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深圳城市更新第二季度及上半年市场研报发布会

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深圳城市更新第二季度及上半年市场研报发布会
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  • 乐居深圳 03-28 17:40

    【主持人】:

    由于时间关系,2019年深圳市城市更新第二季度及上半年市场研报发布会到此圆满结束,特别感谢各位主讲嘉宾和在座行业内朋友的到来,特别感谢主办方之一北京银行深圳分行对本次活动的大力支持。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    问答环节:

    【主持人】:今天几位嘉宾、领导从不同维度对深圳城市更新进行梳理分析之后,陈总站在制高点宏观看湾区未来的发展。

    今天发布会的最后特别设置了嘉宾现场交流互动环节,掌声有请: 合一城市更新集团董事总经理罗宇、建纬(深圳)律师事务所高级合伙人贺倩明律师、易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海先生。

    【提问】:今天来参加合一举办的研报发布会,受益匪浅,感谢合一能组织这次发布会,聚集诸多同仁一起探讨深圳城市更新的问题。罗总、贺律师、陈总对于深圳城市更新的问题讲得非常透彻,我是融创城市更新中心负责人,主要负责广东省城市更新项目的获取、熟化、管控,我们在广州拿了两条村,还有几条村谈得比较深入,但在深圳拿项目感觉非常困难,其中非常重要的一个原因就是深圳的项目启动非常早,经过多轮炒作,出现了不良项目,前期通过融资,操作方已经把项目利润拿走了,前期公司可能又没有现金流回来,在这种情况下卖项目必须要解决债务问题,不管项目进展到什么程度,这个诉求解决不了,就很难交易。这个问题是我们很苦恼的问题,诉求是刚性的,现在这个阶段我付不出钱,几位嘉宾对这个问题怎么看?

    【贺倩明】:现在交易各方都有需求,很多品牌开发商除了拍地之外,城市更新是获取土地的主要方式,但在交易过程中,货值大家都认,只是付款节奏和付款时点无法形成一致,这是一个难点。我认为比较好的解决方式就是资金中介,把这部分资金渠道整合起来,用各种组合资金,比如私募基金、信托,目前信托投资房地产的门已经关死了,但信托进入城市更新的门还是敞开的,当开发商认可项目价值,又不愿意在这个阶段支付相应价款,而这个项目支付不了价款又解决不了难题时,这时就要使用融资的创新手段,可能有人愿意出这个钱,我能想到的就是这个方式。

    【罗宇】:旧改过程中,双方对价难以谈拢的情况很普遍,所以我们创设了一个方法论,即有效成本溢价估值法,结合对于前期有效成本的认定、单方可售物业楼面成本的界定、税务筹划、项目推进关键因素(如拆迁),结合这些要素来探讨估值,有的是一把买断的估值,有的是结合资金和物业,以回迁的方式走通道。熟的项目基本上市面上的交易就是高价微利,这种高价微利之下就看谁的税筹做得更好了,或者说看你能不能做对赌。我们最近做的项目,卖方提出对赌方案,项目周围卖4万,你将来卖5万,你可以做成股权留在这里,我以股东借款的方式给你钱,之后通过股权预分红,在每一个对应的节点做预分红,后面卖的时候售价如果比这个高,你有能力拿到更多收益,但是不好意思,前面我没有办法付那么多。也就是说通过合作方案的再设计,把双方无法认定的东西展期到后面做对赌约定。

    工业楼宇转让办法要求宿舍和产业用房捆绑效果,有人说我已经挂到实施主体了,不属于这一类,僵持不下,怎么办?合同中可以约定一条,对赌,将来如果不需要捆绑销售,我的交易对价可能是5个亿,我付给你,如果将来要捆绑,不好意思,3.5亿,我们的履约价就是3.5亿。这里面涉及到很多不确定性的约定,操作中要通过合作方案约定,通过合理税筹,或者将来折成物业给你,早期还有一种做法,约定保证金,到某个节点,保证金你不用退给我,折成物业也可以。合同方案的设计很有技术和艺术性。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海 :

    今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出来后,对湾区9个城市的房地产成交影响比较大,一、二季度基本都是供不应求的状态,量价齐升,土地市场也比较活跃,很多城市的成交虽然下跌,但主要原因是因为供应受限,土地出让不活跃是因为政府没有出让土地,问题在于供应端,很多开发商开始对湾区保持关注,前段时间深圳土拍,很多外地开发商选择以高价进入深圳,可见对湾区关注的程度是历史上最强的时刻。

    今天跟大家分享一下我们总结的几个篇章:

    一、规划篇

    如果我们看一个城市,除了看这个城市的购买力、竞争力之外,还要看产业协同发展,跟周边的核心城市有没有产业协同,比如中山有没有可能跟深圳产生产业协同的功能,如果有可能的话,这个城市就是可期的。

    广深港科技创新走廊,有点类似于硅谷,凡是与产业主轴有关的城市和有关的区域,都是我们要高度重视和关注的点。一些重要的交通枢纽都是围绕着核心产业轴布局的,比如深圳现在申请建第二机场,被否定了,因为本身惠州和珠海有两个机场,一直以来深圳的机场有一个错误的定位,因为我靠近香港,就不做国际航班了,所以在发展过程中,广州的国际航班起来,成为华南最大的交通枢纽,现在深圳又重新启动国际航班。

    2020年会形成一小时交通圈,我们去长三角出差发现坐高铁到每个城市的距离都非常近,通过公共交通抵达,城市之间的距离缩短,人的工作半径会缩短。除了通勤时间,居住半径也会拉大,无论居住还是投资,因为公共交通的原因,导致我置业时没有那么顾虑,之前每个城市之间的距离比较远,现在因为高铁和地铁的开通,会将居住半径缩小,变成大深圳、大广州、大湾区,没有明确的城市界线,没有那么多条条框框。

    广州、深圳和珠海完全放开户籍政策,尤其是深圳,湾区人口总量目前接近8000万,到2020年会达到1亿的常住人口总量,我们一直关注的焦点是如果人口增量这么大,户籍政策完全放开,会有大量人涌入,涌入之后会带来更多置业机会。

    二、市场篇

    供求基本保持平衡,没有特别大改善,从4月份开始不再公布市场均价。除了个别项目开盘成交量比较高,基本维持在35-50%左右。大湾区的九个城市,从供应来讲,佛山、中山、肇庆供应面积同比下跌,其他城市基本是增长的,尤其是深圳、东莞、珠海大幅度增长,超过100%。成交方面,除了佛山、中山、江门因为供应的原因,其他城市基本保持相对高速的增长。市场成交价基本都是正向的,如果负向的,基本也是受供应的原因。

