中介生死劫！?

深圳新浪房产 04-24 19:09

乐居：谢谢三位嘉宾，那我们今天的直播到这里就结束啦。

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张茂荣：认同张总的量价关系论：量价有关，量上不去，价就上不去，长期上不去，必然导致价格的下跌；量上去了，价就可能上去，至少不会跌。

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张国库：我认为深圳市场的成交量会下滑，会持续到2017年年底，如果成交量持续萎靡，即使降价，也要到2018年才会有一个价格的变动，但是今年下降10%以内，我认为都算震荡，不算跌，如果今年的量持续萎靡到明年年初，那个时候都是量在前价在后，先缩量后降价。

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张茂荣：现在楼市最大风险已经是政策风险了，所以判决后市必须以目前政策不变为前置条件。如不出新政，深圳未来一二手市场走向我是谨慎看好的，如果出台打压政策，或如徐老师所言，量价齐跌。

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徐枫：中介门店关门、中介费下调是市场变动指标之一。反应了现状。深圳一二手，量价齐跌。

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张茂荣：中介门店关门、中介费下调确是市场萧条的反映，但是一旦市场转好，特别是在房价开始上涨的时候，中介又会开始开店，佣金下调空间也会缩小。

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徐枫：我的理解是个人都独立了，老板就失业了。因此来自公司管理层的阻力很大。另外外部环境也需要有个人信用体系和严厉的行业监管体系支持。

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乐居：中介门店关门、中介费下调等是否从一定程度上反映了市场现状？深圳今年以来一二手市场如何？

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张茂荣：我的观点，独立经纪人理论上说是发展方向，因为激发了个人的积极性，但需要中介公司的支持，深圳前三大中介：中原、链家、Q房网中貌似只有Q房类似独经，中原、链接不大支持。如果中介公司不支持，独立经纪人就没有发展空间。

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张国库：环境不允许。

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乐居：失败的原因各位嘉宾认为可能会有哪些？

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张国库：很难。

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徐枫：独立经纪人，几年前广州的满堂红，在深圳推行过。失败了。

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徐枫：协会判断，深圳行业未来有两个趋势：1、人数下降。2、佣金下降。原因在于：信息时代交易流程更加便捷和透明。

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乐居：我们知道国外有一种“独立经纪人”的中介模式，这个模式大概是怎样的模式呢？深圳的中介未来会不会朝这个方向走？或者说深圳的中介未来可能会往什么样的方向发展？

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徐枫：简言之，我们认为现在的市场是资产泡沫，政府正在去流动性和去杠杆。同时现在的房价和真正的工薪收入也是不匹配的，支付能力严重透支。在去杠杆的情况下，成交量必然下调。

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张茂荣：徐总，可以给我们分析一下“深圳商品住宅市场今年是量价齐跌”的判断依据吗？是真心想了解一下。

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徐枫：（偷笑）有些稿子难道不是开发商写了，中介们照本宣科吗？

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乐居：每轮限购政策一出台，其实我们总会在朋友圈看到中介们打出抓紧上车，再不上车没机会之类的口号，这个算不算过度鼓吹市场？

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张茂荣：我了解的不全面信息是中介和市民一样，长线还是看好深圳后市的，只是徐总开头说“深圳商品住宅市场今年是量价齐跌”。

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徐枫：“春江水暖鸭先知”。如果房地产中介们愿意客观的去面对现实，一定是第一时间知道市场走势的。因为存量房交易在深圳具有风向标的作用。不过有些冥顽不化的、和认知需要提升的，不一定能给到客户准确和真实的信息。作为协会，我们对今年的深圳商品住宅市场看法是量价齐跌。同行们的看法他们可以百花齐放。

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张茂荣：其实有时间也是见仁见智的，市民也看好后市说好就是好，中介看好后市说好就是鼓吹，这点对中介来说有点冤。

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@【游客】评论：只有北京链家关店吗？

目前媒体报道消息来看，只看到北京关闭部分门店噢~

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乐居：各位嘉宾有没有了解到，中介是怎么看现在的市场？乐观还是悲观？

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张国库：官方媒体也在说房价向上是趋势啊。

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乐居：我是觉得“过度”应该有个量化指标或比较系。过度与否用主观判断，难免带着情绪。

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张茂荣：过度值得商榷，鼓吹是有的。我理解鼓吹就是放大利好消息，或者尚未确定的利好信息。

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徐枫：房地产中介的定位不应该是商场导购，找到信息匹配即可。而应该是房地产销售顾问，能给客户提供真实、合法、最优、高效解决方案。

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徐枫：过度鼓吹市场，是个什么定义？现阶段比较常见的是，怕跟业主和买家说房价跌了。一方面是怕失去委托机会，一方面是难过自己的认知误区：房价的涨幅要超过GDP或CPI的该年同比涨幅。

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张茂荣：中介鼓吹市场多呀，不鼓吹客户怎么能入市，不入市怎么有成交，不成交怎么有佣金呢？

