2019克而瑞产城年度峰会

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  • 上海新浪乐居 06-28 17:48

    主持人:这个人要有黏度,要黏人。同时有点小妈的性格。黏着你,这种招商非常好,销售也是这样。再次感谢莅临的各位专家和听众朋友们,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 17:47

    郑瑞敏:我觉得没有绝对的,我经常碰到北方的小绵羊,我们在用人的时候,只要本质不坏,根据个人的特点,因为家庭背景不同,学历不同,经历的不同,性格不同,只要找到他适合在哪个岗位做什么事情。比如说招商岗都需要狼性比较强,但是也需要有内向的人,也需要有精致的人,做产品内控管理。另外对于一些大型企业的沟通和谈判的时候心会更细,但是外拓的时候狼性更强的人会起更好的作用,每个人因人而异,看决策者怎么样发挥作用,这是最重要的,把这两个搭配好。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:47

    郭立超:人事的问题,实际上在我们的操作过程当中更看重素质,因为从个性到能力到素质还是有一定差别,有一些个性的人可能某些素质上有一些优势,但是因为我们招的是合伙人或者职业经理人也好,要对这个事情负责。所以我们更看重在某个事情的打法,可能和是哪里人有一定关系,我们只看有还是没有。多业务、多业态融合这个事情,这个事情现在没有一个定论,最大的概念,我们在不同的业务发展我们是强调先独立再协同,不会说产业园发展必须靠住宅靠商业靠物流等等,我们更多的是一些内部市场化的方式来联动。为什么有的时候他们会联动在一起,因为业务做到了一定程度,别的业务对你有需求了,就发生联动了,而不是你登门拜访请求他们的帮助,这种联系才会产生,说的有点虚,但是实际上在内部我们多次讨论,多业态之间都是兄弟部门为什么不帮我,兄弟部门也要讲市场规律市场规则,这是我们在内部特别强调的,目前的现状,产业园天生就会和一些业务联系的比较紧密,比如说和租赁住宅,比如说和教育配套会联系的比较紧密,这种都是自然形成的,不是某一个端口顶层设计出来的。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:47

    陈岗:我个人反对南方、北方、上海,很方法,毕竟不是周立波,人才是流动的,哪里都有人才,大大咧咧一点,也是干大事,北方也觉得南方男人太细了,所以某个公司需要有这样的配合,我倒不是说北京好上海好也不是那里好,各有各的好处,招聘过程当中,千万不要考虑地域,各有各的好处。包括园区也是这样,北方园区有北京园区的优势,可以做大生产大制造的优势。南方园区有南方园区的精致。放在一起比较不合适。启迪全国布局,怎么能说北京不好上海好,我干脆不进,我讲管理。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:47

    郑瑞敏:在这之前最长的时间两年被我跟回来,一年被我跟回来的很多,要求员工做到一户一档,从客户接触开始就要进行描摹,当我们了解到这个客户所有的基础信息和我们园区相匹配的情况下,最终没有来没有找到原因的情况下,我们相信,事实上很多园区在硬件设施上都没有问题,你能造的更漂亮,我也更漂亮。真正比的是软件,业务员的能力如何,亲和力如何。在后续的跟进过程当中,我们不能太频繁,如果他们放弃的话也不用频繁,但是有他们的微信,定期给一些提示语,包括一些新的政策推送给他们,同时要了解客户的心态,包括兴趣和爱好,有时候客户不是想换地方,或者说想换的地方没有感觉到和你的黏性,不一定喜欢题的园区,可能和你的园区没感情,曾经有一个员工了解老板的兴趣爱好,知道喜欢打网球,就守了一个月的时间,每天就在大门那等着,老板出来停车的时候故意把车面后备盖打开,拿出网球拍,就这样把客户跟回来了,客户说我是因为他而进来的,客群关系维护非常重要,除非米的硬件设施确实不符合,如果不是这个原因,园区和园区至今比就是比团队和专业性以及服务。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:40

    陈岗:招商进来之后的疲劳状态,其实在一个客户的身上,其实我们要衍生其他的客户,比如说到了疲劳期的客户,怎么样再深挖疲劳期的客户,从他身上挖上下游企业,还有就是死缠烂打,我们自己要消除我们的顾虑,因为招商其实是不容易的,可能来了一百个信息,成功三五个,这是大家普遍的情况。放弃其实是很可惜的,所以我们要求,把所有的企业信息登记好,就算是疲劳期的客户,就算已经今天去了万科了,这些客户信息还要留下来,我自己负责招商,我和招商人员说过一句话,活要见人死要见尸,这个客户如果不来我园区了,必须告诉我他去哪了。我们要从很多案例里面分析这个园区有什么不足的地方。这可能也是精细化管理的一个方面,分析出来之后进行改善,另外为什么要把信息留下,三五年之后可能还是我的客户,万科在金桥发展的很好,希望在松江还要发展一个公司或者产业,我们还是可以进行联系的。我们所有的客户,客户登记表从一号一直到30号,我们永远不把客户消除,大概就是这些。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:40

    互动环节

  • 上海新浪乐居 06-28 17:40

    主持人:陈总的洞察力,以及思考力,延伸到了一座城市和一个人,我以前也有这个观点,上海这座城市好是因为上海人条理、思路非常清晰,上海人家里也是这样,到了工作岗位,上海有一种女人非常精细化,非常精致,这种精致的性格到了工作岗位上,比如说城市管理,这是我管的片区肯定要把这个地方收拾的干干净净,这是北方城市或者南方城市和人的性格有什么不同有关。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:40

    回到管理,管理绝对不能给企业带来负担,我们有一些物业管理公司,管的不是自己,管的是企业,管是要管自己,理是要理企业,理企业的需求,如果把企业管的太紧,企业会觉得这个园区没有温度。所有的人都是这样,人都是怎么方便怎么来,今天的会场就是这样,坐在中间的都是靠边坐的,中间没有人,因为走到中间不方便,坐在旁边方便,其实园区企业也是一样,如果管的太死了,如果从头开始我们已经认认真真分类了不用你管也行了,突然有一天要垃圾分类了我们分不清楚,从进园区伊始就对他们有一系列的不能说约束不能说管理,有一系列的约定,让他们自然而然形成一些企业和企业之间的相互约定,其实不用管理,自然而然他们自己就形成了这样的一种约定俗成。这样才是最好的管理,因为我自己还负责园区招商工作,很多人问我,园区的几大产业怎么定出来的,我从来不定产业,做园区招商已经有十五六年的时间了,从来没有对一个园区说定一个产业去进行招商,我们现在的四大产业都是怎样形成的,都是招商过程当中自然而然形成的,自然而然形成的东西,生命力最强,生存的期限会更长。自然而然形成的东西,生存的期限会更长,更有说服力,大致就说这些。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:39

    我们在整个园区管理刚才当中,分了几块内容,一个是前端的客户招商管理,很多招商人员,招进来的客户或者说有客户信息的时候往往会跟进一段时间,再过一段时间之后疲劳期,在疲劳期各里面可以签约就成了,签不了约这个客户就浪费了,我们把所有的信息进行整合,让疲劳期之后的客户信息业产生一定的效果,这是一个招商渠道,招商过程当中我们还有一个服务,就是企业服务,每个园区肯定也有这样的企业服务,比方说注册,比方说税务、开户,这些基本的每个园区都有,我们还提供一个什么服务呢?我一直开玩笑说我们还有一支部队,我们还有一个部门,人数12个人,做什么工作呢?我一直开玩笑,这支队伍就是老中医部门,帮我们每家进来的企业望闻问切,看这家企业能够符合哪些政策,能够享受哪些扶持。现在政府出台的政策非常多,扶持的政策非常多,所有的正满天飞,我们的客户我们的企业往往是低头看地,抬头看天,我们专门帮助企业,企业只要低头做你们的事,关心好自己的研发、市场、产品,其他对接政府的事情我们来帮你做。这样一来我们和政府之间沟通的渠道是畅通的,政府很了解我们园区一些项目的情况,同时这些项目也不会浪费很多原本可以享受的政策。其实是三赢的过程,这也是我们精细化服务的内容。招商部有专门的招商部,创新服务部有十二个人,不仅仅管老中医工作,还管基金的运作,企业进来之后要钱要融资,我们有几个融资部门配套,也是他们在管。还有微型企业孵化器,加速器,还有一个研究院,这些平台的运作,其实某种程度上来讲,也是对于企业的服务,精细化服务。再到后面就是物业服务,刚才讲到我们收园区的时候是荒废的园区,半荒废状态的园区,根本谈不上物业管理,我们收了之后改了很多东西,其实今天要讲的上海园区如何精细化管理,我讲讲上海,一说到上海,我们说到上海男人,大家有一个深刻的印象,怕老婆,说到上海的石库门房子,我们马上有一个印象,上海的石库门房子邻里之间非常团结非常友善,夜不闭户问题也不大,说到上海还有什么?上海有一批人,老克勒,下午要去红宝石,去凯司令,喝一杯咖啡,吃一块蛋糕,他们讲究的是生活品质。如果说上海园区也能像上海男人那样,当然不是怕老婆,我们讲有爱情,讲究爱,或者说像上海石库门房子那样,我们的企业和企业之间可以打破围墙,相互可以交流起来,还有一些上海的老克勒一样,讲究一些品质,园区品质,企业自己的品质,我们上海园区就有了上海的感觉了。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:39

    管是针对内部,针对企业里面的人,要制定一系列的规章和制度,制定一系列的服务措施,来保障服务的高效性、准确性、精准性,理是整理客户需求,这是外向型的,客户需要各什么,我们就提供什么服务,我个人认为管理是双向的东西,要把这个词拆开。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:39

    陈岗:非常感谢克而瑞给我们这个机会,启迪在公众场合发声不多,我们做好自己的事情,以做为主,以说为辅。但是确实像高总讲的,启迪在松江这个项目,也是我们到了上海第一个产业项目,这个项目是二改项目,收的时候确实草长的比人高,进去就是一个半荒废状态,没有人没有企业只有楼只有草,说下来之后,我们也进行了一些改造,说到精细化管理,先说一下管理,我个人一致认为,这样这两个字不放在一起讲更好,把它分开,一个是管,一个是理。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:39

    主持人:天安做B端,他们是总部经济,一栋楼别墅,再加上办公楼,天安数码城把这个楼所有的老板做一个圈层,每个月搞活动出去游学,这里面有很多业务,实际上是产业链,在这里面做生意,实际上老板牵头,因为你要和这些老板对话,你要做这个事情,下面这个层级的人都做不了这个事情,一个针对B端,一个针对C端。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:39

    对于决策者,他们基本上两个需求。第一个需求对生意有什么帮助,直接对生意有影响,资金、人才、产业整合,这是一个方面。我们曾经专门去深圳学过,他们在那边应该是有经验的。他们的B端做的很强,再就是和产城融合的背景,他们作为个体在园区内也希望通过园区运营商的背景享受到一些城市服务,比如说教育,以及其他的配套资源,这是万科的优势,我们会把教育、购物、培训等等养老一些东西整合起来,形成一些解决方案。某种程度上可以解决一些需求,我们大概在精细化运营方面有这些抓手做一些事情。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:23

    再往上就是To  B,对于租赁的决策者,再就是To  C,以前我们认为To  B最关心,现在我们发现To  C的影响因素越来越大,老板会因为招不招得到人,以及怎么样让员工更开心来租赁场所,我们不光做服务,还要做一些活动,我们的大概理念要做园区内企业行政的外延或者说外包,我们把你们想做的活动收集起来,在一定的片区内形成一定活动,我们每年搞一些读书和足球,运动方面的一些内容,每年在做,其实也积累了一定的满意度和信赖感,这是我们的方式。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:22

    说回产业园运营方面,我们是这样探索的,首先是基础服务,主要是保洁、保安。坦率地说日本的标准比我们高,我们的外立面幕墙大概是一年四次,实际上操作可能是一年两到三次,日本的标准是一到两个月清洗一次,这和标准有关,这个东西没有绝对的好坏之分,在于我们是不是适合现在的发展阶段和物业标准要求,这也和物业费和服务是有关系的,基础服务要做品质,其实就是做投入和产出之间的平衡。目前我们的内部数据来看,大概我们这块园区物业费单方成本十二块钱左右,我就在这个维度内把品质感做到最强,这也是我们的做法。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:22

    郭立超:结合这个话题简单聊聊自己的想法,万科现在在上海有大概差不多二十个项目,有产业园有办公有综合体,目前开的有七到八个,其实坦率地说南方北方的项目精细化水平差异怎么样,我得悉想一下差异不大,基本上都是同样的模式,我感触比较深前段时间刚去了一趟日本在日本待了一个礼拜,和日本的几个开发商进行了交流,从日本回来的路上我感知很深了,从日本东京回到上海有两个感触特别深,都是国际性大都市,走在城市街道上的景观质量比我们干净漂亮的多。城市的洁净程度比我们高,我非常深刻的理解,李强书记把这两个东西作为抓手,这是有背景的。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:22

    招商方面,没有捷径,上海的团队两个月时间帮我跑了160家渠道,把闵行区、金山区跑完了,这是他们干的事。因为我们知道从集团层面来说,大客户储备是集团层面对接的,下面的一般公司是很难对接这些大客户群体的,接下来我们要做的事情就是一级渠道,五大行,针对的都是一些国际型大企业,平时不多,一来就是一个大客户,再就是全国连锁中介机构,国内五百强企业比较多,但是数量也不会太多。再就是基层区域内所有的小中介机构,把他们全部搜罗过来,基本上五百平方以下的小客户,都在你的手上。然后再就是政府攻关,政府的转化率最高的,然后是老客户或者说新客户转化也是最高的,我最快的时间十分钟搞定一个客户,一个新客户从你去找客到最后成交,通常需要三个月的时间,我们没有那么多时间。最后是同行之间不是竞争者,是资源整合者,你的客户在你的园区里面不能用,但是在我的园区里面可以使用,我们同行之间要多一点沙龙和交流,我和同事说,没事和同行交流,当成好朋友,互相交换资源,大家互相发展,这个区域才能发展的更快,因为时间的关系,我就说这几个点,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 17:21