    三、企业篇

    去年前30强企业对于大湾区的布局,在全国拿地中的占比,目前排前30强的企业对湾区的重视度都比较高,像碧桂园、恒大占到10%、6.7%的土地货值,前15强企业基本都是总部在湾区的企业。如果对前10强房企做个排布,佛山第一,广州第二,肇庆第三,碧桂园拿地最多,保利其次。11-20强房企中,世茂拿地最多,其次是旭辉。20-30强房企中,龙光在大湾区的土地储备最多,佛山和广州最多,然后是肇庆。

    在所有城市中,大家对佛山的关注度较高,拿地体量较大,接近1900万平米,珠海面积比较小,主要是供应的问题,湾区前三名是碧桂园、保利和龙光的拿地比重较高。

    四、趋势篇

    目前拿地方式越来越多,开发商在模式上也不停探索,今年我们做了《湾区多元化投资白皮书》,对不同领域做了铺排,除了住宅,以产业、以长租、商务公寓、商业办公等,通过六个领域铺排。

    房企多元化布局的最佳“试验田”,物业是房企的热点,深圳现在进入存量市场,房企拿地成本比较高,通过轻资产管理的方式,达到一定量之后上市,今年上半年在港交所排队上市的物业公司量比较多,科技走廊比较热的点是星河world,星河现在有两个产品线,一是cocopark商业,二是星河world产业,双轮驱动,在湾区和长三角大量拿地,目前在湾区的储备量比较大。星河world是以办公为主,但以产业运营的思路经营,因为它靠近华为,有很多相关的企业,通过租金入股的方式培育这些企业。有现金流,住宅卖到7.5万,目前在建的有双子塔高楼,商业已营业。

    天安云谷是跟政府合作开发的项目,算是旧改中产业园区做得比较成功的典范。

    以深圳和广州为例,房子除了有居住属性,还有金融属性,很多商办物业的金融属性不是特别突显,早期是散售、整售,现在基本是持有为主,持有主要是看好其金融属性,金融属性最先出来是在香港,可以作为类货币单位运营,一些企业开始进行尝试,比如华润、卓越、前海控股,前海控股也是做写字楼运营管理的,既然以产业为主,肯定有更多商办物业会出现,商办物业的金融属性突显出来,对后期运营的增值很明显。前段时间我们参加招商蛇口二季度总结,他们请麦肯锡大中华区董事总经理讲商办物业,也讲到新鸿基,金融危机对香港的影响比较明显,新鸿基提前布局了香港的商业物业,经过波动之后,物业增值了很多倍。在大家布局住宅时,他就开始用现金流布局商业物业,但当时并没有很大的增值,现在实现了很多倍的增值。

    商业也一样,近十年很多开发商进入商业物业,因为拿地条件限制的原因,针对社区商业,针对区域、城市商业都做了布局,万象城在南宁开业可以引入30万人聚集,对城市来讲是很重要的标签,也是城市发展成熟的表现。

    最后再回顾一下,我们处在这个时代,地产变化莫测,主要原因是受宏观经济的影响,目前宏观经济内忧外患,湾区规划出台之后,近三年有很多利好会兑现,以前外地开发商比较少,我们是自己玩自己的,现在市场开放了,很多外地开发商会进来,也有很多外地产品线进来,对本地开发商带来冲击。随着竞争的加剧,带给我们的思考是如何在竞争加剧的市场中分一杯羹,这个时候需要更多竞争路线去布局,抓住目前在湾区规划之下以产业为主导的这条线,跟政府打通直通车,走向飞机头等舱,拿到地,有一些大IP项目和产品进行更多布局。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    主持人:

    感谢李所长。站在粤港澳大湾区的大背景之下,既通过宏观,也从微观上解读深圳的城市更新未来的探索之路。接下来出场的嘉宾同样会我粤港澳大湾区的视野对上半年市场进行回顾,掌声有请易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海先生。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师 李江:

    各位朋友,下午好!我今天给大家讲一讲“大湾区背景下深圳城市更新面临的挑战与趋势”,这两年来,大家关注城市更新的政策比较多,有些企业觉得政策越来越严,更新越来越不好做,有的企业还在盲目圈地,有的企业还用传统惯性思维继续着昨天的模式。上个月我在其他场合也在讲深圳的城市更新发展到今天是日趋成熟,制度、规划、管理越来越完善,在这种情况下,我们再投入到城市更新,要求会越来越高,不是从内地跑到深圳来,凭着一腔热血或后台有金主,圈点地、砸点钱就能干成一个项目,你可能花了很多钱,一个项目也干不成,很多国内知名大企业来深圳圈地,最终是花了很多钱买教训。城市更新的政策性非常强,今后的城市更新怎么走,首先要看国家大的发展趋势。

    一、湾区时代,责任担当

    大湾区的规划出来之后,国家、中央对深圳寄予了哪些厚望,深圳下一步怎么发展?大湾区已上升为国家战略,其核心内容一是支持国家经济的发展,二是对外开放,三是支持港澳稳定繁荣。

    大家对大湾区都很熟悉,它是我们国家经济发展最活跃的地区,也是开放度最高的地区。以0.6%的土地面积,居住了全国5%的人口,创造出全国14%的GDP和25%的出口,这组数据足以让粤港澳大湾区的同胞们自豪,在中国是经济密度最高、繁荣程度最强,只有这个地方可以和世界一流湾区相媲美,换句话说,我们具备建设国际一流湾区的条件。我们过去对标香港、新加坡,后来对标东京、首尔,现在从大湾区区域合作的角度,对标东京湾、纽约湾和旧金山湾,特别是旧金山湾是世界创新的源泉,硅谷在这里,而深圳被称为“中国硅谷”,我们跟他们有很多相似之处。

    粤港澳大湾区规划,这里有五句话,相信关心这个区域发展、关心国家发展的人都知道,房地产肯定要和国家的发展大势、城市发展走向紧密结合起来,如果连这个都不关心,做房地产很难成功,即便成功,也是运气好。

