠杆加的特别满，结果调控以后没涨，债主都找他要钱，他自己没法还。

1999年深圳均价是9000多了，现在是5万元，每年的增长率大概是13%，包括这两年有一些像去年年底资金确实紧张，市场也比较冷淡，砍价的空间也特别大，大家觉得那个时候利率非常高，市场又不好，结果到今年的三、四、五月份发现完全不是那么回事，今年3、4月份的房贷利率是低了，总的利率上去了，所以你手里有资金，又没有别的很好的投资渠道，买P2P、信托、炒股的话更不用说了，如果你自己有资金又没有其他特别好的投资渠道，你又不加很高的杠杆，相对比较长期的眼光去看待。另外我碰到明明是刚需，没买的时候怎么痛斥房价涨的这么快，首先把这个心态摆正，相对比较长的眼光，至少是三到五年的眼光来看待，就不会这么纠结，它一定是有投资价值。

乐居深圳 04-26 05:14

提问：我问一个很实际的问题，我的孩子还有四五年结婚，而我们就没有指标，现在很多人都说这个房子现在还要下调，也就是没有市场，我刚需的需求也是有的，因为五年一眨眼就到了。我想问专家一个问题，我可不可以给孩子付个首期，在哪里付？我现在有这笔钱也不多，但是我担心一付了首付，房价还会往下调，往上涨，我觉得我放在银行不买我后悔，但是如果往下调，我买了，我非常后悔。

潘传灿：以我个人的经验来说，深圳只出现过一次房价下跌的案例，就是2008、2009年。

从这两年的情况来看，大家认为深圳的房价有可能是往下跌，实际上这个数据不应该是下跌，你去看每一个项目的时候，每个房价都是在上涨的，只是我们做数据统筹的时候，看起来房价是没有上涨。深圳最近已经取消公布房地产成交均价，业内解读这个最核心的原因就是深圳这两年限价了，要为将来限价打开一个突破口，深圳的一、二手楼价格是倒挂的。

目前在大湾区建设这么大的情况下，我个人建议能买就早点买，选一个好的社区、户型，最好选朝南。因为深圳的户型有很多，你肯定买房给自己的子女住，第二是通行，以南山、福田画圈圈，第三个轨道沿线，第四个是否带装修，收房以后两三年可以出租的，要考虑这个房企的品牌效应。深圳的房子非常多，但是将来买来给自己的子女住的时候，物业管理非常重要，甚至有好多物业管理，也有好多不好的物业水平，这个管理水平也决定了房产再次交易的交易价格，我个人建议能早买就早买。

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主持人：尤其是自己住的房子还是要考虑自己住的范围，我觉得生活还是不要把它都浪费在路上好。

我们进入最后一个问题，今年包括刚刚大家讲到的13、14、16号线，包括穗莞深城轨的开通，可能深圳人选择房子的范围可能不再仅限于深圳，第一套房我可以选在东莞、惠州。如果我在这些城市选择一套房子的话，因为大家每个人的情况不一样，工作地点也不一样，给大家一些标准，比如我选在地铁边大概5分钟，或者我在选周围一定要有什么，大家去东莞、惠州选房有一些什么样的标准给大家？

郑叔伦：首先交通发达。说起来高铁、轨道也好，的确可以把人与人之间的距离缩短，有考虑生活，以前交通不方便，不愿意跑那么远，现在也有客户考虑去坪山，也是得益于轨道交通的发达，会不会深圳工作，我们在惠州、东莞去居住，这时候我就跟北京的同事聊，人家五、六环比去东莞还远，去东莞比北京去五环还近，交通的发达，大家不要框死自己。

如果我们从宏观角度看，我们都是大湾区的一员。如果我们把大湾区作为一个整体看的话，你去惠州、东莞买房，我觉得问题不大。目前他们的房价跟深圳还是有一定的落差，所以算一下价，就是你买便宜一点的房子但生活的代价，也许你的交通时间、成本会增加，居住成本省的会比你花在交通多的，我觉得你们可以算一下。

