连线·疫情下的苏州楼市

乐居买房苏州 04-19 06:50

主持人：

感谢大家的交流发言，非常精彩，受益匪浅。我们这次的【疫情下的苏州楼市】连线沙龙暂时告一段落，欢迎大家在后续继续补充观点、话题。

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东原地产苏州东原阅境营销负责人 王艳菊：

有时间有预算有计划，房子早买早好。

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新希望地产苏州城市公司营销总监 刘承祖：    

房产永远都是越早买越好

①产品优先，健康未来。

疫情带来的房产变革很多将体现在产品上，重塑家庭关系、居家办公空间、家庭私密性等将重新被认识，这也促使市场研发更匹配时代需求的产品。

改善群体在支付能力相等情况下，低密度高品质的更优产品将更受青睐。

刚需群体，医疗超市基础配套回归，产品户型设计在选择比重上应大于价格。

②社区物业服务的选择愈加重要

此次疫情防控的第一地点便在社区，社区物业的防疫体系、服务标准，以及社区商业配套的便捷性对于日常生活的营销更加凸显。

③绿色健康住宅，是未来居住的必然趋势。

健康的装修材料、新风净水系统等绿色家居配置、户型空间设计的创新等，精致、绿色、健康更与生活环环相扣。

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联发集团厦门房产代理有限公司江苏区域营销总监 宋平：

对于首次置业的客户来说，抓住全面复工后，可能出现的促销周期，该下手时千万别犹豫。这可能是全年最值得出手的一个机会。

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克而瑞苏常区域总经理 戈文问：

这次疫情迫使我们和自己的房子朝夕相处，对于房屋居住的舒适度有了很深的体验，我觉得对于改善型需求的购房者，将来购房应该更多的考虑功能区是否完备，是否有关乎健康的科技元素以及是否有尽责的物业。

同时，这次疫情对于有刚性需求的租客或多或少的体会到了租售不同权，待疫情过后，刚需族应该尽所能的买一套属于自己的房子。

对于有这两类购房需求的购房者，上半年或是一个购房窗口期，不排除开发商为解决现金流问题推出更多优惠措施。

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房观中国创始人 周晓白：

这次疫情，对于房企和物业公司都是一次大考，买房要选择好的物业。

同时，有房企会降价求生，值得出手，但不要想抄底，因为你不知道底在哪里，量力而行，要确保有足够的首付和月供。

不排除政府会出利好救市，这个也要关注一下。

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信玉堂地产总经理 徐国传：

对于购房者而言，我觉得有几个方面的建议：

第一，让售楼处知道你有购房意向。虽然现在不能去售楼处看房，但目标区域的目标楼盘，都可以联络联络，在开发商熬不住的时候，一定会有特价房等促销政策，不要错过。

第二，明年房价肯定涨。首先是自2016年压抑到现在，楼市需求端其实很旺盛。其次疫情对于中国经济有打击，复苏国家信心与经济的最佳手段就是房地产行业。第三，金融政策的放松，很多资金都会搂紧房地产，楼市会有一轮机遇。从目前来看，今年很多房企会优先“保量”，所以价格上涨幅度不会太大。但明年就不好说了。

第三，从中国人口基数与城镇化速度而言，房地产依旧是重头戏。千万不要认为房地产到头了，预计中国房价再涨15年也没问题，投资房地产是最稳健的投资方式，今年会是一个窗口期，非常值得下手。

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思源地产华东顾问副总经理 俞婧：

本人可能比较乐观，对于刚需置业或者换房来说，该买还是要出手，选择大品牌国企央企的房子基本品质还是会有保障。另外除了给自己的房贷和收入多留出一点自由支配收入其他没啥建议。

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主持人：

对于购房者，大家有什么建议？（现在是不是捡漏的好时机？）

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东原地产苏州东原阅境营销负责人 王艳菊：

目前还不知道疫情到底会持续到什么时候，短时期内，新房价格不会受太大影响，预计还是维系平稳的状态，毕竟苏州房价本来就是在严格管控之下的。二手房可能会受到微创，这也是相对于二手房本身的价格而言。

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新希望地产苏州城市公司营销总监 刘承祖：

首先抛出观点：经济维稳是首要，苏州房价不会出现大面积降价。

①购房群体上，购房延迟效应，投资短期疲态。

微观上，疫情对房地产业的直接影响是各方面的延迟行为，购房人、装修者延迟或取消消费活动，使订单、合同大大减少，开发企业对这种延迟效应应该有充分的估计。

宏观上，疫情不会改变中国经济短期反弹、长期缓慢下行的基本趋势，不会影响财政托底、货币放松、降低利率、房住不炒的大宏观政策方向，但短期内会对固定资产投资造成较大负面影响。

