拥抱未来 丁祖昱评楼市年度发布会

上海新浪乐居 04-26 20:35

“拥抱未来——丁祖昱评楼市”发布会圆满结束！感谢大家的关注！

上海新浪乐居 04-26 20:35

榜单发布：

我们今天很多人能够不回去过节等在这里很重要的原因，我们要发布榜单了，大家请看大屏幕。首先我们看一下中国房企销售的百强，大家看一下，这是操盘金额百强，由于时间关系就看15到20秒，把自己的企业找到就可以，不用看其他企业在哪里了。我们再看一下中国房地产企业销售百强当中的全口径金额，操盘和全口径有差异，各位都懂，不解释了，全口径差异竞争更加激烈，无论是十强、二十强，三十强还是百强，都是博到最后一刻才有分晓，这个数据是今天4点截止的，如果以后还有数据需要加进去，大家再去加，如果对你们名词有影响，你们自己向媒体宣布，我们只负责4点之前的数据。还有一个权益金额，三大榜单必须每年都放，看一下权益金额百强，权益肯定比全口径和操盘要小，个别房企操盘数字也是大的，我们也可以找找自己是否在这张榜单当中，无论是十强二十强还是百强。关于销售三张榜单发布到此，接下来看一下物业管理规模前50，这里只是指管理面积规模，管得最多是万科超过4.38亿平方米，碧桂园3.93，彩生活3.94，五十强差距还是非常大的，未来提升空间也是非常大的。最后一个榜单关于房企运营收入的排行榜，关于写字楼、产业、房企在运营收入上的榜单，大家可以看一下，这张榜单只排了二十强，其中内地房地产排了20强，外资排了10强，大家可以看一下20强榜单，和物业呈现同样情况榜首和20强左右位置差距比较大，当然20强之外差距更大，对于运营来讲，今天进入榜单的房企提升空间同样也是非常大的。这就是今天要发布的三张榜单，我想2020年丁祖昱评楼市到此告一段落，在座送给每一位，每一位追梦的身影都是平凡又伟大的人。

上海新浪乐居 04-26 20:35

丁祖昱发表《2020十大预测》

从地产科技角度来说是服务市场再到创造市场，服务是面对今天提出的需求不断满足，创造市场我想就是通过这些新的技术新的科技能够让我们今天地产公司有新的变化，比如我刚才说到人工智能，未来人工智能能否替代掉一部分设计或一部分施工图绘图工作，未来是否可以解决掉基本的楼盘解说，不代表后面客户转化，我想可能都是给予肯定的回答，但是我们到底做了没有？未来一定会看到这些尝试甚至大量的尝试和不断的推广。关于未来十年洞悉谈完要回到2020年十大预测，对于2020年有这样十个观点供大家参考。

这也是压力最大，因为每一年年末要验证是否正确。首先对于政策这块，防上涨当然需要，更重要是防下跌。不管是价格还是成交量都是今天政策需要关注的面，2020年政策会和过去有点不一样。第二预测会继续放水，很遗憾我还是要说楼市不是受益者。放水和19年预测一样，放水不会放给楼市，虽然我刚才呼吁房地产是最大的制造业，如果我一个人呼吁放水就给房地产这个就太简单了，而且考虑到房住不炒，要打持久战，去杠杆是长期的工作和任务、战役。第三预测是关于行业和企业规模，行业和企业规模都将在2020年双见底，2020年行业规模就稳住了，企业规模也稳住了，不排除部分企业继续增长，企业2020年非常有效非常甚至没有增长，部分企业出现下调，这太正常了，为什么每一年销售增长才是好，在当前市场环境当中，增长是一方面，不增长也是一方面，不增长也能够赚钱也没什么不好结合二三预测我可以很负责任告诉大家，2019年出现了很多所谓的现金流为负的企业，通过银行借钱发债信托拿来的钱和还出去的钱还掉的利息去比，19年已经出现负现金流的企业，2020年这部分企业会更多，如果在融资角度出现负现金流，凭什么在增长凭什么一直在增长。从这个角度来说，2020年也是很多房企重新考虑制定销售目标的时候，不能每一年销售目标都往上升，在座的营销总是不是比较同意我这个观点，营销总拍拍手，你们每一年到压力最大，老板不管只要增长，营销总要变戏法才能变出增长。

第四深圳仍然不会涨，从市场角度深圳房价不低，今年很多楼盘经过了上涨需要消化周期，统计局和深圳政府都不会让深圳涨，出来房价平稳或涨1%，2020年长三角空间非常大，有很多国家战略，长三角一体化战略落地最快，效果最快，长三角空间更大一些。第五个预测是继续去库存，这里指销售，2020年很难说我今天不需要渠道了，甚至我认为2020年进一步依赖渠道，一方面大家会加快速度，另一方面会进一步依赖渠道，这点很难发生改变。第六是关于投资，2020年真的不要再着急了，不要像今年3456大家去抢地，全年是拿地窗口期，你认为适合就拿。2020年对于投资来说，应该更加从容一些，对于投资机会更多一点。预测7就是关于兼并和收购，大鱼开始吃大鱼，今年年末大鱼开始吃大鱼。所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。第八个预测继续看好物业，企业会出现分化，每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。预测9回到租赁，随着年底政策出差，2020年重新看待租赁市场。在2019年初我说今年整个租赁市场压力很大，但我说未来空间，今天预测是未来空间很大，租赁要寻找模式，要了解每块细分市场实际需求，要了解每块细分市场实际大小再做更加符合当前不同细分市场的租赁新模式。所以租赁更需要精细化管理，不断全面提升。最后一个预算回到房地产股票，我看好这八家地产股，有六家是房地产股票，两家是物业管理公司的股票，今年年初没有推荐物业股，年底推荐了两家物业公司，（碧桂园兼顾了央企和龙头房企以及中小房企，小而美，打引号，没有一家小的，兼顾了特色房企和物业公司企业。

买股票还是凭自己的人品和运气，这句话一定要讲，如果今天以我入市亏钱不能怪到我头上，按照今天的价格买入，在2020年你肯定有赚钱的时候，到那个时候你跑不跑我就管不了，希望明年年底你们可以为这趴鼓掌，到时候能不能请我吃顿饭，就看看到的人品了。十大预测预示着丁总评楼市结束了。

上海新浪乐居 04-26 20:35

丁祖昱发表《洞悉未来十年》主题演讲。

有的时候不能请太熟的人做主持人，他讲讲上海话就乱讲，另外请特别熟的人做嘉宾是不错的，前面几位跑步都是我们的好朋友，我们看到的地产界跑马拉松的人被我叫过来，他们问我为什么我不参加，我说我不能参加，我参加哪个队哪个队就赢，我希望男嘉宾压力小一点，基本男嘉宾跑多少都不影响大局，你们仔细看一下后面的女嘉宾，我按照男嘉宾女嘉宾再到男嘉宾，由快到慢再到快的节奏，女嘉宾最快比我还要快很多，女嘉宾最慢（最快大概跑三小时四十多分钟，本来想形成一个鲜明的反差，结果反差蛮大的，主要是找出来年纪反差蛮大的。

我们回到未来十年，今天我个人认为最重要是和大家聊聊未来。未来十年，从2020年到2029年，只能用逻辑上想象上或数据上共同来想一想未来十年会发生什么变化，特别是对中国房地产来说，会发生哪些变化，也许今天是第一次来讨论未来十年，从明天开始我想每一天都是对2020年代的一个全新诠释，从明天正式开始。

第一个观点，也是我认为最核心的观点房地产是中国最大的制造业。有人会说丁总你是不是搞错了，房地产从来不叫制造业而是服务业，为什么今天突然说房地产是制造业，我们看一下制造业的特征到底是什么？衣服是用来穿的，不是用来炒的，食品是用来吃的，汽车用来开的，房子用来住的不是用来炒的，自从2016年房住不炒之后，房地产和制造业之间的关系更加紧密。我们看一下制造业具备哪些特征房地产同样具备，比如原料，制造业都要有原料，房地产最核心原料就是土地还要有建材，还要有生产线、设计、施工，房地产这样一条生产线，最后到交付。房地产也要有各种供应商、合作伙伴，也要有所谓的车间或工厂，它的工厂就是工地现场，房地产也要有它的销售，线下实体店就是售楼处，房地产也要有它的服务，售后服务，它的售后服务就是物业管理。房地产也有质保期，所谓房子都有两年五年甚至更长时间质保期，所以房地产不就是制造业吗？为什么当年把房地产放在服务业当中，把房地产今天和制造业每一项去对比都是一致的，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业这样的特征会越来越明显。

所以，我们今天说要扶持制造业，我说首先就应该扶持房地产业，因为房地产是制造业而且房地产是中国最大的制造业，刚刚已经说了房地产今天从业人数加上建筑行业一起是5052万人，制造业减去刚才的房地产和建筑还有7186万人，大家看一下房地产占了整个制造业当中的百分比，房地产是40%多，占的所谓就业人口占了40%多。房地产加制造业建筑业主营收入30万亿，所以它比任何一个行业比任何一个制造业都要大，我们再看看未来，未来十年中国商品房总量虽然我说不会像过去一年每年增长，但是未来十年加在一起面积达到150亿平方米，总金额150万亿问题不大，所以房地产是中国最大的制造业。未来对中国国民经济稳定，房地产还将起到巨大的作用。而从政策角度来说，只要房住不炒，政策应该对房地产健康发展要给予更多支持和呵护，我想这条观点是不是在座地产人都应该鼓掌，谢谢大家。我们也希望政府能够重新认识一下房地产，也许不把它归到制造业也无所谓，因为已经在服务业，但房地产真的就是制造业，就是中国最大的制造业。

