前海扩容高峰论坛，福晟·钱隆华府深圳见面会

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：谢谢邓博士。感觉到这段发言非常有诚意，实际上是说给我们置业者听的。我觉得邓博士发言里面有个非常重要的就是中山的房价以前是以什么来评判的，现在又用什么体系来进行论证，因为深中通道的开通的的确确会把深圳因素融入到中山整个城市，包括房地产、包括房价，如果说你现在还在用中山老的传统的眼光去看房价说中山人自己都买不起，惠州、东莞我去过很多楼盘包括很多置业者也交流过，他们都说当地人根本就买不起当地的房了，这应该说是一个普遍现象。大家现在比较多的要去关注一下深圳的发展对周边城市的影响，我们为什么说临深、说环深，不是说我是深圳人就应该这样去说，因为的的确确深圳都市能量太过于强大。所以感谢邓博士非常诚挚的发言。

大家坐这么久应该也累了，其实我们今天“临深新头排.价值新大陆”的论坛活动到此就进入尾声,谢谢大家。

乐居深圳 04-20 09:25

邓志旺：您刚才是批评我讲得太多了是吗（笑）。说到这个话题，刚才兰总说得很好，身边很多人都在关注这个问题，尤其是身上有点钱的、钱不太多的会问到这个问题，到底是去中山、还是去东莞、惠州，也有一些人有房了，他房子比较小，他想换大一点的，在深圳是换不起，他考虑到储备就去临深置业，另外就是年纪比较大的考虑退休以后去到深圳周边的城市生活，仍然保持跟深圳的交流比较方便，所以也会考虑到中山。我其实最早并没有特别关注中山，相反是因为身边的朋友问得特别多了以后我开始关注中山，因为去年和今年去过中山两次做讲座，面对的是企业家协会的讲座，他们也很关注深中通道到底开通以后对中山的影响，当然这个影响不光是房地产的，也包括产业的、包括其他一些领域的。

这个过程中我就开始对中山这个城市产生了很大的兴趣，也做了一些调研，收集一些数据，在过程中我就感觉中山是宜居指数最高的城市，我以前有十几个同学在深圳，但现在有4个同学都移居到了中山，因为工作原因，我每次见到他们他们都说在那里生活非常好，当然唯一不满的就是因为这两年房价上涨了，给他们再换房带来一定的压力。但我一直传输的观点，你现在看中山的房价，因为他们跟我讲中山的人现在买不起中山的房，他们的观念是这样的，因此对房价会有一些抵触。但我一直跟他们讲在大湾区时代，在深中通道要开通的时代，你可能看中山的房价不能再照以前的观念了，就像东莞以前的人也是抱怨，现在塘厦、凤岗的房价都比东莞市中心房价要高，大家不能接受，惠州也一样，惠州房价最高的地方是在惠阳、淡水这一块，因为这些区域都以深圳的房价来定位了。比如我们看到东莞和深圳之间基本上房价是1：2，东莞2万，我们这里4万，他们2万多，我们这里5万。所以完全是参照深圳的房价来做一个定价的。

回到中山也一样，中山以前是内部一个比较封闭的城市，它的定价完全是按照中山人的收入水平来定价的，但是现在深中通道打以后，带来的蝴蝶效应可能就会改变原来房价的格局。所以刚才特别强调中山面对的正好是宝安、前海这个位置，所以这边的房价很高的，两地的价差很大，所以这种情况下，这种需求的外溢我觉得是一种比较必然的选择。所以我一直跟他们强调的观点是我们要往前看，要看到未来，比如刚才说到房价什么时候到什么价位，不管到什么价位，它的大的趋势是没问题的。最一个大的基础设施对房价一般分为三个阶段，第一个阶段是宣布这个重大基础设施要建设的时候，比如高铁、高速、桥梁等等，宣布的时候它一定会迎来房价的上涨，这是第一个阶段。第二个阶段是这个重大基础设施动工的时候大家看到这个马上变成现实了，它也会引发房价有一定的上涨。最后还有一个结点就是开通的时候比如地铁也好、桥梁也好，大家清清楚楚感受到它带来的作用，这时候它会再出现一波上涨。所以刚才图总的判断我是非常赞同的，到2024、2025年的时候这个通道开通的时候对这个区域价值又作出新的研判。这个时间看起来好像很远，其实并不远了，明年就2020年了，3-4年期间，会不会更快？也有可能。就是买房到交房其实还有1-2年的时间，等到再装修，其实算下来时间是卡得蛮好的，而且整个大湾区现在还是元年，真正进入建设年，所以我觉得还是蛮好的时机，不要太多的往回看，不要感慨过去丧失的机会，不管作为投资也好、自住也好，一定要看未来，相信未来、相信大湾区。谢谢！

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：谢谢周总。周总刚才讲这个问题我们大家应该也听明白了，因为《粤港澳大湾区发展规划纲要》是要建立一个城市群的，既然是城市群，城市和城市之间必须要有交通的互通互联，周总说了这个事不用担心，3-5年之后想去到那里都可以。但是我想说的人的出行特别是工作日常的通勤必须要考虑成本，包括时间成本和资金成本。我想问一下图总，您现在住的地方到您现在上班的地方一般要花多长时间？

图腾镜：我比较近，10分钟。

主持人：普通市民住的地方和工作的地方保持什么样的距离才比较合适，或者说你在前海上班、住在什么地方合适；你在罗湖上班、住在什么地方合适。这是关于这个问题，因为图总来深圳时间比较长，可能接触的人年龄层次相差也比较大，所以这方面应该是比较有发言权的。所以我们就把话筒交给图总，看看他对深圳人的通勤的一些理解和看法，包括一些建议。有请图总！

