1、本页面视频归本网站所有,未经本网站允许不得转载视频,否则将视为侵权;
2、需转载或者引用视频内容请注明来源,对于不遵守此声明或者其他违法使用视频,本网站依法保留追究权;
3、本页面视频,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非商业性或盈利性用途。页面所载视频不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准;
4、除此以外,将本网站任何内容或服务用于其他用途时,须征得本网站及相关权利人的许可,否则本网站依法保留追究权。
上海新浪乐居
崔霁(主持人)、舒治刚、席庆文、胡强、贾波、于鸿博
崔霁(主持人):非常荣幸我们今年作为第五年来进行合作跟电气举办这样的论坛,我觉得上半场嘉宾的演讲既有高度又有深度、有力度也有热度,那么包括刚刚我觉得我们舒总发布这样一个系统也是非常的震撼,我觉得从科学角度来讲的话,我相信我们电气房地资源的评价系统将会指导我们防地资源价值提升,科学的赋能,那么接下来我来介绍一下我们头脑风暴的环节的嘉宾,我念到名字的嘉宾请上台就坐。
第一位是我们刚刚发布系统的上海电气集团产业发展部高级经理舒治刚先生请上台。
第二位嘉宾是我们上海电气集团置业有限公司常务副总经理席庆文先生;
第三位是我们上海电气集团置业有限公司副总经理胡强先生;
第四位是上海德必文化创意产业发展集团董事长贾波先生;
第五位嘉宾是上海星满园企业管理有限公司总经理于鸿博女士。
崔霁(主持人):我们这个主题也是我们德浩总的这个要求,我们上海办公市场以及我们办公产品这样一个主题,我们来进行一个深入研讨,那么我觉得电气可能在这么多年发展过程当中特别是工业用地改造园区过程当中遇到一些问题和困难,那么现在可能我觉得可能本次的头脑风暴可能重点要来探讨一下我们这些问题和困难,特别是落地的一些问题和困难,我们怎么样去解决,所以今天特意邀请贾总和于总,贾总和于总要着重介绍一下,刚刚上午场我们于董已经是我们上海做文化创业园区做得非常成功的企业,当然还有一位其实我们德必其实也是非常知名这样一个工业用地改造园区这样类的企业,所以我们贾总也是我们的创始人,我们的于总在市北做了一个非常成功的园区,我们去参观过,我们于总非常接地气的,做招商运营做的就像于总说的非常接地气,而且客户的满意度非常高,所以电气在招商运营过程当中如果遇到有一些什么样的问题,我们大家进行一个交流。
接着刚刚上一个主题,舒总我们电气发布这样一个房地资源利用的评价系统,它基于什么样的背景发布的,您能不能谈一谈我比较感兴趣。
舒治刚:好的,记得去年论坛的时候我还能回忆起来,崔院长当时说,最后大家用一句话来描述,我记得我当时说,信心最重要。去年都讲了这些包括我还能回忆就是说第一听党得话,第二有干需(音),第三又能挣钱,都是精神层面的,所以今年提出了作为房地产管理的部委。
所以做这么一个综合的评价体系,用数字,用科学来说话是最有利的这么一个工具吧。集团的提出三步走的一个战略目标,所以对整个房地产的管理包括国资产的要求,我们对资产的保值增值上面。
同样我们产业的利用上面也碰到一些问题,上海的成本过高,但是我们的产业转移跟产业布局的时候同样碰到一个很困惑的问题,什么企业出去,什么的企业应该出去或者说这个土地的利用价值如果不是产业利用或者换一种方式活着的话,怎么评价他,所以集团领导有科学的工具来做一个评价这是第一个。
第二个就是说非产业利用的主题应该说,随着我们第一轮的改革,大的改革结束以后,确实腾出了不少的资源,包括房地资源,到底我们用得好不好,经营的好不好,也需要客观的去评价,所以在这个基础上,刚才发布的时候,我也没有详细去讲,这个到底一个背景情况,所以我觉得去年更多的在精神层面就是说进入这个租赁住宅的市场,去年主题是讲租赁住宅的市场。今年非常好,我说从去年振奋精神过以后,今年两个租赁相等都已经落地了,而且基本上应该来说明年我们就可以建设施工期,所以通过这么一个评价体系,希望是通过这样一个科学的评价跟判断,能够推动我们这个房地产产业利用,更好高效的利用包括政府提出的节约的利用高效的利用。
第二个通过我们科学的评判跟判断,促进我们这个非产业经营的团队也有一个飞速的进步,所以这个是我们主要的背景。
崔霁(主持人):我觉得从我们专业的第三方的角度来看这个系统是一个电气集团是一个标志性的意义,我觉得应该从过去我们粗放式的管理,迈入到经济化管理的时代,所以我看这套系统也很振奋,因为我们也在做这套系统。其实我们前两天跟中海运集团也在沟通这件事,其实他们也在关心,他们资源到底什么叫做盘活了我们的土地,就看哪些指标叫做盘活了,不能说租金提升了就叫盘活,可能还有一个性价比的问题。
我们到底应该通过什么样的指标来说明我们这块土地是真正的盘活了,所以我很高兴看到这个,所以电气在国有企业里面真得做得比较领先的这套系统。
接下来从整个项目整个比方说工业用地改造,从投融管退,先是胡强总管的,管我们整个土地前期的这个投资决策的这块,那么胡强总要谈一谈在整个电气工业用地转型的过程当中,我们前期投资这块,遇到了哪些问题,比方说怎么看待我们现在这种商办用地转型的成本这么高,我们怎么样能够投资决策,我们投资回收期又这么长,我们这个项目怎么样决策下来的,我比较关注。
胡强:各位嘉宾、各位领导,我是管公司投资的,电气的存量刚刚都介绍的,我们存量是非常多的,那么其实有一部分是我们退出的,企业的存量。另外如何利用好这一些存量为我们的产业服务,这是集团交给我们具体要办的一些任务,第二个就是对于我们的存量的利用就像刚刚要锦和的董事长说了两条路。
一条路我们的园区的打造,从提出到现在我们的贾总也是园区打造的,上海最早的两个品牌之一,园区打造应该有将近15-20年了。
二,从土地的根本来解决问题,转型特别是2013年、2014年当时规土局,现在叫自然资源局提的政策,这只是从土地方面来规范的,工业产量到底怎么做也进行了一个概念性的指导,最近这三年,你看我们电气在这一些方面做了一些尝试,无论从刚刚说的总部研发类和商业办公,以及我们还扩展了一下,比如说我们教育到底怎么做,实际上也是公共服务类这一块。
这一块实际上上海市的政策从根本上海是对的,就是怎样把这一些资源利用起来,特别是节约利用土地资源上升到很农民的我觉得很有道理的。包括全生命周期管理的这一个概念,我们最近探索的有几个,一个就是我们和区域平台公司进行一个合作,土地资源是社会化的,我们电器取得的土地绝大部分都是计划经济有滑坡得来的。
经过这三四十年、四五十年的沉淀,那么这一块对于土地有偿使用有两条路。
一,存量不低下,这一个前提是符合规划的要求,一个是我们进行了,我们所谓的技术处理的定向转让这样一个情况。存在优、缺点刚刚也有嘉宾谈到,总部研发有经济指标,转让也要得到出让人的同意,这一块实际上是正在研究的。对企业来说是一个研判、选择。
办公类相对来说成本不高,为什么现在定向供应或者是带方案供应的土地价格会比市场竞争要略微有一些优势,但是反过来也有了制约,所以这一个判断要综合判断,对我们这一次来说的话,这一块地要推出了要怎么做,一个是我们要打造园区,一个是我们进行一个存量盘活,存量盘活这两条路就是这两条路。
目前和各区掌握政策还有不同,应该说比较艰难,但是总体来说,应该说刚刚于总也说了,民企有民企的优势,国企有国企的优势,我一直在说,民企从定义上肯定激励上肯定国企要多,但是国企掌握的资源的程度也不可否认也存在这一个优势,就是这样的。
崔霁(主持人):您刚刚提到国企有国企的优势,民企有民企的特征,能不能从投资的角度,不妨说从一个项目上,我们于总觉得这一个没有办法,算不过账来的,包括我们贾总也觉得没有办法改成办公,我们国企这一个算账包括投资回报的角度有什么不同的吗?
胡强:应该说本质上是一样的,因为我们电气集团总体上来说也是国资委进行经营适用,这一些公司在前年又上市了,我觉得没有什么大热点,无非就是我们要激励机制上去鼓励一下,积极性高一点儿。
崔霁(主持人):好的。两位对这个重要的问题,当前存在的一个问题就是我们国企一个激励机制的一个问题,那么再问问席总,席总胡总谈完之后,从前期的角度比方说我们选择了路径包括项目投资这块谈到了一个问题,那么从您的工作角度,因为您负责的板块比较多,但重点可能是在整个的一个招商、运营包括土地收储这块的一个负责,那么您能不能谈谈您在整个具体负责业务的过程当中遇到了哪些问题、困难包括您相对解决的这个对策路径有哪些,或者说您提一些问题,我请贾总和于总来回答。
席庆文:谢谢我们崔院长崔总,今天坐在这里的,实际上我见我们张院长,见了陈总以后心里还是有点紧张,怕我的话说错,在这么多大佬面前。
今天是一个头脑风暴,那么也谈谈我的想法。现在当今形势下说到办公,我们都离不开一个城市更新的这个大背景。所以从城市更新的角度来讲,那个实际上我们要理解整体上还是政府主导,我们电气刚才有个发布,11万平方公里,资源不少,但你能够主导多少,产业能主导多少?存量你主导地位不是你的,那么也就是说,在今天这个形势下,在城市更新的条件下,我们所有的开发都是在政府指导下,规范的符合规划的,那么同时也是按照产业导入的要求的,符合你的产出,符合政府是需要的,对社会的贡献度。
我是认为这个从主导方向来讲,这个城市更新完全正确,但是我们现在企业在做什么?从我们企业的角度我们拥有统一,但是你要知道你是产权人,但是你没有主导权。你要开发一块,我昨天碰到了一些副总裁,你的地块都是。也就是说在企业手上产权人的地块,并不是你能所主导的,我们现在做什么,我们现在做的就是考虑的我认为是利益的平衡和政府与企业之间的利益平衡。
第二句话是加工生成,我们严董,原先给他打交道,他就是要把我的东西拿走,我就是要跟他驳议,把他留下来。
第三个,我是要说抓住机遇。有了这种机遇我们早期,从城市更新的角度,一个是政府的角度一个是企业的角度。
所以有了两点之后,把我们有限的资源能够做到。所以一方面我们要主动和规划进行对接和政府进行对接,另外一方面我们要做得作品过这产品既要符合政府的导向,又要符合我们产业的要求,也就是品质要高,我们陈总一直说,品质高的要往前看20年,那你办公类的产品,或者今后生成的这些产品有希望,才有空间。
所以从我们现在这个角度来讲,我们开发从大部分产品来说,我们测算,我们也是不合算的,现在测算也是投资的一种情况。
但是你从十年前留了几十栋楼的话,到今天来看,你的效率绝对好的,那也就是说,我们今后对办公类的产品你是怎么来用什么样的体系什么样的方式来测算的,所以说上海你能成为一个上海的一个比较好的楼盘或者说办公楼宇,刚才钱教授说了一个你要有智慧型的,你绝对不能十几年前,90年代或者我们早期的创业产业园,我们做的都是2.5产业园,或者以前开发的楼宇从现在的角度讲,你的功能不够完善。
这是在市中心,你的中心也高不了,所以这种产品你要转型,转到什么程度,这个要看你的产品本身的一个市场导向问题。
所以从现在存量的角度,有不少这种存量,我们开发这些产品,首先我们要把住主业,支持产业的发展,其次是按照政府的要求符合产业投入,最后我们不需要产生效益,所以个我觉得衡量一个楼盘还是要有权在,我觉得还是要持有比较好,谢谢。
崔霁(主持人):席总刚刚一直说的非常有意思,他说我们企业是在夹缝中生存,我觉得席总在国有企业这个立场上在夹缝中生存,所以我要问问我们贾总和于总,其实园区的改造刚刚席总说到了,其实要做到两个平衡,一个就是社会效益平衡和经济效益平衡,其实主要是这两个之间怎么来平衡,企业更看中经济效益,我们政府更看中税收、就业整个园区对你有指标的考察,我先问问于总,因为我觉得于总实际做这个园区,您做这个园区的过程中怎么来平衡您的租金以及政府要求的社会效益、经济效益之间平衡的关系?您可以聊聊。
于鸿博:从园区的运营角度来讲,实际上这个利益就是这个园区能够产生多少利益是园区至关重要的指标,所以很多时候我们面临着选择。
很多项目一上来开始要做定位,一个是办公产品咱们做产业定位,如果是配套产品我们要做业态的定位,做好业态的定位包括产业的定位以后我们设计到一个取舍。
很多项目是这样的,定位做得都很完美,但实际操作的时候有一个来一个,也效益就要,因为每天算租金,每天算成本,是非常非常有急迫的心态,但实际上这种心态反倒让这个项目的收益拉低。
所以我说定位就是要有有所取舍,有所为有所不为,这个我认为特别重要的,所以在这个一个效益的问题上我们对企业来讲肯定把自己的利益放在第一位的,而且我认为企业的效益和社会政府对这个园区的要求并不是完全冲突的,因为政府对园区的要求比如说税收也好,注册落地也好,还有聚集的人群的素质也好,聚集企业产业氛围也好,都是给园区运营,长期的运营是加分项而不是减分项,所以我们通常在平衡这种关系的时候,也是会把政府对这个项目的要求也放在首位去考虑, 包括我们在座的项目会做很好的党建,会做很好的峰会和团组织,我们都觉得这是正能量对整个园区来讲非常加分的,对我们招商运营也是非常有帮助这样的项目部会把它当成累赘,也不会当成负担。
崔霁(主持人):我听明白了,于总平衡的很好,我想问问我们贾总怎么平衡我们企业经济效益和政府和社会效益之间的平衡呢?