②国家政策上，稳定经济、快速止损

进一步财政宽松，进一步货币宽松，增加流动性投放，引导利率下行，都将是楼市的刺激利好。但大规模刺激房地产依然可能性较低，“房住不炒”主基调不会变。

③苏州地方，回稳经济，拯救中小微企业

苏州已于2月2日出台全国首个支持中小企业的政策措施“惠十条”。

④市场预测，楼盘促销增多，短期价格小幅下调，刚需产品跑量。但“稳房价”背景下，房价大面积下行的空间有限，下半年价格将回升趋稳。购房需求并未消除，只是疫情影响导致需求后置，随着疫情结束，叠加国家政策利好，购房需求得以市场，预测三季度出现楼市“小阳春”。

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联发集团厦门房产代理有限公司江苏区域营销总监 宋平：

从苏州市场来看，还是整体趋于平稳，即便是复工后有可能出现的促销周期，也是短期行为。占位全国第二大移民城市，苏州外来人口众多，工作在苏州，扎根在苏州成为很多新苏州人的愿望，这些巨大的刚性需求将持续支撑楼市的发展。受疫情影响，施工企业的复工较往年来看也将大大推迟，这直接影响楼市供应量，所以综合来看苏州2020年成交量或将下降，但价格持续平稳。

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房观中国创始人 周晓白：

今年的楼市整体会受挫，因为传染性比较大，所以不能聚集人群，也尽量去人多的地方，甚至是外人不许进小区。疫情持续时间越长，对于楼市甚至是整个社会经济，都是非常大的打击，要引起高度重视。

新房房价，不排除个别开发商开始带头试探、领降，这可能会引发一波降价求生。二手房房价，也应该会下探，不排除一些高位接盘的投资客迫于月供压力抛盘。

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信玉堂地产总经理 徐国传：

从目前来看，2020年上半年楼市都不会有特别大的好转，至少成交量会大幅度萎缩。对于整年来看，可以分为三个阶段：

第一个阶段：疫情未解除期间。成交量相比原来而言，预计百分之一都难，即便是正常复工了，预计成交量最多能到10%，这阶段大家都在摒着。

第二阶段：疫情刚解除的两个月。这个阶段预计很多开发商会开始促销工作，特价房等产品都将出现，大家开始抢市场，会出现成交价略跌的状态，可能是购房者需要密切关注的阶段。

第三阶段：疫情解除两个月后。这个时候是所有楼盘都开花的时候，加上疫情期间压抑的那一部分购房者，都会纷纷出动，预计成交量上涨速度会非常快，随之而来的价格也可能略涨。根据目前疫情的状态，估计是下半年八九月份，正是下半年金九银十的时刻。

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思源地产华东顾问副总经理 俞婧：

经济整体都会受到疫情影响，但是个人认为本次疫情持续时间才最终决定影响程度，整体房地产发展依然会平稳过渡，震荡肯定是存在的，如果顺利，2020年下半年可能是个小阳春。在这之前的概念一直说是城市区域的分化严重，个人认为物业的产品类型分化也会出现。

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主持人：

大家认为2020年的楼市会怎样发展？房价会降吗？

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东原地产苏州东原阅境营销负责人 王艳菊：

最明显是促使房企在推广思维、销售手段上做出调整，在特殊阶段作出与时俱进的改变，将房子做为商品放到线上平台去销售，逐步引导客户习惯发生改变，通过更有吸引力的宣传，更大力度的优惠政策以及承诺无理由退房等动作，使得线上看房购房能够被客户所接受并去使用。

另一方面，东原是一家非常注重客户满意度的开发商，以往售楼处几乎每周都会有一些针对业主的活动，现在我们通过朋友圈、抖音等平台号召业主们参与到东原发起的线上活动当中，从而达到与客户的持续互动，更好地服务客户。

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新希望地产苏州城市公司营销总监 刘承祖： 

应对工作如下：

①把营销战场搬到线上，构建在线营销方案。

最大限度的降低线下营销活动受阻带来的风险，应对不同时期，多渠道拓展永远是营销人的基础课，一旦疫情解除就实现抢跑。

②提前对公司的资金情况做好预判，盘活现金流。

一季度资金链紧绷将是很多开发商的普遍的难题，一定要做好充分准备，集中力量盘活现金流，比如一些库存产品要处理，重新评估生产计划；终端销售的回款；增加多渠道销售，尽可能创收等。有能力的企业也可以积极融资，现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会；同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会。

