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中国地产的体验式变革

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  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:谢谢黄院长系统介绍了怎样提升物业价值一些新的资管的观念。感谢四位嘉宾精彩的分享。   

    今天我的第一个任务就算是完成了,我还有第二个任务,第二个任务是什么呢?第二个任务就是我要送一份礼物给到在座的各位嘉宾。当然,我手上并没有体物,可能是下一个环节模数表演缓解了我开一句玩笑,我还需要练的,鸽子还没有买来。我要送给大家的礼物救灾大家面前的袋子里面,是我们部门办的一本杂志,绿色那本就是了。这本杂志是一本记刊,我们会跟大家分享有意思、有意义的数据和观点。我们这一期杂志里面分享了很多有意思的东西,比如首店来了,现在大家很关注首店经济,到底在上一个月全国有多少首店开了、深圳的比重到底大不大呢?还有一些我们坚定不移的观点,这些观点深深植入到我们脑海里面,我们挥之不去。简单点,现在商场的同质化率真的这么严重吗?还有我们餐饮的比重是真的那么大吗?最重要的是你认为化妆品越卖越好是因为女孩子越来越爱美吗?不是的,应该是男士对化妆品的购买越来越多成倍的增长。当然了,应该不包括在座的各位,但是从今天晚上开始你们可以关注面膜和口红了。我们每期会有一个主题,这次的主题主要是给大家分享一下都市文旅商业,我们有商业模式、财务模型以及我们开发的策略等等,因为已经是暑假了,大家能够感受到我们绿色的、让人感觉很舒适、很温馨休闲的封面。今天最最重要的一页就是中间的插页,大家可以撕下来。当然,你现在不用撕,回去可以再撕。那个插页我们网络了深圳所有米其林的餐厅,我们把它做成了地图。在这个地图上,我们还有餐厅的地址,你们可以去预约这家餐厅。当然,你也可以邀请我还有我们美丽的主编小姐,我们的主编为了这个杂志真的非常辛苦,我在这里要感谢她,你可以邀请她共进晚餐,因为在杂志最后有我们联系的方式。    

    论坛到这里就接近尾声了,非常感谢今天这么多的企业家朋友还有行业的专家,欢迎你们的光临。因为你们的到来,让我们又再一次拥有一个难忘的夏天,我们下一次的论坛再见了!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    黄乐:首先特别感谢戴德梁行能够提供这个机会,今天算是一个真正的跨界平台,这是一个跨界圆桌,真正在台上的嘉宾属于地产行业的就是我和晓曼姐了,台下百分之八九十应该都是我们的明源的老客户。    

    今天的主题讲的是两个,一个是科技创新,一个是商业创新,刚好对应着现在大家都特别关注的两个话题,一个叫数字化,一个叫资管创新。我先说说数字化,很多房地产企业,在座内部应该都会有数字化战略。随着这几年日新月异的互联网科技,特别是5G的出现,包括很多新的商业模式出现,其实带给了我们很多新的智慧包括创造了很多新的能力,让我们以前很多想做但是做不到的事情现在都有可能实现甚至有可能颠覆一些新的格局。   

     纵观当今一些成功的企业,比如像腾讯、阿里这些科技企业,包括华为、华润这种实体企业,这些企业的成功其实都离不开数字化。今天有不少人是做存量运营的,数字化在存量运营应用也是特别广的。我屏幕上了很多新科技,我们随便举几个例子,比如区块链。今天主办方戴德梁行包括戴德梁行在内的五大行,他们都有大量的市场数据、经营数据,如果他们掌握的这些数据资产能够上链,大家想想某个区位、某种业态的租金水平到底是多少,我们每一个房源都很清楚到底处在哪个水平段位、我的提升空间还有多少。如果能有一些大宗交易的数据,我看前时间北大清华(音)联合戴德梁行出了一个商业不动产的报告,这对未来房地产企业有很大的意义。再往下走比如人工智能、大数据这对人工智能企业内部运营管理、降本增效也有很重要的意义。因为我们认为通过一些大数据、通过一些人工智能包括物联网,它可以极大降低人工智能而且整个运营的效率包括过程中出现很多商业了跑冒滴漏都有可能出现,甚至未来的风险控制如项目选址,购物中心的替代率、坪效很多风控指标未来是靠机器自动发现、自动预警,不会出现以前的三拍,如果这个事能够做拍脑袋可以做,拍胸脯决定可以做成,能不能做得成牌大腿,实在不行拍屁股走人,以前的三拍、四拍太多,但是我们现在用数字化。我觉得未来整个数字化对我们存量是非常有意义的,但是想要做数字化,我觉得离不开商业创新的引领。有很多企业虽然是做数字化,我们千万不能为了纯粹做数字化而做数字化,一定要想清楚,我们是为了管理服务、为了业务赋能,尤其很多房地产从增量到存量,我们很多业务逻辑和模式都得发生变化。    

    我们走访了很多企业,我们列了这张图。时间关系,我简单说一说。这里面有几个点,我觉得房地产都应该特别需要关注和发力的。第一我们基于资本回报的视角,我们来看未来存量应该怎么做。现在房地产做存量基本是看利润,实际最大收益是来自于资产交易或者资产溢价,所以我的资产值多少钱有房企、很多朋友不会算。有一些按照成本法算,这是很多国企是这样算的。有一些是按照市场成交法,周边房价多少,我这个楼值多少钱,这对不对?肯定不对,这是一个直接的例子,今年北京世贸(音)1月份、2月份两次拍卖,在2014年的时候乐视买过来24亿,今年4月18号21亿都没有人买。如果你使按照周边市场比较,2014年的时候周边的房价是4.7万,现在是7.8万,所以商业运营有它一套模式,我觉得第一个算法得算清楚,这对很多放弃来说应该是思维很大冲击。第二是基于刚才的资本回报,利润对我们资产的价值影响是非常之大的,如果你的利润多赚一千万,你的资产有可能多了两个亿。这里面数字化可以帮助起到很多作用。再往下是业务创新、科技创新,比如场景创新、体验创新、效率创新、新零售的思维创新。我举一个很简单的例子,我们在很多新型购物中心的里面可以看到,通过一些数字化手段调度客流让客户等,他可以在线上看到排号进度,外婆家等很多都做了,还可以通过数字化改造做物流外送的流程,可以把门店辐射范围扩大,这可以真正提高业务的效率包括新的场景。我觉得像这一类的创新会有很多。最后会关注项目的成长和风控,通过数字化的受,我们会发现到底哪些空置率过高,哪些达到预警卡值,现在这些通过互联网技术都非常流行,到底哪些是资本市场买卖时候关注的内容,这些都非常重要。    

    在整个资产管理的逻辑里面,我们两年前就开始研究存量,到今天我们觉得存量资产管理尤其对放弃从增量到存量有三个阶段是非常要跳的。第一个阶段,很多放弃存量资产、增量资产盘不清楚,首先把资产给盘清楚。其次,数据会打架,销售部、工程部、财务部、运营部给上来的数据都不一样,神仙报表会打架。这是第一阶段要解决的问题。第二阶段是盘得活,最后一个才叫资本诱惑,基于资本投资的视角,我们去构建整个体系。对于资产,明源有一套资产管理系统。为了让资产管理系统做的更好,更好为我们放弃服务,我们研究院这几年陆续做了一些研究,这背后是我们一些研究成果。    