艾振强：前两年没调控的时候，有个说法以前叫做来了就是深圳人，这几年大家说来了就是东莞人、惠州人、中山人。深圳离你很近，深圳的房子和房价离你很远。确实会有很多的人无论是出于自住、投资都会考虑在深圳周边买房。

整体来看，因为深圳面积比较小，如果把惠州、东莞、中山考虑进来可能也跟北京面积比较多，研究不同的城市在分化，包括刚才谈到的深圳，像坪山跟西部的沙井、松岗这种地方就是天壤之别。我很多年前去过一次沙井再也不想去了，现在发现不同了，不同的城市分化不一样，还是要分清楚你到底是要自住还是出租。

前两年惠州的房子很多都是被深圳的投资客炒起来的，他原来的计划可能是父母或者其他家人住在那里，小孩在那里读书，就当作投资，也搞不清楚这个到底是投资还是自住，今天一看明年小孩要上学了，现在可能有房都上不了，还是觉得小孩要留在补自己的身边，钱已经买了惠州的房子，买的时候不贵，现在很难脱手，现在只能先在宝安买个一房。

如果东莞、惠州、深圳，最好肯定是深圳，其次是东莞，然后是惠州。9月马上有条轻轨连接广州、东莞、惠州，我觉得还是要根据情况，东莞有一定的升值潜力，而且东莞的各个站点离深圳比较近，如果你在宝安工作，在深圳置业压力比较大，可能考虑在东莞靠近地铁的物业，可以考虑广州或者广深线境内的区域，因为广深的轻轨很多是跟高铁、地铁、跟机场接驳，这些区域还处于开发之中，现在如果不急着要住，或者现在要做投资的，现在这个可以做一个考虑。

潘传灿：其实深圳非常小，惠州大亚湾的房子50%都是深圳人买的，深圳的购买力非常强。

有三个数据，第一个是被迫型的，在深圳实在买不起房子的，被外因型的客户；第二个我手上有闲钱；第三类是主动型的。因为东莞、惠州还是有很多的社区、项目，所以很多经济实力比较雄厚的，特别有很多华为的中高管，把深圳的房子给自己的子女，将来老了到东莞去住了。其实给他们一个选择，应该首先是买大社区，第二个买轨道旁边的大社区，买轨道沿线还有学位的大社区。

对于纯粹投资买东莞、惠州房子的购房者，我觉得这个时候应该选项目，我个人还有比较推崇东莞，因为惠州跟深圳的差距比较大，东莞跟深圳的连接相对比较近，东莞的融合度比惠州的融合度比较高。我个人的建议这个时候可以去东莞、惠州购置自己想要的别墅或者大户型的房子，松山湖的房子比较好，两三万的价格就可以买到很好的房子，到底是刚需还是纯投资的客户还是将来想改善自己养老的客户，置业的时候去看深圳的项目就非常有标签性，这个时候置业就不会存在什么问题。

艾振强：其实从投资、养老，我觉得做投资、养老都是归为一类，你在三个区域内选择非常多，比如说你做养老的，要看周边的养老、医疗等，投资更多的看重升值的潜力，我觉得最主要还是刚需。

刚需的话，东莞的选择还是更多一点，一定要看自己在哪里工作，通行的时间是多少，刚来深圳，我碰到一个朋友在福田工作，他居住在离东莞很近的地方，你的时间这么不值钱，你搬的很近的地方，节省一个多小时提升自己，自己价值提升的话，可以很快的买房。另外一个要考虑教育的问题，要考虑教育的配套，如果你看重名校，周边是不是有名校的配套，很多人看宣传或者看开发商的宣传，觉得这个距离蛮近的，很多时候他宣传的是直线距离，他们有好的项目比较有代表性的项目我也会去看，某某项目到地铁十分钟，不会吧，我经常会走二十分钟，他说我们都是直线距离，最近也要到十五到二十分钟，所以我觉得如果刚需要去看，最好你自己多跑盘，感受一下。

