直击 | 国际视野下的大湾区城市更新高峰论坛

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  • 深圳新浪房产 06-19 18:25

    【主持人】非常感谢,城市更新是最好的时代,也是最好的时机。

    在今天整个议题中听到了来自不同国家和城市规划学者和专家们成功案例的分享,我们也听到几位嘉宾老师非常具有建设性的建议和畅想,其实都是更好地助力城市更新未来的发展之路。

    城市更新真的是任重道远,但是我们相信只要以人为本,通力合作,必定能够为城市更新未来的发展之路上所遇到的诸多问号能够将它变为一个又一个句号,乃至一个又一个惊叹号。

    到这里,我们今天的高峰论坛就已经接近尾声了,让我们再次感谢各位好朋友的聆听和参与,以及对于城市更新这个领域以及工作的大力支持和推动。

    朋友们,再见!

  • 深圳新浪房产 06-19 18:24

    【周旭】最后一个问题,您认为城市更新未来的前景如何,主要会面临哪些挑战?

    【庾来顺】未来的前景非常乐观、非常美好,但充满挑战。城市更新的红利可能没有以前那么大了,政府的投入,权利人的诉求,包括开发商的利润可能会大幅度下降,房价高速增长的时代没有了。

    【李华】挑战与机遇并存,对大湾区充满憧憬,看好。保护历史文化与城市更新发展的矛盾处理好,就一定能把问题解决好。

    【彭林】在大湾区背景下我们做城市更新这是最好的时代。在大湾区背景下,现在项目这么多,效益要求那么高,我们自身的能力锻造是非常大的挑战。

    【钟洪涛】我们对大湾区的前景毫无疑问是最坚定的,这是我们的大本营。最大的挑战是什么地方呢?怎样满足人民更多的美好生活的需求,对我们开发商而言需要整合更多的资源,提供整体的解决方案。

    【张丽】我们对大湾区的发展非常看好,也是非常期待的,前景非常大。最大的挑战是如何站在人民群众的利益,又能结合当地政府的需求和要求,又能在自身企业利益的追求中能得到平衡。还有在产城融合方面,对企业前期的产城的规划能力和后期产城落地的资源优势、资金实力以及专业运营都面临非常大的挑战,我们也有信心在这块做好,而且已经在做这样的事情了。

    【周旭】谢谢各位嘉宾。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:23

    【周旭】佳兆业集团专注于城市更新多年,凭着城市更新领域的丰富经验,战略布局了大湾区很多个核心城市,为企业发展也带来了长期利好。请钟总谈一下在大湾区发展的背景下,佳兆业如何以地产板块为主,如何实现文体、文旅、健康、航运等佳兆业集团的产业多元化?

    【钟洪涛】佳兆业从成立到现在正好是20年了,佳兆业的发展历史就是旧改的历史,经历了几个阶段。

    第一个阶段就是简单的旧改,拆了建。第二个阶段是更注重品质和空间,就是当下的城市更新。我们认为应该是叫城市运营改造。

    为什么这么认为呢?城市更新是城市运营的核心内容,在这里面更关注的是民生的保障,包括产业升级以及经济再生,包括生活和文化,推动整个城市美好生活的建设。佳兆业当下的定位是很清晰的,一流的城市公共服务商。我们是以粤港澳大湾区作为大背景,以地产板块作为核心主业,融合了城市更新,将文体、文旅、健康、航运等,这些都是围绕公共服务开展的,包括佳兆业足球、乒乓球等,最近我们和很多城市开拓文体产业方面的合作。

    在大湾区的背景下,随着人们对美好生活更好的向往和追求,未来人们对公共生活的品质要求会更高,我们希望未来佳兆业有更多的机会为粤港澳大湾区的人民贡献更多的力量。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:22

    【周旭】华润作为央企,如何在旧改的同时把产业、人文、艺术、时尚和生活紧密结合在一起,请彭林总结合华润十多年的都市更新的经历谈一下华润在大湾区背景下城市更新的思路。

    【彭林】非常感谢。华润有一个理念,品质给这个城市更多的概念,华润也一直践行高品质的理念。

    最早我们从深圳2000年做第一个更新项目在罗湖万象城那个地块,通过这个项目树立了华润的商业品牌,做成了万象城和君悦酒店这样的综合体。2007年进入南山区大冲,通过68万平米的整村改造项目,克服了很多困难,在南山区政府的大力指导下完成了这个高难度的项目,今年全面落成,也得到了社会的广泛认可。第三个是在后海片区就是深圳湾总部片区,今天的人才公园和大沙河片区,我们跟南山区政府签订了一个协议,后海片区的运营商,通过企业和政府一起互动,我们把这个片区打造成非常时尚,而且非常舒适宜人的区域。

    华润十几年在深圳深耕这么多年,包括在大湾区的城市里面都已经布局了很多项目。我们未来的理念,去年做发布会的时候给自己做了一个定位,我们叫“城市的综合投资开发运营商”。为什么往这个定位呢?这和我们做的事情是相关的。华润有很多部门,我们做城市更新的时候关注几个事情。我们在做定位的时候一定是从人的角度,因为过去是人追逐商品的时代,哪一个楼盘开了,大家蜂拥去买,但是到现在,今年深圳的城市更新项目到上周为止已经批了700多个立项,未来三五年陆陆续续面市,哪些项目是有竞争力的,只有尊重人性的项目是有竞争力的。

    第二个华润还考虑社会的需求。华润专门有一个建设运营事业部,这个部门是做什么的呢?就是做政府和社会急需配套。比如在深圳大湾区区域代建的总金额去年达到了将近600亿,南山大沙河公园、人才公园,包括宝安区落地的中医馆,包括很多学校、公园配套,这是华润对这个城市的责任,也是我们未来做城市更新非常重要的抓手。

    第三个是我们会用华润的品牌和理念塑造城市的人文生活,我们希望在继承过去非常好的基础上,我们能够带来一种新的生活方式。包括前年落地的深圳万象天地,我们在商业领域做的一个创新,这是针对年轻人,包括引进诚品书店,在那开了一个人文剧场,包括在深圳万象城里面开的书店,这是我们希望给这个城市带来更多文化的感受、人文精神的感受,这是华润在做的。未来华润在城市更新里面,医疗、学校、公配、人文,集团系统内多资源联动。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:18

    【周旭】卓越集团作为城市更新的先锋力量和著名的实践者,经过多年的快速发展打造了系列的城市中心旧改系列项目,并形成了卓越特有的旧改模式和标准,张丽总请您谈一下卓越集团在大湾区城市更新布局的思路,以及如何将深圳成功的旧改模式进行有效输出,为大湾区建设服务?

    【张丽】大湾区的战略是国家战略,三位秘书长也都在,我刚好借此机会提两条请求。

    现在充满机遇的同时也充满挑战,外地的企业,各种大的企业和小的企业都在龙争虎斗的场面中竞争。也请在政策上是不是考虑如何规范化,或者是引导良性的竞争。我们一直在做这样的事情,制定一些比较标准化的流程,并且输出我们专业的体系化的理念。

    我们从布局上在大湾区已经全面布局了,在深圳十多年的积淀下,我们已经做了四五十个项目,成功交付了十几个项目。在这个过程中积累了一支500多人的专业队伍,也积累了我们非常系统的工作流程和标准化的卓越工作流程。

    如果在输出方面,首先是我们的人才输出,在500多人的专业队伍里面,我们会更加深层次提高人才的储备和发展,为大湾区的建设发展贡献一份卓越的力量。我们也希望在卓越前沿项目的推进下建言献策一些更利于行业发展和大湾区发展的政策。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:17

    【周旭】2018年总书记考察广州永庆坊的时候对广州城市发展作出重要指示,引发社会各界对城市更新行业高度关注,特别是广州市城市更新的关注,广州也进一步加快了城市更新的相关工作,请李华秘书长简要介绍一下广州城市更新的新趋势和新方向。

    【李华】2018年10月24日总书记视察永庆坊的时候提出了要求,实际上是对广州的城市更新提出了总体要求,作为协会怎么推进这项工作,我们作为桥梁纽带作用要发挥好专家库的作用,同时要把行业的规范引导到政府主官的想法上来。

    为了充分体现广州提出的老广州新活力,张书记围绕老广州新活力开展城市更新工作,我们协会怎么把老城市的活力焕发出来,为广州的城市更新指明了新的方向,下一步我们坚决贯彻总书记的重要指示,按照市委总的部署抓好三旧改造工作,一个是从政策的顶层设计,把深圳的经验,两地合作共赢,把三旧改造的顶层设计进一步发力。第二个是用心办好民生支持上进一步发力加大老旧小区的改造。第三个是提高发展平衡和协调基础上,不折不扣地抓好城中村改造专项整治。第四个是要带动产业城市更新的进一步发展。第五个是2000年的历史文化名城要重视历史文化保护的延续,更多地采用微改造各种绣花针的功夫,在科学合理的利用中促进保护,把广州的定位围绕这些方面做实做强。

    两地的城市更新协会,大家互动得非常紧密,在政策交流,甚至包括深圳土地整备局上次来的时候,我见过局长,第二次就到了广州城市规划局座谈,我亲自让他们带到每个点上去参观,这是两地的旧改政策交流,尤其是土地整备加强交流。尤其是在省厅和三旧改造协会的指导下,把企业遇到的困难,在政策研讨中及时反馈到省厅去,把企业的心声反馈给政府,政府在主导的过程中就容易给企业服务和保障好,这样才能保障项目加快推进。在多元利益的平衡中,作为企业是更好地做好这个工作,不会把旧改项目烂在这个地方,给城市又添一个伤疤。城市更新的目的是在一个新字。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:16

    【周旭】下面请教每位嘉宾个性的话题,首先请教庾秘书长,广东省作为集约节约用地的典型,存量土地利用上有很多经验,您作为全国首个三旧改造协会的秘书长,协会在这方面有哪些发展计划?如何积极发展协会作用,更好地助力粤港澳大湾区城市更新?

    【庾来顺】这个问题跟我的工作息息相关,发言之前是感谢,感谢各位嘉宾、会员单位一直坚持到现在还参加高峰论坛的朋友,第二个是感谢大家对省三旧改造协会的关注、支持和认同,第三个感谢会员单位对三旧改造贡献的经验,你们是三旧改造行业真正的英雄。

    说到省三旧改造协会,我们是去年刚刚成立的全国首个省级三旧改造协会,去年是协会筹建创立之年。我们有几个方面的收获,一个是发展了405家会员,建立了一个强大的秘书处,找准了协会的定位,经过去年的调研,我们把省三旧改造协会定位为服务型、研究型的协会,得到了大家的认同。到今年6月14日也是省三旧改造协会成立一周年纪念日。省三旧改造协会今年主要的工作,今年是学习服务年,建协会的项目库、专家库、案例库,通过提供案例服务、专家指导。

    第二个是成立了三旧改造重大项目的专家指导组,对全省三旧改造业务的跟踪和指导,推动全省重大项目的落地和实施,这项工作也得到了省厅的大力支持。我们成立了一个政策研究小组,拟定了15个题目,开展政策研究工作,协会的专家和厅里业务处的主管领导,还有全省各地级市的主管参加的,省厅开了政策研究小组启动会。三旧改造在广州探索了十年,但现在仍然只有政策还没有法律,而且政策还非常不配套,作为行业来说缺少行业的标准、规范、指引。

    我们通过科学研究,以问题为导向,推动全省三旧改造管理的立法,推动配套政策的出台,推动行业标准规范体系的建设。通过3-5年的时间把三旧改造协会打造成研究型的协会。欢迎大家多提宝贵意见。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:14

    【周旭】谢谢钟总。钟总畅想未来,到2035年的时候,粤港澳大湾区的人口总量会从现在的6000万上升到1.2-1.5亿,这么大人口的匹配量,产业和配套新的增长可能性大家是可以畅想的。

    下面请李华秘书长。

    【李华】我是第二次参加高峰论坛,收获很多,真正体会了深圳国际化大都市的视野,听了东京、日本、新加坡等先进地区的经验。

    给我印象最深刻的是日本的学者说粤港澳大湾区在世界上是最有优势条件的,城市更新以人为本是最重要的,今天很多学者都讲到了这个。

    更新不是在一片白纸上,而是在旧的存量上来做的,企业和政府要形成合力有情怀地去做,当然也不是没有利益的,利益平衡在哪个地方。广州和深圳有不同之处,广州更多的是政府主导,在三旧改造过程中,在十年的改造过程中还是积累了不少经验,在下一步粤港澳大湾区建设中,广州做好定位,把这张历史文化名城在粤港澳大湾区发挥更大的作用。学习好的经验,不要走国际上大湾区的建设重复的路,在粤港澳大湾区建设上找到一个共同的平衡点来做。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:13

    【周旭】谢谢张总,总结成两点心得、两点建议。第一个是对粤港澳大湾区“9+2”城市更新的政策有有序发展,有边走边探索的,这也正常。第二个是把广州、深圳等城市的先进经验向其他城市推广,让三旧改造的路子走得更顺和更好。建议是产业规划互动和衔接的关系。

    下面请钟总。

    【钟洪涛】我是代表佳兆业过来的。

    今天听了日本、台湾、香港、新加坡等很多先进地区的经验分享,大湾区肩负着中国超级城市群的历史使命,在“一带一路”里面属于重要的节点。对比GDP,当下是2万美金左右,在世界四大城市群里面,日本东京是4万美金左右,伦敦是6万美金,旧金山是10万美金。假设十年之后我们的人均GDP到了6万或8万美金左右,我们考虑一下产业应该到什么样的状态?我们在前瞻性上要做更多的思考,比如引进更多的战略性的先进产业进行规划和布局。

    第二个是站在未来十年、二十年,整个配套措施也要进行规划,到时候才不会造成无效成本的产生。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:12

    【周旭】庾秘书长是一个经验,两个建议,经验是学习别的国家和地区在政府指导下的法规严谨、程序简易、尊重民意。两个建议,一个是要在国家粤港澳大湾区战略统筹下形成各自的特色和分工,第二个是减少制度成本,让城市更新的路子走得更快。

    下面请卓越集团的张丽总给我们分享一下。

    【张丽】大家好,我来自卓越城市更新集团,今天我们是承办单位。刚才这个话题我想分享两点,也是实际的工作体会。

    我们在大湾区的各个核心城市都有项目布局了,深圳、广州、东莞的政策更加完善一些,东莞学习得很快,相对来讲我们推进的过程中就比较有序,其他城市政策的连续性和完善性就相对欠缺,存在边走边看边探索,加大了企业试错成本,对当地的经济发展也会有一定的影响。从政策方面,其他城市和广州、东莞、深圳比慢了一些,互补性还有待加强。东莞、广州都比较重视产业方面,去到一个地方政府就会说你承诺什么产业进来。

    城市更新的周期是比较长的,在前期规划条件各方面都还没有的情况下,想去承诺企业,其实这是一个不太务实的要求。规划层面要考虑到产业,在后期产业如何落地,这在市场调节的政策当中是可以考虑的,如何在前期增加产业来到这里的吸引性,又能让企业前期承担起这样的角色,发挥自身的产业资源的整合能力,在规划中加以考虑,后期加大落地的能力。这是两点体会。

    希望在政策方面这几地的联动性更强一些,把深圳的先进优势和经验可以在其他的城市加以利用和完善。在产业方面,政府层面领导的认知和共识,是不是也可以有一些宣传或规范性的引导,在前期规划中考虑产业,在后期通过政策的引导或项目的推动再落实产业,这样的话会不会更好一些。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:11

    【周旭】谢谢彭总,两点心得,一点建议。第一个心得是要系统的和人本的去做城市更新,第二个心得要从未来看心里,精心设计、精心筹划才能有好的东西,一点建议是把粤港澳大湾区的经验复制到全国各地去。下面请省三旧改造协会的庾秘书长。

    【庾来顺】这次我们是与深更协共同举办,算是半个主任,欢迎大家参加这个论坛。

    今天听了很多城市的经验介绍,他们值得我们学习借鉴的东西有四个方面,第一个是这些国家和地区的城市更新政策的权威性,有条例、法规和管理条例,权威性比我们高一些。第二个是行政审批程序相对来说简单一些,没那么复杂,不像我们的程序那么复杂。第三个是更多地尊重权利人,对权利人体现更多的尊重。第四个不管怎么样政府主导的作用是不能缺席的,不论是哪一种制度下,这都是值得我们学习的。

    对大湾区下一步城市更新应该怎么做?规划方面的引领作用,粤港澳大湾区是国家战略,“9+1+1”这11个城市的空间规划怎么和国家战略对接,深圳创意之都是不是还要建成香港那样,城市更新每个城市的特点怎么体现出来。第二个要降低制度性成本,城市更新制度性的成本是比较高的,规划体系的管理,审批环节多,利益平衡,这些都要从制度上想办法降低城市更新制度性的成本。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:09

    【周旭】大家辛苦,感谢来自各个方面的专家对我们粤港澳大湾区城市更新经验的分享和指导性的意见建议。各位嘉宾听了今天各个专家的汇报和分享,想问一下各位专家和实操的老总们,结合今天听到的东西,您认为粤港澳大湾区值得和借鉴的方案有哪些?大湾区在城市更新方面应着重于哪些方面进行创新和突破?

    【彭林】非常荣幸今天有机会参与这个峰会,我是代表华润来参会的。今天听了各位嘉宾的演讲非常有收获,我们从国际上能够获取到很多经验。

    第一个方面,城市更新是一个过程,我们从城市的发展,尤其从发达国家走过的路可以看到我们自己的身影。目前我觉得两个方面非常值得我们借鉴,第一个是过去我们是关注一个项目,关注建筑本身,到现在关注人。这个感受我是在今年5月份去英国伦敦的时候,我专门去参观了国王十字中心项目,这是一个城市更新项目,做得非常成功,里面有产业、有商业、有住宅,还引进了艺术院校。这个项目把谷歌的总部也引进过来了。但它的位置是非常偏的,在伦敦北部的郊区。

    为什么谷歌总部会搬到这里来,而且这里的住宅价格甚至比市中心还高?就得益于对城市更新的把握,在这里生活的人居住的环境是非常宜人的,还有广场空间对人的考虑非常多。第二个城市更新未来可以借鉴的,我们从人家过去已经走过的路可以看到我们自己。所以我们在做一个项目的时候一定是从未来看现在,因为我们的建筑一定是在30年之后看都不过时,这样的城市更新才是好的。如果在最初的时候,定位策划的时候没有从未来看现在,而是从当下去做这个项目,有可能在定位策划的时候这个项目的成败就已经决定了。所以从已经走过的项目看,要从未来定现在。

    今天讲的是粤港澳大湾区下的城市更新,有那么多城市参加。粤港澳大湾区的机会给我们每个参与大湾区城市更新的人很好的背景,在这个背景下我们有很多机会参与大项目、大片区的改造,这个模式就是一个创新。比如各个城市提的大片区统筹,通过大片区统筹解决公共利益以及村民和开发企业利益分配的问题。第二个有很多模式的创新,各地的政策,深圳的、广州的、东莞的、珠海的,我们都有相互的借鉴,而且有相互的指导,这在政策模式上也是创新,为内地的城市更新提供很多借鉴的依据。

  • 深圳新浪房产 06-19 18:06

    【主持人】非常感谢梁立球先生的主旨分享,在一下午的时间中听到了日本、香港、广州、珠海、深圳等地的城市更新案例,这些是在城市更新道路上所取得的一点点成就和收获,因为在未来的都市更新道路上还存在诸多的不确定性以及难以解决的问题,甚至面临着很多实际的不能解决的一系列问题,还有很多的问号,面对这些问号,我们应当怎么解决呢?