    我想再次感谢戴德梁行,能够在THINK-IN这个开放的知识平台里把各界一些好的知识,大家去做一些信息的互通,做一些知识的共享,谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:我绝对同意晓曼总的意见。接下来我要和程家龙先生识别一下我的开心程度,给我发一张卡,还要给我准备轻餐减食的卡。刚才晓曼总万象天地人流量有三千多万,什么概念?跟我们机场差不多,真是太拥挤了,一个庞大的综合体。通常综合体想要运营得好需要我们的经营管理,往大一点说应该是资产管理了。接下来我们把最重要的这块资产管理交给黄乐黄院长,他会跟我们分享在存量时代如何有新的管理思维。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    晓曼:感谢主持人给我机会作为建筑行业和地产行业的人来这边聊一聊今天的主题。其实听到李静和刘博士的发言,我一直在想万物互联的时代,大家都在讲终端,我看李静的终端里面包括建筑,但是从我们跟刘博士的合作来讲,我可以很负责任的告诉大家,建筑本身也是终端,尤其当现在智慧化来临的时代。华润置地除了住宅的业务之外,可能大家不太了解的是我们有大量的持有物业,所以在全国70多个城市目前已经开业的二十多个城市综合体中,我们现在开始了我们智慧化的转型之路。今天各位所进入的这个场所虽然是剧场,但是它属于南山科技金融城一部分,目前华润城的项目都实现了智慧化的覆盖,这是我们跟腾讯一起联手打造的产品。目前还处于一个相对保密的阶段,就不方便向大家展示我们的产品。可以告诉大家的是,我们现在已经把写字楼、商业、剧场、住宅的终端所有硬件都已经实现了智慧化。像刘总说的它他的书店凌晨四点打样,在我们商业可以做到这个凌晨四点是我们传感器感应到你的书店没有人的时候,它可以自动关闭灯、能源、空调,最后自动锁门,这是我们现在做的智慧化的场景。大家可能不知道万象天地从开业以来日均人流量大概15万人,算一下一年人流大概是3800多万人次,这样一个综合体安全和消防是非常重要的环节,所以在整个建筑中已经完成了消防智慧化的部署,我们的万物互联不是彻底取代人工,而是通过物与物互联传递信息以供你享用。在消防角度来讲,以前只回通过烟感其判断是不是有火灾,现在只要有明火,不管有多大,我们带算法的摄像头会识别它,而且自动调动周边所有摄像头判断火源位置,同时推送信息给一线值班的同事,告诉他哪里有火情,这是我们对生命负责,也是对智慧的探索。再举一个例子,我们做办公楼的服务已经超过二十年的时间,如果算上香港华润大厦可能我们在这个行业超过七十年,我们怎么在一个垂直空间赋能?共享空间只是其中一部分,我们给摄像头加上了情绪识别,我们更多关注你是不是周期性的心情不愉悦,当我们发现持续的大家至今三个月上班心情不愉悦的时候,我发一个信息或者报告告诉你请你关注戴德梁行员工的身心健康,因为他们整体表现情绪是不高的,这是已经实现的功能。我们希望建筑读懂人类的需求,过往这些是通过人工来做,而今天有了科技的力量,我们希望这些科技力量更好为公众服务。当我们推送你员工健康的时候,可能同时告诉你万象天地健身房可以给你做一个什么样的员工健身套餐,有哪些轻餐饮可以供选择,我认为这是未来的商业模式,也是每一个地产人在科技来临的时候要做的时候。我们和腾讯一起,我们从一个互联网实验室开始到今天一个产品的基本成型,下一步商品化时代,我们希望能够把这一套产品、能够把我们的服务理念带给更多的同行,有更多的人体验到不一样的服务。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:谢谢,非常感谢您的分享,希望大隐书局也能够更快开到南方,让我们能够在四点钟的时候不打烊的图书馆里面喝一杯茶、读一本书,谢谢刘军。    

    下一个问题,我还是想回到晓曼总,华润作为中国商业地产的领军企业之一,除了像剧场,还有其他很多的物业城市综合体、商业写字楼包括很多产业,现在拥抱科技是一个必然的趋势我想华润这个企业在这件事情有哪些前瞻性的探索,可以跟我们分享一下吗?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    刘军:创办书店是2016年,那年45、46岁了,有二十多年从业经历,但是依然想圆一个而时的梦想。我小时候,可能在座的大部分比我年轻,我出生在1970年,70年代的时候所有阅读,大多数中年人的阅读是依靠连环画、小人书,我是每年寒暑假特别是暑假在路边摆一个小书摊租小人书,我梦想有一天有一间更大的书店,能够通过自己对图书的理解、通过对社会的服务来实现对社会的价值,我觉得是最有意义的事情。我走了四十几年路,越来越接近自己的梦想,做了一件从小的梦想。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:我知道你不仅是大隐书局的创始人,开过图书馆,也干过电视台,涉足过影视、娱乐,曾经六年筹办和运营上海世博会的经历,作为我们这几个人里面算是妥妥的斜杠青年,这么多身份,你最喜欢哪个?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    刘军:在座很少人不知道弗雷,很多人看过弗雷的作品,这是国内完整意义上第一间名人主题的图书馆,整个运营模式也是社会化的,它的馆藏是特色化的,所以这是一间不一样的图书馆地我们所有图书馆一般下午五点钟或者五点半就打样了,这是一间永不熄灯的图书馆,我们的经营理念是这间图书馆只要有一个读者不走,这个图书馆就不打烊。从7月6号到现在试运行,最晚的一天是凌晨四点打样的图书馆。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:我听说你刚刚在上海有开一个富雷(音)的图书馆,是吧?我特别关注这种以名人为主题的图书馆,能给我们介绍一下?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    刘军:这是我在态度一个很小的茶馆里拿一张茶纸单,它把所有产业产地都标出来,包括旁边有二维码,我尝试用手机扫一下居然看到茶在哪里卖的,我感受到了亲切柔软的感觉,印象特别深,所以特地让同事拍了照片。任何一个经营场所、经营空地、经营任何业态,我们都要把文化的温度传递出去。有一句话,第一句话是把文化做好,我们通常会去博物馆、纪念馆,觉得文化很高大、很深邃,但是也很边缘,是不是可以尝试把文化做的更加好一些?第二是在商业空间中做得如何更加有人情味、有温度?第三是把心情做远,我们在一个逼仄的城市空间,如何让我们感知到远方的召唤、如何让我们感知到认清的冷暖?这是我们在尝试和试验的。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:谢谢林欣,让我们体会到科技离我们真的没有这么遥远,我们在空间上就能感受到科技的温度。下面一个要跟我们分享的嘉宾是刘军总,刘军总这张照片特别不一样,你的目光那么深邃、那么专注,你手里拿的是什么?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    林欣:首先非常感谢戴德梁行邀请我来参与交流,与其说我是科技行业代表,其实我之前是建筑行业,所以我也算是行业内的人。说到线下门店,它始终是消费者跟品牌以及产品第一个接触点,所以对OPPO来说也是非常重视。在过去这种线下为王的时代,OPPO在行业内也是做得非常领先的情况。随着时代变迁,大家可以感知到消费者的消费环境以及他们希望去的消费场所发生非常大的变化,单一购物的需求很难满足现在消费者的消费行为,他们更希望追求的是一种多元化甚至是一站式的购物体验,所以我们OPPO也是在2017年开始重新布局我们的线下门店。大家可以看到在PPT上,这是我们第二家深圳超级旗舰店,位于深圳华强北,大家有空可以去参观一下。这家超级旗舰店是基于之前上海超级旗舰店做了一个升级,首次引入了消服一体的概念,消费者不光在店里购买手机,有任何销售问题可以同时进行最及时的反馈,店里也引入非常多的互动设备,包括充电可视化以及一些OPPO课堂。这一页是我们第三家超级旗舰店位于北京华西广场五棵松那地方,这个店的成立也是基于之前深圳店以及上海店的经验,同时我们也梳理出了科技的体验,其实科技有很多科技,但是我想说科技只是一个手段,更重要的是我们希望通过这种场所的设计能够搭建起跟消费者的情感连接,所以我们定义的科技更多是温度科技,也就是科技只有在使用的时候才被感知到。大家可以看到这个耳机胶囊,当大家把耳机拿下来的时候,胶囊下半部分会自动感知到,缓缓进入到追星产品。5G时代已经来临,相信之前在网上大家也看到一个很火的视频,里面使用的就是最新OPPO手机,顾客来到我们店里不用销售人员的引导,通过自己自助的体验流程,通过我们语音租售对话完成整个IOT的体验环节。我们的设计一个是温度科技,第二是体现在整个空间自由体验以及无边界感,通过这种科技力量的注入达到在有限空间里突破无限想象力的概念。我们还有一个小惊喜是我们未来还有一个广州超级旗舰店马上落成了,如果大家想看未来超级旗舰店是怎么样,希望大家有空去看一看,谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:我们等下应该会听到更多的黑科技。   

