乐居西安主播
沈视楼市主理人、地产S姐 沈玮
04-24 07:38
回暖的不止天气，最近各大楼盘销售人员的朋友圈极为活跃，到访爆棚与成交信息时有刷屏，晚间十点还不断传来交定“喜报”。
S姐这边接到的咨询情况也是如此，很多购房者受到朋友圈热销氛围的影响，纷纷跑来咨询，本打算观望的客群开始加速置业计划。
但疫情后真实的西安楼市到底是什么样的呢？这是虚假繁荣还是楼市彻底回暖了呢？
壹丨热销楼盘的确存在
趁着上周末天气好，抽空去看了几个楼盘，去看的几个项目售楼部人还是挺多的。首站到了西高新的卓越坊，闻声而来的看房客户络绎不绝，而且高新/泛高新本就缺货，周末购房者的到访量还是很可观的。
第二站去了隔壁的紫薇西棠，该盘一期已经售罄，陆续已经有交付装修的业主，二期即将发售，这次全为高层加精装，今日公示价格16009元/㎡，比旁边卓越坊高层低1000元/㎡左右，到访量不差，但紫薇西棠二期最早的放风价在14000-15000元/㎡之间，如今价格突然抬高，又和卓越坊同期发售，看来销售成绩最终决定于折扣力度了。
一路向西，第三站是碧桂园国湖，由于该盘目前在平销期，购房者数量明显多于卓越坊与紫薇西棠，而且优惠后的价格着实美丽，其精装小高备案价19000元/㎡，实际成交价16500元/㎡左右，相当于打了86折，准现房销售，还送车位，价格优势很明显，也抢收一波周边客户。
沣东传言取消限购，取消限购后的市场会火爆吗？保利和光尘樾、中南上悦城、沣华熙城等盘虽不及前三站的项目人多，但据项目上反馈，无论是来访还是成交，都比去年年底好很多。
人人可见的登记平台中也有热盘，阳光城翡丽曲江120套精装房源登记人数达1052人，铁定要摇号开盘了，该盘曾在2019年11月底开过一次盘，当时房源量252套，开盘当天售出216套，参与摇号443人，本次新推的22#楼较上次开盘楼栋均价上涨了500元/㎡左右，价格高了，登记人数还高了。
还有碧桂园文景府，首开包含叠拼（备案价23953元/㎡）、小高（备案价14700元/㎡）、高层（备案价15418元/㎡），首推214套房源，登记人数286个，作为一个高价楼盘，无论后期是否摇号，前期超越房源数的登记情况已经很不错了。
平销是目前的普遍现象，真正肯打折让利的楼盘，销售情况也都不错。除了碧桂园系列外，近期富力开远城其优惠后，84㎡价格13500元/㎡起、113㎡均价14500元/㎡，而该盘的备案价在17500元/㎡左右，打折促销力度显著，超过去年底。
从上访和成交情况可见当下西安市场中的确有不少热盘，不是那种特别偏远或存在致命硬伤的项目，此时“认真”打折，大家接受度还比较高。
贰丨看得多 买得少
但单盘不能代表整体市场，朋友圈毕竟是网络世界，西安整体楼市的情况我们从全域挑选了35个项目做参考。
由于春节及疫情的影响，自2020年第4周起，各大售楼部关门，楼市冻结，来访量与成交领暴跌，整个2月，西安楼市全面停滞，直至第10周（3月2日以后），复工号角先后吹响，来访量与成交量“三连跳”，迅速回升至春节前、疫情爆发前的正常水准。
第12周（上周）来访总量已经达截止今年的最高值，但成交总量却低于第3周（疫情爆发前一周），这说明，当下市场中看房的购房者很多，但下定的数量并不比年前高，购房者观望的意识还是比较强烈。
从开盘去化率来看，截止3月21日，月度去化率仅为32%，除了性价比奇高的龙湖紫宸与雅居乐湖居笔记取得100%去化外，其余项目去化并不理想，世茂璀璨倾城、金辉凤栖云著等不足20%。
