大湾区启航！广东***格局起飞

深圳新浪房产 05-07 22:22

李宇嘉和唐理两位专家答网友问~

唐理：临深片和主城区，我的判断理由也简单，一个是近水楼台先得月、一个是集万千宠爱于一身。临深片毗邻深圳，在资源需求外溢上有着天然的地理优势；主城区，城市建设商业配套交通轨道等等走在最前沿，行政商务人才等等都是最聚集的区域，在金融市场里有个定律，强者恒强，所以，主城区和临深片会是最先迎来发展的区域。

实际上，这点目前已经部分得以证明。

李宇嘉：除了房价以外，规划落地对于交通会有利好，特别是中山和四周几个城市，深圳、广州与香港的交通会加快步伐。比如，穗莞深要突破瓶，加快通车

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网友继续提问：东莞在这次大湾区的规划中，哪些区域会最先迎来发展？这些区域为何能最先迎来发展？

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唐理：要说挑战，我想东莞目前严格来说已经过了挑战阶段，08-12年金融危机前后东莞主动求变，从制造业向创造业高新科技服务转型目前实际已度过了最艰难时期。而大湾区的规划发展对当今的东莞来说，是机遇大于挑战的，深圳各大高科技企业纷纷落户东莞、菜鸟京东顺丰等等电商物流相继投产，可以说，东莞已经做好迎接大机遇的准备！

用股票术语讲，东莞已经进入结束短期调整的右侧拉升发展阶段，判断根据有三：一、东莞已经进入轨道经济，除R2已运行、未来R1及深莞穗、莞惠、莞佛将形成非常完善的轨道网络；二、莞深融城已在进行时，这从这两年深圳客在东莞购房的燎原之势可见一斑，华为总部落户、中国电子等等一批高新企业进驻；三、去年，全国品牌地产商在东莞激烈高价抢地，这是对东莞城市价值的极大体现。

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网友提问：东莞以“世界工厂”而闻名，那大湾区对于东莞来说是一个怎样的挑战，以目前东莞现状，要怎么样去面对这个未知的大湾区挑战？这对东莞来说会是一个怎样的机遇？

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珠海中原二级市场董事总经理龚慰宗答网友问：

简单来说，港珠澳大桥的开通确实对珠海是有很大的利好。珠海作为一个口岸经济的城市，港珠澳大桥一旦通车，可以在短时间内带动珠海相对快速的发展.

但其实我们不能太狭隘地去看待这个问题，因为珠海的发展还是要看他本身的经济容量、人口和产业，目前相比起湾区里香港、深圳、广州，珠海的容量还是偏小的。

所以，必须要在中长期之后去看待政府的政策，包括这规划中几个城市之间的共融的情况，总体去看这个问题。

简单来说，从短期来看，大桥对珠海经济发展有一定的促进作用，但不会非常明显；应该要结合中长期粤港澳湾各城市之间整体的发展和整体的配合，才能显现出它后来的优势。

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网友提问：如果港珠澳大桥通车了，珠海会不会先于其他城市发展粤港澳湾区经济呢？

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网友提问：东莞、珠海、中山、佛山、广州，哪个城市当前更具有投资价值？各位专家有什么看法？

李宇嘉：具体来说，有总目标，分解目标，比如产业发展、科技创新、交通发展、政府协调等等。下一步，就是各地方制定相应的分解方案，然后是地市间、各部门的对接。我觉得，这个目前看比较松散。

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@【游客】评论：粤港澳大湾区的建设，有什么实际的基建或者优惠政策出台了吗？

李宇嘉：我说一下这个的来由。

1、2015年3月，由国家发改委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。该文件指出，充分发挥深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等开放合作区作用，“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。

2、2016年12月，国家发改委印发的《加快城市群规划编制工作的通知》提出，2017年拟启动珠三角湾区等跨省域城市群规划编制。至此，粤港澳大湾区概念正式进入国家战略部署层面。

3、2017年3月5日，粤港澳大湾区城市群发展规划出现在国务院总理李克强的《政府工作报告》中，标志着该战略正式得到国家层面的确认。

规划只是个指引，他要编制规划目标，也是个大的方向，具体的还要各城市对接。具体来说，有总目标，分解目标，比如产业发展、科技创新、交通发展、政府协调等等。

下一步，就是各地方制定相应的分解方案，然后是地市间、各部门的对接。我觉得，这个目前看比较松散

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龚慰宗：珠海近5年住宅成交量年均增速达25.77%，2016年全年住宅销量达到596.67万平，年增长率达54.64%，是2015年成交量的1.5倍。2016年珠海的楼市发展到一个最新的高度。