图腾镜：谢谢，刚才听了包括兰总、邓总把项目解释了以后，我就感觉到了三十年前的浦东。三十年前上海人是瞧不起浦东的，觉得是宁要浦西一张床，不要浦东一套房。后来江书记把上海变成特区以后，现在中国最高的三栋楼在浦东，它是通过隧道和桥来完成交通的。我相信如果往后推二十年或者三十年，我估计可能中山会辟出来一个特区，因为深圳的膨胀发展已经非常厉害了。我们看看深圳的幅图2000平方公里，广州是7000多平方公里，上海是6000多平方公里，重庆刚刚直辖不多久，重庆是很大的，大概达到8万多平方公里。如果说把深圳的幅图再扩大，可能把中山都包含在里面。我就不需要再想象住在什么地方、距离远近，刚才兵总说的可能我认识北京、上海的70后、60后这批人，过去他们到北京一小时、2小时通勤距离都很正常，后来北京和上海有很多城市扩区了，就好象深圳宝安县也扩区了，所以通勤距离在上海和北京来说跟深圳不一样，北京和上海的通勤距离1.5个小时之内是再正常不过了，在深圳好象就是通勤半小时以上就有点远，实际上也不是。深圳人在七八年前一百万人在临深置业，比如东莞、惠州，这是有数据的。在三五年前，当深中通道有消息的时候，不断地有人问我说在中山置业是不是可以，当然我肯定是支持中山的，也支持兰总的，那时候可能钱隆还没进中山，这波人进了中山以后把中山的房价翻了一倍，先赚了一波，我感觉有不少于20个电话曾经问过我到中山置业的状况，他们也真的去买了，这批人不是深圳最底层的人，主要是投资的，而且我看他们的电话有大概15个住在后海这个片区，他们这批人有公务员、有银行、有私人企业主等等，可能在第一波冲向中山的时候，他们已经把中山的房价翻了一番了。实际上钱隆的到来是给深圳带来第二波的中山盛世。通勤方面刚才兰总说得很清楚了，轨道、城市交通、隧道，深中通道，这些交通未来在湾区是完全可以实现的，这是毋庸置疑的，可能在临深片区因为是头排，我们刚才看到数据是半个小时能够直达中山，半个小时直达中山，大家可以想到未来粤港澳大湾区的引擎区域一定在前海和空港，这个区域一旦起来以后，人口居住的膨胀需求那是不用说的，那肯定是很庞大的需求。最近的应该是中山，而且现在也必须看准这一点，如果你现在不仅如，等以后中山房价变成3万的时候再进入就可能赚得没那么多了，现在完全是临深的头排又是地板价，所以这个时候冲进中山，无论是居住、投资，我认为都是有很大的潜力。

周学军：谢谢图总，再追问一句：中山的房价什么时候可以到3万？几年？

图腾镜：现在一万多，我想中山大桥通了的1-2年，就是2024、2025年左右。

主持人：大家可以计算一下它的投资回报。的确是这样的，通勤可能最核心的东西还是要看时间，钱这个东西日积月累虽然也要花出去不少，但是对于真正能够赚取高额薪资的人或者利润的人来说，这个应该都是比较小的成本。在深圳我个人觉得生活和工作的地方在半个小时以内已经是非常理想了，当然像涂总这样10分钟就能到的那的确是有钱人才可以享有的自由。因为我们也不能完全参照北京、上海的指标，因为那些城市结构跟深圳不一样，深圳是多中心，然后又是扇形环状的城市，你在龙岗工作的人跟在宝安工作的人他居住的选择方向肯定是不一样的，就像兰总刚才说的，钱隆华府这个项目、中山这些楼盘更多的会吸引前海、宝安这些区域的人前往居住，当然如果是投资的话肯定是面向全市性的。

接下来的问题要交给邓博士了，因为邓博士刚才讲得比较多，又补充了一些东西，我给你的话题就没有任何约束，您自由畅谈。

乐居深圳 04-20 09:25

周学军：真实情况：确实没有地、确实没有房。讲起这个话题，这个是困扰和纠结了深圳很多年的一个话题，就是后续的发展没有土地的供应，2000多万人口，居住的问题怎么解决。而且未来按照上次有一位专家说2035年深圳可能要突破3000万人口，源源不断的还有将近1000万人口以每年将近50-80万的速度往深圳涌进来，未来的人口住在哪里，这是现在困扰着政府和开发商的很大的问题。

我记得我们早几年在讲这个话题的时候，大家都把在城市中心住不起的人引流到龙岗、惠阳、东莞去，确实有很多的朋友在正确的引导之下选择了正确的操作，做了正确的事情。事实证明，他们当时的决策是对的。另外，从现在深圳的发展趋势来看，房价想要往下降的可能性其实是微乎其微，所以我的观点，如果你买得起深圳平均每平米5万4的房子，那你周边城市都不要考虑，你就买深圳的就好了。如果你买不起这个房子，但是你又想留在深圳工作或者喜欢深圳这个城市，喜欢深圳的氛围，那你就只能选择到深圳周边的城市去置业。这个选择其实现在可供选择的也不多了。第一，现在整个惠阳地区虽然1万多的均价，但是区域的发展方向可能还是有些差异，包括每个城区的发展不均衡，包括产业的布局的不均衡，包括产品布局的不均衡。另外在东莞，临深片区的房价现在都在2万5以上。

为什么我们现在特别要推中山呢？深中通道这条大动脉确实是改变深圳人以后居住和工作的很重要的一个通道，这条通道可能现在还没有直观地感受到它的便利，但是到2023年年底，一旦通了以后这个便利性就出来了。刚才邓博士和兰总都谈到交通的问题，其实交通不成问题，这跟当年买龙岗中心城的交通状况是一样的，第一政府会努力改善交通的瓶颈；另外我们现在有很好的交通就叫定制巴士，不知道在座有多少人坐过定制巴士的，我经常坐，10元从龙岗中心城直达科技园，而且是专人专坐。所以这种交通的布局以后肯定会把中山和深圳之间联通起来的，所以这个根本不用考虑。另外就是刚才兰总讲的几条城际轨道，未来它是蜘蛛网式的布局，也就是说我们即使不走深中通道开车，未来我们自己坐轻轨、高铁也是很便捷的。所以我觉得两个城市之间的距离或者两个城市的人口融合根本就不成问题。所以，未来3-5年，在深中通道开通的前后两三年时间里面，我们会看到深圳和中山的居住区域改变会非常的明显。

