直播：城市资产价值论坛

90后萌主 05-10 15:07

    主持人：谢谢！我们真的是非常期待，当然我们也很想成为塘朗城的业主，还有我的姐妹团。
    今天的分享如此精彩，再次感谢，相信大家今天一定是收获颇多，谢谢场上的几位嘉宾，同时也有请今天论坛活动的相关领导来到舞台之上进行合影留念。
    大家不要忘记，8月20日塘朗城全新产品TOWN寓将会进行样板房全新亮相和对外开放。

   董向阳：就差你了，我们老董事长、总经理，好几个副总都买了。我还是那句话，我希望塘朗城不仅仅是真正的地铁之城，还是优质的地铁之城。

90后萌主 05-10 15:07

 主持人：已经给出回答了。通过今天的分享，不仅让我们看到地铁集团“建地铁就是在建城市”的企业理念，同时也让我们感受到深业集团作为“城市空间价值塑造者”不断的追求。今天不仅要感谢地铁集团，也要感谢深业集团、塘朗城，也要感谢几位嘉宾为我们带来的精彩分享，今天是TOWN寓全新的亮相，在这个环节的最后，请场上几位嘉宾给TOWN寓送上一句祝福。

    魏达志：我们期待塘朗城创造的模式走向世界。

    宋丁：旁边有座塘朗山，风景非常好，在塘朗城有机会天天爬塘朗山。

    尹香武：我很期待深圳房地产市场的空间进入全新的阶段，而这个全新的阶段一定是地铁+综合体模式，这个模式能够给我们的人生、经济提供新的承载空间，原来的空间完成了历史使命，需要进入新的历史阶段。

    张健：我也希望成为塘朗城的业主。

90后萌主 05-10 15:07

主持人：刚刚宋老师说的是北进战略，铿锵有力，这就是铁律。
    由于时间的关系，我们再留一个提问的机会。

    提问：你好，半求老师。刚刚听您提到香港，我个人觉得深圳的房价还会上涨，您能否预判一下深圳的房价有没有可能在未来超过香港？如果有可能，能不能给个预期？谢谢！

    主持人：你就直接说“到底能不能超过”就行了。

    尹香武：她肯定是挖坑的。从整体房价来看，深圳能够获取的经济增量和产业活力，比香港要强，深圳的经济地理版图其实已经很大了，比如说我们有很多细分领域的全球老大，我们经济地理版图其实已经超出了2000平方公里，我们到全球输出商品，然后把钱换回来。去年我得到一个数据，如果论国民生产总值GMP的话，深圳跟香港没有太大差别，甚至略有超越，从这个意义上来讲，深圳未来的经济增量比香港要强，而且大陆的货币增发量比香港多，总体上深圳的房价向香港看齐的动力越来越强，超级豪宅超越香港的可能性会更大，普通豪宅可能难度高一点，因为超级豪宅面对老板，而深圳的老板做生意比在香港腹地更大，而且科技创新更强。

90后萌主 05-10 15:07

主持人：半求老师，您讲解的太专业、太深度了，您直接告诉他要不要再犹豫，我想问这位朋友，你还犹豫吗？去年塘朗城的均价是4万，今年TOWN寓准备卖多少？没套出来。

    提问：问一下宋老师，政府刚刚颁布南山区三年计划实施纲要，宋老师能不能给我们简单介绍一下？这个计划对整个片区有什么利好？

    宋丁：南山区三年计划实施纲要，我们做个比较就很简单，深圳在谈东进战略，东进战略是什么概念？四个区占深圳的半壁江山，一千平方公里，到2020年，五年时间投资五千多亿，我们说1.4万亿或1.6万亿是指一直到2030年，我们现在在“十三五”期间，五年1000平方公里、四个区，还加上东莞、惠州、汕尾、惠州，总共是五千多亿。抛掉外溢部分，我估计平均一平方公里承载4亿，五年时间。东进战略中，南山是在做北进战略，因为东进战略和南山没有关系，南山说其实北面也是需要高速发展的地方，所以南山在大力推三年行动计划，它也是半壁江山，三年时间南山区投资675亿，如果按半壁江山的话，平均每平方米差不多是8亿，你就记住数字就行了，一个是三年平均每平方公里8亿，一个是五年每平方公里4亿，你要投资，选择什么地方？肯定是哪头头去追哪个。
    我要告诉你的现实是在整个南山的北部片区，就是我说的塘朗街道和桃源街道，不可能是平均投资，因为塘朗山那儿不能投，它有生态控制线，其他可投的地方还要分类，有些是工业区，有些是学校，有些是公共设施部分、绿化部分，更多的是围绕地铁、片区的综合商业商务高端产业聚集区，在675亿中间重点是投这个片区。2016年如果你不去投，一定要等到675亿投完之后再去投，对不起，价格已经不知道涨到哪儿去了，所以投资讲预期的概念，你有没有预期要做比较，对于深圳来讲，我们既要关心深圳东进战略的大走向，更要关心荷包里的钱往哪儿投最合适，因为南山还有个北进战略，北进战略占半壁江山，平均每平方公里投资几乎超过东进战略的一倍，而且是不平均的，所以说选择极其重要。

90后萌主 05-10 15:07

提问：我想请问一下半求老师，我对塘朗城小户型公寓非常感兴趣，但现在深圳的市场令我比较犹豫，请问半求老师，现在是不是入手的合适时机？

    主持人：我想问你，你还在犹豫什么？为什么还要犹豫？没看到整个深圳的房价一直都是往上走的吗？

    尹香武：我想有这个想法、心情，可以理解，因为中央也说抑制资产泡沫，大家经常受一种错误的影响，就是所谓的房地产短周期，其实房地产是长周期，但是有些研究者搞成短周期，按他们的研究逻辑，我们得出的结论是这样的，比如你早上吃稀的，中饭吃得多，晚饭吃得少，晚上还要睡觉，由此结论是你是个短周期。深圳最近出来一个新闻，说创造了近四年的最大跌幅，真实情况是怎么样的呢？真实情况是政府压力大，房价涨得快，政府就该想办法了，怎么想办法呢？比如深业上城卖一套房，就必须有N套普通住宅把价格给拉下来，一套超级豪宅的备案必须要冲四套普通住宅，把价格控制下来，如果要是这样做，我们可以创造深圳历史以来的最大跌幅，怎么创造呢？先让深圳上城卖，卖上一个月，然后接下来不让卖了，让远在沙井的房子卖，这个时候我们就环比下跌80%，我们可以做到的。现在所谓的“四年最大跌幅”的出现，恰恰是政府愿意的，这样的话你就别来找我了，我的房价跌了，你还想不想跌？不想吧。
    我们要看房价是否跌，有几个标准：一是深圳是否已经完成了深度城市化，政府有钱，想修地铁没地方修了，机场太多了，高速公路也很多了，这个时候就是深度城市化。去年中国的GDP是67.67万亿，很多人觉得已经很大了，大家知道吗，按目前的增长速度，把它降下来，降到一年5%的增长速度，仅需大概6年时间，我们的GDP是100万亿，大家回去剪个数字“100万亿”，M2到去年为止是139万亿，30年平均增长速度是13%，按照这个速度增长，M2的数据是200万亿。我问大家，一万亿秒等于3.17万年，3.17万年前，我们目前所说的汉语没有出现吧，孔孟还没有出生吧，连农业可能都没有出现，200万亿、100万亿的基础之下，每一年的新增房地产总值有个公式，每年的GDP减去当年的固定资产投资，有一个余额，这个余额里头有30%多是房地产，还有超发的货币，比如M2减去1.5倍GDP的余额，再乘以30%，这两个加起来，去年深圳应该是2.4万亿，但深圳去年一年只做到多少？吭哧吭哧的干活只做到一万亿。
    所以从心情上来讲特别能理解，我个人不是很愿意出现波动，因为不习惯爬高，爬高要登顶的那一刹那是最绝望的，登顶珠峰，大家都败在最后一米。我们回过头来看，2万太贵了，3万太贵了，4万太贵了，一路是这么过来的，但是货币超发的浪潮不听我们的。更可怕的是房地产是所有人、所有家庭、所有产业，我们所有奋斗的最后剩余的总结果和总成绩单，也就是说这个世界不是中国人的，全世界，包括美国人，他们最后干的活，有30%剩余财富落在房地产上。我们有没有可能不创造剩余财富了呢？没有这个可能，我们还在创造，从这个意义上来讲，一定要坚信房地产是长周期，投资者最好的时间是下雨天出门，大家都绝望了，你出门是比较好的。
    如果我是投资者，我盼望房价下跌，房价下跌我可以买得更多，我盼望大家犹豫，你犹豫，我可以慢慢挑，我可以找深业、地铁谈价。从长周期角度来看，目前还是要买，尤其是从片、到线、到点，现在的走势一定要改思想，思想不改，下不了手，我们老是想现在已经7、8万，原来10万元可以付首付，10年的收入可以买房房价就是合理的，，现在是10年的收入可以付首付就是合理的，做发展下去就是月供跟首付相等就是可以的。原来想住100平米，你现在住50平米，原来住50平米的，现在给我住30平米，是很残忍的过程。