    林欣是OPPO首席空间设计师,这个title听起来蛮厉害的。我知道你也参与到苹果飞传总部(音)的设计,还有很多旗舰店,我非常迫切想知道OPPO的旗舰店未来是什么样子?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    晓曼:我首先介绍一下万象天地的剧场,在几年前华润置地在中国做了很多的房子,我们也想能不能做一个不一样的空间?于是跑偏全国一百多个剧场,我发现做一个全中国最好的剧场,这个剧场里面非常质朴,因为在广东岭南之地盛产竹子,所以舞台和剧台都是用竹子搭建的。抬头向上,大家可以看到天上的繁星点点。以前的人看戏就是在竹搭的戏台看。听起来理念非常传统,我们希望带给大家一种质朴的感受。在这个剧场,我们也有高科技,来到剧场看过演出的观众就知道我们这个剧场里面是有带算法的摄像头,进行观众情绪的识别。每一场戏,比如当它是一个喜剧的时候,我们会在演出结束之后捕捉到全场笑声最多、笑得次数最多的观众,我们会奖励你下一场演出的场次,这也是一个黑科技,这是一个美国团队帮我们研发的程序。一会儿会跟大家分享,可能不只是在剧场,在整个建筑的方面会有更多不一样的体验。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    宋洁:欢迎大家,我想大家都已经迫不及待了,跟我一样。晓曼总先来,晓曼总赶紧告诉我们整个剧场到底有什么机关?

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:谢谢刘博士。今天论坛,除了请到了三位专家做专题演讲,同时,我们也准备了圆桌分享,和大家畅所欲言。接下来我们将进入圆桌分享互动环节,现在把舞台交给圆桌主持人、戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事 宋洁女士,有请!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    刘莫闲:首先要感谢两个朋友圈里面的人,第一个戴德梁行的彭总,能有这样的平台,大家彼此交流;第二个要感谢晓曼总,能有这样一个空间,因为今天咱们讨论的是空间,能有这样一个空间一起分享时间、分享活动。    

    对于腾讯来讲,从去年930公司做了一次比较大的架构调整至2011年微信以后做了一次大的调整,整个CSIG也面向产业互联网在进一步做它的数字化助手。对于地产行业来讲,我们也借这样的机会跟大家分享一下,因为今天的主题是地产体验式变革,我们就借此机会来讨论一下这个变革背后一些事情特别是技术方面一些东西和探索,跟大家分享一下。    

    在之前的讨论中也说过,这个报告应该有150页,如果大家有幸,在口袋里都会有这样厚厚一本书,我是看了三遍,因为我觉得非常有用。我简单跟大家分享一下,也算是为咱们戴德梁行很重要的报告做一次简单的宣传,后面这是我们五个比较典型的场景,当然也包括城市的空间。五个典型的场景实际上在体验层面在发生进一步的变化,我把它浓缩了一下,比如说咱们的办公空间可能更多会出现共享办公,而且共享办公的颗粒度可能会进一步精确到工位,比如办公空间里面可能有更多灰度空间出现,因为它不再是一个明确的办公室或者是一个茶水间,它可能是一个会定期变宫的领域。    

    对于我们商超来讲,零售角度来讲,可能更多是在于我如何服务好这里面的工具,也会有腾讯在推广的小程序。待会儿我有一个例子跟大家分享一下小程序怎么用更溜。从交流场景来讲主要考虑安全和舒适,对于酒店跟住宅环境来讲,我觉得比较明显的一个词语是智慧化,待会儿也会谈到智慧化背后的技术现在在做怎样一些变化、在做怎样的一些进化。    

    我们看到线下,我们也看到了整个报道里面对我们用户一个系统性的分析,我相信这后面应该有一系列数据在支撑它。同样的,我也稍微搜索一下我们公司,我们公司正好在去年的时候对对于00后从腾讯社交网络做了用户研究,也给大家分享一下。几个关键词,独二代,独二代的意思是独生子女下一代有可能也是独生子女,这样一群人的生活经历会有更强的特殊性。第二是关于互联网的接触,他们生下来可能几岁开始使用互联网、开始用手机,他们对科技的接触是天生天然的。第三,对于这点来讲也是我们在讨论很多共享话题里面会碰到的一个根源,也就是00后在我们社交过程中更希望得到我们同龄人的认同,这是为什么在办公空间里面会出现共享办公,在居住空间里可能会出现共享社区,在城市空间可能会出现共享单车等等一系列共享产品,这是为什么他们会需要这样的东西。第四,个性化这件事情从80后以后一直在逐渐增强,它增强到一种比较极端的程度,他不会再考虑太多个人自己在社交层面的感受,他会进一步深化他的个性化,这也是跟他最后一个特征相关的,就是好用才是硬道理。在00后这样一个群体之内,他可能不会再更多考虑你是一个欧洲的品牌、你是一个高科技公司的品牌,你的公司我就一定要买,他是好用才是最重要的,所以实用主义也是这个年代的人可能会具备的一些特征。除了00后,我们也同样需要关注两个很重要的群体,一个是我觉得不应该叫中产阶层,更多是我们中间的中年人吧,也包括我自己。我个人的感受这帮人最重要的两点,一是社交,因为在家庭里面他不会再有太多的兄弟姐妹,在家族里也一样,他需要在社会上有更多的交流、更多的接触,建立自己的网络才能在整个社会活动中进一步实现自己。这个社交又反过来跟我们很多空间的设计非常相关。对于银发族来讲也是我们接下来要关注的一个重点,因为他们也是未来我们地产层面、我们地产体验层面要着重考虑的一点,我觉得这还是蛮明显的。大概五到十年之前,如果到国外去看,大家可以看到很多位老人、为一些行动障碍的人设定的设施设备,但是在中国很少。我想这点可能在未来几年之内,特别是在建筑空间设计里面概率也会逐渐出现得更多。    

    面对于整个体验式变革,背后还有很重要的一点是我们的技术生产力的变化,这里面我就简单罗列了一下,我估计这样一些关键词大家也都比较熟悉,无论是从移动互联网、咱们的手机开始,还是到物联网,到刚才介绍的5G技术,到人工智能、大数据等等一系列这样的技术都在进一步提升。这是为什么我们在整个体验式变革里面考虑的很多场景里面会用到我们的技术,也会使用到我们整个智慧化的方案和产品,这也是我们一个很好的消息。接下来我要说的是我们在整个地产行业实践里的洞察,就是整个体验式变革后面的技术。    