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：谢谢兰总的精彩介绍，我个人感觉兰总这个介绍还是很实在的，比如说讲到地铁与项目的关系，特别提到了其中有一条地铁稍微远一点是1公里。可能深圳的媒体朋友也知道，我们深圳有个楼盘宣传为地铁口，实际上距离地铁口有4公里，前段时间被嘲了。

下面我要请出几位嘉宾，首先继续请出邓博士，然后有请图腾镜老师，再请出深圳著名的地产评论人周学军总。又是老友相聚，其实我前面讲了不少，包括临深新头排，包括前海扩容这些话题。这些对于深圳市民来说非常感兴趣的，就是我手上有一定资金、我到哪去投资；或者我在这个地方工作、我到哪儿居住比较合适？今天就请出三位做探讨，虽然我在这个环节是主持人，但我肯定不是主讲，所以还是先请出周总，因为周总是有官方背景的深圳房地产信息网的主要负责人，因为大家都知道很多权威数据都是从周总这边出来的，而且周总在这方面也是在座的平时接受媒体包括电视媒体和中央媒体采访比较多的专家，我想问周总的：深圳目前这种情况天天喊没有地、没有房，真实的情况大概是什么样子的？

乐居深圳 04-20 09:25

最后跟大家分享一下福晟.钱隆华府这个项目。我们这里有两个关键词，第一个关键词是“投资洼地”，第二个关键词，随着深中通道的开通，我们认为它会成为深圳尤其是深圳宝安、南山西边的刚需客户的新大陆。福晟.钱隆华府项目是距离深中通道在中山第一个出口（黎村）2公里，我们是整个中山距离深中通道最近、交通最便捷的项目，我们预计在深中通道开通以后距离前海和深圳宝安机场只有30分钟的车程。我们可以看到它有几个大的特征，除了深中通道这种交通距离特别近之外，第二它有双地铁的规划，预计广州地铁18号线会经过翠亨和火炬，预计有一个站点距离项目是比较近的，目前因为准确的规划站点还没有具体出来，但是我们也详细研究了它的走势，预计未来是在项目附近的。第二个特征，中山的地铁2号线距离项目预计是在1公里以内，这个是相对明确的。所以它是双地铁。第三个特征它是千亿产业的特征，为什么这么讲？因为刚才提到了火炬和翠亨的产业规划，目前福晟.钱隆华府它所在的本身就是千亿的产业园区，叫“健康智慧产业园区”，这个产业园区目前已经在投入建设，而且目前部分建设已经完成。第四个特征我们这里虽然写的是不限购，我们也盘点了一下，未来前海有八十万的居住人口，前海本身是一个产业的高地，它更多的是一个CBD，它更多是一个办公的地方，它的居住相对来说是比较少的，它有80万的人口急需外溢出去。所以我们认为，整个中山，我们项目所在的火炬和翠亨的位置确实它未来的发展是比较大的。而且我们这个项目的素质是比较不错的，我们是一个50万方的大盘，而且刚刚也提到福晟的建筑和精工确实一定程度上是非常不错的。

最后补充一点，福晟.钱隆华府这个项目预计会在8月份启动一个大的计划，我们叫“百城百店”，什么意思呢？福晟.钱隆华府会在全国的主要城市进行包括分销、包括合作，因为我们这个项目在今年3月份湾区规划以来，我们的客户群会发现我们有非常多的深圳客户，同时我们有非常多的全国性的投资型的客户，最远的去到哈尔滨、新疆乌鲁木齐。所以我们在今年8月份会启动“百城百店”，我们会在全国主要城市寻找一些合作商、合作资源和分销资源。所以如果大家有一些资源的推荐，也欢迎大家来积极沟通。

我今天的分享就到这里。谢谢大家！

乐居深圳 04-20 09:25

今天我们讲了深圳的中心往东还是往西，我做地产的时间比较久，其实深圳地产圈一直有一个争论：深圳到底是往东走还是往西走？我们可以看到，从GDP和从经济产业和人的流动情况来讲，我们可以看到，不可否认的情况是深圳的经济重心毫无疑问是一直往西边移动的，从罗湖到福田到南山，到未来的宝安和前海，我们可以看到，前海确实是非常有潜力成为深圳新中心的趋势。我们也知道，在座的都是深圳的大咖，深圳确实在2014年出台过一些东进的战略，深圳市层面出台了这样一些东西，但是我们也可以看到，在2019年3月份以来，在国家出台的这种湾区布局的大的背景之下，我们认为国家湾区整体布局的力量是远远超过深圳单独一个城市的规划力量。

我们从这里也可以看到，从广深经济走廊，包括国家对整个湾区的融合建设来讲，毫无疑问，整个深圳的大的发展方向其实也是在积极地和整个湾区进行融入。所以大家想过一个问题没有？如果说未来前海也好、南山也好可以一定程度上成为深圳新的中心，那距离它30分钟的中山火炬、翠亨它的发展前景又是怎么样的呢？我想答案是不言而喻的。

这里再跟大家简单分享一下深中通道一个最新的建设情况，刚才陈总也一直在强调，深中通道是提前到2023年开通。第二，目前深中通道的工程进展是比较顺利的，截止到今天，它的水下作业已经全部完成，已经全面进入到水上作业的施工阶段。我们可以发现，关于深中通道的建设在2019年3月份湾区的规划出台之后，深中通道的利好和新闻的报道多了非常多。