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乐居：像刚刚说的部分不良中介过度鼓吹市场这样的情况在深圳多吗？

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张国库：一切为长效机制铺路。

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徐枫：张律师说的对，要大力宣扬法制社会法治社会。

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张茂荣：如果非要调控，干嘛不先修法，通过全国人大修改房地产管理法，赋予政府在适当的适合可以限售限购，如此则有法可依。

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张茂荣：限购和限售本身的合法性存在问题，我一直以来的观点，政府可以调控楼市，但请在法律框架内，依法治国方略喊了多少年了，还违背合同法物权法调控，法律已经沦为政策的服务商，政策已经凌驾于法律之上。

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徐枫：当然。无与争锋。目前。

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乐居：论市场自由度还是服深圳？

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徐枫：过去我们都蛮仰视北京的，这次北京let us down了。

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张茂荣：政府出手不出手，出手力度大小，完全没有定数，运动式楼市调控让市场主体无所适从。

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徐枫：一竞争，就打价格战的策略，不值得提倡。提高服务水准和质量，满足客户体验才是正道。

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张茂荣：据我们所致，因为房源编码的问题，前几个月就有中介因为一个编码可能被罚款近百万，而之前无论消费者怎么投诉，媒体（包括央视）怎么报道开发商虚假宣传，政府都不管。

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徐枫：“变态”指的是有些政策是掐软柿子，譬如北京发改委规定北京中介在一年内，不能卖同一套房源。有种去规定业主一年内部准转卖多少次呀。

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张国库：也不能用“过分”两字来形容政府，其实这是一种体制的挑战，限买和限卖，就跟我们当初从计划经济走到市场经济，又从市场经济又回到计划经济一样。

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张茂荣：我觉得目前政府干预楼市，从一手到二手，越来越过分了。

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徐枫：去年盘源下架，主要是我们在严查房源编码的规范使用。直至今日，相关行业管理部门仍然在严查。

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乐居：北京还出现中介费下调的情况，这样的情况深圳是否也存在？

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徐枫：另外，此次北京中介的关铺现象，可能是因为北京市场的行政化管制带来的。变态政策之下必然过犹不及。北京的行政意味太浓烈，对存量房市场的干预有些手段不是市场化的，这点不一定要在其他城市普及。房地产业有自己地域性。

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徐枫：行业内对非法侵吞他人财产的态度，和法律的态度是一致的：人渣。应该严惩。

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徐枫：目前基本和16年是持平的。16年10月，由于严查行业规范经营，不少“黑”着的中介人员也积极来协会办理相关手续，导致16年下半年的数据激增。

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徐枫：根据这几周的每周新增人数统计，入行人数有下降的特点。

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乐居：和16年对比这个数量有变化吗？

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徐枫：根据深圳市房地产中介协会的统计，行业内的星级牌人数是6万余名，加之没有拍照的“黑中介”，行业内应该有7万左右的前线经纪人。不含后勤职能部门人员。

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张茂荣：中天事件是深圳房地产市场上不可磨灭的历史事件，其标志意义在于改变了首期款监管的机构，确保了交易的安全，规范了交易流程。目前深圳的二手房交易流程是全国最规范的。我们代理的一单中天事件交易纠纷，在中天事件发生后七八年才完结。

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张国库：08年以前是行业野蛮生长期，08年后粗放成长起。

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乐居：原来如此，那我们再回过头来聊聊现在，根据徐老师的观点，目前来说深圳并没有出现一定规模的中介门店关闭现象，那么中介的人数又是什么样的情况？今年来深圳市场没有新政前火爆，中介人数是否有下降？

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徐枫：嗯，中天置业和创辉租售分别演绎了当年的黑白两个版本：中天置业是老板私吞款项跑路，丢下嗷嗷待哺的员工和客户。创辉租售是老板挺身而出变卖自己财产还债，支付员工工资，重新东山再起。两位老板，演绎了两种人生态度。失败不可怕，可怕的是人性的无底线。

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中天事件：

2007年11月14日，深圳天安国际大厦C座17楼的中天置业总部，大门紧锁，债主纷纷上门。当日，中天置业老板蒋飞卷款失踪的传闻得到证实，一时谣言满天飞，有说蒋飞卷走了几千万，有说卷走的款项高达2亿元。

曾被评为 “深圳二手楼中介最受欢迎的十大诚信品牌” 、“深圳市十大最知名品牌中介”等荣誉称号的深圳市中天置业评估有限公司（简称中天置业）成立于2000年，在法定代表人蒋飞带领下，2006年前后在房地产三级市场迅速崛起，被誉为业内一匹黑马。据《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》介绍，2007年上半年，深圳房价全国涨幅最大，二手房换手率也最高。当时的“全国房地产经纪百强企业”一夜崩盘，被视为敲响了楼市“泡沫”的警钟。