第二个观点我认为也是非常重要的观点，人口需求的变化，是房地产面临最大挑战。人口和需求的变化，人口需求会怎么变化，我们先来看看人口。按照目前的综合生育率1.4计算，未来出生人口在1.2亿，比过去十年减少了四千万，2020年出口人生将降到1100万以下，总人口会在2023年达到峰值，14.03亿人口，人口是一个重大问题，按照今天的趋势我觉得减四千万，可能还是一个保守的数字，因为它是按照今综合生育率计算的。因为我们在座很多都像我们男嘉宾一样是老年队，我们的子女未来会不会生孩子会生多少个孩子，我想综合生育率还会进一步降低，所以人口会减掉四千万以上，这是第一个挑战。第二个挑战，结婚人数将减少3400万对，这是更大的挑战。有的时候生孩子确实是刚需，很多时候你孩子生了之后，总想买一套房，属于三口之家的房，但是结婚在过去十年当中，实际上是更大的方式。很多时候所谓的丈母娘效应，促成了大多数年轻人结婚之后买房或结婚之前买房是他最大的诱因，今天突然发现不结婚了，大家都不结婚了，下一个十年结婚人口下降近30%，所以我说另外一个巨大的挑战即没人结婚了，丈母娘效应可能也会锐减，对中国房地产来说也是一个巨大的压力。当然换一个角度说，如果未来不是因丈母娘效应买房，两个人单过也可以买房，当中机遇在哪里？未来的户数会更多，户均人数会更少，因为不结婚。这是一个机遇，前面一个是挑战。

我们再看购房主力人口将减少多少呢？我们测算了一下将减少6000万，未来十年比过去十年减少6000万，这个要详细和大家算一下，它主要按照年龄结构算未来的购房人数，科尔瑞对这块做了非常精确的模拟得出这样的结论。到2030年60岁以上的人口达到3.6亿比现在增加1.1亿，仔细想一想非常大的数字，60岁会增加1.1亿。50到60岁增加585万人，20到40岁会下降，但他们过去是购房的主力人群，40岁到50岁升三百万人，当它还是购房人口，50到60岁当中小部分是购房人群，总的来说购房人群会减少，20岁以下暂时不考虑。我们看一下2030、40，什么意思？1920、1930和1940年代这些人都进入了真正的高寿阶段，但是我们做了一个统计，这些老人当中只有2%的老人年收入大于7万块，2030、40年代的老人，有养老的需求，但他很难有养老地产的需求，因为他的购买力很弱，随着老人越来越健康，今天得到的数字养老院进入平均年龄数字是85岁，也和养老院数量比较少，真的到了不能自理情况下才会选择进入养老院，健康老人在家里还是顶梁柱，很多年轻人包括第三代都得靠老人在家里带着。所以这部分养老地产需求非常弱，这块相对来说数量不是特别多。我们看一下50和60后，将正式退出买房行列，我们也做了统计，这部分当中已经有房还打算买房只占14%，为什么不买房，没有房子还想买房之只占1%。家里比较富裕的老人，都是想为子女考虑，我这里画了一张图，人画得老了一点，可以画再年轻一点，未来家庭结构他们的子女已经成年，最小可能已经读大学甚至出国或结婚，分开住了，他们的老人可能也没和他们一起住，所以现在接下来十年五零和六零后房子多出来，房子太大了，如果在家里做个实验，在地上轻轻抹上一层灰，一年当中有些地方都没踩上脚印，两个老人家里有些地方不会走动的，几个场景就是看电视吃饭睡觉，没有了。盼着孩子过来也是一年没几次，五零和六零后基本退出购房行列。

七零和八零后最主要购房动力还是二孩，全面放开对生二孩有很大的动力，七零后末期赶上了二孩时代，我们统计了一下七零和八零后，70%认为一个也够了，生完一个认为实在受够了。还有17%想生两个，还有11%是顺其自然，可生可不生两个，这两类加在一起也有30%，这些人群当中未来一旦生了二孩之后，就会发现家里房子不够住，房间少了，面积小了等等不满意，学区还是不如意，在生了二孩之后我们看到置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上，七零和八零后购房核心动力来自二孩，已购房当中还有部分想购房的群体，有部分动力来自投资，随着投资效益逐渐下层，这块需求也会很快消失掉。九零后仔细看一下买房最核心还是刚需，不含95后。从90后之后每五年分一个段落，过去可以二三十年分一个段落，从九零后开始每五年年轻人的需求会发生天翻地覆的变化。这当中也看了一下，九零后现在已经有自有住房46%，没有自有住房54%，54%当中在三五年内想购房的比重占到90%，大多数九零后还是要购房的。所以其中80%我们也做了一个统计都是刚需购房即首次购房置业。九零后仍将成为未来若干年刚需房最核心主力群体，但到95后又会发生巨大的变化，什么变化呢？我们拿天猫数字看一下，最受欢迎的食品从奶粉变成了猫粮，这是我们在座每一位要警惕的，可能在座95后比较少，但95后养猫真的不少，这个比重肯定大于养小孩的比重，养猫的难度和成本会比养孩子小很多，很多95后考虑以后和猫过了，我们做了很多问卷调查，这次一共做了两万多张，95后占非常高的比重。他们回复问卷提到为什么要结婚，有了手机还要结婚吗？这个问题也把我们问住了，有了手机可以不结婚了，有了猫就可以不结婚了，这些不结婚的人群当中未来对刚需这块特别是首次置业有非常巨大的影响，另外我们再看一下目前95后当中租房的比重或有过租房经历占了八成，目前还在租房大概占了三分之二，这也是一个非常有意思的数据，目前租房占了三分之二，还有三分之一目前有房子，一部分是刚需，刚需仍然存在，还有部分我右边的表直接进入了改善，为什么？我们把他们称为房二代，从95后开始中国有了房二代，他们的父母有一套甚至两套房子，这些人愿意结婚突然发现有好几套房子，无非是住不住的问题，不满意可以卖掉一两套直接改善，这个问题回答了为什么这么多95后11%以上买了豪宅，直接进入到了改善阶段，95后如此，未来00后我相信也是如此，只要是房二代，都可以通过原有住房卖掉之后进行改善和升级。所以分成刚需一批人，租赁一批人，直接改善一批人。为什么有些人长期租房，未来不结婚没有丈母娘的需求了，由于财富效应下降，没有这么着急买房，我们还做了95后每月的消费调查，95后不存钱，他是父母有钱，自己没钱，每月的钱基本花光，之后还负债，负银行的债，欠信用卡的钱，基本上95后呈现出三种不同的居住消费特征。

00后是即将迈入购房行业，明天最大00后都18岁了，明天在18年前出生的00后直接可以签合同买房了，就不限购了。所以未来十年有越来越多00后迈入到购房行业，我算了一下00后总量1.6亿人，占全国总人口的12%，这也是未来中国房地产非常重要的希望，只有源源不断人口加入，才能保证中国房地产消费可以维持，当然考虑到16年之后00后又有16年，人口出生开始下降，所以我们要警惕16后之后的人群到了18岁之后数量下降，要多少年呢？就2034年之后，人口到18岁以后人口还会进一步下降。第三个观点是产品要适应需求变化，而且我认为在未来十年当中，产品会加速创新，这点是毋庸置疑的，为什么过年十年产品没有变化，我这里随便选了一些产品外立面图片，都是不同企业不同项目，但外立面很相象，如果不说哪个项目真的差不多，下面是不同的户型也是很相象的，过去十年一方面是高周转，另外也是产品升级到一定成为之后就同质化了，这种立面最安全，出来这种户型就最好卖。16年之前只要是房地产就好卖，16年之后由于限价原因也不可能对产品做出极大的创新。今天这些客户发生了巨大的变化，五零六零后需求更小了，九零八零后为二孩考虑住房，九零后需求分化了，我们还是重复建造同质建造，未来我想会碰到比较大的问题。

对二孩产品我一直吐槽，到现在我真的没看到一个好的二孩产品，那天让他们去找找有没有二孩产品，他们找到一套这个二孩产品很有独特性，把两个孩子房间放在北面，大小是均等的，南面一个是主卧一个是老人房带套间的卫生间，这个四房非常不错，我说先打叉。真不了解今天二孩在家庭当中的地位，二孩能住北面吗？而且两个孩子都住北面，小孩子还住北面，绝对是反人类反今天二孩家庭的，所以这种房子真的不能说设计师或营销人员不动脑筋，反正就是不动脑筋产生的，它不是一个二孩房，它就是一个标准四房，千万不要把它纳入到二孩房行列，二孩房必须把孩子的房间放到南边，让我们的同事重新画了南面的二孩面，这只是模拟。他们说你是不是又反人类了？把老人房放到北面，不孝顺父母。两个原因，老人是临时在这里居住，不是长期在这里居住的，老人就是帮你带一下孩子，带两三年，你也希望再分开住或住在旁边社区当中另外一套房子当中去。所以临时居住，而且老人是最溺爱孩子的，老人宁愿把最好的房间给孩子，他也不会住，这个角度一定把二孩往南面放，把厅变成东或西朝向的厅，一定为二孩创造一个多功能房出来，可以是书房也可以是小时候的游戏房，在座大多数人真的不需要书房，每次看样本间，开发商做了一间精致的书房，上面放好中式的家具一张宣纸等着你去写字，我想这是不可能的。如果在一个书房当中放上一张沙发很多书架等着你去看书，这也是不可能的。因为我们在座大多数人，90%以上时间都在看手机了，没人在书房里面看书，最多在床上看看手机，最多在沙发上看看手机。而小朋友从3岁开始就要用书房了，他要用到20岁左右，如果两个孩子可能这间书房要为他们服务二十多年，书房一定要做成孩子们的书房，今天真的没有看到一个能够打动二孩家庭的二孩房，如果哪家出来了，我相信中国每一年600万到800万的二孩家庭一定会买你的房子。