90后萌主 05-10 15:07

提问：我想请问董总，深圳地铁和深业集团有没有下一步计划？

    主持人：您真的是非常期待，从您的分贝当中就能听得出来。

    董向阳：两家企业的合作是在国资委战略协同要求的背景下走到一起，深业是专门搞房地产的，我们是搞地铁为主业，加在一起就是1+1大于2。这个项目走得很好，在合作过程中，从地铁的角度来说，我们已经深刻感受到深业置地强大的开发实力，不但是住宅开发，酒店、商业运营这一块，在前期工作中，他们的定位、策划已经体现出非常强的实力，地铁从上到下已经形成了一致的认同。我可以跟你透露一个消息，最近地铁集团会到朗通房地产公司做一次调研，调研的主题就是朗通房地产公司规范管理成效显著，这个调研也是要向国资委汇报的，意思就是我们合作三年了怎么样，我们有信心能够交出比较满意的答卷。
    回答刚才这位女士的问题，我们相信有这么好的合作基础，又符合国资委的精神，后面的合作应该说是很自然的事情。

90后萌主 05-10 15:07

提问：想请教一下魏老师，刚刚听您说塘朗城周边有很多产业，我们也想买公寓，产业聚集到底有什么样的影响？

    魏达志：深圳的产业结构在全国大中城市目前是最好的产业结构，今年上半年增长最快的包括七大战略新兴产业和四大未来产业，其中深圳有一些产业是奇迹般的崛起，包括智能装备、机器人，全市几百家上市公司主要集中在南山片区，而南山片区的上市公司当中，又以高新技术产业集中为主，整个南山区，特别是大沙河创新走廊，这一片产业构成都是非常好的。具体是哪些产业、哪些总部，我相信这位小姐这么高素质，你只要上南山区政府的网站，很快就会发现到底是哪些规模以上的产业在这里布局。
    总而言之，支撑城市竞争力最重要的东西就是产业竞争力，而产业竞争力、产业的结构是非常重要的，我刚才提到，深圳战略新兴产业今年上半年的成长达到12.1%，在中国高速向中高速转化的常态期又出现高速增长的奇迹，所以说结构是非常非常重要的。

90后萌主 05-10 15:07

主持人：谢谢董总。董总给我们做了超级详细的分享，如果大家对这批全新产品TOWN寓感兴趣的话，不妨在8月20日来到项目营销中心，因为8月20日TOWN寓样板房将会全面对外开放。记得有一次我主持开盘的时候也是小户型产品，当时有一个业主买了十几套，这证明深圳不缺有钱人，关键看市场上是否有真正让我们值得投资的资产，这才是最为重要的。比如塘朗城，它已经全部具备作为地铁资产的优质条件，首先是城市中心的区域，其次是高密度交通网络和地铁入户，同时还有百亿品牌的强强联合。
    相信此时此刻现场各位来宾朋友面对如此优质的塘朗城以及我们今天谈到的地产资产肯定会有很多想法，想要跟场上几位嘉宾进行分享和讨论，如果大家有什么问题，可以积极举手提问，接下来的时间留给大家！

90后萌主 05-10 15:07

我们这个团队经常在一起讲，两家国企一定要有使命感、责任感，对社会、对客户要有好的交代。怎么做呢？从地铁来说，这个项目做精装修，精装修是有风险的， 客户很挑剔，客户挑剔很正常，大家都是业主，我们有没有这个信心来做，给客户一个交代？我们从建筑设计阶段就把装修设计单位引进来，从装修设计的角度对每 一个细部尺寸进行推敲，反过来，把建筑设计的细节做一些修改，比如收纳柜，一进门都会有个玄关做鞋柜，我们这么小的TOWN户型还有独立衣帽间，有的卫生 间还比较大，既可以放洗衣机，又有智能马桶的配置，洗手台、冲凉房分区非常清楚，每一部分的尺度都比较适度，比较说这边大了，那边就小了。面积就这么多， 对每一个细部尺度的把握要反复推敲，推敲到厘米级，甚至到毫米级，精装就是毫米级。
    我们选用的部件、装修材料都是知名品牌，标准定得比较高，当然不能跟顶级相比，但我们定得还是比较高，内部施工和管理体系，包括每一道工艺流程，我们都把 它规定好，动作要做到位，前道工序与后台工序的关系要进行把握，落实到位。通过方方面面，从用料到设计、到施工，一直到后面的物业管理，通过精雕细琢，我 们想给业主提供一个满意、喜欢的作品。

90后萌主 05-10 15:07

除了周边，项目本身的配套也是基本上都有，东区住宅去年已经入伙了，现在推出公寓，此外还有精品酒店、商业，周边有学校，初中、小学、幼儿园，我们的配套 比较齐备。TOWN寓除了真正的地铁资产以外，我还希望它是优质资产，不能说仅是地铁资产就行，除了天时、地利，我们还要把它打造成好的作品，这是我和我 们团队经常沟通的话题，中心区那么好的位置，有几家企业，特别是和记黄埔，那个项目那么大的规模，一个好的位置打造成一个好的作品，深圳扒拉扒拉也不是特 别多。
  