    接下来的时间是进行今天高峰论坛的最后一个互动对话环节,我们将会围绕国际视野下的粤港澳大湾区城市更新话题进行探讨,也希望各位能够从中找到自己想要的答案。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:36

    【梁立球】第三部分讲讲珠海在粤港澳大湾区的定位。

    大湾区的内容我就不详细说了,在纲要里面都有。2019年初李希书记要求珠海用好粤港澳大湾区建设重大历史机遇,奋起打造粤港澳大湾区重要门户枢纽。马兴瑞书记也提出了相关要求。郭永航书记在广东新闻媒体对话的时候对珠海的目标提出了三点要求,一是做好横琴文章,促进澳门产业多元化发展;二是加强生态文明建设,共建宜居宜业宜游优质生活圈;三是举全市之力参与粤港澳大湾区建设。

    总结一下。一是珠海的产业结构是比较薄弱的,实体经济的发展不均衡。二是整体连片改造欠缺,土地资源难以整合。三是公共服务配套设施不足,品质空间有待提升。四是政府主导力度较弱,市场主体动力不足。五是从全面拆建到有机更新观念转变有待加强。

    第四部分下一步城市更新工作思路。

    一是鼓励产业转型升级,为产业发展提供空间载体。这是目前珠海遇到的比较大的问题,大家都想做捞快钱的,做商业、做住宅,但是往往产业这块大家就不愿意去做。今年印发的《关于印发珠海市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》,通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径调整产业用地容积率。第二个是提高用地容积率上限。第三个是允许相对的产权做分割出让,这个也是减轻产业成本的一种做法。第四个免收超容积率地价。第五个是简化工改工审批流程,这在区级层面都解决了问题,就不需要报到市级层面来解决。第六个是对于工业用地扩容手续也直接走绿色通道,不超过2.0的视为控规修正,直接由规划部门审批了。在原来的基础上对全市产业空间做了摸底,在原来提供空间的基础上将近1.5亿平方米的提升空间。

    二是加大政府统筹力度,推动连片改造。下一步为了提供更多的空间出来,加大连片改造的力度。

    三是完善公共服务配套,注重环境品质提升。我们之前做了大量的储备工作,珠海原来发展起来也是靠工业兴市,随着地盘不断扩大之后,公共配套设施就非常短缺,医疗设施也不足,教育和文体方面非常不足,我们通过规划研究对公共配套设施的摸底提出了基本的要求,就在六大片区内我们认为至少要有1.68平方公里。下一步我们通过拆建类、综合整治、连片改造这种模式为公共服务配套设施提供空间,这也是提高整个区域品质的一个重要抓手。

     四是加强政府收储力度,有效整合土地资源。目前珠海在城市更新这块对土地收储还是比较弱的,政府可支配的资源相对比较缺乏。我们主要是以市场主体实施推动更新改造。下一步我们设想还是通过土地收储被更多的土地资源掌握在政府手上。对闲置的厂房,建筑覆盖率不足30%的,难以单独实施改造的区域考虑用政府收储的方式实施改造。

    五是保护历史文化遗产,延续传承历史文脉。包括北山村的历史文保规划,包括翠微村“七街七里一巷”格局的保护。

    通过上面的简单论述,我总结一下我今天演讲的主要内容,一是加大低效用地的开发利用,这是我们推进粤港澳大湾区建设城市更新所承担的一项很重要的工作,所以这是我们的一个重要抓手。第二个做这个目的是为大湾区提供更多的空间载体。通过这样能够打造宜居宜业宜游生态文明优质生活圈的整体要求。

    谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:32

    【梁立球】第二方面讲讲我们的工作成效。

    这么多年来还是取得了一定的成效,包括旧村也整体搬迁了两个大的村,当时是考虑垃圾填埋场的影响。第二块做的比较多的是旧工业,大家都知道旧工业相对来说权益主体比较单一,易于操作。我们主要是把握几个原则,在工业这块,特别是近年来工业这块我们还是尽量控制工改商的做法,主要还是做产业方面的比较。主要是三变和三不变。三变是功能和内涵变化、就业人群变化、产值和效益变化;三不变是建设总量不变、风貌不变、机理不变。

    20年来我们在更新改造过程中,特别是在2012年之后强化了公共配套设施这块的补充,增加了不少相应的学校、幼儿园、医院,包括保障房这些公共配套。当然在老旧小区,通过这几年来得出的经验,往精细化管理的角度考虑。主要是通过老旧小区参与式社区规划整治的角度来推进老旧小区的改造。这个工作最有意义的地方是能够从根本上调整改造主体居民思路的改变,从他们不愿意参与到参与出思路,珠海在这方面还是做出了比较不错的效果。

    珠海在老旧小区拆建更新方面也做了一些城市,现在是以试点的方式,回迁户要支出成本,控制容量,地价可以减免,年限重新计算。当然在改造过程中可以同时为整个区域提供更好的公共配套服务。

    说说存在的问题。各个城市都大同小异,特别是城中村遇到的问题,估计大家遇到的问题都差不多。第一个是对不愿意拆迁的业主,我们缺乏有效的手段。第二个是违章建筑非常多,难以消化。第三个是大家对于期望值越来越高,不断攀升,这是比较共性的问题。以前在旧工业这块比较容易推进,因为主体比较单一。到了旧城镇、旧村涉及到的是多个主体,推进的难度非常大,这是连片改造推进非常缓慢的原因。产业扶持的政策比较薄弱,目前主要是工改工、工改产,但是效果不尽理想。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:26

    【梁立球】非常荣幸今天参加本次高峰论坛,我主要是代表珠海市职能部门讲一下城市更新在湾区建设这块的想法和思路。

    先说说基本面的情况。

    珠海还是城市更新工作挺早的,不过当时也没叫城市更新,是对一些旧区进行改造,起源是1993年。我们大概划分了几个阶段,初级探索阶段、全面发展阶段,2009年三旧改造提出来新一轮探索阶段。做的工作分了几个方面,一开始考虑的是旧城镇和旧村的拆建工作,后期慢慢在2000年,特别是当时市委书记提出了26条城市旧村拆建的工作,当时的力度还是相当大的。2009年之后,我们结合省三旧改造政策继续推进新一轮的城市更新工作,到2017年有一个转变性的工作,重心下移,放到区里面。

    2015年制定了规划先行相应的专项规划,通过摸底工作在全市域范围内的地块进行摸底,统计出来的数字大概有37平方公里,总共有400多宗地块,总的面积是20平方公里左右。

    政策框架体系,珠海市也有自己的一个说法,叫123+N——一个纲领;两个配套文件,地价计收和程序规定,地价计收我们在重新拟定,近期准备出台;三类文件,旧村、旧城和旧厂这三块来制定文件;N是对应每一个板块有相应的技术指导或辅助性文件的框架体系。

    从规划编制角度,我们主要考虑的是两个层级,在宏观上就两个层级,一个是市级的专项规划,当然在这里有辅助性的规划。区级,要求各个区对相应的工作面做一个摸底,编制自己相应的区级专项规划。在微观层面学习了深圳老大哥的做法,引入了更新单元规划这种具体的做法。当然我们这个更新单元规划需要具体的支撑。

    在容量计算这块,我们制定了相应的测算模型,在补偿面积的基础上增加奖励的建筑面积,还要考虑特殊的空间系数。旧村这块也制定了相应的测算模型,目的就是从经济角度确定城中旧村的开发规模。

    放管服工作在2017年开展,当时主要是考虑城中旧村这块工作开展得比较慢,而且这段时间在各个环节的主导工作中列出了广东省对城中旧村的改造工作比较迟缓,所以我们当时的工作重心就往区级下移。最后梳理出来的结果,市政府基本上是管宏观的东西,包括省厅下放的三项审批权在市政府层面解决,自然资源局作为城市更新工作的一个主管职能部门,主要管的工作是宏观面的工作,包括规划上有一个专项规划,计划管理上是中长期管理计划,还有相应的技术规范,总体层面的要求在我们自然资源局管控。基本上实操性的工作都是放在区里面,包括每年的年度计划制定,包括区里面也承担了市里面更新单元规划方案的审批。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:18

    【主持人】非常感谢王嘉先生的分享。王嘉先生为我们释放出了很多的信号,比如刚刚提到的两个项目,湖贝项目非常具有代表性,还有塘朗山的项目,在未来的城市更新发展之路上可以导入产业资源,或者引入其他多方的力量。未来城市更新的发展之路不光是单靠开发商的力量,更要靠政府和社会各界的力量,发挥各自的力量,自己有什么样的优势就要共同携起手来共同推动城市更新的步伐,这样才能尽早实现美丽城市的落地。

    接下来有请来自珠海市自然资源局城市更新项目主管梁立球先生为我们带来他的主旨分享——《从珠海更新案例解读珠海城市更新发展》。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:10

    【王嘉】第四部分以城市更新推动产业转型升级。

    2016年那时候工改工的项目总体比例并不高,但是2017年之后有大量的工改工项目,到2017年一共是1844万平米产业用房及配套设施,这个数字是很惊人的,非常大。

    一个是政府越来越注重产业资源的导入,这个以前都是虚的,大家不是很在意。但现在来讲产业资源到底是什么,目标产值到底是多少,税收是多少。上周刚过了一个评审会,这是举一个例子,南山区工改工拆除重建类城市更新工作指引,报计划的时候需要有一个产业发展专题研究报告,我理解产业发展是你打算往哪个方向做,大的产业门类大概做哪个环节。在专规阶段需要做产业专项规划,同时还要配招商引资方案。我们争论最多的是觉得在规划没批,用地指标都没定的情况下招商引资谁会来。还有一个产业监管协议,当年承诺的企业来了多少,目标产值,每平米的税收有没有达到?我给你一段的观察期,如果没达到会怎么样,这些都写到土地出让合同里面去了。

    首先是调研,然后谈判,谁可能会来,不是来一家就可以用,而是要符合产业战略和空间格局。空间方案要和产业匹配,哪个是孵化器,哪个是实验室,哪个是展示平台,要多大,都要讲清楚,讲不清楚那你就是自相矛盾。这个方案政府一旦认了,签了字就是这个方案,你可以优化它,但是布局不能变。

    第二个是希望鼓励市场做的。我是做产业地产的,我做平台,这也可以,但是要有一批企业跟随你。最好的是他做平台的同时在做城市,这是很多小型的工改工做不到的,一是规模做不到,二是周边的配套和支持不够,三是自身的积淀不够。这个非常好的是在华为旁边,这里面有很多是定向支持华为的,而且里面跟随了非常多的小企业,包括智慧云平台的服务体系,这也是为大家所称道的。

    第三个是防止产业空心化,扶持实体产业发展。这些都是深圳的政策,深圳人都知道。作为湾区来讲,前两天到广州、中山,他们也很吃惊居然可以做到这么细致的要求,工业区块线。还有各种转让的规定、地价修正系数,大家一眼就可以看出来鼓励的是什么。产业监管,现在的监管越来越严格了,而且这些监管都是有观察期,而且是有罚则的。

    第五部分是拆改并举,推进复合式更新。有一个金威啤酒厂,这是深圳首例,原来是要全部拆,但到后面要保留一部分,最后是1万多平米留下进行活化。这是筛出前,这是规划后,会发现什么呢?左手边这一排完全没拆,保留和活化,做成博物馆。右手边这一排虽然在拆除范围内,但是尺度不可以变,所以只能做孵化。

    还有大鹏满京华的项目,这个项目也是边走边试,他做的事情,大部分的加建面积都是楼体内部加楼板,外部基本没有加,就是加楼梯间、电梯间和连廊。为之称道的是环境设计做了很多很有细节的设计和想法,包括工业园的保留和利用,最后靠山体这边的做了明德实验学校。整体格局都保留了,这也是未来工改工的重点。

    谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:06

    【王嘉】第三部分是深化更新内涵,推进高品质城市发展的精细化设计。

    这是高品质体现在哪些方面,建筑形态、空间组织这些东西要详细推敲,大家原来一直以为建筑形态的东西是审美性的,是完全出于个人的喜好,但现在是有标准、有程序的。

    第二个城市设计的控制原则越来越细化了,比如你在城市设计里定的每一条最后都能通过各种手段落到实际阶段。

    第三个是地域性气候,热带城市,外廊、遮阳。

    第四个是设计深度,比如小于3万平米完全是建筑体系,就要求做到建筑设计的深度。

    最后一个是建筑方案品质上的选择。举个例子,去年底刚做的水围村,为什么拿这个例子呢?它的确做到了一点——整村统筹,局部拆建。整个村的范围内,红色的才是拆掉的,蓝色的全部进行综合整治。发展商原来有一个理念,蓝色的不拆可以,能不能算作开发量堆到红色里面去?也不行。能做的是什么?街道,街道的安全性,街道的设施,街道的空间序列。再有一个场所,可以通过局部的修葺。第三个是活力,街道两侧把所有的店铺调研,补充哪些功能进去。

    还有历史文化保护。政府做了非常多的事情,也公布了很多历史建筑、历史街区的名录。政府做的事情是两种方法,第一种算土地移交,第二种是给1.5倍的容积奖励。

    湖贝的例子。关于保留多大面积,最早是16000-18000平米,最后是中间这块,最开始1平米都没有保留,到中间是6000平米,到最后是13000平米。保护的部分和新建的部分怎么融合,就变成这个项目核心的课题。所有的建筑物和土地交给政府,政府拿来之后怎么用,怎么活化,是不是要把这些村民的生活,他们的记忆留在这,让大家能体会和感知他们过去是怎么过来的。大量的开发是高强度的,怎么体现它的生态型。在这里面做了很多复古式建筑,屋顶做了大量的绿地开敞空间。

    还有生态,最早我们只控制两个数,地表系数和透水率,但后来发现这种工程都可以做。这是在塘朗山的脚下,是原来的矿泉水厂。这里希望新的建筑是让山体生长的城市,所有山的位置不可以用挡土墙,怎么把坡和建筑进行连接。把山作为这个项目核心的点,这个山上是一个文化艺术公园,这个项目和城市之间规划了一大条公园绿带。再一个是生物多样性,为了编这个项目我们编了一个《深圳自然笔记--塘朗山篇》。南北向有一条海绵的带状公园,做了很多海绵功能性的设施,把透水率做得很高。

  • 深圳新浪房产 06-19 17:02

    【王嘉】第二方面讲讲一些大的导向。

    第一个导向是强化规划统筹和引领作用。更新规划新的规则体系,原来说的更新规划,很多城市的更新规划是单独的东西,最后要通过控规的调整。深圳是把更新规划和传统法定规划体系进行有效的融合和改良,在全市的总规层面,全市有全市的城市更新规划,也有城中村的专项规划,现在还要求做城市更新的战略规划。各区有“十三五”,还有各区的有机更新规划。

    在原有的规划类型上,包括前期研究、重点单元规划、片区统筹、专项规划、城中村规划、概念规划。还有市、区两级联动的规划切分,界面也越来越清晰,市里面管大的主体战略和指标的总盘子,各区分完之后结合各区发展的差异性来进行优化和细化。但还是有一个原则占补平衡,分给你的指标只能在你自己的盘子里面优化。

    统筹举个例子,这是福田八卦岭做的规划统筹,周边区域大的生态格局希望有一条贯穿东西的生态廊道,同时希望构建新的产业空间,所以提出了慢行地下交通环线。再有一个是TOD,原来的图则并不清楚哪块地有改造诉求,所以只能均衡发展。现在政府主导就是创造不均衡,既然这个地区的开发总量是有限的,那我们就要把有限的量用在政府鼓励的地区和项目上。所以在地铁周边,在一些核心的项目区域量是非常高的。但是有些区域,虽然政策规则可以改,但是按照区的要求没有更新改造的机会。还有一些微观的慢行网络。左边是原有的图则,右边是按照区里的要求同步编制的图则,这个图则吸取了区里面对于统筹量的分配、公共设施的落位,这些公共设施,政府一定要把量放在那,设施才落在那,这个图则的实施未来也会有抓手。

    第一类统筹是以空间范围来划定的,第二类统筹是以事项来划定的,比如教育部门。

    我们受教育部门委托做的是整个南山区教育设施的布局规划,这里面有一个核心问题,每次政府来了一个更新项目让区里提诉求,到底是配多少班学校,配不配学校,是配小学还是初中,大家都搞不清楚。教育局每次都做成个案研究,后来发现都缺。最后得出的结论是哪怕周边有学校,但区里总体是缺的,那你也要配,配到你这个量刚刚平衡为止。

    政府觉得这样也是有问题的,政府就从全区的层面统筹有多少学校,包括更新项目的新增,现状学校的改扩建,现状保留的学校,全部进行筛选和选择,包括可以回收的用地,包括学校改扩建。最后得到什么结论?以街道和社区为单位,每个街道和社区如果再有更新项目要不要配,配多少班,这个事情教育局不需要额外研究,拿出来对表就可以。如果这个社区或街道里面有一所学校,第二个项目本来可以不配学校,可以配其他急需的设施。

    一个数据平台动态维护,前面的学校用地一收,后面的平台可以知道教育用地已经在里面,后面的项目就有迹可寻。区政府在这方面做了大量的以实施为导向的统筹。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:59

    【王嘉】大家好,我代表深圳把我们的一些实践跟大家讲一下。我们规划院,政府做了政策,我们更多的是执行,在执行的过程中结合我的理解讲一讲对更新项目有什么影响。

    第一部分是政策完善,讲进高质量发展的若干措施,后面四部分是结合工作的具体落实会体现在规划统筹、设计精细化、产业升级和复合式更新这四个方面。

    政策体系不多讲。深圳的城市更新从80年代就有,那时候是零星的建筑改造,到90年代有成片的老旧小区改造,2000年之后才有制度的进行分门别类的差异化的更新,从无组织到慢慢有组织的过程。

    深圳的更新为什么最早提?就是提出了四个“难以为继”,这是被逼出来的。我们的理解,深圳从最早开始做相关的土地制度,到2009年的更新办法,逐步形成四个体系。深圳的好处并不是一下子就可以编出来这些东西,现在要做的工作是深圳经验的输出,我们到内地城市包括湾区的其他城市讲深圳经验,大家看到这个框图就被吓到了,认为不可能做到这样,深圳是用了十几年的时间,而且生效的文件被替换过很多次。深圳是不断地反思、尝试、试错的过程。

    这是从2009年到现在非常核心和关键的政策。2018年和2019年是政策大年,出台了非常多革新和变革性的政策。这些政策的变化可以读出一些导向,比如公共利益不断强化,可以看到保障房配建比例,每一年都在提升,工改的核增比例也在提升,保障房的指引原来有空白区,现在没有空白区了,每个项目都有自己明确的要求,还有开发量的要求。