刚才是分享了三个基础性的观点，我们也来跟大家分享一下福晟.钱隆华府所在的火炬和翠亨新区未来是怎样的规划，我们也对它进行了梳理，我们发现它一定程度上确实像邓博士所讲，也在积极地融入和对标深圳的前海，我们这里有一系列的详实的数据。首先，中山市政府层面，大家可以看到右边这张图“中山发布”，“中山发布”是中山市政府官方运营的微信公众号，它在今年5月16号发布“中山翠亨新区将要打造成中山未来新的中心”。所以大家可以看到翠亨和火炬是紧密连在一起的，车程只有5分钟。所以，中山的东边政府是要把它打造成一个新的中山的城市中心。

第二我们可以对比火炬和翠亨和深圳前海是怎样对标的，我们这里有几个纬度的对标，可以看到，前海是规划的深圳的中心，它是全球的科创中心，也是未来的自贸区和金融的中心，我们可以看到火炬+翠亨是未来中山新的中心；第二它是综合的交通枢纽；第三它是产业创新中心。这是我们在交通方面和前海做了对标，我们重点来看一下火炬和翠亨的情况，目前有三条高速，包括已经开通的和规划的，其中就有深中通道。第二个是在市内有两条轨道，有中山的2号线和4号线。第三个它有两条跨城的城际轨道，第一个是广州的18号线，从广州的天河从珠江新城一直快速到南沙、到中山，它连接的是广州的中心和中山的中心。另外，规划说佛山的11号线在筹备，要通到中山的翠亨和火炬。18号线是政府层面在宣传的，佛山的11号线这一点目前还处于远期规划阶段。可以看到，目前已有的翠亨快线是直通珠海，以及一条新的去香港的客运航线，可以看到它的整个交通规划也确实是在打造新的中心和湾区融合的趋势。

我们这里也对标了一下GDP，虽然说中山的火炬和翠亨相对来讲和前海比还不值一提，但是我们从它的产业结构和入驻企业可以看到，目前入驻主到火炬和翠亨新区的世界500强企业已经有18家了，它的产业是非常有竞争里的。第二，目前火炬+翠亨在全国的出口创汇已经去到全国十强，也就是说，可能我们深圳的客户一定程度上会觉得中山的发展可能跟深圳无法相提并论，但是中山东部的火炬和翠亨目前的产业规划格局、交通规划的格局，包括它的未来发展潜力其实是非常强的。这是我们罗列了前海入驻的一些500强企业，我们可以看到，无论是从金融还是从贸易、产业的业态层面来讲，其实火炬和翠亨的产业规划一点都不差。

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：谢谢邓博士。我每次听他的演讲都会很认真，我一直想挑刺，看看有没有什么错别字或者错数，但是非常严谨，我今天又没有挑出来。既然邓博士给我们把中山的前景描述得这么理想，对于我们深圳市民来说，去中山买房、投资或者是居住应该都会成为一个非常大的现实或者成为一个可能。我们今天的项目叫福晟.钱隆华府，它到底是什么样的项目？它值不值得我们深圳人前去居住、进行投资，我们就再次请出福晟集团兰总对项目做一个简单介绍。有请兰总！

兰国荣：我想说一下钱隆因为是福晟集团的标准系列产品，所以是因为这个原因才有钱隆。首先刚才听了邓博士的演讲确实觉得非常精彩，也讲得非常有道理。我这边就班门弄斧，把项目做一个简单的介绍。

我介绍的标题是“临深新头排.前海核心资产”。在项目介绍之前，相信大家对福晟会比较陌生，所以我们首先对福晟有一个简单的介绍。福晟是2018年中国企业500强第210强、2018年民营企业500强的第58位、是中国房地产2018年的36强、2018年品牌价值109亿元。2018年中国建筑业20强。福晟是一个在1993年成立，当时就有房地产开发和建筑这两个不同的或者略相近的两大支柱性公司，所以福晟集团下面的建筑公司做的规模非常大，去年营业金额是高达600多亿。福晟从1993年开始到今天累积有7次获得了“鲁班奖”和“国家优质工程奖”。福晟的建筑质量和建筑精工度是非常强的。福晟的物业企业在2018年是28强。

在这里简单的着重跟大家介绍一下目前福晟在湾区的情况，因为我本人是属于福晟集团广州区域的营销负责人的岗位，我所负责的是广州区域的情况，福晟是2017年才真正进入到湾区，2017年以来到现在其实也就两年不到的时间，目前福晟广州区域在湾区一共有12个项目，一共有如下几个城市：广州荔湾项目、佛山的南海项目，包括珠海的京湾项目等，剩下的就山中山和江门。所以福晟从2017年开始到现在，广州、佛山、东莞、珠海、中山和江门，目前已经全部进入这些城市。暂时福晟在湾区为什么大家没有听过？是因为福晟目前在湾区已经开售的项目只有中山，但是预计在2020年上半年，珠海、东莞、佛山的项目就全部开起来了。目前福晟在中山的布局是非常大的，福晟在中山就有6个项目，包括火炬、南区等。所以首先跟大家简单分享一下福晟在湾区的情况和福晟的基本情况。

我想分享的第二点，其实我今天分享的内容跟博士会有部分内容重合，我们想分享的第二个观点是重新定义前海30分钟区域楼市。为什么这么讲？相信在座的对深圳的市场非常熟，我们可以看到，以深圳前海来画一个圆心，在前海的30分钟以内分三个梯级，第一个梯级是前海、福田、南山，这样一个梯级是10-30万的价格区间。第二个梯级是开车时间比如去到龙华、光明、龙岗，可能会比30分钟久一些，时间预计在30-60分钟之间。我们可以看到，这一圈的范围售价大概是5-8万。这个是在今年5、6月份拍底之前的价格，可能随着今年5、6月份拍完地，因为大家都很清楚，包括光明、龙华拍了一些5万多甚至6万多楼面地价的地，所以预计这些区域的价格后续会有很大的补涨空间。我们可以看到，深圳的客户也好、同行也好，我们讲临深，通常来讲都是讲东莞的临深或者惠州的临深。我们看一下东莞的临深到前海需要多久的时间，正常而言，开车的时间是绝对在1个小时以上的。我们中山站在今天深中通道没有开通之前，我们去到中山要2个多小时的车程，我们是排在第三甚至第四圈的范围。但是深中通道一开通，中山的火炬、翠亨距离前海、南山的距离直接从第五、第六跃升到第一个圈：30分钟生活圈，所以也就是说我们今天的核心观点，深中通道确实是重新定义了前海和深圳的楼市情况。