我这里又提了一个新的趋势，未来刚需的房应该做小，为什么？因为今天不需要那么大了，刚刚已经说了，很多人连结婚都不结了，就是在家里一个人过，可以有一个猫或一只狗，因为没孩子不需要太大空间，今天新生活方式也决定了他不需要太大空间，我们想象一下，今天还在用厨房的95后有多少，几乎没有，因为外卖太发达，但厨房的功能可以留一下，孩子需要巨大客餐厅95后有多少，很少，但可能希望整个社区有非常好的公共空间有很好的会所供大家一起使用，未来95后也许只需要40平米的房子，一个叫客餐厨一体化，不需要独立，在一起。另外他需要卧卫储一体化，建筑面积40平方米足够了，对公共区间要求越来越高。目前刚需购买力下降了，如果今天做80平米相对小型的住宅，在上海附近单价3万需要240万才能迈上刚需列车，240万首付需要70多万，对很多今天90、95后都是巨大的压力和负担，如果是40平方米，只需要30万的首付，带来需求提升和购买力的提升，不只是减少了一半面积，可能带来是购买力质的飞跃。所以从购买力角度来说，今天也应该做更小的户型。当然要做这些创新，也需要住宅建筑规范做很多更改，比如厨卫过去建筑规范15年前没改过，2005年要求独立的卫生和厨房，今天厨房都不用了，还要独立书房干嘛呢？按照今天科技和消防水平完全可以做开放式的厨房，留下厨房的功能就够了，卫生间需要所谓的排气通风打开有窗的卫生间吗？今天哪个酒店的卫生间有窗，今天科技早就解决了通气排风问题，这是厨卫的问题。

第二是日照的问题，我们详细了解了95后对日照的需求，基本得出一个结论95后不要日照，他们白天都是把窗帘拉起来，他们喜欢这样的环境。95后不是老年人，他们是年轻人不需要日照，这是第一个。早出晚归，他们批星戴月，白天对他们来说是睡觉的，干嘛需要日照。今天科技恒温恒温恒氧，日照对人的舒适性提升非常有限。另外还有今天的车位要求，无论一二三四线，今天住宅规范标准当中没有小于0.8规范的要求匹配，不管是大小户型都按照0.8配制，今天谁都不愿意做小户型，要配制更高的车位，成本更高。今天深圳和香港对车位配置更加人性和科技化，深圳和香港对小户型给出比较大的折扣，不需要这么多车位，香港要求6到9户配一个车位，根据容积率和户型大小，离轨道交通的远近加减，对150平米以上提升到1比1或1比1.5，对40平米以下六分之一都不到，六个户数当中一个都不要，还可以再缩减，对于周边有轨道交通还可以做缩小。为什么我们今天在车位要赶英超美？加上未来共享经济越来越发达，为什么需要这么多车位。所以车位规范是不改不行，不改谁都不愿意今天做更多小户型，这也是为什么今天超小户型在住宅很难出现的最核心原因。从城市角度来说，未来城市将聚焦这50个，通过这几个指标做未来城市聚焦，第一个指标就是资源禀赋，我们可以看一下无论是这些城市经济能力，它的人均购买力水平等等，人均GDP水平等等，我们北上广深杭州还是媛媛领先的，这50个城市在这个资源禀赋当中排在前面。最后人多对一个城市房地产来说越来越好，因为市场容量大，规模很大。目前常驻人口有13个城市已经超过一千万，真的是特大城市。重庆3100万，上海2400，北京2100，未来会有更多城市迈入到人口更多的特大城市当中，我们也列了一张表，人口发展前景的前50，不能只看每一年常驻人口的增加，要看这些质量的增加，要看这些城市小学生占比数量，大学生占比数量以及大学生毕业之后留在这座城市的占比城市，共同判断这座城市发展水平还有人口出生的数量。

比如北京上海常住人口在减少，人口出生在增加，这是非常有意思的情况，更多人愿意在上海生孩子。从房地产基本面最核心指标是看整个交易规模，一手和二手加在一起的交易规模，重庆5600平方米，武汉3200万平方米，上海也有2700万平方米，这是面积规模，金额上海摇摇另选超过1万亿，二手房（加在一起超过了一万亿，上海不仅是今天中国最大的房地产交易城市，也是全球最大的房地产交易城市，一万亿。所以这些城市在未来当中这个指标来讲，房地产基本面指标来说也是可以排在前面的，从新经济角度，判断什么呢？我也选了一些指标，比如咖啡经济，咖啡代表一种时尚，比如宠物和时尚经济，小孩我也关心猫狗我也关心，还有外卖经济，实际上都是新经济飞机重要的指标，我们可以看到上海北京深圳广州再加上成都、杭州都是排在前面的。一线城市不用说了，成都杭州天津四项指标也是排在全国前十，从新经济这五十个城市都是排在前列，综合以上指标我们做出如下判断：

这五十个城市是未来十年发展前景最大，暂时不考虑政策因素，长三角二十个，粤港澳（东北也有四个城市，北部湾两个城市（遍布了全国各个方面，换个角度来说，未来十年中国城市集中度也会越来越高，房地产也会向资源禀赋更好的城市集中，经济也会向这些城市靠拢，人口会主要留在这些城市当中，当然未来十年还有一个点，我认为非常关键和重要的，即所有从事者，我们房企将面对行业洗牌，需要做出全面升级全方位升级。过去十年评判一家房企好和差的指标，总核心就是房地产销售数字，我们也会在发布会之后专门发布2019年销售排行榜，不到一个小时就会发布销售排行榜，过去销售的指标不断攀升，特别是销售速度指标不断攀升，确实代表这家企业非常好，因为要做得好必须高周转还要拿到钱，还要选对地，当然企业运行状况非常好。一项指标可以看出这家企业好坏，很多投行分析师以销售作为评价企业的核心标准，未来十年这一项指标不行，未来考虑到整个发展速度的问题，销售增速可能会大幅度放缓甚至没有增速，这时候如何判定这家企业好不好？这里推出金字塔十项全能要求，房地产需要全面提升。

第一个对未来观点判断就是房地产是制造业，我们想想今天制造业企业，特别是制造业龙头企业过去十年完成了什么事情？在过去十年当中制造行业完成了洗牌，而这些制造企业也完成了转型和升级，今天这些龙头制造企业利用率都超过了10%，很多龙头制造企业市值今天和中国房地产企业前几位都是站在同一起跑线上，同一数量级甚至比房企很高，他们的运行和运作，都可以称为十项全能。我总结出来的十项全能分别是：

我认为最重要未来十年最核心要看融资能力，房地产是对资金高度依赖的行业，考虑到未来房地产房价涨幅相对有限对未来融资成本要去考虑。未来十年为什么不太在乎融资成本，拿到钱就行，房价是你拿到地之后短短几年就会超过融资成本的涨幅，只要快只要拿到钱和地，不用太过考虑融资成本对你影响。但未来房地产行业利润是非常有限的，在这种情况下，我们必须要考虑融资成本，现在平均融资成本大概在7%左右，高的在15%，低的今年只有4%。今年大家已经看到融资成本已经成本房企之间的分水岭，好和差只是说融资能力，在融资成本已经一览无余，在这种情况下我们更要注意如果长期拿高成本资金不是为了短期平衡现金流，长期都是高成本资金，未来十年压力非常大。尤其企业天生有这个能力，比如央企融资成本低，这也没办法。但还有很多房企由于通过后天努力融资成本降低，比如万科、龙湖属于非央企当中融资成本相对比较低的，所以也是可以通过后天努力完成这样一项指标。第二类指标我称之为专业能力，专业能力有五个方面，我认为同样重要。分别是投资能力，我提了一个目标，未来十年是0库存，今天制造业所有追求都是0库存目标，为什么房地产也要追求0库存的目标，因为是不会把价格舞上去的，拿到的土地判断投资能力就是拿到的地很快开发掉，手上不会留下土地存量，没有土地的存货，这即投资能力。如果未来还要比大量土储是没有意义的，就比手上有多少年限的土储就行了，如果是在1到5年之后，就是接近0库存，适当库存还是要，最重要接近0库存。未来按需定制，不是每个都要做个性化，按照购房者的标准需求，买需要的房子，这里还是标准，今天95后和00后和过去70、60后需求发生了巨大变化，我们要按照他们的需求做新的产品包括二孩。问了很多生了二孩的朋友，对今天的住房满意吗？大多数人说不满意，找得到满意的房子吗？都说找不到。这是我们要按需定制。

接下来是开发能力，大家认为很简单，因为大家认为是高周转的开发能力，龙头房企已经具备了，对制造业的更高要求是降本提值，过去二十年，没有涨价是家电，基本都没有涨价。大家看到产品越来越好，质量越来越高，价格越来越便宜，房地产是否有这种可能，降本提质还是有空间，特别是原材料还是供大于求情况下，土地价格有一定的下探，未来降本提质是有可能的，需要每家房企要求制造业的要求来要求自己，把质量提上去，而不是前两年降本过程中降质或降配，这不是我们所有人愿意看到的。第四条是营销，突然之间也成为了专业能力非常重要的一项，2016年我肯定不会讲营销，只要会组织排队就可以卖房，还需要什么营销，2018年营销能力成为企业核心能力，如果没有今天精准高效的营销能力，房地产企业赚的钱全没了或被去掉拿掉了，未来十年就是精准高效营销不断发展的十年，需要更加重视营销，需要知道客户在哪里，如何找到他们，这真的是所有房地产企业必须要完成的一项重要课题。最后一项专业能力实际是服务，十年前肯定大家不提服务，那些龙头房企才会提到服务，服务会给房企加分，所有龙头房企都会提服务，如何服务，如何在今天大家达到高标准情况下把服务上一个新台阶，我们物业管理能否上一个新台阶，这也是所有房企需要思考的内容。如果每一项都比标准分数高10%，连续五项会比标准企业平均水平高60%，高出的60%最终会体现在融资成本下降，千万不要小看这几项，每一项做的好一点就比同行好很多，还有四项是企业内部管理，也要拿出来和大家提一下。

一项是组织架构，没有最好的组织结构，只有适合企业发展的结构，自身企业发展的结构，还有人力资源，过去挖很多人，可以解决人力资源问题，其实不是的，龙头企业百分之七十到八十人才都是自己培养的，建立培训梯队和体制是未来十年对每家企业非常重要的课题，我也知道人力资源总年薪非常高，就应该把他放到非常重要的位置上。第三是激励模式和机制，过去十年高速增长，跟投是很多企业选择的方向，今天很多楼盘不赚钱甚至亏钱，跟投是否还是好的正向激励方式，今天需要重新思考，未来十年应该用什么激励模式让所有团队整合团结在一起，和企业共同进步，这也是每家企业面对非常重要的课题，最后是企业文化，整个企业管理能力最终体现的外在和内在最核心的要素。对外是每家企业区别于其他核心亮点，对内是对兄弟姐妹员工聚拢在一起，共同奋斗的能力。十项能力加在一起，才能带来未来十年中国房企的全面提升，从原来的一枝独秀必须回到十项全能，房地产企业一定可以做到，制造业可以做到，房企一定也可以做到。