    对于入住园区的企业来讲,提供进入企业之后所有的配套服务,从精细化管理开始,从一开始我们就要建立起庞大的战略合作伙伴,能够为企业服务的所有战略合作伙伴,而且都是有一定规模的符合园区定位的战略合作伙伴,这样的话告诉企业你进来之后所有的服务都帮你搞定。谁帮你搞定?员工就是服务,为他们服务,定义为首席服务官。企业入住园区的时候可以组织一场大会,首席服务官认领制,如果服务官三个月考核期不合格,可以退,换一个,这也是一个点。包括我们招商人员的名片,他们也很特殊,我们大多数公司把招商人员的名片印成招商总理、招商主管、招商总监,客户看到之后直观个感觉就是你是卖楼卖房的,招商两个字往上一放,人的心理感觉不一样。这个时候我们换成企业发展顾问,因为我们的招商人员和产业服务人员我们懂得国家的宏观政策,懂得产业政策,也懂得行业的未来趋势,包括上下游所有的东西,这个时候把名片印成企业发展顾问,你和他们沟通交流的时候,聊问以后会觉得你怎么比我们副总还厉害,我们的副总都不知道有这个政策和科技申报,你真是我的首席服务官。在运营服务过程当中有八大服务平台、十大服务平台,这些服务平台如何分解延伸,我们延伸出了120个细项服务标准,未来可以延伸更多,为企业做服务,除了为企业做服务,还要为企业员工做服务,因为事实上真正的主体不是企业,是企业员工,员工说老板不行,这个园区太糟糕,吃饭没的吃,也没有班车,我们要离开,如何做好员工服务业变得很重要,我们所有的配套商服务,一个园区通常有15%的商业配套,商业配套如何配置,我们要建立自己的标准体系,从园区0到500人配套什么商业配套,500到1000人配哪些,逐步进行升级。我们都知道现在的年轻人越来越多,两个人上班,孩子谁管?是不是要有幼托,否则没办法上班。下班以后买菜都没地方买,所有替员工到的都要想到,比如说我在上海上班,但是我的家在嘉兴、嘉定,我周末要回去,这些都是细节,我们要做到的,在服务上点了几个要素,然后讲一下管理上面的,管理上面的东西也有很多,举个例子,比如说我喜欢开会,特别是早会和晚会,在部队开会,天天开会,洗脑,我们的思想就统一了,因为我们来自全国各地,有农村有城市的,天天开会天天洗脑,统一思想,跟着党走,跟着公司走,我们通过开会统一思想,统一目标,统一方向,员工就不会跑偏了。很多人认为早上开会就是布置任务,老板布置多少任务,就转达当然任务,分解给总监,总监分解给经理,经理分解给员工,这是甩手掌柜,首先要有员工团队凝聚力,早上一般先集合队伍,特别是一个新公司,按照部队的模式集合队伍,要出操,要互相问好,刚开始有人不理解,慢慢理解了,把大家规范起来了,你适应不了你淘汰,你要不做逃兵,在这里也是一样的。逐步大家统一规范了,有一个时间观念,因为人是逼出来的,后来发现这个点必须去立正稍息,必须去报到,就不会迟到。要互相问好,而不是一来布置任务,今天干什么。问好你要找对方的优点,比如说你很漂亮,你说了他的优点,你明天还说这句话,说明你们之间没有交心,我说过的我们选择一个公司20%的人因为公司而离开的,还有20%是因为和同事之间的关系处不好离开了,还有60%是和直接领导关系处理不好离开了,我们首先要让同事之间融洽,每天问好,他们也笑脸相迎。再就是所有调薪的人员要一起开会,一起开会的目的是让大家彼此知道他也不容易,他做什么,互相形成交集共同去发展,共同做事。到下午的时候做一个总结,大家都清楚每天的工作安排,除了这个之外每周还要两到三次培训,培训不光光是专业培训,特别是一线招商,我们面对的是形形色色不同的人员,你要会说,有很多人不会讲,每周有一次机会,给他们上台演讲,让他们去说,先在小范围内说,我相信十次二十次以后就不一样了,口才会很好。未来面对大客户、谈判,就有技巧了。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:09

    再讲一下服务,服务两大群体,一个是入住园区的企业,一个是园区企业的员工。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:09

    精细化管理能说的概念很多,我只挑重点大家可以感受到的东西,首先是形象上的精细化管理。我们进入一个园区的时候,我们走了很多园区都不知道这个园区干什么,除了知道名字之外,这个园区干什么不知道,因为里面少了园区的定位的一些元素,比如说这是一个智能制造或者互联网科技产业园区,里面有很多元素,或者说专门做智能电器的,比如说一个开关模型,一个插座板的模型,走进去的时候你的视觉感觉就知道定位是什么,在就是形象上,这家公司这个园区谁管理的,从精细化管理角度来说,每个门推开的下面,推下面就有运营管理公司的logo和你的名称,这些都是很细小的东西,包括卫生间也是一样的,如果有一天一家公司到你这边参观,想让你为他们服务,都找不到是哪家,这都是很细节的地方,我去国外参观的时候,我们现在都在铜墙铁壁里面办公,国外不是这样,国外是让员工走出铜墙铁壁,走出办公区,走到园区里面去,有很有的办公,现在的人群都是80后、90后的人,他们非常自由,在园区里面有很多吊篮和小鸟笼,还有很多茶吧和咖啡吧。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:09

    郑瑞敏:感谢克而瑞的平台感谢晓伟总给我的机会,刚才讲了很多大的宏观的东西,我讲一下微观的。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:09

    主持人:上海这两年做一一件事情,今年在做一件事情,做两件事情非常有意思,一件就是垃圾分类,我们都知道了,正在做这个事情,再就是综合交通整治,尤其是整治电动车。现在全国无锡这些地方已经人脸识别乱闯马路的,我们已经用科技手段识别电瓶车。上海是城市管理非常精细化的城市,落到上海园区,启迪也好,万创也好,我想聊怎么样精细化园区管理,上海的园区管理和北方的园区相比精细化在什么地方。郑总原来是特种兵,把部队的模式带到运营里面,我们请郑总聊聊。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:09

    接下来到了委员一个环节,找了三个人,这三个人非常有意思。他们是:
    鸿坤产业集团  上海区域总经理  郑瑞敏
    上海万科产城发展有限公司执行总经理  郭立超
    启迪漕河泾上海开发有限公司总经理助理  陈岗

  • 上海新浪乐居 06-28 17:08

    主持人:王院长一直做这方面的研究,工改研究比较复杂,当时华夏要求我们做产业转移调研,区内两百家企业全部要跑一遍,哪些愿意搬做资源对接,哪些不愿意搬怎么劝。实际上每个领导都会讲一些抓手,应市长可能会在马桥找一个抓手,区域位置有发展空间。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:08

    工改工是上海的重要方向,工业地产是党和政府的核心要素,不同的主体有一个共同问题,资金问题、拿地问题,平衡点在哪?一般的平衡点是五年六年,酒店是十年左右,这个平衡点我们测算一个地块,我们的投资测算,测工业业态、投资业态,但是工改可以测二十个业态,因为不同的产业不同的业态,二十个要素来测算,这个项目进行算帐,有的亏有的盈,完全不同的逻辑。我们现在在上海的情况,上海现在闵行区是上海的工业转型升级重点区,松江区其次。我再闵行区拿了三个镇在做,非常高兴上个礼拜过会通过了,一个工改项目涉及顶层设计、发改委定向、城市更新,下面就是路径政策破题,我要和企业打交道,和整个马桥镇167个地块所有的企业的家当全部在我这里,我要和这167个企业打交道,要测算出来往哪走,哪个能导入什么产业,全部弄出来,然后开放主体去干,让万科或者其他人去干。至于上面的顶层设计只能提建议,很高兴他们很认同我们的工作,因此这是一个硬骨头的活。我的介绍基本上到这里,一句话能够坚持到现在把这个听完的我觉得都是真爱,我来之前也说了,我一般可以讲两天,讲十分钟也可以讲,考虑到现在坚持到现在,我就讲这些,一个小机构,一个小项目,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 17:08

    共同的痛点,核心的问题,上海和深圳的特点不同,上海的工业用地比例占比,我个人认为比深圳大,总体建设用地规模比深圳大,所以说深圳的公改容积率大,比例高,上海的公改转商办,要么一个不能卖,上海的工业用地在减量化,只减不增。我帮上海国企做策划方案的时候他们很想公改,但是只能C65,再投下去可能不能C65了,所以说整个来说,就是一个不同的工改路径,涉及到的土地价格政府不同分类,工改是最好的道路,只要你有钱谁都愿意干,所以大家不是首选。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:08

    刚刚已经讲过了,城市更新,刚才说的很热,都是商办、文创、产城融合,产城融合,面对的土地很多是存量的,存量就应该讲产城融合,大家知道原来的衣服已经旧了没办法改,现在要改反而不融合,谁都想得通的道理,就涉及到昨天晚上讲的综合供地、融合供地,这一系列问题,这次上海市出台的新政策,什么都是为了产城融合,张江这么大的项目,都没做到产城融合已经过去了,产业更新大家讲了很多,搞产业园区的专家多得很,他讲人工智能可以从头讲到尾,但是产业和空间结合起来就完了,产业落在那个空间,产业规划和城市更新中间缺少一个东西,他们两者之间搞产业的和搞空间的,没有一个产业设计师,产品设计师,或者说产融设计师,既懂白领又懂金领,可以把高深的艺术和思想转化成产品,产品大家非常熟悉,我们搞房地产的非常熟悉,目前来看,根据我和政府的打交道,成本大家都是一致的,最大的成本是不可控,博弈,很多项目成本,很多领导都说,不怕你补差价,都是在桌面上的,时间成本、沟通成本、政策成本,政府能够退多少,招商销售模式,广东也开始做政策,东莞也跟着搞了,我们没活路了,我只能讲讲,能不能做到你们看着办。所以说招商销售模式,我把我所经历的窍门我在紫竹打工的那家企业,非法销售的一些技巧和现在的方式全部告诉他们,这些东西非常困难。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:08

    上次我讲了一个下午,给了我两个小时,他们不愿意听我存量的,底下都是区域老总,都是干房地产的,董事长强行要求听两个小时,意味着什么?高层有意识,房企困难,政府搞房地产的,进入这个区域,工业规划不是很熟悉,产城分散、土地不干净,政府搞一个城市对接,对接主体都不一样,原来拿地就行了,现在冒出一个新的机构,城市更新局,以前我们不会和城市更新局打交道,这一系列的我们都需要来做。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:07

    王忠教:大家无论是做房地产还是做产业地产,有一个说法,拿地的路径。一个存量一个增量,我主要做存量,存量里面又分商办和工业的,现在看下来的趋势,外面论坛活动,大家讲的很多,我讲的很直率,都是讲商办、文创,因为他们的很大特点,土地会转移,他们都是商业文化办公的,面对这个工业地块上的工厂拆迁、工厂更新,我们的观点也是城市更新的一种,城市更新大家非常了解,一句话就可以总结。城市更新里面既有拆除重建类的,又有不拆的,又有回收之后政府重新出让的,为什么今天让我来讲,房地产企业为什么要进入这个行业,存量用地现在是国家的方向,张江做的非常成功,因为是国家地,是政策的集聚,和产城融合非常不一样,另外一个方面,存量基本上达到99%,没有增量,所有的房子里面都有业主都有房子,怎么办,不可能再造一个张江,所以我个人认为存量是大家在座的,包括各位的领导,来的领导和没来的领导,挥之不去的,一定是离不开的,拿地越来越困难,这是一个方面。所以说房产机会在存量里面是挑战机会。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:07

    演讲嘉宾:上海思董智询总经理  王忠教
    演讲主题:产城运营商的城市更新之道

  • 上海新浪乐居 06-28 17:07

    接下来请王老师来聊一个事情,王老师做的事情,都到村子里面做,请他们来聊这个事情,旧改,他也特地为我们做了一个稿子,把一个城市更新项目,梳理成产城逻辑,掌声有请王老师来聊聊这个话题。

  • 上海新浪乐居 06-28 17:07

    主持人:下半年我们打算搞点培训的课程,这样聊蜻蜓点水,刚刚讲到一件事情,硅谷到旧金山市区的路径,一季度工业用地数据也讲了这个话题,一线城市工业用地开始增量,这个趋势我发现全球都有这样一个小小的趋势,你说第二总部也好,回归也好,背后的逻辑还是一线城市的魅力,上海有很多企业都会转移,转移到中部地区,或者去创业,到了B轮C轮的时候又回来了,回来的逻辑是这里的成长空间更大,艺术的文化的资金的市场,上海和武汉还是没办法比,有这样的大的总部回流的趋势,所以说我觉得全世界的路径,这个产业路径还是挺清晰的。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

    美国很简单,我在美国以前做招商,其实就做四件事,非常好的制度,虽然也是官僚,但是很清楚,这两天炒的很热的,父母辞世之后把房子给孩子这件事情,很复杂,但是在这儿很简单,只要你满足什么条件,按照A步骤或者B步骤做就好了。同时是集群效应,政府服务效益很高,严格限制各州做免费工业债券,这是非常重要的事情,美国每个州,比如说富士康,郭台铭去维斯康辛,维斯康辛发工业债券,维斯康辛发了以后别的州想发不让发了,可以保证每个州每个城市没有恶性竞争。我最近发现美国这些大公司,从2016年10月份开始,全部回归美国的大城市,去年年底回家之后,今年三月份又去出差,我见了旧金山副市长,和他聊,他说大公司为什么回归城市,因为城市里面有足够的场景,让他们把高科技更好的做出来,如果在郊区没有这样的场景,这可能对于各位同行,你就要去想,虽然说美国发展比中国进步快一点,或者说觉醒时间早一点,但是我们一定会有这样的今天,未来是不是中国的大公司都要到城市的核心区去办公去工作,你怎么办,因为找不到人才,在郊区没有人才,小城市也没有人才,所有的旧金山、华盛顿,以及纽约,亚马逊搬到华盛顿去,看重的是花华盛顿周边有很多学计算机学软件的人才,在美国不考虑年龄,美国人不会问你哪年生的,不会在意这个事情,问你专业是什么,做过什么工作,他们考虑人本身的习惯和人的专业和素质。这些工作全部去美国大的城市,这就是一个最大的信号,这些公司已经看到了在郊区缺乏资源,缺乏原来通过这种空闲空间,产业链整合以及这样的创新模式,这个城市模式简单的城市更新模式,今天听了很多专家同行讲楼盖的很漂亮,环境怎么样好,这应该不是我们说的,应该是那个人说的。美国招商很简单,各个州下面有郡,下面有市,他们的任务就是招商,因为经济是他们的第一生产力。伦敦奥运会的宣传片里面有一句话特别好,伦敦是世界金融中心,纽约是美国的。这是一个很重要的城市的词语,就像这次东京申请奥运会成功,很重要的一点,东京是一个有温度的城市,没有说冷和热,这就是很重要的一件事情。在上海有伦敦发展署,各个城市都有发展署,税收都是有优惠的,同时要打造一个招商形象,因为时间的关系,只能和大家讲一个框架,希望以后有更多的时间,可以和大家把每个国家都讲透,谢谢!