其实我们这里也做了一个对比，我们着重把东莞的临深和中山的临深做了对比，大家可以看到，最近的是长安，包括松山湖、塘厦、凤岗和虎门，它们距离前海的交通，目前来讲无论是车程距离，它是会比未来中山的火炬也就是我们项目所在地会更远，我们预计未来是距离24公里长的深中通道、6公里长的辅路和连接线。我们可以看到，无论是长安、松山湖、塘厦基本上都是在50-60公里的时间。可能大家又会讲未来东莞的临深前景也很不错。因为深圳和中山之间会规划轨道交通，那我们也对它的未来做了对比，我们可以发现，哪怕是从前海、哪怕是从南山我们坐轨道交通过去的时间都基本在50分钟以上，也就是说它的时间、交通这块还是会比较远的。所以我们这里也是提了一个小的观点，一定程度上来讲，大家都很清楚东莞的临深现在卖到多少钱？基本上是3万上下，个别的项目可能会卖到4万。我们中山的火炬、翠亨现在才卖“1”字头的价格。所以东莞的临深随着深中通道的开通，我们认为它的头排的位置很大机率就会让位给中山东部区域。

乐居深圳 04-20 09:25

第三是香港特区也借这个机会跟中山加强了合作，林郑月娥在去年访问大湾区的时候第一站就是去的中山，然后她谈到科技方面的合作、共建一小时生活圈，其实在中山生活的香港人相当多，因为中山的环境非常宜居，然后教育医疗方面也有合作。最有趣的是林郑月娥报她个人财产的时候报出她在中山有套房，她在整个大湾区里面只有在中山有一套房。所以可以看出来在大湾区时代，中山是三面来风，三个城市都跟中山发生了更为紧密的合作。

其中我个人觉得深中通道应该是最最重要的，对中山来说，为什么这么说呢？这是我画的一张图，以前深圳跟中山要牵手的话要经过第三者，还要经过第四者，第三者是东莞、第四者是广州，差不多是100公里多一点点的距离。但是如果有了深中通道以后，我们看得到这个距离就缩短了24公里，深中大桥就是24公里，它的速度设计是100公里/时。如果这样的话，理想状况下通过这个大桥其实不需要半个小时。如果这个大桥一开通以后，那么中山就会成为连接整个珠江口东岸和西岸的核心节点。以前两岸连接可能主要是走南沙、虎门，因此那个地方比较重要，但是一旦深中通道打通以后，它不仅仅是深圳和中山的连接通道，而且是整个把我们说珠江口东岸几个城市，包括惠州、东莞、香港他们以后前往中山都会选择深中通道走，因为这个路线是最为快捷的。同时，珠江西岸的城市，包括珠海、将门以及再往西的一些城市茂名等等，他们以后也会选择通过深中通道，通过中山到达深圳，所以这条大道就成为核心的道路。深中通道以后可能的日通行量达到10万辆，港珠澳大桥现在车的通行量每天3000，我们这个通行量这么大，意味着什么？意味着所有的资源从东到西都要经过这个大桥的，所以深中通道就会成为整个大湾区连接东西两岸的大动脉，它不光是一条路、不光是一个桥的概念，它会成为整个动脉。

由此会带来什么样的变化？我觉得第一个变化就是产业转移。我总结了我们以前整个珠三角粤港澳地区产业转移的模式是这样的，香港处在整个产业转移的最顶端，它是产业的最高发展水平，它的产业最早是转移到了深圳，另外一部分转移就是东莞，深圳产业升级以后，又把自己一部分产业转移到了东莞和惠州。同样的，东莞产业升级的时候又把它的产业转移到了惠州，所以形成了产业转移的链条。香港处在最高端、惠州处在最末端，这是以前的模式，这个模式是受限于珠江口东西两岸交通不便利。我们展望将来，深莞惠产业转移可能要做一个大的改变，深圳会处在整个产业转移的龙头位置，香港的产业已经空心化了，所以深圳是龙头，深圳跟香港之间可能会有产业的双向流动，我们不能说再靠香港支援深圳，深圳也不一定就接受他的产业了，我们有一定的能力，前几天我们政协委员就提出建议说在香港的虹水桥这个地方有一个发展区，说要进行深港的合作，深圳一些高科技企业其实到那里设立研发中心。另外深圳还会向东莞转移一部分产业，当然深圳还会向中山转移产业，因为这条通道打通了以后，两地的交通距离大大缩短了。同时香港跟东莞的产业也会向中山转移。我们看得见中山的产业来源就变得非常丰富。所以总结一点就是西引力，西边的引力比较大，以前是东边、北边的吸引力。现在西边的引力来了。