    政府一方面做的事情是希望能够强化城市的战略导向和城市多中心结构体系,所以在密度分区里面,会发现很多原来特区外的地区有了密度一区,这代表了城市空间均等化的趋势。第二个是调整奖励容积规则,进一步推动公共利益设施建成。编制技术的要求也进一步提升了,这个技术要求的提升不是简单的一两句话,它是一个系统性的,多了生态修复、海绵城市、历史文化保护等。这些都是发展所必须的。还有城市设计这些相对软的东西。

    刚才骆院长讲的琶洲村,我套用一下深圳的城市更新标准,放在深圳是过不了的。一个城市更新项目,除了刚性的东西,这些弹性的东西、隐性化的东西慢慢也变成显性化了。

    高质量发展的若干措施,我认为是集大成,总结了过去十年从速度到效益的转变,把过去做得不好的东西进行反思全部汇总到一起,非常全面地提出了转型新的需求。还有流程管理,从计划、规划和用地三个方面来管,但是每个方面,比如在计划里面,更新单元计划的有效期,这个大家都有切肤之痛,2年有效期。还有外部移交用地的管理规定,还有拆除重建类的计划管理规定,计划管理规定也是集大成,用地边界怎么划,用地怎么认定等全部在里面。规划就不用多讲了,主要是规划编制、容积率和单元规划等。用地层面比较多,老屋村的认定、地价测算的有关规定等。

    在政策方面,深圳应该说已经完成了政策的积累,开始向政策内在升华的转变。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:52

    【主持人】谢谢骆建云先生。

    接下来有请深圳市城市规划设计研究院、城市更新规划研究中心主任王嘉先生带来他的主旨演讲——《高质量城市更新的深圳探索》。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:51

    【骆建云】在制度的设计上对于城中村改造,对于村民如何参与进来设计了很多环节,归纳起来有四个主要的环节,每个环节都需要有村民代表或村民本身,还有权属人对这个方案或数据的共享成果进行投票。同时加强了政府在基础数据方面的调查工作,这就源自于琶洲村。

    琶洲村的改造到目前为止村民还仍然存在上访的问题,上访的问题就在于村民认为他自己手上所获得的集体物业少了,而企业所获得的利益大了。这源自于在三旧改造时期,对于村民的基础数据基本上是企业进行调查的,所以2015年的更新办法就明确强调基础数据由政府主导,希望建立起相对比较公正、公平的依据。

    通过这几年的操作,我们的体会,这在一定程度上解决了村民和企业、政府之间相互博弈没有标准尺度的问题。同时政府引导、市场运作方面也强调公平性,所以出台了一些政策,包括引入合作企业,引入意向合作企业,可能门槛偏高,希望参与的合作企业建立在一个相对比较公平的,既不会被垄断,也不会被中间的平台公司给把持着。

    从规划编制的体系逻辑来讲,建立起准确的基础数据为基础,在编制过程中需要附加城市管理者在这个区域的发展诉求,同时也要通过对成本,对开发者的意向成本进行测算,而且这个成本的测算标准是由政府来公布的。还有加上对这个区域的交通、配套、文保、环评等评价,这些要和我们的改造方案叠加在一起,成为审议片区策划方案或实施方案一个重要的基础。最后能够打造控规方案的调整。这个就是整个规划编制体系。可以看到广州政府在这里面的主导,其目的是建立一个公平性,包括280平米的补偿标准,正因为有这个,使得空间容量的可控具有可操作性。

    最后跟大家谈一点感受,广州经历了十年的三旧改造和城市更新,同时今年又随着机构的调整,广州更新局撤销了,三旧改造主要的职能交给了广州市城乡和住房建设局。在这样的涉及到政策流程再造的过程,无论是政府,还是企业,包括社会都在思考政策、机制如何进行创新,加快推动城中村的改造。十年的摸索,虽然建立起了公平性,但是也导致了改造的效率是相对比较滞后的。所以如何提高效率,如何使城中村改造能够在一个有序,使得改造的成效能够尽快体现出来,这是当前我们面临的需要重新思考和研究的工作。

    同时在改造过程中如何尊重市场的机制,激发市场介入的活力,发挥市场在资源配置中的基础性作用,以市场化的手段吸引社会资本投资城市更新。相对应的包括如何解决在城中村改造里面涉及到的拆迁,涉及到的业主,涉及到政府的利益体现在哪里,这些都是需要寻找资源有效配置的平衡点。同时影响广州城中村改造、旧村改造最大的问题是关于集体土地流转的问题。到目前为止,这项工作如果不进行创新,不进行改革,那么大量的城中村,包括旧村,我们的改造仍然会持续很长的时间。

    作为政府新的职能转变,现在提出了在广州总体国土空间规划的背景下,如何把城市更新工作和广州的城市发展工作部署结合在一起,能够实现这个区域包括产业的转型升级,包括环境的提升,包括基础设施和配套设施能够进一步落实,这些工作已经迫切地摆在广州新一届主管部门的面前。这项工作比原来在更新局也好,在三旧办时期也好更加复杂、更加多元,因此怎么样进行创新,怎么样进行改造,需要来自于无论是自上而下,还是自下而上的制度重新设计。

    谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:49

    【骆建云】为什么保利可以以这样的价格摘牌?他的地价是非常低的,算下来楼面地价也就是几百块钱。为什么这个项目最后导致广州2012年发的20号文,对三旧改造工作做了调整?就是在于随着城市发展地价的提升,保利通过这个项目最后获得的收益是非常可观的。因为当初地价评估才几百块钱,最后落成以后开盘的价格就超过2万了。

    广州市政府在2010年的时候面临巨大的财政问题,就是亚运会的举办。亚运会是广州举全市之力承办的赛事,土地财政成为了广州面临需要筹集巨大资金的工作。这样的话三旧改造,政府在这里面能够获得什么样的收益,这就变成政府、企业和村集体三方之间怎么样看待三旧改造。过去我们讲这是村集体引入社会企业自主改造,然后获得收益,大家共同收益,共同分担,为这个城市贡献配套和市政基础设施。但是在这里面土地财政的问题一直是萦绕在广州市发展的过程中。

    所以到了2012年,广州市调整了56号文的内容。其中,对于村集体自主改造提出了要经更新领导小组审议通过才能自主改造,同时把全面改造的村界定成2009年定的52条改造的旧村的范围,其他的以综合整治为主,提出了成片连片进行规划和策划的工作,对旧厂的土地提出了应储尽储,不主张自主改造。这就使得广州在2012-2015年之间旧村改造处于停滞,但是旧厂收储非常活跃。2012-2015年这段时间,整个城中村停滞,使得城中村发展的矛盾日益尖锐。

    到2017年底,广州城中村共272个,现有建筑面积3.9亿平方米,常住人口495万人,其中户籍人口124万人。广州市的城中村,包括旧村涉及到方方面面,集体土地、国有土地,还有集体管理和城镇管理等矛盾。在全市域的地图上,旧村是以黄色的标志来显示的,可以看到旧村的分布是非常广的,包括在全市的中心区域,也包括周边各个区的中心区。以海珠区为例,黄色的是现有的城中村。

    广州城中村改造演进,从2002年就已经开始进行了尝试,那时候是以行政化的形式用改制促改造,通过行政发布文件转换村民的身份,把村民变成居民,把村委会变成居委会,把集体经济组织转化成为股份制公司,集体土地如果要进行改造就要转变成国有土地的性质。在村改居的过程中,广州市希望通过重新进行村庄规划来完成城中村的改造。但是没有考虑到集体土地本身的使用权,以及土地价值的因素。

    为了把违章建筑控制在一定范围,所以当时希望通过规划来控制整个城中村的改造。同时又定出了集体土地不得转让,村民建的房不能出售。为了控制违建,同时为了满足规划,当时的宅基地也都进行了停办。自建房的报建手续非常复杂,只能通过村里面集资、筹资建一些农民公寓来解决问题。所以在那个时候通过改制促进改造的方式基本上行不通。城中村随着大量土地被征收、征用的背景下,村民和村集体迫切希望通过旧村改造实现产业转型升级,实现居住环境改善的需求非常大,一定程度产生了村和镇之间的矛盾和不信任。

    到了2009年,三旧改造的政策在新的时期下,城中村的改造工作起到了具有划时代意义的价值。从2008年到2015年,广州从个案探索,到2015年把城市更新作为常态化的战略布局,这个过程一直是政府、村集体以及企业三者之间围绕集体土地怎么再利用,利益怎么再分配进行探索。2015年广州市成立了全国首个负责推动这项工作的城市更新局,2016年广州市城市更新办法以及旧城镇、旧厂房、旧村庄三个配套文件发布,代表了广州城市更新逐渐走向常态化的发展进程。

    同时广州城市更新的目标不再仅仅是三旧改造的内涵,把它扩大成为包括全面改造、微改造,包括促进城市空间优化、人居环境改善、历史文化传承和社会经济发展的目标,同时也对社会治理和社会管理的模式提出了期望和需求。到2019年,广州城市更新基本上形成了有自己特色的政策,这个政策和深圳的政策来比较的话,它更强调的是以村集体与村民之间,包括与企业之间如何建立起利益分配的公平性和公正性。所以强调的是在这里面保障城市公共利益,保障相关权属人的利益。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:43

    【骆建云】各位来宾,感谢大会邀请,在这里我给大家分享一下广州城中村改造的思考。

    我来自广州城市更新规划研究院,我们一直在广州从事三旧改造和城市更新工作,算是来自于一线的规划设计和研究单位。今天跟大家分享的是从琶洲村改造的案例来看广州这十年三旧改造到城市更新政策机制的变化和过程。因为城市更新是一项多元系统的工作,不是简单的改造过程。

    琶洲村在广州三旧改造,到现在来讲是具有标志性的案例。它在改造完成以后,包括在改造过程中,为后面广州城市更新的政策制定以及对整个机制流程的再造和思考起了非常大的推动作用,有正向的作用,也有反向的作用。

    琶洲村位于广州海珠区,在海珠区东部,大家可以看到在琶洲村的西面就是著名的琶洲会展中心,那个原来也是琶洲村的用地范围。现在红线画的位置是仅剩的村居范围,周边的地都已经被征完了。2002年根据广州市政府的所有村集体组织要进行转制,成立了琶洲经济联合社,常住村民1300户,总用地面积有75公顷。

    这是改造前的影像图,可以看到具备了我们现在评价广州城中村所具有的各种各样的问题和各种各样的形态。这是改造前的照片,这个照片现在来看算是比较珍贵的,这里面给大家介绍一下琶洲村的来源就是旁边的琶洲塔,这是广州明代的时候就已经有的塔,它是历代珠江导航和兼有风水的功能。后来随着陆地的扩张,江心岛就和大陆连在一起,冲击出来一片陆地,逐渐形成了琶洲村,所以琶洲村的历史是非常悠久的。这是琶洲村改造前的情况。

    2009年琶洲村的改造启动,其实是从2008年随着广州市新一轮城中村改造就启动了,2009年广东省和国土资源部签定协议启动了三旧改造工作,广州市应运而生利用这个政策发布了56号文,就是广州市推进三旧改造的工作支策。琶洲村的改造就是在这样的背景下进行了探索和试点。

    琶洲村的改造模式是按照广州市56号文,以政府主导、市场运作、村民自愿、多方共赢的模式,而且是全国首个由开发企业和村民合作完成的规模最大的城中村改造项目,75公顷上面建了185万平米的建筑量。按照56号文,它的改造要以村集体组织,就是股份公司为主体,通过土地招拍挂引入社会资本进行改造。所以企业在这里面是通过招拍挂产生的。

    2009年10月份,保利摘牌,当时设定了很多改造,跟传统的净地土地出让的方式是不同的,所以保利是以底价摘牌的,同时有相当多的限制条件——在摘牌前要有10亿的资金作为监管资金投入到这个项目,摘牌以后大概要在3个月内完成签约,同时在3年内完成村民回迁安置房的建设,保利以唯一的企业获得了这个项目的建设。

    这个项目把村的用地分成了13块地。这张图是当时的总平面规划图,可以看到从规划结构上体现了临江,还有自然生态的要求,以及和琶洲塔之间对应的关系。在这里面总的规划用地是75万平方米,总的建筑量是185万平方米。其中村民的住宅是32万平方米,村经济发展项目建筑量是45万平方米,保利拿到的住宅量达到40万方,商业的达到63万方,整个区域的配套是4万方。最终保利花了170-200亿完成了整个项目。

    这个项目改造的成效是显而易见的,用现代的城市设计的方式解决了密度空间重置的问题。从经济物业发展的角度来讲,村民的个人物业和集体物业都得到了很大的增值。因为这个区域处于琶洲会展中心的辐射区,它承载琶洲会展中心所需要的很多配套,以及人员居住、来访,包括个人的居住,还有经营经商的需求,所以对应琶洲会展中心的产业来说是非常好的补充和完善。这样的话它的增值空间就非常大。

    大家可以看到改造前后的对比图。这是改造后的效果,最高的位置是保利的商业办公区,前面临江的住宅区也是保利的住宅区,后面那一片住宅区是村民的回迁住宅,这一片是村民的附建商业区。在改造中,这里面两个比较大的姓氏的祠堂也得到了修缮和恢复。这是配套的学校。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:20

    【主持人】谢谢张晓玲教授的分享。

    广州在城市更新领域当中给我们创造了非常多具有代表性的项目,接下来有请广州城市更新规划研究院院长骆建云先生带来他的主旨演讲——《从琶洲村改造解读广州城中村改造的政策机制探索》。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:06

    【张晓玲】下面我分享一下我所认为的城市更新的步骤和策略。

    我写过一篇文章提到了城市更新改造三种机制,体现了市场驱动、政府主导和社会网络,我们不能忽略社会。社会在一定意义上代表社会资本的介入,当交易费用体现在不确定性,交易频率过高过快的时候,它的激励强度会因为不同的驱动,比如市场、政府还是社会,它的激励强度是不同的,行政控制的效率也是不等的。在契约、弹性和运作逻辑、解决冲突过程中也存在着多方多元的问题。社会网络更多的体现互惠、规范,建构认同感,建构集体信任以及自下而上的公信。所以在这个过程中我们需要将社会的因素,也就是包容性的城市更新。

    我们之前也做了中国城中村的研究,城市更新中的社区传承了以血缘和宗亲为纽带的传统社会结构,带来了粘合型社会资本和连接型社会资本。在城市化进程中,是否可以超越“市场-政府”二分法之外,选择社会资本这第三条道路是否有利于解决城市更新治理与改造的路径选择?

    我大概总结一下LDC和URA时期的不同,沉香扬芳馥,旧区建融和。香港是一个相对包容性的社会,更新工作一直以人为先,“三心”,带着诚意的沟通,就是公众参与,每做一个项目的时候一定把所有的人请过来,三番两次地请过来,问问他们的意见,调动各方的力量。即便是一栋楼的维修他们都会这样去做。第二个是创意,通过创新,给予市民一些先决性的经验,这个楼、这个社区未来会是什么样的,你的家会变得怎么漂亮,给人焕然一新的感觉。“正、负、零”和“短、中、长”,制定合共九套不同的市区更新大纲发展概念蓝图。

    最后我再讲一个案例,香港深水埗是怎样羽化成为一个相对不是那么贫民的地方。这是老时期的深水埗,这是现在活化后的深水埗。香港最早发展的区域,但是出现了最老的建筑,我们看到的筒楼、棺材房、笼屋在这个地方大量分布,低收入群体只能往这里聚集。在经济利益主导以及全球化思维的指导下,香港还是拆拆拆和建建建。

    我介绍一下三大关键区别,一是简化土地征集程序;二是有更多资源安置受影响的租户,在运作前五年提供1000个公屋单位;三是增加市建局重建项目的财政可行性。在这个过程中,这是市建局优化的方面。深水埗在香港应该是奇妙的存在,深水埗必须要存在,没有深水埗的香港就不成为香港,广州和香港也有必要合理保存。这是改造前后的城市印象是非常鲜明的。

    在所有这些理论的基础上,我写了一本书——《可持续的城市更新》,我提到尺度、空间、治理这三个概念。全球化背景下的香港怎么样面对金融的问题,包括贸易战这些问题,其实一定程度上影响这个城市未来的发展。大湾区怎么样为香港或深圳开辟新的发展机遇,这是全球本土化的政治经济学,不是一个地方、一个城市的经济学,代表集体的命运和共同的命运。

    空间体现了公共和经济空间的政治经济的合理利用,比如希尔顿酒店对面有一块地本来是要建公园的,但是开发商觉得开发成摩天大楼,这个就体现了资本投资空间的不均衡性,当然也体现了用途的冲突,到底这个城市是应该有更多的公共绿地还是有更多的摩天大楼,谁来决定。最后在治理上体现了政治经济制度下的社会经济发展过程不均衡空间及相连接的地理尺度的过程性,以及系统界限下的城市空间治理。

    探索未来已来的城市更新改造的可行路径,我这里提到了四个层次,城中村和城市改造需要基于中国既有的社会基础。基于集约的博弈,怎样改善农村与城市的税制、金融、土地产权、政府职能和定位。融资、激励、多元主体参与以及可持续发展的城市更新未来之路。

    谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 06-19 16:01

    【张晓玲】我们再从全球城市更新的轨迹来看一下。因为工业革命影响,城市容量拥挤不堪,道德的、经济的和公平性的理论不停地进行论证。以巴黎为例,1852年的巴黎是这样子的,这是奥斯曼前街以前的样子,现在去巴黎看到的是这样子。第二波是第二次世界大战,柯布西耶的Voisin计划,当年第一座巴黎的摩天大楼,包括罗马1935年,体现了欧洲第二波城市更新对城市的印象。

    城市更新可能涉及到的,企业搬迁、结构拆除、人口迁移、公共产权及基础设施共享领域。批评者会认为城市更新虽然带来经济发展,但是拆除的是一个城市的集体记忆,这种记忆的破坏是不可恢复的。最典型的一部著作叫《美国大城市的死与生》,从批评的角度来看美国大城市的城市更新。最强烈的批评,虽然更新的是城市,但是却使得城市的机理、文化和邻里结构随着更新而死去。

    我自己的反思是,回到城市的原点,1938年,我们怎么样理解城市,城市到底应该是怎样的?你所看到的城市是不是我开篇第一副图看到的,那是应该有的样子吗?我觉得城市是特殊的,应该包括一定的规模、一定的密度、一定的社会多样性,以及非常相近的又不是很远的人与人之间的邻里关系,还体现个体性,在经济上是社会分工的关系。基本上回到原点来讲是独特的生活方式和社会组织方式,而不是单纯地指人的空间转移。

    我们回到开头什么是城市的更新?有机的城市更新,虽然有开发,新建筑,新社区,不是植根于社区,不能与现有的城市结构相结合。真正有机的城市更新应该是考虑产业多元化程度,建筑于土地上的产业附加值的增加,在此基础上使得城区有一个有效的机理性的更新,新兴产业人口的支付能力等同于原有载体的产出。

    我这里做了一个非常有意思的比喻。大家看这张图,都知道这个人是谁,林志颖,40岁;这是郭德纲先生,也是40岁。有机的还是无机的城市更新,一些永远不会变老的漂亮女人和男人一样,他们总是年轻,充满活力和美貌,跟他的年龄没有关系,跟他怎样被改造有关。我们并不能出于廉价的租金或土地成本,旧建筑受到商业欢迎,并非所有旧建筑都破旧不堪。

    我把香港的城市更新分为三个阶段,第一阶段是1988年的市区重建是市场主导,政府绝对不介入;第二阶段是1988-2001年成立了土地发展公司,强调以市场为主导,政府有限度介入。这个时候政府推动了一个新的重建过程,以房地产开发为导向,以财务的可行性为优先考虑,它的缓慢进度也使得香港当时非常多的参与方,比如很多争议特别大的高密度的楼,又旧又老,没人愿意拆,开发商看不到利益,所以LDC并不是很好。第三个阶段是2001年起的市区重建局(URA),再次强化了政府,将原有的城市更新框架进行了重新整理,实施战略、财务机制、规划程序、土地征用、赔偿安置、社区利益保障等方面做出了改进。体现了政府城市更新领域的一种新思维、新趋势,而且最重要的是以人为本。迈向市区更新3.0,这是我们通过URA做的典型案例。

  • 深圳新浪房产 06-19 15:55

    【张晓玲】首先是为什么要进行城市更新?