③资金充足情况下，加强土地储备。

加速并购与合作开发，结合国家政策和地方需求，适时适地投资科学布局，稳健扩大规模。

④关注客户对产品的新需求，疫情解除后抢跑市场

受这次疫情影响，地产客户对产品的需求点可能会发生变化，比如楼房内部设计，开始更关注容积率、层高、空气流通性等。环境优美、空气质量好的地段会被客户青睐，比如郊区低密住宅，而绿色健康住宅也很可能成为趋势。这样的趋势影响下，都需要地产供应商能够提供相应的产品支撑以及配套服务，来满足客户的最新需求。

在疫情封锁的时间内，企业可以苦练内功，打磨产品，甚至重构产业链条，等待疫情解除后好跑赢市场。

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联发集团厦门房产代理有限公司江苏区域营销总监 宋平：

我们联发集团在苏州目前自营项目棠颂在1月28日就推出了线上营销中心，全面接待由于疫情影响不能到现场了解项目的客户。

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克而瑞苏常区域总经理 戈文问：

目前而言，开发商应该积极的参与并研究线上营销模式，尽量减少疫情所带来的影响。同时，对于现金流比较健康的企业，上半年或是拿地窗口期，应该积极的研究土地市场，实时出击。

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房观中国创始人 周晓白：

媒体在这个过程中严格按照网信办的要求和指示，积极播报疫情相关信息资讯，将对老百姓有用的信息及时推送，宣传正能量；但是疫情对于业务的伤害，也是非常明显的。但我们房观中国团队在这个过程中，锻炼了队伍，吸取了经验，获得了多篇十万加文章，甚至有的文章获得了今日头条青云计划，还出现了阅读量100万以上的文章。

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信玉堂地产总经理 徐国传：

目前大家都在勒紧裤腰带过日子，每一家企业都不一样。

第一，对于开发商而言，都在想尽各种办法开展工作。绝大部分的开发商都在用各种线上直播的方式，从反馈来看效果非常差，没办法，即便是效果差，也要用这种方式来保持楼盘的热度、关注度。同时，很多开发商也在积极开展线上推广工作，包括微信、抖音之类。鉴于一般房企集团的年度指标并不会有多大变化，现在各地方公司、楼盘，都在刷自己的存在感，刷给老百姓看，也刷给集团看。

第二，媒体（包括各类施工单位、服务单位等各类乙方单位）现在压力都非常大，开发商房子卖不出去，不可能存在投放，所以大多数媒体现在都是休息状态，当然，包括乐居在内的很多线上直播方式，在本轮疫情中获得了一线生机，但明显感觉有心无力，有人看，却无人买房。对于乙方单位而言，只能等。可以预计的是，一旦疫情得到缓解，各个开发商及项目都会狂轰乱炸来抢占市场，届时会有乙方单位的用武之地。

第三，中介（包括销售公司、渠道公司等）目前也都处于停业的状态，自2016年10月份楼市转折点之后，以“效果付费”的中介等渠道公司，发展非常迅猛，部分企业扩张的有点大，使得其当前的公司开支较大，不可避免的出现裁员等状况，这是正常现象，现在不裁难道还等到公司挂了吗？

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思源地产华东顾问副总经理 俞婧：

前一个问题都已经提到，房地产营销模式又创新纪元，未来以来！

线上为主，以释放信息和维持关注度为主，如线上售楼部，用抖音直播转微信群等等，线上拓客，但是实际转化成交的动作还是较少的。

还有各大开发商的物业工作越来越贴心，这样对品牌美誉度也大大加分。地产人还是积极面对疫情带来的各种困难，快速转变思路，迎合市场需求。

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主持人：

接下来，请各位嘉宾聊一下，当前疫情下，房地产企业应该如何面对？各位作为房地产行业的一员，自身做了哪些应对？联发的刘总，新希望的宋总以及东原地产的王总请谈谈目前的举措？ 

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东原地产苏州东原阅境营销负责人 王艳菊:

会有一定影响，毕竟持续一段时间的0交易，对于中小企业来说都是考验。但需求仍然存在，相信楼市会在疫情结束之后慢慢回暖。

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新希望地产苏州城市公司营销总监 刘承祖:

短期影响还是比较明显的，苏州拥有300余万常驻外来人口，是典型的人口流入型城市，所以受疫情的影响，短期内还是有一定影响的。一方面，客户恐慌心理较重，购房短期需求跌至谷底；另一方面疫情导致项目复工延迟影响入市，供应端亦会出现下滑态势。价格方面，由于苏州限价政策相对较严，项目利润均较低，降价空间较小，但受资金风险影响，预计小部分房企会采用降价促销等方式加速回款。综上，短期内苏州市场基本处于量大跌，价小跌的态势。