关于不动产题目我给出未来十年已然来临，真的已经到来了，不是刚开始，它已经来的。我们看一下数字，2010年从100亿，达到2019年末300亿，未来将是500亿，价值一旦释放出来，是多大的市场，多么伟大的市场，在不动产当中，前面周总提到无论是大资管大租售还有城市更新以及科技赋能不动产加等等都会给这个行业带来巨大的价值，在这个过程当中让不动产动起来，而不动产动起来，才是今天不动产价值最大的释放，首先我们看看大物管。从基础物业管理服务到增值物业管理服务，会冲到3万亿。增值刚起步，基础物管可能会翻番，增值可能也会上到万亿新台阶，我这里列了美好生活每一个细节，每个点都有巨大的市场和空间。从资本市场角度来说，未来十年仍然是物业企业资本化速度飞快的十年，现在上市的物企才二十家左右，未来很快会达到100家甚至以上。我们看到了分化，大物企或小物企，运行能力好或一般的物企都是分化，在未来发展一定会出现良莠不齐的状况，2010年之前的十年，一方面物企会迅速地资本化起来，达到100家以上，百强集中对2020年达到100家以上，但势头也在所难免。

商办未来是供应过剩的，所以资管时代正式开启，我举一个数字大家看一下，未来三年因为更长的数字我拿不到，只说三年。未来三年写字楼供应链占现在存量比重最多超过200%，什么概念？比现有存量两倍，我们看一下西安，未来超过一倍是昆明和深圳，这也是今天写字楼租金双降核心原因，供应太多了，未来50到100未来三年，在今天存量在这个范围有宁波成都、沈阳天津和青岛，30到50还有广州北京郑州长沙等等，超过30%能算少吗？一旦这么大的量供应出来，对写字楼和商业的压力都是巨大的，首先是写字楼压力是巨大的，今天需要资管不是放在那随便招租就有人来，我们推出的CAIC你会知道你和行业平均数的对比，到底处于之上还是之下，你通过资管也许会提高大家的管理效率和能力，至少要跑得比平均数快，因为未来压力太大了。租赁市场我们刚才已经看到，考虑到房地产财富效应下降，未来租赁市场空间巨大，前两天中央出台了和租赁相关的政策，六部委出台了相关政策，两年前提出了租售并举之后，未来十年一定要撑起一片天。我举个例子，未来十年会毕业多少大学生，未来十年会增加8000万大学生，考虑到这些大学生结婚晚一点，租赁时间长一点，对租赁市场需求也会大幅度增加，当然租赁市场怎么办，我们更应该聚焦细分领域，不能什么都要做，这样会什么都做不了。如果聚焦细分领域会发现做得更加轻松。

我提醒有几个领域，首先一老一少，中国进入老年社会，不管怎么讲，未来养老租赁型包括养老院等等项目对老年人这块影响还是非常大的，现在60岁以上老年人有2.5亿，大家想想2.5亿对中国14亿人口来说不算什么，我再告诉大家一个数字很吓人了，我11月份参加政协调研活动，去了浦东一个街道养老院，这个街道一共是11万户籍人口，60岁以上老人是6万人。很多城市很多区域已经提前迈入到老年社会，这块我们必须要关注。还有少是什么？就是我刚才说的年轻人，95甚至05后都将成为未来市场重要的主力军，这块我们如何关注，一高一低，今天顶级物业越来越人多居住，房子越来住不是用来炒的，租房更核算，今天租房确实很核算，因为我也是租房。还有一低。今天蓝领对租房需求也是很大的，有没有对他们针对性公寓呢？我告诉大家是有的，甚至比白领公寓估值还高。比如学区房今天租赁当中在市场化当中最重要一环，为了孩子房企一些居住条件，离学校更近一点这是学区房。今天一旦聚焦细分市场，你会发现租赁市场的天更加蓝，市场更加大，活更加好做，钱也可以赚得到。然后老龄社会也是今天提到重点，老龄社会已经到了，没有办法阻挡，根本没有办法阻挡的。

我给大家讲一个美国数据，不是说美国老年人有多少，美国有一个医疗特别发达，抗癌医疗很发达，为什么美国抗癌这么发达呢？因为三个美国人当中就有一个要生癌，这个数字大家根本想不到，两个美国男人当中有一个要死于癌症，中国肯定没这么高的比重，想不到的。我专门问了医学院的院长，为什么有这么高的比例，他告诉我一句话活得老才会生癌，因为癌细胞在每个人身体都有，没活到那个年纪癌没生出来，只要你活到那个年纪基本都要生，美国有三分之一的人口都要生，因为活得够老，这是未来我们要面对的，所以未来我们要面对老龄化社会之后，不要只想着健康老人，老人也会生病的，老人会有各种各样病去生，会失能也会失智，不管是护理还是看护，养老地产有很多点可以渗透，但是需要一个漫长试点过程，需要运营才能做好。养老地产任何一个项目只要赚钱，这一点开始永远赚钱，没有一个项目会有这个规律，这个项目一旦开始赚钱永远赚钱，不赚钱到赚钱很难，但赚钱到继续赚钱很容易。

还有一个点是数字化，不是因为科尔瑞天天做数字化，我要提，不是因为今天区块链我要赶时髦，因为我们不可避免都要和数字化发生交集。中国房地产肯定也要被数字化，不如让数字化主动赋能中国房地产。美国有48家围绕地产的科技企业，美国年产值很高，今年比中国房地产稍微高一点点，我们可以知道地产科技的潜力太大，我们就按照美国水平，今天再加十倍都是够的，都是有需求的，而且今天政策只要是重点地产科技技术无一例外都得到国家级的战略支持，我们今天要更加对地产科技进入到房地产张开双臂拥抱它们进入到房地产企业当中。从基础角度来说，基础已经基本形成了，今天统计了百强企业，基建工作基本已经完成了，很多百强企业OA系统非常发达，手机就可以操作或审核所有流程管理的每一项工作，但我说这只是一个基础设施建设，今天数据库是否全面和建设和打通，客户和产品是否全面打通，数字化运用是否全面落地，人工智能进入到发展链条多少渠道，如果问到这些问题，很多地产公司连10%都没有做好。所以未来十年纵向生根的空间非常巨大，由于有了这么好的平台和基础，再加上中国科技基础进行，5G在全球都是属于前列的，我们今天房地产和科技这块对接，赋能我想也是水到渠成的。

上海新浪乐居 04-26 20:35

足球场4*400接力赛“接力未来”现场转播。

上海新浪乐居 04-26 20:35

现场播放跑步嘉宾介绍视频。

上海新浪乐居 04-26 20:35

丁祖昱发表《告别一零年代》主题演讲。

接下来我想进入到第二部分所谓的告别10年代，也就是要回顾过去十年，过去十年到底怎么一回事？2019年最后一天我们看一下过去十年最有意义。首先房地产是中国经济的压舱石和稳定剂，房地产加建筑业占GDP的七分之一，我们再看一下房地产和财政收入的关系，土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，平时财政收入指狭义的财政收入，房地产相关税收房企所得税五税占了整个狭义财政收入的六分之一，中国地方政府的财政收入和房地产密不可分。第二是就业，房地产加上建筑，一共为中国今天提供了五千万的就业岗位，2010年是2100万个，所以这十年增长了2.4倍，现在达到了5052万就业。我们再看第二个观点推动城市化改善了居住水平，在过去十年我们看到房企进驻的城市数量不断增加，315个，现在达到了1249个，房企进驻越多，参与了各个城市化进程，第二我们看一下一共新增了多少，城镇人口过去九年因为统计局数据到2018年，是增长了1.62亿，今年再模拟一下，大概城市化率达到60%以上，总人口增长1.7亿人，整个城市化率上升了十个百分点，当然60%城镇化率不能算太高，和十年前49.6%城市化率上升了十个百分点，这其中房地产起到重大贡献。

十年前从31.6%，差不多接近40%，十年提升了8平方米，在人口增加的情况下，1.7%增加情况下人均住房增加了8平方米，真的要感谢城镇化，也要感谢中国房地产。第三观点是房地产创造了最大的财富效应，从2010年4725元上涨到今年9304元，差不多涨了一倍，所以所有房子都跟着一起涨了差不多一倍，我指均价。我们再看一下重点城市北上广深这十年涨了一倍，上海北京深圳基本从2万块涨到5万块左右，广州从1.1万涨到2.6，是过去的2.5倍，所以应该讲这十年居民财富效应很大程度来自于房地产。房地产也让很多居民迈入小康进入了中产，永远了自己的恒产。还有一个数字提醒一下大家，最近三年，从2017年到现在房地产财富效应有所减弱，我找了过去三年差不多所有抢购或万人摇号的项目，24个城市找了三百个项目，算到今天卖掉不管怎么卖，扣了税费和资金成本，赚钱只有50%，这还是当时一二手明显倒挂的项目，今天放在一起来看，赚钱的项目越来越少，财富效应出现了比较大幅度还有一个观点是政策在过去十年确实对房地产周期产生了巨大影响，中国房地产涨落特别是调整和政策密切相关，一晃十年过去也限了十年，2010年3月份第一次出现了限购，那是北京第一次出现限购，今天我们可以说限出现了十年，过去十年当然在2013、14年还出现过很多城市取消限购，2016、17年这些城市又重新恢复限购，过去十年也是限的十年，也是调整变化的十年和行政管控密切相关。还有一个观点就是过去十年是住宅开发主流，我们看一个比例住宅开发占整个商品房比重84%，这些前十强房企当中，很多房企的收入从住宅开发来的收入占了95%甚至97%以上，过去十年住宅开发肯定是主流。模式就是三高模式，高杠杆高周转最后是高增长。特别是在2015年2016和2017以及2018年上半年，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，2010年总的成交金额只有5万亿，总的销售面积只有10亿平方米，主要是2015年上了新的台阶，但今年这三高模式能否继续需要打一个巨大的问号，当中很重要一个原因就是我前面提到关于财富效应削弱的重要因素，一旦房地产用来住的，不是用来炒了之后，我们今天高增长可能就不再出现，我说的是高增长不会再出现了。