而2017年第一季度，第一由于春节和珠海气候的原因，吸引了众多以往较少在外地置业的客户前来珠海寻求置业机会；

第二，因为港珠澳大桥/深中通道和横琴自贸区等规划利好，外地和香港客户对珠海的城市认知逐渐加深，从而第一季度的成交量相较2016年4季度有所回升。

而大湾区的概念的实施，相信未来将会有更多的规划利好和城市基建进行落地，进一步推动珠三角融城和区域的房地产发展。

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网友：四城楼市近5年来成交情况如何？今年第一季度有什么变化？大湾区对楼市有怎样影响？

唐理：本人就舍远就近谈谈东莞的情况吧！

东莞楼市近五年以来处于量价上扬的局面，我想这点已无需赘述了吧，说多了会挨扁的，买了的说没多买几套、没买的…….呵呵，算了不说了。

今年一季度东莞楼市自3月份以来明显回暖，有提前走出去年限购政策调整期的迹象，说实话，这点让我也觉得很意外，另一个角度，也证明了东莞这个城市的发展价值已经得到市场的极高肯定。

大湾区对楼市的影响，短期更多是在政策层面、中期我想更多的是随政策陆续推行形成各城的点式刺激，长期看，一定是形成一线带二线、二线带三线的局面，简单来说，同样的预算，今天买深圳房、明天买东莞房、后天买惠州房……

我想，供应侧改革、三四线城市去库存的完成，一定是随着这种大城市群的发展浪潮而完成的，这是趋势，普通网友可能会吐槽了，其实大可不必，买不了深圳的房买东莞的惠州的等等，现在看太远太偏，肯定是心不甘情不愿，但大湾区战略带来的恰恰是让你们觉得距离不是问题，用时间换空间、用便利换效率，我想这是大湾区发展带给城市居民的最大福利。

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@【游客】评论：想问各位专家，粤港澳大湾区这个落地之后，除了房价又要起飞之外，对于我们百姓有什么切身的利益好处？

唐理：通俗点讲，就是上天（航空）入地（地铁）更容易，工作机会很多同时身边的能人更多（高端人才聚集效应），钱包不留意就会秒瘦（消费购物太方便），同时，更痛苦的是，房子越晚买就越靠外（楼市的挤出效应已经在无节制的发生着），房价上涨确实对购房者来讲是会去吐槽的事，换个角度看，也是这个城市价值拉升的体现，对于我们普通老百姓来讲，抓住机遇分享城市价值提升红利是最实际的。

所以，童鞋们，这是最美好的时代，也是最悲催的时代，努力的工作着多姿的生活着，我想这是大湾区未来的生活。

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李宇嘉：

规划层面的提了很多，很多年前就开始提，不同版本的，比如深港一体化、深莞惠、穗莞深、3+2、珠港澳、泛珠三角等等，规划提了没问题，能不能落地才是重要的。

目前看，先别说我们深莞惠、广珠中与香港、澳门融合，就连深莞惠融合，讲了多少年了，只听楼梯响，不见人下来，搞得深圳被迫从中山突围，来解决空间和用地瓶颈，甚至要向海洋要空间了。想一想，海洋要空间的成本多大？经济成本，环境成本。

为什么不通过打通与东莞、惠州来要空间呢？为什么隔着惠州，要开战深汕合作呢？关键的问题在于行政层面的体制改革和机制创新。

我们最擅长做规划，规划有很多，但落地效率不好，特别是涉及到部门之间、城市之间协调的时候。

京津冀，也谈了几十年，前两年上升到国家战略，由国务院领导亲自协调后，才有实质性的进展。区域之间的规划，轨道交通打通、不同通勤工具无缝对接，这是第一步。

目前看，轨道交通已经打通了，但通勤效率太低，主要是前面一公里和后面一公里，这要花整个通勤一半以上的时间，这个太吓人了，这是阻碍人口疏散到周边最大的瓶颈。

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东莞思创动力营销总监唐理：
所谓的大湾区经济体，归根到底就是利用港口天然优势、形成各城市间的功能协作互补的良性布局。

