对话长三角:七城主编谈楼市

上海乐居 04-25 18:09

疫情对楼市的影响：成交下滑，价格上涨

据克而瑞数据显示，整个一季度，无锡商品住宅：

成交面积881024平米，同比下滑29.76%

成交总金额169.32亿，同比下滑16.64%

成交均价19219元/平米，同比上涨18.68%

表现比较突出的项目：

北控雁栖湖拿下成交金额和成交面积的双杀，在一季度表现十分亮眼。

圆融广场一季度加紧供应，124平米户型极为抢手，成交面积跃进前五。

融创大塘御园一季度虽然0供应，然而成绩不菲，紧咬北控雁栖湖位列第二。

提到融创，要多说一句，三个榜单中，“融创”的出镜率可谓非常之高，供销并进，看这势头，是要延续2019年无锡营销一哥的地位。

我们再来看一下3月份的成交成绩单：

3月份成交面积444982平米，同比下滑27.38%，环比增长179.17%

成交总金额87.11亿，同比下滑12.17%，环比增长180%

成交均价19576元/平米，同比增长21.03%，环比增长0.27%

值得关注的是，无锡3月商品住宅成交均价为19577元/平米，创历史新高。

虽然2月无锡市场0供应，备案成交仅1000多套，然而3月份无锡楼市迅速回暖，不论是土拍带动的房企12小时的抢地热潮，还是成交量环比2月的大涨，都让无锡市场显得格外的活跃。

某位业内人士曾说：只有深刻体会到楼市的凄凉，才能感受出楼市回暖的温度！

现在是买房的最佳时机吗：以史明鉴，买定离手！

疫情之后，有人笑称“我想买套房，不管大小，是我的就好”。

一套自己的房子，意味着安全感和归属感。

3月31日，持续激战12小时的2020年无锡首场土拍落下帷幕，市场无疑的激动的，给了地产人十足的信心。

就无锡而言，这一波土拍过后，刚需客确实可以考虑置业了，对于投资客而言，还是需要看准入手。

所谓的购房好时机，当下是很难做出判断的，必须经历了时间的验证，回过头来看才能明了。

为何选择置业长三角：因为喜欢所以选择

作为一个北方人，我对江浙沪情有独钟，可能有时候会吐槽冬天的湿冷，然而还是选择在这里安家。

1.战略红利：

长三角一体化，是一个经久不衰的话题，目前已上升为国家战略，正在迎来产业发展和创新融合的重大发展机遇。

2.经济活力：

长三角是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，经济总量约占全国的四分之一。

3.自然生态环境：

长三角地区水乡风貌别具特色，传统的古建筑群保存较为完整，同时，还建设了长三角生态绿色一体化发展示范区。

4.人才聚集地

长三角高校众多，并且有深厚的历时文化底蕴，从古至今，都是才子的聚集地。

5.区位优势

东大门的地位，不言而喻了。

 总体来说，长三角是一个集合文化底蕴、自然生态、经济活力、战略地位为一体的城市经济带，对于想要置业的购房者来说，无疑是一个绝佳的选择。

长三角的房价是否会动摇：城市化水平高稳步上涨

有报告指出：

长三角城市群景气度相对较高，拥有多个核心城市，房价上涨态势的城市比例较大；

长三角城市化水平较高，整体发展相对均衡；

报告预测：长三角房价存在一般上涨可能。

什么样的楼盘现在可以入手？

1.   核心地段：

地价越来越高，房价自然也是，不管时间如何变迁，好的地段是不会过时的，区域交通、市政配套好的房子，依然是比较抢手的。

2.   产品品质

这里的品质，除了房屋质量，还要加上物业质量，综合看整体的产品品质。进过这次疫情，广大业主能够深刻的体会到，一个好的物业是多么重要。房屋质量好，不仅居住安全性和舒适度更高，也能够为房子带来额外的附加值。