贾波:今天到这儿很荣幸受邀参加我们这次的论坛,我学到很多东西,有很多的前辈,资深的专家学习了很多,我们是这么做的,首先企业乃社会之工器,从我们创业的层面来说,企业就是为社会服务的,一个只追求经济效益的企业是做不长,做不大也做不久的,所以我们骨子里也没有认为这是一种矛盾,获得那些荣誉我们是上海文化企业十强,北京市首批文化示范园区,还参与国家管理部治理了中国文化产业国家级一些标准,包括我们最近和中央党校合作,发布中国文化产业园区,因为中国文化产业的景气指数,做这方面的研究。
我认为企业一定要符合政府的产业导向,所以我们在做园区定位的时候,首先研究的其实不是地况,我们首先研究区域经济发展纲要,包括“十三五”规划,包括未来“十四五”规划可能的导向。
基于这样一个对区域经济技术发展导向结合地方特点,这是我们一个基本的工作方法,当然在苏州很认同刚刚于总刚刚讲的,就是包括党建,我们也是中央文明办和上海市统战部包括中央统战部重点调研单位,我们觉得这一个新时代新经济的一个特点,就是把党建放在一个很核心的位置,国家现在抓这一个党建也是正当其时,所以无论是从产业方面还是从各个方面,我觉得民营企业也是社会组织的一个组成部分,也要听党的话,也必须跟党走,我觉得这应该是统一的,我们看到社会上真正做得好,做得久的企业都是可以持续和政府合作的,这是我的认识。
崔霁(主持人):您接着可以谈一谈,比如说我们隔壁第一个园区应该是从2006年开始,我不知道是不是更早,至今已经13年了,您能不能谈一下这13年过程当中,我们上海工业用地政策发生了哪一些变化,包括您这13年可能是有一个完全不同的感受,您能不能和我们谈一下?
贾波:这个感慨很多,我们从2006年开始的时候,当时上海市因为90年代末,积极做一些调整,大量的工业地产资源陆陆续续出来,是属于一个闲置很多,怎样处理是一个社会问题,也不可能同时大规模全部做这一个开发,由于种种原因吧。
那么这一个当时说实话我们搞园区从政策层面,国家在这一块的政策不明朗,但是从经营上是相对比较好经营的,因为在这一个过程当中,早期是供不应求。
崔霁(主持人):真空化的政策?
贾波:比较模糊,但是那个时候整个经济又是高速增长中,我们经营上难度不大的,那个时候叫退潮了才知道谁在裸泳。
从2018年以后,一个最大的、明显的变化就是整个市场包括园区市场,由供不应求的时代变成一个供大于求的时代,这是标志性的,我这里有一个数据给大家汇报一下。
2018年上半年之前,我们隔壁非正常退租率大概是在8%-12%,,比如说一年大概100家客户退租,只有8-12家是违约退租。
崔霁(主持人):非正常退租,还有一个正常退租。
贾波:正常退租就是到期了,可能要续约或者是搬走。到2018年上半年我们这一个数据飙升到43%,就是2018年下半年六个月,到2019年6月底,我们数据飙升到52%。
也就是从8%-12%增长到50%多,快了将近5倍,这一个其实我们表面上在讨论办公园区这样一个问题,我觉得这是表象,本质在于我们整个中国进入新时代,新时代特点是高质量发展,我们由一个外含式(音)扩张发展规模化,一味求规模的发展时代到了一个追求高质量的一个时代,所以我特别认同刚刚黄书记讲的产品。
我们这么多面,更多是追求规模的扩张,但是真正沉下心来,可以像日本的企业一样,十年、二十年、三十年全力以赴去研究产品和服务持续的提升,包括于总讲得智慧园区,当然内容很多了。
在过去我们在上面用得心思不是很够的,原来我们就是百花齐放,现在到了一个叫几家欢了、几家愁。其实根本原因是在于整个中国的发展时代发生了重大的、甚至根本性的变化。我的体会就是未来是产品为王的时代、是服务为王的时代,也是运营为王的时代,而在这里要做少、做精、做深、做透,这样企业才能在三年以后,五年以后还能活着。
很有可能在三五年之后,我们园区运营这一些企业,30%甚至50%都不存在了,那么虽然说我们2018年、2019年好像遇到了一点儿困难。但是我觉得和2020年相比,和2021年相比一切都刚刚开始这是我一个认知。
崔霁(主持人):那我紧接着一个问题,比方说有这么非正常的退租率,您刚刚提到产品的提升,产品为王的时代,那么我们德必现在就是说怎么样能够吸引这种高质量的企业,所谓我们的产品做了哪些提升和升级换代呢?
我知道工业用地改造为园区实际上有非常多的限制条件,在哪些方面能够提升呢?怎么样去提升这样一个产品呢才能吸引出来您说的高指向的这种企业?
贾波:这分几个方面,一方面硬件方面,今天很多老师谈到了关于硬件谈到智能楼宇、智慧园区,席总也谈了楼宇的超前的设计,理念的超前我觉得这点很认同,如果在工作上缺失了,甚至是严重落后了。因为毕竟园区也罢、楼宇也罢是个载体,有些硬件缺失是无法通过其他方面来改变的。
但是仅仅有这个还是很不够的,我今年上半年参观一个园区在北京,在北京很偏的地方,但是价格比周边高很多,做得很好,将近5万平米,因为它是一个工业投资基金做的,把投资的企业全部大量的吸引进来,做了很多重度的服务。
我觉得我们重点还是在于除了硬件之外更大的力量还是要用在深度服务商,包括企业如何融资,包括企业的管理如何提升,包括和企业对接营销资源和平台,那么真正的成为有园区的运营商办公园区服务商变成产业发展的服务商,产业持续发展的服务商,这是根本性的变革。
原来我们以资源为主导的发展模式,未来要逐步转变为以客户为中心,这个客户不是楼宇资源而是我们服务的对象这样一个,我们提出来的口号打造一个和企业骨肉相连的,无法摆脱深度纵深的服务就是价值创造,这是我们来做的。
崔霁(主持人):原来是我们提供一个空间的一个载体,现在可能我们要提供一些孵化的一些功能,比方说更多的内容要装进去,这个可能未来产品升级换代这样一个方向,主打一个趋势。
贾波:刚才那个好像是陈总分享的时候还是我们易居老师分享的,同样的两个商场,同样的两个楼宇,离得那么近,有一个很好,有一个很好,有一个就很差,为什么?其实很大程度上还是在于硬件加软件,因为贵的楼宇虽然贵,但是为他赚钱,为他创造价值,而另外一个楼宇可能很便宜但是创造不了价值,所以我觉得未来价值创造很重要,而不仅仅是价格。
崔霁(主持人):硬件的投入我觉得对整个租金的影响会有一些提升,但是我觉得要衡量一个投资汇报的比重我觉得这个才是核心,当然我觉得软件的提升才是未来主要的方向,服务内容一个提升,那回到我们这个电气,刚刚我们胡强总说得问题不够透彻,我觉得,胡总我觉得这样子,我有个问题,比方说这些数据我们看出上海的办公市场整体压力非常大,供大于求,空置率也是居高不下的,整体的环境下,我觉得我们电气工业这块前期如何定位才能在供大于求的市场当中利于不败之地,能不能谈一谈,因为您是这块定位的。
胡强:本来就不谈了,我们电气的两大特点不动产,一个就是历史沉淀了土地资源非常多。第二块就是我们产业也需要发展。
结合我们产业发展我们自己也需要通过提升这种办公楼宇的应用,另外结合市场。从目前来说,实际上办公楼已经十年前就已经拉警报了,办公楼的市场很难做,总体来说评价下来的话就像刚才说的,办公的楼宇的投资回报不高,能够达到2-3%已经不错了,投资回报的总的回收期,控制在20年以内,也已经很正常了。
那么电气有两大优势,第一个土地目前的这个拥有者还是电气,这块和政府,虽然我们席总刚才说了,生成也好,土地的相关的法律法规、政策导向也好,从而了一定越来越规范的话成本相对来说越来越高,那么我们有前期的谈判的权,相对来说我们土地的成本上面我们有很大的优势的。
第二部分对于市场来说,我们最近也在探讨,几个探讨:
第一,降低风险强强联手和区域平台公司进行一个联手的合作,这个合作有一个短板,比如说办公楼宇的定向的一个方案的一个平台公司就有很大的优势。
第二,炼化总部队的,炼化总部队最厉害的一召是什么,有保证金有20%的保证金,提交到什么地方,那么我们找平台公司合作,实现了,自己拿自己的钱,强强联手。
第三,要关注市场,包括我们的金融产品,这一系列,来降低我们风险,来提高我们的效率。
这个过程当中很艰难的,决策也蛮艰难的,我们投资回报的话,应该也有回报。上市有上市的好,不上市有不上市的好,我不知道郁总上市了没有,我估计她没上市。
正在走,也就是说她的投资回报会有些长,但是是一个好项目的话,特别是前面15年的住宅项目,办公楼也是这样,我举个例子,我们2003年,2004年我们访问期长,这个企业已经是合资企业了,他们也蛮有眼光的,17亩地,吸引工业,非常划算,我没记错20万有了。
那么这块地经过盘活、办公好像是三点几,总得可以照三万三,楼板价3500块,按照当时算的话我觉得今年困难,但是十年以后,2010年评价的话,投资回报率很难的,基本上能满足5-8%,谈成本的话我估计才一万五,现在要卖掉的话,现在三万块钱就买。
后来拿掉了,席总知道的,后来我们土地炒了,拿进来的时候1.37亿,我们席总一下炒掉是4.7个亿,是这么一个概念,当时4.7个亿来做的话,现在的投资回报率也不够,房产还是要耐得住寂寞,看远期的,毕竟上海是长三角的龙头,二三十年代的话,中华民族复兴,上海不复兴也不太可能的,我们要有信心。
崔霁(主持人):说到难点我还是要问我们舒总,在集团怎么样平衡我们,比方说刚刚胡强总说要看得长远,但是领导一般要求既要有长远力,也要有短期效益,我们怎么平衡这件事情,长期和短期的一个问题,比方说工业用地转型,电信办公,现在上海要求基本上是百分之百自持,百分之百自持一定是看长远的,短期是没有一些经济效益的,对于这样的项目我们从集团的角度怎么考虑,遇到这样的难点,您可以聊一聊。
舒治刚:没觉得有多难,我觉得好像大家讲的几个比较关键的词语一个是利益,一个是平衡,刚才讲的区块的问题,说明学习强国的这个软件推得很好,我觉得大家开始讲政治,去年讲得最多的听党的话,这个没有很难去做决策这么一个想法,因为刚才讲的,胡强总讲到,电气按照市委市政府的要求,三步走的战略,存量转型上面来说,我们不难,我们南通也拿走了,因为我们布局需要,我们产能上面有需要,我们很多企业在外面做办公楼。
崔霁(主持人):那你短期效益怎么办?