促使产业转移还有几个要点，一个是成本的优势，中山的写字楼、工业用地、商业用地价格等等只有深圳的1/8，大家可以想象这个价差多大，我们企业都是逐利的，都是想降低成本的，所以它一定会引发产业转移的动能。第二中山的位置很好，东山紧临深圳的工业大区：宝安区。深圳高科技企业最多的大区不是在南山，在宝安，就是国家级高新技术企业最多的是在宝安，宝安在高端制造方面是最牛的。另外研发这块最牛的是南山区。这两个区其实都跟我们中山是紧邻的关系。因此地缘关系也会更强一些。第三是两地政府的关系非常和谐，这是跟一个家庭一样，夫妻关系和谐了大家才有更好的合作关系，才有更多的收获。比如中山跟深圳一直合作，我看到至少每年中山都会来深圳，跟深圳官方合作搞一个招商发布会，这个发布会每次都能做到满载而归，中山政府非常不错，他专门做了一个叫香港深圳中山三地的现代服务业的联络处，专门做产业转移这块。所以这块也是值得我们肯定的一个方面。另外一个方面就是中山做得很好的一点就是主动对接大湾区的发展，主动对接深中通道，他在翠亨这个位置，也就是深中通道对岸，高起点、高规格的规划了一个翠亨新区，包括这个新区还有翠亨科学城，类似光明科学城。这个规划得到省委省政府的支持，因此深中通道转移首站就是往翠亨这个地方。《大湾区三年行动计划》里首先提到的就是支持中山翠亨新区建设，深化与香港、澳门、深圳等城市在生物医药、高端装备制造领域等的合作。

这里面还有一个重大的变化就是人口的变化，我们说产业的转移本身就会带来人口的转移，同时还有居住能力的转移，所以是这两部分人口的叠加。我刚才看了地图，我觉得中山会成为临深的新头排，当然我说的头排跟刚才说我们说的主题版的头排有点区别，我这个头排指的是以后买房、购房投资首先会考虑的、会翻牌的地方是中山。因为以前我们跟中山天各一方、交集不多，大家最多去旅游、去孙中山故居看一看，所以我们以前对临深的概念停留在惠州、东莞这两个地方。深中通道带来的变化是什么呢？我们说天堑变通途。

我们来看一下地图，这个地图以前海为中心，我们画了前海跟各个区的关系图，为什么以前海为中心呢？我们一定要认识到刚才说到前海扩容的问题，尽管说现在官方还没有给我们一个肯定的答复，因为这里面问题比较复杂，涉及到香港的问题，所以我们深圳的扩容愿望和冲动是很强烈的，但是这需要香港的配合，所以暂时还没有给到一个最后的答案。但是不管怎么说，前海是未来深圳绝对的中心，这点大家都不用质疑，它一定会超越福田中心区，它会成为整个深圳最核心的中心，你去看一下前海的规划就知道了，不管是写字楼还是商业，还是其他的公共配套也好，包括文化、艺术等等都是比福田中心区要高一个档次。所以以前海为中心来丈量深圳各个区域包括临深的各个区域我觉得是一个正确的思维，离前海越近的地方说明它越靠近中心，离前海越远的地方它就越远离中心。

我们看了一下，前海去大亚湾差不多是70公里，如果去到龙岗中心城50公里，去到塘厦、黄江差不多55公里，去到松山湖60公里，去到中山是40公里，如果不相信的话你可以用你的手机地图去测绘一下，这个距离是没问题的。这个图里就可以看出来中山的位置跟以前不一样了，大家可能会说深中通道是个桥，意味着要收费，这个收费引起大家很大的关注，确实有收费的问题，但是不管怎么说它的绝对距离是缩短了，而且跟别人相比的缩短优势是非常明显的。所以大家可以记住将来再去考虑临深区域的时候，你可以拿前海作为中心来度量一下。

除了交通，我们说中山还有一个特点，它是整个粤港澳地区人口政策最友好的城市，三年前中山就开始启动了人口落户政策，这个政策是最外来人口最友好的。另外广东省对粤港澳城市布局也有新的规划，鼓励中山人口向500+发展，它现在常住人口是300万。这是我们广东省的城镇规模等级结构（图），超大城市：广州、深圳。特大城市：佛山、东莞，这是从经济地位来说。大城市里面我们看到中山就排在第一位，超过了惠州，目标是朝向500万。但是我想如果我们深中通道打通以后会不会超过500万？迈向特大城市？这种可能性是完全存在的。

所以在以深中通道为核心要素的推动下，我觉得中山必然会带来人口的再度爆发。我们以前老说深圳向东转移一百万人口，我们现在来谈深圳向西转移一百万人口，有没有这种可能性？我们现在可能下这个结论还为时过早，但是假以时日，我们再看未来五年、十年、十五年之后，可能我们说的工作在深圳、居住在中山，可能真会成为百万人口的生活状态。中山的对岸就是宝安，我本人就住在宝安，宝安是整个深圳人口最多的地方，官方公布的数据是常住人口328万，占到整个深圳的1/4，我们十个区它占了1/4。实际的管理人口超过500万以上，我住的那个社区我看了一下牌子，1平方公里住了3万多人。所以宝安区如果把南山区加上的话可能就有5、600万人口，苦于高房价的现状，居住条件都不会太好，是不是会考虑向西转移呢？

最后一个就是房价的价差，房价是最简单的道理，价差越大，两地的人口流动、购房需求的外溢就会成为一种常态。这是去年统计了大湾区各个城市的房价，中山的房价是13828，也是处在第七位，中山跟7关系特别密切。相当于深圳的1/5左右，但这只是跟深圳的平均水平相比，我们说深圳目前平均的水平是5万4，但请大家注意，深圳哪里的房价最高？西边的房价是最高的，南山我们就不说了10万+以上，现在宝安靠近深中通道这边普遍也是在7、8万以上。如果说以这个价差去看的话，其实我们看到这个差别会更大一些。

所以，我想在这些利好的共同推动下，中山一定会迎来人口、产业的大变化。最后我写了六句话：“建设深中新通道，打通珠江东西岸，曾经牛郎与织女，如今两城紧拥抱，颠覆湾区旧格局，铸就临深新头排”。谢谢大家！

乐居深圳 04-20 09:25

邓志旺：各位媒体朋友大家下午好！今天非常高兴参加分享会。相信大家已经对整个前海扩容以及关于中山的发展情景做了一些分析。我的题目我个人认为不雷人，当然有点标题党的嫌疑，这都是跟一兵学的。准确来讲就是“中山：从中庸之城迈向中央之城”。