但长期来看，苏州市场依旧乐观。对于土地市场而言，虽苏州对于土地财政依赖度不高，但大环境下土地财政作用必将更加突出，预计上半年政府将积极组织优质地块上市刺激市场，同时为保证成交率和市场热度，不排除土地市场政策放松的可能性。各开发商也将抓住拿地窗口期，加速合作并购与合作开发模式，集中补货。

对于一手房市场而言，尤其一季度复工后，线下看房及高聚集性的楼盘活动不会发生。二季度逐渐回温，预判一季度末“救市”措施（如近期拟定的人才落户政策）将逐步出台，二季度将主要发力，但“房住不炒“主基调不变，楼市政策对冲力度有限，上半年整体影响较大。下半年政策影响显现，预计三季度出现“小阳春”，加速供货，四季度加速去化。

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联发集团厦门房产代理有限公司江苏区域营销总监 宋平：

这次的疫情对苏州楼市的影响将是多方面的。第一方面，一季度销售基本上回升无望，各大房企指标压力提升，待全面复工后势必会出现阶段性以价换量促销周期，但受限于限价影响，幅度有限，对于购房者来说是出手的好时机；其次施工将受到疫情管控的影响，整体供货速度将受到一定影响，二季度后价格或将趋于平稳；第三是购房者心态，受疫情影响置业热情下降，尤其没有置业经验的首次置业者来说，更是对后市发展担忧，但随着二季度市场企稳之后，刚性需求将持续释放；第四是土地市场，受成交影响，去年多次出现的“现房前一手”的土拍行情或将得到缓解，土拍成交价格看低。

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克而瑞苏常区域总经理 戈文问：

不只是苏州，现在整个房地产市场都按下了暂停键，我觉得影响主要体现在几方面：

首先是政策层面。在疫情期间，房地产交易包括土地市场可以说完全停滞了，对于整个行业以及相关联的主体影响很大，因为房地产市场是一个重资金的行业。我认为一旦疫情过去之后，整个与房地产市场相关的一些政策有望放松，包括金融以及购房限制性政策，对于苏州来讲，接下来加码的可能性会小，更多的是一些鼓励性的，保持楼市平稳的政策出台。

其次是土地市场的影响。主要有两点，首先土拍都推迟了，这是已经挂出来的土地；第二是本来想挂的，可能政府已经往后延了，如果不是因为疫情，可能年后除了园区25号地，还会挂出别的地块。购地节奏延迟，土拍也延后，这是政府为了防控疫情做出的调整，但是站在拍地的主体房企的角度，他们最起码失去一个季度，一月份其实苏州没有一个楼盘有做开盘加推的动作，哪怕到了三月房企也可能不会爆发式的去拿地。因为对于房企来讲，失掉了一个季度现金流的压力非常大，这意味着他们接下来可能不会有很充沛的资金去拿地。虽然说今年开年的第一场土拍，高新区白马涧地块达到了现房，但起码整个上半年苏州土拍热度不会有原来那么高，可能说整个的土拍在上半年都难言乐观，因为房企资金的原因，这是在土地市场的这块，进一步复苏可能要等到下半年。

第三是房企层面。此次疫情对于房企现金流是一个大考，尤其现在大家都是高杠杆，这种黑天鹅事件大家肯定是没有预案的。原来是政策出台对他们有影响，最多是成交量腰斩。现在是成交完全停滞。疫情过去之后，我觉得房企会考虑怎么回笼现金，不排除大家会做一些促销，以价换量，因为现在是有限制的，所以需求不会那么快爆发。

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房观中国创始人 周晓白：

影响如下：

①新房和二手房的新增成交会急剧下降（疫情期间）

②会影响房企的拿地热情

③会影响工程进度，有可能会引发延期交付和质量的维权

乐居买房苏州 04-19 06:50

信玉堂地产总经理 徐国传：

本轮疫情对于苏州楼市的影响确实是很大的，主要影响会有三个方面：

第一：行业停滞状态。售楼处无法开业，销售工作无法展开，本轮疫情对于所有的线下销售环节都产生了非常大的打击，由于线下销售工作无法展开，整个房地产行业都处于停滞状态，开发商、服务商等均只能等。

第二：现金流的缩水。开发商的房子卖不出去，服务商的服务卖不出去，整个房地产行业的现金流速度几乎为0，但是无论是开发商的融资成本、日常消耗，还是服务商的公司薪水都需要正常支付，大家都只能勒紧裤腰带度过这次难关，诸多企业已经在启动贷款等被迫性融资。