我经常打比方说，可能男朋友、女朋友距离比较远，恋爱的时候让你去见面的话也不觉得远，但是结了婚以后，变成了日常每天都要做的事情，你就会觉得特别的疲惫，一定要预想一下未来的生活。

乐居深圳 04-26 05:14

主持人卢韵如：沿着刚才的这个问题，我相信现在大部分购房的人是刚需为主。

回到深圳来看，今年上半年我们也看到刚刚的数字显示，光明、坪山非常明显。今年下半年，如果我是一个刚需，第一次买房，会有哪些比较值得关注的片区或者板块，有没有特别推荐，或者你认为必须关注的区域？我相信这都是很多网友非常关注的问题。

艾振强：平时很多人向我咨询要不要买房，在哪里买房，都比较困惑的。

其实我觉得每个人的情况都不太一样，收入情况、家庭情况、未来的工作地方，每个人的不一样，导致给你的建议不一样。做一个专业的置业计划，你拿着这个计划书就可以用了。在深圳纯粹看便宜的话，坪山最便宜，但是政府大力投资，很多人前期进去发现被坑了，后面的人就比较害怕，这个地方到底还能不能投？我觉得现在是你反而可以关注的时候。

总体来说，我还是更看好深圳的西部，刚才为什么谈坪山是因为深圳政府还是不希望东西差异太大了。资金雄厚一点的话，我建议更往西部看，包括在12号线沿线，在宝安老城区，还是会发现价格洼地，大家都知道深圳的产业是在一路向西的。有很多企业在跟着产业走，往南山、宝安搬，政府的这种投资当然也有作用，但是深圳政府是相对来说是倡导小政府大市场的，政府主导的作用会更加全面。

刚才郑总分享的时候也说了光明新区，整个深圳的土地不多，光明新区这一块的土地多，政府的投入相对也会多，投入的空间会比较大，以前老城区，包括深圳现在的话做旧改还不是完全推荐推倒重建，做一些结构性的改造。

潘传灿：我在深圳一直做房地产，说到这个话题的话，我个人觉得跟每个人现在所在的工作区域有关系，第二个就是刚刚艾总说的洼地效应，一般人很少去关注平湖，其实我个人认为最核心。因为深圳建设这么多年以来，深圳享受到红利的除学位以后还有一个是规划，区域的规划，在两个方面一个城市的基础建设，第二个是城市的轨道建设。

深圳明年有两个地铁线开通，建地铁就是建城市，所以我们个人认为除了价格洼地选择以外，还有一个就是地铁开到哪里去就买到哪里去。地铁在建设中房价有30%的涨幅，建成的时候又有一个30%上涨的幅度，这个在龙华、龙岗已经实现了。未来深圳的光明、坪山没有通地铁，这些地方应该是大家比较关注的，还是以轨道建设的物业为准。

首套房、刚需房，我觉得应该选地段、品牌开发商，资金比较强的情况下，应该买大户型，福田、南山、龙华有比较强的优势，北站和地铁4号线带动了整个龙华的发展。深圳要建第二个比北站更大的高铁站，在西丽，未来西丽乃至一路向北，石岩、光明，相对而言我觉得选大户型、配套好的房子比较好一些。

郑叔伦：新房，作为买房者是比较被动的，没什么主动权，很想朱在福田，但福田根本没有新盘，想买买不到，买新房比较被动，要留意发展商的发展趋势在哪里，你愿不愿意跟过去，新房供应主要在龙岗、宝安、龙华，我一定要住在南山、罗湖，你不要买新房？

要买二手房，这两年多了一个很火的地方，一个叫坪山，一个叫光明，光明我以前从来没有去过，就不考虑，但最近土地拍卖已经拍了几块。地方如果你是想买价格比较便宜的话，目前从新房的价格角度来看的话在坪山，2字头的房可能也坪山，这些地方你觉得太远了，你不愿意去了，你原则在坪山，全深圳你想去哪里都可以。