我们再看一下过去十年中国销售排行榜有六家十年一直屹立不倒分别是碧桂园、万科、保利、绿色，有三甲房企过去十年分享过第一分别是万达恒大碧桂园。榜首销售额1026亿，2019年会超过八千亿。我们看一下榜首的房企就明白我刚才说的高增长，榜首增长了七千亿，所以过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，高速增长的十年，也是龙头房企快速增长的十年。过去十年还有一个观点多元化方向在逐步明确过程当中，过去十年大家都在不断思考多元化，十年前已经有部分房企中国住宅不可持续，他们进入到企业领域，有的进入到非房地产领域，有的进入到房地产当中非住宅领域，对于这些房企来说都走了一段弯路，后来发现非房地产过去十年不如房地产，非住宅过去十年不如住宅。所以在10年出现了各种各样跨界多元之后，2015年前后又出现了围绕房地产全面布局，很多房企围绕房地产上下游动与不动进行了全方位布局，基本你可以想到和房地产相关的内容，它都涵盖了，2015年做了全方位的尝试，2018年又出现了一逐步聚焦和方向明确。今天我们可以看到有三个方向算是今天走出来已经取得了巨大成效，已经取得比较大的成功。

一个是物业，前面提到过，一个是商业还有一个是租赁，租赁这个行业巨大，但还没到真正收获的时节。首先我们看一下商业，主流房企这个数字会更少，已经全面布局商业了，我们也注意到右边这张表差距在飞速拉开，排在第一位就是万达，万达在过去十年当中整个销售额因为开的商业平均每一年达到了50家左右，过去十年销售额涨了22倍，大家是否记得2011年，王健林和马云有一个打赌，他们赌十年之后是万达还是淘宝赢，按照今天的数字和大家分享一下，过去十年万达销售额增长了22倍，而过去十年淘宝总销售额增长了19倍，从这个角度来说大家打平，我们还要再看一两年，离他们的十年赌约还有一年多时间。物业从千亿规模已经进入到万亿时代，今天已经达到300亿平方米，2010年营业收入在2500亿，今天超过一万亿，物业也在过去十年当中取得长足发展。租赁行业我们可以看到60%以上前30房企布局了租赁业务，租售并举观点提出之后，未来租赁市场将是一个巨大市场，今天进入到租赁行业龙头房企是必须必要的选择，怎么做，我认为还有待进一步思考。还有一些产业方向，多元化方向，只有少数房企才能够真正留下来。分别是文旅，在过去十年当中，2015年达到相对高峰，从数量来说，高峰已经过掉，2016年之后文旅地产丧失数量基本呈现20%到30%速度在下滑，文旅地产不是一买了之的事情，今天文创、万达、恒大具有强大运行能力的地产才能做好文旅地产。

我们再看一下养老地产，过去十年试水企业非常多，但目前并没有找到成熟盈利模式，所以试点过程中也是起起落落。过去十年老年人增长速度比年轻人增长速度快，养老地产迟迟未来到所谓的黄金时代，这也和今天消费结构有密切关系。从产地地产来说，可以加入进去的企业更少，最核心物流地产，在这当中的玩家两个手都不到，不到十家，今天再想进入物流行业，空间和机会都没有了，前十强企业已经把整个中国物流布局下来，过去也是物流大发展的十年，物流成本也在大幅度下降，速度也在大规模提升，所以刚才讲到淘宝上升20倍。还有一块是写字楼，从某种程度来说，是所有龙头房企既爱又恨的方向，因为都是地标，每个写字楼都是城市地标，特别是一二线城市。还有很多是所谓的最高楼，但这些楼真的不赚钱，如果算上折旧，利息，持有这些写字楼真不如多做几个住宅开发项目，而且我们也注意到，刚统计出来的数据，最近几年写字楼出租率和租金都在迅速下调，出现了写字楼空置率50%的区域很多城市，包括很多龙头二线城市出现写字楼空置率超过50%。所以都真的我们每一个房企深思，进入这些领域，要三思而后行，进入前面三个领域，只要是龙头房企就可以大踏步进去，这是我对过去十年一个简单的回顾，接下来还有更多精彩，休息之后再回来。

上海新浪乐居 04-26 20:35

丁祖昱发表《总结2019》主题演讲。

回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测，结果对了8个半。

一、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√

在2019年初的发布会上丁祖昱表示，虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

根据国家统计局数据显示，2019年前三季度，房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7；依据国家财政部和企业公报，截止2019年11月底，土地出让金占广义财政收入（国家财政收入＋政府性基金收入）比重为1/5，房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外，根据国家统计局数据显示，2018年，房地产相关从业人员达到5052万，占比全部城镇就业人员为12.1%。

二、货币“放水”难解楼市之渴√

以往的房地产市场上涨行情背后，都伴随着货币政策宽松放水，正所谓“水大鱼大”，没有水就没有鱼。2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响？丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

现场丁祖昱表示，货币确实“放水”，但没有放到楼市。根据今年情势来看，从年初央行降准1个百分点，释放资金8000亿；到5月，央行定向降准，释放资金2800亿；再到9月，央行全面+定向降准，释放资金9000亿，虽然货币“放水”在不断持续，却没促成房地产盛宴，这也基本符合了丁祖昱的预判。

三、中央放权到地方，“四限”放松有希望√

关于2019年调控是否会放松的问题，丁祖昱曾表示很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价；限购适度的放松，对部分城市是有必要的；限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持；限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

复盘2019年，我们可以发现，地方调控历经“松-紧-松”三阶段变化：1-4月，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；8月以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松，具体而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛。

四、13万亿，地产行业规模下降10% ×

2019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月销售增速，克而瑞研究中心预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.4万亿元。

五、继续看好海南 乄（半对）

2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低，但今年海南出台的放宽户籍和人才政策，也引发了市场对放开限购的猜测，所以需要打一个折扣。

六、购买力下降，刚需房要警惕√

回顾2019年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，上半年成交热度持续，随着调控政策的逐步传导，下半年市场明显降温，成交量开始逐月走低，随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，城市分化愈加显著：一线城市市场韧性较强，二线供求维稳，分化加剧；三四线小幅下行。

七、地价还会降，房企可抄底√

年初，丁祖昱曾预测，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

一年过去，丁祖昱这一预测也得到验证。经历了2018年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖，土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升；但到了下半年，由于融资渠道持续收紧，房企资金压力大，拿地的积极性也大幅降低，大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。

八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下√

现场丁祖昱表示，今年租赁是大洗牌环境，大企业长租公寓公司能运作，轻资产长租公寓公司遇到挑战。

截至2019年11月，全国总计供应租赁用地愈180幅，超1000万方，然而事实却是租赁用地开工进度缓慢，近七成尚未开工，无一项目入市。长租公寓也进入冷却期，单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值，到收购价值腰斩，估值回到2年前，行业显露捡漏心态。

九、看好物业管理，不看好养老地产√

“奔向未来”发布会上，丁祖昱表示短期不看好养老地产，但看好物业管理。他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

复盘2019年，全年共有11家物业服务企业登陆资本市场，包括滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、招商积余、保利物业、时代邻里和宝龙商业，上市数量创历年来新高。此外，据克而瑞物管不完全统计，2019年物业服务企业收并购35宗，涉及金额超50亿，涉及管理面积近5亿方。

十、看好地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉√

回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。丁祖昱表示，“平均买，都赚钱。赚最少，到今天涨15%；赚最多涨83%。”

丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”，具体体现在：投资难、融资更难；买房难、卖房更难；企业难、政府更难；交付难、维权更难；长租难、商办更难。

以下是演讲全部内容：

非常高兴今天第四次和大家在一起，今天日子也特别好是19年最后一天，明天迎来2020年，在今天这样一个日子当中和大家一起拥抱未来点评房地产：昨天今天和未来，我想特别有意义。今天交流我想分称四个部分：第一个部分还是对2019年总结，每一次到这个点上我们要来看一看在年初时候我做的所谓十大预言到年末有多少是正确有多少是错误的，每年到这个时候很煎熬的，总会有打脸，预测总有不准的时候，在这里我们一起见证一下今年年初做的十大预测对了几个。

我们一起来复盘2019年十大预测，第一个预测实际是房地产在2019年仍将成为中国的经济的压舱石和稳定剂，这一条是正确的。第二个预测当时做的是货币“防水”难解楼市之渴，这条也是正确的，货币确实放水，虽然打了引号，但没放到楼市，今天下半年楼市水都没有，第三个预测中央放权到地方“四限”放松有希望，这条也基本正确，各地出了原有四限手段的调整政策，无论是限购限价还是限售做了很多调整和放松。第四个预测要开始打脸当时预测行业规模下降10%降到13万亿，这条错误。今年数据没有下降10%反而上升。第五个预测是关于海南的，我讲继续看好海南，当时想法是我认为海南的限制不可能一直持续下去，所以我觉得海南政策会放松，市场会回升。这个我给自己打了半对半错。确实在今年10月份海南政策做了相应调整，特别对于原有最严厉的限购人才，因为放得比较晚，海南市场还在复苏过程当中，所以我打半对半错。第六个预测是关于购买力的，购买力下降刚需房要警惕，今年购买力下降基本是共识，刚需房确实比往年大得多。第七条是地价还会降房企可抄底，345月份确实有一个小阳春，房企确实可以拿一些便宜的地，到后面竞争也没有的，土地基本是低溢价运行，高流排率。第八关于租赁市场，我在年初做了关于租赁行业大洗牌的预测，加了一条背靠大树能活下，确实今年环境是大洗牌。房租租赁公司还可以运作，很多轻资产公司今天碰到非常大的挑战。第九条关于物业，我在年初说了最看好物业管理，目前不看好养老地产，这条该给自己打勾关于2019年预测，物业确实是中国房地产最大的亮点，养老地产还在探索实行的阶段。最后一个预测是关于股票，2019年1月8号不管怎么说，按照推荐的股票平均买，每个股票都赚钱，其中赚最少到今天为止涨了15%，最多涨了83%。今天有没有年初就来现场的观众，如果年初按照我推荐买了股票又赚钱的请给我鼓掌，很多人还是持怀疑的态度，就像他年初听完没有买，活该没有赚到钱，最后一个预测也会有一个关于股票的预测，希望他今天可以听进去。