第三：苏州的管控措施加强。苏州作为全国排名前列的GDP城市，政府管理能力非常强，无论是之前的房价管控，还是这次对于疫情的惠十条等政策。这也就意味着苏州楼市爆发性反弹不会出现，同样也不会出现下跌，在政府的管控下，预计楼市会有一丝丝利好，房价可能略微反弹，但不能预期过高。

乐居买房苏州 04-19 06:50

思源地产华东顾问副总经理 俞婧：

我认为此次疫情的爆发，对苏州房地产行业的影响有三个方面：

①开发商而言，房地产营销模式又创新纪元：线上销售的风潮毋庸置疑，但是各类数据表明，成单率肯定是较低的，赚了吆喝没有成绩单。但是不是线上销售就是哗众取宠？我个人认为不是，营销就是病毒式传播。只要疫情防控明朗，只要购房意愿强烈的购房者，会在第一时间对假期关注的楼盘逐一进行排摸。机会总是会给有准备的你！在营销这件事上更加如此！

②苏州外来人口大市，本次疫情苏州的返苏条例也是相对严格的。那么不论刚需客户还是投资客都会影响。疫情之后，相信小家庭经济或多或少会有不同的影响，降薪的公司不在少数吧，小企业家现金流压力增大，买房毕竟是个长远的事，贷款压力都成了大多购房者的重要考虑因素。投资类产品的销售将会面临一轮新的困境。

③苏州土拍3月连着1.2.3个公告，苏州今年的供地节奏比往年都要早也要快。现阶段个人觉得影响并不大。 2.12下午15：00开始，16：13分徐州结束了首场土拍，溢价率在47.66%，可以用热来形容。

乐居买房苏州 04-19 06:50

苏州市房协副秘书长 付正乔：

此次疫情的爆发，对苏州房地产市场（新房和二手房）供需两端都产生了极大影响。首先，从供给端来看，2020年1-2月基本上成为所有开发企业“失去的两月”，按照苏州市目前疫情防控工作的严格要求，2020年2月20日前，全市房地产项目无论是施工工地，还是正式售楼处、外部巡展点等线下营销网点，都全部被按下了“暂停键”，这对房地产项目工程进度产生了最直接的影响，并会传导到预售申请时间、正式交房时间等，等于迟滞了新增供应量入市时间至少2-3个月。更为严重的是，延后开工和延期入市，会大大增加开发企业的财务成本和管理费用，对于中小规模房企的影响更为明显。

从需求端来看，“宅”在家里的国人，失去了一切与房子直接接触的线下渠道。房地产，与全部实体经济一样，需求尽管一直都在，但是被不可抗力严重抑制了。

乐居买房苏州 04-19 06:50

主持人：

首先，想请问一下各位，您觉得疫情对苏州楼市有哪些影响？

乐居买房苏州 04-19 06:50

主持人：

各位业界大咖、网友们，大家下午好！我是乐居苏州站主编祝会祥，本次直播活动将由我和新闻部同事李思主持，本次线上活动的主旨是希望能够发挥乐居的专业媒体影响力，号召业内一起直面疫情，正视困难，寻找积极的应对策略，与本地房地产业内共克时艰！

首先，我来介绍一下参加今天连线活动的苏州业内嘉宾，他们分别是：

信玉堂地产总经理 徐国传

房观中国创始人 周晓白

克而瑞苏常区域总经理 戈文问

苏州市房协副秘书长 付正乔

思源地产华东顾问副总经理 俞婧

新希望地产苏州城市公司营销总监 刘承祖

联发集团厦门房产代理有限公司江苏区域营销总监 宋平

东原地产苏州东原阅境营销负责人 王艳菊

（以上排名不分先后）欢迎各位大咖的参与！

乐居买房苏州 04-19 06:50

疫情面前，房地产交易近乎停止。一方面，苏州住建局发布通知，强调2月20日前全市所有商品房项目和房地产开发企业暂停一切形式活动，各房产中介机构也暂停对外开放门店。

另一方面，房企积极寻找应对策略，将营销阵地转移至线上，搭建线上售楼处，开展视频直播，同时推出无理由退房、特价房等活动。

疫情到底对苏州楼市会产生哪些影响？2020年苏州房价会有波动吗？在目前的疫情影响下，开发商应如何应对？购房者应该保持怎样的心态？

2月13日14点，乐居策划【连线•疫情下的苏州楼市】特邀业内专家共同探讨，同时也欢迎广大网友提问互动！