    我们知道主要的动因是经济发展、社会财富的增长、促进收入分配的均等性等。城市更新能不能给在座的各位,给所有的深圳市民以及香港市民带来收益?是谁的收益,收益是多少?有没有人做过这样量化的解释?

    我们从经济学的角度来分析要素,土地、资本、劳动力,在城市更新里面这样的要素流动我们期待看到的是更加有效的资源配置,也就是能不能带来GDP的增长。这样的增长对各参与方的人群能不能带来收益。如果我们考虑滴漏效应,在城市的贫困人群里面他们受到的效益是间接的,而且存在诸多挑战,有天花板的效应。

    城镇化过程中伴随着GDP的增长,城市更新也是这个过程中一个重要的参与部分。整个亚洲也是处于正向的相伴而生的,城市化必然会带来经济增长,城市更新是城市发展中必不可少的部分。高密度城市,香港、日本、东京,包括北上广深,我们需要尊重的是城市规模,包括城市发展规律本身。

    它的规律是怎样的?首先是需求,城市为什么会增长,为什么会产生集聚?首先是企业和个人的理性决策。比如我选择在福田上班,还是选择在龙岗居住,这取决于我个体的理性选择。当然城市美好生活的向往是终极的追求。任何一种需求需要被约束,比如我想在中环上班,我买得起那边的房子吗?我的约束在于我的成本。

    第二个资源环境的约束。

    第三个是价格。也就是通过有效的价格调节才能使城市规模,这么高密度的深圳,这么高密度的香港,怎样使得城市规模小于我们所承受的城市的量,这也是非常重要的。

    第四个是城市的供给,如果我们能够通过长远的以及短期的技术和管理政策来增加城市的供给,比如交通怎么样解决职住分离的现象,之前分关内关外的情况就呈现明显的关内和关外的城市边界分割。但是通过这么多年管理政策的调节,这种现象通过容量的扩张已经解决了。

    最后,怎么样发挥深圳市政府,包括香港政府减少负外部性,增加正外部性的过程中,使得高密度的城市规模增加更多的有效以及正收益。比如我来深圳对了,我在深圳工作对了。经济发展和最佳城市规模,经济发展到一定程度以后,经济发展和最佳城市规模一定有一个最高点。

    动力的第二个方面非常关键的就是不均等,为什么我们选择来到城市生活?因为比农村的收入高。一个大学毕业生为什么一毕业就想到来深圳工作?那是因为有太多的收入分配的差异,这里工资高我就愿意来深圳。这种不均等,在城市更新里面体现出来的,对于住在城中村的人来讲,谁住在那里,你们想过吗?体现了城市更新各种不同个体之间不均等的现象,这是决策者要考虑的。这张图也明显表现出来收入不均等的程度是非常高的。

    下面谈谈香港。香港高密度,包括城市更新是因为城镇化过快,而且很快达到了顶峰,全世界城镇化达到50%的点。在二战以前,最早在1849英国就已经实现了50%的城镇化率,但香港在1970年以后才达到50%的点,但是城市老化问题是香港一个比较突出的问题。目前有16000座私人建筑已经超过30年,4000多座超过50年以上。

    香港政府一直在积极解决城市容量,快速增长的人口,还有外来人口集聚的现象。这种现象使得2015年香港发布了迈向2030年的远景规划,包括未来怎样发展,靠近新机场那一片区域,包括跟深圳的连接,包括粤港澳大湾区。

    第二个对香港来说很重要的就是户籍制度。张建宗先生提到香港65岁以上的人口比例三年将会上升1倍,老龄化是香港城市发展当中,包括三大要素里面,劳动力,起到举足轻重的制约作用。

    第三个是高密度发展带来的负面影响,交通、空气、噪音、热岛效应、舒适度低等问题,从各个方面改变了城区的微环境,带来了我们对城市的感知,大家觉得来香港是工作的,而不是生活的地方。

    我们再回到城市更新这个话题,城市更新的定义是在中、高密度市区的土地重建计划。城市更新更加基础的理解是对城市社会空间和经济利益进行再分配的动态重组过程,涉及多个利益群体。我们要做的是结合政府的力量、社会的力量做到多元利益的平衡和社会公平,这就直接考验着城市政府的智慧。在香港的城市更新,我认为两个方面做得非常棒,第一个是公平补偿,第二个是公众参与。在这个过程中使得城市更新有序和谐。比如我提到的这些利益相关者,我相信对于深圳、上海、北京无不出其右。

    我们再回到其他的西方国家。可以看墨尔本的城镇更新项目,将原来废弃的码头做成非常漂亮的城市CBD。这体现了一个城市逐渐变老,然后重新恢复年轻的过程。这是现在的图景,使得这个城市的景观发生了巨大的变化。

  • 深圳新浪房产 06-19 15:48

    【张晓玲】各位来宾大家好,非常荣幸有机会跟各位贵宾一起分享这个主题,今天我希望借这个机会跟媒体、地产商和政府部门做一个汇报和分享。

    我今天入住酒店之后拍了一张照片,这中间有城中村,还有远方鳞次栉比的高楼大厦,给我带来非常强烈的冲击。城市应该以怎样的形式融合,究竟怎样的城市可以让这些人、建筑更好地融合?这也引发我们对城市更新和城市发展命题的反思。

    这是我做课题研究过程中对深圳的城中村以及城市更新项目做的GRS分布的展示。这里面有三个问题是值得我们反思的,第一个是我们为什么要推进城市更新,它是不是意味着新的增长,旧有的老城区的死去?第二个是城市更新的过程,动力与空间分布。第三个是城市更新悖论中的理论反思——包容性和治理转型。当我们厘清这样的机制、动力和空间分布的时候,才能有针对性地开展高质量背景下的城市更新。这里面会依次从这三个方面来讨论。

  • 深圳新浪房产 06-19 15:31

    【主持人】非常感谢市川宏雄先生为我们分享了来自东京的经验。当然我们看到很多房地产行业的专业人士会经常去看日本的建筑和城市发展是怎样的,的确非常具有代表性。

    今天下午的环节当中不仅有来自日本,同时也有来自香港的规划专家。接下来有请来自香港城市大学教授、博士生导师、香港城市大学深圳研究院研究员张晓玲女士为我们带来她的主旨分享——《高密度城市的都市更新,来自香港的谜题、线索和启发》。

  • 深圳新浪房产 06-19 15:29

    【市川宏雄】介绍一下现在东京规划的情况。

    刚才说了一切资源与人员往东京回流,在回流的过程中我们就要进行区分,每个地方的特点是什么?有哪些是需要我们去规划的?我们的发展也会让中心的发展情况在未来有所改变。在这个图上可以看到在东京中心有很多不同的城市,这些城市有自己不同的功能和特点,其实也是在互相竞争。在我们看来这是非常好的一件事情,不同的城市可以进行协作,在未来取得更好的发展。但是这个地方我们看到几个次中心也在慢慢形成,2027年规划慢慢完成以后,人口流动也会在这些不同的次级中心进行。

    这是我最后想要讲的点,过去我们用60年的时间希望在城市的大中心之外能够向外扩张、向外发展。但是在最近20年我们发现当城市中心发展到一定阶段之后,资源和人口会向大城市回流。我刚才讲的很多在建项目,大部分都是发生在这个绿圈范围内的区域。

    每个城市都是有相似的历史过程,一开始是会进行扩张,扩张到一定程度之后这些资源会向中心回流,这时候城市的范围和大小又会有所收缩。所以我们在讨论一个理念什么叫做紧凑型的城市,这个图上看到的是紧凑东京的图形。我们整个区域能够达到3700平方公里,小的区是我们所谓的紧凑型的城市。在紧凑型城市形成的时候,也就是资源聚拢的时候会有各种各样的问题,比如会有噪音和污染,这是在这个过程中不可避免的情况。现在我们基本还没有遇到状况之外或控制不住的情况发生。

    我今天介绍了东京的发展状况,未来东京会成为发展得很好的国际化都市。但是在珠三角地区或者粤港澳大湾区,已经形成了中国三大发展中心之一,我相信未来大湾区以及深圳的前景是非常好的。非常感谢大家!

  • 深圳新浪房产 06-19 15:25

    【市川宏雄】下面我给大家展示一个短片,给大家介绍一下东京未来十年的发展变化。

    东京是一个比较成熟的城市,但是在东京的中心,我们还在努力地改变这个城市的外貌,建立新城。

    大家可以看到这个图,在这个图的中心有东京火车站,在东京附近的区域形成了商务中心,旁边就是东京湾,东京湾在未来十年还会进一步发展。现在东京还在不断发展,而且在东京中心有很多在建的建筑,大家可以从这个动画上看到。

    在这个图上可以看到东京车站附近也就是东京中心城区的情况,这实际的房子是原来已经建好的商务中心,还有一些不同颜色的格子是正在建设的项目。在北部现在有很多在建的项目,东边也有很多在建未完工的项目。在中间最高的蓝色的格子也是在建的项目,在2027年将会竣工,竣工之后会成为最高的楼,高度将达到390米。

    这个地方是另外一个老的中心,在过程中可以看到有很多在建的项目,比较有意思的,以中间这条线为划分,北部是由一个公司建造的,另外一个片区的建筑又是由另外一个公司负责的。在东京车站的东部在建的数量越来越多,加在一起会发现整个城市建设的数量是翻了一番的。

    这上面有很多在建的建筑,在东京重建的中心区有很多在建的项目,未来很多地方都会看起来不一样,但是最重要的是我们围绕着东京火车站这个最重要的区域。这是在东京六本木的地方,这个地方有在建的项目,本来是一个比较成熟的区域,但是在规划之下还会新建很多新的建筑。

    深圳也是一个比较大的城市,不同之处我们是一个比较成熟的城市,有的地方需要推倒再重建,有的地方只需要在原来的地方重新划区来新建建筑就可以了。所以不同的区域有不同的发展模式。

    在这个图的右边有一个高楼,这个高楼是横亘在道路上面的,为什么要这样建呢?我们没有足够的地方盖这个楼,就把这个楼建在了道路之上。

    这边有一条轴线,附近的楼都是10层左右的高楼,这是最终的示意图,因为我们要新建或改建这些楼的话是要取得居民同意的,我们要进行协商,最长的协商了20年,还没有完工,要征得所有居民的同意,但是这个项目马上就做完。

    这是另外一个车站,就是我们刚才说的一个中心多个次中心里面的一个次中心。大家看到这里面有两个比较高的建筑,我们未来还要规划6个新的高楼,但地方是不够的,我们是把原有的建筑拆掉再去建新的高楼。在不同的区域负责建造的公司是不一样的,承包这个的公司是东京铁路公司。

    这是我们这个区域的规划,在右下角区域已经有了在建的项目,大家关注一下紫色的区域,这是我们新规划的一片中心,也是比较高端的区域,是在奥林匹克运动会开完之后重新进行新建的,未来预计有1万人入住,所以也会成为一个新的商务中心。这个片区有两个非常高的建筑,负责这个片区开发的开发商有10个。

  • 深圳新浪房产 06-19 15:16

    【市川宏雄】这边谈一下我们新的计划。

    在日本有三个非常重要的大都市圈,东京、名古屋和大阪,现在我们有一个新的计划就是用磁悬浮新干线把他们串联起来,它的时速可以达到500公里/小时。我们现在已经开始规划建设磁悬浮的路线,大概到2027年的时候就可以竣工,届时从东京到名古屋只需要40分钟。我刚才也提到从东京到名古屋只有300公里左右,但因为我们修了新干线只需要40分钟就可以到达,所以现在完全可以把名古屋视为大东京圈的其中一个都市圈。

    大家可以看到图上的日本岛,一开始的时候是上面这张图,新干线修好以后岛的面积是缩小的,因为大家出行的便利度越来越高了。中国现在已经修好了高铁网络,大家也可以像这样重新塑造一下中国的版图,从这个意义上来说中国也在变得越来越小。

    我们把东京和名古屋连在一起的时候,发现两边的人口也可以连在一起,相当于这边的人口可以和珠三角的人口量是持平水平。所以当把不同的城市中心连在一起以后,可以提升每个城市的竞争力。这个图显示了世界上主要的都市人口,可以看到在华南地区,深圳、香港、广州、澳门是可以连接在一起的,同样的情况也会发生在日本和其他的地区,所以在未来10-20年的发展会有新的变化。

    这个图给大家介绍一些新的理念,但只是理念而已,因为我们现在有了新的网络和新的技术出现,所以未来的情况肯定是不一样的。刚才说了所有的资源和人口都在往东京中心回流,现在东京中心大概是什么情况呢?这个图向大家展示了东京开发的情况列表。大家从上面可以看到,不同的区域由不同的公司开发,公司之间也形成了或协作或竞争的关系。

  • 深圳新浪房产 06-19 14:58

    【市川宏雄】我们刚才讲了日本发展的历程,现在我们来看一下作为对标的都市圈。

    在图上大家可以看到各国的大城市,在中国有上海和香港,这上面显示了从城市中心到50公里之外的人口分布情况。大家可以看到东京区域,资源和人员都在往中心聚集,除此之外可以看到巴黎也显示出向中心聚拢的趋势。

    下一个话题我谈一下大都市圈,我们都知道大都市圈,大都市圈是未来的趋势。

    日本也有很多大的城市,比如大阪、名古屋和东京,但是从东京到大阪的距离是比较远的,大概是500公里。每一个大城市都有自己的发展历程,东京在往外扩张,与此同时到后面一定的阶段这些资源又开始往中心回流。同样的情况在大阪和名古屋都有发生,但这几个地方还是不一样的地方,他们的发展还是有些许不同的。

    在这里,我可以拿中国的案例跟日本的情况做一下对比。这是华北的情况,最重要的两个中心——北京和天津。虽然这两个地方之间有一定的距离,但是他们之间的经济发展是处于协作的趋势,在北京和天津之外又开始建立雄安新区这样新的中心。

    这个图上显示的是以上海为中心的华东地区,大家可以发现江苏省和浙江省分别在南北两侧,所以华东区域也是向南北两侧发展的,而上海也有新的计划想要实现新型的城市扩张。

    珠三角地区,这个地方比较有意思,跟我们刚才看的两个地方相比,这里面的城市更加聚拢,他们的距离更近,而且在香港这一片小小的区域就有700万人口。北京和天津,上海和江苏、浙江的距离是比较大的,但是在华南这四个地方却挨得非常近、非常聚拢。

    所以我经常讲到城市发展的时候会讲到东京的案例,我们想建立一个大中心和次中心,但是看到中国华南非常特别,广州、深圳、香港和澳门之间非常聚拢,而且已经有了高铁这样的交通工具把他们更进一步地串联起来。所以我认为接下来10-20年这个区域一定会有新的发展。这个地方也是全球非常著名的大都市圈,从波士顿到华盛顿,这个区域是更大的。所以区域大的话,区域内部城市之间的距离也是比较大的,所以还是和华南这个案例是不一样的,华南这个案例是比较特别的。

  • 深圳新浪房产 06-19 14:51

    【市川宏雄】这就是我们在20世纪80年代的基本规划,在这个地方我们有了新的理念。

    这个图的最中间是市中心,但是周围可以看到很多其他的小点,这些小点就是我们在郊区发展的商务中心,所谓的次中心。在这个过程中,我们在两方同时进行发展,最后这个城市的主要中心和周围的次中心发展起来以后还可以互相配合、互相促进。其实这是一个比较理想的状态,是我们想要达成的目标计划。在中国可以看到有些地区也在实行相类似的规划。

    其实这是一个比较理想的状态,到了1999年我们就进入了另外一个阶段,大家可以发现城市的市中心发展得非常好。但是发展得很好以后有一个问题,一切的资源和人员都开始向市中心流动。所以我们当时建立次中心的目标也没有完全实现。其实这个问题不光是在日本有,我们在美国、英国也会看到同样的现象,想要把市中心发展好,然后再建立郊区次中心,但是你会发现建立起来以后,这些郊区的次中心又慢慢回流到了一开始发展的市中心。

    这五个计划我们有一个总称“国家资本建设计划”,整个计划的过程都是由日本中央政府推行的。

    又过了两年我们又有了一个新的计划,但是这个构想不是由日本中央政府提出的,而是由东京市政府提出的。所以我们就把理念改变了一下。

    我们以前特别希望能够在市中心之外的郊区建立商务中心,但是我们现在不建立这个商务中心了,在大的城市中心赋予了它多项功能,希望城市的中心能够扩大,慢慢地和周围的次级中心融合在一起。所以在慢慢发展的计划之下,我们就形成了图上的情况,有一个中心,在东南西北四个地方又有四个比较大的区域,他们在这中间也可以实现人员和资源的自由流动,更进一步推动了经济的发展。

    这个图上可以看到现在有这样一个大协作的格局,但是我们有一个最重要的中心,它也在扩展,在这个图上可以看到其他的中心,不过这个是我们比较理想的状态,除了市中心以外,还有三个重要的经济多功能区。

  • 深圳新浪房产 06-19 14:44

    【市川宏雄】大家下午好,今天我的演讲主题是关于东京的城市发展。

    东京是一个正在扩张的城市,和全球很多城市都是一样的,全球很多城市都在扩张。我讲一下东京计划的前世今生,过去做了怎样的计划,未来会如何进一步发展。

    现在大家知道东京都市圈是全球最大的,不光是人口,在其他很多方面排名也是在前列的。但是,在1958年之前我们没有这样的发展,1958年第一次进行了首都圈的规划。

    大家在这个图上看到绿色的区域,就是我们当时计划的绿化带,在东京以及绿化带内部的几个城市扩张的同时,它们扩张到一定程度会被绿化带阻止,这是我们一开始的计划。不光是东京,世界上很多城市都会有相似的计划。大家可以看这张图,上面是伦敦,他也有他的计划,而且这些扩张都是有原因的。

    在这个图上的计划可以说是全世界最有名的一个城市规划发展的计划之一——《大伦敦计划》,出台于1944年。大家可以在这个图上看到绿化带的区域,在城市疯狂扩张到无法控制的时候,绿化带就会产生缓冲的效果。不光是伦敦和日本的城市用了这样的计划,在纽约、巴黎这样的大城市都会采用这种理念。

    大家再看这张图是1968年的计划,跟第一张图比仅仅过了十年,但是看这张图上的变化,前面规划的绿化带消失了。之所以会出现这样的情况有两个原因——一个是当时刚刚处于战后,我们需要发展,日本的经济发展也非常快;另外一个原因是城市中心周边的郊区并不喜欢留下这些绿化带。所以,慢慢在这两个原因综合之下,这个绿化带就消失了。

    在这个图上显示的是1968年,20世纪60年代对日本经济腾飞是一个非常重要的时期,那时候日本的经济发展非常快。我们可以看到现在中国的经济发展也非常快,所以发展的过程对中国来说是很有借鉴意义的。那个时候我们的理念有一些改变,慢慢放弃了绿化带的想法和目标。

    这个是1976年的规划情况,它发生的背景是在1973-1974年的时候发生了石油危机,那时候我们的计划也随着进行了改变。在那个时候因为经济大环境不好,经济的发展也逐渐走向衰退,所以那时候我们慢慢觉得环境保护也非常重要。

    但是经济的发展有一个周期,到后面经济强劲的时候,我们又要回来开始建设一切。

  • 深圳新浪房产 06-19 14:23

    【主持人】尊敬的各位来宾,亲爱的朋友们,大家下午好,非常欢迎各位来到高峰论坛下午时间段的环节。

    上午我们看到有来自高效创新精细化布局城市更新的新加坡成功经验,也看到了中国台湾的城市更新启示,这些都让我们看到了未来房地产市场城市更新发展之道诸多希望之光。

    在下午的环节中将有来自日本、香港、深圳、广州、珠海等专业的规划专家的分享,他们又将我们带来怎样的惊喜和值得期待的内容呢?