3.   只选对的，适合自己的房子

自住者需要理性的分析自己实际的购房需求，是为了工作便利？还是交通优势？或者接送孩子方便。投资客则要全面考虑投资的价值潜力，不盲目跟风。所谓钱要花在刀刃上。

4.   地铁盘

目前无锡已经开通2条地铁线路，3号线预计今年年底开通，地铁的开通带动了地铁盘的流量。有业内人士认为，地铁盘的抗跌能力，会更强一些。

上海乐居 04-25 18:09

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一、数据看疫情对苏州楼市影响

据克而瑞数据显示，2020年Q1新房住宅成交量10878套，同比去年Q1降15%。成交均价27124元/平方米，同比去年一季度涨30%。二手房住宅方面，Q1成交量11946套，同比去年Q1降42%。

据克而瑞数据显示，2020年3月新房住宅成交量4550套，同比去年3月降11%。成交均价27060元/平方米，同比去年3月涨32%。二手房住宅方面，3月份成交量5290套，同比降20%。

从以上数据可以说明几点：

1、疫情对于苏州楼市影响最大的是二手房，有42%的降幅，由于疫情期间看房不方便，极大的降低了成交量。

2、疫情的影响逐渐在减弱，从3月份的数据可以看出，新房成交量同比去年仅下降10个百分点左右，值得注意的是，去年3月的苏州楼市呈现“小阳春”景象。

3、疫情对于苏州楼市的价格没有影响，反而上涨30%，苏州的价格非常坚挺。

一、现在是买房的最佳时机吗？

政策层面，3月20日，苏州市人才新政落地，本科直接落户，专科仅需缴纳社保6个月，苏州未来不缺购买力，买房竞争将越来越激烈。

土地市场，苏州2020年1、2号公告四月初已完成出让，总成交金额255.5亿，14宗涉宅地块均溢价成交，8宗地块冲破限价进入一次性报价，越溪、渭塘曾经的流拍地块也成为了香饽饽，浒关地块更是因为房企竞争激烈导致系统崩溃。而且外来房企安徽华地、创敬发展、上海大发、卓越置业相继进入苏州。从土地市场的竞争来看，房企信心十足，从成交价来看，均溢价成交，未来房价上涨空间还很大。

此外，由于一季度的业绩丢失，二季度很多房企进入了密集推广销售期，或多或少有优惠释放。综合来说，现在是比较好的购房时机。

二、置业苏州有哪些好选择？

首先，跟着规划买房，苏州“一核四城”规划下的太湖新城、高铁新城、科技城今年供应量都有所补充，而且规划实现力度越来越大，未来的升值潜力比较大，置业区域比较推荐。

其次，工业园区和新区狮山板块一直是苏州的价值高地，商业配套丰富，交通、学校、公园等市政资源充足，宜居指数很高，而且今年的选择余地也比较多。

说到具体项目，如果是改善置业，比较推荐太湖新城的富力天鹅港华庭、亨通朗诗熙华府，高铁新城的芯城汇，科技城的金茂府，园区的仁恒海和云庭，狮山的上瑞阁，运河时代花园。

刚需置业，比较推荐吴江运东的联发棠颂、甪直的旭辉和庭、印江南花园，尹山湖的首开龙湖湖西星辰。

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疫情对楼市的影响？

从一季度上市房企销售数据来看，大部分龙头房企的合同销售金额，同比去年有所下降，降幅普遍在30%左右。不过，报告期内少数的房企选择以价换量，一季度销售额出现了不降反增的情况。