事发后发现，蒋飞操控巨额资金的脉络是：蒋飞既做中介，也做担保。担保公司是中介不可或缺的合作伙伴，为实现利润的最大化，中天置业成立关联担保公司——深圳市中天长盛担保有限公司（简称中天长盛），由蒋飞担任董事长，他的亲属张兴友为主管。于是，中天置业在监管本应交由银行监管的客户首期款（当时多数中介的通行做法）的同时，为保证赎楼款的“专款专用”，通过业主的公证授权收取买方的银行按揭贷款用以给业主赎楼，因此，沉淀了大量的客户资金。

房价飙升时该资金并没有及时转付业主或用于业主赎楼，而是大多被中介挪用炒楼或投资。2007年11月13日，因资金链断裂，无法支付客户资金，中天置业老板蒋飞潜逃，“中天事件”由此爆发，中天置业、中天长盛同时倒闭，受骗客户资金高达数千万。

2007年的“中天事件”是当年楼市暴跌前的一个标志性事件。当年上半年房价一路飙升，下半年“中天事件”的爆发，令市场震惊。

2009年4月，法院判定张兴友等8名中天置业高管的行为构成挪用资金罪。一审判处张兴友有期徒刑3年6个月，另外几名被告分别获刑1年6个月到2年不等。同时，法院继续追缴上述被挪用的资金共计人民币1177.2万元。（深圳商报）

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张茂荣：中介整体诚信危机陷入历史最大低估。当时创辉租售林总还约我谈过如何让创辉起死回生，林总后来把欠款全部还了，挽回了中介名誉。之前中介首期款都是监管在中介，银行都巴结中介，给中介存款回扣。我给记者说，那时候各大中介都是银行，都沉淀了大量资金，房价暴涨有的就挪用炒楼，资金链断裂就倒闭引发中天事件。

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张国库：那是一个盲目扩张的时代的产物！

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张茂荣：就是中天置业倒闭，数千万监管资金被挪用，其后长河地产倒闭，创辉摇摇欲坠，上市计划泡汤。。。

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张茂荣：中天事件是震惊中外的，当时不但央视，而且日本朝日新闻也来采访过我们。

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张茂荣：2012年再次爆发史上最大二手房诈骗案、“奔驰男”刘贵初诈骗几十套二手房，很多中介深陷其中。

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乐居：从数据来看今年深圳的市场还是相对平稳。各位嘉宾可以详细说说中天事件吗？

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张茂荣：2007年中介行业臭名昭著的就是“中天事件”。

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徐枫：07-08年，是行业的青春期：大起大落，尘归尘土归土。看看创辉租售、中天置业。11-13年：行业开始适应房地产调控政策的节奏，发展逐步稳健。成交量下降，关铺增加。

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乐居：突然对07-08年、11-13年很感兴趣，这两个时间段深圳的中介面临了什么样的难题？发生了什么样的变化？

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张茂荣：尊重权威，但“深圳商品住宅市场今年是量价齐跌”——这结论貌似有点吓人。。。

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徐枫：今年尚未出现地铺数量的骤然变化。这两年开铺比较猛的是链家，主要是依靠资本市场的支持，开铺的意图主要是争取市场分额。深圳作为房地产必争之地，且暂不是链家的主场，短期内改变企业战略的意图应该不会有。

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徐枫：根据深圳市房地产中介协会的统计，截止5月18号，全市共有2908家地铺。我们判断深圳商品住宅市场今年是量价齐跌，但地铺数量不会大起大落。深圳市场的玩家（player）不是菜鸟，大都经过2007-08年、11-13年的市场起落，对市场的风险把握还是比较稳健的。

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张茂荣：未来深圳是否会出现，个人觉得需要看后市变化，如果市场企稳，成交量上升，应该不会，反之，如果市场持续下行，成交量持续低迷，还是有可能的。

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张茂荣：中介门店随着楼市好坏而开张关闭系正常市场行为，深圳2016年“10.4”政策后就有某大中介关闭店铺的情况，关铺一般是基于对后市的持续看空，此波楼市调控，深圳房价总体并无大幅下跌，所以只是零星，尚未见到大面积关铺的情况。

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乐居：之前北京链家关闭门店的新闻各位嘉宾应该都有看到，各位嘉宾觉得深圳会不会出现这样的情况？或者说今年以来有没有出现过这样的情况？

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本期嘉宾：

深圳市房地产中介协会研究总监 徐枫

家家顺营销副总裁 张国库

深圳（信荣）房地产律师团队首席律师 张茂荣

访谈时间：5月18日（本周四） 16：00

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深圳是否有出现关闭中介门店的情况？深圳中介生存现状如何？

中介人数、门店数今年以来是增是减？

未来中介可能会往什么样的方向发展？

中介怎么看待市场？看好还是看空？

中介门店关门、中介费下调等是否从一定程度上反映了市场现状？深圳今年以来一二手市场如何？

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“四限”持续，楼市走冷，中介业绩惨淡，媒体报道，有房产中介多个门店4月业绩几乎为零，计划关停300家在京门店，中介，能否渡劫？乐居直击全国中介生存状态。