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

    迪拜这个国家的招商或者创新,做平台,之后所有的人去那边没有个人所得税,你在那不能说迪拜不好的话,如果你说迪拜不好,你就走人了,你只要在那按照规律,可以挣很多钱,还不上税,一个万科的同事,之前在迪拜工作,现在全家搬过去了,太太也给安排工作,孩子上国际学校,所有的建筑做的非常漂亮,让你觉得很舒服,这个地方有很多创意。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

    第二个说一下以色列,我前段时间去以色列,以色列都是软件,都是小的东西,但是很贵,等到22岁服兵役以后去大学的时候,充分有了理论基础,军用行业此外整个产业有创新,这些人干事情,政府支持,全以色列全犹太人的公司,筛选150个项目,以色列有12家最好的孵化器公司,孵化这150个项目,所有的公司投完之后去这个公司持续拥有持续运营这个公司。政府给你的孵化器的钱,把这些钱给公司,以后挣钱了可以把股权还给我,如果不挣钱也没事,这个国家创意失败了,明年你再申请,还会有钱来,这是很重要的思想。还有一个非常重要的,以色列培养精英的组织,这个组织从以色列建国到现在培养了六百多名精英,军队高管、企业CEO、政府高管。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

    晓伟和我讲模式,昨天晚上讨论的时候就在说,张江的模式,或者说苏州的模式,我有很多观点,但是这个观点不是基于表面的东西,首先讲讲过去半年跑了新加坡、迪拜、沙特,去了丹麦,还去了美国、西班牙,做了很多事情,我去看建筑,找操盘手,找规划师、建筑师,新加坡当时的口号是亚洲的窗口,当时做产业园工业园,到了八十年代初期,大量代工去了新加坡,新加坡又变成了一个产业园,九十年代初期开始做主题产业园,很多产业定位或者说很多工业定位有问题,新技术对于产业要求不一样,这个点产生了很大的复制,他们做的过程当中,原来做产业定位,原来看产业趋势,原来做招商,新加坡的招商很简单,就是一个招商中心,所有的招商都在这里做,新加坡是全国家,相当于一个公司全过程招商的体系,当然问他们规划怎么规划的,这两个区域是周边已经聚集了15万人口,这周边已经有15万住宅的人口,我们已经调查了这些人的学历是什么样,和我们不一样,我们讲这个地方有多少人,年龄是什么样,他讲的是学历什么样,没有讲年龄,要做这两个区域做创新,首先考虑这些人的学历和专业。我们做了产城融合,我去新加坡专门看了樟宜机场项目,他们先找了新加坡机场的运营公司,大家可能不知道,如果你去新加坡机场,大家知道新加坡是去南亚去澳大利亚,以及去中东地区最大的中转站,要让这些人有足够的时间购物,在里面形成了很多场景,世界上最大的室内瀑布,最大的蹦跳,最大的迷宫,为什么可以做出这样的东西,所有的事情,由很多工程公司实现的,将来我们做项目不是找设计师,设计一个图形就行了,要能够有序实现,要有沟通公司做起来,以后我们做规划做运营,这个事情如果做的这么仔细这么清楚,这个项目不可能不成功,这个项目六月份就是一个爆款项目,当你和所有的开发团队、设计团队聊之后会发现,其实这里有这么多的故事。新的产业,新的产业园区定位很简单,希望园区是一个玩耍的地方,这个地方充分让人学习交流,这个地方是可持续的,为什么昨天闭门会议的时候聊了张江的话题,这种说法是不可持续的,土地全都用掉了,楼也盖了,现在能不能做高科技产业其实是一个很大的问题,这是一个很大的问题,给大家思索一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:48

    还有第三点,我希望在这个讲台上还是一些对未来的思路或者说对未来方法探索的讲台,这是我对每次来这个地方的一个定位,这个季度我也想来,但是高晓伟和我说人太多了,别来了,就没来成。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:47

    张乐群:我讲讲趋势讲讲未来,昨天晚上吃饭讲了一句话,特别希望晓伟这个平台做成理论或者方法论的研讨高地,我们每次讲的都是理论或者说方法论的研讨,这个地方还有一个好处是实践的总结和回顾的高地。很多人讲做的实践,是否有哪些人介绍一下失败的教训。其实有些时候失败的教训对于我们更有利。因为失败的教训往往是成功的时候一个点成功了,但是失败是持续犯了错误,之后找到了一条路。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:47

    演讲嘉宾:万科集团  上海区域集团城市和产业发展中心副总经理  张乐群
    演讲主题:好看的“园”没有产业

  • 上海新浪乐居 06-28 16:47

    主持人:高总作为行业鼻祖,完整操盘三十年大连亿达,我也在和高总不断合作,就是内涵经济,大家如果喜欢博物馆,内涵经济和夜色经济都是非常重要的。接下来有请张总,万科集团的张乐群,既然从海外回来的,就和我们聊国外怎么玩的,美国有没有招商部,以色列有没有发改委,人家有没有各方面的产业政策进行扶持。掌声有请乐群总。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:46

    最后讲完这些案例和趋势之后,真正要做好这些工作,需要产业投资商、园区运营人、城投公司,包括开发商,真正要把能力落地,把这些能力落地,我们需要做哪些功课,我提出来了T+1,从产业定位策划到园区建设规划、园区近来管理,配套解决方案,招商租赁、物业运营、专业化增值服务到智慧化云平台管理,把这些基本功练到位了,再加上我们把这些基本功用到恰当的地方,我们需要和政府的领导和规划部门很好沟通,实现这样的一个过程,这个面向于未来我们就有很大的发展前途,具体的T+1工作怎么展开,园区建设规划,在园区建设规划当中面向新时代,特别是科技园区,我们提了四个口号,而且我们已经把我们的理念应用到咨询顾问的新的项目当中也得到了当地市委书记市长的高度认可,未来的园区是活力创新的社区,绿色生态的景区,国际化智慧园区,传世经典的城区。把这几点结合在一起就完成了我们的使命。从技术细节来说,我们还有很多建设规划、单体资产价值、提升成本控制、工程管理,这些具体业务上怎么样做好,最后实现产城自然融合,把产业招进来,对资产进行全生命周期管理,最后好的园区是运营出来的,把所有的工作做好,再加上智能化运营平台,最后实现我们的抱负。我们提出的口号是我们要做中国最好产业园区的操盘顾问,要做区域产业转型升级的最佳合作伙伴,谢谢!

  • 上海新浪乐居 06-28 16:20

    在这样的机会之下,最终我们形成了符合年轻人多元的城市生活空间,吸引这些创新人才,街区、城市、融合之后会迎来经济的更好的发展。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:20

    我们在城市更新当中怎样做到融合,这也是我们需要共同面对的新课题,这个课题在城市更新当中,把新经济需要新容器,让老街区、老城区成长为新的科技之都,我们还有大量的机会。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:20

    第三个项目是纽约硅巷,硅巷这样的项目在纽约的中心城区来做的改造,这个项目大家有兴趣也可以去参考找一些资料来学习。也是把一个传统的街区,现在纽约在硅巷当中集合了大量的创新型企业和很多的科技和互联网公司总部。所以说我做了一个简单的对比,把硅巷和硅谷做一个简单对比,当然硅谷还是高科技企业聚集地,但是今天已经不仅仅以硅谷为代表,新时代下科技回归城市,回归街区,回归大城市这样的新浪潮下也面临着新挑战。所以说在新的挑战之下,把这些案例端出来,我们回过头来看我们的上海、北京、深圳,实际上都有这样的机会来进行更加未来的发展,实际上昨天会议上也讨论了,张江实际上不是一个产城融合的非常好的区域,但是是长板理论,是国家特殊的政策和产业支持,所以实际上张江,在张江工作的张江人,没有真正尊重张江人生活工作居住,这是由于长板理论决定的,如果我们能够把工作做好,就能把这个产业的企业发展的更好。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:16

    第二个是西雅图的南湖联盟,我们通常是是一个二线城市的旧改项目,把原来十几年前破败的仓库和修车厂进行改造,成为了今天智带的代表。特点包括西雅图地区的政府和开发商进行有效合作,当地的开发企业,从市场规划设计等等,和当地政府达成了统一的目标,使得这个区域成功实现了产业升级。最重要的标志就是情景街区,通过小尺度的情景街区融合,然后把很多科技元素加上当地存在的科技型基因来做。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:16

    接下来讲几个案例,一个案例是尔湾,这是一个全新的硅谷之后构建的,从有到有的,在加州南部,尔湾是非常成功的新型新型策划和规划的科技新城。尔湾的土地是私有的,就是一个公司一个老板,那个地方原来是牧场,整个尔湾区域都是他们的,然后在硅谷之后发展起来了,非常好注重街区融合,教育资源、科技资源,尊重以人为本,通过大学、教育、科研、生活配套,非常优美的环境,适当的尺度,今天的尔湾非常欣欣向荣,是一个崭新板的长城融合标准项目。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:16

    我今天总结这样几条,不展开讲,我们必须要把这些问题都解决好了,从工业区到普及区到创新区,解决了不同的就业阶层他们面临的问题,从各方面来解决。大家有机会可以读一下《翡翠城市》,我们国内今天城市规划大多数都是不以人为本的,不亲近于人的,我们的领导都追求了很多的表面高大上的东西,所以说大宽的马路,高速的车流,而不近人。反过来看国内很多的老城市街区,民国时期,去镇江看看,都能看到是亲近人是真正有融合的,在这些区域做这样的事情是非常有代表性的。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:16

    第二个时代,今天城市更新对于特大城市而言,进入了新科技时代和移动互联网时代下,我们的融合是向新时代融合,把第三空间和小尺度、立体式复合型袁绪相结合。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:15

    今天有很多人为什么去旧金山,他们和我讲尽管硅谷今天产城融合已经在生活配套方面有了很大的提升,但是旧金山有的一些东西硅谷没有,比如说博物馆,比如说音乐厅,这些精神层面的设施只有城市有,后面讲的纽约、伦敦,这些各特大城市都在出现新的科技创新社区,所以说更多的是这一代人发生了变化,新一代科技人群的工作方式发生了变化,新一代科技创新工作者他们已经不满足于老一代科学家屈居于几平方米的小屋,伏在桌上用一支笔攻克世界难题。新一代的年轻人,他们已经把工作、生活、交流、愉悦结合在一起,更多的是第三空间的出现改变了人们只有第一空间,或者第二空间。甚至第三空间将来会越来越多的代替第一空间和第二空间的存在。更多的会混淆了生活和工作的场景,最近看了一个杂志,有一个专门调研的,他说Z时代的人95后,95后的人的偏好是什么人?他们喜欢的工作场景是要有家居的感觉,而我们把工作、生活、家居完全分开这样的需求在他们这一代人中间已经发生了变化,所以我们看到随着新一代科技精英和科技从业者的崛起和他们平均年龄的降低,我们现在有两个新的名词。第三空间、零工经济。从1946年开始,活着需要工作,到了第二个时代,工作为了生活,从80年代到上世纪末,工作和生活的平衡,今天我们实际上进入了工作与生活的融合。所以说从过去同时同地的工作,到现在随时随地工作,这些在我们身边发生的变化。在这个变化之下,我们的科技园区、商务园区一定要顺应变化才能迎接这样的时代。我们的办公环境要更加符合这些需求,要有更多的符合这些年轻人,符合社区,符合他们休闲工作娱乐,符合他们把这些工作场景符合下来的创造更多的交流和休闲空间。所以说总结来看,新科技时代的产城融合,我们面对了一个老问题,旧时代的老问题又迎来了新时代的新问题,所以说产城融合还在路上,不仅仅在中国没有完成过去所说的1.0版本的产城融合,1.0版本的产城融合在我们的城镇二三线城市开发区、工业园区、科技园区,能够把工作生活休闲教育真正方便的融合在一起,我在国内大大小小这样的园区跑了很多,真正成功的都不是太多。一个就是把这个区域分割开来,所以会出现这种大巴,现在还有公共交通,基本上就是潮汐式的,现在把尺度从十公里远、二十公里远,缩小到三公里远,但是三公里远的尺度在很多二三线城市也是不融合的,也是非常孤立的,看起来所有的设施都有了,但是都是大街区大尺度大宽马路,没有密度,没有融合,所以你会感觉特别的不舒服,而且因为没有密度,所以商业设施、配套设施发展不起来,所以都是分割分立的。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:07

    第三个层次,从业人员发生了变化,80后、90后已经成为了就业的主力军,他们更注重精神层面和享受层面的东西是只有城市有积淀和文化历史传承的城市才能提供给他们,我也是带着这个疑问,多次去硅谷和旧金山和他们讨论这个问题,我也觉得我开始做园区的时候我也一直把硅谷作为我的标杆,而且去了硅谷之后非常膜拜。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:07

    进入二十一世纪之后,旧金山的城市更新已经在快速迎头赶上了,所以我们看到旧金山的房租出租率在提升,硅谷相对而言是在下降。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:07

    第二个维度,从只关注生产办公到工作,到关注配套服务,开始形成产城融合初级版,产城融合高级版是什么?就是我们不仅仅关注产城中人的物质方面,而更多关注人的精神文化方面。所以说精神和文化需求更深层次改变了我们的变化。昨天闭门会议有人讨论,包括张江按照硅谷的模板来做的,实际上今天的硅谷已经落伍了,因为硅谷在上个世纪六七十年代下是适应了那代人厌倦了城市生活,城市有污染,城市非常拥挤,向往自然,更加自由,那个年代,硅谷是在那个年代产生的,我们今天到硅谷仍然可以看到那个时代硅谷建设的痕迹,宽阔的大马路,两侧都有隔离带。虽然今天的硅谷生活配套区已经比以前完善很多了,但是仍然感觉不到以人的尺度来衡量的靠步行能够完全的街区社区的感觉,所以硅谷和旧金山最近已经在发生变化,后面还会提到其他的城市更新例子。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:06

    第一个维度,从工业区向科技区进行转变的时候,我们提出了科技创新、转型升级这样的一个变化。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:06