2019年四季度，月度去化率都在五成以上徘徊，进入2020年，遭遇疫情的影响，月度去化率下跌明显。2月去化率为58%，主要是因为楼市冻结，仅有2个项目开盘，融创御河宸院并不是西安地界的项目，若摘掉该项目，当月西安仅有奥园和悦府开盘，790套售出97套，去化率12%。
市场中的部分热盘吸睛不少，主要还是因为实质降价的原因，而更多的偏远、价高、鲜有优惠的项目，依旧冷清，哪怕来访数量够多，能够最终下定的寥寥无几。
叁丨自住莫探底 保持理性
其实复工后西安楼市的转热很好理解，大家在家憋了这么久，被积压的需求需要释放，消费报复性反弹，看房也是其中之一，这也就是我们之前说的推后的“小阳春”。
何况疫情期间，各大媒体都在宣称疫情后房价下跌，购房者趁着春暖花开也想要看看是否能捡个漏，所以我们看到降价楼盘销售还不错，老客户长期关注楼盘，成交价确实低了自然也就认购了。
但对于朋友圈营造的销售盛景，大家还是要保持理性。
疫情在国外扩散情况愈演愈烈，就算我们能防住“境外输入”，但全球经济一盘棋，很难独善其身。从近期股市就可以看出投资者对后市的信心不足，纵使各行各业在疫情后都有报复性消费，可要想保持常态，还得靠刺激性政策。消费信心不足，对于房产这样的大宗交易，热情只是短暂的。
从目前对中国楼市的态度来看，“房住不炒”下核心城市还是严调控，限制购房需求，在全球大幅降息的背景下，央妈仍“按兵不动”说明：1、现阶段，不愿走过去拿楼市刺激经济的老路；2、各地各行各业有序复工，试探一下经济弹性，大基建这条路能否带动经济回到正轨。
所以只要金融和政策两个口子不放松，楼市难上涨，消化完积压的需求后，该打折还得打折。
最后给大家两点建议：1、刚需客户不要总想着探底，有些主城区老盘价格已没有下降空间；2、改善客群对于区域供货较多的项目可以多对比，一些楼盘现在可以谈优惠了，备案价仅是参考，若真看上哪个项目去售楼部现场你会发现更多折扣。
回暖的不止天气，最近各大楼盘销售人员的朋友圈极为活跃，到访爆棚与成交信息时有刷屏，晚间十点还不断传来交定“喜报”。
S姐这边接到的咨询情况也是如此，很多购房者受到朋友圈热销氛围的影响，纷纷跑来咨询，本打算观望的客群开始加速置业计划。
但疫情后真实的西安楼市到底是什么样的呢？这是虚假繁荣还是楼市彻底回暖了呢？
壹丨热销楼盘的确存在
趁着上周末天气好，抽空去看了几个楼盘，去看的几个项目售楼部人还是挺多的。首站到了西高新的卓越坊，闻声而来的看房客户络绎不绝，而且高新/泛高新本就缺货，周末购房者的到访量还是很可观的。
第二站去了隔壁的紫薇西棠，该盘一期已经售罄，陆续已经有交付装修的业主，二期即将发售，这次全为高层加精装，今日公示价格16009元/㎡，比旁边卓越坊高层低1000元/㎡左右，到访量不差，但紫薇西棠二期最早的放风价在14000-15000元/㎡之间，如今价格突然抬高，又和卓越坊同期发售，看来销售成绩最终决定于折扣力度了。
一路向西，第三站是碧桂园国湖，由于该盘目前在平销期，购房者数量明显多于卓越坊与紫薇西棠，而且优惠后的价格着实美丽，其精装小高备案价19000元/㎡，实际成交价16500元/㎡左右，相当于打了86折，准现房销售，还送车位，价格优势很明显，也抢收一波周边客户。
沣东传言取消限购，取消限购后的市场会火爆吗？保利和光尘樾、中南上悦城、沣华熙城等盘虽不及前三站的项目人多，但据项目上反馈，无论是来访还是成交，都比去年年底好很多。
人人可见的登记平台中也有热盘，阳光城翡丽曲江120套精装房源登记人数达1052人，铁定要摇号开盘了，该盘曾在2019年11月底开过一次盘，当时房源量252套，开盘当天售出216套，参与摇号443人，本次新推的22#楼较上次开盘楼栋均价上涨了500元/㎡左右，价格高了，登记人数还高了。