        第一句话是充满活力的世界级城市群。

        第二句是具有全球影响力的国际科技创新中心。

        第三句话是“一带一路”建设的重要支撑。

        第四句话是内地与港澳合作示范区。

        第五句话是宜居宜业宜游的优质生活圈。

    粤港澳大湾区,深圳要发挥经济特区、全国经济中心城市和国家创新型城市引导作用,深圳是全国第一个获得“国家创新型城市”头衔的。努力建成具有世界影响力的创新创意之都,可见国家对深圳的期待。我们国家制定了2025、2035和2050年创新发展目标,2025年要跻身全球创新型国家,2035年要在全球创新国家名列前茅,2050年要引领世界创新。《粤港澳大湾区发展规划纲要》我们要慢慢看,这个文字不是深圳写上去的,是国家发改委和国家智囊一起斟酌,2018年3月份在深圳小范围征求意见,2019年2月份才颁布,可见深圳在粤港澳大湾区中的地位。

    二、过去十年,成绩斐然

    制度体系日趋完善,深圳的体制机制、制度建设、规划体系、上下级传统机制是全国最完善的,没有哪个城市超过深圳,大家永远在学习深圳,这是我们近二十年摸索出来的东西,我们不断总结、不断制定政策,不断打补丁,不断完善。

    从建设用地总体规模来看,居住用地量有增加,但实际比例有下降,降了0.5%,比例降了,但量是增加的,深圳的居住用地未来增加了20平方公里,只会增,不会减。民生用地增加了2.1%,大概60平方公里,包括学校、医院、绿地、交通、公共设施。通过城市更新,城市用地结构越来越合理。2012年以来我们建了130所学校、271所幼儿园、3家医院、256家社康中心、894万平方米保障房、87万平方米创新型产业用房。一些城中村改造,改前改后形象发生了很大变化,这样的案例有很多。

    三、未来更新,任重道远

    深圳未来城市更新的方向,刚才讲了这么多,其实就想说这几句话,未来的更新:一是保产业、促创新。二是补短板、惠民生。三是微更新、保内涵。、不急功近利,不大拆大建,用绣花功夫,让城市留下记忆,让人们记住乡愁,这才是未来城市发展的合理方向和比较科学的方向。我的讲座就到这里。谢谢大家!

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    【主持人】:感谢贺律师帮我们梳理分析深圳近十年城市更新的行业方向,从政府政策层面和市场角度给大家很多中肯的建议。以上三位嘉宾分别针对大数据、拆迁实务、政策角度阐述了深圳城市更新的历史进程和未来趋势变化,接下来出场的是深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师李江,我们听一听政府智囊研究部门对于城市更新的理解。


  • 乐居深圳 03-28 17:40

    建纬(深圳)律师事务所主任、高级合伙人 贺倩明律师

    谢谢!今天这个位置选得特别好,这个位置是大冲村华润旧改,05年南山区旧改公布了整个村的规划,08年华润和大冲村股份公司签订合作协议,2010年展开拆迁谈判,启动拆迁,2011年开工,2014年销售。从拆迁周期来看,这个项目是非常之快的。经历了04年出台城中村改造暂行办法,05年开始城中村改造有法可依,刚好这个项目启动。09年出台《城市更新办法》,到今年正好十年,大冲村项目浓缩了很多可以思考的东西。刚才在下面听罗总和王总讲的时候,我也在思考,大冲村项目过去经历过的事情,现在在白石洲、湖贝还会重演吗?我想恐怕很难。

    以前深圳的城市更新政策是全国空间最大的,创新了很多制度,包括协议出让、地价优惠、合法用地比例允许40%左右违法用地纳入,这些都是政策上的突破,但慢慢地这些政策都在收紧,我个人的观察是未来几年深圳的城市更新政策基本趋于稳定。


    十年之变

    一是政府角色的变化。城市更新办法中有一个非常重要的原色,就是政府引导、市场主导,政府只负责项目立项,只要符合法定条件,原则上就可以立项。

    专规层面,开发商有很大空间,政府履行的是非常正常的行政审批程序,剩下大量的事情都交给市场。但目前一方面立项时政府卡得越来越严,规划管控、集体资产交易也越来越严,政府的角色在这十年当中已经发生了很大的变化,未来政府的角色是裁判员+运动员。2009-2012年期间,市场最火爆的是旧住宅区,政府在2012年出台政策之后,旧住宅区城市更新要求选择市场主体,现在旧住宅区改造以棚改为主导,我个人认为旧住宅区未来几年可能有机会,一是棚改现在已全面铺开,政府资源有限,二是政府目前正在酝酿对于少数部分难拆迁户提出法律上的解决方案,相信不久的将来肯定会出台,旧住宅区这一块可能有一些机会,但政府在里面仍然扮演着主要的角色。再就是土地整备,把城市更新局和土地整备局合并,土地整备也发挥很重要的角色。

    二是改造方式。由拆迁式更新转到综合整治+有机更新,这几年一直在提,但市场主体并没有引起足够的重视,或者说政府没有推出足够有效的举措来推出综合整治和有机更新。今年6月6日发布的关于深入推进城市高质量发展的若干措施把综合整治和有机更新提到很高的高度,接下来还会出一系列刺激措施,这一块值得大家关注。

    三是改造方向。从传统的房地产到产城融合+住房保障,过去的七百多个项目,有相当一部分是房地产,这两年立项的项目,工改比例已大幅度提高。

    四是监管思路。从政府的计划规划管控到全过程监管体系,各个区正在制定城市更新全流程监管办法。目前市场是三驾马车,城市更新、棚改、土地整备利益统筹。


    城市更新新常态

    收:

    一是收紧规划和计划控规。按照我们的统计数据和政府内部讨论,如果严格按照计划退出机制或调整机制时间去调,现在接近800个项目,大约15%左右的项目面临计划的调整,一定有一些项目会调,调可能是基于各种原因,有可能基于政府的特殊目的,要置换出指标、腾挪出空间。

    二是收紧政策的制定和执行。新一轮统一各区的政策制定和执行已经提上议事日程,这两年各个区刚刚出台的政策可能又面临市层面的统一。

    三是收紧城市更新项目流转。这一点没有引起大家足够的重视,《若干措施》至少有好几个地方提到了:一是禁止村企合作项目流转,开发商拿了村里的项目不能再倒项目;二是禁止城市更新其他项目的流转。如果大家手头上有好项目想卖,要趁早,接下来可能有一些组合的政策出台,限制项目流转,这里面有个悖论,政府一方面要你加快项目,不然我就把你调出计划,另一方面不准你倒腾项目,两者之间有一些矛盾,今后村企合作的项目和你们的项目未来如果要融资、做项目合作开发引进,要提前留好接口,最好设计多层次股权结构,预留未来可能有政策的制约,这项政策严格来讲是很难执行的,因为它很难执行,所以政府有可能会限制制定出简单粗暴的政策,项目公司成立之后,或者一旦跟村里签了合作意向书,不允许项目公司股权变更,我记得2016年征求意见稿中有这一条,后来很多人提意见,但它如果卡住这一条,对你融资会有影响,很多都是以明股实债的方式融资。