你想买房的目的在哪里，你买房的目的是想炒楼，房子市场不要跟中央对着干，所以你想炒房的，我不建议，收租的还不足，关内房租金的回报、出租率比较高。另外考虑工作的地方，你工作的单位，你小孩在的罗湖，你跑到坪山买房也比较麻烦，考虑自己生活的习惯，每个区域有不同的楼盘，每个地区的户型都有。

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主持人卢韵如：回顾今年上半年，如果用一个词来形容你们心目中今年深圳楼市的上半年，你们大概会用哪个字？

潘传灿：大家好，我是深圳易居的潘传灿。其实刚刚主持人问的问题，刚才郑总也分享了，深圳上半年楼市实际上有“过山车”的过程，1、2月份是比较稳的，3、4月份非常火爆，本来可能会期望5、6月份会下去，但是又下来，今年上半年走了一个过山车的情况。今年全年应该是波段，整体的情况大概是调不下去的。

因为深圳楼市太多的不确定性，现在很多政策、土地出让、旧改，对购房者心理产生不确定性。大家购房置业时候的心态，另外一个不确定最核心的是在购买刚需、豪宅的时候，深圳市场是非常明显的，单价10万元的不一定是豪宅，好的价格不一定是大户型，这种不确定性是严重的，这种不确定性对深圳的楼市影响比较大。你想买到好的豪宅价格可能有虚高，不一定在有学位的地方，二手楼成交方面跟学位有很大的关系，现在大家比较焦虑深圳小孩的中考，相对而言，这个不确定性导致大家在置业特别是考虑学位的特别焦虑的。

艾振强：我的关键词就是稳。当然深圳的稳不是说静态的稳而是动态的稳。大家都知道有两个，今年四五月份的时候，二手房交易8000套，我觉得这个不是很关键的原因，关键是四五月份的成交，另外一个就是6月份土地的成交，全国各地的开发商或者购房者还有一些其他新闻刷屏。

第一个事情就说明深圳的购买力还是非常稳健的，全国各地的开发商都非常看好深圳的趋势，现在龙华的楼价已经到了7万元，以后可能会到10万以上。我觉得全年还是会保持平稳的态势。

郑叔伦：今年上半年的词是稳、刚。现在深圳的房地产市场进入了一个价格为主导的市场，买豪宅的都在观望，现在购买主力群变成了刚需，4万多、2万多特别受欢迎。其实每个人的情况都不一样，今年上半年是刚需为主导，所以我用的词是“刚”。

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Alan回顾了上半年的深圳楼市，分享了很多精彩的数据与见解。那么，下半年的市场怎么走？刚需置业关注哪些板块？「对话环节」深圳中原董事总经理郑叔伦、易居深圳公司副总经理潘传灿、明源地产研究院执行主编艾振强解答你的疑惑\(≧▽≦)/

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Alan点评

上半年市场波动大，可以分为三个阶段。

1-2月春节前，由于今年春节比往年早一点，开发商完成年度任务，购房者过节心态浓厚，市场也更快进入假期的冰冷状态，今年算是近几年春节因素影响最大的一年。

3-4月，可以说是“金三银四”，成交的绝对值并不是说特别的高，但是相对于一二月，相对于去年下半年整体二手成交来说，反弹力度大，近半年压抑的购买力得到释放。粤港澳大湾区规划纲要在2月节后出台，在大方向上确立了大湾区建设方向，确定了深圳核心城市地位，虽然细则未公布，但预示着大湾区建设加速，大湾区经济、生活大融合也在加速，深圳前景被广泛看好，长期投资价值凸显。

两会期间未提及房地产，对深圳市场来说，没有消息就是好消息。加上全国范围内多城不同程度的放宽调控，市场对政策预期向松。开发商年初虽然业绩压力不大，但是资金周转压力大，节后推盘节奏依然较快，且优惠力度大，也带动了市场氛围。多重利好因素叠加，市场升温，购房者入市意愿明显增强，市场成交大幅提升。