可能大家对于中山并不一定了解尤其是在整个大湾区里面，中山所处的位置。首先我们看看中山的面积，中山其实没有我们想象那么大，中山是个小城市，我们可以看到在整个大湾区里面中山的面积排到第八位，总共土地面积只有1784平方公里，比深圳还小，所以面积属于中下水平。

第二是它的GDP总量，为什么说它是中庸之城呢，因为它的整个经济水平、经济总量是排到了整个湾区的第七名，去年经济总量是3633亿，落后于惠州、东莞、佛山、广州、香港、深圳。如果我们把整个11个城市分级的话，它大概处在第三集团的中间位置，相比于东莞、佛山来说还是有一定的差距。

再看看它的地均产出、人均产出和人口密度这些指标，地均产出中山稍微高于整个湾区的平均水平，排在第七。人均产出是11万，比湾区的整个水平低一些，也排在第七位。最后是人口的密度，中山人口1827万，远远低于香港、深圳这些城市。所以总体来看，这三个代表着经济质量或者人口发展质量指标来看，全部排在第七名，在整个大湾区里面总量指标第八、经济总量第七、后面几个指标都是第七。所以把这些指标汇集在一起可以看到中山在整个大湾区里面处于中等水平，它不属于很拔尖的，所以我们称之为“中庸城市”，没有特别突出的表现。

我们就会问一个问题：过去的中山为什么表现如此的中庸？它没有突出的亮点，比如我们说它的灯具产业、家具等等产业都不错，但是中山没有世界500强企业，也没有特别叫得响的国内的企业。原因有两点：第一是地理位置的受限，在整个粤港澳大湾区里面它的位置是比较不错的，处在中央的位置。但是由于珠江口的天然屏障把它跟香港和深圳隔绝了，隔海相望。所以看起来距离比较近，但是因为有海，所以交通是比较麻烦的。广州和中山其实是有接壤的，但是请注意，这个接壤是原来广州最落后的地方，也就是南沙跟中山有接壤，而且接壤面是很短的。相对来讲佛山为什么发展这么快？它跟整个广州市西面接壤的距离非常长，所以广佛一体化做得非常好。所以这是天然的地理位置给我们中山带来的限制。所以我们看到东莞再过两年可能要突破万亿，佛山今年估计要突破万亿，中山才三千多亿，差不多人家的1/3，相对来讲还是有差距的。

第二个原因是规划所造成的，我们都知道，原来整个珠三角的规划是广州为中心的一个A字型的，后来到2008年的时候我们说国务院出台了一个珠江三角洲地区改革发展规划纲要，这纲要就发现珠三角九个城市并不能在一起，各自未来战争，所以就画出了三个经济圈，看起来这三个经济圈是一样大的，都是三个城市，但实际上我们测算它的人口、经济总量、科技等等一些指标，你会发现这个经济圈是远远小于另外两个经济圈的，比如这三各城市，中山还是经济总量最大的，比珠海还大，它这里面没有真正的龙头城市来带动，所以在过去的发展过程中，珠东江这个经济圈并没有发展起来，给中山挖了个坑，使中山没有获得经济资源的支持。当然还有其他的原因，我们就不多说了。

中山这种“中”的状态会不会保持下去或者难以改变呢？我个人的判断，经过一些分析，我觉得未来的中山会出现突飞猛进的改变，这个改变我归纳为一点，就叫做中山是三面来风的“中央之城”。什么叫三面来风？我们来看看，还是这张地图，我们看到中山的位置，我们假想一下，如果我们把珠江口填平的话，那中山的位置就不一样了，它跟香港、深圳、广州三个超级城市的关系变得非常的紧密，当然我们说的填面珠江口只是一个开玩笑的话，指的是我们通过珠江口东西两岸的交通把它填平。目前，我看到最新的规划里面谈到在珠江口里面将来要出现的包括现在已有的大概有13条通路，包括深茂、深中等等，如果这些通道打通以后，整个珠江口的屏障就解决了。解决以后，我们再看中山的位置它处在整个“9+2”城市群的中心位置。而且围绕这个中心，我们看到广州布局了南沙，东莞布局了滨海湾新区，深圳布局了大空港、前海、蛇口自贸区等等，其实都是围绕中山这个位置来布局的。这里我们看到几个变化，比如广州原来的合作伙伴主要是佛山，广佛一体化，但是去年我们看到广州开始积极的拉拢中山，广州跟中山去年签了两个比较大的协议，一个叫做战略合作框架协议，是两个城市市长亲自签署的。第二是签署跨区域的轨道交通建设框架协议，我记得是广州的18号地铁线要延伸到中山，这都是定了的事情。所以广州开始重视中山、拉拢中山。第二是深圳，我们看到这几年深圳跟中山的交流是非常多的，尤其是在产业方面的合作。另外官员的互动也比较多，大家都知道深圳的市长就来自于中山，他来了之后就带动了两个地区政界更多交流和合作。第三是香港特区也借这个机会跟中山加强了合作，林郑月娥在去年访问大湾区的时候第一站就是去的中山，然后她谈到科技方面的合作、共建一小时生活圈，其实在中山生活的香港人相当多，因为中山的环境非常宜居，然后教育医疗方面也有合作。最有趣的是林郑月娥报她个人财产的时候报出她在中山有套房，她在整个大湾区里面只有在中山有一套房。所以可以看出来在大湾区时代，中山是三面来风，三个城市都跟中山发生了更为紧密的合作。

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：海扩容它到底是个什么东西？因为前海这个中心、它的战略定位、规划是国家确定的，但是如果从产业和经济发展的角度来说，未来它存在很强烈的扩容冲动。

邓志旺博士现在要发表他的主题演讲，他的主题演讲我前面了解了一下，比较雷人：从中山、从平庸之城到中央之城。为什么说以前中山比较平庸，其实说它平庸也说不过去，只不过这些年跟一些发展比较快的特别是没有自贸区的这些规划落地，所以相对来说发展速度偏慢，但是未来它又为什么会成为中央之城，我们就有请邓志旺博士！