    四是收紧集体资产交易监管。

    放:

    一是鼓励城中村综合整治。现在有几项具体的举措:一是城中村综合整治拆赔标准政府会统一制定,就像棚改为什么推进这么迅速?因为拆赔标准统一、政府强权力起支撑和组织保障。二是政府可能会出台促进谈判的措施,包括搭建平台,包括可能采取司法强制措施。三是政府会出钱把综合治理和综合整治结合起来。

    二是放宽片区统筹。最早是宝安提出片区统筹规划,但这个片区统筹跟宝安在规划方面的统筹不是同一个意思,这个片区统筹类似于重点城市更新单元,但它比重点城市更新单元的制度安排好得多,重点城市更新单元每个区只有一个,而且面积很大,重点城市更新单元的价值是降低合法用地比例30%,但重点城市更新单元要公开选择市场主体,所以重点城市更新单元没有什么落地的。片区统筹中反复提到要运用各种政策组合工具,把城市更新、土地整备、查违等各种政策组合起来,而且在片区统筹中允许区里有很多灵活的举措,一方面政策在收紧,区里不能随便制定政策,另一方面鼓励区里做大量的创新和试点,上层次规划严控的前提下,区里可以做很多事情,而且片区统筹项目并没有所谓的指标限制,至少在政策层面没有指标限制,如果大家手头上有一些大项目、比较好的项目,可以先争取这个政策。

    三是放宽工改工。放宽了年限,放宽了很多政策,力度很大。


    未来建议

    政策和政府层面,接下来一定会想办法出台,要么在个案上进行突破,大家可能很快会看到个案上的突破。另外是行政和司法上的突破,把行政和司法结合起来,这个层面政府一定要下大力度,我们经常给政府提建议,如果不重视这一块,政府的项目也会受到影响。

    技术层面,前面讲到规划和各类指标经不起历史的考验,是因为很多指标是拍脑袋拍出来的,现在的大数据和智慧城市、人工智能,有可能一定程度上能解决问题,据我了解,政府也在研究这个问题,从《若干措施》中大家能看到这个影子,只不过政府没有想好到底技术能支撑到什么程度,目前尚在摸索。

    市场层面,我有几个建议:

    1、调整存量项目的实施策略,加快存量项目推进进度。不管是主动调整还是被迫调整,700多个存量项目,既是机会也是挑战,机会就在于政府对存量项目的推进支持力度越来越大,监管力度也会越来越大,这个道理很容易理解,城市更新实施率不到30%,,政府有大量的公共服务和公共空间解决不了,政府有足够的动力和动机解决问题,深圳是全国城市更新的标杆,十年来推进得这么慢,不好看。除了在政策上推进搬迁补偿方案,在个案上开发商也可以寻求政府的支持,拆迁这一块政府一定要支持。存量项目要加快推进,加快推进有几种方法,一是用自身力量加快推进,但目前比较难,可能因为内部原因,团队不行、资金不行、经验不行、专业不行,再加上外部的困难,你根本推不动,这种情况下要借助外部力量。2、研究“政策工具箱”,争取片区统筹试点项目。3、抓住政策机遇,布局综合整治项目。现在长租公寓又有点冷了,“万村计划”搁浅,媒体报道说全面搁浅,但真实情况不一定这样,我觉得这一块还是有一些机会,只不过你不能用传统的房地产开发思路,要从资产运营、资产管理的角度,运用一些金融工具,转变商业模式。4、探索和完善城市更新公私合营机制。民营企业跟政府平台公司、跟国有企业、跟村股份公司形成一种伙伴关系,形成混合的股权关系,这也是国家层面倡导的关系,国家层面鼓励公私合营,鼓励国企股权混改,市场已经在摸索,原来的方式比较简单粗暴,给一张纸,签署战略协议,这种方式也是行之有效的,但大家都采取这种方式,你可能就没有什么竞争力了,需要进行创新。

    由于时间关系,我就讲到这里。谢谢各位!

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    主持人:

    城市更新进入深水区的今天,通过王总自己团队实操过的案例和经过市场检验过的行之有效的拆迁运作模式,对项目中遇到的问题提供有效的思路。接下来出场的嘉宾将从律师角度出发,为我们解读深圳城市更新的十年之变,掌声有请建纬(深圳)律师事务所主任、高级合伙人贺倩明律师。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    合一城市更新集团拆迁业务合伙人 王守峰:

    大家下午好!刚刚罗总讲得比较宏观,我的分享比较微观,在座各位都是负责开发口,拆迁听起来好像很难,我们一直觉得不太难,因为深圳有很多项目都如期落地了。例如最难的蔡屋围,当年的俩夫妇索要两千万赔偿,历经四、五年赔给了他们,通过四、五年,项目升值很多倍。另外一个项目是鹿丹村,很多开发商参与这个项目,都遇到了阻挠,但最后项目还是落地了。

    过程中确实很难,难主要体现在几个方面:一是企业的造血能力,很多企业没有持续的资金投入,一开始他会觉得这个项目可能会有钱赚,等到资金量不够时,他的战略和战术会出现很多错误的决定。我所经历的项目,没有十年达不到预售的条件,大家对项目要做好充分的心理准备,如果七、八年能搞下来,说明你很幸运,说明项目素质非常好,说明大家能力很强。没有搞下来,不代表这个事情不对。

    今天我跟大家分享的主题是“在拆迁实践中如何破局”。

    过程中怎么把控每一个环节,尽量不要犯平时显而易见的错误。除了拆迁谈判能力,更关键的问题是企业管理问题,我们要上升到企业管理的层次,很多企业做拆迁时觉得很简单,不以为然,一开始的时候,老板头脑一热,明天就干,组成人员是亲戚、朋友,只要能组成团队,成本可控,就可以进场,这样的项目到最后会出现很多波折,做着做着,做不下去,就要请外部人员介入,像龙岗万科的项目,中途拆不动,请了一年外部团队介入,好像还是不行,因为很多钱是发展商自己花的,导致拆迁过程的决策反反复复。现在这个时代已经过去了,我们也希望有一个强有力的村委领导班子,这样我们做很多事情会很舒服,但现在不行,所有工作都要回到起点,把一个项目做到最好,起点很关键,我们从前期进入项目时就把基础做好。

    如何建立一套行之有效的拆迁准备工作?