90后萌主 05-10 15:07

第三，说说塘朗城这个项目。我们很幸运能有这样的机会做这个项目，我感觉这个项目的开发是天时、地利、人和都具备，我们找到这么好的合作伙伴，有那么多合 作单位的支持，政府、社会都非常支持，这是人和。地利，我们这个地块周边有大学城教育配套，大学城这几年的发展越来越快，政府力度越来越大，塘朗城良好的 生态环境以及科技园区，知识经济的孵化带动作用，这是地利。而且我们这个片区跟往西走的西丽片区还是有点小区别，那边是旧村旧城，我们这一片全是新的，整 个是新城，地利已经越来越突显。最后讲讲天时，天时是可遇不可求的，我们正好在这样的时机来开发这个项目，这个时机非常好，这几年除了宏观经济，包括魏达 志教授讲的整个深圳经济蓬勃向上，这样一种活力，在这个时间点以外，整个片区的发展也是非常好的。
  

90后萌主 05-10 15:07

相对供不应求的时候，它的价值或者它未来的潜力就隐含在里面了，它会比较抢手，我经常跟朋友们聊天，你说古董有没有用？对我来说觉得没有什么用，你说它有 用是卖得出钱才有用，对我们来说没有使用价值，但有钱人喜欢，因为它能增值。但我们这个项目具有稀缺性，它有价值。
   

90后萌主 05-10 15:07

市场产品的定价，最终是供需关系，比如前海，比如咱们这个地方，我认为都是比较稀缺的，为什么这样说？我就说塘朗城TOWN寓，现在特区内的土地应该说是 越来越稀缺，大部分开发商拿到一块地会怎么定位？就是刚才张健总谈到的，我们当年做这块地的定位时考虑到单价越来越高的时候，总价也越来越高，大部分开发 商会考虑，总价越来越高，一般老百姓已经承受不了，所以他干脆做大户型，你们发现没有，特区内大部分都是大户型。而我们这个项目不做大户型，而是做小户 型，我们要控制总价，人家都做大户型，我们做小户型，这就是稀缺，地铁物业有公寓产品的并不少，但是大部分在关外，特区内的小户型公寓，你们去扒拉扒拉， 应该不多。我们当时想把户型定位在35、50平米，但是因为超高层使用率比较低，做出来之后的尺度空间太小，后来做44一房、70两房，室内尺度感还可 以，过小我们觉得还是不行，这个户型相对供不应求。
  

90后萌主 05-10 15:07

第二点，我想简单谈谈对市场的看法，大家都有买楼的经历，首先在什么时候买应该是摆在第一位，大家会关注楼市接下来是往下走还是往上走？如果往下走，这个 地方再好我也得等一等，这就是预期的问题，预期非常重要，首先考虑时机，其次才考虑在哪里买，假设这个地方往下走到3万，那我肯定买，如果现在还是7万或 者6万，我买不起，不考虑，所以时机非常重要。我个人的看法是现在货币总量确实非常大，而且货币确实也没有什么太好的渠道去，包括我跟一些朋友聊天，今年 三、四线城市房地产开发商好不容易跑出来以后，他们的钱往哪里去？他们就跑到一线城市买房产，他们不敢在三、四线城市再买房子，因为已经吃过亏。
   

90后萌主 05-10 15:07

为什么地铁来搞呢？是不是其他企业也能搞？搞开发谁都会，如果不是地铁口，比如我们将来要修6号线、10号线，马书记对我们的要求很高，地铁要加快建设， 对地铁有进度要求，实际上地铁开发，前期做规划设计，房产规划设计跟地铁建设有时候有一定的矛盾，它有时候要让位，我们作为一家企业，内部可以很好的协 调，这样的磨合与配合肯定比社会企业要好，或者说我们内省的动力比较强，这是从实际操作的角度来说。从政府、从社会角度，我觉得是讲得通的。
    回过头来说，地铁搞地产专不专业？做出来的东西行不行？对社会要有一个好的交代，地铁原来没有搞过地产，除了我们引进人才之外，基本上确定了以合作开发为 主的模式，这里就要说到我们跟张健的合作了，三年前我们通过招标选定，按照国资委战略协同的模式要求，深业集团是深圳市属房地产搞得最大最好的企业，我们 两家企业一起，走合作开发为主的模式，我们拿出一半的股份合作，为什么要拿出一半，而不多拿一点、不少拿一点呢？拿少了人家没有积极性，所以要拿一定的土 地，因为人家有投入，人家一个团队进来，你给他10%，人家可能积极性不是很高，所以我们一半一半。确实深圳置业这个团队非常优秀、非常专业，规划设计理 念考虑了方方面面，这是我讲的第一点，即合作开发为主的模式。
   

90后萌主 05-10 15:07

地铁+物业从政府的角度来说有几个受益点，你看土地，有些人说拿出去拍卖跟给地铁公司是有区别的，拍卖价格可以很高，但价格是不是越高越好也是有争议的， 不是地价卖得越贵越好，给到地铁公司，地铁公司是百分之百国有企业，这个土地随着地铁的修通，地价升值以后，从国有资产这个条线来说还是在政府，这是第一 块。地铁搞开发有一块收益，这是第二块。第三块是商业、酒店等持有部分，随着地铁的开通，城市的发展越来越快，从香港的情况来看，资产价值增值也是在地 铁，在地铁就是在政府手上，所以说它是综合性收益，刚才魏教授也讲到土地的集约利用，我刚刚讲了，这个连桥连在这里，包括这块地是怎么产生的，我们设计车 辆段的时候把它整合的比较集约，这个地是留出来的一块地，如果粗放一点，设计奢侈一点，这个地就没了。我们后面还有上盖，前期规划设计阶段就已经把方案、 把基础预留好，如果不预留，就没有集约化利用的概念，就没有这个土地。
   

90后萌主 05-10 15:07

    董向阳：他对我们很关心。借此机会，我想讲几点：一、讲讲地铁物业；二、简单跟大家交流一下关于市场的看法；三、讲讲项目。
    刚才我们带几位专家教授去地铁口，感受真的很深刻，在我们没建之前，这个连廊就已经预留在这里，为什么？因为这块地是地铁的，为什么地铁来搞地产？现在也有不同的声音，我先说说地铁+物业的模式，大家可能会比较关注，包括今年宝万之争这些事情，为什么人家看中地铁？地铁+物业，全世界最早搞地铁的应该是日本，但是搞得最好的是香港，全世界唯一盈利的地铁企业就是香港地铁，所以我们地铁的领导在考虑这个问题，作为一个企业，他必须保持持续盈利的概念，盈利靠什么？刚才魏教授说了，你不能靠卖票盈利，国内走在前面的北京地铁、上海地铁实际上政府年年都要补贴几十亿，深圳地铁现在已经在盈利了，我们要走地铁+物业的模式，地铁修通，包括马书记来了以后，解决老百姓的居住问题，这是一个整体的考虑。
  

90后萌主 05-10 15:07

 董向阳：谢谢主持人。非常感谢几位专家和各位来宾放弃周末休息时间，魏教授是深圳仅有的几个广东省政府参事，非常资深，93年就享受国务院特殊津贴。

    主持人：所以要赶紧发出邀请，根据你们项目做深入调查。

90后萌主 05-10 15:07

  主持人：谢谢张健总。刚刚张健总说到TOWN寓，麻雀虽小，五脏俱全，也正是因为塘朗城超前的和国际化视野的规划理念，才使得塘朗城一期产品一经面世很快售謦，现在在市场上我们经常会听到这样的声音，就是塘朗城什么时候推出新一批产品？塘朗城真的不负众望，将在今天启航为我们带来全新产品——TOWN寓，有关于TOWN寓的打造和详细情况，我想有请董总为我们详细介绍。