    高炜:谢谢,突然改题了,你的题目放在我这儿更好更合适,漂亮的城市,活跃和创新的产业,实际上我们讲的应该是一样的课题。因为改革开放四十年,放眼国内快速发展和全球经济发展,我们觉得进入二十一世纪以来最大的变化,对于中国来说,实际上一个是城市化,第二个就是科技的进步,特别是以计算机互联网技术为带领的国内经济快速发展,也产生了很多BAT这样为代表的公司,能够在全球推动科技创新并占领一席之地。今天我们面临一个新的时代。怎么样感知变化趋势和不同之处,因为城市化过程当中,我们在全球经历了不同的阶段也有不同的认识,但是今天我发现有一些新的感觉,或者说新的趋势,这种新趋势,我想借用美国专栏作家乔尔的话,数字时代的到来深刻改变了以往商业领域选址的决定性因素,现在越来越多的取决于吸引人力资源的能力。这里的变化实际上就是新经济时代下的产业布局的改变,这种改变使我们从工业时代到信息时代的改变,从依靠资源到依靠人,依靠创新的改变,从全球视野来说,最近谈的比较多的,这种变化不仅仅在全球范围,从全球范围来看,美国在上个世纪六七十年代开始出现了锈带的衰落和智带的兴起。最近看到一个网红城市鹤岗,国务院发改委首提了收缩型城市,以收缩性城市为代表的资源枯竭型城市的衰落,包括房价一万块钱一套房的新闻,都代表了新时代的变化,这样的变化说明了新时代,更多的要看到一个新的名词,就是智带引领了全球高科技行业的发展,改变了以往我们做产业园,特别是做科技园区、商务园区的选址逻辑和思维。老工业时代我们在选址的时候基本上遵循的企业在哪里,人跟在哪,我们的父辈,无论是大庆油田,还是鞍钢、宝钢等等资源型企业建立,都是大批就业人员、从业人员、企业人员是跟着企业这样走下来的。新经济时代是人才聚集在哪,企业就到哪里。所以我们要更加关注这样的变化。这个变化我总结了一下,我们从三个维度来看这个时代的变化。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:00

    演讲嘉宾:中国软件行业协会副理事长、上海桐领资产管理有限公司董事长  高炜
    演讲主题:科技创新回归城市  产城融合在路上

  • 上海新浪乐居 06-28 16:00

    接下来是一个比较精彩的板块,题目是“好看的“园”没产业,掌声有请高总和我们聊聊这个话题。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:00

    主持人:今天两位专家讲的智慧园区,让我们颇有启示,尤其是讲到一些小故事,高频的问题。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:00

    余凯:园区里面要付电费的话,园区更强势,作为园区来说,我建了一个系统,要求企业先付费再用电,这对于企业来说,这些方面园区的现金流可以改善很多,非常小的一点,但是带来的价值很多。

  • 上海新浪乐居 06-28 16:00

    主持人:为什么要预付费?

  • 上海新浪乐居 06-28 15:58

    这是我分享的内容,这是我的微信,如果大家有兴趣可以和我一起交流,谢谢!

  • 上海新浪乐居 06-28 15:58

    同时在这些数据的积累下形成园区的大数据平台和企业服务平台,可以建立一个类似于淘宝和天猫商城,里面放的可能是一些财务人士,甚至包括一些绿植,园区里面的企业都需要,你们可以自己做,也可以和外面的公司协作,做了以后给园区的企业提供服务。园区可能在服务方面做的更加专业,同时可以筛选一些优质企业进来,筛选好了以后给企业服务,现在各个园区里面都在自己寻找服务,服务质量也参差不齐,这个工作园区完全可以做,前面是怎么样提高运营服务收入,这是非常重要的一块内容,而且是能够做好的。从效益方面讲,我们讲通过智慧园区建设,包括提升园区品牌形象,提升园区经济效益,从这几个方面来做。经济效益方面,举个例子,现在各个园区付费给国家电网,再收取电费,这个地方有一个时间差,通过预付费客户先缴费再用电,在使用了预付费之后,账户上面沉淀的资金超过五百万。这五百万资金实际上免费用,这是建设信息化之前没有想到的,如果扩展到其他的园区运营服务有可能会经多。这是预付费的效应,包括信息化之后可以给园区,通过这些方面,能力是完全可以节约下来的,假如说你在园区里面节约了十个人,一年可能就有上百万的费用节省,从智慧园区投入费用来说,投入产出比是非常值得的。这是我们智慧园区一些方面,这只是几个点,其他的价值肯定会更多。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:58

    另外就是在手机端,因为现在你离不开手机,这皮包括最新的缴费,一些安防出入,包括资产管理,以及物业方面的管理,这块在手机端移动端方面实现,通过业务系统,建立一个智慧园区的信息化模型。这个模型建立好以后,智慧园区能够形成一个五大基础能力平台,核心的运营平台,包括连接人连接智能设备的物联网平台,同时我们需要建立一个园区的支付平台,不管是食堂还是咖啡厅,里面的一些能够支付的水电费,统一形成自己的支付平台,园区里面有多少经营收入,形成一些商业活动,都可以非常清楚的知道。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:58

    接下来讲讲智慧园区模型,我们说智慧园区,我们需要各方面,从资产、运营、人员、设备,从这些数字化做起,把这些数据打通,怎么做呢?我们提了一些自己的方案,大家可以来探讨一下。信息模型建立,我们建设一个智慧园区信息化模型,实现资产信息化,设备之间的互联互通,智慧园区所有的硬件能够实现信息共享,这是我们的梦想。同时我们要建立业务模型,园区里面的办公、租赁、商业、生活,园区里面不光光之是在工作,园区里面还有很多生活的东西,你要吃饭、购物、健身房,其实是小社会,作为一个园区把这些东西全部纳入智慧园区的管理,作为一个业务模型建立起来,通过这些方面的借力,建设成一个楼宇大脑,建设成一个智慧园区的操作系统,在这个操作系统上面把园区的软硬件、工作生活所有的统计管理起来。这是一个智慧园区的模型。园区里面非常常见的硬件设备,包括配件、光速发电,所有的这些设备是园区底层硬件,包括一些人员,通过这些设备,建立一个智慧园区通用中台,需要硬件管理功能,同时是开放的平台,因为园区里面的设备不一定是某几个厂家做的,厂家可能很多,设备需要更新,同时包括一些楼宇可视化,最上层的需要你建立业务系统,业务系统有几个方面,核心的就是智慧园区的管理平台,通过这个平台,可以提供资产管理、租赁管理、能源管理等等核心业务。同时对外需要企业的服务网站,这个企业服务网站包括一个园区门户网,包括企业服务,包括企业服务可以提供自己的房租支付、水电费支付,通过手机端或者通过服务端都是可以实现的。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:50

    设备的云化智能化,这些设备包括智能安防,这些设备局域网使用比较多,作为智慧园区的一个基本条件,首先要上云,需要数字化,需要连上互联网,我们和设备的交互是什么?最核心的就是手机,只有连上英特网了,只有数字化智能化了才能和你交互,这些都是我们后面作为智能化应用的一个基础。企业+员工的数字化,大家的档案里面,如果说我在智慧园区里面要做好服务,要做好运营,如果说不了解企业的信息,那根本无从谈起,所以我们讲智慧园区里面需要对企业进行画面,企业建立档案,一企一档。比如说举个例子,企业画面里面有企业的基本信息,经营数据以及生产信息,包括一些公共信息和管理信息,企业人员的增加减少,作为一个园区可以实时了解到,说起来并不那么容易,目的已经有很多应用了,你了解到这些信息之后,企业需要融资,现在发展遇到了什么困难,政府的补贴政策,可能要在园区建设里面,在平台上面可以非常快速了解到,可以给客户提供的服务也是非常具体化非常有特色的。同时作为一个智慧园区,业务需要流程化,流程化内容就比较多,比如说招商管理,需要有一些良好的CRM应用,包括电子合同,远程采集、预付费、财务,在这些业务系统里面,需要能够和园区、企业、设备,都能够关联起来,这些是园区里面运营管理的,运营管理系统上云,这是一个智慧园区,这是前面的内容。通过这些建设之后,智慧园区,包括这些内容,资产也好,能源也好,各方面的智能化,能够上云。这些数据里面,可以产生的非常多的一些应用,人和设备的互动,据个简单的例子,园区里面的食堂,什么时候是高峰期,员工吃饭的时候就可以看到食堂有多少人,非常简单的应用,给大家提高效率。包括我们今天在这里举行会议,我能够告诉大家这个楼里面现在有多少人,人比较多的时候,对周边交通有没有产生影响,这是一个智慧园区的数据共享出去之后能够产生的价值。和直接的运营管理并不是非常有关系,但是这些数据是非常有价值的。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:50

    我们讲智慧园区建设,数字化是智慧园区的基础,如果没有数字化我们没有办法通过一些信息化的系统,现在我们简单来说通过电脑手机,很难看到园区里面的全貌,数字化通过这样几个方面,资产云化数字化,从园区开始,园区到楼宇,到楼层一直到房间,这些是基本的,我们需要进行信息化管理。在智慧园区里面要非常方便的能够看到这些园区,能够统计出来,数字化是一个基础。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:50

    比如说入住进来之后收房租、收水电费,偶尔搞搞资本对接会,其他的没有了,实际上企业进来之后有很多活动,包括能力的申请,以及保洁、人士财务服务 很多,怎么样提高运营服务收入,这是智慧园区建设非常完整的内容。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:43

    比如说大数据应用,实际上园区已经从企业的运营可以积累很多数据,这些数据可以给运营管理,更企业服务带来很多便利,促进他们的效率提升。这也是因为有各个方面的隔离,没有互联互通,我们没有很好的应用,从业务上来讲,招商对于园区来说,是大家非常关注的也是非常核心的业务,目前我们的招商方面缺少一些数据化的支持,一些传统的方法会更多,现在有一个比较合理比较理想的用的比较好的CRM系统,以前的招商经验和数据能不能用在新项目上面作为沉淀去指导,这些可能现在用起来都还不多,从我们接触的客户来看,这方面的应用其实还是比较少的,同时前面的嘉宾也讲过,综合服务运营这块非常重要,综合运营服务这块其实是比较少的,很多是企业的一些信息,包括企业里面的员工信息,这方面在园区运营里面,我觉得不是很详细。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:43

    余凯:大家下午好!前面各位嘉宾对于智慧园区、智慧楼宇讲的蛮多了,我介绍一下我们和客户进行交流,包括我们的一些经验我们的一些看法,我的主题是基于智能物联网的园区数字化管理。为什么我们说基于智能物联网,我们做智慧园区建设的时候,重点是从软件方面,怎么样把园区建设好,实际上日常使用过程当中,我们离不开硬件。整个智慧园区概念,从软件到硬件,是一个软硬件一体化的过程。根据我们目前和客户接触到的一些情况,我们觉得在当前,在智慧运营管理这个方面,基本上还是处于非常初步的起步阶段,智慧园区运营管理这个方面,主要体现在哪几个方面呢?从园区来讲,实际上目前的信息化程度还是不高的,物业管理系统,大家可能都是有的,但是实际上很多园区在资产管理方面,可能都没有用信息化,还是一些传统的手段管理。如果说智能化程度方面也是比较弱,现在一卡通的应用非常传统非常普遍。但是如果说具体看的时候会发现这些智能设备相互之间都是独立的、隔离的,相互之间不互联互通,数据没办法共享,这样的基础上要实现智能化应用,这个基础可能已经缺失了,就达不到管理要求和应用要求。比如说能耗管理,哪怕是几十平方公里的园区,可能在能耗方面还得手工操作,更不用说一些空调能耗的精确计量,实际上这些技术已经非常成熟了,可以给园区带来效益提升。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:43

    演讲嘉宾:杭州电堂科技有限公司CEO  余凯
    演讲主题:基于智能物联网的楼宇数字化管理

  • 上海新浪乐居 06-28 15:42

    主持人:潼湖这个我去看过,碧桂园的潼湖项目,碧桂园产城专门做了一个智慧园区部门来搭建,这套东西是现在碧桂园搭建的最完整,也是国内最先进的体系。这是智慧园区,智慧园区的命题是给园区赋能,还有一个逻辑是智能楼宇,智能楼宇另外一个逻辑就是帮园区省钱,一个是帮园区赋能,提高园区的生产力、生命力。姚总的逻辑是通过智能化的设备怎么样降低能耗,怎么样省钱,今天要投一百万到圆区,半年可以收回来,还可以每个月省多少。掌声有请余总聊聊智能物联网数字化楼宇管理这个命题。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:42

    大概从这几个角度分享,如果大家有什么需求可以进行交流,谢谢。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:42

    最后和大家聊一下,大家对于智能化之后有哪些点,现在大家对智慧这个命题很热,但是落地的点很少,未来如何让物联网或者智慧化园区,大量进行推行我觉得从服务的角度讲,倡导两个命题。第一个命题是实时应用,最有价值的应用快速会复制,越高科技的东西越实用的东西,现在有蛮多产品空间,基于优化业主体验,降低人力成本,提高管理效率,现在我们会满足业主居住生活,满足于对文化的需求,满足于对设施设备运营的目标。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:42

    云智易现在主要聚焦在平台方案,这是我们比较成熟的平台体系,未来所有的空间都是线上化。在整个建设过程当中,对于实施方案的角度,会更考究未来标准体系。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:42

    落地的时候可能会考虑几个方面,原有的平台到智能化落地,可能会考虑两个方面的问题,现在蛮多产业园区做智能化的时候一般都是从顶层规划加上单点实施开始的,我们也有一个章鱼的模式,章鱼的触角能够满足对园区单点智能化的需求和智能化的建设需求,未来的章鱼所有的数据和决策都可以和大脑结合在一起。谈到智能化建设过程当中,我们会讨论几个步骤。未来在企业内部和产城内部,他们会统一构建互联网空间平台,在这之上会构建更多的服务应用,或者说满足业主的应用。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:41

    基于前面的几个命题,我也碰到很多朋友交流大家都有讨论一些智慧园区,怎么样做,怎样建设,会涉及到他们的核心命题,而且各位会发现,对于园区原有的基建,比如说投资成本蛮高的,以碧桂园为例,举个例子,他山之石,从原有一个硬件,承载了各位的通信需求之外,除了原有的通信需求之外,包括社交、工作、娱乐、生活,都基于这个方面,本质上讲底层就是强大的技术。现在整个园区的智慧化建设路子当中会更考究,我们把它定义成未来一个产业空间的OS,一个操作系统,会解决几个操作问题,基于平台将智能化的应用和面向空间的服务应用落地,未来多方数据才会有多方交流,和原有的业务系统进行对应融合。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:36