    一是完善、有效的管理模式。中间是拆迁团队,后面有着支持力度,把他们的工作进行分解,一个项目组可以协调各个层面的关系,但公司要给他配备无条件支持的团队人员,有法律团队、奖励机制、后勤团队、开发团队、物业公司、决策层,拆迁团队直接对决策层,不要有太多层级。

    根据每个项目的实际情况来调整团队组成人员来源模式,前80%工作可能是第一梯队团队,做拆迁谈判,没有达到80%时,没有放水的条件。做到80-90%时,有的条件可以放水,但你不能用这批人,得换一批人。剩余5%需要高层决策。

    好的拆赔方案具备哪些要求?我们给出的拆赔方案是1比1,本地和外地人都一样,额外的是通过其他方式转换的,不能在你公布的方案中体现,你用什么办法转换?要根据你的村和你的物业实际情况。

    二是摸底的重要性。最近白石洲出现学位问题,上了《第一现场》、南方都市报,说明先期摸底时没有做好预案。我们要问你家小孩上学吗?在哪里上学?大部分都是本地人,在外面有商品房吗?他们住哪里?还有老人,我们对每一家老人做过登记没有?多大岁数了?要提前跟老人建立关系,很多项目一谈就说老人想死在自己家里,不想搬走,到时候落叶无根,前期我们有没有考虑这个问题?大部分原村民都在股份公司的物业公司上班,当你把这个村拆没了,他就失业了。怎么办?这个家谁说了算?公公还是婆婆?女方还是男方?这些要搞清楚,不然你不知道跟谁谈。还有亲戚朋友关系,我们经常遇到一个问题,“你签个意愿吧。”“你给我八千块”。“我为什么要给你八千块?”“因为旁边村给了八千块”。如果摸底时没有搞清楚,人家问到这个问题时,你就晕了,不知道怎么回答。家里的兄弟姐妹关系,有没有潜在纠纷,有没有争产权、子女产权分配问题、族谱、家里谁说了算,我们的摸底能不能做到这种程度?

    三是签约工作的准备。拆赔方案除了赔偿,还有一部分体现在签约文件中,钱怎么支付、物业管理、停车位、过渡资金、注销产权,注销产权现在就要做公证,收回他的红本。最后是清租。

    先大概跟大家分享这些,每个项目的特点不一样,每个公司的特点也不一样,我们讲的团队模式是理想化的,希望公司能给拆迁团队配置到这种程度。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    主持人:

    再次感谢罗总用数据说话,分析了近半年来深圳城市更新历史走向和未来趋势。刚刚罗总提到城市更新项目在推进过程中,拆迁环节是很多项目管理者都会遇到的比较棘手的环节,很多村里、股份公司、原业主心里预期过高,以及各种内外部因素,导致一些比较优质的项目卡在拆迁环节,什么叫项目真正推动完?不是做完实施主体确认、做完用地手续办理就是推动完,而是把回迁放安置落实,让项目落地,才是真正把全流程做下来。

    接下来有请合一城市更新集团拆迁业务合伙人王守峰为我们分享《在拆迁实践中如何破局》。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    合一城市更新集团董事总经理 罗宇:

    首先欢迎大家莅临本次发布会现场,贺律师和李博士还在路上,我先代表嘉宾作个开场分享,跟大家分享一下城市更新第二季度以及整个上半年的发展历程。

    我用的主题是“潮起潮退,柳暗花明”,跟陈总分享的湾区房地产市场有着异曲同工之处。为什么是“潮起潮退,柳暗花明”?

    一、第二季度城市更新大数据情况

    2019年第二季度全市更新单元计划公告36项,其中计划公示15项,计划公告21项。城市更新单元规划公示14项(含规划修改公示3项)、规划公告6项。实施主体确认共11个项目,拆除面积为55.7公顷。

    二季度立项项目的情况,最值得看的是左下图,目前市场上旧改项目大部分变成工改和村改两大类,其中工改是最核心的,一共有53个,这个分析是公示和公告合并分析,其中工改占一半以上。综合整治占比依然较低,最核心的是拆除重建。

    到底谁在申报旧改?穿透申报主体背后的股权结构之后,发现民企最为核心,其中隐藏着一部分金融机构,二季度有好几个立项的申报主体穿透股权之后都有金融机构的身影,特别是信托机构,这是非常之典型的现象。

    二季度单元规划批复的情况,单纯从供应产业用房的角度,南山区产业用房供应面积比例最多,龙华区供应的居住面积最多,这个数是绝对值,把规划公示和公告的两个数据叠加在一起的总值,接下来我们会给各位朋友快递半年报,大家可以看到单独公示有多少面积、单独公告有多少面积。从这张图来看,龙华区供应居住最多,而南山区供应产业最多,南山区作为原特区内的区域,本身开发强度就比较高,市场对于产业用房的刚需也比较大,推进到规划这一块会有这种现象。

    总体公示和公告规模,龙华和龙岗进入规划阶段时公示和公告拆除范围最大。哪些区的土地贡献较大、容积率较高?光明区和龙岗区的土地贡献率最高,光明区平均是51.6%,也就是如果立项10万平方米,贡献51000多平米的土地给政府,留下48000多平米。龙岗区的土地贡献率是46.7%,为第二高。

    由于新深标在一季度已经放行,包括新版容积率审查指引也出来了,这两个季度容积率都呈现往上走的情况,罗湖区由于开发强度本身比较较,再加上大家众所周知的湖贝、蔡屋围有多栋新地标建筑陆续出来,平均规划容积率达到8.72。

    到二季度,土地移交率平均突破30%以上,达到31%,这个31%是基于全市而言,我们把所有规划公示和公告的情况全部叠加在一起,我们统计了2010年到2019年二季度的情况,贡献率达到这个水平,容积率依然还在6-7左右徘徊。