    接下来的时间让我们掌声有请日本明治大学名誉教授、大城市政策研究机构理事长市川宏雄先生带来关于《日本的都市再生的经验与反思》。

  • 深圳新浪房产 06-19 12:18

    高峰论坛上午环节接近尾声,我们听到了来自新加坡、台湾的成功经验分享。下午的环节同样也是值得期待,也是不容错过,因为有来自香港、日本、广州、上海和珠海等城市更新领域中城市规划专家为大家带来精彩的分享。

    我们下午2点钟与大家不见不散٩(˃̶͈̀௰˂̶͈́)و

  • 深圳新浪房产 06-19 12:18

    广东省土地整治中心班子成员、广东省三旧改造协会秘书长庾来顺先生,广州市城市更新土地整备保障中心副主任、广州市城市更新协会秘书长李华先生以及广东省城乡规划设计研究院动工程师马向明先生,中国指数研究院常务副院长黄瑜女士,深圳市城市更新开发企业协会秘书长周旭先生,卓越城市更新集团总经理万伟先生共同上台为白皮书启动发布仪式。

  • 深圳新浪房产 06-19 12:16

    【主持人】谢谢黄瑜女士,接下来我们进行白皮书发布仪式。

  • 深圳新浪房产 06-19 12:16

    【黄瑜】我们总结这三个不同区域、不同时期的案例,城市更新到底怎么去做?重要的一点是发挥市场的力量,政府更多的是为做好规划引导、政策支持,特别是在关键的时候推进项目的进展。

    对于企业来说要在各个阶段说到做到、公开透明,要善于协同各种优质资源,平衡好政府、企业和业主之间的关系,只有共同的理念才能够把事情做好。

    从成效上来说,政府通过城市更新也达到了依托市场力量推动区域改造升级,保证城市功能的重构和升级,促进城市整体发展。从企业的角度来说,一定程度发挥主导作用,获得一定的开发权,通过项目获得企业应得的收益。从个人的角度来说,业主获得货币补偿,居住环境得到了改善,而且获得长期收益的保障。

    城市更新是复杂的系统工程,关键的环节是运作主体非常重要。我们做过这么多案例研究之后,能够做成功的关键是选择合适的运作主体,首先要有很好的规划定位能力,第二个是政策研究能力,第三个是拆迁推进能力,第四个是产品打造能力,第五个是后续运营能力,第六个是资金平衡能力,第七个是企业组织力,第八个是文化力、理念及操守,第九个是品牌力,口碑、实力沉淀。到一定程度老百姓的信任是非常重要的,你过去做什么、做得怎么样,这也是很重要的实力支撑。这九力才能够把城市更新做好。

    我们在研究卓越的过程中,这九力具体体现在哪些方面呢?对城市中心的建设能够打造出新的城市中心,在拆迁推进的时候进度能够如期完成,能够实现区域产业升级,把事情做好,风险管控能力,善于研究政策,并且搞好资金协同。

    粤港澳大湾区到了新的发展时期,我们在新一轮的发展当中也面临很多困境,功能调整滞后土地利用低效,产业升级受阻,配套也很难落地,加上生态、历史人文传承面临环境恶化、文化断层,这需要所有的参与主体都要尽一份力。

    我们做过世界上三大湾区和粤港澳大湾区的比较分析,从面积上来看比其他湾区的面积更大,从城市数量来说我们并没有那么多,人口数量比人家多,人均GDP、地均GDP以及第三产业的结构明显都低于其他三个湾区,都是非常落后的,包括世界500强的引进也不够。我们怎么能够成为跟世界级大湾区媲美的、名副其实的大湾区?对中国经济转型升级中能够发挥重要的作用的新湾区?城市更新就要在这里面发挥极其重要的作用。

    我们希望选择怎么样做城市更新,怎么样快速适应国家经济发展新的要求,选择更好的方式做城市更新,这对参与各方都提出了很高的要求。希望政府发挥战略指导作用,协会发挥很好的协调作用,同时像卓越这样优秀的运营商有所担当,在新一轮的粤港澳大湾区发展过程中,特别在城市更新发挥作用,一起建设一个更加靓丽的粤港澳大湾区。

    谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 06-19 12:14

    【黄瑜】首先我们对城市更新进行了清楚的界定,什么是城市更新?

    在这个过程中我们把国内外所有的文献都进行了翻阅,以及我们国家在经济发展比较前沿的城市,上海、广州、深圳政府制定的更新办法对城市更新进行的界定。之后我们在白皮书对都市更新进行了界定。

    都市更新是一个系统复杂的工程,要解决这个工程里的问题面临很大的挑战,开发环节非常长,从一级开发到二级开发,到存量运营,这里面关联的环节多种多样。痛点主要是六个方面——周期长、体量大、手续繁、拆迁难、工艺要求精、运营难。如果要解决我们做城市更新迫切的需要来解决这些痛点,关键的是对运营主体的能力提出更高的要求,要求运营主体要有非常强大的能力。

    我们对城市更新进行系统梳理之后发现,从运营主体来说,从国际的经验来说也经历了几个过程。

    美国60年代的时候主要是以政府为主导,到了70年代之后发现政府为主导效率低,一些关键的问题解决不了,在这个过程中逐步体现了市场主体的力量。在英国20世纪中期后,他们也从政府主导转向亦公亦私的合作,部分地区是以私营企业为主的城市更新。

    我们国家也经历过几个过程。解放后到1978年更多是修复性的更新,1978年到2000年更多是建设更新,2001到2008年是价值更新,2009年到现在是有机更新。在这个更新过程中政府也经历过几次改变,特别是2008年之前更多的是政府主导。2009年之后意识到政府主导的城市更新效率低下,以及相应的不适应,特别是深圳这个城市,为了城市发展更加迅速,更多的就在这个体系之下实施市场化的主体,同时对市场化主体的能力要求也更加复合性。

    在研究的过程中我们总结了国际、国内相关的案例之后,选择了市场化程度比较高的深圳,在这个城市里面选择最有代表性的也是最成功的几个案例作为白皮书重要的研究对象。

    选择的这3个案例基本上是不同阶段、不同类型的城市更新市场化运作比较有成效的案例,在这里也特别感谢卓越在这个过程中给予我们的大力支持。3个案例比较有代表性——卓越·世纪中心是旧商业区更新,深圳中心是旧村更新,桥东项目是旧住宅区更新。我们也是通过案例的研究希望通过梳理一套专业化、标准化、体系化的运作模式供行业参考。这些梳理完了以后体现出来很好的效果,同时也有高度的协作,也实现了多方主体的共赢。

    第一个案例选择的是卓越世纪中心。

    从更新的成效上来说完善了区域功能,带动了区域产业升级,为村民们带来了稳定高收益的回报保障。这个项目在区域形象方面是两栋280米和250米高度,刷新了深圳中心区建筑新高度。在建筑形体方面集商业、写字楼、公寓、酒店于一体,通过这种形式提升了区域形象及功能。对区域经济贡献方面,通过城市更新之后释放了更多的功能,增加了区域的财政税收。10万平米商务中心物业返还,为当地村民带来持续高收益回报。企业也好、村民也好、政府也好,通过城市更新实现了很好的共赢。

    从经验来看,一定要结合大势,对项目进行精准定位,这个定位一定要符合大的规划,要有大局观。在建筑品质上一定要有匠心和精工的品质理念,建筑一定要前卫,才能建设城市建筑标杆。从运营方面,不能建完之后不管,建完之后要进行后续运营,引进高端的物业公司、运营公司,保证整个项目后续运营的活力。对行业的启示,我们要有大局观,不能只是做开发,一定要注重产业的升级。皇岗通过这次改造之后,产业一下子升级了,原来的产业非常低端,给这个地区带来了产业升级。这种产业升级符合这个区域的发展需要。卓越在做的过程中研究了这个城市和这个区域发展的规划,在对建筑物的定位方面结合了城市大的规划,同时还结合市场的需求,在建造的过程中也注重品质,后续强化运营。这几种做法也为行业树立了很好的榜样。

    第二个案例是深圳中心。在取得的成效方面,在区域造城,形成了商务、生活和文化相融的新都市空间。这个位置是城市主干线,通过对城市交通枢纽进行很好地建造,便于这个区域居民的出行。在这个区域做了一栋350米的写字楼,这是深圳第一座全双轿厢的超甲级写字楼,提升了城市核心区商务空间新标准。同时采集四大都会中心豪宅经典样板,国际化设计营造高端居住氛围。解决了5000户拆迁村民的住宅,以及15万平米的商业返还,也给了这个村持续的收益保障。

    这个能做成功很重要的经验是协同政府、市场化配置国内外资源,有时候企业并不是什么都能干,但是善于整合内外部资源也是很重要的,在这个过程中重视协作是非常重要的经验。熔化情感,这个地区有一个文天祥纪念馆,把文天祥纪念馆重新进行很好地打造,把相应的文化也进行传承,这样对于村民来说觉得尊重他们的文化,尊重他们一系列本原的东西,他们对你这个企业就会有不一样的感情。对行业的启示,城市更新不是一个简单的项目,区别于传统的房地产开发。在部门设置以及相应的人员配置方面也逐步优化。所以卓越在不同的时期、不同的阶段,针对不同的项目,他们对自己组织结构的调整以及人员的安排,包括团队的打造方面是下了很大功夫的,这也是值得我们行业学习借鉴的。另外更多的注重跟政府的协作,协作对城市更新来说也是很重要的。

    第三个案例是桥东项目。效率在这这里面发挥得非常极致,用两年的时间完成100%签约拆迁,这是非常不容易的。而且同步建设了一些公共设施,完善了这个社区的配套,让居民感受到这个区域确确实实由于卓越进来之后发生了很大的变化。

    在这个过程中,为什么能很快完成100%签约?更多是公开透明的机制,相互之间有透明的沟通模式。同时是付诸实施做了多元商业功能的到位。对行业的启示,对拆迁一定要透明,对有难题的要加强沟通,在拆迁改造这方面很值得行业学习借鉴。另外确实把各方面的功能进行升级,让大家体会到是做实事的,这也是非常重要的一点。

  • 深圳新浪房产 06-19 12:14

    【黄瑜】尊敬的各位专家、各位领导,大家早上好!非常荣幸来参加「2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛」。

    城市更新是未来新型城镇化过程中解决老问题的关键。在新型城镇化的背景下,国家意识到城市更新的重要性,在新型城镇化最新发布的规划中强调要盘活城市存量,推进城市更新。整个城市更新是符合国家新型城镇化高质量发展的大战略。

    从粤港澳大湾区要提质,要高速,并且要给全中国在新型城镇化和城市群的建设中树立标杆来看。粤港澳大湾区在新的规划里面也是明确,一要促进湾区规划协同,推进一体化进程;二要推进湾区集约利用土地,实现区域经济共强;三要推动湾区产业升级,促进湾区产业协同发展。从这三个方面来看,整个城市更新是湾区实现规划协同、升级产业、做强经济的最佳路径。

    中国城市更新已经经历了很多年,在过程中也沉淀了大量的经验和一些经典案例,我们希望通过用白皮书的形式对整个行业中已经做过的,不管是成功的,还是失败的案例都进行系统的总结和梳理,为整个行业未来做城市更新提供更好的借鉴。

    这个白皮书我们参考、借鉴了多方的资料。在白皮书梳理过程中,一个关键的要素是怎样明确城市更新中各类主体的定位。城市更新是一个非常系统的工程,对于参与的各种主体怎么样把利益格局进行合理分配,实现共赢,其实对各个主体都提出了更高的要求。

    这个白皮书我们把从什么叫城市更新,到城市更新要解决什么问题,在这个过程中怎么面对这些痛点形成一套有效的解决方案,并且用市场化的方式有效地促进城市更新的发展,通过国内外研究体系的梳理,包括国内外经验的梳理,特别是深圳在全国城市更新中走在前沿阵地的城市中的经典实例给大家提供可借鉴参考的模式,并提出相关的建议。

    在整个研究过程中,我们翻阅了100多篇国内外的文献,包括政策的研究。还有对国内做过城市更新的大型企业,做了30多场深入访谈。最后我们选定了以卓越为核心的3个经典案例进行系统剖析,形成了近4万字的白皮书。

  • 深圳新浪房产 06-19 12:05

    【主持人】谢谢蔡为民先生。

    中国指数研究院以卓越城市更新为例特别出版发行了《卓越城市更新白皮书》,接下来的时间让我们掌声有请中指院黄院长从宏观视角来评析白皮书为都市更新发展的意义。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:52

    【蔡为民】最后简单地探讨一下我开宗明义提到的。

    台湾的都市更新在我看来更多是失败的经验,但是没关系,失败是成功之母,通过失败的经验可以找到未来正确的道理。

    都市更新法就目前来讲,在台湾是比较错误运用的状态,因为都市计划法更多考虑的是全面,而都市更新条例理论上是配合都市计划法进行必要的调整,它是一个点。但是城市更新非常困难,所以更多的就变成了只要能够推进成功就好了,而不是考虑到它跟整个空间发展是不是协调的问题,甚至包括高度的限制,因为都市更新推进困难,导致政府不敢做太多的要求。

    都市更新的模式跟政策要求是不一样的,台湾甚至还有房产奢侈税,短时间买卖、房屋过多,有惩罚性的条例,防止房价进入飙涨状态,台湾的房价是稳定缓慢向下的走势。我的很多朋友也碰到这种状况,如果没有容积率的刺激,没有房价的走高,几乎没有办法进入都市更新的运作状态。

    台湾的土地面积非常有限、非常零散,很多往往都是一栋,200平米就盖起来了。结果现在要拆除,所有权人要取得85%以上的同意非常不容易。修正案使都市更新变为可能,但是时间非常冗长,会有很多变数发生,比如当事人死亡了怎么办?为了让都市更新能够有效进行,政府也采取了一些退让的手法,就是所谓的容积转移,在我看来是非常糟糕的。如果容积转移纯粹用在基于文物保护的考虑,让土地价值做更有效的运用,那没有问题。但是现在很多台湾的地方政府已经把容积转移适用到公共设施保留用地上,这边划一个公园,但是政府没有能力去征收,怎么办?就透过容积转移取得资金进行变更。这就导致了都市的乱象和图利特定人。

    我就简单跟各位介绍台湾都市更新的经验,希望对粤港澳大湾区的城市更新有一些启示的作用,谢谢。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:50

    【蔡为民】部分居民不同意,导致从2012年之后台湾整个都市更新几乎陷入到绝境当中。所有规模型的都市更新事业,开发商全面退出都市更新的运作。

    在这样的情况下怎么办呢?台湾的都市更新非常迫切,台湾的都市更新可能跟很多城市,包括跟新加坡有很大的不一样,台湾更多的是点对点的都市更新,而理论上都市更新是应该从都市规划的角度进行城市更新,但是台湾没办法做到这一点,政治上的因素我们不去探讨。

    最后怎么办?