舒治刚:那我们看综合效益,刚才讲了不能为利益而利益,所以决策上面来说,我们这样干,接下来我们怎么去平衡的问题,我们刚才说茶歇时间,跟其他同事讨论其他问题,包括我们现在做了几个项目,也要求8%的收益率,好像我们这个平衡的蛮好的,我觉得胡强总做了两个项目,要求8%的收益率好像大家信心满满,我觉得蛮有信心的。
我们做这些项目的时候,所有的项目都是以产业为基础的,如果没有产业做支撑的话,很多项目就存在很大的问题,比如说特斯拉,特斯拉这个项目一来以后,所有的项目都去敞开,主动为你调整转型,因为现在就是说我们为什么决策难,就是说政府不太愿意,我们没有好的产业做基础,如果有好的产业做基础的话我要发展新的产业,因为我们电气从整个能源上面,原来是能源装备转型,我们收购了很多转型,我们进入了医疗器件,这个医疗器件行业发展下去,我们这个产业如果需求的话放在哪儿?我觉得大家都会知道,政府会主动为我转型,我去把这个土地转型的话,存量转型的话,不会有不太大的难度,就是我们有一个好的方案,我一直说从整个一个项目启动到落地就像打一场战争一样,我们战略上面怎么考虑,刚才我们开会之前,我们汇报说,我们这两天打了漂亮的一战,我们很多这些事情都是一个一个小战术的,把土地拿出来,我们要采用很多的战术,所以刚才就是说首先拿出来土地转型上面,我非常同意席总刚才讲的,我们主导权在哪?到底多少的资源我们真正开发利用的,首先要做政府的思想工作。
所以我们思想工作非常重要,也不是说忽悠,我们把这个产业描述怎么样子,政府肯定能利益的平衡,如果你达到利益的平衡政府觉得这个事情蛮好的,可以推的,从存量转型上面说,从目前来说难度不是太大,不是非常难,还是空间上面还是有操纵的空间的。
所以最主要的难度有可能是内部平衡上面确实会出现一些争议、讨论,但是整体方向可行的。
崔霁(主持人):听出来了,在我们舒总这边没什么难度。
舒治刚:不,是在我们内部整个战略上面我们觉得还是比较有信心的,刚才胡强总说什么信心,我们还是有的。
崔霁(主持人):时间关系,我觉得我争取在5点20能够结束,最后一个问题稍微偏展望一点的问题,因为现在上海,刚刚讲了很好,短期纠结,长期还是乐观的。
大家在办公包括园区运营这块其实还是工作经验也是非常的丰富在这边,那么能不能各位未来展望一下,未来还是要交给最后一个主题,展望一下未来上海特别比方说从长期来讲长三角一体化的纲要刚刚发布,您大家觉得未来我们说还的园区改造或者办公市场或者办公产品未来的趋势到底怎么样,大家可以一两句话来展望一下,先从于总开始。
于鸿博:今天讨论是存量市场,我就刚刚也没有介绍一下我自己我就尖端介绍一下,我们现在是在北京安带(音)一个项目,也是一个存量改造的项目,距离我们云中心是5分钟的步行距离,很近叫汇聚圆满新空间(音)前身是一个水果冷库,现在已经改造成一个商务氛围浓厚的文创气氛非常浓郁这样一个创业型的园区,从2018年6月份我们改造完成到现在是达到了90%入住率,应该是在骗取里面做得相对来讲是比较顺的,算是一直在上涨的。
我们崔院长刚刚提了这样一个问题,就是办公市场的一个展望,我们对对整个办公市场还是非常看好的,尤其是存量资产改造这一方面。
应该是12月2日的时候,北京出台了一个文件,就是对所有存量的这一种工业草房、仓库、物流业好,有一个转型的路径,打通政策审批的最后一公里。
因为上海我们知道最难的你是工业用地,你当办公用各个方面的行政审批都非常难,因为没有参考依据,包括消防,包括你要办理注册手续,包括你要办商业的许可证,甚至你的门牌号码都是很难的,因为整个工业用地就一个门牌号你要把它分很细,现在北京已经出来这样的文件,我们很期待上海对这一种存量资产的改造会有一个比较好的框架,比较好的政策性的文件予以支持,就是打通行政审批的最后一公里。
整个办公市场,现在不管是做办公楼也好,做园区也好,大家都知道运营为王,仔细打磨产品,把运营做到极致,把你想要留的客户把他留下来,让客户对这一个园区或者是这一个资产可以产生一个非常大的一个共鸣,可以有很好的黏性,这是一个共识,我认为接下来整个运营的方向,包括资产方的方向大家都是利益一致的,都会朝着这一个方向去努力。
我觉得在整个办公市场这一个过程当中,有一批专业的人也是非常重要的,要提高激励机制,我们有一个新的项目要进场,我们之前那个项目就在说,我们这一个从来没有激励机制,就是大家员工也是国有企业的项目,大家应该去做这样的事情,就导致大家的工作积极性就不够。
所以这一个楼,整个运营的价值就没有体现出来,我们相信有一批专业人可以沉淀下来,能够对这一个运营价值有一个很好的提升。
崔霁(主持人):好,非常好,非常全面,从您的角度,您一定是看宏观的,您的宏观决定了我们隔壁未来的一个发展战略,您可以谈一下未来的一个展望。
贾波:我觉得这一个出现一个行业周期,现在是一个周期的逐步下行的一个阶段,长期来看通过经济也罢、上海长三角也罢,都是有着很好的未来,所以我们应该借着周期能量和内功,把产品服务,各个方面,包括组织能力抓紧提升,我觉得前途是曲折但是未来是光明,关键是能把握得住。谢谢。
崔霁(主持人):谢谢贾总,胡强总,展望,不用讲问题。
胡强:展望挺好,一个是近五年的话办公市场会有很大的挑战,但是十年以后,我觉得还是有一个,基于两个,第一个我们总体的发展,第二个总体的世界经济还是量化宽松的,房地产金融紧密结合在一起。
崔霁(主持人):好的,谈到了一个金融化的趋势,席总。
席庆文:用一句话,在低迷时期,朝着机遇加强投入,前景会光明的,非常好,长期有。
崔霁(主持人):非常有信心,听完嘉宾讲话,舒总。
舒治刚:宏观不讲,我讲讲我们自己的比较好,量力而行,第一个我觉得结合自身特点,做好我们自己的这些,其实我们今年做了很多的探索,包括第一个产品已经发行了,我们用两块,都是做了探索,包括我们管理的体系,我觉得整个我们跟这几位大咖错位竞争,做我们自己的产品,因为我们毕竟还是资产的产权,所以我们可以依靠我们自己的优势一些更好的地段来做好我们自己的错位的竞争这样的。
第二个我还是非常有信心的,在这样一个大家勒紧裤腰带的时候,我们要把这个东西都坐好,等待经济复苏我们有东西出去,这个时候我们可以小小的收割,所以我还是看好。
崔霁(主持人):专家说得都非常好,总体总结一句话,在我们悲观与纠结的时期,我们要练好内功,在乐观时期我们要抓住机遇,所以我祝愿在座的各位企业包括我们电气包括我们在座的德必,企业能够在低点集筹,糕点突破,谢谢大家,本次论坛到此结束!
张永岳:刚才进行了精彩的头脑风暴,最后再次感谢今天演讲的各位领导和嘉宾,感谢我们全体与会者,也感谢为这个会做了很多准备工作的工作人员表示感谢,再次祝愿我们上海电气集团电集置业发展更好,也祝愿与会的各位企业家,各位的企业发展的更好,我们今年在这里祝愿大家今年收好官,明年开好掘,在新的一年取得更大的呈现,谢谢大家!本次会议到此结束,散会!