    现在有蛮多产业园区都在谈自己的产业平台,原有的产业平台更多基于服务来做的,我们服务的园区业主在智能化的方面,大部分会将一部分园区的产业服务线上平台化,放在平台系统上面来,把原来提供给业主的东西,线上线下联动在一起,未来的服务线上化,从而形成平台聚集。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:33

    本质上的诉求将原有的空间,他们会讲的时效性,对于这种传统的物业转型做地产空间面积放大,对于空间的运营其中第一大法律成本,管理成本和实效是很重要的,他们对于能够利用物联网技术对于空间数据化,包括空间里面的设备和安全,基于设备做安防管理,他们希望借助系统帮助他们做一些智能化运算、智能化分析和巡检,满足于对于以前历史问题的查看,包括对象现在整个产业园区现在实际运行状况,进行更清楚的分析,同时大家也在做AI算法分析,我们做了一些截图,大家对于园区智能化的诉求,希望能够满足于管理。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:33

    我总结一下,对于整个智能化,对于智慧园区的帮助,现在对于整个空间的诉求,不管是居住的诉求还是使用的诉求还是管理的诉求,诉求越来越强,所以我们现在我们做产品智能化的时候,整个链条贯穿产品施工到服务的完整链条,把智慧产城块状化了,包括基地建设到后续办公楼宇。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:27

    再就是聚焦产业升级方面。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    产业空间大数据,我们服务的时候发现了两个直观点,第一个直观点,大数据讲了很多年,很少有人知道大数据长什么样。第二点在物联网方面,对楼宇对空间对数据化管理,可以发挥数据实效性价值,本身价值就体现出来了。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    物联网对于整个运营智能来讲涉及到第二个命题,如何将物联网数据提炼上来,和原有的空间数字化之后,满足于项目精细化管理。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    第二个就在于智能化体系贯穿了整个建筑设计和后续运营服务链条当中去,可能各位不知道,整个建筑过程从工地到交付给消费者使用,物联网技术都贯穿在里面。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    这是碧桂园内部汇报的业态图,我们借鉴了一下,各位发现在智能化的智慧园区体系里面,物联网技术及品牌像操作系统一样,贯穿在各个业态当中,同时能够给各个业态输出满足不同的业态当中需要的应用价值或者说数据。提炼一下产城智慧化面临的问题,就像刚刚聊到的,现在产城智能化背后的第一波原因主要是智能化技术贯穿在这一轮新空间产品升级,不单单只是服务的过程当中会涉及到,前期的设计环节,对于整个空间的业态怎样串联起来,同时串联不单单是线下服务场景智能化,也包括这部分空间如何转换到线上。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    现在整个产业的发展,和产城融合这个命题,在我们的服务业态当中会变得特别多,而且特别重。这里带来了大量和智慧化相关的两个核心的议题,智能化的建设难度增加了,能够带来的运营价值也增加了,物联网进化之后对他们的帮助。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    我是碧桂园项目的总负责人,看着潼湖从一片湿地,潼湖的背后会存在着对于整个园区的智慧化和科技化布局,背后有蛮多的科技化诉求。总结一下接触的客户群体,这两天各位在讨论没有任何定论,或者说有说好的有不好的,以房企角色涉足产业地产角色。再就是亿达一些科技公司对外输出智慧园区的策略。另外就是南京项目做的比较多的一些当地的房企或者说产业地产运营者,他们在早些年利用智慧化技术的时候是云智易提供的。可能和各位做产业地产有差异性,云智易这两年大量服务的项目类型会从集团的角度出发,从整体集团涉及整个产业地产的发展战略开始,去推进类似于综合性产城融合会更多,我们作潼湖里面投入了很多办公楼、居住,以及碧桂园的商业策略,里面都有。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    我们看空间智能化这个领域,也发现差不多2015年1月份开始,和物联网相关的智慧化浪潮在产业各大量兴起,我们从2015年、2016年正式服务于大地产,我们把它称之为大地产场景下的空间经营者,帮他们构建他们的物联网平台,底层机制体系的落地。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:26

    我前两天交流的时候有一个直观的感觉大家现在看新建园区,大量都存在着和以前不一样的现象,这些设备都有连接性有智能化,只不过作为空间的经营者。这是云智易的背景。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:25

    首先和各位介绍一下云智易这家公司,我们专注做物联网的平台,以及应用领域,今天没有一家公司像云智易关注于地产服务场景的物联网。在我早些年的工作背景当中,我们一直专注空间领域智能化,比较密切相关的是智能家居、智能产品,这和各位日常生活接触的话题比较类似,我们早些年的时候,大量服务于生活智能化领域,比如说传统的设备厂商需要将产品转型智能化,才会有今天,这其实是一个相互推动的过程,如果没有这波浪潮,理论上不会出现在现今整个产业地产,没有这波浪潮。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:25

    2.大家现在有蛮多,不管是早些年房企背景起来的朋友,还是投入到产业园区的朋友们,基于往后的价值和利益,如果持续发展角度讲,智慧怎么建,基于这两个问题来讨论一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:25

    1.对于产城智慧这个词怎么来或者怎么用,可能是这个命题。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:25

    姚泽鑫:各位朋友大家下午好!首先非常高兴参加克而瑞举办的产城这部分的交流会,我从两个点和各位谈一下,因为准确点讲,云智易在产城领域是一个新兵蛋子,我借着这个话题和大家交流两个点:

  • 上海新浪乐居 06-28 15:25

    演讲嘉宾:云智易销售副总裁  姚泽鑫
    演讲主题:AIOT赋能智慧产城建设与运营

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    我们进入下一个板块,主题思路是如何让园区变得更加聪明,我们找了两位专家来聊。智慧园区核心痛点是什么,给两位领导布置了这样一个课题。首先邀请云智易销售副总裁姚总来讲一下,掌声有请姚总。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    主持人:吴总刚才讲到我们公司只有一个老板,老板负责制,这种情况下效率非常高,有的时候聊到我们公司有很多资源,结果发现这个集团里面所有资源是横向不打通,我们今天投了一千家企业,这一千家企业在哪里,谁负责这件事情,成立专项机构可以快速把这个事情落下去。星河给我的感觉,未来几年,而且南京的项目也非常成功,目前看招商还是比较满意的。所以我觉得星河可能会成为未来若干年大家需要关注的。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    吴孟轲:所谓产业招商这个事情,其实产业招商这个事情,分了两个阶段,传统招商的阵地战,打阵阵地战,这个战略资源不是招商员能够把控或者说能够积累的,为什么要谈创新投和产业基金,这里面有两家企业是之前通过创新投认识的,所以说我们找到了他们,他们希望在南京合作,通过这样的模式,原来一个在深圳一个在南京。我们还有一个理念是只做载体不做实体,我们的投资从来不控股,我们的原则是和你合作保持很重要的血缘关系。因为创新投的发展和星河密切相关,我们和创新投的沟通,对企业的核心资源控制,不代表是股权,而是在大生态圈里面对企业的影响是绝对的。这样一个生态圈里面某个局部是有关系的,看重这个市场和看重这个背景是非常重要的。加上星河的背景不差,这个项目也不差,自己也有需求。我们有产业联盟会和国际招商部,创新投现在投了148家企业,每年大概过会的企业有三万多家,这三万多家是过会的,而且能够上创新投的企业并不是特别差的企业,这三万多家的企业投资效率只有5%,相当于95%都是从他手里漏出去的,对于他们来说不需要,对于我们来说是非常重要的资源。在这个过程当中和每个行业的投资经理包括基金经理,都有深度的对接和服务。具体到长周期的事情是有深度对接的。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    主持人:南京的项目怎么复制,这个项目里面的三个大的产业集群,你们的招商是谁做的?

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    第四件事情和工程挂钩,预计我们在今年年底最后一个亿我们也会拿到手,当然我们现在在这个过程当中招了一个上市公司,已经买了一栋楼,为我们达成税收目标做的非常重要的前置性核心。总的来说核心观点就是逻辑是通的,星河做这件事情的逻辑以及积累的资源和进行的布局,以及做的运营服务效果,在这个项目上淋漓尽致呈现,产业地产可以做到低成本拿地,高效率提供服务,我们现在除了南京之外,在厦门、郑州、重庆、广州,几个项目都是通过这种方式拿到土地,解决了地产拿不到地无法生存的问题,下一步怎样运营好,怎么样实现穿越周期的长期的自我运营,未来希望通过这样的方式探索出一个可供参考的模式。谢谢各位!

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    第二件事情要成立十个亿的产业基金,这支基金我们做LP,二期以双GP来做。
    第三件事情国家级重点实验室,实验室已经落地了。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:24

    最后一个就是所谓的复制,复制并不是比较普遍的命题,但是有特殊性,我认为逻辑是可以复制的,模式未必能复制,所以在南京的项目我们靠星河WORLD的PPT,给星河制定了拿地门槛,按照我们的要求。对于我们也有要求,我们刚才说了,给了四个亿的保证金,每完成一个节点就给一个亿,迄今为止已经完成了三个节点,第一个节点必须要求我们在三个月之内要招六家名单上的企业,这六家就是产业定位,物联网、大数据、所以说我们相对完善了这件事情。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    这个过程当中,资源对于我们来说的价值是未来品牌化拿地服务,这个过程当中为什么今天可以在这里,也是因为受到各位同行包括克而瑞的关注,所以说也进了十强,同时央视也报道了,也见了总理,发射了卫星。所以说无论是拿地还是品牌上。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    现在我们有一些大数据,现在有二十多个城市布局,现在有2000多个产业资源,同时我们现在也孵化了一些企业,资产运营闭环上逻辑已经得到验证了,通过运营、开发和附加值,给过去资产的增值部分大概比我们原来的预期超出了接近30%,这是我们在这个过程当中积累的,我们星河WORLD非常欢迎各位参观考察,现在住宅卖的比较贵,大概八万多。现在园区里面三家有六百家企业,14家世界五百强,三十家上市公司,产值三十个亿,税收20到25个亿,就业接近2.5万到3万人。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    再就是产业园,做四件事情,空间有大量的资源尽量,我们要去挖掘,同时要配套完善,给员工提供满意的服务和环境,再就是平台搭建我们做智慧园区,做各种各样实际上都是为了把平台做起来,再就是需要体系支撑,这个体系支撑是为了做轻资产,一个政府要托管物业,总得要有12345,我们会有一个完整的体系和打法,这是我们产业运营层面上做的。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    再就是产业招商,我们招大招好的最优的,帮你站台,帮你拿地,帮你消化产业楼宇,第二个产业招商简单来说就是我们园区里面的,配套招商就是为了满足园区里面企业和员工的需求,包括参与、商业等等这些需求,所以我们做产业招商主要是这三方面,还有就是产业资源,我们专门有一个产业年会,服务于项目拓展拿地,为拿地提供资源,产业规划不是从网上抄的,是从企业那聊出来的,不是抄出来的,每个行业都有产业要素,但是能不能做云平台或者做什么样的云平台是需要研究和匹配的,亚马逊投了一个云平台能够干什么?我们要好好评估这个问题。投资好理解的原因是因为本身就是一个成熟的行业,不好理解的原因为什么星河做这个事情,所有能收钱的业务点最容易产生现金流,产生的现金流杠杆效应最强的,所以我们愿意干这个事情,更重要的一点就是星河一直以来都是第二大股东,十年前我们积累了世界上排名前十的资源,我们没有理由不做这件事情,一定把这件事情所有星河非常重要的核心竞争力。我们一定会把产业投资,战略定位可能会提高到一个更高的高度。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    第三个部分主要讲讲我们怎么样在这里面思考我们自己的优势,星河的优势是什么?星河今年第三十年,房地产公司在这个行业里面已经算比较老的了。31年以来,我们每十年构建一个经济周期里面的一个成果,在前面的房地产发展高速周期里面培育了地产,从地产里面积累了房地产开发能力和吃肉的能力。第二个十年我们在房地产发展过程当中做商业,这个商业也是在这个过程当中我们持有了非常多商业面积,包括在华南区域我们也算排名前三的做开发运营的商业公司,积累了商业经验和商业运营管理的资源,到这个三十年激烈的是产业,突然之间火车的轨道开了一个岔路,转到那个岔路上去,有可能是条绝路,所以我们在这个岔路上把前面三十年产业开发的经验,商业运营的经验,加上现在正在学习和练内功的经验,以及后面对于产业方面的金融和物业经验放在这下面整合出了这样一个客观对于星河来说比较合适的协同竞争力,我们当然业面临着非常多的问题,所以我们前段时间一直在开战略会,但是不管怎么样,至少这三年的过程当中我们这个能力是具备的,并且能力得到了验证。这里面还是得讲讲基因问题,这里面有两个词,尽可能做成这两个事情,首先只有一个老板,所以我们一个老板公司,上下同心,老板说怎么干我们就怎么干,我们愿意做产业,从产业投资从产业运营到资产增值,我们愿意在后端实现老板说的,星河要做五百年,说明老板本身做这家企业的时候就是一个长期策略,我们希望在资产方面做这样一些安排,所以我们在这个基础上进行分析,我们要做的就是五个方面的事情,产业研究,就是选赛道的问题,选好赛道,找好对的方向,布好花,产业招商,也是为赛道的细分领域布好棋子。产业资源是找好产业要素,为了拿地,未来的招商兑现,为未来提供产业运营服务,提供蓄水池,很多东西可以有收入,但是我认为产业投资可以产品的杠杆效应和现金流集中兑现是比较强的。最后是产业运营,解决的最后一个问题,客户满意度问题,怎么样留住客户的问题,构筑了五个方向的格局,在产业研究我们做底层设计其实也是四个方面,做设计、做内容,给我们做载体提供资源,最后为我们到底做什么样的模式提供建议,和战略确定。像国务院议政参事一样,提供最顶层设计,所以我们建了产业研究院。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    在这个刚才当中,最终是否能够平滑经济周期,洞察经济周期,赢得竞争力,实现可持续发展,这就是我们现在正在布局或者说正在做的一些事情,最后得到的结论就是要符合每个人的预期,因为每个人的预期都不一样,我相信在座的每家企业,可能有的收益率10%,有的可能6%,有的可能20%,我们的预期是什么,我们自己要去衡量。再就是能不能啃这个骨头,并不是容易的事情,需要花时间花力气,还要花未来的成本做这些事情,不管怎么样,每个行业都有行业的领头羊,每个行业都有行业的佼佼者,能够兑现80%故事的人,总是过的不那么差,至少在寒冬里面不会过的那么差。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    1.改造我们自己,我认为转型,所有的人来说,既然要谈转型,首先要在那个赛道上,首先把赛车改造成民用车,要改变自己的思维,同时要看自己的基因,如果你的发动机是拖拉机,就不要上路了,这是我们审视的,到底转型适合不适合,再就是战略,因为我相信每个公司都有每个公司的情况,不是单方面的只做什么不能做什么,是一个综合考虑,对于我们来说,我们要解答一下为什么要选择这样的产城融合这样的战略。再就是资源行不行,最后就是资本,做房地产是放杠杆,我们的杠杆能不能覆盖掉过去做重资产投入带来的一些成本,最终我们要实现的是从过去行业窗口周期型的能力走向资产运营、资管运营长期红利的准备。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:23