从目前的城市经济状态来看，广州深圳无疑是承接港澳的内地核心功能区，东莞珠海我想最可能实现的是经济梯队承接、二次经济纽带的局面，东莞主要连带惠州包括广州外围的增城南沙形成良性梯队辐射，珠海主要向中山江门等二次带动。

从大格局看，发达的一线城市向二线、三线四线经济外溢寻求互补性链式协作是趋势，回到这个大湾区同样也会是这样。

用汽车来比喻的话，粤港澳湾区格局中，我个人认为：香港澳门是引擎、深圳是变速箱作为内地第一承接、广州凭雄厚的实力底蕴为经济底盘、东莞珠海佛山为车轮，其他城市为辅助协作配件。

我想，在国家层面看的话，实现内地与港澳两岸经济的融合共赢，才是整个大湾区的经济使命

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主持人：粤港澳大湾区中，广州、深圳、东莞、珠海的使命有何不同，未来城市格局将发生哪些变化？

龚慰宗：我们珠海，在以往，可以算是一个交通的末梢，但依托大桥/通道等利好，已经成为珠三角的区域门户和唯一陆桥连接港澳的城市。这将彻底把珠海从一个边缘性的城市放到了区域性枢纽的位置上

1、珠港澳大桥的落成将打通西部交通，使珠海成为一个连接珠三角西部城市乃至云，贵，川与香港往来的交通枢纽，带动珠海物流的发展。

2、香港机场与珠海车程缩短至40分钟，讲珠海机场与香港机场链接在一起，提供了在空运业务上的合作机会；

3、大桥同时也使西江多了一个出海口，西江航运与港澳航运，珠三角乃至西岸物流连成一片。

4、大桥的建成可以更方便地利用香港这个平台来宣传珠海，充分利用香港良好的运营环境的外溢作用，吸引更多的外商，特别是跨国公司投资珠海。

5、大桥建成后，珠海的区位优势得到提升，由于香港延伸效应的作用，必然会吸引周边地区及国内其他地区到珠海投资。

通过与珠三角的区域合作，粤港澳三地将逐渐形成要素自由流动的开放市场，使资源配置更有效率，产业分工链条得以延伸。珠海，将成为城市集群中的重要交通枢纽和交通门户。

同时，将作为对港/澳两地的重要标签和名片，区域性的枢纽，辐射珠江口西岸其余核心城市。

孙不熟：江门、东莞、肇庆、惠州可以重点发展先进制造业，对标旧金山湾区的圣何塞（San jose）、伯克利（ Berkeley）、山景城（Mountain View）、帕罗奥图（Palo Alto）等等，珠海则重点发展文化旅游与创意经济，对标美国加州的圣迭戈、尔湾等小而美的城市。

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唐理：因为没有时间刻度，咱们粤港澳肯定能比肩世界三大湾区（这样大家很开心），就像我们小时候好不容易找到要当科学家的梦想一样，当时肯定坚信一定能当科学家的，因为有太多太多的励志故事在发生着。

好了，咱们再理性点、直接点：也因为没有时间刻度，粤港澳大湾区从目前看仍看不到有比肩世界其他三大湾区的实力和潜力，乐观点看，未来最大可能是局部达到如比肩东京湾区，至于纽约、旧金山我想更具有小时候“建立四个现代
化超英赶美”的奋斗鞭策意义。

理由在我这儿比较务实，粤港澳大湾区未来能否比肩世界三大湾区，这里面不仅是湾区自身功能定位产业协作等这一个层面的事，涉及到中国乃至全球经济格局的推进演变，里面的各层各时各种因素的重重叠加，就存在太多太多的不确定性了。如中国大国崛起大计已定在行，可世界既得利益方别说台下就单是台面的竞争因素恐怕就已是漫漫雄关万重迈了；而从国力格局这个高度看，与正处于深度调整期的日本经济相比，低位完成布局蓄势待发的中国经济占据抢跑优势，这也正是我把比肩甚至超越东京湾区作为实际目标的考量点。

总的来说，粤港澳大湾区的规划其实是大珠三角乃至粤赣经济圈战略的执行延生，仍属方向性法案，区域发展肯定是值得期待，作为普通网友，关注不高估、务实践行更可取！

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【主持人】：各位专家如何看待“湾区经济”，粤港澳大湾区未来能否比肩世界三大湾区纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区？

龚慰宗：首先我们先看看湾区对一个城市的影响和它的功能定位：

旧金山湾区——世界上最重要的高科技研发中心之一，硅谷就在这个区域；
纽约湾区——世界第一大经济中心，世界500强集中的区域；
东京湾区——日本最大的工业城市群和最大的国际金融中心/交通中心/商贸中心和消费中心

