杜聪聪
05-19 14:03
周律师：深圳人买房的心情很迫切，开发商还没办房产证的时候，大家就买了期房。期房有个最大的弊端，就是通过中介系统查询不到是否被查封，必须和业主本人一块拿上预售合同才能查询是否被查封。我的代理人当时很倒霉，买房的时候没有意识到这个问题，买了以后在对方违约我们要起诉的时候，才发现在签合同之前对方的房子已经被查封了。房子还登记在开发商名下，还没有房产证号码，只有业主本人拿着预售合同才能去核实。现在通讯发达了，大家都喜欢通过手机微信或者中介网站上查询，但是一手期房查询不到的，还有国土局裁决过户锁定的房源也无法查询。所以一旦买到这种房子，签完合同就意味着一定要打官司了。
一手期房由于开发商的交楼时间不确定也容易产生纠纷。我代理过宝安一个小区，很早就开始建设了，但是后来开发商破产了，成了烂尾楼。直到2012年，原来买了房子的人才陆陆续续办理房产证。时间跨度非常大。回迁房和一手期房的性质差不多，业主在没有取得房产证的情况下，就先交了一些费用。回迁房还要求一次性付款，把钱全部付完以后，发现一个问题就是开发商什么时候能把房子盖好交给你，这是不确定的。万一出现资金链断了的问题，就不好说了。而这个风险本来是由业主身上的，但现在转嫁到买家身上了。虽然低价，但是也要考虑到后续有没有风险。
另外，回迁房要确定业主是否办理了高额抵押贷款，如果有，在这个时间段里房子有涨了，像2015年那样翻了一倍，那么你拿到房子可能就会有困难。因为在法律上有漏洞，存在被查封的风险，也存在被抵押套贷款的情况。最后结果还是竹篮打水一场空，没有意义。在买卖没有房产证的一手期房或回迁房一定要格外注意，要考虑到有没有可能你这样的投资，将来的回报是不对等的？
杜聪聪
05-19 14:03
周律师：昨天媒体报道，住建部部长又在提房产税正在立法。政府层面提的是房地产税立法，这是两个不同的概念。房地产税包含房产税，房地产税包括经济活动过程中产生的一切税费，土地增值税、印花税、城建税等一系列的税费，而房产税仅仅是指持有房产应该缴纳的持有税，不能混为一谈。
杜聪聪
05-19 14:03
6、前面分享的内容对于网友们来说，可能都比较概念上的，那么我们想请周大状结合手头上的案例来给我们具体分析一下，二手房买卖的风险在哪里，又该如何规避。
周律师：对于买家来讲就是高评高贷。从2015年下半年开始到现在，很多卖家、中介都说可以配合做高评高贷，但操作过程中是由银行决定的。万一没有通过，就需要一次性付款，没法付款就导致买家违约。银行不像以前那样放水了，口子收紧后，假离婚、假流水都可能造成审批没通过，这是很现实的问题，买家一定要注意。
对于业主，必须要注意赎楼时间，签完合同40天内必须赎楼，做不到必然造成违约。
杜聪聪
05-19 14:03
5、当纠纷已经发生且不可调和的时候，我们都知道第一时间应该寻求法律途径维护自身权益，这个时候当事人应该如何配合律师，需要提供哪些资料呢？
打官司主要靠证据，哪怕一条短信、微信、聊天记录都可以作为证据，所以一定要有证据意识。签合同时一定要通过短信或者书面函的形式保留证据，打电话要也主要录音，为你的主张提供证据支持。证据收集意识要增强。
杜聪聪
05-19 14:03
4、作为买方或者卖方的我们，分别应该注意什么（陷阱都有哪些）？
周律师：买家应该避免买到查封房，这种房子在法律层面上是不能过户的，流通没有问题，买卖合同是合法有效的。如果确实买到了，有两种解决方法。第一，主张不知情，申请撤销买卖合同；第二，主张对方违约。但是对于买家来讲，可能需要打官司。所以，在买房的时候要通过中介公司，或者手机微信“按揭帮”查询房子有没有被查封。
另外一个需要提醒的是，深圳在限购以后，存在一种裁决过户的情况。最近一两年我接触到一种情况，2010年和2014年之间通过外地法院裁决过户的房子，深圳市房地产交易中心认定为不可交易。这些房子通过中介是没有办法查询到的，如果你不小心买到这种房子，注定要和业主打官司。所以你看到这期间的房子是裁决过户的，一定要带上业主本人到登记中心查询房子能不能正常交易。
还有一个就是深圳炒房非常多。前两天我写了篇文章，就是买家在公证委托人签合同时没有保留原件，导致最后打官司时业主不出现，买家手里又没有原件。这个时候你无法在法律层面证明委托人有代理权，尤其要提醒买家要保留公证代理书的原件，最起码你要一份复印件，而且复印件上要有清晰的文书号码，中介公司和代理人签字确认的人一致。这样才能保证买卖合同的合法有效。
再有就是赎楼费的问题。大家都知道，深圳的交易惯例是买家要承担所有的交易费用，包括赎楼费。但是，在房屋买卖合同中，没有对赎楼费的最高限额做出规定，仅仅是约定业主委托担保公司买家承担费用。现在就出现特别是裁决过户之后，业主要天价赎楼费，双方容易因为赎楼费的问题起纠纷。根据法律规定，还必须是买家承担。根据惯例，赎楼费是2%以下，1.2%或0.8%。你要对赎楼费问题进行举证，非常困难。没有约定，你也不能说收费不合理，市场经济嘛。