    从已批的规划公告和规划公示的情况来看,工改占70%,其中工改综合个数达14项,占工改总数的74%,其次为工改工项目。

    从实施主体来看,55%是民企,91%是非上市民企,民企占据非常主导的地位。由于大部分企业属于非上市企业,融资通道是有限的,特别是在旧改这一批面临着很多限制性因素。

    第二季度集体资产交易项目,宝安和龙华交易领跑全市,对比整个上半年都会发现这种情形,因为这两个区的政策有一个很典型的现象,即上平台交易时不需要计划立项,可以直接上平台交易,而且上平台交易一定终生,这两个区域非常有意思,很多项目在交易时不一定是立了项的,可以说大部分项目还没立项,甚至离计划立项的条件还有很多问题需要解决。

    我们对一、二季度数据进行了对比,从计划公示和公告的情况来看,二季度是一季度的2.4倍,整体增长的趋势较为明显。但这背后有着季节性因素,因为一季度有春节,有很大一部分项目在一季度春节前后审批比较缓慢,而二季度来了个爆发,所以我们看到二季度计划立项有了比较明显的增幅。龙岗区在数量上是最大的赢家,不止数量最多,增幅也最为明显,龙华紧随其后。

    从一季度和二季度对比情况来看,一季度立项拆除范围最大的是宝安区(42.8公顷),二季度立项最多的是龙华区(22.68公顷),大家注意,这个规模是公示和公告进行叠加。

    从容积率的情况来看,二季度最高是龙岗区,容积率平均达到7.74,而一季度容积率最高的是罗湖9.61和光明6.37。

    从实施主体来看,二季度比一季度好很多,二季度实施主体公示项目数量为11项,规模为55.72公顷,相比第一季度,是2.9倍左右。

    以上是一和二季度的对比情况,接下来看一下上半年大数据情况。

    这张图片我们进行了五个方面的数据叠加分析,从计划角度来看,上半年计划立项当中,工改占半壁江山,村改占三分之一,而工改中,工改工占46%,工改综合占38%。拆除重建和综合整治对比来看,拆除重建有着绝对的优势。我们也在思考为什么综合整治的数量和规模一直比较少?难道深圳没有综合整治吗?其实深圳有着大量的综合整治,比如原来的华侨城LOFT也是综合整治出来的,直到这两年才完成综合整治立项,事实上它已经完成了我们所理解的综合整治。特区外有很多产业园,过程中早就完成了综合整治的实质行为,但并没有归类到综合整治类城市更新中来。

    从计划立项的数据来看,申报主体中57%为民企,所有申报主体中,非上市企业占87%,市场化、中小企业控制的前期项目为主的情形依然是非常典型的特征。

    这是规划数据,我们叠加上半年的情况,居住面积的供应中,龙华批的居住供应量规划最多,商业也是龙华最多。从产业来看,龙岗最多,南山、宝安紧随其后。

    从公示规模来看,宝安、龙岗、龙华、坪山这四个区在规划公示和公告的规模排名为一、二、三、四。

    土地移交方面,达到43%以上的区有两个,即光明和坪山,这两个区都是由功能区转为行政区,为什么土地贡献率这么大?我们在这两个区也做了很多项目,发现了一个很典型的情况,就是这两个区由功能区转变为行政区之后,为了因应未来人口的增加,需要解决大量公共利益配套的问题,包括学校、医院、道路交通等多种因素,因此其土地移交率较高,需要用较高的土地移交率解决历史欠帐问题。

    从容积率的角度来看,罗湖和福田是最高的。

    单元规划批复方面,叠加上半年,土地移交率在今年上半年突破30%,达到31%,容积率6.62。规划公示和公告中,工改占接近三分之二的比例。

    从实施主体的角度来看,上半年累计下来,所有的实施主体中,69%是民企,而所有民企中,非上市企业有89%。从历年计划实施率来看,名义上的实施率达到37.7%,处于缓慢爬行阶段,最近两三年都在36到接近于38%缓慢攀升。这里有一个数据要跟大家简单解释一下,我们在实际统计时,如果一个项目分四、五期实施,只确认了一期的实施主体,我们也确认其进入实施率的统计中,所以实际上的实施率,如果叠加各区的实施情况,肯定在三分之一以内,也就是立项三个项目,大概只有一个项目真正进入完整的实施历程中,还有两个项目在艰难往前推进。这其中一个很重要的原因就是拆迁,等会儿王总会跟大家分享旧改中拆迁难在哪里,如何有效化解这里面的问题。

    从村企合作的集体资产平台交易来看,龙华和宝安区占着绝对的比重,这两个区由于集体资产交易政策相对更加开放,优势也更为明显。

    众所周知,城市更新会受限于五年规划的影响,“十三五”刚好到了过半的节点,目前“十三五”正在修编阶段,很多区的“十三五”修编已关闭最后申请调整的窗口,在最终“十三五”中期调整修编结果出来之前,我们来看看今年上半年“十三五”进展情况。

    “十三五”的目标任务最低值基本都已完成,除光明、罗湖,绝大部分区早已完成甚至突破最低任务目标值。标准值是最有意义的,在于有多大区间和空间可以让大家完成旧改立项,我们会看到一些非常有趣的现象,龙华的完成率是93.3%,龙华计划立项的情况比较活跃,而南山、盐田、宝安、龙岗的计划立项规模已突破55%,罗湖和大鹏的完成率较低,这些区还是有空间可以完成的,但要注意一个风险,除了宝安已经有一个重点更新单元立项(1.27平方公里),也就意味着如果每个区都搞几十公顷甚至一百多公顷的重点更新单元,很有可能空间已经不多了,这也是值得关注的风险。另外一块是M0,工改工中大家都在争取M0的量,虽然2016年发布的“十三五”规划中,工改M0的标准值在历年实施过程中还有比较大的空间可以争取,但由于去年《工业区块线管理办法》出台以来,M0审批政策和标准门槛已大幅提高,所以M0供应出来的比例不太大。

    截至2019年上半年,虽然各区距离“十三五”预期目标均有较大缺口,但也存在风险,“十三五”中期调整时有可能会总体减少各区分配值的潜在风险。前段时间从某些流传出来的内部文件中可以看到明显的表述,即有些区任务分配值是在减少的。另外,需要密切关注接下来“十三五”中期调整中,有可能减少龙岗、坪山、光明等区的M0供地规模,特别是契合工业区块线划线做对应。而南山区M0供地规模会不会再增加也是一个潜在风险,所以申购南山还没有立项的工业用地项目时需要密切关注这一潜在风险,市场上存在一个逻辑,去南山收购一个工改工项目,虽然它还没有立项,但我赌它真正立项了,我自持,把它当做类办公产品出租,作为M0是非常不错的。但实际上南山的M0供应规模可能存在“十三五”中期调整时不增加,很有可能要并到“十四五”。