稍后为大家带来全场《头脑风暴:上海工业用地转型办公园区存在的问题与对策》实录。
《上海电气房地资产评价系统》发布实录:
舒治刚:谢谢,尊敬的张院长,以及今天到会的各位嘉宾,今天我发布一个集团的防地资源的评价和利用系统,首先我们非常感谢今天我们工作团队,跟我们的合作方王总和张总团队,也感谢我们电气置业工作团队,首先用掌声感谢我们这两个团队一年多来的辛勤工作跟努力,使我们这个系统今天能够成功发布。
整个系统的开发背景就是说做好我们集团的防地资产的一个管理,尤其是我们对房地产这一块的工业房地产后续的评价跟利用,怎么把个房地产管好利用好、开发好这是我们集团赋予我们职能部门这么一个要求跟我们的职责,所以这些数字刚才的报告里面都已经说过了,所以这一块节约一点时间不再做详细的介绍。
这个系统我们开发前前后后已经有大概一年半的时间,从去年的9月20日开始立项,刚才就是说,我们说为什么要做这件事情的时候就是说,我们怎么把这个房地产在产业来说,我们系统里面的产业在用房地产的时候怎么合理的评价它,在开发和使用过程中我们怎么好的去经营要求,我们建立这么一个评价体系,所以能从9月份开始到今年的12月份,我们整个系统历经了这么几个大的节点,我们一期用了大半年的时间,今年6月份我们完成了杨浦跟闵行两个区域的地块的试点,完成了整个系统架构的建立,得到了集团高层的肯定以后,我们进行了全市范围的所有的我们集团所拥有房地产所有信息的覆盖,同时我们采用了先进的科技手段,对重点地块,产业使用地块进行了航拍。
所以整个系统里面我们用科技的手段进行全覆盖,可视化、远规划这么一个操作,所以今天也借这个时机发布我们个评价和利用系统。
我们整个系统的平台架构主要分这么几个部分,资产总览、利用规划、价值体系、产业评价跟经营评价。用户是说我们登录这个,以后我们所有的集团以及房地产的管理人员或者说集团的每个产业集团的高层都可以在这个系统里面看到自己所拥有的房地产,甚至我们所需要授权的,或者给予授权的,需要利用房地产的地块信息以及动态信息跟经营信息都可以在这个系统里面进行查询和分析,我们整个系统特点刚才我已经说过了,全覆盖,可视化,远规划。对集团所有资源全面入库,涵盖各类数据以及地图的图层实行全景的展示和查询分析。
土地利用的评价跟土地价格体系的模块,可视化手段就是说我们后续我们还会利用无人机所拍摄的图像进行三维的立体建模,最主要利用在整个利用现状,产业空间土地效应及价值进行评价分析,对未来发展进行规划和布局。
价值体系模块我们就是说对产业使用土地以及我们对非产业土地利用的土地进行两个模块的分析,第一个产业的时候,土地的利用效率到底怎么样,我们规模以及我们产出的效益进行科学的数字的判断,然后对我们非产业利用的房地产,在我们出租、开发或者是在改造过程当中,我们整个利用价值怎么样,进行科学的一个判断。
我们会对这个土地、房地资源进行线段价值、房地产价值、租金价值跟规划价值进行一个系统的科学的分析,然后形成一个数据模型。
我们举了一个案例,比如说这块土地,这个物业我们对他整个的地块产生一些价值,我们经营价值,我们规划未来价值,比如说现在的价值有可能很低的,如果我们改造以后能改到什么价值,如果按照土地新政,我们进行规划、开发的话会达到什么价值,都会在这个系统里面有一个科学的模拟跟数据的模型的演练,所以这块是我们做这个系统的主要的一个起到的工具作用。
产业评价模块是结合市政府办法的就是说高效利用跟盘活资源对我们土地,产业利用的六大指标进行科学的分析,然后进行评判,这样对我们整个产业的布局跟产能的转移进行一个科学的评价与分析。
开展资源利用效率评价工作指导意见,参考这个数据我们进行优化与更新,发布这个数据我们进行了一些数据的拓展。再次我们也对我们所有集团的产业进行A、B、C、D一个打分进行排名,就是说用科学的数据来判断我们的企业整个在土地利用效率上面的一些情况。
利用规划的模块就是说我们根据这些数据的评价的分析结果,对集团存量房地资源进行分类管理,结合存量盘活城市更新,产业用地这些政策,为存量房地资源形成最合理的方式,提出后续转型开发的行动计划,也为我们集团新功能发展创造条件形成贡献,为公司三步走的战略目标提供新的支撑。
我们还会再次平台的基础上,满足不同场景业务的需求,通过创造内部价值,为集团各产业的发展赋能,为集团产业转型提供有利的支撑,这一块是我们接下来请大家观看一段视频我们整个评价利用体系的一个发布。
(视频)
我们刚才这个视频就是我们整个系统功能的介绍,接下来我们会下周我们会在我们工作群里面发布整个系统的操作手册以及我们2020版的指导价,同步在系统里面进行发布,有两个版本,一种就是在系统里面,整个数据在系统里面生成,第二种采用老的方式,用这种原来印刷成稿的同步方式进行发行一个操作手册跟2020版的租赁指导价,谢谢各位,我们系统发布到此结束,谢谢!
《上海工业用地改造办公的招商运营思路》(全文实录)
郁敏珺:各位领导、各位来宾、各位朋友大家下午好,我们公司和大电气有很多合作,在工业土地的利用改造和利用上积累了实际的经验,借这个场合跟大家做一个实践的分享,抛砖引玉供大家参考。
第一个还是借这个机会把我们公司背景稍微讲一下,有助于大家理解,我讲一下就是其实锦和是1995年就成立,我们公司房产销售的,是与克而瑞、易居同时诞生的销售公司,对市场有很敏锐的触觉。20多年的发展,我们现在有一个酒店开发管理的板块。第二块我们做资产投资管理,其实就是重资产,所以在这里给大家发展也是有重资产投资的经验。第三块房产开发我们是2000年开始做的,我们公司在房地产上下游我们的能力是因为企业的发展历程中各个业务板块的深入设计,有这么一个积累。第四块商用物业的运营和管理,就是我们现在商业公司在做的这块。
今天谈这个题目是招商运营,我想纯粹谈招商运营其实就不是真正做招商运营的,第一个最重要讲定位和方向,如果这个错后面招商运营就一定是很不幸的结果。因为住宅是没有卖不出去的房子,或者没有租出去的房子,可以用的,最多是个价格的问题,便宜一点就卖掉了,租掉了,如果是商用办公,商用物业,通常的事情是定位错了,很多就要改。就可能还是大改,所以定位和方向最重要的。
定位和方向我想分两块讲,一个讲讲大方向定位。刚才陈总的PPT我很认真听,其实有很多实践的。
这其中我觉得大分享先定位,比如说大家刚才说有很多物业资产,你到底是重建、改建,把这块地当重资产运营,利用现在的25号、26号、27号文存量资产的改造新建来做,还是说暂时保留改造初衷,这两个方向最要确定的,这两个大方向的确定,运营的逻辑、招商的逻辑都不一样的,所以这个我想和大家说一下,我们也有涉及到存量的工业转型升级,这三个文件我们也研究的比较透彻。
整个的经验感觉,第一,改建,什么适合把这块地改建重建?土地面积比较大一点,因为实质是把土地的容积率提高,这个土地价值升值,利用这次的存量土地政策,土地转型的政策,这个是最大的提升,土地价值提升投入完全不一样,资产价值的增值是一个量级的提升不完全是能级的提升所以这块的考虑是完全不一样的。
第二块,改造,相对来讲应该是零星的,或者规划上就是一块绿地,你拆了就没有了,不可能有之后,所以保持现状。还有一些可能土地也比较大,但是目前地位可能并不适合这么大的投入,可能暂时做一个保留也是大的取舍。
如果是改造,你的追求应该就是资产的保留,暂时的保值。
第三块就是现金流,所以这个逻辑完全是两个,完全不一样。
在这个确定的情况下如果是改建、重建也有两个打法,一个是首先商业办公,刚才陈总的PPT上写,商业办公要么卖40,要么卖50。
还有一种研发用地,也不错,土地价值比较便宜,这里为什么提这两块的方向,从租金来讲,研发用地和办公其实是一样的,但从资产的价值来讲,这两点有很大差异的,这两点陈总的PPT特别提到资产未来是要退出的,无论用什么形式退出,卖给基金也好,卖给保险公司也好,因为研发用地是一个政策性的土地性质,里面最致命的一点是对未来的转让有限制的,是让政府批准的。
第二考虑你的亩产,这一点尤其对外资来讲是觉得资产的价值大大打折扣,因为不可确定性,完全掌握在政府手上,这个很大的限制。
所以如果你觉得未来我就自己挺好,那就做研发办公,如果你考虑到资产有长远规划,这一块你就要慎重一点,这个我觉得要提醒。当然国企和民企就不一样,哪一天政府开个协调会,补个差价,你又变成商业办公了,这也是可以做,做民企来讲就没有那么大的福气,我们一步到位把事情想明白,那商业办公我觉得有时候还有这两个选择,还有一点还是很重要就是你的账算得过来,如果你的租金账跟你的投资账算不过来,那这个你还是改改吧。
尤其是我们公司也有在相对偏远的区,这个账算不过来,这个完全不可以新建的成本,给你融资越大,你的租金越低。所以这些都是整体的考量。
这个我想是大方向的问题简单讲一下,那如果改造,现在有很多方向定位,这个我大概罗列了这几个大的方向,第一个园区办公及配套,相对常规。后来我们现在一直是提科创还是文创,我觉得这个很难界定,完全界定属性,其实现在我们公司运营起来叫越界,现在整个行业完全都是跨界融合的,没有那么大的产业细分,往往不怎么单纯,如果叫科创、文创,甚至有很多金融创新,什么产业人工智能这些再细分的定位其实实质大差不差,脱不了产业的定位这个是一个,但是园区办公其实根据不同的地段相对来讲产业没有那么明显的划分这个也是。
健康养老、人才公寓相对是一个偏住的概念,只是住里面有运营的成分在里面,刚才数据大家也看了,好像日子不好过的就是人才公寓,为什么投入还要装修,装修五年折旧,租金没涨多少,运营成本还挺高的,你做个办公,你做个公寓主要多点人的管理,哪怕常待一个礼拜换一次。
从轻资产的运营来讲,人才公寓不是一个可以在成立一个商业模式,但是重资产而言,我觉得包括现在大家已经不怎么看好的这个空间,服务式办公,其实是重资产里面可以做得提升资产价值,提升租金的一个方式,这两个不能说完全的否定,在改造初衷里面不能持续,因为会被两头挤压,租金的成本和时间年限的空间大投入折旧会被挤压掉,如果资产可以做,所以这个逻辑是要区分来讲的,但是养老健康目前大家都觉得有需求,以目前实践者来讲,这盘账也没有完全算过来,打平算不错了。