    政府有一个很聪明的人就提出来,可以用一个变通的法案叫《都市危险且老旧建筑物加速重建条例》。这是什么条例呢?就是微型版的都市更新条例。之所以叫它微型版,它有三个条件,符合这三个条件就可以运作——第一个是30年以上的建筑;第二个是100%同意;第三个是最关键的,不论面积,哪怕是100平米、一栋楼也可以拆掉重建。希望能够把都市更新,比如是危险建筑,有安全隐患的建筑,能够在都市更新条例没有办法运作的情况下采取补救的措施。

    从政府的角度而言,2012年文林苑事件之后,都市更新陷入困境,这是非常糟糕的,更多的人愿意参与都市更新,不能因为少数暴力而导致无法进行都市更新。文林苑事件,正当的行政程序没有执行,没有落实到位,才导致都市更新陷入困境,要求修法。所以借着这个机会台湾政府进行修法,2018年完成,今年2月正式实施,地方政府制定施行细则,目前陆陆续续很多地方开始推出了施行细则。

    这里面有几个内涵是非常关键的,这些重要的内涵主要变动使得台湾的都市更新进入到可执行的状态。

    第一个是健全机制,避免多数暴力。为什么有些人不愿意都市更新呢?因为他发现土地占有面积大但是分配少,或者实际使用的面积大,但是跟其他的住户比起来吃亏了,当然这包括他自己的感受。最容易出现的是什么?一楼法定空地占为己用,顶楼的天台占为己用。40年之前的建筑是可以保留的,政府不可以强拆。在这种情况下,比如原本哪一户是150平米,他把楼顶搭起来了达到了250平米,在这样的情况下再重新拆除重建,他只能分到220平米,他当然就不愿意了。这时候如何给予适当的补偿,避免因为多数人没有得到这个便宜。

    第二个要解决务实的困境,要压制少数人成为钉子户为了获得自己更大的利益。不是像之前的85%,也不是之后的100%,也不是随时可以撤签,强化程序正义,所谓的3+1门槛。要进行都市更新的推进,或这栋楼的整建、改建、重建,必须经过3+1的过程,要举办公听会,只要区分所有权人有反对表达不同意的意见,你必须透过公听会的方式周知。成立都市更新之前也要经过公示,因为要达到一定的门槛,透过公示就需要2个月、3个月。公示完之后进入实施者协调,开发商要进入都市更新项目,碰到不愿意拆迁的,你要进行协调,要告诉他所有的状况,如果你仍然不同意,比如已经达到了90%,就要告诉10%的人什么时候按计划拆除。如何安置区分所有权人,相关的费用是什么,相关的条件是什么,比如权利变换。

    我根本不愿意参与,因为这时候已经要进入拆迁阶段了,就告诉他如果你不愿意拆,不愿意换房,你如果要换现金,现金是怎样的换算方式,要有一个很长的实施者协调时间。还有一个政府协调时间,公权力介入了,这跟过去的都市更新不一样,过去是由民间自己发起进行相关的后续作业。但是民间自行主动发起的导致彼此之间的信赖不足,如果这时候公权力能够介入的话应该有助于都市更新事业的推进。

    所以到了第三步,拆和被拆的进行协调,如果仍然无法达成共识就要由政府出面协调,实在没办法了,假设明明就是1平米只能卖10万,他非要卖40万,这怎么谈得下去?实在不得已就由政府进行代拆。

    这个代拆也是非常有趣的,我们看下面主要的变动。

    这次全文修正,过去经过9次修正,这9次修正都是跟时代脱节、跟社会发展需求变化做的微调。这次是做全文的调整,希望它更符合实际状况,主要的变动有四个。

    第一个是由政府主导,各个地方政府必须成立都市更新推动小组,而不再是过去民间主导。第二个是明确奖励内容,过去不明确,有太大的范围,在这个范围当中开发商可以自由变动,对于区分所有权人,对于参与重建的人来讲,他们认为我如果不强硬一点,我如果好说话一点我得到的利益最少,我的权益一定会被牺牲,所以我一定要很强硬,哪怕我同意也要假装不同意,我也要狮子大开口。现在就明定,类似增加40%的容积率。文林苑当时的条款是非常生硬的,开发商沟通不成就诉请法院,然后进入强拆状态。这是都市更新条例中出现的文字,本于真诚磋商精神予以协调,什么叫做真诚?这是非常抽象的,其实应该尽量避免在法律法规中出现,因为法律法规需要明确,什么叫真诚,怎么看得出来真诚呢?获得税负减免的优惠,让更多的参与者更加乐意参与其中。

    围绕条款,到现在反而后来居上,超过了都市更新条例,围绕条款更容易执行,不用分面积,100%不是更难吗?事实上会更容易,因为没有面积的问题。这一栋楼假设4层,你就可以申请围绕建筑的拆除重建。所以目前至少超过200个案件,而且审查速度很快,因为100%同意,2个月就可以完成。它跟都市更新条例形成了互相促进的状态,但是有明显的差距,为了鼓励参与重建的人能够加快速度,所以规定2年内,2018年6月推出来,2年内如果提出申请的话给予40%的容积率奖励,如果过了2年就降为30%,让你有迫切感,如果没办法达成100%同意怎么办?再转为都市更新条例85%通过就可以。

    这是台湾政府定出来的,用最简单的方式说明围绕条例有什么样的好处。要在一定的时间内提出申请,可以得到更高的奖励,从40%、30%,实在不行得到50%的容积率奖励,进入到都市更新条例适用的范围。如果钱不够,政府可以出面担保取得一部分重建的资金,这当然是非常重要的。而且特别强调,围绕建筑物不纯粹重建,也包括外观的修缮,包括没有电梯,希望能够加一个电梯,这些都在围绕建筑条例所规定的范围之内。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:33

    【蔡为民】非常荣幸来深圳参与今天的论坛,刚刚符建筑师谈的是关于城市更新的新加坡成功经验,我今天要跟各位报告的是关于城市更新台湾的失败经验。

    台湾都市更新,我们叫做“都市更新”。都市更新通过已经有超过20年的时间,但是在这个过程当中磕磕绊绊。对我来讲台湾的都市更新基本上就是四个字“深恶痛绝”。痛定思痛之后,台湾的都市更新在去年完成了第9轮全文修法之后,现在看起来是展现了一抹生机。具体到底会带来什么样的结果和状况,目前来讲还是比较难判断的。

    这是简单的资历介绍,因为怕站在这边不知道符不符合资格,所以我把参与房地产政策相关的资料、证明文件、聘书放在上面。

    首先我们来看一看台湾都市更新的缘起和内涵。

    1998年台湾完成了都市更新条例,1998年的20年前有没有都市更新呢?当然也是有的,因为台湾的房地产发展历经至少50年以上。没有都市更新之前很简单,开发商跟住户沟通,按照都市规划局相应的规范进行操作,跟需要更新的地区进行沟通。有的愿意,有的不愿意,实在谈不下去之后怎么办呢?就一把火烧掉规范,只能同意了。在30年前台湾很多公共建筑,国父纪念馆也是这样来的,谈不成就只能妥协了。

    当然随着时代的进步,民智渐开,这样的运作模式已经不可行了。所以在20年前透过更加规范的都市更新条例进行相应的城市规划。尤其是房地产的发展,还有城市的运营已经相当长的时间了,从1949年就开始进行大规模的建设。经历了这么长的时间,当然城市的规划运作,整个机理已经跟过去有非常大的不同,所以必须进行更新的动作。基于时代发展的需要,制定了都市更新条例。

    都市更新条例一共是九章,重点部分是第二章。都市更新的划定,第一个层次,比如有天灾人祸了,前两天的大地震,在台湾也发生过“9·11”大地震,政府会迅速划定一个都市更新的区域,这样的都市更新区域50%的居民通过就可以执行了;第二个层次是由政府规划制定的,这个70%的居民通过就可以了。目前最多的就是由开发商划设申请的都市更新区域,这就需要80%以上的居民通过才可以进行下去。

    从业机构的运作模式,所有的都市更新事业正常来讲就是开发商,在都市更新里面寻找商机,通过整建、改建可以获得更大的利益。但是你要成立这样的公司必须具备相应的条件,比如有专业的建筑师,有建筑设计和施工的能力。过程当中的权利变换是非常困扰的,因为有些人不愿意参与改建,怎么办呢?就要经过相应的程序来解决这个问题。

    第六章是奖励补助,为了更好地推进都市更新,鼓励相关的专业机构,鼓励所有权人愿意参与到都市更新当中,所以要给予他们各种补助,比如土地增值税、房屋税,台湾每年要缴土地增值税和房屋税。必要的监督和管理,避免开发商用非法的手段取得工程的顺利进行。

    都市更新是什么?刚才符建筑师介绍得非常多了,所谓的都市更新不是简单的拆除重建,包括很多部分,既是新陈代谢,也是去芜存菁。新不是代表形式意义的新,而是面目一新,而是状态发生了大的变化。

    对于台湾来讲,城市更新为什么会越来越迫切?就当前来看,这种迫切感逼得政府不得不开始对过去完全尊重民意,甚至可以说是少数民意、少数暴力的做法进行调节状态。因为随着时间的推移,所谓的危老建筑物,30年、40年、50年以上的房子越来越多,在这样的情况下随时可能因为一个变故,包括地震、火灾,各方面的设施都已经陈旧了,这样的问题随时可能会发生,它就像一个不定时炸弹一样,就逼得台湾政府必须采取相应的手段和措施。全台目前30年以上老旧建筑物达到了410万套,政府所承认的大约是380多万套。如果我们用台湾的3口之家来计算,至少1/3以上的家庭是住在30年以上危老建筑物里面,这说明它的迫切性。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:20

    【主持人】非常感谢符之文先生。当我们看花园城市新加坡这座城市的时候就如同是在翻看一部历史发展史,而且我们会看到这座城市无论是发展过程,还是各个方面的建筑风格,都让我们看到了这座城市拥有非常丰厚的历史发展元素。今天新加坡所带来的非常具有代表性的经验,也希望能够为在座的各位好朋友们带来更多的启迪和思考。

    接下来我们请出来自于台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民先生带来他的主旨分享——《城市更新的台湾经验》。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:17

    【符之文】接下来讲最大的功能。

    80%的人口居住在新城镇里面,60年代开始到现在不断发展,基本所有的新城镇都建好了。在这个过程中我们不断地完善新城镇的基础建设、更新。到底怎么更新呢?居者有其屋,从贫民窟转移成新镇的建设。

    这是住宅用地的规划,我们确定好新城镇的空间,在这样的空间里面实现居者有其屋的空间发展布局。在新城镇里面采用了相对独立的平衡社区理念,这个基本发展模式也有所变化,比如邻里中心、镇中心和规模,以及环境的打造都有所提升。这是我们做新城镇的考虑。

    这是60年代建设的新镇,这里面的建设大大促进了工业化的发展进程和发展成为金融中心,把人口从老城区转移出去的战略,是扮演非常重要的角色。这是60年代居住区的建设情况。到70年代,不断地改变。80年代,90年代,到2000年,可以看到规划设计建设过程中更注重环境的打造。人口是非常密的,但是在非常密的情况下非常注重建设区里面的绿色环境的打造。

    虽然是经适房、保障房,但是我们也考虑提供多样的户型。他们的薪金水平是不一样的,所以有很多层次的经适房功能层次的需要,所以我们提供更多样的户型选择,建筑布局和建筑设计也都有很高的提升,足够的停车场和周边园区的建设,提供当地的就业。这是新镇内居住环境,我们从90年代开始就不断在旧的住宅区里面改造提升公共空间,比如有盖走廊,可以连接到公交站、地铁站,你下车后下雨都没有问题,就可以走回家。这是我们在新加坡居住区的一个特色。

    在发展过程中,土地越来越不够,我们也在旧的居住区里面把一些空间腾出来,以前都是地面停车场,我们建多层停车场,把地面停车场腾出来建综合性更强的社区配套服务,甚至建了新的住房,在老区里面局部的地块里面,为未来人口发展的需求建设新的住屋,这些都是在现有的空间里面去整合。除了政府住屋之外,还有15%的人口是商品房,他们住得起,所以他们的环境、发展和需求水平都是不一样的,配套设施也是不一样的,但这些是在15%的理念。看右上角这个,很可能已经不存在了,因为人口的需要,我们在容积率做调整,他们可以卖掉这个住宅区,让新的开发商进去,以更高的容积率来发展,也追求个性化,更好地建住宅建筑。

    精细化城市更新,新加坡的经验。毕竟新加坡跟湾区所有的城市都不一样,我们的发展历程不一样,社会文化背景也不一样,所以只能是一个参考。我们认为精细化布局高效的基础设施与交通规划与管理,是串联产业与产业,产业与居住,产业与城市各功能,促进产城融合的关键要素。市政用地可以到地下,腾出来的土地可以改善环境,建设公园,包括新的建设需求。更好的道路和轨道交通,在发展过程中结合轨道交通的需求,从2020年的278公里长的轨道,到2030年可能会增加到540公里,就是更密集,老百姓的出行,到地铁站会更近更方便。

    另外一方面生态环境不断更新提升,开放空间、绿地空间也在不断地优化和增加。我们怎么增加?利用河道、水道变成绿带,变成公园。公园绿地的打造,我们是非常精细的,因为真的没有土地了,每一寸土地都非常珍贵,所以在这里面我们能用到的都尽量充分利用,打造绿化的空间。在排水沟旁边都可以做成公园,做成绿带,把它串联起来,变成休闲活动的空间。有170公里长,如果到这里面转,可以在里面转一两天,骑自行车或者走路。

    新加坡城市规划体系对更新办法起到非常大的引导作用,它是一个可持续的规划体系和结构,但是在可持续的规划结构里面,我们在基础上不断地更新优化,而不是替代,都是在很好的基础上做提升。我们也有很好的规划与发展管理体系,有六七十年代做的概念规划。这是规划发展更新的过程,每十年概念规划就会调整,总体规划每五年跟着发展规划也会更新调整。

    概念越做越细,这是后来比较精细的城市总体规划和发展概念规划。越来越注重精细化规划的焦点。为了实现更好的生态环境、绿色环境,我们也不断研究规范如何应对新的需求,这是40多年的规划建设管理过程中不断做的工作,只是时代变了,需求变了,很多规范不合时宜的就要重新研究和探讨,打造这样一种好的规范、好的条件,让建设者,不管是政府也好,还是企业也好,他们有这样的积极性去做开发工作。比如我们希望打造的,通过规范让城市能够朝这方面发展,垂直绿化。

    我们的发展是与经济发展紧密关联,与社会发展、社会和谐、城市发展竞争力,和有限资源高效利用与分配关联起来,而且我们一直以来考虑要培养吸引保留人才的政策,这样的理念贯彻到城市发展规划里面,和基本生存保障关联起来。规划设计理念不断更新,与时俱进的规划管理发展方向。在过程中的理念,要高瞻远瞩,而且要可持续发展的精细化打造,高效的基础交通网络、合理的空间布局,以人为本的精细化规划、设计。

    大湾区是一个大战略,新加坡只是一个城市,也许湾区里面的城市可以考虑,我们城市更新的挑战是一样的,如何促进资源优化配置精细化集约与节约发展的城市。大湾区已经发展得很好了,我相信在座所有的更新发展的企业也好、政府也好,在这方面都有很好的经验,也有很好的技术能够往下发展。

    所以,我们认为依托现有大湾区发展基础,加快、促进、因势利导来演进城市更新发展的方向。城市的发展是以人为本的,城市将不断有更新提升的需求,而人是城市的永恒主题,人的素质就是城市的素质,人的命运就是城市的命运,城市的更新关键该能真正以人为本的精细化理念,精神文化的建设也是城市更新发展理念很重要的要素。

    谢谢。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:08

    【符之文】刚才讲的是商业中心的更新办法,我们在产业发展的过程中也是经历过更新发展的过程,它是一个不断优化第二产业更新发展的环境理念,提升城市服务功能,当然整个目的是提高城市竞争力。

    产业发展历程与城市更新紧密关联,从一般工业园到高科技园到化工园,到商务、科研园,它的发展变化,工业园区、工业区的发展也在这个过程中不断更新,60年代建完之后怎么样,到现在已经有很大的变化。紫色的是工业布局,我们在整个结构里面把园区、工业园区和住宅区如何做产城融合。这是大的工业区,裕廊工业区,目前也在不断改造升级。我们在改造升级的时候用地性质,甚至在规划规范条例里面也把名称改了,我们没有工业用地,是工商业用地的理念,通过规范条例的改变,让它能够朝着新的发展趋势和需求去考虑。

    这是过去一般旧的工业园都在改造提升,一进园还是有很多中小企业,这些工业需求还是存在的,但是通过改造,因为土地有限,都往高空发展,这和香港也是很像的,更节约密集工业形态更新和物流仓储功能的更新。物流都是多层的物流,卡车、集装箱都可以上到最高层,在设计里面考虑城市更新在所谓的物流发展新趋势的情况下调整规范,调整建设标准来达到这样的目标。

    精细化的产业更新。我们从产业园区的转型发展与不断的更新,而且发展的理念是更多元化与综合功能化的发展趋势。这是科技园里面的一个项目,科学园,还有新一代的商务园,就是你们的M0。在科技园里面,我们更加注重科技园里面的空间和环境的打造,所以也开始对科技园里面做比较精细化的城市设计,引导产业园区的发展方向。这是建好的科技园的状况。我们鼓励综合交流,他们需要交流,虽然是不同的企业,这些连廊就是让这些科技企业在里面能够融合,共同发展。新一代精细化规划设计产业园区模式在我们更新的过程中逐步实现。

  • 深圳新浪房产 06-19 11:03

    【符之文】我现在介绍一下我们不同的区域发展。先从中心区的城市更新,让大家看一看它的情况,更多的是照片,让大家有一个印象,了解它的发展过程。

    这是60年代和现在的变化,这个角度差不多是一样的。可以看到60年代后面都是贫民区,今天已经是一个现代化的金融中心。在这个发展过程中不断变化。从70年代、80年代、90年代、00年代的变化,随着不同年代的发展需求而不断更新,这是今天美丽的城市天际线,当然美丽不美丽是主观的,我们觉得美丽,不一定所有人都同意。我们发展的时候也考虑一个城市的发展不只是全部推倒重建,我们也保留了很多历史文化和未来发展的需求如何融合起来。这是新加坡目前的面貌,核心区面貌的变化。

    在更新发展过程中我们不断用更新的理念精细打造,使得这个中心区变成独特的中心区,他有他的性格,他有他的个性,他有他的特色。我们通过精细化的打造,精雕细琢城市的发展。在填海的地方我们引入开放空间的概念,也为我们打造一个很好的中心区的环境,也有很多争论,花了那么多钱填的海,打造成公园值不值得?我们觉得值得,一个城市的品质和发展是跟环境息息相关的,他的竞争力和未来发展的潜力,和周边发展的潜力,也和我们打造的中心公园和环境的提升,带来了未来空间发展的潜能。

    在过程中,60年代贫民区里面也有很多很好的老建筑,但是60年代还没有所谓的历史文化保护的理念。到了80年代还好,我们来得及,就开始做老区更新过程中保留了值得保护的历史文化建筑和片区。多元化的发展,新旧共融是我们城市更新的目标。

    在发展过程中也有很多重点街区,比如乌节路,在发展过程中形成了非常出名的旅游街区,它现在还在不断地考虑如何更新,如何打造更好的公共空间,使得它更适合于步行。这条乌节路也在考虑是不是下沉,整条路变成步行的空间。在城市更新里面,我们也把多样化的功能融入进去,比如融入乌节路的大学,结合历史保护街区策划更新建设的特色场所。精细化的城市设计,引进文化教育,保留、创新、引进,这是我们采用精细城市设计的理念把这些城市空间整合起来,作为城市中心区的发展方向。

    在过程中我们不只是关注到大的重建、小的重建,也关注到公共环境和步行系统的环境优化,使得这个城市变成人步行为主导的城市。因为每个地方的环境不一样,气候条件也不一样,所以我们很强调骑楼式的发展空间,不断地要求建设过程中提供出这样适宜遮阳挡雨的步行空间。这是新旧结合,在保护的同时尽量整合里面的土地,更适宜地发展金融中心,甚至大的开发项目的融入。

    90年代更新的分散中心发展理念,增加了三个区域中心,在90年代就已经引入,城市的更新发展开始有所变化,一些空间上也开始有所变化。这个发展过程一直到现在2019年了,西边的区域中心把它的定位再提高,成为第二个CBD。这是裕廊东,未来第二个CBD的情况,未来城市更新不断做精细化的城市设计理念,考虑它未来的发展。整个区域未来的发展方向,70公顷的商务中心,精细化的城市更新研究,引导第二个区域的城市更新发展。这是一些形态的研究。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:45

    【符之文】新加坡从60年代独立开始就进行城市更新,我们是在原来的基础上发展。

    在60年代面临的问题有严重的住房短缺、人口过度拥挤、居住环境很恶劣、失业人数很多、交通很混乱、基础设施不足。在这样的条件下,我们要怎么样从一个独立的国家,从单一转口贸易为主的国家,以前是一个港口城市,现在变成一个国家,我们怎么样应付发展的需求呢?