    2019年上半年,深圳市及各区共出台城市更新类政策26个(正式稿16个,征求意见稿10个),市级政策15个,区级政策11个。比较重要的政策有新深标、计划申报新政,有很多工改工相关政策还在路上,比如影响比较大的宗地地价测算规则、楼宇转让办法、配套设施转让办法。备受关注的城中村综合整治整体规划最后尘埃落定,窗口已关上,获取村改项目时需要密切关注分区情况。

    年中再次出台重磅新政“高质量发展的若干措施”,意味着深圳城市更新新轴侧周期序幕正式拉开。这背后对市场走向的影响有几个方面:一是计划管理新政出台后,计划草案公示节点前置于区政府审批。原来很多区是区政府领导小组审批之后才计划草稿公示,收集公众意见,处理公众意见之后再公告。现在是计划草案公示节点前置于区政府审批前。二是增加计划公告有效时限(2年),原来很多付款跟计划草案公示节点捆绑,在这个节点付一些资金出去,现在由于它的不确定性,这一块需要设置对应的风控措施。三是申报前置工作在增加,比如增加产业导入、土壤检测、市政承载力论证、范围划定合理性、社会维稳报告等,项目申报难度系数在逐渐加大。刚刚说到柳暗花明,花明在哪里?合法权属这一困扰着深圳存量的准备申报旧改项目的大问题,陆续有了一些新政政策工具,比如新两规、“飞地”、旧屋村等新政策解决问题,有利于计划的增量。截至目前有780多个已立项的旧改项目,但这780多个都是历史上相对比较好立项、比较符合条件的,未来排在路上的还有几百个项目想陆续申报旧改新政,它们会面临很多不匹配、不满足政策的问题,这也是我们做旧改收并购及开发可研论证时需要充分关注的风险。

    以前一直说专规慢,因为大家都在博弈容积率能否突破、博弈土地移交能否少一点,但现在已经非常清晰了,规划审批规则由于新深标、容积率审查指引出台之后,已经非常好算了。

    当然,空间也有增量利好,但由于规则清晰之后,政府加了一道槛,限制申报审批时限,计划申报2年内必须完成专规申报和审批,实在不行,最多给你延1年,你必须把专规弄出来。某种意义上来说,这个时间是够的,但由于专规的严肃性越来越强,最终确定的往往很难更改,专规在这个阶段综合考虑很多问题,比如回迁安置问题、可售物业产品定位及租售营销策略等问题,未来应该更多地结合回迁、产品定位和营销考虑方案如何编制才更能落地。

    此外,《若干措施》提到村企合作上集体资产交易平台,目前只提及了公开招标,未再出现竞争性谈判的提法,这个问题值得我们密切关注相应的风险,尽早推进项目平台交易和做好相关应对准备,包括可能要前置去村里收购一些物业,通过长租等多种方式,让你将来依然有筹码确保最终获取。

    拆迁难依然很难解决,市场高度关注两点:一是未来更新条件是否涉及小比例拆迁困难情形解决机制的出台,二是未来是否会有搬迁安置标准指引政策出台。在我们所获得的信息中,这两点存在讨论的过程,也是市场高度关注的。

    从工改工的角度,由于回归产业升级,产业全流程监管,销售门槛大幅提高,M0限制更严,市场开始退潮及分化,这种分化我认为有几个方面:一是关内核心刚需地段会有人买,最近我们也在经手若干个收购案子,把它当做类办公资产买,做好最坏的打算,打不了持有,补交地价,最终通过资产证券化的方式退出。二是关外出现两类分化,第一种是圈大规模项目做产业运营,这是一种很典型的做法,小规模项目有两种做法,第一种是靠近地铁站点的做拆除重建,不靠近地铁站点的先做综合整治,先改造运营再说,这两种在我们经受的项目中,在深圳各个区都有这样的情形,市场在分化,这是值得关注的趋势。工改保小幅放开,但算不过账是一个很头疼的问题,实操中多个部门对于工改保可能有更多考虑,比如产业部门更加关注工业保护的问题,工业区块线以内必须受限于地铁500米范围内,同时还要有占比10%公配,这种情形之下,自然而然审批尺度不大。另外,很多工改项目面临学位算不过来的问题,这些都是困扰工改保实际落地的原因所在,市场目前能立项的城市更新工改保只有一个。

    旧住宅区目前棚改是主流,今年最大规模的棚改——南华村已启动签约。片区统筹旧改,更新整备联动是未来的大趋势。我们也经手了一些片区统筹项目,里面存在多种情形,比如城市更新跟棚改结合、城市更新跟已批未建提容的做法,很多几十公顷以上的旧改项目,未来很多项目可能会朝着多种政策工具叠加,解决旧改的问题。

    市场正在密切关注待出台的旧改新政:一个是工业楼宇及配套设施转让管理办法,其中最重要的是配套宿舍和产业用房到底是否捆绑,如果捆绑有,没有新老划断时间点。第二个是宗地地价测算规则,市场预期宗地地价测算规则可能会抬高地价,特别是刚经历了土拍之后,大家认为地价面临上涨的风险。

    我们对于市场走势有相关预测:

    一是经历了史诗级土拍之后,市场对于土地渴求度很高,亦再次定价深圳土地价值。一级市场很多参与者收并购时,要么投成熟项目,高价微利,无风险,要么投早期项目,干脆连计划立项都不要了,投没立项的项目,以时间换空间,回归旧改的本质。反而大量计划立项但实施主体确认前项目由于种种不确定性而处境尴尬。虽然你计划立项了,但现在由于计划立项有效时限,你有可能被废掉,有可能被清理掉。另外,你就算包拆迁,我也不感兴趣,这就造成并购过程中很难找到双方达成一致的交易框架,处于极其尴尬的境地。这些项目再往下推还面临着重资产投资的问题,涉及拆迁,可能要收购物业,可能要垫付大笔资金,这时由于市场对这一类前融已经卡得非常严,或者说能做的机构非常少,所以这些项目在市场中处于非常尴尬的局面。