    第三个问题,这个行业转型最痛的痛点,过去吃肉吃惯了,啃骨头很难受,现在我们的行业集中度已经达到80%了,这个骨头怎么啃,不啃能不能活下去,很简单肯定活不下去,我们能不能活下去,我们势必要决定,必须要艰难的去啃骨头,过去房地产开发商都是拿地建地卖地高周转,其实就是简单粗暴,现在我们说的要从投融建管退,这个周期一算至少五到八年,这就是讲故事,这些故事兑现的时候还没到,可能肉还没吃到,能不能坚持下去,这里面过去和现在挂羊头卖狗肉,现在这块肉政府有管制,企业有难度,这块肉是不是能够吃到,不是那么好吃的。我们在做的事情是什么,我们做产业地产就是穿越一个经济周期,或者平滑一个经济周期,干的其实是长期的事情。这样的问题下,怎么样兑现承诺,在我们来看我们选择了四个方面。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:22

    首先看第一部分,讲共同面临的问题,这个问题不仅仅是做产业地产,做房地产,做商业地产,只要和低沉相关都面临这个问题,最后的结果就是在经济周期、产业周期、资本周期、政策周期,再加上现在中美贸易战,不可控的周期里我们得出的结论,可能是2019年是继2008年以后最冷的一个冬天,现在已经觉得寒意阵阵。从几个板块来看,整个行业的集中度在逐步趋向20%的核心房企,已经形成了一个饱和的市场。在写字楼我们现在熟悉的区域里面,包括在深圳,深圳双三十,租金降30%,空置率提升30%,包括在前海现在面临的现状,这里面有一个小小的故事,前海上个星期出台的政策,只要企业注册地在前海自贸区,搬到前海去办公,前海给他们补贴50%的租金,这可不是个小数,前海的平均租金250元/平方米。一年节省两百万。这对于深圳政府来说可能不是一个大数,但是对于这个行业来说,这说明什么问题?空置率太高了,尤其是作为国家非常重要的形象,确实没有起到提升产业形象的作用,这说明客户经济并不是特别向好的过程。再就是说到产业,包括消费的水平跟着产业发展,员工没钱自然不会消费,反映了这些相对低端的消费者大幅度增加,都在说明一个问题,日子确实很好过,在来看产业地产,产业地产我觉得只有两个方面,首先是要解决规模问题,目前受贸易战影响非常大的企业,压力很大。做就是我们自己面临的这些企业,深圳公司没有土地,土地资源非常少,深圳的容积率特别高。2018年12月31号,深圳拆除规模用地800多公顷,这是一个非常可怕的数字,20万平方厘。再看中山户,大概90万平方公里。这个话题说明我们这个行业并不是非常高利润,或者说有没有竞争的行业,竞争非常激烈,这是我们面临的行业现状,从经济到实体到细分领域,其实都有很大的困局。我们一直在往两个方面探讨:商业模式和营销思维转变,商业模式就是我们今天做的是长周期的事情,不是短期的计划,商业地产也不是做短期销售,这种模式下注定了很多房企转型很难成功的原因,并不是想转就转,想做就做,而是一个参与周期的过程。既然要穿越周期,肯定要综合考虑问题,这些问题从行业痛点来看,从产品来看,到底给客户提供什么的的产品和服务,包括刚才谈到的运营服务,我们还要看我们到底找什么样的资源,以及我们到底在不在一个平台上谈这个事情,如果我们要把客户引进来,我们有没有能够兑现向客户提出的承诺,这些建筑不仅仅是建筑的问题,也不仅仅是营销的公司,更重要的是公司的战略、资源,以及对未来渠道内容的思考布局问题。总的来说就是系统化问题。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:22

    吴孟轲:首先感谢克而瑞每年都有非常精彩的分享,包括和大家来探讨一起研究未来的趋势,所到标题,从讲故事到过日子,这个标题非常适合星河这样的企业。首先我觉得我的角色和各位刚才亿达的领导和启迪的领导不太一样,因为他们是作为,亿达做产城做了三十五年,星河做了三年半,我想分享的是星河对于传统的房地产转型从头到尾的思考,包括结合现在做的还算成功的项目做一个思考,可能我们围绕着这个过程来讲,我们和讲故事和过日子之间的关系。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:22

    演讲嘉宾:星河产业集团产业发展中心总经理  吴孟轲
    演讲主题:从讲故事到过日子

  • 上海新浪乐居 06-28 15:22

    主持人:感谢徐总,为他提点要求是对的,去年他也来了,尤其是讲到最后,和上午程方总讲的两件事情对起来了,贸易战下怎么做科技创新驱动,以园区推动,园区是未来经济发展的引擎,园区里面的园区,要素是什么?浓度,实际上逻辑是从量变到指变,徐鹏总讲的是技术创新,需要大的开发区内容填充和服务填充,未来我们的专利技术和产业结构会诞生在最小的颗粒度,可能小到某一个房间,这个房间可能是启迪协信在做运营,也有可能是亿达做服务,也有可能是张江提供配套,这样的由大到小,由小到大的逻辑。星河也带干这件事情,全产业链产业直接投资更近一步,如果做的这些事情用资本再推动一下,更能创造出非常好的产业升级。昨天给吴总布置的课题,讲讲星河做事的逻辑。

  • 上海新浪乐居 06-28 15:21

    过去最早我们提产业升级推动城市更新,城市空间提升,后来有人问我,那产业升级推动,谁来产业升级,技术创新绝对会带来产业升级,技术创新推动产业升级,这是我们的模式。技术创新是我们的源是我们现在帮助个别区做的很重要的事情,空间价值是我们的目标,帮助城市实现梦想空间价值很重要。所以我们成立过四年,创新基地全国四十多个,物业企业两千多家,还有一个院士和千人计划,今年我们会增加更多,今年我们会和很多院校做技术服务,包括一些独立实际是我们也在做相关转化,包括产业合作。未来我们还不够,在中国我们想做更多的管理和服务于更多的企业,因为创新存在网络性和资源流动性,未来轻重资产并举,轻重协同,轻重资产都是我们重要的业务,两个之间必然产生协同,没有谁为谁,两个同时发展,必然会产生协同,都是我们的重点业务,也是我们必须坚定不移的业务,我们就是想把科技创新园和园区进行结合,和产业升级进行结合,所以我们立足于原创技术和成果转化,积聚一批国家级科创资源,这是我们的重点,而恰恰是现在这个时候,贸易战愈演愈烈,中国从来没有重视过原创技术,包括华为原创技术的威力,这才是我们的根本。我们愿意走这条路,我们认为这是中国未来十年二十年最大的基点就是原创技术和核心技术的研发和转化、服务。基于这个节点我们服务更多的园区和政府,来共同完成梦想。这就是我的简单介绍,谢谢大家!我们服务更好的创造。谢谢!

  • 上海新浪乐居 06-28 14:41

    介绍一下企业,因为很多同事不了解,启迪是中国知名的科创服务机构,程方总也是我们的单位,我们默默服务了清华的创新和技术转化三四十年,产生了很多知名企业,无论是哪个体系,都要把这种模式向中国转变,我们认为中国或者世界的技术创新是有极化性的,特别是科技创新,之三几个城市,只有这些人才节点才能搞,但是中国的产业升级需求是有广泛性的,中间需要你的桥梁和途径,把创新资源和需求相结合,里面就是产业升级,我们会做产业发展、产业咨询、招商运营研究、资产管理、服务政府、服务企业,我们会做小批量的生产,为了就是把极化性的技术创新和广泛的产业升级需求对接相适应,这就是我们商业逻辑的基本看法。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:41

    大数据我们的观点,即使我们管理这么多园区,我们园区的就业人数在百度和腾讯面前,我们还是一个小数量级,里面究竟会产生多少大数据是需要探讨和探寻的,这是我个人观点。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    观点四,智慧园区的价值在于服务场景扩展。智慧园区现在由繁就简单三,很多供应商提出来的方案太复杂了,很多点花了很多钱不能创造价值,所以我认为怎么样帮助我在线上线下获得更多的服务收入和运营场景,只有这样园区才是最好的园区能帮我获得产生收益的数据资产,大家都在说大数据,积累下来用不上,那叫什么大数据,叫什么资产。所以我们认为智慧园区价值,在于服务场景在时空上的扩展,以及对可变现的数据资产包的获取。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    再就是退出,其实多元化经营,在REITs市场上也被认为是稳定收益,大家可以看看新加坡和美国的REITs相关文件,只要稳定可以产生收益都是认的。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    观点三,我们为什么做运营,我们做运营做轻资产的终极服务是资产管理,通过服务好资产价值提升了,我们赚的应该是资产管理的钱,轻资产最终目标是资产管理,而不是把服务收入上获得多少,那个市场很难在上面赚很多钱。所以前提一产业价值决定资产获取价值,我们有好的半夜,有好的产业资源,我们就能够在前端管理资产价值;前提2稳定收益决定资产出售价格,对于前期资产获取要进行管理,好的价格决定了后面的收益,因为租金包括很多服务是有天花板的,租金差是有伪命题的,再好的装修在使用上如果产生使用价值有巨大差异的时候就不能产生租金差,租金差只会随行就市。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    怎么做产业招商,我们认为要从投资的价值做招商,我们刚才说了产业革命还再继续,我们不能创造产业,我们只能服务产业,这样的情况下我们必须了解产业,做产业价值管理,究竟哪条赛道未来才会和资产相关和产业相关,这是我们需要进行研究的。公司有产城研究院,不要研究产业策划,就研究未来哪个产业会需求写字楼,只有这样才能真正和本质结合,而产业价值又决定了租金价值和服务价值,有很多产业,比如说腾讯员工的消费能力,望京九点以后堵车,阿里的员工九点之后公司报销车费,九点之后出行服务有疯狂的需求,只有好的产业才会有好的服务价值,这就是我们说现在招商不再是把写字楼填满,也不再是关心租金,而是关心产业的发展未来能够给你带来多少高价值企业和高价值消费人群,这决定了园区商业和公司未来办公楼的租金,同样决定了有时候不会被一些风潮干掉,一个写字楼空置率马上从满租变成40%—50%,甚至更高。未来决定了所处的行业、地位,从产业投资角度转变,这是我们现在招商的第一关,从产业价值,从产业发展考虑招商。第二关是产品经理,互联网的角度看待园区运营,而不是讲故事来看待园区,那个时代已经过去了,园区真正有活力,首先要养活自己,我们的园区运营是真正抓住企业的刚需和员工的刚需。我们的产业产品化,我们做一些研究,我们做过一些客户调研,我们的园区,企业服务排前三的,物业、包销、政府服务。员工的刚需是吃饭、健身、学习,现在在园区打造第三空间,以团餐为核心,打造中国最好的餐饮集市。我们要帮助企业对接政府员,对接政府补贴,做全程科创管理,再是做商务中心,帮助企业做接待做培训。再就是员工的管理和培训,这是我们的第三空间平效达到了八倍以上,有很多例子。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    第三个是消费服务,我们园区80%都是战略新兴产业,在这些企业服务或者说员工服务来说,他们有很强的消费能力,再加上园区80后、90后偏多,传统的园区服务配套市场已经不再满足他们的要求了,90后吃饭要拍照,90后不做饭,他们晚餐怎么解决,要不然在园区吃,要不然拿回家吃,而且有社交需要,我们在园区里面没有社交场景,这就是现金流服务,我们最近做很多供应商整合,就是在中国发现最符合新型园区的供应商,而不是中国最大的供应商,我们认为服务也是要创新,创新来自于合作伙伴,我们的目标就是找到最合适的,放在园区为企业服务。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    第二是资管服务,过去我们做一些出资销售,其实我们对资管的理解是往前走,只有拿到合适的价格资产才能有合适的回报率。资管得往后走,因为后面通道很少,中间的租售只是资管的一个环节而已,而不是所有的资管,前端和后端的FA都还是不错的。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:40

    第二个空间价值管理,怎么样为空间赋能更多收入,空间价值管理。包括很多的园区的大家经常说的一些不同空间的用途利用,改造和用途做一些更多的,把一些低平效变成高平效,空间价值管理也是我们非常重要的一些经验。包括服务品质价值管理,园区除了产业服务,产业不是我们产生的,是自发产生的,我们不创造产业,我们是产业服务者,我们肯定要为他们有更多的赋能和服务。还有我们能做什么,我们自己能做的就是服务场景,今年我们公司要打造现象级园区运营服务产品,服务产品化是我们今年非常重要的现象,因为过去不同的园区,不同的企业有118项服务的,有几百项服务,我们当时特别惊讶,感觉大家都是全能选手,成本包括收入能不能匹配,后来我们发现一定要做产品,服务有很多,哪个才是真正需要的。我们发现确实不同园区不一样,不同的企业需求不一样,在整体上来说,找不到哪个服务是必需的。我们需三大服务,基于清华和全球的大学进行合作,我们和技术员最近,和这些知名的创新者最近,我们要帮传统产业做创新服务,这是我们的名牌服务。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:39

