50城50专家闪答楼市—西安

乐居西安主播 04-27 06:36

@【文子妹妹】评论：请问有问答长沙的吗？有呢，具体问题可以添加长沙乐居官方微信号进行提问，会有专人为您解答，希望能帮助到您。

乐居西安主播 04-27 06:36

以上今天的快问快答就到这里，各位网友还有问题欢迎添加乐居西安官方微信号，把您的问题发给我们，我们将一一为您解答！感谢蒋经理做客乐居直播间，我们本期节目就到这里，下期节目再见。

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏：什么时候入市，因为这个问题一直大家，从去年跟咱们直播也一直在讨论，对于刚需的人来讲，他这个价格，一个行业来说，只会继续往上涨，所以我觉得只要你觉得那个房子OK，是符合你对住房、对这种生活的需要，我觉得就可以现在去买，如果对于投资来说，可能我觉得建议是分片区，虽然现在各个都在疯狂涨价，肯定还是考虑一个投资汇报的可能性，对于改善的来说，我觉得真的，跟前面自住来说，就是挑地段，然后以这种增值保值这种趋势，你觉得哪个更符合这种区域的发展，可能我会建议投一些城市的潜力板块会更好一点，比如像浐灞、港务区，可能因为现在最近也是大量的拿地，完了成交，所以我会觉得那一块可能从未来产品的规划可能有一些更好的，因为毕竟现在包括城市的交通，包括污染雾霾这些环境，实际大家更希望能在自己的居住环境上更好一些，所以我会觉得再改的这种人群，可以在自然环境这一块，能更挑剔一些。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：可以看到，开年以来西安楼市比较火，有好多项目都涨价了，您觉得今年什么时候比较适合入市了？

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏：怎么讲呢，因为我们自己也在讨论，实际上大家可以看到限购的时候是跟那个户籍政策是紧密联系的，3月份刚刚咱们实行了新的这种户籍制度，实际从某种程度上是为了整个城市的发展，在在放松或者在放宽这种人才引进的门槛，在这样的一个情况下，来想我觉得可能西安的这个楼市政策即便它会有加强的话，我觉得可能在限购上不会太大，但是会在限贷上，显贷，比如一手房它会提高它的比例，包括二手房现在成都可能已经会有的，有小道消息说已经要提到八成以上，有的要全款，我觉得如果从房价的抑制来说，可能这种限贷的效应会比限购会更好，因为大家可以看到，从最早11年开始提限购，大家并没有感到限购令的颁布，那个房价会跌，反而是越限购约涨，所以限购从整体来说是行政的一种手段，像我刚才说的它有上升，因为你越限购大家觉得反而这个机会越少，会拼命的去提前去购买，提前去消费，所以会觉得未来这种态势我觉得西安可能还会在1月初执行这个限购基础上，我觉得会更加温和一点，可能会在开发商的这种开发行为上更加规范。比如刚出台的，就是会对这种无证销售呀，这种的，会把这种行为会规范一些，但是在消费者在置业者这一块，暂时不会有大的一种路径出台这种。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：那看完西安楼市，我们来放眼全国，就是大半个月以来，很多城市都加入这个实施限购的政策，您觉得西安会不会在不久的将来，也加入这个限购大军呢？

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏：沣东区怎么来讲，如果整个以园区的发展来说，它应该12年正式成立这个国家级新区，最后它发展，我们可以对比一下西安高新，也是在91年正式成立，经过20年，基本到2011年左右的时候它才成为规模，大家心目中觉得它是西安的，无论是产业包括居住是一个比较完善的区域，所以从现在的一个发展态势来说，政策面是比较向好的，但是真正来说这个居住的层次可能还需要一个人流的引进。从目前来讲，它这个片区前期有一部分人的导入，是OK的，但是后面来说，怎么样把这种产业人口的导入，因为我们之前跟不少沣东的，包括管委会包括一些企业在探讨的时候就觉得，现在可能有一个沣东的一个难题，就是它现在的产业落地还没有那么好，虽然政策比较好，包括绿地也要建501这种地标，但是可能它具体的产业的落地包括产业的人口导入相对会滞后一些，可能今年的势头，开发商对它的态势发展是看好的，但是我们觉得短期之内它还是以满足刚需的需求为主，就是因为它那一块可能比较好的一点就是，那个昆明池如果能够提前投入使用的话，周边，像知道的湖光山色这种，会有一些，就是城市郊区改善型的这种也会有出现，但是我会觉得它这一两年是个热点的板块，但不会是那个，在量上或者在成交这种，会有一点，怎么说呢，比之前会好一点，但是不会像大明宫板块那么耀眼，但是开发商可以把它当潜力股，采取去拿地的方式。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：今年随着西咸一体化之后，沣东新区也是一直倍受关注，目前有好几个品牌开发商在那已经有项目落地，您觉得沣东区未来的发展，你有些什么自己的看法呢？