5-6月，在投资市场被称为“五穷六绝”，大家对这两月普遍不太看好。楼市看，相对金三银四，5、6月可以说是“五铜六铁”，成交量逐步回落，市场回归理性。一方面，3、4月全国一二线城市楼市上升过快，地王频出，投资热情高涨，与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标相违背。二季度开始，多城出台政策调控加码，控制地价、房价，以稳定房地产市场，政策调控向严的预期加深，市场氛围转冷。同时外围经济环境恶化，中美贸易争端加剧，华为事件让中美关系降至冰点，谈判停止，新一轮加征关税开启，各行各业都受到影响。不利因素影响，加之3、4月需求大量释放，市场成交下滑，上半年整体呈现先升后降走势。

6月，深圳5宗住宅地块集中拍卖，全国37家发展商参与，共举牌三百多轮，拍地热情高。土地价格是风向标，影响了发展商定价，而定价影响整体房价。发展商普遍看好，说明深圳房产被低估，给市场打了强心剂。但对市场来说，影响没有想象中那么大。

展望下半年深圳楼市，必然是一个多变而胶着的市场。贸易战打打停停，争端不断；政策面上有利好，也会有不利因素。多重消息汇聚下，市场上不去，也跌不下去，保持平稳走势。

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中原研判

新房：未来政策调控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。

二手：一季度成交回暖，刚需发力，豪宅成交低迷。二季度，政府收紧房地产市场，资金管控加强，预期转下，市场逐步降温。下半年随着大湾区规划陆续公布、中美关系缓和，市场有望企稳。

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五、租赁市场：更多人选择到龙岗、盐田等租金较低区域

上半年租金基本保持稳定，未出现大幅上升，长租公寓发展放慢，资本停止进入甚至逐步退出，市场竞争减少，租金持续上涨的趋势停止，但是也未见向下的势头。

深圳近两年人口净流入都居全国前列，年轻人群流入占多数，导致深圳租赁需求依然较大。整体高租金将中低收入人群向关外的低租金区域挤压，随着深圳地铁交通的逐步完善，关外区域租赁人群也会越来越多。

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总结与展望

2019年上半年政策面虽然平静，但是二手市场成交分化严重，起伏也较大。

一季度成交回暖，一方面，政策面向松的预期加大；另一方面，粤港澳大湾区规划纲要出台，深圳作为大湾区核心城市，房地产长期价值凸显。同时，自去年下半年开始，深圳二手房跌入近几年的低谷，成交异常低迷，需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下，年后刚需和投资客入市大幅增加，成交也快速回升。

但全国一二线城市反弹过于迅速，部分城市价格上升明显，政府开始收紧房地产市场。“房住不炒”多次被提及，多城出台政策加码调控，信贷管控加强，预期开始转下。同时，外围环境恶化，经济下行压力增加，市场逐步降温。

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四、二手市场：低位回暖，后继乏力

上半年无重大政策出台，而由于去年年底多城调控放松，预期转向，加之粤港澳大湾区发展规划纲要出台，市场成交迅速回暖。去年下半年二手持续低迷累积了大量的购买力，也在年后得到释放。

2019年上半年，全市二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%，较2018年下半年皆上升0.8%。上半年二手住宅价格52543元/平，较去年均价上升4.2%，较去年12月上升1.9%。

◎“低价区域受到青睐，龙岗成交占比最高” 

上半年豪宅转冷，新房豪宅项目较去年明显降温，二手也以观望态势为主，成交乏力，反而刚需盘更受到关注。因此，低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升，反而中心区的南山、罗湖、福田占比都有所下滑。盐田虽然体量小，但成交上升非常明显，上半年成交已经接近去年全年成交的60%。

从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%，其中盐田虽然体量小，但成交上升非常明显，上半年成交已经接近去年全年成交的60%。

◎“3房，成为最受欢迎的户型” 

总价150万以下价段止住了连续几年的下滑，出现小幅的反弹；150-250万则出现较大幅度的下滑；800万以上两个价段的下滑，反映上半年豪宅市场成交不够理想。250-500万价段仍为成交主力，占比约53%，占比继续扩大；而150-250万占比下滑至14%。

上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%，与去年持平。去年福田、南山等核心区域二手小户型单位受到市场热捧。今年龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。