商业模式还没有完全确立,这个是一个很残酷的现实,体育主题有很多做得蛮红火的,但是对空间的要求会比较高,原来空间的利用比如说工业土地很适合做,但是用处不高,那你就看在哪做,这个要算账。
最后艺术展览,在上海比较典型的就是徐汇滨江从美术馆的这一圈,现在整个氛围不一样的,浦东船厂、粮仓这些也做的很不错,但这些如果从企业的算帐来讲,如果没有很大的规模,你做画龙点睛之笔,蛋糕上面这颗樱桃,总体来算账没有问题的,如果纯粹的,这可能也不适合企业来运作。
第二个我讲讲设计,定位准确之后,真的就是设计,这个招商是后面,产品已经在前期高度介入之后,设计把定位的想法要求落实之后,才轮到招商。设计我觉得最重要一个逻辑,硬件为内容服务。比如说设计师往往很有想法,忽视功能,里面不好用,外面长得蛮好看,花费成本蛮贵的,不考虑商用设计的平衡,这个是要避免的。另外设计最大的应该是发现价值,我往往要改造旧物业存量市场,其实设计是有一个很好的发现的眼睛的,要对这些存量物业原来的前世今生融化底蕴历史保留的遗迹有一个很好的认知,清晰的认知,对未来定位的提升有很好实现的路径和落地,所以这个设计发现价值是有文化的积累的,也是有文化认知深度的。在这点上设计是非常重要的。
第二块设计创造价值,在我们改建的园区里面,设计肯定是最直观,好看的。符合园区定位。第二块有很多的灰空间,怎么来利用原来工业土地建筑的特色来创造这个园区的氛围,这些上面我觉得设计是有他专业的一个非常好的价值在里面。
这个最后很直观的会反应在租金上面,所以这点也是很重要的。现在可以来看一看招商,招商这件事,说简单也是蛮简单的,不就是招商嘛,我就讲讲我们自己的经验,我觉得自己是决定性力量,为什么这么说?很多可能认为招商我自己的团队最后不就是也是跟各大中介合作吗,我找我们大行也可以做,很多有一些做小规模的运营商,很多情况包括基金,很多时候一脚踢给了做一个总代理,这个缺点在哪,中介公司不可能跟你有长期的常驻部队,这个项目结束就走了,但是如果是资产,无论是园区租赁的,还是长期的资产,你的想法一定不能是一个地方,长远的想法,所以你自己一定是最主要的决定性,你要对租金控制,不能只看面价,有时候我们经常看五大行招商的,最终好像单价很高,每年给几个月出租的免租期,最后一看包掉之后剩下的东西没有那么大,这一些我觉得是我们一定要非常注意的。
一定是要依靠中介的力量要合作但是不依赖,这一个是非常重要的,动态控制不僵化,其实租金这一个市场、招商的市场尤其是这两年在整个市场不景气的情况下,瞬息万变,怎样快速反应、调整租金、调整交通策略是必须要做到的,我们公司每年会有两次固定的租金检讨,全面的,对所有项目的租金检讨,是提升还是局部降价还是局部提升,这是我们一直在检讨的。
第三块还要了解客户、产业。招商的时候不能把客户抓进来了,好像签了合同就算了,在招商上面其实最重要是要对客户的行业有了解,尤其是产业园,产业园还有产业集聚的问题,如果不了解的话根本谈不上产业集聚,如果有配套商业你的邻居是谁,怎样产业配比,这一块更要了解客户、了解产业。
第三块就讲到后续的运营,运营的基础就是要了解客户、了解产业,如果对自己的客户都不了解只是知道一个名字,这完全谈不上后面的运营管理,这是一个很大的基础。
其实我们每一年做客户满意度调查,对所有园区客户,几千家做客户满意的调查,反过来也在看我们自己的运营管理能力和物业服务的顺准,所以这一块是谈到最后运营为王,因为最近有一篇文章是讲销售开始叫渠道为王,也是想渠道怎样截取最大中心。
运营为王,本来没有这么提,最近和很多资产管理公司聊,他们越来越觉得世道不好,持续的运营管理能力,前期的介入这一个能力变成非常硬的一个能力,原来是很简单,找一个设计公司做完,找一个五大行,找一个大客户或者是一脚踢给VIVO签一个十年租马上就躺赢了。现在VIVO没有了,不存在了,然后就开始找招商运营。
其实这一些东西已经非常被动了,真正的资产管理运营应该最大的一条,这一个运营是最大的保障,所以我想这一个运营里面我也简单讲讲几点,运营的特性其实就是持续性,尤其我们以前做开发商、做资产端的同志们,第一有钱,第二也做过大钱的买卖,所以一谈到运营就头皮发麻。
运营是什么?以前用毛主席的话说365天,天天要做好人,天天持续不断的,就是认真细致,要把这一个细活干下去,这一个细活可能是非常细节、非常罗嗦,但是没有这一些细节就没有全部了。这一个是很重要的一点的,这一个持续性的,这一个持续不断的坚持是很重要的。
以前运营和物业是紧密不可分的,以前物业有一句话叫没有事就是最好的,而物业希望没有事,消防也没有事,也没有着火、安全都OK就是没有事,而我们在运营整个里面,为什么园区物业都是自己的,而不是整个分出去。
我们物业不是乙方,在我们运营管理架构里面物业是甲方,代表甲方去管理资产在第一线,所以他的这一个身份的转换一定要,不能说没事就算了,我只要领导来看没有事就算了,绝对这一个身份的转换和定位是非常重要的,这一点在我们公司传统物业的同志过来也经常会换这一个乙方平台。
因为乙方平台现在最致命就是你只要不来找我,我好像就已经完成任务了,其实不是甲方的心态是,没有最好只有更好的,你现在就要找事,怎样配合运营做到更好,因为你在一线、你最了解客户,你把客户了解完了之后来反映,怎样满足客户的需求,所以我们会做很多的生动活泼的活动,去和客户连接,物业就是一个非常好的一个桥梁,我们也会在园区这一块,就是和传统最不一样的地方,有一点儿类似像商业公共空间,有可以举行活动的地方,可以有交流的地方。
所以我们会比较市场化的运作,包括世博园我们有长期头脑博物馆合作,他们在这里做了很多国际化的合作,包括日本很牛的一个平面插画设计师的展览,各国影视馆的一些活动,所以这一些我们也完全市场化、专业化合作。物业日常管理里面我们也会和客户长期保持合作。让他们上下游有互动、连接,业务做推广。我们是搭建了一个平台。
所以,这一个运营是看不见得手,但是是最好的一个连接。这里放一个PPT,我要讲到第三条就是,善用技术,降本增效。
这一个刚刚前一位老师也在讲智能化这一个东西,当然智能化我们讨论过,园区智能化和传统办公商场的智能化是完全不一样的,不是所有都可以做,所有都合适的,我们会做一些加减法,但是我们在这一个里面,我们公司做了一个整体IT的规划架构,这一个规划架构里面把原来的OA内部管理、CRM整个系统对客户、对外部,然后BI数据分析,应用的这一个集成,还有中台,业务引擎、财务系统、物联监控系统整个的一个集得大成,是我们IT规划。
未来技术绝对是会助力运营的,你所有的财务分析之类的东西,一定是技术数据,我们公司现在每一个月开经营会议全部都是数据,不再和我聊说你做了什么,就以数据说话,干得好、干得不好全部都是数据。
我举一个例子,我们其中会分析一个车位,如果整个你的停车场的车位最终收入多少百分比是零停来的,多少百分比是固定停车位来的,什么时候调节零停、什么时候调节固停我都有数据,历史数据和现在数据和交叉不同的分析来调节,来管控和管理。
招商整个程序里面,我们对所有的中介管理、客户单管理也是严格的。这个系统都有监控,所有都有上传,避免很多有些情况的发生,另外我们也做了一个公共平台,对客户的APP,客户保修和其他所有的客户网上商城,各个政府的连接,所有的这些人工平台,政策扶持,或者他们需求的一些从法律、人力资源会计各个需求,社会资源的对接,这些都是全部IT规划里面实现,降本增效人力不会出错,效力很高,对未来的发展分析非常强,所以这块也是我们这两年着重做的,其实这个工作在六年前我们自己开始拥有研发了,这个也是我们做的事情,最终谈一谈管理服务,我们公司曾经在运营这个阶段讨论过要管理还是要服务,就觉得两手抓,运营管理,讲大白话就是防止底线的管理,不要出错,我们基础是什么,基础是针对不同客户类型有九个版本的招商,而且这些招商每年会修订,针对不同的情况。
所以那么多年来,对自己法律的保护,在和约管理体系里面非常严的,所以我们基本上没有输过一个官司。
第二我们没有欠我们钱,还有在日常的运营管理里面的所有的第一时间应该是清楚,这个是我们避免。
再一个管理体现在日常的效率和严格执行公司的规章制度,否则你面对那么多客户,那么多都是服务业衡量一个基础的标准,所以管理是基础。但是服务是根本,怎么更好的服务客户,最后把客户增加黏性留在这里,这是更大的命题,更大的话题,服务助理招商,物业也不是身份,这个服务是贯穿始终的,但这点确实,实际真的不是一朝一夕建成的,建成也要保持,刚才我说这个持续稳定永远在路上的,这点我想也是做运营的一个逻辑。
最后讲讲运营一定是资产管理的思维,如果做运营没有长期的有元件的思维,我刚才第一次就说,这个肯定是不能长久、持久的,后面有很多后遗症,一定是利于租金提升、资产增值的,这个是最最重要的,这些具体的一定是善待的,所以资产管理的思维一定是从头到尾贯穿,最后中间的衡量可能最后就是数据,刚才提到投融管退,对重资产、轻资产最后都需要看你的成绩单,这个是最大的衡量。
最后我想说,我们公司现在是轻重并举,轻资产运营维护是一块儿,还有一块就是重资产的投资收购、并购,尤其在最近这几年我觉得是很大的机会,我们也买物业,也买买买,最近三五年也干了蛮多事,也都很不错,因为我们有改造的经验,轻资产运营公司的运营管理的能力,这个轻资产运营招商管理的能力是做重资产,做好重资产管理的一个基础,你不能有钱,没人干就不行,最后的资产就是体现在收益能不能下去,刚才张总提的一个,我也去看了,改完了,人流量翻好几倍,租金上涨,这就是成绩,这是最直观的。
结束跟大家共享我们公司的始终,我们做好资产管理思维的一个口号,就是发现价值,有没有一个专业的眼光,专业前瞻的眼光,专业的能力,发现价值。
第二点有没有创造价值的能力,从设计,从各个方面招商的能力,成本控制的这个能力。
第三就是提升价值,最后一系列的工作做下来持续运营,最后能把物业价值提升的能力,这是我们使命,跟大家共享共勉,谢谢!