 

90后萌主 05-10 15:07

当时我们做了一个安排，后面也做了很多努力，没有完完全全实现，我们当时做的安排就是小空间也要有多种功能，通过一系列可变的家具、可变的功能，同样一个 空间，我可以实现不同的功能，在同样一个空间里，不同时间段的叠加。我们试验过，床可以拉起来，白天这个空间可以使用，晚上睡觉的时候把床拉下来，一个床 2个多平方米，把这个空间省出来，空间价值就更容易时间了，但受制于技术限制，这个设想没有完全实现。但我可以负责任地跟各位讲，未来我们会把这些功能实 现，同样一个空间可以实现多种功能很方便的转化。
    还有一点是服务，这里不仅有很好的环境，未来还有酒店、商业，给公寓提供很好的配套和服务，不离开这儿，不管是看电影，还是超市购物，还是小孩教育、培 训，都可以在这里实现。假如你自己家里面积小，我们知道深圳是个移民城市，很多人家里来了亲戚朋友，家里小，不方便住怎么办？我们有酒店，住着很舒适。总 之，生活在这里，你应该能够体会到环境和效率很好的结合，我自己都曾经想过，晚上吃完饭，假如去南科大校园散散步，去它的图书馆看看书，那是一种多么好的 生活状态，其实家里面积不需要很大，也不需要多么豪华，它只要很方便，所有地方都让你觉得得心应手，这就是最理想的状态。

90后萌主 05-10 15:07

从目前实现的效果看，我相信未来人们一定会爱上它，因为它非常方便，就好像有人说，在香港，如果下雨天，不带伞也能走，在深圳，下雨天，即使坐地铁也要带把伞。而塘朗城是第一个实现的，如果那边方便的话，即使刮台风你也可以很方便的到达这里。
    三年前我们就知道深圳的房价一定会涨，只是没想到涨得这么多，最大的规律就是当房价在上涨的时候，人们买的房会越来越小，人们买的房子越来越小就要想很多 办法，其实我们也在做这个打算。最早在这里测算的时候还不是目前这个售价，我们就想房价可能要涨，房子要小，要不然大多数深圳人都买不起，我们定的主力户 型是30-60平米，这也是应对房价上升的安排，让更多的人在这个位置可以拥有属于你自己的物业。
   

90后萌主 05-10 15:07

这个项目很有意思，综合体，容积率非常高，而且各位看到，计容的面积基本上是均分的，住宅、公寓、商业、写字楼、酒店基本上是均分的，在均分的状态下，如 何做综合体？我们有我们的逻辑关系，大家都知道最早深圳做住宅的时候，做了人车分流，好像突然住宅区就变得很好，其实综合体做的也是人车分流，这是第一个 特点，我们把地铁这一层，也就是今天各位坐的这一层叫人的这一层，我们刚刚从地铁下来走到这里，这是商场的第一层，下面留给汽车，留给综合体的货运，包括 一些设备都在下面。那边有条通道，可以直接通到东区的花园平台，东区已经入伙了，以后坐地铁可以通过这一层直接上到地铁，我们这一层是24小时都开放的， 它不是商场，而是城市的公共空间，即使是地铁关了的时候，我们这一层也是开放的，它是城市的通道，这一层非常活跃，实现了综合体的人车分流，我们觉得非常 有意思。我们在这儿停车，包括货运都是非常方便的，你可以享受到综合体给你带来的便利，应该说带来便利的同时一定给你带来干扰，干扰怎么解决？我们通过分 层把它解决掉，包括酒店的、超市的、影院的，包括一系列后台都处理掉，所以你看到的都是光鲜亮丽的，看不到后台运作的机构，那些和你没有交叉。
   

90后萌主 05-10 15:07

  张健：谢谢各位！从进入这个项目到现在，差不多是三年时间，三年一晃就过去了，我跟向阳总并肩作战。三年前看到这块地的时候，感觉还是很触动的，因为我们知道三年前那个时间地铁5号线已经开通了，那个时候感觉在解决一个城市的矛盾的时候，其实环境和效率永远是矛盾的，很多时候当你追求城市的环境时，可能损失的是效率，当你希望越来非常非常高的时候，可能环境会受到侵害。
    三年前我过来看这个点的时候，就想着能不能尝试一下环境和效率在这里得到很好的结合，这周围有小山、有丘陵、有水库，有很多很好的自然地貌都保留着，北边是南方科技大学，那一片的环境和状态都是非常好的，南面是塘朗山，环境非常不错。效率是什么呢？当时我们看到地铁5号线来来回回来一在跑，因为有地铁，可以把效率带到这个区域，我们公司和5号线很有缘份，5号线的那一头有深业东岭，5号线的这一头有我们和深圳国际合作的前海项目，塘朗城项目正好在中间，我们觉得在这里可以做很好的结合。
   

90后萌主 05-10 15:07

    主持人：地铁给我们带来的改变，不仅仅缩短了我们之间的距离，也改变了我们的生活方式和态度。刚刚通过三位老师的分享，我相信大家都知道了为什么地铁物业会如此受到市场的热捧，因为我们看到地铁物业将会成为黄金通道，比如塘朗城，跟环中线塘朗站无缝接驳，我相信塘朗城之所以受到如此高的关注度，不仅仅有这个亮点，同时还有众多优势，到底有哪些优势？接下来有请张健总为我们详细介绍一下塘朗城项目的规划理念到底是怎样的。

90后萌主 05-10 15:07

2004年深圳开通地铁，到今年是12年，12年一个轮回，下一个轮回就要开始了，第一个年轮是启蒙期，大家知道有地铁不错，坐地铁方便。第二个年轮是地 铁价值的启蒙期，开始是使用启蒙期，刚才宋教授开车来，我说你为什么不坐地铁来？开车来发生事故是你自己的事，应该坐地铁来，这个使用习惯已经形成了，下 面的情况是什么呢？你可以不用地铁，但是地铁改变了空间和时间的价值，成本来源于时间和空间的枢纽价格，时空价格是枢纽价格，地铁这个点带来的改变是人类 历史到现在为止最大的，第二大就是我们经常说的电梯，城市化两个最重要，一是地铁，一是电梯，因为电梯，我们可以建600米高楼。

90后萌主 05-10 15:07

   我们生活在空间和时间，地铁物业的可怕之处在于它既是时间，又浓缩了时间，所以地铁物业，特别是地铁口物业，它带来的时空的变化，改变的是谁呢？刚才我听 到一个说法，它改变了彼此，这是很可怕的一种关系，就好比原来没有高铁，长沙也挺好，深圳也挺好，突然之间长沙和深圳之间拉个高铁，长沙人突然发现深圳 好，我要去深圳。所以你越修得通，我们有一句话说房地产是城市化的现象，城市是聚集现象，不是分散现象，所有促进分散的努力最后都促进了集中，促进集中就 是有效的土地越来越少，所以严格意义上来讲，深圳地铁公司会成为深圳最后的有效土地的那个最大的掌控者，当然它是代表政府来掌控的，但我基本上可以断定， 可能连地铁公司自己的领导层也没有想过，地铁公司已经成为城市价值重新定义的主体，我可以定义别的地方没用，我才有用，这样就有强迫价值了，怎么强迫呢？ 你在别的地方住得挺好，投资也挺好，突然我这里通了地铁，我盖地铁上盖，这个时候聪明的投资者就卖掉那个，买进这个。整体来讲带来一个巨大的改变，原来我 们挑房子怎么挑？选片区，现在不选片区，选线，从片到线，沿着地铁线去买，选完线以后最终选哪里呢？点。从片、到线、到点，片大、线小，点更小，这个压缩 的过程是什么过程呢？把这一点表现出来，100米10%，100米走路也就是五分钟，很短的距离，10%的租金差距和售价差距就出来了。
   