还有碧桂园文景府，首开包含叠拼（备案价23953元/㎡）、小高（备案价14700元/㎡）、高层（备案价15418元/㎡），首推214套房源，登记人数286个，作为一个高价楼盘，无论后期是否摇号，前期超越房源数的登记情况已经很不错了。
平销是目前的普遍现象，真正肯打折让利的楼盘，销售情况也都不错。除了碧桂园系列外，近期富力开远城其优惠后，84㎡价格13500元/㎡起、113㎡均价14500元/㎡，而该盘的备案价在17500元/㎡左右，打折促销力度显著，超过去年底。
从上访和成交情况可见当下西安市场中的确有不少热盘，不是那种特别偏远或存在致命硬伤的项目，此时“认真”打折，大家接受度还比较高。
贰丨看得多 买得少
但单盘不能代表整体市场，朋友圈毕竟是网络世界，西安整体楼市的情况我们从全域挑选了35个项目做参考。
由于春节及疫情的影响，自2020年第4周起，各大售楼部关门，楼市冻结，来访量与成交领暴跌，整个2月，西安楼市全面停滞，直至第10周（3月2日以后），复工号角先后吹响，来访量与成交量“三连跳”，迅速回升至春节前、疫情爆发前的正常水准。
第12周（上周）来访总量已经达截止今年的最高值，但成交总量却低于第3周（疫情爆发前一周），这说明，当下市场中看房的购房者很多，但下定的数量并不比年前高，购房者观望的意识还是比较强烈。
从开盘去化率来看，截止3月21日，月度去化率仅为32%，除了性价比奇高的龙湖紫宸与雅居乐湖居笔记取得100%去化外，其余项目去化并不理想，世茂璀璨倾城、金辉凤栖云著等不足20%。
2019年四季度，月度去化率都在五成以上徘徊，进入2020年，遭遇疫情的影响，月度去化率下跌明显。2月去化率为58%，主要是因为楼市冻结，仅有2个项目开盘，融创御河宸院并不是西安地界的项目，若摘掉该项目，当月西安仅有奥园和悦府开盘，790套售出97套，去化率12%。
市场中的部分热盘吸睛不少，主要还是因为实质降价的原因，而更多的偏远、价高、鲜有优惠的项目，依旧冷清，哪怕来访数量够多，能够最终下定的寥寥无几。
叁丨自住莫探底 保持理性
其实复工后西安楼市的转热很好理解，大家在家憋了这么久，被积压的需求需要释放，消费报复性反弹，看房也是其中之一，这也就是我们之前说的推后的“小阳春”。
何况疫情期间，各大媒体都在宣称疫情后房价下跌，购房者趁着春暖花开也想要看看是否能捡个漏，所以我们看到降价楼盘销售还不错，老客户长期关注楼盘，成交价确实低了自然也就认购了。
但对于朋友圈营造的销售盛景，大家还是要保持理性。
疫情在国外扩散情况愈演愈烈，就算我们能防住“境外输入”，但全球经济一盘棋，很难独善其身。从近期股市就可以看出投资者对后市的信心不足，纵使各行各业在疫情后都有报复性消费，可要想保持常态，还得靠刺激性政策。消费信心不足，对于房产这样的大宗交易，热情只是短暂的。
从目前对中国楼市的态度来看，“房住不炒”下核心城市还是严调控，限制购房需求，在全球大幅降息的背景下，央妈仍“按兵不动”说明：1、现阶段，不愿走过去拿楼市刺激经济的老路；2、各地各行各业有序复工，试探一下经济弹性，大基建这条路能否带动经济回到正轨。
所以只要金融和政策两个口子不放松，楼市难上涨，消化完积压的需求后，该打折还得打折。
最后给大家两点建议：1、刚需客户不要总想着探底，有些主城区老盘价格已没有下降空间；2、改善客群对于区域供货较多的项目可以多对比，一些楼盘现在可以谈优惠了，备案价仅是参考，若真看上哪个项目去售楼部现场你会发现更多折扣。
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