    第一,这些技术在逐渐增多。后面列的这些也是我今天难得有一个机会跟行业分享一下我一些粗浅的考虑,可以看到每一个图下面都是一些技术,从我们的设计到建造、电气、信息化管理、新兴技术等等,这些技术都不停在加入到我们做地产这个行业里面来。无论是技术本身的迭代和更新,还是技术本身广度的更新,我们都在面临一个我们到底用哪个、到底选择哪个,哪个到底好、哪个到底坏的问题,所以技术需求量会越来越大。这里分享一个我们的洞察,前三个一个是设计几个、一个是施工技术、一个是电气技术,这三个技术基本上是建筑行业里面比较经典的三个技术服务。看一下设计技术,设计技术实际现在已经迭代到比较好的程度了,从纸和笔到计算机辅助设计,计算机辅助设计还有几个年代,比如一开始需要大孔计算,后面可能有CDA、后面可能会有flash社据来设计,目前已经有参数化设计了,参数化已经广泛应用,无论是城市规划层面都会有很多更新的样板。再看一下建造技术,从很小的建筑到现在甚至可以把它预制好、把它装起来,建造技术也在发展。我们惊讶的发现有一个技术在过去二三十年可能没有怎么变化,就是电气技术,这部分的变化是非常小的。我们想分享的内容是什么呢?在这部分的空间是非常大的,待会儿我会分享一个点,一起跟大家探讨一下如果这个部分的技术和后面两个技术、三个技术不断融合、进一步革新,我们的建筑形态可能真会有飞跃式的变化。   

     

    有了这么多技术,不是说我们要钻到这个技术里面,我相信行业里面很多同仁会说一句话,我要的是结果,我找人帮我做就是了,反正我有预算,我可以搞定它。但是我也借这个机会和大家剖析一下,如果做一个事情需要哪些技术,甚至是需要哪些技术在一起融合才能完成的。举一个共享办公的例子,这也是未来在很多办公场景里用到的模型。简单拆分了一下,从制定通行到工位、会议室管理预约等,它的本身的分支细分到第四层已经非常多了,但是我想把看一下把它拆解到最后技术整合里看一下是怎样的。我拿室内通行做简单的剖析,大家可以看一下里面有哪些,比如定位导航,这基本是互联网技术图里的技术,如何使用蓝牙、GPS、如何使用手机定位、导航计算,你要过门禁,怎么开门,来操作整个道闸。比如电梯,它是一种特殊设备,如何管理它、如何使用它,甚至如何给电梯发一个请求,它给我派一个电梯下来。访客技术,到一个地方,它可能给你打一个票,拿一个票进去。更先进的地方通过人脸来刷,这里面涉及管到一系列信息化的技术。再说如果整个室内通行通过小程序的方法给用户呈现,接触用户,涉及到把刚才所说的所有技术融合在一起。请问大家,有没有这样一个公司可以把这几个技术都融合得更好,搞一个解决方案?我相信现在是没有的。本身这个部分的工作不是一个简单的计算,它是技术在彼此的融合、彼此的配合才能完成的一个过程,这是一个分享。    

    即使从技术成面把所有事情打通,之前我看到有提到说最理想的方法是把整个建筑理念的技术各种各样的系统能够打通。还有一个洞察是在技术打通的情况下,我们还要更好利用数据。这也是我们在报告里面一个很典型的部分,也是我学习到的一点,在行业里面我们即使是最先进的大楼可能也有90%的数据并没有使用。这不是在于说我们不会使用它,就像我刚才提到的,实际上系统太复杂了,你根本不知道从哪个地方收集数据,而且你不确定你收集到数据是不是你想要的,甚至这个数据的读数是不是正确的都不知道,所以我们大脑里面做出很多智慧化的体系,但是我想说很多大脑是并没有把这个数据积累下来,更不要说去用、更不要说把它融合使用,这也是技术层面面临的趋势和需求和面临的一个困难。    

    面临这样一个趋势,我相信在座的也会听到一个词叫地产科技。这个部分,可能我们所研究的部分都是我刚才说的每一点。如果我们解决一个体验性的问题,我相信它一定是我们直观感受很流畅的东西,并不是A技术、B技术、C技术不停在里面穿插显性的过程,你需要把整个技术很好融合在一起,而且你知道如何选择它们、如何把它们融合到一起。这个部分的难度对于我们行业来讲甚至对于腾讯这样公司来讲都是有非常大的挑战。我用两句话总结一下这部分,我们的感受是同时懂这样一些技术的人已经很少了,就是懂这么多技术很难。实际上这跟我们的预算、跟我们的投入不直接相关的,更不要说我们还能把这些技术用得更好,还能够融合用得更好,我想这对行业是更加有难度的事情。如何解决这件事情呢?我们看到两种办法,一种办法是人才培养,这是为什么我们在行业里面有地产科技的兴起,不停有资金的投入,有人力的吸引,基于这样的资源进一步打造房地产科技。同时我也想举一个例子,这也是我经常举的一个例子,如果我们要做交通,我们是有两种方式的,一种方式是通过自然的力量,比如骑马,还有一种方式是我们选择车,选择这样一种现代型的交通工具。实际上就我们现在的观点来讲,我们会毫不迟疑的去选择车。我们回退到车刚刚出现,马还没有完全消失的这个时间,我们可以看到一些现象是什么?在欧美这些出现汽车比较早的地方,它是有这样奇怪的限定,它不允许车在公路上跑的时候,它的时速超过5米/秒,它不允许你开这么快的,这是一个很诡秘的限定,这说明整个社会对这件事情刚刚出现的时候不理解或者是有一点点害怕。我觉得历史的车轮在不停前进,大家看到最终的选择是什么?我们最终看到的是交通工具的升级。希望和大家分享一点,这样的行业这样工具的升级也基本上到了我们需要关注的点、需要思考的点、需要作出需要的点   

    对于腾讯微瓴来讲,我们做了一些技术跟体验变革相关的技术以及技术融合方面的探索,也跟大家分享,有三个例子。    

    顺便说一下腾讯微瓴,行业里面的人没有这么多懂技术的,对于微瓴来讲,我们更希望把一些技术性的工作做好,能够让我们行业直接上手,然后实现所有智慧化的一些事情,帮助我们地产行业把技术跟数据的融合能够做得更容易一点。举几个例子,一个例子可能有的人会听过,就是在滨海大厦里面正在尝试做这样的服务,就是邮件机器人。邮件机器人讲起来是简单,可能大家也都见过,在很多宾馆里面大家也看到一个机器人坐在电梯上面,到各房里给我们送很多物件。我想说的是我们看到的是一种简单的模式,在滨海大厦里面是有大概六十几部电梯的,因为我们要给所有员工派邮件,整个34万平的建筑空间里面容纳8800人,一部机器人肯定是要累死的,机器人在我们大楼里面穿梭的复杂性跟酒店是完全不一样的,这里面考验了如何将我们的技术选择好并且应用好。大家可以看到,本身一个机器人是可以像人一样穿梭在整个大楼里面的,无论是你在一层楼里面通过自己的视觉系统还是通过导航系统来执行我们的路径还是到了门禁、到了电梯、到了楼上去找工位还是找人,大家可以看到它的背后大概有七八个技术方案在支撑,如何让这些方案能够更好的或者确切的说是能够更加便宜的、更加高效的完成它,实际上你需要工具升级的。这种需求在我们现在的技术体系里面,商业模式是做不出来的,这也是我们在技术融合方面的一个思考和一个尝试,就跟大家分享一下。    