嘉 宾:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
席庆文丨上海电气集团置业有限公司 常务副总经理
胡 强丨上海电气集团置业有限公司 副总经理
贾 波丨上海德必文化创意产业发展集团创始人 董事长
于鸿博丨上海星满园企业管理有限公司 总经理
头脑风暴:上海工业用地转型办公园区存在的问题与对策
主持人:崔 霁丨上海易居房地产研究 院院长助理兼综合研究中心总经理
《上海智慧楼宇的发展体系与前景展望》(全文实录)
钱平雷:各位领导、各位专家,今天我很荣幸到这个地方做一个演讲,其实刚才教授已经讲了这个楼宇科技研究会并不是我一个人首创的,张院长是主要负责任之一,那么我们楼宇科技研究会就是对这个智慧楼宇研究了比较长的时间,刚才陈总也讲到了智能化,我谈一谈今天我们这个题目好像就叫智慧赋能。
那么我看看智慧跟智能之间的关系,大家共同研讨一下,今天我讲四个问题,第一个谈一谈智慧楼宇的回顾。
美国在1984年建成了第一座智能楼宇,智能建设很快的传遍了全世界。我国的智能建筑起步也是比较早的,1986年开始搞了,开始我们叫3A,楼宇自动化,BA,现行自动化CA,办公自动化OA,我们中国人喜欢5的,后来把消防自动,安保从楼宇自动化里面独立出来,所以变成了5A。
现在智慧城市已经成为许多城市的发展战略,那么智慧楼宇是重要组成部分,也应该获得了发展的一个机遇。
那么今天着重谈一谈智慧楼宇的一个概念,到现在为止我们大家把这个智能化楼宇跟智慧楼宇混为一谈的。这个问题其实是很重要,我们现在搞智慧城市有智慧医疗、智慧政务,谈到楼宇的时候就变成智能化楼宇,不谈智慧楼宇,一般来讲我们中国人翻译就是智能化楼宇,跟智慧楼宇还是有区别的,在今年的8月底,在上海浦东开了一个世界人工智能大会里面有一个专场叫智慧建筑,那么我觉得还是谈到这个问题,所以到社会上跟今天一样的,没有回答问题的,我还是到上面放了一炮。
另外一个现在就是把智慧楼宇,智能化楼宇还有绿色建筑混为一谈。这个现象特别普遍,刚刚程总报告里面也讲到了绿色标准,大家很困惑,智能智慧和绿色他们之间究竟有什么关系,现在这一个也是一个问题。
还有一个把刚刚讲AI自动化楼宇加上电视识别系统智慧楼宇,这是目前我认为在概念上比较混乱的一个问题。我们这一个楼宇课题研究刚刚张教授讲了,其实我们成立了8年,实际上对这一个问题研究得比较多了,我们认为一座楼宇如果具备4个内容,也就是把它审查为智慧领域。它应该是绿色建筑,自动化集成、现代物业管理、融入智慧城市。如果一座楼具备这四个条件我们称它为智慧楼宇。
总的概念就是智慧楼宇是从智能化楼宇升级、发展而来,他对智慧与大的智慧内涵,除了IT技术以外还有社会科学、人文科学、管理科学在内所有具有创新型的成果用于楼宇的建设管理和运营之中使其成为一个安全、高效的工作环境,同时于智慧城市能够融为一体的建筑,我们称它为智慧楼宇。
这里着重讲一下,我们怎样来评价一座楼才能叫智慧楼宇,就是它的评价指标体系,我们楼宇课题研究会刚刚张教授已经讲了,就是在世博会有一个从欧洲来的教授,他在谈绿色建设的时候又谈到智能化,我正好参加那个会我觉得很奇怪,在我们上海搞自动化在交通大学、搞建筑在同济大学、搞器械好像在华师大。
人家一个教授就把这一个几个课都挑在一起,其实在欧洲等发达国家的地区这一些专业已经是合在一起,在我们上海科技上面协会都是建筑协会、要不然就是智能化协会,没有一个集成研究的协会,就在这一个背景下上海一些专家和教授大家就发起成了一个上海科技楼宇研究会。
早在2013年我们就对智慧楼宇进行了研究,并且将这一个成果向社会无偿公布了,在2014年的时候上海市政委正式立项我们就正式搞了这一个课题,2015年我们把这一个研究的结论又在韩国和香港宣传,还在2016年开了国际会议,宣布我们会的研究成果。
最近我长期也有一点儿脱离实际,现在大家都讲到存量了,鲁能集团在世博会展上造了四栋非常高级的办公楼,他们想搞智慧楼宇,他们走了腾讯、走了许多单位都觉得不对头,结果他在网上搜索的时候搜索智慧楼宇就是我们楼宇科技研究院里面有一个网址上面就是叫智慧楼宇,如何找到我们。
后来我们就给去给他进行评估,所以现在他在整改,很可能他就成为世界上,因为我刚刚讲了,世界开智能化大会,上面坐了一批大咖,各行各业的能人,他们都说我们有的是搞智慧云、有的是搞电气、管理,他们就觉得碎片化,不能形成一个产业链,那么我回来就在这一个会上,我本来没有资格发言的,我就说应该是智能建筑,我讲了之后效果很好。
我说到今天为止我到国外也去参加、到香港也去参加,还没有真正叫智慧楼宇的,很可能第一座智慧楼宇在上海会诞生。
我们评价指标体系是这样的,我们把它搞成一个叫“4层3级”这个指标,最开始就是纬度,我刚刚讲的,就是绿色建设,自动化集成、现代物业管理还有融入智慧城市。第二个我们叫要素。第三个我们就叫具体的指标,大概就是这样一个结构。
我们给它打分的话是这样的,绿色建设占35分,自动化集成占25分,现代物业管理占20分,融入智慧城市占20分,如果有的建设本身已经是绿色建设,我们就给它满分35分,现在就是按2.0,就是按照这一个框框来执行的。
绿色建设只要包括节能、节水、节约土地和环保,刚刚程总的报道里面讲到了,比如说曙光医院就没有考虑到底下这个停车,在节约土地方面就会比较低一点儿,大概是这样一个结构。
二,自动化集成,我以前办公室是上海,也是我国第一批叫5A级写字楼的,但是长期以来因为没有很好的关系,员工素质也是跟不上,导致这一个5A级相互之间是没有关系的,本来是相互之间有关系的。
比如说信息自动化和消防自动化如果是智慧楼宇的话,当你着火的时候,消防员去的方向应该是我们逃生的方向的反方向,现在是没有关系的,这一个就是相互之间的一个关系。
下面就是现代工业管理,上次我到香港去,我讲到现代物业管理这一个理念,就有人来参加,他问我,现代物业管理和我们现在物业管理有什么区别,我告诉他,现代物业管理是信息化时代物业管理,而你们是四大行,你们是传统的,因为你们是工业化时代的产品。
他们意识很强,我还没有回到上海,他已经跑到我们楼宇科技研究会找来了,我觉得这一点,今天在座有不少人是搞物业管理的,其实这一个物业管理是楼宇提升的一个很重要的一个途径。
还有就是融入智慧城市,一个建筑不是孤零零的,他肯定要和这一个城市的智慧城市要融到一起的,我们也有一些具体的指标来评价他的,我刚刚讲了,我参加了在中国开的人工智能世界大会,确实有许许多多的成果,比如说像微云、职业云,还有上海城市房地产公司搞得现代物业管理理论,还有国外新一代的工作场所,我这一次去看。
现在这个已经不是我们办公室一小个一小个了,办公室已经是一个圆桌子,每个人聚起来的办公,这个我都没有见过,大家都觉得有一点儿碎片化希望形成产业链,以蓝生集团为代表,他们拥有大量的物业,都希望改造成智慧楼宇,那么我想刚刚还在请教张教授,我说如果这一个楼宇可以把它改成先进了,就说明它的价值可以提升了,刚刚张总也讲到了,就是说楼宇经过改造之后,这一个费用也可以提高,所以我觉得这一个房地产现在不能大量开发了。
建设智慧楼宇和改造却是一个非常好的途径,刚刚张总也讲了,电气集团搞实业和搞房地产是没有关系的,其实中间是有关系的,如果现在有电气集团一起来搞一个产业链,就是智慧楼宇建设和改造的产业链,电气它本身有许许多多的产品就是改造的一个重头戏,所以我想,我们楼宇科技研究会,最近国家把这一个标准制订给了楼宇科技研究会,全国大概有一百多个协会、学会有这样一个权。
以前都是政府和人家去贴牌的,你是一个绿色建设,但是给楼宇科技研究会了。像我们电气集团和鲁能等等,我们可以合起来搞一个,刚刚我讲是2.0标准,我自己也觉得已经过时了,许许多多新产品已经出来了,我还是在搞2.0,应该有3.0。
这一个3.0出来之后,将来到我们楼宇科技研究会通过评审之后,去上国家的网,没有问题了这一个就变成产业的一个标准了,这样我们电气集团完全有可能接受给人家,因为电气现在本身有很多的实业,又有楼宇置业的集团,如果这两者结合起来,现在要改造的楼是不得了的,完全是一个新的经济动荡点出来了。
还有我们的物业管理,物业管理如果仍旧是传统的物业管理和房管所也没有什么大区别,如果我们用现代物业管理这个概念来,你又可以很多新的集团。不是光建上海电气集团的楼宇,你还可以建人家的楼宇,人家一改造,人家的这种传统管不了,就需要去管了,所以经济增长链还是大大的有的,今天我们张教授还是楼宇科技研究会的主要负责任之一,将来我觉得电气集团可以跟其他的一起联合起来搞一个3.0智慧楼宇评价指标体系的3.0,然后变成团体标准,将来跟国家的标准,这个我们重新成为一个制高点,我觉得大家不要怕,上次参加世界大会上面,我去发了这个言以后,我自己有点怕,人家世界大会上面坐的是各个国家的大咖。
结果我下来以后,后面还没坐下来,后面人都给我交换名片,我说已经不当秘书长的,你们跟新的秘书长联系,说明人家对这个问题很感兴趣的,因为今天上海吹吹牛,我其实自己是科技人员,我还是作家,我既是科普作家,我也是文学作家,我后来事后写了一篇文章,他们坐的大咖没有想到上海有人才有市场,没想到你们研究了五六年了,他们连智慧楼宇和智能化楼宇都没搞清楚,所以我们觉得上海,今天是国内外,结果我们给我的题目是谈上海,确实我们上海在这个问题上面已经走了六年了,而且现在看来有点落后了。
那么大家看看,其实这个专业很多的,节能减排好多设备是不是我们电气集团会造的,好多好多,所以对电气集团来讲,基于是大大的,我觉得,完全可以把电气集团的置业和电气集团的制造结合起来,这样刚才陈总讲的上市的财务情况,我觉得可以改善了,大家融为一体的,如果去新的房地产是智慧化改造的话,是两家一起干了,我就讲这些,谢谢大家!
《上海电气房地资产评价系统》发布!