这是关于2019年回顾的十大预测，错了1半对了8个半，还算是一个合格的分数。接下来我们回顾一下2019年，用大数据回顾2019年这也是科尔瑞的特色，我用一个时间整体和房地产相关的数据，总结出今天相应的报告，但有一点要向大家打招呼，毕竟今天还不是2019年收尾，我发布有一些数据截止时间是几天或几周前，1月初我还会部分数据进行更新，特别是国家统计局公布的宏观数据，等数据出来之后再进行更新，里面一部分是我们预测的，有一部分是截止到几天前的数据，供大家参考。

我也给今年房地产做了一个年度汉字“难”，投资难融资更难，今年拿地上半年可能会拿错，下半年又不敢拿，融资上半年有钱放在那里，结果错过下半年什么都拿不到。买房卖房都难，卖房对于开发企业来说，每个企业的营销总是最忙的一年，企业和政府都难是为什么，后面我会讲，对于企业现金流压力最大，对于政府也有压力，交付维权更难。很多媒体讲交付的案例，开发企业12月份也是交付的高峰，为什么难？房价涨得少，交付就难。维权更难，就不用讲，今天做维权，普通的购房者做维权我想他应该不是和所有房企站在同一个平等的起跑线上。最后是长租难商办更难，今年商办市场也是出乎意料的。

首先我们看政策，大数据当中关于政策分称两块和大家一起交流，第一块是一松一紧，城市松宏观紧，上面看到中央出台个类对房地产更加严厉的政策和口径，今年强调了不把房地产作为短期刺激经济的手段，这条是今年最严的相关政策，地方由于市场压力限制要松一些。第二个松和紧关于货币松和房贷紧的相关政策，整体货币市场资金还是比较宽裕的，大家可以从上面看到关于货币市场宽松的政策，这个宽松和房地产没太大关联；房地产从今年5月份整体信贷就严严严，越来越严。到年底我相信虽然我们今年空调开比较足，但从货币市场从房地产信贷角度来说，大家仍然感到一阵阵寒意。第二想和大家分享一下关于棚改政策，计划开发锐减50%左右，我按照减得最多绝对量从上到下排的，山东河南新疆都减非常多，山东164万套，河南149套（前11个月棚改的贷款下跌了66%，棚改贷款直接影响棚改货币量，一方面是棚改量在下调，另外棚改货币化这块也是影响。对很多城市造成了巨大影响，特别我刚才提到的山东河南三四先城市销售产生了巨大影响。第三个政策我想和大家聊一下人才相关政策，今年在地方政府当中出台和人才相关政策最多，一方面大家也看到前两天中央也在出台关于落户的出台政策，地方也要和中央保持一致，地方关于进一步做好城市化相关工作做好落户的相关政策，另外从房地产行业角度来说，今天有这些人才政策之后，限购方面的政策可能会变相宽松一些，但如果把这两个放在一起做一个比较，也就是人才政策和房地产市场效应做一个对比，我们会发现今年上半年某些省市出台人才政策之后效果非常好，但今年下半年再出台相关政策，对房地产影响就比较小。所以什么事情政策也要早出，政策晚出效果会递减。

第二是行业数据，宏观数据可以用繁荣形容，虽然要到1月中旬才会出来1到12月份的相关数据，我们可以做大致预测，今年销售金额会突破16万亿，去年15万亿，如果突破16万亿同比会上升7%左右，今年新开工达到22亿平方米，同比增加8%，今年开发投资达到13万亿，同比增长10%。所以从这三大数据当中，我们可以看到今年房地产宏观数据确实是非常繁荣的，当然宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明的对比，我们看一下行业当中最常用的三个指标，第一是关于土地成交，第二是关于一手房，第二是关于二手房指标，它们走了同样曲线先扬后抑（没有改变整体趋势，当然因为今天是12月31号，12月份数字我已经大致了解到，考虑到12月份数字和历年一样，12月份是历年最高的成交量月份，如果排除掉12月份数字，今年就是先扬后抑的走势，从而我们看到了行业压力。我们再看一个行业压力，还来自TOP50增速，TOP50强的房企都是今天房企当中的领军企业，它的整体增速从65降到16%。TOP50强房企这个变化应该是给出了行业压力巨大信号，百强房企增速更小。第三是看土地，土地大数据，突然今年压力也是很大，成交规模回到十年相对低位，仅仅比2014、15年略好一点点，十年当中今年土地当中比14、15年略好一点点，大概是2.51亿平方米，地价回到2500元左右，从各个城市角度来说，从同比数据来说没有明显下降，地价本身保持不变，整体地价出现了相应的调整，榜首地价涨幅最多是呼和浩特涨了36%，跌幅最大是漳州，平均地跌了25%。我们再看一下土地当中两个最重要的指标，一个是溢价率，一个是流拍率。除了345月月份地价回升，相对流拍回到低点，整体是7%，创造了近两年的新低，流拍14%又回到相对高，七块当中有一块拍了，土地市场还是相当严峻。今年地王大家也可以看到一些现象，因为地王不贵，只有广州一块地成交过百亿，TOP10过去总价地王十年很少只有一块土地过百亿，一块土地过百亿的日子非常少见，今年我们看到，今年地王不会特别贵，不知道是否会成为一种常态。单价所有前十强都没有超过7万块，都是在5、6万的单价。大家回想一下以前十万拍出过10万的地价，今年土地不贵。

从一手房数据来说，城市角度来说，重庆最高，它还是保持在第一位，成交量比去年同期下滑，今年上海金额来说又回到第一，去年是杭州，今年上海又回到第一位，今年上海成交的金额比去年上升了20%，所以面积看重庆，金额论上海，面积主要看中西部省会城市，今年基本是东部一二线城市。从成交涨幅来说，厦门和北京成交涨幅过60%，这里我要说一下北京，因为厦门基数比较低，北京市场其实很一般，为什么突然涨幅过了60%，我研究了一下今年北京住宅数据，非常有意思，60%是双限房加现价房。所以大家理解，真正地市场化的房子今年北京就成交了30%多一点，所以北京压力巨大，既来自市场本身也来自于政策带来更多双限房现价房对市场化的商品房产生的冲击和影响。三四线城市珠海保定涨幅居前，东营韶关这些城市跌幅居前。再看一下房价都比较平均，深圳房价真的像出来数据几乎没涨同比只有2%的涨幅吗？我看到特别多的楼盘都在利好不断情况下，深圳房价不断攀升，无论是一手还是二手房都有巨大的差异。广州的房价从均价涨了20%多，这里要提醒一句，今年广州把装修迁到房价当中去，之前是分开签署的，一旦签回之后，广州的房价回归了更加真实。不管是深圳还是上海，这两个城市房价均价超过5万块，进入了5字头的时代，从涨幅榜来说，长三角占了一半城市，其中盐城涨幅比较高39%，南通31%，江阴泰州都涨不少。当中有很多元素因为备案登记放开，中高价楼盘由于控制楼价备案延后，今年成交本来有压力，另外限价有一定的空间，部分城市的房价有所回升，一旦备案放开。

这里对全国22个重点城市，新开盘的项目做了全面的调研，我研究一个什么数字，在2016年限价之后有大量倒挂楼盘出现，一手低于二手房房价。但是到今年我们发现一手和二手房倒挂情况越来越少，统计22个城市只有202个倒挂项目，平均一个城市不到十个。如果把重庆和西安两个相对来说倒挂项目较多的城市去除之后，大家会看到很多城市只有个位数或几个倒挂项目，即今天在很多城市有没有限价已经问题不大了，无论是否限价，一手房的房价和周边二手房市场价格基本保持一致。从限价项目当中看，一手和二手房的差额来说，限价比较猛烈的楼盘差额有20%，但这种城市数量并不多。其中限价数量不多，但差额最大的城市就是成都，有五个楼盘大概等于和周边打了七三折。我们再看看豪宅，所谓的豪宅对于很多城市来说一千万以上不算豪宅，只能算标准改善型的物业，我们看数据也可以发现，5万块到10万左右的楼盘成交，在上海成交了两万一千多套，八千一万八千多套，绝对不能讲今天五六万的住宅算豪宅，我们把一千万以上和五万以上当做高端住宅，基数目前还是相当大的，我们再看一个数字，顶豪的数量非常有限，我们注意一下整个五千万以上的顶豪成交了（半壁江山，其中有一部分是北京去年现签的楼盘，今年登记备案之后表现出来的。大家都说中国房价高，今天最高也就是20万，今天登记备案住宅当中超过20万的楼盘一共只有16套，其中在上海有10套，深圳4套，北京2套，这里不含非住宅类的项目，有一部分深圳公寓项目价格超额20万，因为不是住宅没有纳入到统计口径当中。从单价来说，中国房地产最高的单价上涨幅度是有限的，毕竟顶豪的人群是非常有限的，今年的成交大盘到今天最后一天，我们的百亿神盘，今年达到了10个，正好有十个，第十位，正好买100亿，第一位达到了134，这当中蛮有意思一个情况是什么呢？有一家公司文创三个上了双榜，要为万达再说一下，三个文旅城（真的非常有眼光，今年十个百亿楼盘在过去几年当中也是遥遥领先，18年只有5个百亿大盘，今年达到了10个，二手房相关数据，最重要一个数据我想这里提醒一下，最核心的15个城市，成交接近1.3亿平方米，总的成交金额接近（行业六万亿左右（达到了60%，一手房是50个城市（二手房15个城市达到60%，今天二手房市场还有待于进一步发展，未来空间非常大。第二个我们看一下二手和一手比值，我们看到上海北京深圳厦门多一倍，是一手的2.3倍，北京是1.8倍，深圳是1.5倍，苏州差不多1倍，按照发达国家的数据，我们可以了解未来二手量会进一步提升，在很多国家二手房是一手房成交量的十倍，今天中国我们看到上海和厦门二手是一手的两倍多一点，在更多城市当中，一手还远远领先于二手。从二手成交情况来说，今年成交周期明显拉长，这么多城市只有少数在缩短，大多数成交周期都在延长，广州成交周期超过100天，我们再看一下深圳今年成交周期不仅没涨，广州涨了33%，深圳跌了33%，深圳只要二手房挂出来就成交了，深圳比广州这个邻居二手房活跃度成交度高很多。