90后萌主 05-10 15:07

香港也有一种很奇怪的现象，非常好记，比如说现在不是有很多物业吗，说我是地铁物业，结果一查，它在两个站点中间，靠着地铁线。还有一种物业叫地铁口物业 （地铁上盖），跟地铁联系在一起，没有距离。地铁口物业跟地铁物业的价差怎么计呢？100米差10%的售价，100米差10%的租金。从这个意义上来讲， 时间因素对于空间价值的改变来得比我们想象的要激烈的多得多，山顶没有地铁，很多人会问，我投资物业，我住豪宅，干嘛要地铁呢？投资物业的你可以不用，但 是你必须得有，如果深圳都没有地铁的时候，深圳很多物业的价值都一样，供应是充足的，突然之间，市长说“修条地铁吧”，地铁是改变价值的标尺，都没有地铁 的时候，大家都一样，突然修一条地铁，没有地铁的地方价值就相对贬值了。所以越修高速公路，越修地铁，越发展的结果是什么呢？科技越发展，交通越发展，城 市越发展，有效的土地越来越少，而不是越来越多，搞农业的时候，遍地可以住人，一搞城市化，农村没有用了。你一修地铁，本来我们住得好好的，马克思有一句 话说得很对，都是贫民窟没有问题，但你突然在贫民窟旁边盖一个宫殿，贫民窟就不行了。
 

90后萌主 05-10 15:07

尹香武：感谢地铁集团、深业集团给我这样的机会，参加这个会，我会想起香港地铁物业，因为香港地铁物业是全球地铁物业发展最好的，对接是最成熟的，在香港 流传这样一个口诀，叫：吸金房地产要靠中小户，投资中小户跟着人气走，人气在哪里？就在地铁口。也就是说在香港出现这样一个怪异的情况，我们抓一个深圳人 问“香港最贵的房产是哪里？”他会告诉你“山顶物业最贵”，但事实上市场的检验结果是什么最贵呢？是山脚下地铁口的笼屋是最贵的，一个床位租三千港币、三 千五百港币，它的单产比山顶物业高得多，山顶物业是总价高，但单价高确是我们最忽略、最瞧不起的笼屋。
   

90后萌主 05-10 15:07

 主持人：非常感谢魏达志老师的总结，刚刚两位老师也是分别从产业经济发展，包括宏观层面以及大的发展方向，为我们分析了什么才是真正的地铁资产，真的是非常精彩，包括说到投资方面，说到投资，相信大家此时此刻一定想问一个问题，如果我想投资地铁物业的话，应该怎样做呢？地铁物业的投资价值究竟在哪里呢？这个问题我一定要交给半求（尹香武）老师回答。

  

90后萌主 05-10 15:07

第六，产业链供应链的延长效应。宋教授说得非常精彩，地铁走到哪里，你跟到哪里，地铁站建到哪里，你的家就安在哪里。
    第七，增加社会福利的利用效应。地铁都是亏本的，地铁票价卖一百块一张你顶得住吗？它就是几块钱，地铁和物业联在一起会产生新的利用效应。
    第八，物业和交通并重的联通效应。
    第九，提高城市效应乘数效应。上次我参加深圳会展中心在发改委的评审会，说会展业的乘数效应是10倍，后来广东省来了一个专家说10十倍是过去的概念，现在会展产业的乘数效应是100倍，所以我说地铁物业带来的城市乘出效应需要大数学家计算一下。
    第十，走向市场方式的辐射效应。我在90年代研究国有企业，发现很多很难缠的问题，但是深圳的国有企业有些特殊性，特别是地铁集团跟深业集团，习总书记说 要把国企做强做大，指的就是这样的集团，这种好的产业，它将来的辐射效应是很大的，我早就在琢磨，地铁是“一带一路”通往全世界的可辐射、可操作的产业模 式，尤其是深圳地铁，高效、安全，深圳地铁这么多年没出过事故，这是非常难得的，这个不出事故的企业上盖的物业也是非常安全的。
    我今天早上琢磨了一下，琢磨了这十条经济学效应就装在塘朗城身上，来体现它的内在价值。

90后萌主 05-10 15:07

第一，促进经济增长的创新效应。刚刚领导带着我们到地铁口一看，如果告诉你这是在芝加哥，你会相信，告诉你这是在曼哈顿，你也会相信，因为它非常具有创新都市感；
    第二，土地高效利用的集约效应。深圳发展就是一点点大的地方创造了很大的经济奇迹，地铁物业有着土地高效利用的集约效应，因为它是地铁。
    第三，转变发展方式的引导效应。它不但自己在转变发展方式，也在引导和示范其他行业。
    第四，环保节约减排的低碳效应。大家知道，深圳有一个人口移动钟摆效应，就是这个人住得很远，工作在这头，住在那头，他每天像钟摆一样移动，给城市交通带来很拥挤的效应，但是塘朗城是解决钟摆效应的最好方式，你就住在这里，上班很近，地铁很方便。
    第五，不同企业产品的聚合效应。它的产业链非常长，各种各样的优质产品在这里聚合。
   

90后萌主 05-10 15:07

我们首先要明白经济学要解决什么问题，经济学要解决的第一个问题就是人类的社会经济活动所产生、创造的价值转换及其实现的过程，经济学还是研究人类社会经济活动，相关活动之间相关关系规律的东西，经济学是研究资源配置的学问，以及经过优化配置之后所产生效应的学问，经济学还研究最低的投入和最高的产出，就是成本最小化和利益最大化之间关系的学问，经济学还是研究个人对经济产品的选择以及实现个人幸福最大化的学问。
    在这种学问的指导下，我今天上午做了一点功课，塘朗城地铁物业到底有什么价值？它的价值产生什么样的效应？我归纳了十条：
   

90后萌主 05-10 15:07

塘朗城所在的南山区更加了不起，按照区委区政府的定位，南山区就干两件事，第一件事是科技驱动、创新驱动，第二件事是总部经济，总部经济的魅力在哪里？就 是把所有的控制、研发、资产、管理的功能放在深圳，把胳臂、腿生产基地放在内地，它所形成的中心城市和周边地区的产业链、价值链、供应链是非常完备的。塘 朗城已经很有规模了，刚才一看，非常有都市感，塘朗城在总部经济眼中，一家企业把塘朗城全部吃掉不在话下，会不会出现这种情况？南山区有着深圳最多的上市 公司、最多的高新技术企业，我们曾经说深圳每平方公里产出是8个亿，但是我告诉大家，南山区高新技术产业园区在五年前每平方公里产生的工业生产总值达到 300亿，这个数字太惊人了，而且它有深圳大学，有高职院，有大学城，这是一个城市知识创新驱动重要的东西。知识创新体系南山最强，技术创新体系南山最 强，这么强的东西在支撑塘朗城，你说给塘朗城一个什么定位？还有宋丁先生刚才讲的物业的四个定律。
    那么，我们深度发掘一下塘朗城的价值，在经济学的视野中，塘朗城这种地铁+物业的项目有哪些了不起的事情？