1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型没有延续前几年的升势，反而下滑明显。3房户型占比则上升2.4%至36%，超过2房户型成为最受欢迎的户型。

◎77%的购房者有深圳户口

2018年深圳落户条件放宽，落户更加容易。2019年初深圳正式实施在职人才引进和落户秒批，使得落户进一步简化。 

◎上半年深圳投资占比约为29%，小幅回升

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总结与展望

2019年上半年商务公寓成交49.63万平，占去年总成交的46.47%。受豪宅公寓项目的影响，公寓均价上扬明显，上半年公寓均价为66753元/平，比2018年成交均价高出11.70%。从成交面积来看，2019年上半年商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。2019年上半年南山成交成交面积居全市首位，为13.85万平，占全市成交面积的27.90%。宝安上半年成交套数居全市首位，为2579套。从成交特点来看，低总价小面积的公寓是成交主力，45平以下户型成交超四成，300万以下公寓成交占比近七成。

在粤港澳大湾区政策的利好下，深圳楼市再次获得了市场的关注，不限购不限贷的公寓也受到青睐。在当前政策下，公寓产品5年限售，购买者需要长期持有。但公寓市场上存在低总价的小户型产品，购房客承担的资金压力较小，预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

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三、公寓市场：已过限售消化期，成交主力总价低

2019年上半年，商务公寓批售项目14个，总供应面积41.85万平，同比增加75.6%。上半年供应量为去年供应量的29.85%。

2019年上半年商务公寓供应面积41.9万平万平，其中龙岗总供应14.3万平，同比增加62.3%，占全市供应的34.1%，为全市供应量最大的区域。南山供应面积12.3万平，同比增加367.4%，占总供应面积的29.3%。罗湖、盐田、光明无供应。

2019年上半年商务公寓成交49.63万平，同比下滑3.30%。受瑞府等项目的影响，公寓均价上扬明显，上半年公寓均价为66753元/平 ，同比上升11.94%。

商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。从成交均价来看，南山受豪宅项目影响，成交均价达112855元/平，为全市最贵的区域。从均价变动幅度来看，仅南山、福田和罗湖成交均价同比上升，其他区域成交均价普遍下滑。从面积段来看，2019年上半年的成交结构和2018年基本一致，公寓各面积段成交占比浮动范围均在1%以内。

小户型依然是最受欢迎的公寓产品，45平以下的小户型公寓产品成交套数占比为42.99%。

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◎总结与展望

今年上半年沙井、光明、坪山表现抢眼，其中沙井网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区；光明成交2702套，是去年同期数据的12.6倍；加上坪山，三区总成交超8000套，占总成交套数的47%。

不仅成交区域分化严重，从成交结构来看，90-144平面积段占比升至45%，成交价4-6万/平占比超50%，成交价8万/平以上的面积段也明显增加。

虽上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，但开盘分化明显，热点片区的刚需住宅项目去库存表现突出，而改善型项目表现较为平淡。可见整体市场热度低于去年同期。房地产调控目标不动摇，“稳”字当先，房地产投资需从长计议，整体市场回归理性。

维持市场的平稳仍是当前调控的主基调，未来政策调控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。

由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。

相对理性的市场下，适当的房价优惠也能带来不错的销量。

乐居深圳 04-26 05:14

二、新房市场：供应、成交同比均大幅上升，光明增长超十倍

根据中原市场监测，上半年新房住宅获批预售共19292套，同比上升66.1%，预售面积合计184.17万平，同比上升55.1%；市场共推售住宅17176套，同比上升48.2%，新入市住宅面积合计170.96万平，同比上升61.9%。

具体到各区。上半年光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升。其中，光明成交2702套，是去年同期数据的12.6倍；其次是宝安成交4895套，同比上升144.7%。

开发商加速推盘，但整体去化率较同期有所下降。

新房住宅开盘分化明显，“网红盘”红树湾壹号宽玺、半岛城邦四期等开盘去化七成，新天鹅堡三期、景华嶺莑等项目开盘去化约一成，龙岗桑泰龙樾等项目虽开盘越冷，但之后启动全城转介并给出较大折扣，成交较为火爆。