从价格来说，去年年末实际二手房房价已经在下滑，今年全年主要城市均价情况来看，基本是跌多涨少，从可比房价来说，大多数成交量大的小区，可比房价也没有上涨，今年二手房价格压力比较大，以价换取的成交量。二手房成交的结构来说，目前买二手以刚需为主，要提醒大家三四房成交比重比去年上升了三个百分点也部分改善型的客户进入到二手房市场，一般来说都是作为改善来说，二手房成交了三个百分点，目前达到41%。（从2016年百强房企的增速，差不多在50%左右，到今年百强房企的增速只有6.5%左右，而在去年还有30%，前年还有40%，所以从16、17、18还是微微的降速，从去年到今年就是跳水式的失速度，如果百强房企增长速度回到10以下，整个行业增速大家可以想象，因为今天百强房企集中度还是非常高。从前亿企业数量来说，新增的千亿企业数量是夭折，去年新增13家，今年是5家。从投资这也是最能够表现出房企对未来市场趋势判断的指标，我们可以看到从拿地销售比来说，越来越谨慎。今年8月之前中国房企还是很谨慎的，只拿出44%的钱买地，9月份已经降到28%，到了第四季度都在25%左右，所以说今天是最近三年以来房地产企业投资最谨慎的一个季度，今年四季度。

从拿地区域来说，目前投资是回归二线的，又出现另外一个情况，二线土地供应也是非常有限，2018年二线拿地占比38%，今年达到45%左右，为什么再升不上去了，因为没地了，年末整个三四线城市土地投资占比又回到50%左右，这个数字比去年58%下降了八个百分点，所以今年的拿地大家更看好二线城市。从资金链角度来说，今年整个上下半年冰火两重天，今年上半年到处拿钱，下半年到处没钱，一季度融资13（从4600多亿，降到2800亿。境外债券融资占比是50%左右。大家可以想象在大陆银行包括其他金融机构拿不到钱的情况下，只能改成境外发展发债，也只有少数企业享受到这样一项专利，对于大多数房企来说今年资金压力非常大。另外还有一个表现也是今年四季度，以往是没有过的，百强房企也开始了清算重组，有一个报道2019年我最新更新过，现在破产的企业以后达到520多家，过去再破产也碰不到大企，今年特别是四季度以来，一部分百强企业也出现了一些清算的情况，也出现了一些并购的情况，也出现了一些重组情况，我想这只是一个开始和前面讲到的资金链有密切的关系，很少因为企业因为一两个项目赚钱亏钱破产清算，只是因为现金流破产清算，今天我建议破产清算赶早不赶晚，早一点可以清算出一定的价值，如果晚的话也许会面临非常棘手的局面，这里我不再展开了。

营销角度，2019年出现了非常压力大的情况，单盘产能下降，竞争加剧。在售数量开始增加，16年是29个，现在达到21个，单盘产能从16年10亿元降到今年5.9亿元，竞争真的是不可避免地小，每家房企面临巨大的竞争，销售压力巨大，这种情况下我们也注意到今年常规手段全面失效，而今年卖房特别到今年下半年之后的卖房全依赖于渠道，我们看一下渠道占比，2018年之前渠道占比小于5%，2018年之前在10%到15%，今年会达到50%，今年四季度占比达到50%以上。渠道佣金大多数在1%2%，三四线城市超过百分之一二，今年超过百分之2.5，个别项目达到了10%以上，很多房企都在讲今天被渠道绑架了，今天利润赶不上给渠道的佣金费用，但讲归讲，在年末去化当口，还得靠这些渠道给你带流量，最大逻辑就是客户发生了天翻地覆的变化，由于财富客户下降，今天自用型客户和楼盘要匹配起来，比过去困难得多，从距离来说，今天很多客户在中心楼盘在远近甚至城市外围，甚至另外一个城市，空间和属性上面今天都非常难以寻找客户情况下依赖渠道成为不得不靠的选择，从产品角度来说，2019年有这样几个趋势，一个是三四房的面积在变小，三房120平以下占比达到72.5%，四房以下占到53.1%，四房面积也在趋小化，无论是刚需还是购买力也有压力，四房总量增加了，2019年四房成交占比达到（现在已经达到了16.5%。另外提醒大家一个数字，95后今天也开始买豪宅了。

我们统计了一下今年上海95后购买千万以上楼盘的占比达到了11.7%，95后最大只有24岁，买千万豪宅的比重以后达到11.7%，我们必须重视这个客户群体。从户型创新情况来说，今年创新情况很一般，有这样一个可变户型，从一到四房都可以变出来，也看到了极小户型出现，这只是个别案例出现，关于方厅都是在现有户型做了改善，并没有特别新颖的户型创新，还有从打造景观制造场景，今天在社区当中，过去可以用来看的景观，今天我们要打造成人可以聚集的生活场景，这点从很多房企都看到了这样的变化，这也值得大家关注。第九个大数据是租赁，今年租赁压力非常大，它有几个特征：第一个就是一线和不同的二线之间规模价格差距非常大，北京我们按照平效来算是94元，是合肥郑州的四倍，大城市居不易不管是买房还是租房真的不容易，另外北京和上海市场规模是今天长沙合肥的20倍，刚刚租金是四倍，租赁市场不能乱做，从消费者角度来说，租赁市场也是有巨大差异，哪怕在今天我们说的这些重点城市，说的一二线城市当中，差距非常大。我们再看一张表，这张表也告诉我们谁在租房，一线城市3500以下达到了50%，（达到了80%，三线城市三千元以下的租金占比达到了90%。从租赁市场角度来说，今天还是相对来说是一个比较初级或从价格来说，是属于一个中低端偏低端的市场，所以从未来长租的供应角度来说，一定要根据今天需求进行相应匹配，另外我们还做了一个调研，得出一个结论租房都不愿意去远郊。今天上海供应都48%在中心区域，另外我们看一下一线二线三线城市租房人口可以忍受的通勤时间，一线城市还有可以忍受90%以上的，只有5%可以忍受，二线只有1%，三线城市30分钟以上都不能忍受了，大家一定不能在租赁供应上舍近求远，如果这样的话最终无人来租。

还有一个非常重要的数据，也供大家参考，从2017年出现了租赁用地出让之后，到今天已经有180幅土地，截止到今年还没有一个项目上市提供租赁房源，在大开发销售当中出现了所谓的高周转，今天在租赁当中没有看到，17年出让的土地今天应该供应上市很正常，但是还是没有上市，我想可能2020年也是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的一个起步之年，当中一共180幅土地有一千万平方米，一旦上市之后也将成为租赁上市非常重要的力量。另外一个点，今年所谓的公寓估值出现了大滑坡回到两年前的起点，当时起点是10万块高点达到30，现在又回到10万。这是租赁行业短暂的洗牌，也是它价值回归的过程，希望未来十年当中租赁十年可以走得更加健康。

从商办角度来说，北京上海深圳写字楼同时出现了租金和出租率的双降，而且整个中国七成重点城市都出现了租金和出租率的双降，这值得大家警惕，值得我们所有从业者警惕，也值得政府警惕，压力真的非常大。也许从今年我们住宅行业感受到了阵阵寒意，写字楼行业就是感受到深深的寒意。写字楼销售市场全面下滑，多的下滑60%，少的成交面积也在10%降幅。特别在上海北京深圳，大宗交易数量并没有明显减少，所以今天从机构角度来说，大宗交易还是集中在上海北京深圳这三个城市，特别是上海。上海大宗交易要超过全国大宗交易的50%，总和的50%。从商业角度来说，商业要比写字楼好很多，特别拿地大家可以注意到，非住宅或综合土地当中，商业占比达到了55%，写字楼只有11%，房企能不拿基本不拿写字楼，拿了写字楼能卖掉基本卖掉了，商业拿下来都在持有过程当中，商业并购也很多，收购物业超过200亿，证券化商业占比也是最高的，差不多占了38%，相对商业和办公两个不同种类来说，商业比办公日子要好多很多。另外今年夜间经济、首店和国潮都是商业的巨大亮点，这里要提一下静安区，在这些方面都是全国做得最好的，一条南京西路基本可以把所有说的三大特征全部涵盖，静安远远不只一条南京西路。

第11个数据是关于物业，也是巨大的亮点，首先有11家IPO公司，基本占了所有IPO数量一半还要多，物业涨幅大，平均涨了50%，今年年初只推荐了地产没有推荐物业股，平均涨了56%，基本都涨了，今年最高涨幅的物业股年涨幅达到两百多，新城悦，买到基本什么都不用干了。今年物业收并购非常多，基本可以说是全面起，无论是上市还是没有上市都在做大量收购，我们看到这个月的股市表现，亚生活并购了新风物业，我们看到它的股票表现。股票表现还和一个有关，和母公司规模正相关，很多大房企下属的物业公司更有优势，很容易理解，大房企交付的物业都将成为物业公司未来发展核心动力。今年智慧物业也迅速发力，关于智慧社区发布会都开了，智慧社区就是智慧物业当中最核心的表现，在未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大一个板块。

第12是关于产业的数据，今年供应地最多是青岛，北京只供应了1200亩，也很容易理解，二线城市相对产业用地控制力度和一线城市相比还是差别很大，一线城市对产业用地也进行了计划经济，深圳地价是600万一亩，比最低的南昌14万一亩，深圳很多是工改的用地，用作商业和办公用途，所以地价会更高一些，从政策角度来说，今天基本把产业工业用地进入到生产这扇门关掉了，都要求100%自持。这个来说非常合理，也是对工业用地非常好的全面整顿和梳理，未来工业和产业用地应该姓产不应该姓销。资产的证券化速度也非常快，在香港市场当中包含内地产业资产这些比重达到了55%，大家想一想在内地当中自己都不注意，这些产业项目，今天做成之后占了整个香港市场的55%，非常大的一个比重。