90后萌主 05-10 15:07

  今年上半年的数据发表出来，我们都觉得在那么大的基数之上还有这么高的成长，比如深圳的七大战略新兴产业、四大未来产业，按照政府的说法是不带重复计算 的，里面没有重复的数字，平均下来的增长速度是12.1%，高于中华人民共和国改革开放头30年平均增速10%以上，结构带来的增长速度高于深圳上半年 GDP增长8.6%，高于8.6%的3.5%，高于规模以上工业企业的4.6%，规模以上工业企业就是企业年总收入超过2000亿人民币的企业，比它还快 4.6%。深圳这样的发展速度真的非常了不起，加上好的投资结构、消费结构、进出口结构、供给侧结构，加上我们的所有制结构、新经济形态、新的业态、新的 商业模式，深圳呈现整体起飞的状态。
  

90后萌主 05-10 15:07

但是中国现在面临一系列问题，党中央国务院把它判断的非常清楚，就是我们要渡过六个非常艰难的时期：第一个“期”是刺激性政策的消化期，我个人以为深圳已 经消化的差不多了；第二个“期”是结构转型的阵痛期，这个结构转型我判断深圳至少比全国早10年，深圳过去5年已经淘汰了1.7万家企业，按宋先生估计还 要继续淘汰，淘汰的都是深圳不要的，这种结构转型的阵痛，深圳已经痛过去了；第三个“期”是发展动力的转换期，我们由资本驱动转变成创新驱动，这个“期” 深圳比全国早10-15年；第四个“期”是发展方式的转变期，深圳也基本上形成了一个由外向型经济向开放型经济飞跃的过程，深圳建设开放型经济已经初步形 成了一个雏形；第五个“期”我们还面临由高速向中高速发展的常态期，深圳不是进入一般的常态期，而是进入常态期的引领者，是引领性城市；最后一个“期”是 供给侧“三去、一降、一补”改革期，深圳在这个改革期当中也是在全国具有领先意义的，因此现在深圳的经济发展，不但在广东省，在全国也可以说是独树一帜， 因为深圳有着最好的产业结构。
 

90后萌主 05-10 15:07

魏达志：谢谢主持人。刚才宋教授纵横捭阖，左右逢源的演讲，所以他能使大家非常安静的听四大铁律，我对宋教授的精彩发言做一点点补充。我这些年转眼来到深圳32年了，真正来到真地铁无缝对接的地产还是第一次，要研究塘朗城地铁物业的价值，我可能会有自己学术研究的思维惯性，我这些年研究深圳，一直有一个大的方向，就是国家道路和特区探路的关系，国家走的是什么道路，深圳应该发挥什么样的作用，这种思维惯性必然带来此事物和彼事物的关联，要看清楚塘朗城的价值，我们必须要看南山，看南山的价值必须要看深圳，看深圳的价值必须要看中国，这就是它之间的内在逻辑关系。
    中国是一个什么国家？半殖民地半封建国家，农业国家，一个计划经济国家，一个发展中最穷的国家，但是现在不一样了。2015年，印度、法国、印度、意大利、巴西这五个国家是在全球经济排前10的第5-9名，这五个国家加起来的总量，去年是10.91万亿美元，中国去年10.86万亿美元，中国一个国家的总量相当于这五个世界上非常牛的国家，这就是中国。
   

90后萌主 05-10 15:07

主持人：刚刚宋丁老师从城市区域定位，包括交通路网，以及产业为我们阐述了地铁资产，这几点是非常重要的。刚才宋丁老师也告诉大家如何来选择地铁资产，就是跟着地铁走，他还提到产业这一块，我们也知道魏达志老师在产业经济这一块颇有研究，接下来我想请魏达志老师从区域产业发展以及未来价值潜力方面来跟我们分析一下这个层面对于地铁资产来讲的重要性何在。

   

90后萌主 05-10 15:07

 主持人：刚刚宋丁老师从城市区域定位，包括交通路网，以及产业为我们阐述了地铁资产，这几点是非常重要的。刚才宋丁老师也告诉大家如何来选择地铁资产，就是跟着地铁走，他还提到产业这一块，我们也知道魏达志老师在产业经济这一块颇有研究，接下来我想请魏达志老师从区域产业发展以及未来价值潜力方面来跟我们分析一下这个层面对于地铁资产来讲的重要性何在。