    二是潮退之际,行业步入新政策周期,市场正经历投资逻辑与价值重构的过程,我们今年以来遇到很多并购项目请我们做顾问的案子,发现一个很典型的项目,即关注多、谈得多,但出手少,出手谨慎在一段时间内会成为常态。

    三是投资可研尽调日益精细化,旧改进入深水区之后,要潜水看项目,深度剖析项目计划立项可行性、规划功能与指标、拆迁可行性、可售物业成本及气市场价值、溢价与估值、风险可控的交易结构与合作模式,这些都是市场关注较多的点,特别是对于现金流的把控也是市场高度关注的。

    四是由于中长期政策的不确定性,市场争抢“十三五”计划立项窗口依然会是大趋势。“十三五”中期调整完后,很快会修编“十四五”,同时在编的有深圳城市更新中长期战略规划,一直到2035年的,立项比以前难得多,现在市场都在争抢“十三五”规划期最后的立项窗口,这一块是市场很重要的动向。

    五是金融机构前融进入部分项目面临到期无法退出风险,不良旧改资产频现,由于项目成熟度对价、收购方式等难以谈拢而无法退出,退出难反向影响更多金融机构进入的信心。以往只认主体及增信的被动管理模式不可持续,金融机构介入旧改前融必须走主动管理模式,深度介入/监控项目熟化。比如你要定期审视项目的投资开发进度和基金、信托的时间周期是否吻合,否则很可能重蹈过往的覆辙,目前市场上到期或即将到期的无法退出的各类产品中,就我所掌握的情况,大概有300亿人民币的规模。市场上可以密切关注信托、基金及资管等涉及的存量旧改项目,由于融资置换或到期退出等原因带来的交易机会。

    六是受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响,旧改越来越呈现重资产趋势,村改项目必须砸重金收购村里的房子,包租他们的集体物业,买非农指标,买征转地指标,旧改项目对于资金的渴求度非常高,市场前融机构本来就有限,深圳能做旧改前融的机构不超过十家,在进一步收紧的地产融资环境中,行业洗牌不可避免,其间很多有实力的房企也在甩卖旧改项目进行换仓,这也是需要警惕的风险。当然,这里面也不乏好的并购机会,但谨记城市更新适合股不适合债,须避免期限错配。某种意义上来说,没有三、五年的旧改金融产品,你是要提心吊胆的,很多短融、超短融产品值得警惕。

    下面这几张图是我摘取的中金公司发布的图,地产资金来源现在处于下行周期,下半年地产信托到期量比较大,信托增速和土地购置面积是同频道的,而我们面临这种下行周期和到期量较大的情形,这决定了市场上正而八经有钱拿出来买资产、买项目的机构真不多,这是市场中非常典型的现象。当然,这对大家来说也是一种机会,市场上虽然现金为王,但有现金的人拿钱出来买东西会发现一个问题,就是很难加杠杆。

    旧改全过程投资开发的关键要素中,投、融、管、退

    投研风控:除了全面研判和尽调之外,还需要进行前瞻性的政策规划主动预警,因为项目可能要经历三年、五年,必须对未来政策规划走向有预警。还要拿出风险边际可控的合作方案、合作模式、风控体系、项目估值、对价支付结点、有效成本溢价认定等。好的税筹就有空间,特别是投资成熟项目高价微利时,税筹变成极其重要的因素。

    融资安排:旧改项目过程比较漫长,你需要有全过程现金流方案,要有个性化项目融资方案,灵活多样的融资安排,丰富稳定的融资渠道。有一个项目,我们同时用了开发贷、信托、工程垫资,老板还用了内部销售,把一些房子提前卖给老乡,各种杠杆都加满了,在长周期的旧改过程中,这种情形很正常。

    管理熟化:投融管退中,我认为管理手法最重要,从没立项走到立项,从立项走道专规,从专规走到实施主体确认,要经历一个又一个过程,如果没有管理熟化的能力,你的项目就无法走到退出的窗口。以上是我的分享。感谢大家!

  • 乐居深圳 03-28 17:40

    主持人:

    各位领导、各位来宾,大家下午好!欢迎大家来到由北京银行深圳分行携手深圳市合一城市更新集团联合举办的“2019年深圳市城市更新第二季度及上半年市场研报发布会”的现场,我是今天的主持人——合一城市更新集团客户中心的刘志。在发布会正式开始之前,首先请允许我向各位介绍一下到达现场的重要嘉宾,他们是:

    合一城市更新集团董事总经理、广东省“三旧”改造协会第一届副会长、深圳市房地产租赁行业协会创始副会长、华勤城市更新研究院副理事长、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授罗宇先生;

    合一城市更新集团拆迁业务合伙人——王守峰先生;

    建纬(深圳)律师事务所主任、高级合伙人、深圳市华勤城市更新研究院理事长贺倩明先生;

    深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、中国城市规划学会城市更新专业委员会委员李江先生;

    克而瑞深圳区域总经理、易居企业(中国)集团合伙人陈洪海先生;

    同时今天到场的还有深圳多家知名城市更新开发企业的领导,以及众多媒体朋友,在这里就不一一介绍了,让我们共同用掌声欢迎大家的到来!

    2019年已然过半,在刚刚过去的六个月中,深圳城市更新市场发生了一些变化和进展,值此半年报发布会,相信在座各位非常关心半年来的行业动态和未来的行业趋势,首先有请合一城市更新集团董事总经理罗宇先生上台为我们分享《2019年深圳市城市更新第二季度及上半年市场研报》。

  • 乐居深圳 03-28 17:40

合一城市更新集团,广东省三旧改造协会第一届副会长单位,深圳市房地产租赁行业协会创会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年,是国内首家一站式城市更新专业咨询服务商。合一业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展,我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+投行”双引擎驱动模式,为中国房地产从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资可研顾问、全流程开发申报顾问及融资并购交易顾问)、工改工产业资源导入及策划招商运营等。合一参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一立足深圳、面向湾区,目前旗下拥有13家子公司,业务覆盖粤港澳大湾区五大城市。合一于2017年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。

电话:0755-82561313

邮箱:heyichanye_08@163.com

集团总部地址:深圳·福田·福华三路卓越世纪中心4号楼3001

东部事业部地址:深圳·龙岗·清林路524号天安数码城栋B座1203-6

西部事业部地址:深圳·宝安·大宝路美生慧谷科技创新园3栋春谷321

珠海分公司地址:珠海·香洲·人民西路291号第五栋日荣大厦第九层908-3室

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