上海新浪乐居 04-26 20:35

现场播放丁祖昱跑步视频。

上海新浪乐居 04-26 20:35

全国政协常委、民建中央副主席、上海市政协副主席周汉民致辞。

各位嘉宾，女士们先生们，今天我来首先要向20周岁生日的易居祝贺，第二是要向我的同道即上海市政协委员，民间上海市委委员丁祖昱先生致谢，第三要向即将到来的2020年致敬。今天是2019年12月31日，几个小时以后我们将迎来2020，今天各位座位旁边有一条小纸条，如果要接上线上的wifi，什么是我们可以接上wifi的APP呢？叫拥抱未来，即今天的主题词。拥抱未来要做楼市的发布，我想讲什么？

我想讲的是中国的农历把这个月称之为腊月，今天是腊月初六，最值得赞赏的那支花叫梅花，有人称之为腊梅花，由此想到清朝一位名将的对联，上联是发上等愿结中等缘享下等福，下联是则高处立，寻平处住向欢处行。今天的下联就是我今天准备发言的三个主题词。中国的房地产市场包括有如此雄心壮志的易居，这一品牌企业，得立在高处。什么是高处？四十年中国改革开放一个重大的变化就是中国人告别了住房短缺的时代，如果论商品房的面积，300亿平方米，中国的人均有39平方米，可谓壮观。但是告别供给短缺的中国房地产市场，同时面临结构性供给短缺的线性，什么是结构性供给短缺的特征呢？第一就是高质量的住房，第二就是越来越让人们感觉便捷的公共服务设施。刚才周先生说未来十年，中国的房地产市场还是大发展的十年，我以为判断是准确，因为中国的城镇化没有就此止步。1949年人民共和国建国元年，中国城镇化不足10%，1978年中国改革开放元年，中国的城镇化率17.8%，2008年四十年后，17.8%已经增长到接近58%，今年中国城镇化率迅速逼近60%。与世界水平相比，1945年中国城镇化率已经是29%中国大概在追赶而今天城镇化率已经超越世界平均城镇化率，但远远不是中国的未来，因此选高处立应该向更好的公共服务设施提供迈进，而易居就是一家服务型企业。单单择高处立是不行的，我们还得寻平处住，即一定让我们的企业在良好服务中发展，而在良好氛围中又服务于黎明百姓。促进民商环境条例就是为这样的良好服务奠定法律基础，有七章27条，在房地产发展的历程中终迎来无论所有制无论大小无论老新，应当是机会平等规则平等的年代，这才是未来十年我们有希望有冀望生活的基础。所以我们寻高处立也好，寻平处住也好，一定要想到有这样的氛围我们应当为中国的百姓提供更好的住房条件，提供住房相匹配的公共服务条件，因而解决问题的根本应该上供给侧结构性改革。

第三，我们希望大家明白中国改革开放尽管历经了41年，但我们要下决心把改革开放进行到底，由此上海有这么几个重大的项目，给房地产商和企业提供无限发展的空间，比如离这里不远的2300平方公里组成的长三角一体化高质量示范区，应该有什么房地产和企业发展是大问题，离这里一江之隔的浦东，自贸区林岗服务区希望把工作和生活融合在一起，应该有怎样的住房和服务保证，每年要举办的进博会，上海成为中心枢纽，这个枢纽是否需要有新的改造，昨天看来，一段视频真不是滋味。我感谢有勇气建筑界的有良知的人们，评出中国最丑的十大建筑。25年前我说过一句话，我相信今天在这么大范围继续说有必要，未来十年中国有些建筑因为丑会被摒弃，这是我想讲的最核心一句话，我们择高处立，我们寻宽处住，核心是要向宽处行。这个宽不仅在于它的地形地貌，不仅在于人口复数和经济发达，更在于这里始终有四颗星在我们心中不会忘记，也就是我们人人需要有侧隐之心是否之知和好厌恶和谦让之心，这几个心显得尤其重要。今天开场的歌常得很温暖，里面核心一句词用英文，你在哪里，我的回答是我们在这里，里面有一个词LIVE可以翻译称活着也可以是活跃者，所以这是我的结束词。

上海新浪乐居 04-26 20:35

现场播放段视频介绍CAIC。

上海新浪乐居 04-26 20:35

易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻致辞。

大家下午好，来的都是丁祖昱的朋友，主持人介绍说我是丁祖昱的领导，但更多我们是兄弟，是朋友，是一路走来易居一起发展的同路人。非常高兴今天下午大家能够参加丁祖昱第四次发布会，第一次丁祖昱开发部会，让丁祖昱这个品牌发布一下房地产行业数据，没想到第一年开得非常成功，第二年我就着急了，我在台上说的丁祖昱评楼市是丁祖昱的还是易居的，但他说是丁祖昱的，但丁祖昱是属于科尔瑞的，科尔瑞属于易居的，他用到的数据是所有团队用大数据用努力做出来的，科尔瑞是易居的，所以丁祖昱评楼市是易居的，我放心了。第三年，我找了丁祖昱，既然丁祖昱评楼市是易居，我在当中要插广告，所以去年在第一和第二趴之间给我插了几个广告，包括发布了CAIC的发布会和产品，我和沈先生做了美好生活联盟的发布，到了今年丁总来找我，说老板今年我让你先上台，为什么？今年是一个特殊的日子，今天是一个特殊的日子，今天是易居中国的20周年庆，你先上台，面对中国房地产行业五千个同行们，你先来讲，我说好。我帮你开个场，首先易居走了20年，我想在这里代表易居三万五千名员工感谢房地产行业的所有同行们在过去二十年当中给易居的支持、关心和容忍，谢谢你们！

我一直在说时代造就了一批人，我们的朋友们造就了一批人，没有你们没有易居，没有科尔瑞，没有丁祖昱评楼市，在20年庆典时候，我们必须懂得感恩懂得感谢懂得和大家一起说“谢谢你们！”。二十年，记得十年前是世博会现场，我们讲迎接新的二十年，今天晚上同样的现场，我们一个场地两用，晚上是我们五千名员工跨年的聚会，那个时候我们会发布易居新的楼，这段时间我一直在想，新十年易居往哪走，新十年易居要做些什么，在目前市场环境当中，在目前科技这么发达的一个时代，易居往哪走？站在十年以后看易居，看行业，我们应该做什么，所以我今天选择了这样一个议题易居新十年，折叠两个地产十年。为什么？我跟周先生1992年做了第一个广告，到今年为止一，中国的商品大概做了两亿，我称之为叫大开发时代。我们所处的城市都是从矮房子变成了高房子，都是从农田变成了城市，这是大开发的时代。我再说未来十年，大开发时代没有结束，依然会是蓬勃地发展，一会丁总一会在数字当中告诉大家，未来十年中国大开发能够有多少发展前景。但是，我又发现第二个问题，我们在座各位办公室肯定在市区，你们发现没有窗外的脚手架没了，出来一栋一栋新的房子，不动产是这样的，未来大资管，大物管大租售高科技为美好生活赋能，这些不动产时代即将来临，所以在未来十年，易居要为持续地城市化再建设大开发而努力，同时要拥抱不动产时代。

我一直说，大开发时代我们服务建设，不动产时代我们守护房源，这就是易居未来十年想走的路，我们将折叠两个地产时代。在未来十年当中，非常希望在座所有地产人，包括整个行业能够再给易居更多关爱和支持，一直在说易居是这个行业的服务者，我想易居在未来十年一定是最好的服务生，但是不仅仅是最好的服务生，谢谢大家！

讲完了又问丁总要了2分钟广告时间，这是整个场子最好的广告时间，帮科尔瑞旗下的CAIC再做一个广告，告诉大家我们为了迎接不动产时代，在大资管业务当中我们一年所做的事情，请看大屏幕，谢谢大家！

上海新浪乐居 04-26 20:35

主持人致开场辞。

欢迎大家来到今天活动现场，今天活动主题是属于丁祖昱，我们发布是丁祖昱评楼市活动发布会，我是今天活动主持人，每年发布会现场都是我来主持，今天对比发现很多变化，时间主要在今天这个时间点，2019年12月31号，今天是一个辞旧迎新合家团聚的日子，现场一看大概有十万人，我很纳闷在这样一个日子大家聚到这里，估计你们都是没家可回，发布会的内容主要是按照中国人的规律，年底回顾一下过去一年展望一下未来，我作为主持人开场不能免俗大概带一下主题，回顾一下地产界2019年说句实在话压力依旧，房地产相关政策从16年开始已经三年多了依然很严峻，2019年整个货币资金面针对房地产行业变得更加不友好，大家压力很大，我现场问了几个朋友，现场压力这么大，你们赶到这里来，为了什么呢？他们说我们压力大的需要丁祖昱，有挑战的时候需要丁祖昱，需要温暖找丁祖昱，需要拥抱的时候找丁祖昱，听完之后我就明白了，无外乎丁总在地产圈有一个大名鼎鼎的绰号，大家知道什么吗？知心姐姐。所以2019年压力挑战很大，2020年我们也值得去做预测，对我来说也想发布一下我对2020年的预测，丁总不给我这个时间，我最近观察一个很重要的现象，所谓春江水暖鸭先知，对于行业来说，行业如果有机会往往股票先知，各位也发现了，最近两天房地产上市公司股票价值一直在上涨，以万科为代表的标杆企业股价已经达到最高点，我也问了行业研究员，为什么房地产股票价格涨这么好呢？他们说12月21号丁祖昱要发发布会了，就这么简单。所以今天在座各位来了，在这样一个辞旧迎新合家团聚的日子，我们房企了很多家庭的温暖，来听听行业未来发展的真知灼见，对于各位来说肯定来值了，因为今天的发布会应该是地产行业一年以来含金量最高的发布会。

上海新浪乐居 04-26 20:35

开场表演——易居合唱团歌曲串烧。

上海新浪乐居 04-26 20:35

发布会倒计时。

上海新浪乐居 04-26 20:35

现场播放丁祖昱评楼市介绍采访的暖场视频。

上海新浪乐居 04-26 20:35

嘉宾观众签到入场。

上海新浪乐居 04-26 20:35

“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”即将开始，敬请期待！