    第二个也就是小程序,我们可能已经看到过很多小程序了,不管是乘车码还是万象天地的小程序等等,它都是基于一个业务做小程序。但是大家有没有想过为自己的大楼来建一个小程序?分享一个其他的数据,我们24小时实际上有20小时是待在建筑里面,无论是睡觉还是工作,如果我们能够让我们的用户待在建筑空间里面而且上建筑空间对它服务那完全是一种全新的服务模式,我们在项目里在尝试这样的模式,我们的大楼将会成为我们一部新的公共手机,你进到这个大楼里面,你通过小程序就可以跟大楼进行交互了,你到了大堂里面可能是办入住的功能,你到了电梯厅里可能是预约电梯的功能,等等一系列的功能都可以在一栋楼小程序里有序呈现给我们的用户。而且进一步,我们现在有了一些技术结合的,这个小程序不再是这样列表形式的,因为一栋大楼里面的资源实在太多了,这样列很有可能是用不完的,就像我们电视节目一样,我们是可以基于你所在位置进行相关的服务。这样的体验也是可以给很多的建筑形态,我们的办公楼、零售等等建筑形态提供一些不一样的体验,提供一些C端用户感觉更加好的体验。    

    这样的例子也是我们愿意跟大家分享的一个点,如果我们的技术融合应用了以后有没有可能改变一个建筑本身的形态?这里面举一个医院里,左边这个图实际上是我们现在大部分医院,几乎100%国内医院一种特定模式,一进去是一个大堂,左边挂号,前面可能是拿药,往上走可能是门诊部,再往后走可能是朱元部。如果建筑本身技术融合做得比较好,大家可以思考这样的场景,第一,你预约医生已经可以在手机了,这个现在已经实现了;第二,你的化验可能在社区诊所实现了,你的数据同步到大型三甲医院;第三,你到了医院,整个建筑本身已经对你有了感知,无论是从人脸还是手机定位感知到你了,你只要在一个灰度空间里面享受你的时间就可以了,什么时候会叫你去一个地方看医生、什么时候到另外一个地方检查,所有事情都给你安排好。到那个时候,右边这张图有没有可能成为医院的设计方式?它已经完全颠覆了医院本身的建筑,我们相信这在不远的将来会出现。    

    分享这样的信息也是希望我们一起关注整个体验式变革,同时关注体验式变革后面的技术如何来融合、如何来实现我们的体验式变革的演进。    

    今天也是借这个机会跟大家分享一下,谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:谢谢李静女士的精彩演讲。接下来有请腾讯云微瓴战略合作总监、刘莫闲博士,为我们带来主题演讲——“体验式变革背后的技术融合探索”。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    李静:大家下午好!非常荣幸今天能在万象天地跟大家进行5G主题的分享,今年我们已经进入到5G正式商用的元年。现在5G不仅成为一个社会热议的话题,而且也成为了中美贸易战一个焦点。5G的学名是什么?第五代移动通信技术,我们就从通信开始说起。    

    无线通信走过了四十年历程,从1G、2G一直到5G,可能未来的NG,都不知道到几G了,所有无线通信的尽头是有线通信,所有通信的背后是人类沟通的基本需求,这里面可能是情感的需求、可能是工作的需求,这是人最本质的沟通需求。    

    5G真的来,它既是一场演进,也是一场变革,其实我们看得到这里非常明显从1恩G时代再到2G时代、3G、4G时代,每十年一个周期。1G时代当时在美国有了大哥大,那时候大哥大是一种身份的象征,但是不安全、听不清楚。我们以为能通话已经够了,结果来了第二代,第二代能发短信了,那时候有很多人还储存了一些短信,我们觉得好神奇,能发短信了,可是又到了3G时代,3G带来了多媒体的交互,一直到4G时代,我们以为就是网速快了,实际带来了整个产业的变革、移动支付、移动互联网开启了人和人之间的互联。就拿抖音来说,如果没有4G的发展,抖音是抖不起来的。我们再看看产业的变革,IoT时代摩托罗拉是望着,2G时代是爱立信和诺贝尔奖主导,到了3G时代高通、苹果带来了整个4G市场的繁荣,可是1G到4G,它是解决人与人之间的互联,5G我们正式进入到万物互联的时代,5G是为产业而来,5G是为万物互联而来,所以我们可以看得到下面这张图为什么放了一张美人图,她是美国的明星,她不仅有美貌还有技术,她把CDMA技术无私奉献给了国家,这也是我们能看到后面3G和4G技术的演进,我通信技术的演进带来了产业的变革同时影响了整个经济甚至到今天是一个军事方面的格局。还有高通专利图,比如现在集成的手机每一台它都要收专利费、过路费,可是看了这个专利墙之后大家是否有所感触?为了这个专利是做了巨大的前期投入。今天5G是一个引领,为什么是引领?我们可以说是第一梯队,一会儿也会进行一个详细的分享。    

    5G到底是什么?我们看一下三个非常重要的关键指标,第一个指标增强型的移动宽带,这个非常好理解,就是加强版的4G,你的速度更快了,快到什么程度呢?快到你现在下载一个1G的电影,原来一分钟,现在一秒钟,它是十倍到一百倍之间的速率。第二个高可靠、低时延,它就是为产业而来的,现在机器人要发展起来必须你的控制包括远程医疗一毫秒就是一个生命线、一毫秒你机器人的指令就已经错误了,你如何实现柔性化呢?所以后面这两个包括大连接,它是为智慧城市而来,我们智慧城市是有很多的元素组成的,比如我们的感知层,井盖也好、灯也好,未来可能是一个葡萄酒,你戴上一个眼镜可能就能看到它的产地是哪里,这都是未来的场景。我们说真正的5G是三大应用场景的一个结合,我们看得见的是这些应用,看不见的其实是背后的技术,它包括了新的一个云化的架构,包括了一个多进多出的多天线的技术等等,网络切片这里我们不会做仔细的,因为时间有限,但是网络切片解决了在关键的任务,比如4G条件之下,我们人人平等,谁坐在这里,你网速上不去就上不去,但是未来会切初步统场景出来,比如演唱会、应急通信保障就是优先的就可以开辟出另外的通道。这几个核心指标构成了5G完整体系,简单说就是大连接、高速率和低时延。    

    为什么大家投入了这么大热情在5G上?其实它影响整个产业、经济包括政治的格局,全球加速5G的发展,5G已经成为各个国家科技竞争一个重要的战略先导,大家都在抢发第一波。我们中国算是提速了,中国6月6号发牌之后,国外一些运营商都表示跟中国合作的强烈欲望,为什么?我们基站数占了全世界一半以上,我们其实是一个重大使用的国家。    

    我们再来看一下整个国际的形势,国家已经成为一个国家意志和下一个十年的战略高地。每十年为一个发展周期,成为各个国家战略先导的另外。中国一直在提速,这里看得到,工信部、发改委、科技部连续发声,特朗普认为5G不仅是经济问题而且是影响了整个格局,每次这个图想换成特朗普的时候都觉得名分太强,还是不用他了。可想而知,5G在他心里已经是军事领域。另外一个可以看得到,一会儿会重点分享一下韩国、日本的例子,因为韩国、日本的娱乐业做得非常好,我们第一个标准就是三大核心标准里面只有R15的标准冻结了,这意味着高速率、大带宽是第一实现的,意味着从2K牵引到4K甚至8K领域都是我们第一波的,后面等R16恩标准出来之后、冻结之后继续往前演进。    

    5G的重心转移,中国政府支持再加技术的创新、商业的创新迎来了整个发展机遇。5G的整体水平处于全球第一梯队,全球第一梯队这里不得不说到一句以前非常流行的话,一流企业定标准、二流企业定品牌、三流企业定产品。1G时代我们是空白的,2G时代我们学习、跟随,3G时代我们在追赶,4G时代我们同步了,但是真正到第一梯队要拿核心技术说话。我们非常值得自豪的是华为、中兴包括研究院等等努力,我们核心标准必要专利也就是5G的必要专利排在全世界占了30%以上,这30%决定了我们就是第一梯队,当然还有其他的因素。    