    魏达志：谢谢主持人。刚才宋教授纵横捭阖，左右逢源的演讲，所以他能使大家非常安静的听四大铁律，我对宋教授的精彩发言做一点点补充。我这些年转眼来到深圳32年了，真正来到真地铁无缝对接的地产还是第一次，要研究塘朗城地铁物业的价值，我可能会有自己学术研究的思维惯性，我这些年研究深圳，一直有一个大的方向，就是国家道路和特区探路的关系，国家走的是什么道路，深圳应该发挥什么样的作用，这种思维惯性必然带来此事物和彼事物的关联，要看清楚塘朗城的价值，我们必须要看南山，看南山的价值必须要看深圳，看深圳的价值必须要看中国，这就是它之间的内在逻辑关系。
    中国是一个什么国家？半殖民地半封建国家，农业国家，一个计划经济国家，一个发展中最穷的国家，但是现在不一样了。2015年，印度、法国、印度、意大利、巴西这五个国家是在全球经济排前10的第5-9名，这五个国家加起来的总量，去年是10.91万亿美元，中国去年10.86万亿美元，中国一个国家的总量相当于这五个世界上非常牛的国家，这就是中国。
    但是中国现在面临一系列问题，党中央国务院把它判断的非常清楚，就是我们要渡过六个非常艰难的时期：第一个“期”是刺激性政策的消化期，我个人以为深圳已经消化的差不多了；第二个“期”是结构转型的阵痛期，这个结构转型我判断深圳至少比全国早10年，深圳过去5年已经淘汰了1.7万家企业，按宋先生估计还要继续淘汰，淘汰的都是深圳不要的，这种结构转型的阵痛，深圳已经痛过去了；第三个“期”是发展动力的转换期，我们由资本驱动转变成创新驱动，这个“期”深圳比全国早10-15年；第四个“期”是发展方式的转变期，深圳也基本上形成了一个由外向型经济向开放型经济飞跃的过程，深圳建设开放型经济已经初步形成了一个雏形；第五个“期”我们还面临由高速向中高速发展的常态期，深圳不是进入一般的常态期，而是进入常态期的引领者，是引领性城市；最后一个“期”是供给侧“三去、一降、一补”改革期，深圳在这个改革期当中也是在全国具有领先意义的，因此现在深圳的经济发展，不但在广东省，在全国也可以说是独树一帜，因为深圳有着最好的产业结构。
    今年上半年的数据发表出来，我们都觉得在那么大的基数之上还有这么高的成长，比如深圳的七大战略新兴产业、四大未来产业，按照政府的说法是不带重复计算的，里面没有重复的数字，平均下来的增长速度是12.1%，高于中华人民共和国改革开放头30年平均增速10%以上，结构带来的增长速度高于深圳上半年GDP增长8.6%，高于8.6%的3.5%，高于规模以上工业企业的4.6%，规模以上工业企业就是企业年总收入超过2000亿人民币的企业，比它还快4.6%。深圳这样的发展速度真的非常了不起，加上好的投资结构、消费结构、进出口结构、供给侧结构，加上我们的所有制结构、新经济形态、新的业态、新的商业模式，深圳呈现整体起飞的状态。
    塘朗城所在的南山区更加了不起，按照区委区政府的定位，南山区就干两件事，第一件事是科技驱动、创新驱动，第二件事是总部经济，总部经济的魅力在哪里？就是把所有的控制、研发、资产、管理的功能放在深圳，把胳臂、腿生产基地放在内地，它所形成的中心城市和周边地区的产业链、价值链、供应链是非常完备的。塘朗城已经很有规模了，刚才一看，非常有都市感，塘朗城在总部经济眼中，一家企业把塘朗城全部吃掉不在话下，会不会出现这种情况？南山区有着深圳最多的上市公司、最多的高新技术企业，我们曾经说深圳每平方公里产出是8个亿，但是我告诉大家，南山区高新技术产业园区在五年前每平方公里产生的工业生产总值达到300亿，这个数字太惊人了，而且它有深圳大学，有高职院，有大学城，这是一个城市知识创新驱动重要的东西。知识创新体系南山最强，技术创新体系南山最强，这么强的东西在支撑塘朗城，你说给塘朗城一个什么定位？还有宋丁先生刚才讲的物业的四个定律。
    那么，我们深度发掘一下塘朗城的价值，在经济学的视野中，塘朗城这种地铁+物业的项目有哪些了不起的事情？我们首先要明白经济学要解决什么问题，经济学要解决的第一个问题就是人类的社会经济活动所产生、创造的价值转换及其实现的过程，经济学还是研究人类社会经济活动，相关活动之间相关关系规律的东西，经济学是研究资源配置的学问，以及经过优化配置之后所产生效应的学问，经济学还研究最低的投入和最高的产出，就是成本最小化和利益最大化之间关系的学问，经济学还是研究个人对经济产品的选择以及实现个人幸福最大化的学问。
    在这种学问的指导下，我今天上午做了一点功课，塘朗城地铁物业到底有什么价值？它的价值产生什么样的效应？我归纳了十条：
    第一，促进经济增长的创新效应。刚刚领导带着我们到地铁口一看，如果告诉你这是在芝加哥，你会相信，告诉你这是在曼哈顿，你也会相信，因为它非常具有创新都市感；
    第二，土地高效利用的集约效应。深圳发展就是一点点大的地方创造了很大的经济奇迹，地铁物业有着土地高效利用的集约效应，因为它是地铁。
    第三，转变发展方式的引导效应。它不但自己在转变发展方式，也在引导和示范其他行业。
    第四，环保节约减排的低碳效应。大家知道，深圳有一个人口移动钟摆效应，就是这个人住得很远，工作在这头，住在那头，他每天像钟摆一样移动，给城市交通带来很拥挤的效应，但是塘朗城是解决钟摆效应的最好方式，你就住在这里，上班很近，地铁很方便。
    第五，不同企业产品的聚合效应。它的产业链非常长，各种各样的优质产品在这里聚合。
    第六，产业链供应链的延长效应。宋教授说得非常精彩，地铁走到哪里，你跟到哪里，地铁站建到哪里，你的家就安在哪里。
    第七，增加社会福利的利用效应。地铁都是亏本的，地铁票价卖一百块一张你顶得住吗？它就是几块钱，地铁和物业联在一起会产生新的利用效应。
    第八，物业和交通并重的联通效应。
    第九，提高城市效应乘数效应。上次我参加深圳会展中心在发改委的评审会，说会展业的乘数效应是10倍，后来广东省来了一个专家说10十倍是过去的概念，现在会展产业的乘数效应是100倍，所以我说地铁物业带来的城市乘出效应需要大数学家计算一下。
    第十，走向市场方式的辐射效应。我在90年代研究国有企业，发现很多很难缠的问题，但是深圳的国有企业有些特殊性，特别是地铁集团跟深业集团，习总书记说要把国企做强做大，指的就是这样的集团，这种好的产业，它将来的辐射效应是很大的，我早就在琢磨，地铁是“一带一路”通往全世界的可辐射、可操作的产业模式，尤其是深圳地铁，高效、安全，深圳地铁这么多年没出过事故，这是非常难得的，这个不出事故的企业上盖的物业也是非常安全的。
    我今天早上琢磨了一下，琢磨了这十条经济学效应就装在塘朗城身上，来体现它的内在价值。

90后萌主 05-10 15:07

宋丁：二是地铁到处都有，有很多轨道，你能到处投吗？不行，一定要走到地铁口，围绕地铁口置业，地铁口未来的资产增值空间是巨大的，这是第二个概念。
    第三个关于地铁的概念是级差地的概念，我们叫做边际效应的概念，现在深圳的大北部地区，什么地方是边际收益最高、边际成本最低的呢？那就是紧挨着原特区， 一出了关口的位置，当年新加坡总统是最聪明的，他在中国兜里一圈以后，选择了苏州做工业园，为什么？因为苏州紧傍着上海，又不在上海，如果在上海，成本会 提高，我就傍着上海，这样机会是最多的。未来深圳关外的溢价空间比较大，这是关于地产物业增值的第三个概念。
    第四个概念，地铁口还要选择，你要选择地铁口的产业叠加功能最丰富的地方，如果这个地铁口单纯不只是地铁口，有一些小住宅区，而有相当多的商务、商业、产能功能，教育、医疗相对丰富，这是地铁升值最佳地点。
    未来在深圳，除了原特区内的价值继续升高以外，往北部走，大量的相对成本偏低的地区还有很多机会。
    我刚才谈到地铁资产管理增值的四个铁律，一是地铁线，二是地铁口，三是关内关外交界点，四是产业叠加地，这四点只要你牢牢记住，在这个地方选择，等到2020年你再看你的收益是多少，我不用解释。

90后萌主 05-10 15:07

宋丁：现在有一个现象，深圳人找不着北，什么意思呢？过去我们对深圳的北部太忽略了，我们过去一直盯着特区的320平方公里，从罗湖、到福田、到南山，在这个空 间里寻找中心，吵来吵去，其实过了北环往北边走，发现机会大大的。我们过去找不着北，其实就是找不到资产增值的空间，盯着中心是重要的，但是发展更多的机 会是未来成长空间。
    我今天隆重给大家介绍，比如东进战略，东进战略是往东走吗？其实东进战略本质是往北走，你从罗湖一直往横岗，到龙岗，甚至到惠州、到东莞，是不是往北走？ 你如果沿着梅林关一出去到龙华、到观澜，是不是往北走？沿着南海大道一直往北走，从南山这个位置往北走是大学城，再往北走是东莞，我们沿着南海大道、广深 高速往北走。深圳北部广袤地区过去一直被我们忽略，所以我们今天要眼睛睁大一点看北，深圳是狭长地带，我们过去只管东西，其实真正的薄弱环节在北部，叫东 北、中北、西北，往东北，往北走，我们沿着什么样的战略思路，什么样的经济成长空间，往北寻找机会，我告诉你就是地铁经济。现在深圳进入到地铁高速扩张的 时候，未来往北部走，跟着地铁过去一定有机会，往北走，你还得找对轻轨，因为未来深圳地铁将有1000公里以上，往哪走？给你四点。
    一是地铁走到哪里，你就跟到哪里，你说我在塘朗山这个地方买房子，还是到沙井买房子？还是到坪地买房子？我告诉你，看你兜里的钱，如果从地铁口出来以后， 发现周边的房子买了以后还能至少供八个月的月供，你就买房没有问题，这就是按照地铁经济模式走的基本原则，你不要到处借钱买房子。所以第一条是地铁给你带 来的价值升值空间，地铁走到哪儿跟到哪儿。
   

