房地产税与房产税的区别

杜聪聪 05-19 12:23

房地产税在全国施行的一大阻力是我国土地的二元制。房地产税在我国落地实施将是一个漫长的过程。

杜聪聪 05-19 12:23

房地产税法的草案已基本完成，但立法仍然需要要反复调研琢磨，具体实施时间无法断言。

杜聪聪 05-19 12:23

政府对外宣称的是房地产税的改革，有别于1986年公布的房产税

杜聪聪 05-19 12:23

5、实施房地产税的难点在哪些方面？对老百姓的影响又会有哪些？

根据税收法定原则，明确税种、纳税人、征税对象、计税依据、税率和税收征收管理等税收基本制度只能由法律规定。

解决土地二元制的问题，现在广大农村也开始进行不动产的确权颁证工作。

对老百姓而言，就是可能要增加些支出，特别是租金会上涨。在我国房价居高不下的情况下，开征房地产税老百姓还是喜闻乐见的，是基于认为开征后会降房价的目的，应该是短期的确会抑制部分的投资性需求，但是在供求关系不改变的情况下，把房价下降的希望寄托的房地产税的出台上有点不现实。以前就有过先例了，你比如09年的燃油附加税，税是征收了，费用降了吗?

杜聪聪 05-19 12:23

4、如果在全国范围内实行房地产税，主要目的无非是为了抑制房价和调节财富分配，目的不同，征收的方式方法也不一样，能分别讲解一下二者还有二者的区别吗？

房地产税要在全国范围内征收，首先面临一个问题就是我国的土地所有权的二元制机构，依据我国的宪法，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这是目前在法律层面上看，房地产税迟迟不能推进的一个重要因素，现在社会的各个方面都在破除以往留下了的二元制历史遗留问题，我相信不可能在房地产税的征收上重新明确按照二元制的模式征税。

调节房价的话，肯定是大面积的征收，迫使名下有很多房产的人抛售房产，增加社会房产的供应量，但是不容忽视的问题是，在我们国家房产的性质是很复杂的，除了可以自由上市流通的商品房以外还有大量的其他产权形式的房产和小产权的房产。把正规的商品房价格降下去了，反而是这些没有被政府登记和监督管理的其他房产价格弄上来了，这不应该不是大家想看到的。

理论上是可以达到调节贫富差距目的，现实中限购、限贷也能控制房价，实际效果呢，通过借名买房，公司买房恒容易就突破了限购限贷限制，大城市为了买房已经形成了离婚潮，会不会因为房地产税的开征，全国会有很多人为了省这房地产税而选择不结婚或离婚，这是立法时必须统筹考虑的现实问题，不然到时候大街上全是范冰冰主演电影《我不是潘金莲》翻版，个个都是电影的女主角。

我个人认为房地产税首先要解决的是，在本轮财税制度改革中必须要首先面临的中央和对方的税收分配问题，特别是在2016年5月1日营业税改为增值税，地方政府在这次改革中减少的部分如何弥补问题。从在长远的看，如何应对随时失灵的地方政府土地财政问题。

杜聪聪 05-19 12:23

3、最早实行房地产税试点的城市是上海和重庆，那么这两城又是如何具体实行的？目的是什么？

上海针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%之间。并且，重庆的征税价格会随着均价的上涨而提升。重庆市政府2017年发布的第311号政府令，重庆对房产税征收对象中，将“在重庆无户籍、无企业、无工作个人新购的第二套普通住房”，调整为对“三无”人员首套住房征收房产税。

 上海

 本地户籍：新购且属于家庭第二套以上

 外地户籍：新购

 计税价格：交易价格70%，以后按评估价

 税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%

 免税额：人均60平（含60）

 第二套购入后一年内第一套卖出，退税

 重庆（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）

 三种情形需要缴纳房产税：

 1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

 2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

 3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。重庆市政府2017年发布的第311号政府令，重庆对房产税征收对象中，将“在重庆无户籍、无企业、无工作个人新购的第二套普通住房”，调整为对“三无”人员首套住房征收房产税。

 税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

 免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

 不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

杜聪聪 05-19 12:23

2、房地产税法的草案已基本完成，那具体实施预计会是什么时候？是否会将现有的房产税和城镇土地使用税合并起来？

现在对外只是说草案形成了，具体什么样的方案不明确，需要注意的是在2007实施的物权法，其草案是修改了8次才最终形成的表决稿予以通过的。像房地产税这样的这涉及到广大老百姓利益的事，应该是全民讨论的，目前说的草案也这是个雏形，需要反复的调研论证，听取专家学者等不同阶层人的看法，以往合同法、婚姻法，物权法等法律草案都有曾向社会公布征求意见的记录。从中共中央和国务院的屡次发文来看，房地产税立法这是2014年中央提出的深化财税体制改革的一部分，应该不是当地增加或减少一个税种这么简单，房地产税肩负的历史使命不单单是我们关心的能不能讲房价的问题，涉及到中央和地方财税的分配问题，公民个人私有财产的保护、调整贫富差距和建立房地产市场平稳健康发展长效机制等问题。

杜聪聪 05-19 12:23

1、什么是房地产税？什么是房产税？两者之间有什么关联和区别？

在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免征房产税，只对经营性房产征税。2011年，上海和重庆试点对个人住房征收房产税。2013年“国五条”提出，要继续扩大房产税试点范围，随后传出杭州、广州、深圳等可能纳入试点范围，但最后房产税扩围杳无音信。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。2014年两会上明确要做好房地产税立法工作。

相较房产税而言，我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。单从字面上讲，“房地产税”包含了“房产税”范围更大。对于房地产税，在国家层面一直强调是“房地产税改革”，实际上也就意味着这不单单是推出一个新税种，而是作为我国财税制改革的一部分，对现有房地产税制重新设计，包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革，此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。

房产税和房地产税之间的区别和联系是什么。究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新的单独的税种，还是所有与房地产有关的税收的总称，十八届三中全会没有明确，专家学者有各种不同的解读。

杜聪聪 05-19 12:23

广东华商律师事务所执业律师 周争锋