    刚才谈到了,我个人认为中国进入了运营时代,所以说我从原来做研究做产业策划,做投资管理,从去年开始义无反顾转向了园区运营和服务。这个过程当中有几个观点有变化,过群运营时代,服务收入多元化,这是运营时代必然的,我们不可能从土地、租金,或者从某一点上获得超额的或者说过多的利润和收入。所以说必然运营服务代表了我们的收入很散,是多元化收入,也许我们能从很多主营业务当中获得现金流,但是我们认为服务是全场景的,或者说有重点覆盖,其核心就是对园区产业价值和空间价值和服务产品的管理,本身园区核心的价值就是产业价值,因为今天也有专家提出中国的固定投资额,包括产业发展已经脱离了市场的红利时代,谁做都能够赚钱的时代,对于产业价值的管理,现在招商引资也越来越难,空置率很高,对于产业价值管理是很重要的事情。因为技术在变,中国产业发展或者世界产业的发展,根据我们的研究发现,很多产业存在爆发式增长,无论是四年前的互联网金融,还是两三年前的文化创意,还是现在的5G包括智能制造的一些研究也开始起来了,来去化,相关的一些物业。所以产业架构管理轮换特别快,是爆发式增长,一旦一个技术发生,可能这个行业这个产业链会产生很多相关的企业,比如说微信、互联网,相关的行业大家统计一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:39

    第三个政府政策更加严格,说白了这么长时间我们帮政府做产业园,我们的合作伙伴通过很多模式和我们提出更加严格的要求,比如说拿的和产业招商相挂钩,越来越多的政府出台税收政策,这一系列倒过来说,我们单纯做土地收益或者说做房地产收益是做不下去的,这就进入了以运营服务为主的新时代。从短期开发的时代,向长期运营时代,从产品提供到服务提供,从产销模式到运营模式的整体商业模式转变,这样的情况下,我们的判断是园区已经是万亿级市场规模蓝海,这是一个机构研究,有研究认为中国企业级服务规模市场在四千到五千亿,如果涵盖资产管理涵盖销售,这个市场是万亿以上。虽然没有房地产十万亿级的产业大,这个行业本身是蓝海,够大家奋斗了。到了万亿级再看所有做产业地产和园区企业的归忙,特别是真正元婴服务规模来说,我想在这个行业还没有巨头或者说霸主出现,值得大家为之而奋斗。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:39

    对于行业的观点,我觉得刚才这个主题特别好,好在哪?从讲故事到过日子,从讲故事到过日子肯定是法了什么变化,要不然一直讲故事,就能赚的盆满钵满,都不想做比较苦的运营服务,但是没办法时代来了,过去的时代,上午很多专家都在说过去有非常多的阶段,从刚开始到后续,前面的观点代表我个人,欢迎大家批评指正,后面的观点是代表公司的。过去的时光有这么多阶段,大家核心就是产业价值和土地价值,核心就是便宜便宜还是便宜,无论是什么样的模式,但是这个时代变了,整个来说行业变化不光是产业地产在发展,说句实话,包括其他的地产,包括教育养老,农业什么的都在发生相关的变化,因为整个中国的城市发展,特别是一二线城市发展的基调或者模式变化了,从过去的房地产是批发土地,卖房子的,变成了资管模式,产销模式,因为销这块容易出问题,买地造房子变成了资产优化组合,整个商业模式发生了变化,这就是为什么我们服务要做,因为你看服务和内容,像一个电脑一样,不产生现金流的建筑都是钢筋水泥,只有有内容有软件,电脑才能跑起来,而金融就是电。整个时代不光金融地产在变,所有的长租、商业、文化旅游、教育都在变,变的不只是我们,他们也更加注重运营和服务,不只是产业园区。我在这个行业干了十几年,产业地产业不例外,船三的拿产业地产换土地价值这种模式是存在很大风险的。第一个风险来自于产业空置率,今天有朋友问我,北京、深圳、上海,很多企业都发生一些空置现象,随着很多产业的经济结构变化,所以说空置率很高。还有就是行业下行风险加剧,这个月根据我们市场的情况好了一点,大家都在想万一中国房地产失速,土地不能再补贴怎么办。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    我叫徐鹏,来自启迪协信,今天来这儿非常感谢克而瑞搭建这个平台,第二次来这儿做交流和分享。说句实话很紧张,因为这边高手如云,我只说过还是别讲观点了,讲讲公司出不出错,非得让我讲一下观点。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    演讲嘉宾:启迪协信集团园区运营部总经理  徐鹏
    演讲主题:启迪协信园区运营变革与实践

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    启迪协信的逻辑是什么?做轻资产某种程度上也是为重资产拿地做前期铺垫,一个非常陌生的城市,几十亿砸下去成本非常高,做轻资产可能可以迅速对接了解当地政策、市场,然后我们再请徐鹏总,他是分管启迪协信运营这块的,掌声欢迎一下徐总。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    我补充一点,对于亿达的理解,亿达在去年新成立了未来科技公司,除了云图之外,有一个专门做轻资产融资,刚刚讲了很多轻资产数据和项目输出,实际上亿达上市以后就在做这件事情,中金投入主以后似乎节奏慢了,这两年又加快了,我觉得轻资产管理输出这个路径对产业园区非常好的补充。我们以前一直讲没有重的,养不活轻的团队,没有轻的又跑不快。轻重结合才能更好,又跑的城市多,又能跑得快。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    主持人:非常感谢大海总的演讲,我觉得大海总非常儒雅,全程没有稿子,而且没有断,有一种诗情画意的美感,我觉得大海总非常有情怀,他深度总结了15条,我感觉正好和顾总讲的大开发区的发展趋势演绎,大海总正好讲了园中园,这十五条就是我们觉得未来中国产业园区发展的方向。所以从互补、理性、圈层、理念,一直到最后把所有要开发一个园区所有的要素都容纳在里面。我觉得总结的非常犀利,而且我感觉市场上没有人这样系统总结过。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:25

    这张图是我最喜欢的大连软件园华灯初上的照片,这也是亿达中国做产城融合发展的愿景期望的,创造独特充满活力的城市环境,提供高品质的生活方式和工作方式,吸引人才企业投资,以产业升级为引擎,通过模式创新和服务创新,助推企业成功、员工发展。促进城市繁荣、文化进步,提升区域价值,让传世经典建筑与人自然和谐共存,让城市生活更精彩,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 14:24

    最后一个方面是产业资源国际化,在这里随着国家一带一路战略深入,我们发现一些名不见经传的企业,恰恰不是知名产业地产开发企业,他们已经早早走出去,无论是从政治、经济、产能转移各个方面的角度考虑,而且做的都很成功,我们曾经深入研究了一些企业案例,另外一个方面我们说国际化,更多的是类似于亿达中国过去从没有进入产业地产领域之前一直到现在,坚持的每年都要学习、开拓视野,去掌握国际上最新的产业布局和发展动态,这种发展理念对标案例和国家,对于我们有很大帮助。包括这里面的设计资源、客户资源对于我们也有很大帮助。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:24

    产城功能融合化,刚才提到了产城融合是非常好的实现新区发展的途径。我们看到随着中国城市化进程的加快,目前在城市相对中心区和近郊区,大宗的可供产城融合开发的土地已经日益稀缺,没有了。如果到了非常偏远的地方去,我们做起来又会非常累,这就需要我们不能一味追求产城融合发展模式,不能一味通过城的配套提供现金流支持,反哺园区的发展,未来敢于善于做纯产业园区,实现园区自身造血和资金平衡,能够巧妙科学利用城市已经形成的丰富环境和机会,这是产业地产商下一步必须要面对的一个课题。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:24

    轻资产运营品牌化,很多地产商,产业地产商现在已经提出了以轻代重,以重促轻这样的策略,亿达中国实际上是我们国家投入轻资产实践最早的一个企业,因为随着上世纪末大连软件员的兴起,我们被动的接受了很多地方政府的邀请,去异地,包括天津、苏州、武汉,做了很多标志性的项目轻资产,但是当时没有把这个业务作为主线作为发展策略。我们在2014年上市之后提出轻重并举这样的发展策略,目前轻资产运营规模从面积上来看已经和众筹的项目持平,可能在今年就会很快超越。毕竟这个市场的存量这么多,一些政府由于发展的理念、客户资源、专业团队的限制,给轻资产运行业带来了空间。也包括我们作近五年的实践当中,深刻体会到轻资产运作的规模,整个过程和团队,丰富扩大全国乃至于全球的客户资源网络,也包括对众筹项目能够提前进入一个城市进行科学准确的预判,提高投资的安全性等等各个方面都有很好的帮助。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:10

    在目前亿达中国的实践当中,一线城市是我们做城市更新的首要选择,二线城市我们基本上不进入,特别多的采取的是包租,投入改造,或者说进行购置控股参股,实现这样城市更新的参与机会。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:10

    城市更新规模化,我们国家城市更新随着时代和城市的发展,原有的存量房产如何通过改造、更新、产业升级,这已经是城市发展的重要增长极。在这个过程当中,包括北京,作为首都功能进行明确之后,原有的很多功能区,房屋和土地还在,但是里面的内容要进行调整。我们四年前接受海淀区的委托做了一个产业基地,4.5平方公里,产业提升发展规划。我们应该把原有的工业生产加工企业如何进行处理,下一步这4.5平方公里要打造什么样的产业方向为主,如何实现,围绕这方面开展了一些工作。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:10

    产业投资的主业话,产业低沉商做产业投资有先天优势,无论是投前决策还是投后管理,因为我们365天面对这些客户,公司的业务发展水平,团队的竞争面貌,是在招人还是裁员,是贷款还是被逼贷款三,各个方面我们掌握的都是一手资料,所以从赚物业的钱从赚企业和产业成长的钱,这完全是可行的,这也是包括亿达中国在内很多产业地产商和园区平台公司目前在大力尝试的主业方向。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:10

    产城融合是二十年前大连软件园的实践和发展迫切面临的问题,我们首先把产业园区发展起来之后,发现我们距离客户在商务和生活方面的需求不能匹配,我们的客户会提出意见,欧美世界五百强企业的老板来了,就近没有好的酒店,商务宴请没有好的餐厅等等,城市的功能随着园区的发展需要更好的融合,在这个过程当中,我们二十年的实践让我们更关注的是人们,首先要解决人的问题,回过头来看,无论是大连软件园,大连生态科技创新城的一期还是武汉软件新城都是在三平方公里左右这样的面积,也就是一公里半径,为什么做这样的安排?因为可以在十五分钟的步行时间内来解决工作、居住、生活的相互融合的问题。这就是我们在大连生态科技创新城所做的十二年一体化的运营效果,从幼儿园到小学到中学,无论硬件还是软件在中国都是名列前茅。北京有很多名校校长专门到大连生态科技创新城去考察这所学校。也问到过为什么你们在一个园区里面要做这么好的教育部门,我说实际原因很简单,因为每个到我们科技新城来工作的企业人,没有人不希望把最好的生活献给家人,没有人不希望给自己的孩子最好的教育,这就是我们在产业招商方面,其实并不玄妙的东西,除了我们要给企业所需要的,更重要的是要给做出迁址、选址决策的这些人,在这些企业里面工作人群给他们创造一个很好的环境,否则的话他们不会选择到这样一个新的城区,我们做产业地产大家都知道,实际上我们的现金都不宽裕,因为我们要把控门槛,必须要相对大量和长期持有一些产业物业。如果总是有大量的资金沉淀在某个项目当中,想实现全国别说快速,哪怕是稳定夸张和发展都是难题。所以我们在这个过程当中要在金融工具方面要更多的尝试。无论是REITs,还是资产证券化,ABS,还是商业地产抵押贷款等等,目前像利率产品在我们国家还面临一些税收政策方面的一些瓶颈和障碍。下一步国家也应该出台相关的政策,特别是借鉴先进国家的一些经验,去减免一些重复税收的情况。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:05

    我们要服务应对的不仅仅是入园的企业客户、企业领袖、企业员工,还有大量的潜在客户和合作伙伴,通过IT界、科技界、创投界、科技界、服务界,大家一起组成一个跨界生态圈,能够给大家提供一个创新共享的产业环境,这也是我们提出从园区运营商向产业合伙人转变的一个过程。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:05


    提到运营离不开产业服务,亿达这么多年来我们认为区别于其他人的我们做的一点就是打造多元融合、跨界的产业资源池和生态圈。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:05

    下一个说园区运营智慧化,这也是目前在我们国家蓬勃发展的态势,单从楼宇管理来讲,去年我们去日本考察,走访了一家日本百年的企业,做工业自动化、信息化、园区和楼宇管理这家企业核心技术,在东日本和西日本一共只有两个,大家覆盖了全日本所有的客户,大概六百多个楼宇和园区,靠这两个中心,每个中心四个人值班,能够监控三百多个楼宇和园区关于硬件方面,无论是水电气包括设备出现的细微变化,一旦有变化预警并且通知维修站到现场提供服务。由于政策各个方面的一些制约,这样完整的一套体系在中国目前还比较难以实现。另外一个方面亿达中国在前年深圳专门注册了亿达云图公司,力图打造产业园区全场景解决方案提供商,综合利用物联网、大数据、云计算这些技术手段,帮助政府提升产业活力,帮助园区提供运营管理,帮助企业客户实现快速发展,也帮助人实现美好生活,这样一个综合性的智慧园区和智慧城市结合,也一定会在很大程度上提升和帮助园区的运营管理水平。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:05