    我们再看一下产业链,整个深圳在5G结构上排名是全国第二,其中很大一个原因是因为它上游的产业链确实非常丰富,有华为、中兴在其实已经固定了半壁江山了,中间可能是我们运营商,下游是通过应用拉动的,我们可以看得到任何东西都有载体,手机是载体,现在可能我们拿到的手持话筒是载体,它有端的载体,这个端的应用就是手机、智能家电包括汽车。应用场景第一阶段就是基于高清视频的应用,所以我们再来看它的产业链和美国的禁令,你看它禁什么正是我们的短板和优势是什么,我们的优势是我们的设备、我们的支架,但是我们的劣势是我们的芯片,因为芯片整个产业链非常好。这里也可以说一下我们的技战术,经常说一句话就是外国人喜欢读书,经常走哪儿看一本书,这也是真值得学习的,担忧一点也是真的,他们没网也是真的,因为真的没有网,因为中国的网,中国的基站数占了全世界50%以上,在美国的边缘包括高速应用场景先,他们是缺乏网络的,在这点说中国人非常幸福。    

    5G赋能智慧城市,还是看智慧城市的本质是什么。智慧城市能干什么?提升城市管理水平,惠民,三是促进产业发展,产业的发展非常重要。从顶层设计开始,它意味着整个感知网和云能力,实现城市智慧管理,同而提升产业和民生服务水平。感知层在哪里?万物互联的底层,我们现在看到一切都是互联的应用。它不一定是用5G,因为有些可能用NBIOT或者wifi专网等等已经实现了,一切对企业而言都是最优的方案、最成熟的方案、最性价比的方案,根据功耗不同、时延不同选择不同综合组网的模式,在万物感知系统上构成了底层,感知了之后互联,互联之后在云上分析互利,才能指引你的决策,才能进行一些特殊事件的滤镜,最后去到一个万物智能的社会,所以它是一个非常明确的。它的核心,我们经常形容一个中心、两个平台、N个智慧应用,这就构成了千行百业的应用。    

    5G是智慧城市的基础,新业务涌现和快速应用是5G发展的主要驱动力。我们供给侧是跟着需求走的,我们看得到高清视频监控、人脸识别,4K、8K,其实8K离大家比较遥远,因为核心技术掌握在日美韩欧洲人手中,但是我们深圳发改委在推进这件事情,8K能看到人眼2.0,甚至更高的是人眼4K、8K,人眼能看得见的你就看得见,看不见的可以放大,这是第一个。第二个终极目标,自动驾驶一定是终极目标,它是方方面面要配合,它是低时延。无人机这块可能大家会觉得很熟悉,大疆救灾南山区,但是现在一般是民用的。今年很火的一本书《变量》,无人机已经去到新疆采棉花的地方进行使用,未来无人机有两个途径,一个途径就在园区里面,大家现在收到的包裹,我们也跟物流行业做过接触,百分之七八十是轻量化的,并不是非常重的,当政策得以放宽、技术得以实现,它就能能够实现像大家看的宣传片一样,你坐在里面,一个无人机飞过来,然后进行人脸比对。那当然是特定场景了,在一些园区内就解决了一个问题,人口红利的消失,最后是机器人去解决,它对性能华要求非常高。现在一些制造行业,我们知道人口红利的消失意味着老师傅越来越少了,专家一般愿意待在北、上、广的,这种情况进行远程指导节省了很大的人力物力。沉浸式娱乐,待会儿讲一下。单纯的5G只是一个5G,但是它结合了大视频、云计算、大数据、人工智能之后,它可以赋能给各个垂直行业,包括智慧城市、工业、农业、交通和教育,构建了整个和实体经济的融合生态。   

    我们再来看一下,这幅图可能大家有感觉,为什么工业包括产业会需要精细化的运作?因为在之前1G和4G时代,它现有的一些wifi或者是无线化精细不够的情况下没有办法满足,结合现在的边缘计算,把最近的服务放到企业边缘,这时候能够实现自动操控的快速实现。    

    再来看看,中国点心今年开了一个5G智慧城市群助力大湾区的发展,这次会上深圳市委书记等一众领导到了现场指导,我们首次宣布深圳作为NSA的城市,SA是三种场景实现,NSA是高视频、大带宽的场景实现,我们现在是希望能够助力整个智慧城市群建设,它包括人才湾区、平安湾区、制造湾区、美丽湾区、健康湾区,每一个体系下我们都有相应的应用正在进行之中。    

    5G领千行百业,我们用ABCDE带扩整个行业应用。5G第一个娱乐化,5G结合低时延、大带宽、云计算实现什么?速终端(音),意味着玩游戏很清楚,如果一个终端是非常巨型的、大带宽的,你还得买服务器接一条线,你这时候的体验没有办法随时随地从云端调动享用的,包括整个感知无法去到一个非常极致的体验,未来就是速终端,你随时随地从云上调用你想用的服务器。VR和AR需要一个头盔?原来产业链头盔很重,还有一条线牵着,任何一个感觉不好你就不用了,5G在这个十倍速率加持之下,它就可以达到一个电影级体验效果。只有极致体验,不卡吨的情况才能促进这个产业发展,所以我们通信技术跟整个产业链也是相辅相成的。另外是媒体直播,今年央视春晚效果非常好,这是首次运用了4K+VR的体验,国家也正在推进这块的工作。    

    十大行业的场景趋势,云VR/AR,车联网,智能制造,智慧能源,无线医疗,无线家庭娱乐等。这里简单过一下,改变以往平面直播的模式,这种高庆的效果带来了一个极其震撼的效果,原来它的机位是更多样的,有些地方去不到,用了这个5G之后多种机位回传,呈现出非常好的效果。    

    我们跟顶级实验室也在合作进行创新能力的递进。    

    我们再看一下核心应用,未来的教育是什么?教育资源的不足、医疗资源的不足、专家的不足,等等这些可以通过远程VR沉浸式体验去设计,包括整个商场的都够,这一切都在于你已经进入到一个虚拟的社会,这个虚拟就是真实,它不仅仅是VR或者AR,它是一个混合现实的应用。我们可以看得到刚才的核心应用里的无人机领域,还有CLOUD协同,这个协同不仅是工业,更多的产业都需要,你未来戴上眼镜,专家可能在眼镜里给你进行指导,同时进行云端渲染,每一步包括平时的教学都可以叠加在上面,节省了人力和物力。医疗这边重点说一下,有两个资源是永远不足的,一个是优秀医生的资源,另外一个是护士的资源,在这种情况之下我们如果要解放生产力首先要看一下它几个趋势,第一个趋势是无线化,第二是远程化,第三是智能。终极目标是远程操控,专家在远端进行远程操控。现在我们也在做一个尝试,我们知道一个病人在救护车上,其实它的生命是黄金几分钟,如果在这个路线之上,我们覆盖了大带宽、高流量之后,他一进这个救护车相当于他个人体征信息包括病情通过医生远程在车上做了诊断,他上车意味着他就治疗了,这样节省的时间是科技带来的生命线,黄金向也会节约。    

    韩国在娱乐业发展非常好,它4月份推出之后就有一个百万用户,它涉及一个非常有趣的场景,一会儿麻烦放一下《跟明星约会》。(播放短片)大家刚才看到了,非常直观,未来这种沉浸式体验是很难想象的空间。因为今天屏很大,当它精度高的时候,你在一些情人节还有明星跟你约会,跟你一起买东西,给你带来全新的体验。    

    日本通过总务省不仅仅是引入娱乐类,包括安全监控、观光旅游等机器人,最后牵引的还是应用。    

    未来已经在路上了,5G要结合整个AI、大数据、物联网、边缘计算才能产生整个产业的威力。在这个情况之下,我们想说最后一句话,我们常常说的一句话叫4G改变生活、5G改变社会,其实中间漏了两句话,就是技术改变生活,应用改变生活。我们仍然任重道远,因为你不知道你在4G时代,你不知道4G会出现什么,但是到了现在,我们也不知道5G到了后来到底能出现什么,毕竟我们已经在路上了。    