发布人:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
存量到来,我想在很多地方都看过的,就是一手、二手市场的倒挂,像最早的时候,上海其实二手房远远大于一手房,广州来得晚一点儿,因为差不多在这两年才开始二手大于一手,其实像上海、深圳、北京很早的时候就是二手大于一手的。
另外一个就是房地产大开发,其实是处在下降的,包括建筑开支的占比,以及全国新增建设面积,因为核心这一个市场有大量的存量的一些性能,新增的地区是一直处于一个下降的时代,还有一个就是说这一个大基调,这一个大基调之下有一些存量之下的一些政策,包括文创、租赁、城市更新,包括土地和一些金融财富,其实都是往存量运维这一个方向在转。
还有一个点就是从国际角度来看,根据CVP和投资的关系来看中国目前投资型工业规模只占全球12%,未来我们这一个比例会越来越大,因为现在美国越来越高,随着GDP总量越大的话,我们的数据会再往上走,还有一个大家看右边的表也都看过很多次,去年大概是一千亿这样一个量,每年差不多都是有一个很大的增长。
在这样一个背景下,具体一些价值是什么样的,市场环境又是怎样、未来趋势又是怎样,我们看一下整体的状况。这是一个共识,我们放的是2019年全国各类存量市场现状的点,我们从办公到产业园,其实大家可以看一下,从资产价值三方造价,相对来讲办公是商业最高,可能是5-9万/平,它的投资回报率是3.5-4.0%,它的优势大家其实也是知道的,投资回报率相对比较高的,标准化程度高,也是交易的最大主体,其实整体风险就是这样,最大的风险就是经济下行,因为它是经济的晴雨表,经济好明年多,经济不好的话其实可能这一个出租就会有影响。其实2012年、2013年之后开始,商办类供应量是很大的,我们先不管这一些有存量的这一些,光市场上正常出让的一些新的土地里面不止有15%的,而且大量地区都是商办类的地,商办类的量太大的,整体供应是相对过剩的,后面我会用一个数据来跟大家说供应的成都有多高。
还有一个就是商业,资产价值是比较高的,投资回报率也是3.0-4.0%之间,它其实是相对来讲就是坪效投资比其他的业态要好,但是它的流动性没有办公那么高,但是它的点就是在于计算要求特别高,办公刚刚程总也讲了,偏远地方可以做一下,办公也可以做。但是对商业来讲对计算的要求,而且对用人能力要求也是很高,因为它的培育时间比较长,可能一个商场开业之后市场三年才能到一个正常期,可能五年就要开始换业态,所以它的这个培育周期特别长,而且越来越多,就是商业性同质化之后整体是一个综合的,不是简单招商能力和运营能力的问题了,其实整体的运营水平要求是特别高。
其次是公寓,就是单价到5万5或者是7万,但是它的投资回报率就是比较低,这是目前我们因为我们公司也是研究长租公寓,从2015年就开始研究。这周一我还在广州参加了一个全国租赁协会的一个长租公寓的一个会,其实压力还是蛮大的,基本上2017年之前推到风口上的“猪”,剩下人开始做没有几个,现在投资回报率比较低、投资回收期也是比较长。
酒店相对简单,流动性会弱一点儿,还有一点就是它的前期投入成本也是比较高的,产业链相对来讲就是价格低,刚刚其实程总的PPT里面也讲过一点,工业用地单价和商业用地的单价差异很大,其实我们除了研究工业用地之外我们也在研究物业用地。也就是这一块本身单价价格比较低,还有一个就是基于这一个园区物业的话,政府对它的税收强度和投资强度要求特别高,其实做起来难度还是比较大的,所以它的投资目标有另外一点,就是我们在研究园区的时候发现,每一个城市政策差异太大了,其实它的一些复制性难度还是比较大的,所以这是目前这样一个现状。
在这样一个现状之下其实我们通过公开的一个数据大家可以发现,市场上大家最关心的还是写字楼,商业零售和工地,所以后面我就从这三个业态角度来看一下目前这样的现状,首先来看办公,这是全国的办公的一个租赁市场的一个数的,这一个POT的大小就代表这一个城市的办公存量的大小,横轴是它的租金,纵轴是它的空置率。
其实大家可以看得出来,北上广深整体的租金高、空置率低,但是二线的一些城市包括一些二线的省会城市或者是2.5线城市整体的空置率又高租金又低,这一点其实我们放了一个数据大家可以看一下,就是我们把每一个城市的存量都做出来,这一个存量就指得是待销售以及待出租的量。
我们的周期有出租率来算的,基本上大家可以看一下,区划周期可能十年左右的比比皆是,十年左右的城市特别多的,因为好的城市一般是40万到60万方这样一个出租量,所以整体上来讲大家压力还是有一点儿大的,还有一个就是租金来讲北京最高的,上海包括广州站一个从高往低来走的。
空置率也是,其实有一些二线的省会城市更高的,大家从这一边的图片也是可以看得出来的,关于上海的区划周期,那天我上一次发了一个三季度一个市场报告就说有十年,后面有几个投资人在下面频频点头说确实得十年,就是目前光新工业出的量有这样一个特点在。
这一个都是在我们这两个季度跑下来的一些数据,另外一个就是从全国的租金来看的话,整体今年都是在小幅下降的,一线城市里面下降得比较明显,其实我们一直讲北上广深都是一线,但是无论是从房价,住宅的房价还是办公楼的租金以及出租可以看出来,北上广深这四个城市的区别还是蛮大的。
上海是整体比较好的,但是广州在四个城市里面是比较弱的,差不多和杭州是一个单位的水平了,广州租金在这一个档位,深圳其实也是,从2016年的8块多到今年7块多,深圳下降的降幅是最高的。
但是全国这样一个现状,回到我们上海的话,我们以三季度我们调研的数据来看,整体上有这样的点。
一,三季度明显比二季度租金成交周期变长了。
二,无论是核心还是非核心区的市场,整体现状就是供大于求,在这个情况下大家都想把出租率稳上去,包括我们和一些国企去交流的时候,大家觉得出租率好像要好,就是出租率这一个指标在考核上好像要好于租金率指标,所以说很多人就是把这一个租金下调一下去维稳这一个出租率,所以这是大的现象。
因为出租率想要保持在一定的档位上,所以租金就开始往下走的,另外一点确实是因为金融的影响,这一个影响是比较大的,所以说尤其像P2P这一些占比比较大的一些写字楼上的一些配租情况就是比较大的。
但是也有逆向扩张的,比如说一些咨询、律所,我们今年我看到一些咨询和律所的业绩是比较大,包括在服务业、零售他们反倒在逆向在扩张,还有一点儿就是老牌的优质办公,比如说像陆家嘴一些核心区包括静安一些核心区优质办公,客户的要求还是很高,一样大家在降租金的情况下,核心区大家出租率就会稳定但是外围就会差一点儿。
内部的一些租户的结构是比较好的,整体区划比较强的,但是我们也看到一些比较久的,通过一些翻新改造的方式,提高它的出租率。
从板块来讲的话,其实大家开始扎堆了,其实已经有扎堆效应了,就是科技类的公司或者是创新类的公司在张江园区就比较多,徐汇、滨江又是新出板块,变成智能类公司都想要去的地方,比如说像商汤科技之类的都是在徐汇、滨江那个板块,也与政府引进他们技术有关。前滩还会吸收一些企业总部类的公司。
这是大的一个情况,具体我们看一下,看它的租金就可以了,因为刚刚这一个图,程总那个PPT上面也有这一个图,租金最高是静安核心区了,大概是11块7,然后空置率是12.9%,其实供应量最大的是大虹桥租金相对低,空置率相对高的,目前有这样的两个点,最高在静安核心区这一个板块,低的在大虹桥这个板块,其他各个可能还差不多。
这一边陆家嘴,我们这里写的是11.0,因为这里我们的数据基本上是以甲级为主的,甲级里面差得不太放的,我们这里整体的数据是略偏高的,我给各位领导汇报一下,我们这里数据是以甲级的新的为主,数据可能就是偏高。
比方说以陆家嘴这一个板块来讲的话,大概是9块钱左右,但是这里面还是11.6这一个数据,大概是这样一个情况。另外就是我们在租户,其实逆向扩张的一些租户是哪些,比如说金融的,医疗健康、制造业、新零售包括零售的一些服务业的,还有一些高端制造业的,这是这一季度主要的一些成交的租户,我们看一下占比。
制造占到30%啊而且这一些制造都是新制造,智能制造,相对专业服务零售比例也是比较高的,金融虽然是相对有影响,但是一个相对主力的一个租户,还有一些其他的医疗健康,我们感觉未来可能像智能制造、零售、专业服务和医疗健康可能会持续走高,目前来讲经济形式情况也是比较好的,整体上就是这样一个情况。
然后举一个小例子,一样可能不太好,没有看到具体的,因为是放了两个公司的名字,大家看一下,这两个项目一路之隔,一个叫丁香国际一个叫上海信息大厦。
就这一边可能七块钱能租到90%,这边五块钱可能70%,真的是一路之隔,一路之隔差别就相对比较大但是一看的话,现代化的一些智能化,这边相对看比较旧一点。最后其实还是靠产品本身硬,产品本身硬质量硬的话相对来讲市场的状况比较好,这是我们举一个小例子,另外看一下的活跃程度,办公的。刚才陈总的PPT也讲过,近三年最活跃的是办公,大概占了半壁江山,接近42这样的比例,我们把2019年的一些项目都拿出来,基本上在全部交易里面占了半数,40%里面上海能占半数,这是后面交易的金额。
另外就是说我们看一下办公的证券化产品也是的,也是办公是比较好的,尤其是这个,这两个不一样的,reits类的底层产品商业最主要,其次是办公,但是CMBS还是以办公为主,比如说像这个项目,大家可能看这个利率,是目前发布所有的CMBS产品里面,利率最低的只有4.6,开发商发那个利息都低,核心原因是主体比较好,因为海信集团做倍输,同时这个项目就在深圳的创业,大家因为知道深圳兰山区,可能一条街道就赶得上一个城市的GDP的那条街道,所以说本身资产所处的位置主体的,所以像这样的产品发得比较好。
像电信的一些优势也可以拥有主体的信用等级,这些东西可能也可以去考虑一下,这个资产证券化的一些现状,这是办公的情况,下面看一下商业的状况,商业首先看一下全国,一样的看存量,泡泡大小也是层量大小,横轴还是租金,纵轴还是空置率。
大家可以看得出来,上下的层量最大,但是上海的租金也是最高,相对空置率还好,像上海的空置率和其他的城市差不多的,租金也是最高的,北京也是,从商业的消费又可以看出来一线城市的差别,又差了一个档次,差不多将二线城市挤到一起去了,这样就特别好。
整体来讲租金状况也是的,北京、上海最高,42、45。我们本来想算一下商业的空置率,但这个太难算了,我们还没有算出来的,再开交流会的话我们希望把这个数字拿出来,昨天晚上在算,实际上不太好算,比较难。整体商业你看大家看一下空置率都在10以下,因为这个商场如果控制率在10、20以上,大姨不敢进去的,这个形象有点吓人的,另一方面要求比较高,整体消费的控制率没有像办公楼这么严重,但是租金确实千差万别,最高的上海做45。
所以可以想象,在沈阳做得租金和在上海做得租金差别这么大,这是目前市场上全国这样一个状况,那么另外就是商业确实我不知道大家只要讲到商业,我想每个人都有发言权,因为大家都会去逛商场,大家自己也有感触,商业同质化的时代有点看不下去的,同质化时代太严重的。
另外就是所有连锁品牌扩张的,因为每家连锁品牌都要去扩张,可能20个商业布置到7-8个商场里面,基本上每个商场都用那几个牌子,吃饭那几个牌子,卖衣服那几个牌子,基本上同质化其实就很明显。
但是在这个情况之下,大家开始做手机这个,这个店是我第一次到这个市场的,大家互相交流的时候就会说,我们这个店做得好,为什么好?我有大量的店其实在你们家没见过的,在你们这个城市没见过,其实是所有商业的,我们家店有50%和你们家不一样,有50%和这个市场不重合,所以这个是大家追求的方向,所以快速增长。
所以在这个情况之下其实为什么会有一些零售业和服务业办公的出租的人家会多,其实就是大量的这种商业这一块这样一些情况,其实都是有管理的。
两级分化的严重,我们看一下,这是AIPM,这个是淮海路的,租金一天快到60块钱,等于一个AIPM把整个淮海路其他地方都吸光了,一个商场其他全部空在那里,是这样的现象。
比方说静安的中心和中信泰富广场,静安嘉里中心基本上接近满租,首付租金要78块钱,但是中心太湖广场其实差不多快40%这样的控制。
其实我们还有像,因为这个案例特别多,我们还没说七宝有个项目,对面的可能租金能做到三个亿,这个租金做到8000万,这个差别就是这么大,商业就是这样可能一路之隔,那边好就好得不得了,那边越好越好,这边越差越差,可能有一些现象可能这个现象更明显,那么其实我们刚才也讲了一句,现在做商业的真的很难,对商业的要求特别严,你从地段,到定位建筑设计到招商,到运营到后续维护,全部的状态全部的点都要做好,我们一直在讲每个点比别人多做一分,那么1.1的N次方就会无穷的大,如果每一个点都比别人差两分,就会变成零,真的是这样的情况,所有的点都要做得好,这个其实我们在总结商业这个点那么强了,那天我记得讨论,因为类似这样的观点去讲,我说是不是找了一些做得好的,这些因素之外做得好,其实不是的,所有点可能都要做得好。
所以现在整体的运营能力要比较强,这是商业的交易活跃度也是,基本上占了三之一,上海占了15%,所以上海的都是最活跃的地方。
我租赁稍微讲一下,因为我们研究,越研究阐述越深,所有地方都是分化掉的,目前感觉就是城市分化、区域分化就是这样的现象,北京也是租金最高,上海是广州、杭州不同城市的租金,北京就高到这种程度,房价都很高,16个城市是国家公布的租赁的试点城市,但是一样的试点城市你看,北京上海就是这样的情况,其他城市相对比较弱的。
另外就是为例也是中心区域需求很旺盛,你看这是房源量来看浦东最高,从这个房源集中度来看,黄浦最高,越核心的位置其实就越好,大概就是这样的情况。
各个板块其实也分化的,租金最高的,130块钱,房源一直在涨,消费比较低的,27块钱,就是差异其实就这么大的。
如果说我们把私人房源的平均租金和20交易比的话,投资很低,租金比房价的话低到这种程度,每个板块其实还是静安都比较好。
所以就是说其实未来整体考验的点就比较多的,我们觉得刚才也讲过,目前我觉得可能在具体的这个行业里面也碰到这些问题,比如说预算管控的问题,一些招商管理的问题,包括资产控制的问题,包括管控效率的问题,这些可能相对线下经验化粗矿的,其实现在从去年我们发现,尤其大部分公司包括国企,包括一些市场上的企业,都成立了资管部门,这是我们之前准备发现的这跟目前要做业务有关的一个,我们发现大家资管部门,都想做系统,都想资产入库,入库有一个评估系统,有一个决策系统,有一个驾驶舱,各种的东西都出来了,资本开始晚,但是一开始都是数字化的方式去管理,数字化信息化去管理,而且在管的路上,我们明显看到一些项目,改造前改造后差距这么大。
上海的广场大家知道,之前一个月销售6000万不到,之后的话一个月大概1.2个亿,大概差别这么大,之前平均2300或者4500,大概差这么大,改革前后差别很大的,可能对在座的各位来讲,资产也面临去重新去提升价值这样一些点。
另外我们认为我们讲下面一些很多专家其实都是在投融管里面可能都是在提供不同的服务,对克而瑞来讲我们其实做什么事情,我们用数字化的方式打通投融管退的所有环节,我们给每个环节提供服务,比如说我们叫两用一库的产品,我们有最大的房地产数据库,刚才我们讲的所有业态,基本上年底10万栋以上的资产在我的数据库里面,看到他租金,看到他的出租率,看到他的租户的状况,同时我们对资产的运营方,资管的管理系统,想买留的人有这样一个交易平台,整体其实我们在同时提供一些资源服务交易服务,也希望大家对存量资产的这样一个提升改造价值提升能起到一个贡献我们的力量,我的演讲到此结束,谢谢大家!