房地产行业格局正在被重塑。对企业而言，不变的还是现金流为纲，确保资金安全；严控成本与支出的同时，提升内力，加速优化产品架构与体系，在危局下寻找新出路。

对于购房者而言，经过此次疫情，购房者不仅会关注项目产品本身，物业服务价值的受重视程度正在上升。

现在是买房的最佳时机吗？

现在可以多看看。伺机而动。供应量上来之后，会有以价换量挑选机会。

长三角房价是否动摇？

整体平稳，个案还是要看区域供应量、需求、企业现金流情况综合评估而定。

什么样的楼盘比较抢手？

好物业、好产品，交通、生活配套完善的房子，会受青睐。

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宁波楼市正有怎样的表现？

受众所周知的因素影响，虽然3月开始，宁波楼市有所恢复，但与去年同期比较，仍明显偏弱。

因工期延缓，各工地工期平均推迟约2个月左右，个别项目的工期可能要拖延2个月以上。

又如某鄞州区豪宅项目，原计划1月下旬开放样板房，受疫情影响延缓至3月底。

而这一现状也影响到房企申领预售许可证的节奏，因按最新规定，开发商必须将实体样板房建成才有资格拿预售许可证，所以因工期推迟，预售许可证不能按计划申领，导致供应减少，自然也会导致成交减少。

调查中发现多个案场存在来访量下降现象。

主要原因，一是疫情期间，房企原有的拓客手段失效，比如商场设点、街头派单，这些传统拓客动作在一季度基本停滞，导致项目信息无法及时向市场释放。二是部分意向客户购买力和预期购买力下降，受国内外经济形势影响，多个行业业绩严重受损，直接影响到部分相关客户的购买力和消费信心。

但同时宁波楼市也有些值得期待的机遇点。

一是人口增加。一年新增34万，仅次于杭州，人口是楼市的终极动力，因此虽然短期内楼市会有影响，但长期来看，宁波依然值得看好。

二是经济持续发展，2019年GDP上升四位，位列全国第12。产城联动，多个区块有先进产业引进，也促使人才快速流入，居民购买力持续上升，推动住房需求递增。

三是城市更新较快，文创港、甬江东岸、明湖、姚江北岸、鄞奉片区、东钱湖等多个片区都有大幅度更新，迭代市中心的城市界面和人居体验。

四是依然有部分表现出色的楼盘。如宝龙一城、绿城开投晓风印月，东部江山万里，万科光明世纪滨江、雅戈尔江上二期。

这些楼盘或以突出的地段优势取胜，或以优质的产品和口碑取胜，近期都获得了较大的关注，和较好的成交。

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疫情过后，南京楼市上市量和成交量出现明显增长。据统计，3月南京共推出8000多套房源，成交量环比增长47%左右。从政策层面看，中央释放信号，引导贷款市场利率下行！据最新调查，南京共有3家银行已经明确下调了利率基点。另外南京再度放宽落户门槛，40 周岁以下大专学历人员参保半年即可落户。相信疫情期间压制的买房需求，很快会在二季度得到释放，楼盘上市量和成交量均会出现明显提升，但这并不意味着会回到几年前的抢房热潮。在这一点上，政府已经有新的举措，就是增加土地供应。前不久，南京公布2020年国有建设用地供应计划，其中住房用地902公顷。创南京商品住宅供应量新高。从长远看，相信南京今年的房价会相对稳定，不同区域的产品分化依旧会比较明显，核心地段高品质产品仍然是快销品，没有规划支撑的普通楼盘在合适的时机还是会推出特价房促进销售。在这种情况下，开发商应该要转变思路，练好内功，用产品打动买房人。

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疫情对楼市的影响？

从疫情上半场来说，杭州楼市还算坚挺，也没有一些媒体表面说的那么光鲜亮丽。具体数据来说话，二手房市场，杭州二手房连续五周成交量上涨，3月份成交量6292套。新房市场，3月杭州十区共网签商品房9814套。

或许很多人还留意到土地市场，一季度杭州市区成交50宗地，成交金额485.9亿，同比增幅8.1%。更值得关注的是，均价溢价率为16.94%。去年同期是22.53%，有所回落。当然，考虑到10宗本该本季度出让的地块，由于疫情原因未当季出让，那么成交金额会更大。 

考虑到每年三月成交量都是市场的一个高点，就拿行情好的年份来说，2016年3月的15000来套，2017年3月的16000多套，其实也没有说的楼市狼来了，更要说的是疫情影响还是很明显，只是恢复的还可以，比大家想象中的餐饮和旅游都快。