    最后想说非常感谢大家,谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:谢谢Shaun Brodie先生。各位如果想要获得THINK-IN年度报告,可以扫描手中论坛会刊里的二维码,或向您周围戴德梁行的员工获取电子版。   

    下面有请中国电信股份有限公司深圳分公司 5G应用联合创新中心副总经理 李静女士。她将为我们带来主题演讲——“5G赋能智慧城市”。

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    Shaun Brodie:大家下午好!现在每个人都在讨论两个数字,当我听到第一个数字的时候,我就想到了这个,当我听到第二个数字的时候,我又想到了这两者,大家都知道第一辆车是保时捷非常经典的911天,第二辆车是非常知名的首款SUV,大家是否知道他们的车型是多少?第一辆是保时捷996,另外一辆车型是保时捷955。我跟我的同事谈到的这个话题,我的同事说这些数字代表的并不是保时捷生产的车,这两个数字代表的意义是完全不同的,他们代表的意思是有一群人特别是996这群人他们是这样的工作状态,这些人早上九点上班晚上九点下班,而且一周要重复六天,他们其中有一些人最终完全进入了医院加重病房,因为太累了。第二组人他们的生活方式可能比较轻松一点,他们包商九点起来上班,下午五点下班,一个星期工作五天,而且整个生活以及他的工作平衡做得非常好。在座各位,你是属于哪一种数字类型呢?是996还是955组呢?不管你是哪一种,你都需要使用和体验各种不同的房地产。不管是公共空间还是办公空间、零售空间或者是工业空间,我们的酒店空间甚至是住宅空间。    

    接下来我们共同探讨一下怎样可以使房地产满足不同用户的体验需求,能够做得更好,首先我希望大家共同聚焦一下,就是我们的千禧一代。当我们每次提到千禧一代的时候,我们要了解到千禧一代特征所在,千禧一代非常喜欢合作,他们社交性很强,他们喜欢科技,他们生活在当下,同时他们也有非常稳定的生活和工作的平衡。更为重要的一点,千禧一代他们也是完全影响了中国现在的人口构成和人口特征,而现在千禧一代已经占到中国整体人口25%  。如果你把大家加起来应该是达到3.51亿人口,这个数字甚至是比美国整体人口还要多。我们不仅要聚焦仅仅是千禧一代,我们也要更多关注于人,不同代际的人,他们到底想把时间花在哪些地方,到底在工作、在他购物、在他外面参观或者生活的时候,他愿意把时间花在哪里?我们将视线投向六主题,第一个是城市公共空间,每次提到城市公共空间的时候,我们可能都在设想城市,一个伟大的城市至少有十个知名的目的地,目的地当中至少有十个景点可以参观,而一个优秀景点,一个旅客至少在那里有十件事情可以做。一个伟大的地方,它能够带来一种非常包容性的、非常友好的生活环境,而且也能达到经济的可持续性。一个优秀的地点,当然也能够帮助我们实现非常有效的场所塑造,而场所塑造当中,它能够包括孵化和定义我们社区的身份,同时能够不断加强频繁的有意义的交往,能够带来多元化的人群、带来舒适感、提高通达性、建立和支持本地经济发展。场所塑造包括四种,除了标准就是西方海滩,能够有非常舒适的感受,还有一些最右手边的这张图,之前有一个高速路是三个车道,后来在侧道的走廊上可以让我们的行人在那里的椅子上休息一下,当然还有一些空间创造以及场所创造,里面有非常多雕塑。还有一点是能够有更多空间的探索兴趣,比如右下角这张图是新加坡植物园,有非常好邀请人探索的兴趣。当我们提到场所塑造的时候往往有两种方法,第一种是规则引导性的方法,我们有政府、规划局、建筑师对这个空间进行规划,从而对空间进行塑造和执行。还有第二种场所塑造的方法,它就叫以社区为引导的方法,这是一种比较新的方法,也就是说我们的政府还有雕塑家会参与,但是我们也在规划的过程当中能够融合社区的力量,聆听社区的声音,特别是在实施和管理阶段当中会有更多社区的参与。    

    如果一旦做得正确,这就是场所塑造非常经典的案例,这是一个非常小范围的场所塑造,这是在上海一个零售区,大家可以看到它带来了与众不同的感受,之前就是一个广场而已,但是现在有了场所塑造的活动之后,它吸引大量旅客和游客的到来,通过这些场所塑造的活动,旅客后期可以进到购物中心和周围餐厅,确实能够为零售场所带来更多的经济推动。第二个主题是办公空间,其实办公空间,我们也在思考目前所提到的整体式办公空间,包括分散性的空间,在办公空间上我们的用户体验主要有几点,主要是舒适感、安全性和个人舒适型。舒适型是给到非常好的空调系统、自动化的,而安全性是非常安全的防火系统,更为重要的一点是个人安全性,可以使用最新的技术能够尽可能保证我们的出入安全包括便利性和效率性。    

    看一下目前我们所提到的办公空间,从19世纪初到了1950年,后来进入到1930年、1980年这种小的办公空间的格局,一直到现在我们有了更多开放性的规划办公空间,但是明天的办公空间将会是什么样子呢?明天我们相信整个办公空间最大的一个推广方式就是多样化,能够在我们办公空间中实现多样的。我们可能会有一些传统工作台、私密办公区、项目组会议去、集会活动区、社区活动区,有了这些所有空间之后包括开放性办公场所,你必须要探讨到噪音,因为噪音会穿越空间所在,但是有一个好的设计,我们的噪音也可以得到有效的吸收、阻拦和隐蔽。在我们的空间多向性可以支持个人的办公,同时也可以带来集体性的讨论体验,更为重要的一点,创新性的思维包括人的生产劳动力能够得到进一步提升。    

    第三个主题是零售空间,中国可能一直以来都是目前整个线上零售市场中最有竞争力的一个国家,到目前为止整个线上零售已经达到了1.3万亿美元,而在中国目前已经有6.1亿网上购物人群。更为重要的一点,其实对于很多中国人来说,摸一摸感受一下在线下实体当中仍然是非常重要的,有75%的消费者仍然希望到线下门店看一下、摸一下这些产品。到底我们的消费者希望在实体门店中有什么样的感受呢?他们需要三点,便利性、个性化、体验。这种体验是他们能够留下深刻印象并且和朋友分享的。    

    看一下便利性,我们可以使用技术。举两个例子,这是我们使用了增强现实的技术做到的,左边是欧莱雅,他们使用面部化妆的技术。第二点是使用了虚拟穿衣的方法,可以帮助你不用试装了,同时保证客户不需要再试衣间中试衣服再出来,节约了大量的时间。二是个性化,目前我们看到个性化消费合购物体验,这是在纽约耐克的销售旗舰店,它有两个预留空间,一个是篮球场,旁边还有一个足球的训练场,我们消费者可以进到门店当中上手一下耐克的产品,真正获得一种个性化的体验。三是体验,这种体验是可以分享的。举两个案例,左边是宝格丽里在上海开旗舰店的时候,他们邀请了谁?他们邀请了吴亦凡,吴亦凡有4600万粉丝,通过他参与这个活动能够产生红人效应,在网上得到极大宣传。第二个是在卢湾,卢湾特别关注于怀旧情怀,他们邀请大白兔到他们场所当中卖大白兔奶糖,中国人对大白兔都是非常感兴趣的,童年吃过大白兔都有深切印象,大家都想尝试大白兔的新款奶茶。    