以上3大湾区在城市发展中都扮演着极为重要的经济支撑和城市发展的作用。而两会提及的粤港澳湾区，其实在城市群的发展中，和各大湾区接近，具体情况如下：

粤港澳湾区，目前包含了珠三角及港澳多个重点城市，每年的航空客运流量达1.1亿人次；GDP约13000亿美元；面积约56000多平方公里，人口约1亿。重点我们看看城市间的经济发展水平，2016年广州GDP和国际都市新加坡接近；深圳，与香港已经基本一致，形成两大经济巨头；而珠海的经济，与意大利佛罗伦萨GDP仅差6亿。可以说，在经济上，我们粤港澳湾区指标完全不逊色于以上3个大湾区，而在功能的发展上，目前依托深圳前海/广州南沙和横琴自贸区，已经成为世界上最大的海港群和空港群。

广州华南城市研究会副会长  孙不熟：相比纽约湾、旧金山湾、东京湾，粤港澳湾区是一个功能更齐全、要素更丰富的湾区经济带，我们既有纽约湾那样的金融业聚集，比如香港这个全球金融中心可以直接对标纽约；也有旧金山湾101公路那样的高新技术产业聚集，比如广深公路经济带；还有东京湾那样的临港工业聚集，比如南沙新区正在大力发展先进的临港大工业。总体来说，粤港澳湾既有广阔的内陆腹地，也是世界级的优良海港，对内辐射、对外连接，都可以成为桥头堡。

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东莞思创动力营销总监 唐理：我觉得是香港，在我这儿是比较肯定的选择。

原因有很多，我谈点现象：哪怕是香港现在处于经济至少中期回调的阶段，全国敢说完全在经济表现、地理优势上超越香港的城市，我认为目前还没有，而且，值得注意的是，香港经济调整期内，内地经济是迎头猛进，一上一下，仍未能超越甚至是比肩。

我想，这里面的原因有很多很难只言片语谈透，但至少有一点，香港多年国际经济地位的沉淀、产业运行的优势以及人才聚集度等等，冰冻三尺非一日之寒。

珠海中原二级市场董事总经理龚慰宗：粤港澳大湾区的规划中香港、澳门分别发挥着国际金融中心、国际休闲旅游中心的地位，开放程度也最高，那么分别比邻香港、澳门的两个经济特区：深圳、珠海。将来在湾区经济的发展中发挥非常重要的作用。珠海的港珠澳大桥、横琴自贸区，有着非常大的想像空间。

但湾区经济是共融的叠加效应，论先机当属深圳、论潜力当属珠海。未来珠海的发展步伐将加快、国际化程度也将更高。

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主持人：各位专家觉得谁才是湾区的龙头城市？

深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉：从世界三大湾区，即纽约、东京、旧金山来看，在要素集聚、科技创新、贸易物流上具有强大基础和先发优势的城市将是龙头城市，比如旧金山湾区南湾的圣何塞，硅谷在那里，他就是中心、龙头城市。

由此看，香港在高等教育、金融要素、贸易和物流上有优势，深圳在现代制造业、现代服务业上有优势，广州在基础制造业、高等教育上有优势。很难说哪个是龙头。不过，世界湾区都市带很少强调哪个是龙头，因为湾区经济是由科技创新、高等教育、上中下游产业链协调，以及郊外的生活居住区组成的，是市场自发形成和竞争的结果。比如圣何塞，只是一个小城市而已，旧金山湾区类似城市有很多，都很小，甚至是一些科技或企业小镇。

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今年两会政府工作报告中，李克强总理提到“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。”

什么是粤港澳大湾区？粤港澳大湾区指的是由广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。

早在去年3月，国务院就已印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，提出要携手港澳打造粤港澳大湾区。这个湾区城市群的GDP总量已经达到1.24万亿美元，超过了旧金山湾区，介于俄罗斯和西班牙之间。

那么，粤港澳大湾区对广东来说是否是一个新的机会？具体对广州、深圳东莞、珠海四城楼市来说又会产生什么样的的影响？3月16日本周四下午3：00，四城专家为你解答。

嘉宾：

广州华南城市研究会副会长 孙不熟

深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉

东莞思创动力营销总监 唐理

珠海中原二级市场董事总经理 龚慰宗