针对卖家，去年很多业主输了官司不服气，我看了合同也觉得不公平。但是你签约了就应该知道必然会违约，你还得签。因为中介公司对赎楼时间有约定，业主签约以后40天内要赎楼。根据二手房交易的惯例，担保公司在赎楼时要见到买家的贷款承诺书。40天内要赎楼，但银行要搞一个赎楼申请需要时间，业主一不小心就100%违约了，因为40天必然赎不了楼。大家卖房时一定要注意赎楼时间。
还有过户时间，很多人对过户时间约定不明确。业主卖楼是要现金的。但是，他不知道在哪些环节能够促使自己早些拿到钱。时间没确定，导致你卖房套现的过程中有损失。
佣金问题。有一些中介公司在合同注明，买卖双方都要收取佣金。虽然传统的做法就是业主不收佣金。但是有时候签合同的时候佣金一个字没提，签了合同拿到家一看，怎么我要承担1.5%的佣金？但是白纸黑字已经签了没有办法了。所以一定要看清楚佣金条款，不能只关注赎楼条款、过户条款、资金监管条款。
杜聪聪
05-19 14:03
3、这些二手房买卖纠纷的案件一般有哪几种情形？分别发生在交易过程中的哪个环节？
基本上发生在贷款环节。因为在2015年经过房价暴涨以后，深圳房价涨幅比较大，导致首付增多。很多人攒不够首付，可能就会去做高评高贷，这也逐渐成为买房的标配。买家感觉到，业主答应签合同做高评高贷，似乎没什么问题，但是在合同履行过程中，一旦业主想违约，然后告诉买家不想做高评高贷了，这个情况买家没有办法继续。买家不可能强迫业主去欺骗银行，业主在法律上没有任何问题。
还有一个更可怕的是，在双方已经做了资金鉴定以后，业主因为各种原因去找麻烦。无非是假离婚、高评高贷、假流水，更奇葩的还有假社保。如果银行认真追究，流水不合格，拒绝审批，这个时候你能怎么办呢？合同约定了你要在5天或者10天内要一次性付款，这个时候买房是非常麻烦的。
所以一旦决定做高评高贷就要做最坏的打算，找几个土豪朋友，一旦出现这种情况帮忙顶一下，顶一个月熬过难关。做之前要对风险进行充分的把控，万一到这一步，让朋友给帮忙垫资。
杜聪聪
05-19 14:03
2、二手房买卖纠纷产生的原因一般都有哪些？
原因只有一个——房价上涨。在房价平稳的时候基本没有违约的现象，但是房价暴涨之后，有些签了合同以后必然会导致违约。因为有些是交易陷阱，不管是买家还是卖家，必然会在合同执行过程中出现纠纷。主要的类型有几个。比如说，法院的判决书直接可以变更房产登记的效力。很多人离婚后，裁决书上裁决给另外一方，但是房子登记在另一方。那么业主在卖房时有可能瞒着实际产权人，在合同履行过程中，一旦法院判决，纠纷就一定会发生，这个是无法规避的。所以买房时要对业主的配合情况做些了解，特别是离婚的，要明确房子登记在哪方名下。
杜聪聪
05-19 14:03
1、先聊点题外话，我们都周大状处理过很多关于二手房的案件，那么我们想知道，大概一个礼拜您会收到多少个关于二手房纠纷的案件呢？一个案件从您接手，到上庭打官司，一般需要经历多少环节，花费多少人力物力和时间？
周律师：春节后接到的案例主要还是因为104新政引发的纠纷，新的纠纷暂时没有。
客户买卖二手房发现违约的苗头以后，都是找很多律师咨询，再进行筛选，关于费用的问题等，再进入到打官司的环节。基本上需要一到两周的时间。
杜聪聪
05-19 14:03
广东华商律师事务所执业律师 周争锋
杜聪聪
05-19 14:03
但是据了解，在二手房买卖的交易过程中，却总是难免出现各种各样的矛盾纠纷。今天《买房大讲堂》邀请了广东华商律师事务所的周争锋周大状，来给我们的网友们讲解一下二手房交易有哪些陷阱，以及如何规避的问题。
杜聪聪
05-19 14:03
年后楼市逐渐回温，深圳二手房成交量也连续三周上扬。短期来看，目前市场处于春节后的恢复阶段，新房、二手访客量逐步回升，开发商依计划推盘入市，二手业主放盘量也环比增多。二手房地段好、对口学校有竞争力、价格诱人，而且随着城市的发展，老旧小区将逐步被高大的新楼房所取代，一旦拆迁，将有可能得到一部分金钱补偿，或者分到一部分房产，后期利润不容小觑。
年后楼市逐渐回温，深圳二手房成交量也连续三周上扬。短期来看，目前市场处于春节后的恢复阶段，新房、二手访客量逐步回升，开发商依计划推盘入市，二手业主放盘量也环比增多。二手房地段好、对口学校有竞争力、价格诱人，而且随着城市的发展，老旧小区将逐步被高大的新楼房所取代，一旦拆迁，将有可能得到一部分金钱补偿，或者分到一部分房产，后期利润不容小觑。
但是据了解，在二手房买卖的交易过程中，却总是难免出现各种各样的矛盾纠纷。今天《买房大讲堂》邀请了广东华商律师事务所的周争锋周大状，来给我们的网友们讲解一下二手房交易有哪些陷阱，以及如何规避的问题。
(二手房交易流程图)