    60年代我们提出了必须要有一个对标,每一个时代都有发展的目标,我们朝着这个目标去改造我们的城市,应付那个年代的需求。所以对策有公共住屋计划,这是我们的国策,居者有其屋,从贸易港口城市必须要工业化,必须要清理贫民区,重建市中心,制定一个长期的发展概念。在这样的基础上引领城市的发展。

    60年代当时住屋计划开始,居住形态开始是这样的,80%的人口居住在经济适用房之类的住房。到了70年代,制定了长远发展的概念计划之后,我们开始了工业化的时代。基础设施建设是基础,先规划,先立项,基础建设要好,其他跟着发展,新城镇的建设,使得老城区能够把贫民区从市中心转移出去。

    到了80年代,发展得越来越好,人民的生活品质追求和城市发展、经济发展过程中要面临世界性的竞争,如何增强我们的竞争力,在80年代就要铺好这样的基础,所以做的是核心区更新,中央商务区更新,用高素质住屋和设施吸引人才、保住人才。同时清理河道,改善环境,使得经济复苏。因为当时有一个经济危机,在那个年代经济复苏的措施能够延伸下去,使我们的经济发展能够回到轨道上。

    到了90年代,在原来的基础上,更融合的空间结构更新,这是世界城市发展的趋势,我们在这个驱使下要应对这样的发展需要。我们在60年代考虑的发展战略就是概念规划的结构也跟着更新调整,更加注重多样化、多选择,从单中心集中到多中心城市发展的理念上的改变,产业转型发展商业园、高科技园概念,使得我们能够应对经济发展的竞争。

    到了2000年代以后,跟中国很多城市一样,面临的是如何提升城市竞争力,追求更高的城市生活品质,比如宜居宜业宜乐。一直到现在要进入2020年了,我们在这个基础上不断考虑我们的发展思路的更新,从规划上考虑如何引导我们进入一个新的时代。2013年是这样制定的,现在已经是2019年了,朝着更加高的水平去考虑,就是宜居宜业宜乐,是不断更新、不断进步的。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:41

    【符之文】各位来宾,大家早上好!非常荣幸能够参加这个交流会。刚才听了,觉得非常高兴,知道大湾区的空间发展战略已经布局好了,在参与的城市里面,每一个城市的定位和分工也已经很充分考虑了。但是整个大湾区的发展,所有参与的城市在更新发展过程中,如果做得很好,就能够产生大湾区发展集聚的目标。

    新加坡非常小,可能比湾区里面任何一个城市都小。但是作为城市发展,我今天介绍一下新加坡这个城市的发展历程,这个发展历程也是我们在更新发展过程中从独立到现在,这个过程让大家了解一下发展背景和城市更新发展的情况。

    我今天要讲的课题是新加坡经验介绍——《一个精细化、与时俱进的花园中的城市》。

    新加坡的位置非常小,他是一个城市,但他又是一个国家,他扮演城市的功能,同时又要扮演国家的功能,国家的功能在一个小小的城市里面,所以他的发展过程和湾区里面所有的城市是不一样的,但是也有很多地方是相同的。

    新加坡的国土面积,722.5平方公里,土地在不断增加,从原来的580多平方公里不断增加,人口568万人。我们接下来也不断考虑作为一个城市是不断发展的,城市越是好就越多人要到这里来发展,所以人口的增加肯定是城市发展很大的一个挑战。所以我们到2030年的预测,当时预测是650万,甚至可能增加到690万。在700多平方公里要应付这样的人口发展需求、经济发展需求、社会发展需求和国家发展需求,这是要动很多脑筋,怎样在极限性的发展空间里面做好。所以土地需求是各个方面功能的需求。

    新加坡原来是580多平方公里,所以不断地填海造陆,满足空间土地的需要。目前是700多平方公里,也许到最后是760多平方公里,最多了。因为周围还有很多国家,还有很多海岸线的功能要保留,所以是有一定的范围可以做土地的扩充。在这样的环境条件下,我们就必须很好地考虑在这700多平方公里的土地上怎么更好地运用。

    我们的更新目标是做一个世界级“花园中的城市”。我们一开始是要做花园城市,“花园中的城市”和“花园城市”有一点理念上的不同。在经济社会发展和人民幸福方面我们要打造成一个花园,而城市是在这个花园里,这是我们新的目标。我们700多平方公里土地要容纳600多万人口,还有人说未来要达到1000万人。在这样的基础上,我们还是希望把环境打造成这样的状况,还是有很多的绿化空间,居住环境是非常适宜的,所以是一个花园中的城市目标。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:36

    【主持人】非常感谢。

    接下来有请来自新加坡市区重建局中央规划区主管符之文先生,他的主旨分享是——《花园城市的更新启示》。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:35

    【马向明】粤港澳大湾区从历史来看,由于这个地方南边有大量的市场,东南亚、非洲等等,而长三角经济很活跃,但是长三角走出去是太平洋,没有市场。所以中国走出去的最佳通道就是粤港澳大湾区,因为我们走出去就是东南亚、非洲。

    规划纲要给出了五个定位,充满活力的世界级城市群,核心的就是两个,国际科技创新中心、一带一路的重要支撑,这两个是相互关联的。没有创新整个大湾区是没有未来的,中国走出去要有内容才能走出去,后面是怎么做。所以从历史来看,珠三角的创新,粤港澳大湾区要解决港澳融入国家发展大局,怎么融入?整个湾区都要创新,因为通道贩卖的机会已经丧失了。

    要做这个事情面临三个挑战。

    第一个是科技中心本身,这里面说的很清楚,要推进广州-深圳-香港-澳门科技创新走廊的建设,三地要合作,广州、深圳已经是链接全球的创新网络,深圳跟国际各方面的联系十分强,华为也到世界各地设分支,苹果也到深圳设研发中心,这是一个全球性的网络。有人说世界从过去的全球生产网络向全球创新网络转换,有人说全球创新网络,第一个是知识创新的网络,第二个是创业者的网络,第三个是转化网络跨国公司。所以一个是转化,一个是基础研究,一个是创业者。

    回到我们这个地区,港澳在基础研究方面的作用是不可替代的,为什么不可替代呢?深圳的财政比广州多,深圳是对中央的,香港谁都不用对,税收不一定像广州、深圳比例这么高,但是香港不投资企业,所以投资教育是正当性,澳门也是这样,所以投入大学是持续的。

    持续投入之下是什么?港澳发表论文的数量直线上升,有了持续的投入,加上国际化的环境,对国际人才的吸引,两个要素加起来就形成了大量的东西产生。我们看国家实验室,广州、深圳都拼命做,香港、澳门都有很多。我们再把深圳和香港的指标加起来在全球的排名是直线后退的,香港的原始创新是很重要的。纲要里面提出飞地经济,要增加物理接触,使得三地的结合更便利,提出了飞地经济。

    我们说创新需要港澳和珠三角合作,这种合作既是解决珠三角国际创新的问题,也是香港的创新能够跟市场相结合。有人提出香港城,通过香港城这种飞地的园区,可以使得香港的要素进入珠三角,可以吸纳国际因素,使得珠三角吸引更多的国际人才。反过来香港的科研进到珠三角,能够感知到市场的需求,香港的科研才有方向性。这是双赢的局面,但是这个怎么落地是很具有挑战性的。

    第二个挑战是跟更新相关的。创新合作对空间形态和组织方式有跟工业时期很大的不同,苹果的办公楼像一个巨大的飞船,占地27公顷,1.2万人在这里工作。他为什么会有这种需求呢?创新需要面对面的协作。所以他不希望楼层很高,他希望是大平层办公,希望能够见到不同的团队。这跟过去的楼宇经济是很不一样的,很多地方M0的结果是楼价更低的商业办公楼,这是不对的。

    真正创新型的企业需要大平层,不需要高楼。像广州琶洲的互联网总部、设计公司,我说的设计亮点就是大平层概念,把群楼打通,上面的估计都是出租的,下面才是自己用。楼与楼之间希望有更多的开放空间、公共空间连起来,像苹果总部,有塔楼进行连接。他们要有强烈的对外交往的联系需求,因为创新是全球性的链,不是一个企业就能做的。

    所以,谷歌的欧洲总部是在国王火车站改造的,因为欧洲之星的总部在这里。谷歌日本总部是一个网络的枢纽站点。salesforce希望有对外的可达性。创新需要大平层办公,工作、娱乐的无界限的场所,对信息浓度的要求,机构密度对高可达的要求。这跟工业时期的厂房、商务办公楼是有巨大区别的。大量的城市更新,我们拿到M0以后变成商务办公楼还是创新所需的创新空间,这是两种不同的。我们现在讲TOD,大部分都是传统的TOD,要么是商业的,要么是居住的。

    高铁把珠三角和港澳的时空距离进一步缩短,广州南到香港只有47分钟的距离。其实高铁缩短的不仅仅是跟香港的距离,这四个核都缩短到一个小时的范围内,带来的是什么呢?工业化时期珠三角是在香港带领下的轴带发展,深圳松岗和东莞长安的工业时代没有任何区位上的不同,长安可以发展得比松岗还好,因为他是低成本。

    但是,在知识经济时期讲的是都市圈,都市圈是吸纳人才要素聚集最主要的动力源,这时候人是考虑生活因素,生活是都市圈的范围。这时候看到什么区别?看到深圳的大空港城比东莞的滨海湾,那就不是一个量级了,原来是长安比松岗做得好,现在因为大空港归属于深圳,所以比对面的滨海湾更好。轨道线联系以后,将来是一个蓝色的心,所有的东西聚集在海洋之心周边,然后有一个创新为主的知识型的智廊,深圳、广州、香港,经过珠海和澳门,环湾的走廊,围绕这个蓝心,圈轴联动,两大都市圈,深圳和香港怎么叫一直没有一个说法,东岸一个都市圈,广州这边一个都市圈,这两个是吸纳要素聚集最重要的因素。这时候跟工业化时代是不一样的。

    第三个挑战,公共服务供给方式不适应圈轴联动时代的要求。现在的公共服务都是以城市作为边界,深圳就到深圳的边界为止,到大空港就好了,华为搬到松山湖,你也不能把公共服务放到松山湖去。以城市为边界约束了移动的状况,希望将来在整个发展中能够把这三个问题解决。

    我的分享就到这里,谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 06-19 10:27

    【马向明】有人说《粤港澳大湾区发展规划纲要》更多的是聚焦港澳议题,怎么去解决这个问题?

    从历史视角下看一下大湾区的状况。300年前珠三角这个老地图显示这还真的是一个湾区。但是在1947年认为这是三角洲,不是湾区。珠三角这个地方,我读书以来都是讲珠三角经济区、泛珠等,现在成为了湾区,这个变化来源是经济活动由三角洲到出海口。这个移动重要的原因是地理大发现,大航海,欧洲人到澳门,经过这个地方,环球旅行。

    大航海时代有两个特征,海运是最重要的交通方式,欧洲是世界的引擎。珠三角在南边,所以这个位置使得他成为大航海时代重要的一个点。贸易化是促进市场的分工,推动地方经济的增长。但是我们如果来看看广州一口通商时期,当时的地位是很高的,但那时候是农业经济时期,航运对经济和城市的发展影响是很有限的。

    澳门更多的是起到文化传播的作用,在经济上的作用是有限的。后来的鸦片战争,英国取代葡萄牙,成为珠三角对外的一个通道。这时候发生了什么?海运贸易和工业化的结合改变了航运对区域关系的影响。当航运跟工业化结合以后,这些航运功能强的城市,比如伦敦、纽约在1920年代是全球最大、最繁荣的城市,这是航运和工业化结合。

    工业革命后,航运进入到珠三角,珠三角也有工业化,但是随着英国在世界地位的下降,美国超过英国成为世界最大的国家,这是1880年左右。珠三角下降了,虽然香港割让给英国,但是珠三角在的地位下降了,因为美国在那边崛起,英国、欧洲在慢慢退出世界领导地位。

    珠三角黄金十年是什么?因为闭关,闭关之后把美国和中国的贸易也从香港这个通道进入珠三角,进入中国。所以本质上是大航海时代区位优势的延续,是因为我们只有一个口岸。入世之后出现什么?香港在80年代、90年代的地位是很高的,它是一个通道。但是入世之后发生了变化,美国、日本的经济实力高过欧洲,所以整个中国对外的联系通道就迅速转到长三角方向去了。所以今天来看,美国和中国的来往更多是从上海那边去的。

    第二个变化是信息化之后海运对经济拉动作用是下降的,今天最重要的两个航运,新加坡和鹿特丹是最大的海运枢纽,但是它的地位跟当时的伦敦、纽约是有差距的。

    在世界进入信息化、全球化的时代下,中国的门户城市出现了多样化,上海、香港,还有陆上的北京、重庆等。所以珠三角黄金时代是什么?是世贸之前,所有的贸易经过珠三角。所以有两个转变,一个是从过去的通道贩卖转变为生产,第二个是从货物生产为主要走向内容生产。如果我们只看深圳,不看香港的作用,我们又看不到全部。欧洲有人研究边界的问题,边界可以做一个桥梁,我们90年代的贸易就是通过边界作为桥梁,边界作为资源,作为象征,甚至也会作为障碍。利用香港的通道,香港是吸纳国际要素,那边的制度不同,在这里面发生作用。国际人才为什么会到香港?因为香港所提供的身份象征一系列的东西对国际人才有吸引力。

    在目前这个阶段,整个世界进入到什么阶段?在各个时代有石油帝国时代、汽车时代、消费时代,现在全球经济进入到创新时代,排名最前的公司大部分都是科技公司。世界著名湾区都进行了转型。湾区凭借什么转型?第一是体量,这些湾区都是相当大的体量,现在全球化的竞争是城市群的竞争。第二个是开放性的文化,第三个是地理环境,拥有海洋之心,这就是旧金山各种环境评估比洛杉矶更加重要,因为它的地理环境的重要性。

    如果我们看看四大湾区,东京湾有首都功能,纽约湾有联合国总部,旧金山湾有关键制度功能,粤港澳大湾区只有创新,没有制度性的国家功能,也没有国际性的制度功能,所以创新是唯一的出路。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:20

    【马向明】谢谢大会的邀请,主办方让我谈谈大湾区的发展情况。今年2月份《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布以后,大家都在关注大湾区的发展、湾区的定位。我最近的思考是从历史视角下看大湾区的转型与发展,希望对大家思考能有所帮助。

    现在湾区的情况有两个特征,珠三角是全国经济的引擎,建成区面积达9000多平方公里。珠三角城市群是广州、深圳双核心,佛山、东莞第二级。回顾一下1994年《珠三角经济区城市群规划》,按照这个目标来说,现在是达到了这个目标。从土地景观变化,深圳特区是引领发展很重要的原因,跟香港有前店后厂之说。港澳是珠三角发展的启动因素。

    如果回顾历史就很有意思了,有三个阶段,第一阶段是村镇工业化,顺德、东莞;第二个阶段是城市区域化;第三个是区域网格化。

    1997年的亚洲金融危机和2008年世界金融危机,亚洲金融危机,早期大量的投资来自香港,亚洲金融危机削弱了香港对珠三角的投资能力,大量的基础设施因为亚洲金融危机使得延迟了投资进度。

    1998年住房体制改革使得土地成为城市建设重要的来源,这时候两个中心城市广州、深圳的城市建设得到飞速发展,为服务业发展奠定了基础。第二个是金融危机之后,国内市场成为很重要的影响因素。我们看看企业的分布密度,分析2008年前后新增的企业,大量是在东岸地区。这里面出现了什么东西呢?就出现东岸核心城市的切换,原来香港是这个地方的龙头,由于市场的转型,使得深圳在这时候发生了变化。

    2000年服务业的发布状况,广州是中心,2008年深圳逐步增多。再到2018年,整个服务业,不用看香港的存在,东岸是结构完整的中心。所以第一个特征,这个地方已经形成了两个服务核心,广州和深圳,成为多中心强联系的城市群。

    第二个特征是什么呢?从人口分布来说,广州和深圳是两个高点,我们再看两个城市的都市范围,广州超出边界影响到佛山,深圳也逐步超出边界往东莞延伸。我们再看新增人口数,大部分是以广州、深圳作为吸引点,两个核心城市成为对外聚集资源的重要窗口。珠三角是一个多中心、强联系、分工协作的,世界级的城市群。

    我们看看香港的情况,香港制造业比重下降,服务业不断上升。在这个过程中四大产业,金融业在上升,物流贸易总比重是下降的。珠三角在2008年之后,服务业的增速是逐步爬坡的,之前工业和服务业是纠结在一起的,之后是不断爬坡。

    我们比较香港的服务业、金融业增幅,2006-2017年是百分之90多,广州和深圳是百分之700多。香港增长的时候,珠三角这两个核心城市的增长是急剧的。原来我们说前店后厂的时候,后来出现了地缘关系等一系列的问题,原来香港一直是在全球城市排名第3,后来下降到第4,现在又上升到第3,跟新加坡的GDP总量也在纠结,但香港是700多万人,新加坡才400多万人。从三来一补、前店后厂到现在新型关系的结构。

  • 深圳新浪房产 06-19 10:12

    【主持人】谢谢陈宜明先生,在各方的努力之下,我们未来的城市更新领域必将能够携手同行,共创一个更美好的未来。

    接下来掌声有请广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明先生,为我们带来主旨分享——《历史视角下的粤港澳大湾区转型与挑战》。

  • 深圳新浪房产 06-19 09:56

    【陈宜明】第三,在城市更新过程当中要更多地从传统建筑当中挖掘应用被历史建筑证明是行之有效的措施。

    比如说峨嵋山有一个伏虎寺,康熙题了一个“离垢园”,对着山门这一串建筑有僧房、经堂、大雄宝殿,这一串建筑在一条直线上布置,在院子里面从来没有落叶和积雪,很干净。当时无论是僧人还是游客都不太理解这个事,认为这是大雄宝殿里面大佛的庇护。但是现在把它分析出来了,这一串的建筑是沿着轴线布置的,这一条轴线是和冬季山风的风向一致的。因此到了冬季落叶山风刮进来的时候,沿着这个轴线一直往外吹,大雄宝殿是闭合的院落,周围是墙,进来的风就在大雄宝殿里面产生了旋风,这个旋风卷起来以后带走了院子里的落叶和积雪。

    所以这个大雄宝殿从来不设僧人去扫积雪、扫落叶。后来康熙知道了这个事,题了“离垢园”。可见僧人在处理建筑和自然和谐这个建筑商是有相当智慧的,现在限于城市建设开发力度之高,需求之迫切,有些东西来不及做这样充分的选择。但是传统建筑当中一些积极的因素完全可以体现在现代的建筑当中。

    到乔家大院、王家大院,那都是接近百年的建筑,就留了通风口,但这个通风口不是直的,是“S”弯,这两个口不是对着的,中间还有一个竖向的连接。这种方式第一通风,第二防尘,更重要的还起到了防水的作用。所以在传统建筑当中有很多这样现代仍然适用的元素和技术。