限价状态下的市场，新房不具有真实反映市场的行情的价值。所以，行情怎么样，可以多留意二手房。这个市场量和价具有共振效应。

现在是买房的最佳时机吗？

最佳时机，一般都出现在事后。也是从业以来被问的最多的问题，如问你有没有吃饭一个频率。不过，当下市场环境和过去有点不一样，毕竟现在受疫情影响。从我们所处的城市维度来说，城市竞争力、经济发展和城市治理现代化水平都是全国前列的，房价与城市相匹配的。加上又处于亚运会前后的黄金发展期，预期的影响是乐观的。另外一方面，房地产是政策市，房住不炒总基调没有边，悄然边际放松也是真的。加上，关注土地市场的地块定价会发现，大体上每年默许5%左右的涨幅。所以呢，当下依然是购房的时机。特别是摇得到的红盘，实在担心市场会下跌，这些楼盘在价格都有厚厚的安全垫。

为何选择置业长三角？

个人定义长三角，未来是一个超级大都市。国家出台了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，中央政府给长三角的定位是三个之最：我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一。对于很多人来说，能选择最优的地方，为何要退而求次呢。

长三角房价是否动摇？

今年这个情况，还得靠房地产稳定经济，房地产本身不能成为不稳定因素。

就长三角来说，有一句话叫房地产地域性差别巨大。你这个问题，就好比，对一群人说，我们是否会得新冠肺炎。

我国正处于人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化进程当中。最近，中央又进一步深化户籍制度改革，畅通落户渠道。对于长三角来说会是强者恒强。而这样的结果是，不仅城市骨架很容易拉伸，城市之间的等级感也在消失。就拿杭州来说，原来都市圈内的德清、海宁和杭州互联互通是不够紧密，但是随着产业转移，地铁的连接，杭州不在高高在上，两地将信息同步。

更值得说的，哪个城市更有价值。第一，城市的能级，若是对能级不清楚的可以关注GDP、常住人口、人口流入水平、地铁公里数等等。第二，产业的发展，比如，互联网经济，杭州很耀眼，而且阿里巴巴的总部在杭州。第三，地理位置。其实，上海的光环，实在是太强盛了，对杭州这样挨得比较近的城市不是好事情。反而，对于在都是圈内的三四线城市，要关注紧挨着是谁，是否有地铁通达，购物中心等建设情况，房子本地人买的多不多等等，都是挑选城市的一个标准。

什么样的楼盘现在可以入手？

稀缺性，最好聚集地铁、学区、购物中心、产业等等的，比如地铁上盖，这样的房子一定是稀缺的，地铁站被你家占了，别人家就没有了，比人家就需要每天走几步路，甚至骑共享单车。

一二手价差大，这类房子随着早年的土地或者老盘逐步上市，这样的房子只会越来越少。在今天的杭州，政府能给大家享受打折买房，这个便宜能占要多占。

具体的楼盘本身，生活细节考虑越到位的越要买，比如一个小区用了多少科技系统，一般越多只会让让我们的居住时读读更高。第二，户型是同等面积下，房间越多越好。第三，品牌房企，在拿地时候就会对地段做出更好的判断，以及物业服务水平也会跟高。

上海乐居 04-25 18:09

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买房就在当下，长三角迎来住房产业新机遇

疫情对于楼市最大的影响在于短期内直接抑制了商品房的交易动作和行为，这对于开发企业来说是十分困难的，在疫情期间很多楼盘采取了线上曝光和推广，但对于这种高总价的产品来说，仍需要一定的成交周期，所以对开发商来说，影响最大的是就是资金周转，对买房人来说也是释放了一个不确定的市场信号，拉长了观望的时间和投资的热情。对整个房地产市场经济来说是一个不小的打击，但在疫情后的各种信贷政策的刺激下，反弹回暖也是确定的。

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