90后萌主 05-10 15:07

宋丁：每讲到资产，我们想到这很复杂，深圳真的变成资产型城市，无论你买房还是买什么东西，大家都有投资概念，不管是十万、一百万、一千万还是一个亿，都叫小 钱，怎么管好自己这点家产吗？那就有个投资概念和资产管理概念，在整个深圳2000平方公里不到的地方，怎么实现自己资产的优质管理，我觉得肯定有一个大 概念，只要抓住了地铁成长的机会，你就有相当多的资产膨胀增值机会，从深圳的情况来看，现在大家都热议的一个东西叫做中心化，东边是东进战略中心，西边是 中心，哪里是中心？中心固然是重要的资产膨胀的空间，但是二十年以前有福田中心吗？十年以前有前海中心吗？没有，中心是后来“长”出来的。
  

90后萌主 05-10 15:07

宋丁：说到地铁资产，我一直关注深圳市的房地产，知道去年以来的上涨幅度非常快，大家都坐不住了，到底怎么办？稍不留神，机会都没有了，我首先要告诉大家的是，不要急，深圳这个地方至少还有二十年机会，每一个时间你都抓未来的机会，不要去抱怨历史已经丢掉的机会，2016年下半年、2017年、2018年、2019年、2020年都有机会。
   

90后萌主 05-10 15:07

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示塘朗城项目位于南山大学城片区，该片区是深圳发展的高端人才培养基地和知识转化孵化器。近年来，片区面貌日新月异，价值地位日益突出，已经成为深圳经济发展的动脉要地。同时今年年初，南山区政府明确，将在三年的时间内，促进南山北部片区崛起，形成与南山南部中心城区相匹配的北部片区发展新格局。这必将大大加快片区发展，提升塘朗城的区域价值。同时塘朗城项目的交通是非常便利的，其中1号线、2号线和5号线都已经投入运营，7、9、11号线、9号延长线、16号线都与之关联，轨道交通必将作为塘朗城项目交通龙骨而存在。

90后萌主 05-10 15:07

直播开始啦

   主持人：“大城已成 寓见未来”城市地铁资产价值论坛现在开始！尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的女士们、先生们以及各大媒体界的朋友们，大家下午好！
    首先，非常欢迎大家来到“大城已成 寓见未来”塘朗城西区营销中心开放暨城市地铁资产价值论坛的现场，我是文睿。说到塘朗城，可以说这个项目真的是有着很深厚的缘份，为什么这么讲呢？因为就在去年，塘朗城新品发布会就是由我主持的，当时这个项目给我留下的印象真的非常深刻，因为它毕竟是属于地铁上盖物业，同时它也是地铁集团和深业集团两大品牌开发商强强联手为我们打造的一座具有着品质保障的人文大城。
    时隔一年之后，今天真的非常高兴，能够站在这里再一次邂逅塘朗城，再一次邂逅今天现场的每一位亲爱的朋友们。今天我来到这里是带着两个任务来的，第一个任务就是一定要好好的进行主持工作，第二个任务就是等工作完成之后，我要带着我的姐妹团重新认识一下塘朗城项目，以及今天即将惊艳亮相的TOWN寓，可能这个时候我会告诉她们，买房子如同选老公，因为它毕竟要和我们生活在一起，我们要去衡量和评估它未来的发展潜力，包括它未来是不是潜力股，这都是我们要综合考虑的问题。面对如此优质的资源和条件，如果你还不出手的话，你未来的“老公”很有可能就被其他“女人”抢走了。当然，这只是开一个小玩笑。
    亲爱的朋友们，我谨代表本次活动主办方深圳市朗通房地产开发有限公司以及朗通公司的股东单位深圳市地铁集团有限公司、深业集团有限公司向各位的到来最衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎你们的到来！

    接下来为大家隆重介绍一下出席本次活动的各位领导和嘉宾，他们分别是来自于：深圳大学产业经济研究中心主任魏达志先生；综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁先生；房地产专家、楼市投资家、深圳地产20人获选者尹香武先生（半求）；深圳地铁集团物业开发总部总经理张建华先生；深业置地有限公司董事长张健先生；深圳地铁集团物业开发总部常务副总经理、深圳市朗通房地产开发有限公司董事长董向阳先生；深圳市朗通房地产开发有限公司总经理舒良成先生；还有来自于各个合作单位，包括法国欧博、江苏设计、中原、世联等等，欢迎各位领导的光临，同时也欢迎来到现场的三十多家媒体同仁们，再次感谢各位的莅临。
    我们都知道塘朗城是以TOD全能综合体这样的定位在深圳面世的，从此TOD就逐渐走向普通老百姓的认识当中。同时，塘朗城也是通过对地铁站以及地铁车辆段、周边土地的一体化规划设计，才实现了土地的二次开发和立体利用。塘朗城也是通过对地铁连廊入户以及规划五重全功能业态，才为我们构成了一家一城的高效生活。
    这一切也是赢得了市场上的高度关注和强烈的反响，我相信此时大家肯定要问了，我们的轨道物业是否应该像塘朗城一样呢？随着地铁三期的进程和运营，地铁物业受到的关注越来越多，同时地铁资产也成为当下最热门的投资热点。那么什么才是地铁物业呢？什么样的地铁物业又能够被称为真正意义上的地铁资产呢？如果说塘朗城告诉大家什么才是TOD的话，我倒不如想告诉大家今天希望能通过这样一次论坛，从中得出什么才是真正的地铁资产。
    接下来是互动圆桌论坛环节，在这个环节当中我们将会有请出几位专家学者以及这个项目的相关领导共同来到舞台之上，一起带着这些问题从中寻找答案。掌声有请：深圳大学产业经济研究中心主任魏达志先生、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁先生；中国社科院民营经济研究中心副主任半求；深业置地有限公司董事长张健先生；深圳地铁集团物业开发总部常务副总经理、深圳市朗通房地产开发有限公司董事长董向阳先生共同来到舞台之上。
    非常欢迎几位老朋友，今天讨论的话题是有关于地铁物业和地铁资产的，这个话题设置非常好，因为大家都很喜欢听，一说到地铁物业，大家两只眼睛直冒金光，也包括我在内，要不然我就不可能组团来到今天的现场。毕竟地铁物业能使我们的财富得到快速的升值，一说到地铁物业，我们就想起上海的徐家汇、广州的天河、北京的建国门，它们也成为当地的商业核心圈，但我发现现在市场上还有很多人并不能真正理解什么才是地铁物业和真正的地铁资产，今天我们要请场上的几位嘉宾从各自的专家角度跟我们分析一下到底什么样的地铁物业才是真正的地铁资产，首先有请宋丁先生。

90后萌主 05-10 15:07

直播即将开始

90后萌主 05-10 15:07

出了了塘朗站B出口就可以看见与地铁站接驳的塘朗城。图为塘朗站B出口，可直接通达塘朗城。