    再比如说现在推行的海绵城市。当时总书记提海绵城市的时候提了三条,叫自然渗透、自然积蓄、自然净化,可是现在的海绵,地块也好、区域也好,绝大部分都存在过度工程化,我看了很多这样的项目,破坏了自然渗透的过程,土壤本身就有积蓄、净化和过滤的功能,现在加上人为的措施。回过头来就有一个问题,上面这些过滤措施,经过十年甚至再长的时间,这些过滤材料会失效的,失效以后海绵地块还能发挥原有的功能吗?这个就要打折扣了。

    但是现在我们对古建筑发现,北海有几棵百年古树仍然长得很好,当时北京市园林所就认为这个是树种好、养护好。后来在返修地面的时候发现问题了,发现地面砖里面的角切进去了,变成了一个导角,对起来的砖把两个角都切成了45度,和地面构成了一个等边三角形,而且所有的地面砖都这么处理。再一个发现隔不远有一个竖着的积水孔,2米多深。

    因此出现什么问题?下雨量比较大的时候,这个雨水通过地面砖,通过里面的水道向下渗,渗不下去的时候就积存在了这个竖洞里缓渗。这是一百多年前的建筑。我们现在在海绵城市建设中对海水的开发利用,看看工程项目,绝大部分工程的措施。海绵城市也好,对雨水的利用也好,难就难在自然两个字。总书记批的是自然,不是人工,所以要做到自然渗透、自然积蓄、自然净化那是要下一番功夫的,这个功夫应该符合人与自然和谐相处的规律。

    再比如说北京故宫,北京故宫的屋顶从来没有鸟粪,专家给出了一个结论有两个原因——第一用的是琉璃瓦,表面很光滑,鸟在上面站不稳;同时还有一个因素,角度,如果是很光滑的,即使是玻璃,如果是平的那鸟也能站在上面,但是坡度决定了鸟没法落在屋顶上。一个是材料表面的光滑程度,第二个是建筑屋顶的角度。就这两项自然措施解决了故宫屋顶没有鸟粪的问题。可想而知在当时的条件下,如果没有这两项措施,屋顶过一段时间就要花费大量的人力去清扫。

    我们在城市进行二次开发应该尽量挖掘传统建筑当中如今还有效、还能用的元素用在当下。

    国外也碰到这样的问题,我在德国跟他们城市规划和城市建设方面的管理人员讨论这个问题。他们说柏林现在进入老龄社会了,当我们的城市化率高的时候,城市人口多的时候,柏林的路很宽。现在人口老龄化了,活动量没那么大了,进入逆城市化阶段,很多人离开了柏林,很多人到了周边的小城镇去落户了,那么街道就显得过宽了。他们说考虑把建筑红线收窄,把原来的道路做调整,比如说改成步行道,设置一些休息的座椅或者亭子,来满足老龄社会的需要。

    因此我们现在的城市更新也要考虑这个问题,中国的人口比例已经超过了老龄社会的界限,在城市更新的过程当中,这些因素都是在更新当中必须考虑的。现在碰到的很多老龄式的建筑和老龄式的构筑物,那是年轻人为老年人想的,是不是就能很好地符合老年人的需要,这也是需要认真分析的,应该多做一些社会行为调查。

    十多年前我去日本考察参观一个房地产开发的老年住宅,考察团6个人要分两次进这个老年住宅的房间,最多进5个人。出来以后我就问开发商这个面积太小了,为什么不搞大一点?他跟我说老年人在房间里有的时候站不稳,打趔趄,当他站不稳打趔趄的时候他一伸手应该能扶到东西,扶到东西也可能他就站稳了,如果摔也有一个缓冲,不至于平地摔跟头。再看看我们的老年住宅,考虑到这种程度的不多。

    按照健康住宅的标准,里面有一条要求,住宅建筑的每一个单元应当设置一个能容下担架的电梯,就这一条能做到的建筑很少。进入老龄社会以后,对能够容纳下担架电梯的需求会很大。

    我就问了这个情况,家里的老年人摔了,股骨头摔坏了,不能走路,也不能坐轮椅了,只能躺着,如果去医院就要用担架抬,打了120,120来了一看电梯容纳不下担架,上去的时候可以折叠拿上去,但是抬人就不行了。怎么办?他们出了一个主意,让人躺在单人床上的被子上,4个人一个人抓住一个角给兜出来,出了电梯,担架在外面,抬上救护车。

    这样的行为过程不符合人民群众对现代生活的美好需要和期盼。但是前一段时间我去南京考察公租房,这一个单元两部电梯,其中有一部我进去一看,我说这个可以放进担架,他说这就是专门为老年人设计的。因为在其他的公租房,几乎每周都有老年人去世,有的因为煤气泄露,有的突发心血管疾病。

    建筑要符合人与自然和谐相处的规律,同时还要符合社会的人口状况、经济社会发展水平。只有这样更新才有生命力,更新以后的项目才能够在比较长的时间内满足和适应人民群众对美好生活的需要和期盼。

    深圳在这方面做了很好的探索,有了很好的实践。希望各界同仁继续努力、继续探索、大胆实践,为城市更新做出新的贡献,为我们国家城市更新事业的发展做出新的贡献,谢谢各位!

  • 深圳新浪房产 06-19 09:44

    【陈宜明】第二个问题,新版的绿色建筑评价标准,今年3月份已经公布了,8月1日开始执行。

    这一版的绿色建筑标准和以前的绿色建筑标准相比有了很大的变化。首先它充实了绿色建筑的内容,突出了以人为核心,以满足人的生活需要为根本的内容。

    今版的绿色标准分五大方面,第一个是安全耐久,这主要是从结构上说;第二个是健康舒适;第三个是方便生活,标准里面说的是生活便利,但内容是一样的;第四个是节约资源;第五个是环境宜居,这个环境包括室内室外两个环境。还有一个加分项是提高与创新。

    构建了新的绿色建筑评价指标体系,以往的绿色建筑评价标准是六大方面,节能、节地、节水、节材、室内环境和物业管理。但是这次做了非常大的改变。这个改动就意味着绿色建筑更强调了投入以后的使用性能,过去老版的绿色建筑评价标准分为设计标识和运行标识。

    这个标准执行下来,我在2016年的绿色大会上说过,它出现了两个问题,第一设计标识多于运行标识,第二公建的绿色标识多于住宅的绿色标识。我当时说出现了两高两低,设计标识高运行标识低,公建标识高住宅标识低。这两高两低对人民群众来说就享受不到绿色建筑给日常生活带来的好处。比如室内新风,空气质量的保证,还有室外温湿度的控制,因为没有按设计去运行,因此居住在建筑里面的人享受不到应该享受的待遇。

    新版绿色建筑标识取消了设计标识,把它分为四级,首先是满足基本项目,在满足了基本项目标识的基础上,按照各得分项的多少分为一星、二星、三星。新版的绿色建筑标准更侧重于建筑性能的保证和提高,以改善人在建筑当中享受到的好处为引导。

    广东地区夏热冬暖,按照新版的绿色建筑标准,首先要努力做到自然通风和混合通风相结合,标准里有明确的规定,通风开口处的面积不应当小于地板面积的12%,也就是说首先应当在建筑上想办法,而不是首先想到用技术手段来改善室内的温度、湿润。比如这个酒店我住的房间,我想开窗通风,我一看都封死了,没有开启扇,你想通风就用机械的通风。这样一来我们更新的理念上就出问题了,我们多次在不同的场合向设计人员、开发商、企业强调,首先是要在建筑本体上下功夫,所以城市更新要有新的理念。

    深圳建筑科学研究院现在的办公楼是按照老版的绿色建筑评价标准评价下来的三星级绿色建筑。由于在建筑本体上采用了很多建筑的构造措施,改善室内的空气质量和温、湿度,运行成本比预计的要低。当时这个建筑按照标准配备了两台680千瓦的风机,但是我去的时候是夏天,他们跟我讲即使在最热的时候也只开一台,而且这一台没有满负荷运行。靠什么来调节室内的温度、湿度和通风条件?就是靠在建筑上做了很多细部的处理。

    我们做城市更新的时候,无论是对既有建筑的改造,还是在二次开发的土地上新建,都应该遵循一些新的理念。我们2005年开始在国际会议中心开绿色建筑大会,直到2015年连续在这个会场开了十一届。在会场和酒店之间有一个连廊,最开始这个连廊两侧是玻璃,从这个连廊走能看到室外的环境,到2014年这个酒店改造好,把连廊封闭了,改成了照明和机械通风,再从连廊走就看不到室外的环境了。

    就这一个很小的举措,我在大会上就讲,我们在这开了十多届,每年一届,也就是连续十多年,竟然没有对酒店和参加会议的人,和这个建筑改造有关的设计人员产生绿色建筑的影响。可见要把绿色建筑的理念变成绿色建筑的行动,再把这些行动体现在建设项目的设计施工当中,更主要的是运行中,难度有多大。

    这是第二点,关于绿色建筑评价标准。

  • 深圳新浪房产 06-19 09:38

    【陈宜明】女士们、先生们,大家上午好!首先祝贺粤港澳大湾区城市更新高峰论坛召开,接下来我想围绕会议的主题就城市更新一些需要注意的问题阐述我的一些看法。

    首先对城市更新的概念要理解得当。这个“新”不是简单的建筑形式上的“新”,而是理念的“新”,这个理念“新”的核心就是,这一轮的城市更新应该符合人与环境和谐这一根本的规律。

    在以往的建设活动当中,由于当时的认识水平和物质条件的限制,在大规模的开发建设活动当中,有一些在今天看来不尽如人意的地方,现在为了满足当代人的生产生活需要,需要对既有的建筑进行更新。还有一个土地开发二次利用的问题,如果在二次开发的土地上进行项目建设难度就更大了,它要在符合更高层级规划的条件下处理好三者的利益,第一个是公共的利益,第二个是二次开发土地上单位和个人的利益,第三个是投入二次开发的企业的利益,所以它的难度比在原有的一级开发利用土地上的开发相比大多了。所以更新需要有“新”的理念。

    我举一个简单的例子,50年代我们的住宅里面有什么设施?就是电线接上白炽灯,墙上再有插座连上有线收音机,这就可以了。从户型的布置来说,有厨房、有卫生间,这是基本的功能,卫生间没有洗浴的地方。80年代的住宅,50多平米的面积,里面的卫生间1.5平米。

    这样的功能和这样的配置到了80年代遇到了现代生活方式的挑战,首先是电视入户,但是房间里没有公有天线。我记得当时北京有一张漫画,一个高层住宅每家每户买了电视以后都做了室外天线,从外面一看这个房子被蜘蛛网罩住一样。这个漫画反映了两个问题,一个是我们的建筑没有满足当时人民群众生活的需要。

    我记得那时候部里还搞过一个课题,讨论电视天线要不要入户,入户以后要不要每个房间都有一个插孔?可见那时候从技术上、从观念上,和当时人民群众需求的差距有多大。现在建筑当中不要说电视天线的插孔,宽带的接口少了恐怕都不行。

    生活方式也在发生变化,卫生间已经不是1.5平米就能满足需要了,要有洗浴的功能,有了洗浴的功能,卫生间的下水就要重新设计。所以今天回过头来看我们以往的建设活动在更新的时候需要注意这些问题。

    我们现在搞百年住宅,百年住宅有一个最突出的或最本质的区别,就是把支撑体和填充体分开了,说得通俗一些,就是把结构和装修分开了。这个分开就为今后对建筑的功能进行提升留下了空间。如果那个时候我们建的房子也为今后的发展留有一定的空间,那我们现在遇到问题的难度会相应降低。

    城市更新首先要对新有一个准确的理解和把握。

  • 深圳新浪房产 06-19 09:32

    【主持人】谢谢李晓平先生。

    今天我们的目的非常简单,就是将来自世界各国以及发达国家和地区先进的城市更新的经验和成果在这里分享。

    接下来进入到今天主旨分享环节。首先让我们掌声有请住房和城乡建设部总工程师、中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明先生带来专题分享——《城市更新与绿色发展》。

  • 深圳新浪房产 06-19 09:30

    【李晓平】尊敬各位领导、各位嘉宾,大家上午好!

    「2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛」在深圳隆重召开,为深入了解国际城市更新独特的制度设计和市场模式,学习相关法律、机制、模式等方面的先进经验,深更协特邀日本、新加坡、粤港澳等国家和地区在城市更新领域拥有丰富研究成果的一流学者共聚深圳,站在全球城市更新发展的视角探讨粤港澳大湾区城市发展机遇、本土创新之道、城市更新未来的趋向,共同展望新时代下城市更新的新生机。

    本次论坛得到了中国房地产业协会大力支持,与会嘉宾有来自政府部门、行业组织、知名高校、研究机构、规划设计、地产开发等多个领域的业内知名人士。在此,我谨代表论坛主办方向参加此次论坛的各位领导、嘉宾和各地城市的与会代表表示诚挚的欢迎和衷心的感谢!

    今天,我们相聚在深圳对标国际一流城市,以更广的视野、更先进的理念学习成功的城市更新开发模式和运营思维,为推动湾区城市更新从高速发展向高质量发展转变提供宝贵的经验和启示。这也正是广东省三旧改造协会和深圳城市更新开发企业协会的行业职责和使命,希望本次论坛能给大家带来收获。

    最后,再次感谢各位领导、各位嘉宾、各位媒体代表和各位朋友的光临,预祝本次论坛获得圆满成功,谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 06-19 09:29

    【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,以及媒体朋友们,大家上午好!首先非常欢迎各位来到「2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛」现场,欢迎你们的到来!

    城市更新是世界各国城市发展当中大家最为关注的问题,也是我国城市化发展进程中非常重要的课题之一。在上世纪50年代可以看到一些发达国家和地区已经形成了比较行之有效,而且是比较完善的城市更新理论。但是,随着社会的发展,尤其是我国一线城市新增土地资源日益稀缺,包括其他的发达国家和地区已经进入到了存量发展的时代。这代表着什么呢?代表着我国的房地产行业正式开启了发展转型的新征程。

    在今天的高峰论坛上,我们非常荣幸邀请到来自新加坡、日本、港澳台等国家和地区在城市更新领域中非常具有发言权的专家和学者,共同探讨今天大屏幕上所展示的话题——《国际视野下的粤港澳大湾区城市更新未来的发展之路》。

    接下来,我为大家隆重介绍一下出席今天高峰论坛的各位领导和嘉宾,他们是:住房和城乡建设部总工程师、中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明先生;广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明先生;广东省土地整治中心班子成员、广东省三旧改造协会秘书长庾来顺先生;深圳市城市更新开发企业协会会长李晓平先生;广州市城市更新土地整备保障中心副主任、广州市城市更新协会秘书长李华先生;日本明治大学名誉教授、大城市政策研究机构理事长市川宏雄先生;新加坡市区重建局中央规划区主管、新加坡籍资深建筑师/规划师符之文先生;香港城市大学教授、博士生导师、香港城市大学深圳研究院研究员张晓玲女士;台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民先生;中国指数研究院常务副院长黄瑜女士;珠海市自然资源局城市更新项目主管梁立球先生;广州市城市更新规划研究院院长骆建云先生;卓越城市集团总经理万伟先生。与会的还有广东省三旧改造协会和深圳市城市更新协会各会员单位代表、媒体代表共计400多人。

    接下来有请深圳市城市更新开发企业协会会长、卓越置业集团副董事长兼执行总裁李晓平先生致辞。

  • 深圳新浪房产 06-19 09:04

    2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛即将开启。

  • 深圳新浪房产 06-18 15:24

    论坛议程

    主旨演讲

    《城市更新与绿色发展》

    《粤港澳大湾区城市发展》

    《花园城市的更新启示》

    《城市更新的台湾经验》

    | 城市更新白皮书发布仪式

    | 主旨演讲

    《日本都市再生的经验与反思》

    《高密度城市的城市更新——来自香港的谜题、线索与启发》

    《从琶洲村改造解读广州城中村改造的政策机制探索》

    《高质量城市更新的深圳探索》

    《从珠海更新案例解读珠海城市更新发展》

    | 高峰对话

    大湾区背景下城市更新机遇与挑战

  • 深圳新浪房产 06-18 15:17

    参会嘉宾

    ◎住房和城乡建设部总工程师、中国房地产业协会副会长兼秘书长 陈宜明

    ◎广东省城乡规划设计研究院总工程师 马向明

    ◎广东省三旧改造协会秘书长、广东省土地整治中心班子成员 庾来顺

    ◎深圳市城市更新开发协会会长 李晓平

    ◎新加坡规划师协会理事 符之文

    ◎台湾房地产政策研究学会秘书长 蔡为民

    ◎中国指数研究院常务副院长黄瑜

    ◎明治大学城市政策专业教授 市川宏雄

    ◎香港城市大学教授、博士生导师,香港城市大学深圳研究院研究员 张晓玲

    ◎广州市城市更新规划研究院院长 骆建云

    ◎深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任 王嘉

    ◎珠海市自然资源局城市更新项目主管 梁立球

    ◎粤港澳大湾区各地市城市更新开发企业代表

  • 深圳新浪房产 06-18 15:05

    国内一线城市的新增土地已处于极度稀缺的状态,相继进入存量发展时代,以“旧城改造、存量提升”为核心的城市更新正成为房地产行业新的战场。紧跟海内外发达国家和地区的步伐,中国房地产也步入从增量开发到存量更新的快车道,开启了我国房地产行业转型发展的新征程。

    本次峰会期间海内外专家学者将就“城市更新与绿色发展”、“日本、新加坡、台湾、香港城市更新的经验与启发”、“粤港澳大湾区城市更新的探索”等话题发表近10场主旨演讲,力图全方位、深层次的探讨海内外城市更新的典型特点和科学模式。

    同时,为梳理、归纳和总结标杆企业城市更新经验,卓越城市更新集团联合中国指数研究院以卓越城市更新为案例,撰写《卓越城市更新白皮书》一书,峰会期间将举行白皮书发布仪式,以向业界揭示标杆企业成功的城市更新运营模式和思路以及对行业发展的启示。

  • 深圳新浪房产 06-18 15:04

    由中国房地产业协会指导,广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会、深圳市城市更新开发企业协会联合主办,深更协(深圳)咨询管理有限公司、深更协(深圳)投资发展有限公司承办,卓越城市更新集团联合承办的2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛,将于6月19日在深圳·大中华希尔顿酒店三楼宴会厅盛大启幕。

    大会特别邀请日本、新加坡、粤港澳台等国家和地区在城市更新领域拥有丰富研究成果的一流专家学者齐聚一堂,站在全球城市更新发展视角探讨粤港澳大湾区城市发展机遇、本土创新之道和城市更新的未来趋向,共同展望新时代下的城市新生机。

由中国房地产业协会指导,广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会、深圳市城市更新开发企业协会联合主办,深更协(深圳)咨询管理有限公司、深更协(深圳)投资发展有限公司承办,卓越城市更新集团联合承办的2019国际视野下的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛,将于6月19日在深圳·大中华希尔顿酒店三楼宴会厅盛大启幕。

大会特别邀请日本、新加坡、粤港澳台等国家和地区在城市更新领域拥有丰富研究成果的一流专家学者齐聚一堂,站在全球城市更新发展视角探讨粤港澳大湾区城市发展机遇、本土创新之道和城市更新的未来趋向,共同展望新时代下的城市新生机。