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏：热门的板块依旧会很热门，但是今年从目前的这种土地的成交，包括开发商的拿地的意愿，在浐灞我们觉得雁鸣湖板块，这个小板块算是会比较热，包括像大明宫板块，有一批很大型，包括现在中海在那一块新拿了地，所以这一块肯定是一个改善型比较集中的，这块是几个比较热点的，当然我们会看到像曲江二期，包括我们浐灞的其它的，北城板块，都还是会依然会很热。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：以往我们都知道，比如说高新、曲江、城南都是大家比较人们的这种区域，你觉得今年西安还会有哪些地方比较热门？

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏:从改善数据来说，我们也是对比了像成都、郑州和西安，这种整个改善的这种释放，应该来说在成都是在14年释放出来，目前成都卖的最好的房型，差不多是在150到160的四房，然后这种户型来说，从目前这种市场来说，可能西安可能还会有一个时间差，因为从我们现在来说，基本上户型是集中在125到140这个户型，是集中释放，但是我们可以看到，从去年下半年，包括像中航的的房子，包括西派国际的洋房，以及像万科的翡翠系这种高端产品的市场区划包括它的户型其实都已经将西安这种传统，很刚需的这种传统影响已经打破了，所以在这一块来说，也伴随着像有这种二胎的需求，包括人们生活品质的这种提高的一个追求吧，这种大三房现在可能从目前来讲还是西安人的一个追求，可能估计到2年以后，大四房是人生赢家的一个标志，包括能买洋房，所以这个来说，就是市场一个发展的必然阶段，因为西安市场已经压抑的差不多11年到15年，有五年时间的一个压抑，基本以刚需为主，基本也是要释放，如果11年购房的这种人群来说，我们大概做过调研，就是85后或者80后，基本上到现在等于他的小孩长大，要二胎的话，他这个购房包括面积的需求实际上也是在变化的，他可能不会考虑到120个这种，直接要跳，包括他可能要跳到140以上，这样才能满足他整个家庭的需求，居住需求。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：根据数据显示，刚需阵地在日益缩减，改善势头比较强劲，那么，对于改善型住宅，您觉得将会成为未来市场的主流趋势吗？

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居西安主播 04-27 06:36

蒋鹏:在2月份实际来说，一直来讲都是一个很传统的淡季，大家知道有春节，各种乱七八糟的事，但是今年这个总体来讲，因为今年的春节比较靠前，在1月底，所以也是整个市场相对来说给2月留出一定的空间，而且从去年下半年，应该从三季度开始，整个西安的楼市成为一种大家可以想象的一种发展的速度，无论是成交的规模包括它的价格，所以在今年2月份就呈现这种，怎么说，在我们一般来说是很不正常的繁荣，但是我觉得它是一种，3月这种需求的一种提前释放，包括从春节以后，有很多的城市已经有这种限购的抬头，所以在这种情况下，因为我昨天看到一篇文章，我觉得也可以解释现在大家为什么这么热衷于去买房子，就是有这种坐公交上车的心理，就是我没有买房子的话，我会觉得是一种很不安全的感觉，但是一旦我去买了这个房子，我觉得OK，这可能是对我在这个城市的一种身份的认可，有这种安全感，是牺牲了这个阶段的经济利益，来换取更长远的社会的这种自我认知，包括社会认知的肯定。

乐居西安主播 04-27 06:36

乐居：2月单月成交量创近几年的新高，商品房成交价格也是突破了九千元每平，商业市场成交量也是同比涨近了一倍，住宅市场也特别火爆，我们看到数据表示周周都有项目开盘，而且开盘均火爆，您觉得这是西安楼市的正常现象吗？

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克而瑞西安机构项目总监蒋鹏

乐居西安主播 04-27 06:36

2017年3月，全国楼市开始新一轮楼市调控，20天的时间内，据不完全统计，北京（楼盘）、广州（楼盘）、长沙（楼盘）、三亚（楼盘）等多地都出台了有关房地产调控的政策。北上广深集体“认房又认贷”，或有更多城市跟进调控。乐居了解到截止目前西安楼市政策没有多大变化，楼市十分火热！这种现象正常吗？今天我们有幸邀请到克而瑞西安机构项目总监蒋鹏，为我们分析一下西安当下楼市。

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