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：我的开场白到这里就结束，首先要请出福晟集团广州区域集团营销中心总监兰总为我们致辞！

兰国荣：首先非常感谢深圳这么多的同行、媒体、大V和贵宾来参加我们今天的这场活动，非常感谢！

大家下午好！我们今天这样的一个活动，大家可以看到我们是“临深新头排.价值新大陆”。这个活动为什么有这样的出发点和初衷，大家都知道，在2019年3月份湾区的规划出台之后，我们可以看到整个粤港澳大湾区无论是从政府的规划主导上，还是从民间的客户、全国性的客户对湾区的追捧上，我们会发现整个湾区、整个城市群在全国甚至全球的影响力越来越大。基于这样大的背景，所以我们做了今天这样一场活动，我们也非常荣幸今天请到了非常多的嘉宾，像邓博士、图腾镜总以及周学军总以及深晚一兵等在深圳有着影响力和号召力的大咖。同时，也确实非常感谢，今天我们邀请了四十几家深圳的主流媒体来参加我们的活动，非常感谢。

福晟，相信在座很多人没有听过这个公司，所以我们今天有必要简单的对福晟做一个介绍，福晟集团在1993年就成立了，迄今已经有26年的时间。福晟集团始终坚持务实、稳健、追求有质量的增长，已经连续8年稳居中国房地产百强企业，而且蝉联了中国房地产开发企业成长速度的第二名，这是一个非常了不起的成绩。2018年，福晟跃居中国房地产36强，紧跟着中国房地产的发展，我们确立了H+4的战略核心。H+4是一区、两湾、四核心，其中两湾就有粤港澳大湾区这样一个大的规划布局。福晟集团致力于通过高品质、多元化的产品和服务，打造最稳健的房地产百年老店。2017年，福晟正式进军粤港澳大湾区，全面布局粤港澳大湾区和中山。目前，福晟在广州区域进驻的项目高达12个，在佛山、东莞、中山、江门、珠海目前都已经在布局，而且福晟在今年在内部对新发展和拓展的项目也是有两位数的要求。所以，福晟对粤港澳大湾区的深耕、持续的看好是毫无疑问的。

我们今天的这个项目是福晟.钱隆华府，这个项目是福晟在粤港澳大湾区布局的首个项目，这个项目是在距离深中通道第一出口（黎村）只有2公里的距离。我们也相信，随着深中通道在2023年建成之后，从交通的互联到产业的承接，我们相信中山将会迎来人口和产业红利的大爆发。福晟.钱隆华府也有望成为临深新的头排的位置。

在未来，我们也相信福晟将继续以住宅产品为研发核心，打造满足业主不同需求的住宅产品，为更多的业主建造更美好的家园。

乐居深圳 04-20 09:25

主持人：大家下午好！非常感谢大家参加今天的“临深新头排.价值新大--前海扩容高峰论坛暨福晟.钱隆华府深圳见面会”。我们都知道关于中山的一些消息，特别关于深中通道的，我这里想说的是，我们仍然处于一个非常伟大的时代，这个时代最典型的一个特征，就是一切都在变化当中，而且更核心的就是有些变化远远超出我们的预期，比我们想象的速度应该更快。

今天由福晟集团主办的这场活动为什么会在蛇口自贸区这么中心的地位来举办？我相信大家应该明白其中的深意的，因为我们今天的主题是非常核心的就是：临深新头排，等会儿有嘉宾做详细的解读，我这里就不多说。我先介绍一下今天参加座谈的领导和嘉宾：

福晟集团广州区域集团营销中心总监兰国荣先生。今天到场还有深圳很多主流媒体、自媒体的专家，一些非常资深的媒体人士，也包括了很多客户，其中还有一些看了我们朋友圈的消息尾随而来的。所以我们今天这个话题非常受市场关注。我再介绍一下特别嘉宾：邓志旺博士，他的头衔：复旦大学房地产经济博士、深圳经济学会副会长、深职院房地产研究所的所长，他的头衔还有很多。还有很多资深大咖我就不一一点名了。今天到场的媒体有：深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、晶报、南方都市报、香港商报、深圳广电集团都市地产频道、1062频道。同时，我们还有一些新兴媒体，特别是网络媒体，比如说深圳房地产信息网、新浪乐居、搜狐焦点、房掌柜、房博士，当然其他的还有一些深圳非常有名的自媒体平台，包括深圳壹地产、南方楼市、淘房志、楼兔子，还有一大批老的地产剑客的平台，因为名单比较多，我不一定记得很全，但是我觉得该说的我都说了，没有说的都是我多年的挚友，不说也没有问题。我们今天特别请到了房地产信息网、房掌柜、搜狐焦点和新浪乐居进行图文直播，希望在线收看的网友也能够对我们的论坛有比较多的了解，对我们粤港澳大湾区未来的信息有一些多的理解。

乐居深圳 04-20 09:25

前海扩容高峰论坛，福晟·钱隆华府深圳见面会即将开始。

乐居深圳 04-20 09:25

福晟·钱隆华府项目位于中山市火炬开发区，紧邻翠亨新区，距深中通道第一出口（黎村）仅约2公里，为最近的楼盘，深中通道开通后，约30分钟可直达前海中心区， 1/8前海价，真正的临深新头排，前海核心资产。

钱隆华府整体建面50万方，自拥60000㎡商业街区，分两期开发，共46栋，一期已售罄，已陆续收楼中；目前在售的是二期25栋、38栋，主力户型建筑面积为约84-105㎡的2-3房，深受客户青睐，26栋、39栋即将循众加推，中央景观，南向看园林，阔绰户型，居住舒适度高，坐拥观山瞰海无敌景观，礼献奢美人生；大师团队巨筑东南亚风情水景园林，让生活与美景自然交融；产品阔朗，户型南北对流，真正的深圳西奢适人居。