上半年新房市场，90-144平的面积段成交占比增加至45%。郑叔伦指出，上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段。此外，上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也均在此面积段范围。

沙井、光明、坪山成交超8000套。这三大区域不仅未来规划更为诱人，而且入市项目以大体量的住宅项目为主，大体量的住宅项目整体配套更完善，另外有地铁在建，同是刚需楼盘，其性价比更高。

据监测，住宅套数TOP10前两名都在沙井片区，光明区有三项目上榜，坪山占据两席。全市新房住宅在售约65个楼盘，优质楼盘表现突出，且成交均价大多为4万/平及以下。

去化周期方面，截至2019年6月底新房住宅存量273万平，按照过去一年的平均成交量来计算，去化需9.8个月。上半年新房住宅获批预售面积合计184.17万平，同比上升55.1%，供应充足，月度住宅存量较同期有较大幅度增长，但是今年上半年共成交172.05万平，同比上升33.5%，住宅存量仍呈现出逐渐下降的趋势。

截至2019年6月底，深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多，其次是宝安、坪山，罗湖区存量最少。罗湖区新增住宅以旧改为主，旧改速度相对较慢，但罗湖区去化相对更慢。

乐居深圳 04-26 05:14

一、土地市场：“面粉涨价”成交金额成倍增长

据深圳中原研究中心统计，2019年上半年深圳全市土地共计成交18宗，同比减少5宗；成交用地面积为35.12万平，同比减少64%；成交金额达292.22亿元，是去年同期的3.2倍。

从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交17.03万平，占比接近5成；工业用地成交14.18万平，占比4成；商业用地成交3.91万平，占比1成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。

从各区土地供应来看，光明新区供地宗数最多，共出让2宗居住用地、4宗工业用地，其次是坪山新区5宗、龙岗区2宗、罗湖区2宗。

乐居深圳 04-26 05:14

Part 1 深圳中原董事总经理郑叔伦做《2019年上半年房地产市场总结及预判》。

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主持人卢韵如：大家好，我是深圳乐居卢韵如。最近被周围的朋友问一些问题，今年的市场跟过去相比有一点不一样，我们下半年要不要买房？应该在那里买？中美贸易战会不会影响房地产的价格？或者会问我们今年下半年房贷的利率是涨还是跌？

今天，我们特别邀请到深圳房地产圈的大神来为大家解答这些问题。他们是——深圳中原董事总经理郑叔伦；易居深圳公司副总经理潘传灿；明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强，欢迎他们~！

今年下半年深圳的房地产该走向什么样的方向或者会出现什么样的变化，就是今天晚上我们在这里讨论的重点。今天的分享包括三个部分——

1、上半年房地产的数据，大家可以从面上对整个市场有一个相对全面的了解，下半年可能会出现的一些情况；

2、大家关注的这些楼市方面问题，我们也会在现场邀请三位嘉宾讨论解答；

3、最后还会有现场嘉宾可以提问自己特别关注的问题，嘉宾一对一回答，也会有中原地产提供的小礼品赠送。

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先来一波剧透٩(˃̶͈̀௰˂̶͈́)و

今晚，深圳中原董事总经理郑叔伦将会带来包括土地市场、新房市场、二手市场三方面的数据及案例分享，并给出下半年的市场判断与买房建议。

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本期话题

◎下半年房贷利率会降吗？

◎今年“金九银十”开发商会让利“放价”吗？

◎刚需值得关注的板块有哪些？

◎穗莞深城轨即将通车，沿线置业应重点关注哪些指标？

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土地市场上演史诗级拍地，半年成交金额达292.22亿元，是去年同期的3.2倍。新房市场沙井、光明、坪山表现最为抢眼，总成交超8000套，占全市总成交套数47%。二手房成交回暖，3房成为深圳最受欢迎的户型，小户型占比下滑。

下半年深圳楼市将如何走向？对刚需购房者来说，哪些规划、片区值得关注？