锦和集团 董事长郁敏珺女士
陈干锦演讲实录:
现在上台发言的是锦和集团 董事长郁敏珺女士,她的主旨演讲题目为《上海工业用地改造办公的招商运营思路》
陈干锦演讲实录:
现在是上海市楼宇科技研究会原副理事长兼秘书长上海交通大学兼职研究员 上海大学客座教授 钱平雷发表主旨演讲《上海智慧楼宇的发展体系与前景展望》
《上海电气发展办公面临的问题及思考》(全文实录)
现在,是易居企业集团克而瑞副总裁资管事业部副总经理 张兆娟女士发表主旨演讲 《上海办公市场发展与资产管理新趋势》
稍后送上陈干锦副总裁演讲实录!
上海电气集团置业有限公司执行董事 党委书记 致辞文字实录(全文):
各位来宾、朋友们下午好,谢谢张院长,我每次论坛都是张院长老法师来主持,首先代表主办方向今天出席我们论坛的各位来宾,各位专家、各位领导表示热烈的欢迎!
论坛,今年应该是第五届,很高兴能够持续五年,前段时间我们研究这个论坛,怎么来发展越办越好,应该说我们五年来,特别在易居研究院的顶力支持下,在社会各界朋友关心支持下,应该说我们每次论坛大家收获满满,得到了广泛的认同,所以再次我也代表我们主办方对各位来宾热情的支持表示衷心的感谢。
举办这个论坛,我想有一个重要的背景,那就是我们各个集团关注同样一个问题,就是我们房地产土地和房产怎么来新形式下,在转型发展过程当中,怎么来发挥最大的效率,更好的产生更大的效益,特别是在当前城市更新的大背景下,把这项工作做得更好,如果在讲得高大上一点,就是我们房地产为社会经济的发展怎么做出更大的贡献,我相信大家可能有共同的这样一种见解,那就是房地产本身在我们整个社会经济发展当中,可能处于一种服务的地位,我们更多的是提供一些空间的支持。但是又是生产要素,那么像我们现在这样一种情况之下,房地产如何更好发挥效益,从我们企业的角度来说,在发挥效益的基础上产生更大的效益那是我们大家共同关注的问题,今年的论坛在研究院和我们共同的研究之下,我们感觉我们很大主要的方向就是办公,当然办公可以分为若干类。
办公,这个可能今后我们城市更新非常重要的方向。当前面临非常重要的市场环境的变化,甚至可以说是深刻的变化,我们如何做好这个产品,房地产这个产品怎么推向市场或者做什么产品,怎么让市场接受,这都是我们需要进一步关注和研究深化一个重要的课题,我相信通过我们的论坛一定会取得更多的灵感,共识,也极大推动我们进一步的工作,也期盼房地产,或者存量房地产,我们房地产参与城市更新,能够取得更好的社会效益和积极效应。
我想把今天更多的时间交给我们的演讲嘉宾,我们这个论坛也得到我们集团领导的高度重视,我们每一届都参加,对我们告诉重视,今年我们集团副总裁又参加我们今天的论坛,而且下面做精彩的主旨演讲,所以我想时间交给我们的嘉宾谢谢大家!
陈干锦:但是从长期看,上海人均GDP有持续提升空间,未来办公楼需求仍然有较大需求增长。未来办公用地市场可以长期看好。
陈干锦:上海办公市场趋势:短期纠结,走势不明朗。从短期看由谨慎库长额于经济增速回落加上实体经济波动影响,企业谨慎扩张,上海办公用地市场需求比较低迷。
现在是上海电气集团副总裁 陈干锦 发表主旨演讲《上海电气发展办公面临的问题及思考》
下面是主办方上海电气集团置业有限公司 执行董事 党委书记 黄德浩致辞.
活动开始!首先由上海易居房地产研究院院长 张永岳教授致辞!
13:30-13:40 主持人致开场白
主持人:张永岳丨上海易居房地产研究院 院长
13:40-13:50 主办方领导致辞
嘉 宾:黄德浩丨上海电气集团置业有限公司 执行董事党委书记
13:50-14:30 主旨演讲:上海电气发展办公面临的问题及思考
嘉 宾:陈干锦丨上海电气集团 副总裁
14:30-14:55 嘉宾演讲一:上海办公市场发展与资产管理新趋势
嘉 宾:张兆娟丨易居企业集团克而瑞副总裁 资管事业部副总经理
14:55-15:20 嘉宾演讲二:上海智慧楼宇的发展体系与前景展望
嘉 宾:钱平雷丨上海市楼宇科技研究会原副理事长兼秘书长上海交通大学兼职研究员 上海大学客座教授
15:20-15:45 嘉宾演讲三:上海工业用地改造办公的招商运营思路
15:45-16:00 茶歇
16:00-16:20 《上海电气房地资产评价系统》发布
发布人:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
16:20-17:20 头脑风暴:上海工业用地转型办公园区存在的问题与对策
主持人:崔 霁丨上海易居房地产研究 院院长助理兼综合研究中心总经理
嘉 宾:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
席庆文丨上海电气集团置业有限公司 常务副总经理
胡 强丨上海电气集团置业有限公司 副总经理
贾 波丨上海德必文化创意产业发展集团创始人 董事长
于鸿博丨上海星满园企业管理有限公司总经理
17:20 论坛结束
首先向大家介绍一下活动主要流程。
嘉宾们纷纷到场啦!13点30分,活动将准时开始!
礼仪签到台严阵以待:)
目前,与会嘉宾已经纷纷入场,会场气氛热烈融洽。
大家好,活动马上开始,敬请期待!
自改革开放以来,中国房地产业保持了40年的持续快速发展,成为国民经济最重要的支柱产业之一。其中,办公市场作为重要的细分领域之一,也经历了从无到有的历史变迁。随着5G时代来临,人工智能、大数据等技术的崛起,对于办公的产品设计、运营管理等方面都带来了变革的契机。
提升上海电气集团在工业用地的转型升级是集团所关心的话题,作为电气集团下属全资公司,上海共鑫投资管理有限公司一直是存量盘活和创新的践行者。在此背景下,上海共鑫投资管理有限公司将联合上海易居房地产研究院,共同举办“智慧赋能,价值提升——上海办公市场及产品发展论坛”,围绕办公的产品新趋势、运营新模式、资管新方式、激发存量资产的价值及金融创新之路等热点话题做深度的探讨和交流,探寻智慧浪潮革命下存量资产未来发展的新趋势。
13:30-13:40 主持人致开场白
主持人:张永岳丨上海易居房地产研究院 院长
13:40-13:50 主办方领导致辞
嘉 宾:黄德浩丨上海电气集团置业有限公司 执行董事党委书记
13:50-14:30 主旨演讲:上海电气发展办公面临的问题及思考
嘉 宾:陈干锦丨上海电气集团 副总裁
14:30-14:55 嘉宾演讲一:上海办公市场发展与资产管理新趋势
嘉 宾:张兆娟丨易居企业集团克而瑞副总裁 资管事业部副总经理
14:55-15:20 嘉宾演讲二:上海智慧楼宇的发展体系与前景展望
嘉 宾:钱平雷丨上海市楼宇科技研究会原副理事长兼秘书长上海交通大学兼职研究员 上海大学客座教授
15:20-15:45 嘉宾演讲三:上海工业用地改造办公的招商运营思路
15:45-16:00 茶歇
16:00-16:20 《上海电气房地资产评价系统》发布
发布人:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
16:20-17:20 头脑风暴:上海工业用地转型办公园区存在的问题与对策
主持人:崔 霁丨上海易居房地产研究 院院长助理兼综合研究中心总经理
嘉 宾:舒治刚丨上海电气集团 产业发展部 高级经理
席庆文丨上海电气集团置业有限公司 常务副总经理
胡 强丨上海电气集团置业有限公司 副总经理
贾 波丨上海德必文化创意产业发展集团创始人 董事长
于鸿博丨上海星满园企业管理有限公司总经理
17:20 论坛结束
1、本页面视频归本网站所有,未经本网站允许不得转载视频,否则将视为侵权;
2、需转载或者引用视频内容请注明来源,对于不遵守此声明或者其他违法使用视频,本网站依法保留追究权;
3、本页面视频,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非商业性或盈利性用途。页面所载视频不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准;
4、除此以外,将本网站任何内容或服务用于其他用途时,须征得本网站及相关权利人的许可,否则本网站依法保留追究权。