    第四个空间是物流空间,目前整个物流行业物流量和物流流转时间是非常重要的,但是我们的物流工作人员的安全也是非常重要的,大家都是人,平均来说我们每天要消耗一公斤食物、两升液体,同时要销售差不多1.08万升的气体。在奥斯陆DB仓库当中,它在物流空间纳入了一个空气过滤器,在六个月之后他们发现内部工人工作效率得到了极大的提升。同时我们要考虑到工人的舒适型,一个非常自动化的空调系统能够为内部工作工人带来舒适感,这样的系统可以保证自然的太阳光也能渗透入室内,同时有非常棒的餐饮设施。左下角是上海顺风的办公室,他们可能并不是完全传统的想法,旁边会有一些比较舒适的植物圈就在物流圈旁边,所以在天气比较好的时候,工人也可以在他们户外植物区享受午餐。    

    看一下安全性,我们一直知道在我们物流仓库当中有大量小推车,小推车会来来去去,这可能存在安全隐患。使用了技术包括视频识别技术,在视频识别技术之上,小叉车有一个专门的单元,所有工作人员身上带着小小工牌,叉车可以实时识别到底人工工人在哪里,从而避开。    

    第五个是酒店空间,目前酒店在中国整体的服务水平是在不断提高,到底中国酒店接下来的竞争实力是在哪里?举一个案例,这是在深圳一个非常智能的酒店,一切就是自动化的,我们使用了技术包括整个入住和退房都是完全自动化。另外一个自动化体验是室内舒适智能通包括照明、电视、空调、窗帘,包括内部的娱乐空间,以及包括音乐通知。我们屋内一切都可以根据个人的品位和喜好进行设置,还有非常独特的住宿体验。这个案例是来自新加坡的酒店,这个酒店是一个非常传统的百货空间,他们把不同空间结合在一起,最终形成了一个酒店,在这个酒店当中给人们一种旧世界的感觉,每个到新加坡的人只要到了我们新加坡都能感觉到这种非常现代化的城市感,但是去到新加坡这个酒店可以感受到新加坡古时的感受。    

    第六个主题是住宅空间,大家都非常熟悉现在一种拥挤的住宅空间,关键的问题在于到底住在这些楼当中的用户是不是相互认识的。有没有聚到四合院当中呢?可能在四合院当中我们对周围邻居比较熟悉。这是我们目前一个新的项目,也是在新加坡的。这个住宅项目只有五层高,非常靠近人性关怀角度,中间还有两个庭院,在庭院地区还有游泳池,这就带来了一种非常强烈的社区聚会的空间,在晚上、在周末可以让社区紧密活动联系加强,他们可以沟通。整个绿地在项目当中也得到了有效贯彻,更为重要的一点是我们也出现了这种线上和线下群体一个有效连接。我们的物业管理在这个环节当中也非常重要,我们物业管理应该和住宅用户共同携手,能够带来更多社区活动项目,比如有食品节,住户的孩子们在草地上玩耍。同时我们还有户外电影,时不时会有大量卡车带着电影进行户外的播放。我们还有线上群体,能够实现Facebook的线上群集。    

    我来总结一下,在中国地区这种体验式地产是由人、技术、设计包括活动所驱动的,特别是当我刚才提到了六大主题,我们的体验式地产在中国也就是我们报告当中特别和大家提到的特别是在中国地产,简单来说更加关注的是人,以人为主,关注于人的生活、人的工作和人的休闲,谢谢大家!


  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:感谢程总的精彩发言和美好祝愿。现在,让我们进入今天第一个主题演讲:您是否拥有完美的用户体验?——中国地产的体验式变革。有请戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管、戴德梁行研究院租户研究领域首席学者 Shaun Brodie先生。Shaun的演讲全程为英语,掌声有请!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    程家龙:尊敬的各位来宾,各位地产界朋友和媒体朋友,大家下午好!非常欢迎,欢迎大家来参加今天戴德梁行举办的中国地产体验式变革论坛。地产发展到今天,我们也面临着很多的变革。今天也是我们在深圳首次举行一个这样大规模的论坛,所以我们今天非常感谢一些来宾和嘉宾来参与我们这样的论坛,尤其是来自于一些科技界的朋友还有地产界的朋友。  

    THINK-IN大型论坛,我们在过去几年已经陆续举办。我们在很多年前就开始这些像新型城镇化城市更新的论坛,在2017年我们通过几家总结,我们发布了城市更新4.0白皮书,也做了一个大型论坛。去年我们做的主题是中国的新经济,共享、绿色与智慧。今年我们也已经举办了几个活动,我们在5月份在东莞举行了一个新东莞新产业新思路的大型论坛。今年上半年深圳公司也做了一个小型的论坛,包括存量时代运营制胜,也包括大湾区一些产业发展、大湾区投资机会、大湾区大健康大交易等等,下半年还会有几场,欢迎大家能够参加。

    创新和科技是深圳这座城市显著的特征与标签,以5G技术为代表的新兴产业正引领深圳新一轮科技产业创新。我们这个区也是在高新区,周边很多高新技术企业,这些高新技术企业推动了深圳的产业发展。高新技术企业总量快速攀升的背后是政府对于科创的大力支持,更是深圳科创产业的快速发展壮大一个起因。科技改变生活,同样也给房地产带来方方面面的变革。今天我们关注中国地产体验式变革,畅谈场所塑造,我们同时邀请科技领域的专家探讨科技如何赋能于地产、赋能于智慧城市的发展。

    科技改变地产已经不是一句口号,无论是居住、办公还是商业,都渗透了大量的新技术,科技对地产的改变还将继续。戴德梁行发展跟随市场变化,科技创新,服务产品我们也在不断更新,我们推出了1服务这样一个系统平台,包括一租赁、一代理、一设施、一客服,还有全面估价,我们在整个深圳市基本90恩%的住宅在电脑里有详细资料,我们可以快速给出评估。除了系统以外,我们还推出服务平台,比如像国企改革如资产梳理整个一条龙服务,产业PLUS平台,还有综合体,还有投融资项目的头溶管退全面服务,还有资产管理,还有企业服务,所有企业都离不开地产服务。几年前我们跟腾讯做过办公规划,我们去年也刚刚开始给招商银行提供全国的地产企业的交易管理等等服务,我们还给华为等科技企业提供设施管理等方面的服务。我们也是紧随市场的变化、科技的变化,我们利用科技给企业提供更全面、更专业的地产服务。

    最后,再次感谢各位领导、客户、同仁的莅临,预祝本次论坛圆满成功,最后祝大家身体健康、万事如意,谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:谢谢赵锦权先生,有请戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理城镇先生致开幕词

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    赵锦权:各位领导、各位来宾,大家好,我是赵锦权。首先,非常感谢各位的到来。很遗憾,今天我无法亲临现场,所以将通过视频向在座的各位表达问候和感谢。感谢你们一直以来对戴德梁行的大力支持,以及对THINK-IN论坛的关注和参与。

     THINK-IN是由戴德梁行倾力打造的知识分享平台,其宗旨是参与·分享。今年戴德梁行重磅开启THINK-IN商业挑战,挑战我们这个平台是否能够在2019年一年时间内举办超过60场意见领袖主题分享活动,并且目标覆盖26个中国各地城市,携手300位各领域专家,近万名行业精英,共同为中国商业地产变革出谋献策,推动未来,这项挑战已经开始,今天的论坛也是其中一场,我们蓄势待发,诚邀你一起参与分享,再次感谢大家莅临THINK-IN论坛,祝活动圆满成功,谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

    主持人:女士们,先生们,大家下午好,欢迎来到戴德梁行年度THINK-IN论坛。

    今天论坛的主题是:中国地产的体验式变革“场所塑造,智慧城市”。有请戴德梁行环球董事、大中华区总裁赵锦权先生致欢迎辞。


  • 深圳新浪房产 03-29 12:45

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