    我记得2015年当时我们在天津接受政府委托做轻资产运行项目,当时面试了一个非常好的小伙子,他和我聊完了之后拿出了厚厚的一本册子,天津写字楼的租期合约,他和我讲他的姐姐是政府官员,他手里有资源,对于工作是有价值的。我们怎么样摆脱对人的依赖,特别是现在新一代信息技术、大数据,这方面科技的应用,在座如果有上下游企业一定已经在这方面开始实践和探索了。说白了就是精准的锁定目标客户,建立目标企业资料库,然后我们再通过人发挥作用,来实现精准招商。我在北京的时间稍微多一点,在北京有一个渠道资源,不做住宅不做商铺,只做办公类的客户中介服务,尤其难能可贵的是对所有大量目标客户最长已经跟踪了八年,这个客户一直没有在这儿走一单。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    关于招商问题,实际上是很多方面的维度所决定的,我们单讲从我们运营的企业向客户这样的沟通过程来看,实际上是一个信息+人这样一个双向工作的状态。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    说到行业痛点,我参加各类活动,都会被多次问及,老生常谈的是行业当中由于细分市场上属性不同,区别于传统的商业地产,产业地产的交易频次比较低,周期比较长,投资回报周期也比较长,使得片面追求速度和规模是不可能的,产业地产同时又像一块璞玉,许多我们耐得住寂寞,要一步一步打磨,才能真正露出它的光芒。更深层次的问题就是行业的痛点,我们认为一个产业地产商,通过打造一个园区,给城市带来的变化是多种多样的,而在这个过程当中,我们能够得到的回报,目前仅仅停留在物业租金以及回报方面。而对整个城市综合的贡献,比如说对产业空白的填补,对产业升级的带动,GDP、就业、税收等等这些方面的贡献很难做出理性挂钩,这也使得一些产业地产商相对短视,或者说用地产思维来看待市场,我们也到了某些省会城市去,大家在拿地之前也要做产业发展目标,未来几年能否实现还处在只罚不奖这样的政策环境,下一步可能全行业也需要国家在法治环境上、政策配套上给予行业更多的关注和倾斜。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    第四,项目复制的理念化,亿达中国经常受到政府邀约,希望把某个项目复制到他们的城市当中去,90%以上得到的回答是拒绝的,因为各个城市在目前经济发展水平、产业结构、人才供给、文化等等各个方面都是不同的,如果想把某个标的型园区完整复制过去,我们觉得从建筑形态上可以,但是这种产业资源的禀赋,这种产业发展的方向是很难完整复制的。所以我们提出来,实际上这种复制更多的发展和服务产业的原理和理念,我们要更多考虑以客户为中心,产业优先这样的原则,由此形成提炼出一套相对丰富、成熟的招商运营体系,而在不同的城市面对不同的产业方向,这套体系是可以活学活用的。这使得我们二十多年来的发展理念能够在一定程度上得到复制。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    第三个方面,拓展布局圈层化,圈是城市圈,层是布局推进。亿达中国一二线城市的布局,基本原理是我们首要关注五个国家级城市群,九个区域型城市群,在这个过程当中寻找中心城市、副中心城市,着力聚焦发展,同时审慎而乐观的向周边的卫星城和三线城市来寻找投资发展的机会。为什么说审慎而乐观?由于三四线城市目前产业的量级还不能达到比较发达的城市,没有金刚钻也别揽瓷器活。夸下海口,如果不能在短期内实现品牌形象,这会对品牌造成伤害。另外一个方面的乐观就是一定要用发展的眼光来看待这些城市,我们看到一些行政级别较低的城市GDP实际上已经远超一些省会城市,特别是经济发达的都市圈卫星城,中心城市产业转移相互依赖的可能性。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    除了企业作为市场主体的作用要得到充分发挥之外,一个地方产业的发展离不开历届政府一张蓝图绘到底,功成不必在我这样的态度和决心。所以我们目前面对的政府官员,越来越多是专家学者型官员,越来越少是在酒桌上喝大酒拍脑门拿地的官员。这对我们整个市场的良性发展都是有帮助的。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:04

    第二个方面,政企博弈理性化。改革开放四十多年以来,亿达也走过了35年的发展历史,可以说从创立到发展,从转型到再发展,整个过程都离不开中国改革开放大的时代背景。另外一个方面,我们深刻体会到一个城市用一个具有丰富实力和经验的产业园区开发商和运营商来打造产业载体,实现产业升级,是这个城市发展产业非常重要和直接的抓手。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    第三点,实际上市场这么大,我们自己是肯定干不过来的,所以亿达在商业模型、合作模式上一直是本着非常开放的心态,欢迎对产业地产有着深刻和客观认识和理解的传统地产商,大家共同携手在各自有资源的城市打造更多的专业优秀园区。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    我们认为另外一个方面从客观的需求上来讲,这种市场的竞争充分是有益的,因为作为一个大型的产城融合项目来说,业态、功能、形态,非常复杂多元。需要有更多专业内容和能力的细分市场上的佼佼者,大家共同来参与。包括传统的产业地产商、住宅地产商、商业地产商、大学、科研机构、教育机构、以及实体科技型企业,包括金融机构等等来共同参与。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    开发主体互补化,过去市场主体是专业产业园区开发商和政府投资,近些年的趋势传统地产商向产业地产转型,一些金融机构看到了自身资金实力和产业地产之间的结合度。也涌进这个市场,包括一些有产业内容的实体企业也纷纷进驻。特别是一些科技类的企业。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    关于未来产业地产的发展方向,我想说的第一点:

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    亿达爱心教师工程,目前捐献了160所乡村小学音乐教室,惠及乡村儿童六万多名。接下来进入正题。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:03

    在发展过程当中,亿达中国一直秉持着为企业为社会生存的基本理念,在赈灾救助各个方面慷慨解囊。亿达之声也为所在城市的文化建设做出了突出贡献,连续25年邀请世界上顶级交响乐团,每年新年的时候在亿达项目所在的城市举办亿达之声新年叫响音乐会,我们在上海已经连续搞了三年。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:02

    历经20多年,在产业地产方面的专注和执着发展,亿达中国得到了社会各界的广泛认可。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:02

    北京中关村壹号,是由亿达中国联手海淀区实创股份,共同打造的一个具有全球影响力的人工智能创新中心。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:02

    2012年亿达中国成功接受武汉市政府的委托,运营了武汉光谷软件园之后,我们又在武汉巴山区打造了3.4平方公里的武汉软件新城,呈现国际化智慧园区和传世经典城区。今年年初武汉市获得了国家通信部授予的特色名城称号,亿达中国在创建过程当中立下了汗马功劳。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:02

    进入新世纪以来,在大连北部打造了一个空间区域更大,产业内涵更丰富的新城,大连生态科技创新城。规划面积106平方公里,核心起步区15.26平方公里,是由亿达中国从一期统一整理到二期园区和商住开发建设。以产兴城、以城促产、产城融合的典范。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:02

    大连软件园的发展使得大连软件产业从无到有,目前已经连年软件产业贡献度名列前茅,成为大连市支柱产业,之前业界有一句话,一个企业打造了一个园区,改变了一个城市的产业结构。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:01

    大连软件园从1998年开园至今,已经发展成为我国国际化程度最高,产业集聚度最好的专业软件园区,目前在大连软件园一期当中有八百多家专业的企业客户,有近七十家世界五百强企业。2009年大连软件园被授予国家花园金奖社区称号。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:01

    历经二十年的发展,目前亿达中国在全国20个一线和二线省会城市开发建设和运营了四十个产业园区,产业方向已经是八大产业方向,并且支持和参与四大国家发展战略。2014年6月27号是亿达中国在港交所上市五周年的纪念日。国际资本市场对亿达的评估,说亿达中国是中国领先商业园区的开发商和运营商。所谓商业园区,实际上基本以人脑以电脑在低密度花园式的写字楼当中办公,这样的进驻和工作的生态,这是我们做的商务园区概念。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:01

    亿达中国创办于1984年,至今已经有35年的历史,1998年亿达中国开发和建设第一个产业园区,大连软件园正式开园,这也标志着亿达中国从之前传统的住宅地产商向产业地产商转型的过程。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:01

    今天和大家分享的是亿达21年来产城融合发展道路上以及个人的一些心得和体会,我们现在目前产城市场面临什么样的境遇,下一步有什么发展趋势,我也想提出一些浅显不成熟的想法,请各位专家、同行指正。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:01

    于大海:大家下午好!今天因为时间的关系,上午没有过来,非常遗憾。我们知道克而瑞的产城峰会是知识、学术、实践,各个方面的价值非常丰富的活动。我相信每个参加的来宾都不虚此行,非常感谢克而瑞对亿达的关注,也很高兴有机会和各位进行分享。

  • 上海新浪乐居 06-28 14:00

    演讲嘉宾:亿达中国高级副总裁  于大海
    演讲主题:从园区运营商到产业合伙人

  • 上海新浪乐居 06-28 14:00

    主持人:上午做了榜单的发布,三十强的发布,以及我们对白皮书的解读。下午场是以前产城大讲堂的延续,只不过今天搞的规模大一点。我还是非常注重每个嘉宾讲的质量,下午有三个主题,首先是“从讲故事到过日子”,找到了亿达中国、启迪协信、星河,上午的案例里面也有启迪协信和星河的案例,首先有请亿达中国高级副总裁于大海于总给我们讲讲亿达中国的逻辑,欢迎于总。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:49

    主持人:谢谢余总!余总从一个连贯的时间线给我们串起了整个地产格局的未来之势。也为我们上午进化论的板块画上了圆满句号,感谢各位的支持与聆听,那么上午的演讲到这就先告一段落。各位可先去用餐休息,其实上午算是宏观角度的分析,下午的演讲“从讲故事到过日子”、“如何让园区更聪明”、“好看的园没产业?”将从中观/微观的角度切入,以及圆桌论坛环节,讨论“上海园区如何精细化管理”。依然有满满的干货在等待大家,一点半将正式开始主题演讲。我们在此恭候各位到来,谢谢大家。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:49

    PPT上是公众号,如果大家感兴趣我们可以私底下再交流,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 12:49

    贸易战催生了这些科技企业,中国现在的城市格局其实随着这次贸易战会有巨大的改变,和后续结合一起看,对城市格局会有一些想法。首先我们关注北京上海和深圳,我们先说上海,我们个人认为上海碰到了一些问题,这个问题其实已经是非常严重的,总量非常巨大,但是后续发展动力已经严重不足。上个礼拜去虹桥商务区交流,他们说想引入一个做无人机的企业,这家企业是整机生产,要采购无人机叶片,在上海开发区帮他们跑了一圈,成本大概183块,我们去苏州工业园区采访了一圈,同样的成本大概是90块,这个东西放在深圳,只需要四十块钱。上海没有办法发展了,因为缺乏最底层的生态系统,小企业由于环保的问题被赶出去之后,所有的成本就会大幅度提审,这个问题上海市的领导已经意识到这个问题了,他们非常反感外地来招商。确实都是用这种方向招商的模式,实际上虹桥商务区不具备经济开发的职能,如果你的实际控制人是外地的国资委,我们不会答应这样的事情。本质问题,上海发展到现在有两个明显,一半是国企,国企没有创新,我们现在和美国打架,是有勾拳还是有踢腿,我们的武器应该是科技型企业,国有企业不太能够承担起这个责任,上海四分之一25%是外企这些外企其实就是来赚钱的,如果环境不好就撤了,并没有太多的重资产留在国内,去年苏州工业园的希捷硬盘,企业非常赚钱,无非就是谈税的分法。其实不存在任何生存不下去,和媒体报道的可能有一些不一样,上海民营企业我个人认为,我觉得上海的民营企业没什么机会。未来几年数据很明显,一定会被深圳追过去,以前判断再有十年现在觉得不需要那么长时间,当然这个现象出现之前还有一个城市会垫背就是北京,比上海更先被深圳追过去,北京的情况和上海相比有严峻的地方也有好的地方。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    最后简单聊一下趋势,今年新政迭出,最关心三月份财政部十号文,把现有一级开发模式全部堵死了,这一条靠土地卖钱的收入开发模式全部停掉了,后面怎么做?新政之前签的项目我们承认,但是之后不准这样做,一级开发模式如何做我们现在在找路径,这是一块。很多城市都在切割,北京说不许分割物业,上海早就不许分割物业了,某种程度上我个人认为政策出了问题,这样做的结果,东莞低于三百平米不许分割,三十人以下的公司在中国会有很多,量是最大的,不许这么做,本质上我们认为政策出了问题,早晚要买单。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    2016年的新闻一百座产业新城,他们当时的心态是比较好的。其实本质作为一个一级开发商,本质就是选址,2018年报主要的信息是在不停告诉别人布局已经完成了,围绕着几个城市圈,长江经济带,中国可能发展起来的产业都落子了,这是华夏的心态。2018年出现了一个非常好玩的分割,做一级业务开发商和做二级业务完全不一样,一级基本上都是稳赚的,我拿下来一块项目,我的利润已经完全算出来了,二级要想这么大的资金沉淀怎么办,怎么解决钱怎么回来。关于未来,去年的业绩很不错,我个人分析,进来之后带来的不同,带来优秀产业地产的操盘能力,二级的操盘能力,还有就是他们老板的选择,因为王老板现在自己赚的钱已经足够多了,我个人分析华夏最好的结局就是个人股份全部卖给国企,后面这些项目后期都会有很好的收入,包括现有的自沉都是很不错的,国企接盘对于三方来说都是最佳选择,王老板个人也可以品按落地,也是一个好事。对于地方政府来说,将来也没有那么多事情,这是他个人的一些分析。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    讲了2008年到2014年,华夏变成了一个现象级,应该是2016年—2017年,猎头费花了三个亿,所有人都被营销过一遍,当时我也被猎头挖过,2016年年会也是他们的高光期。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    这是一个东湖高新的营业收入,2009年和2010年拿了两个项目,稍微盈利开始持平,2014年、2015年拿了营收有点下滑,最近两年,2017年、2018年,营收比例已经翻了差不多八倍,相对来说是正面的,但是也要考虑到做的东西是在中西部,中西部产业和上海的产业是不一样的,在中西部没有总部都是生产,最核心的就是生产厂房,东西全部来得于生产厂房销售。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    这是联东的项目布局,联东核心是2013年—2014年的高峰期,完成调整了城市逻辑,从早期的所有城市都去,慢慢调整为拿产业地产的逻辑,又开始重新拿项目。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    这是北科建的图,应该是在2009年到2012年,一共有四个项目,无锡、嘉善、吉林长春,今年已经完全恢复了一百亿,营收也突破了一百亿,被迫走出了北京之后的一些表现,去的这些地方,嘉善应该还可以,然后无锡也还可以,长春这个地方其实听着广,但是项目做的比较好,而且和当地政府的关系比较好。这波扩展之后又恢复到了50亿,为什么恢复就是住宅销售额的比例大密度增加,全部陷入停滞的状态。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:48

    2002年到2008年我们认为这是大发展时期,产业在中国发展,已经不完全是产业转移了,而是中国加入WTO,外贸,生产了很多产品,都可以用,因为价格低,很容易打开市场,所以说很多园区这个时候的招商是最好的,浦东系,浦东四家开发公司,他们的产业发展是非常不错的。包括中兴集团2001年转股之后,2005年完成了大开发,包括张江开发也是,之前开发的比较好,聚焦之后开发速度比较快,益达也是这个时候成型,基本上1998年到2002年,益达已经完成了成长。在这个阶段我们觉得我们之前评的两位老专家,重点来看2008年之后,2008年之后我定义了第一次走出非洲,智人走了两次,第一次走出去被灭掉了,第二次走出去把其他地方的人类的近亲全部干掉了,人类这个科没有亚种,人类只有一种。这个阶段我认为市场红利,包括四万亿,所以说基础建设对于整个产业的拉升作用比较强。走动之后委员评价的发展规律是我想复制,2014年到2018年,地产公司看到了华夏幸福的赚钱效应,很多产业公司看到了土地升值的巨大价值,都是杀进来了,想拿地,在这个阶段里面人们有市场红利,可能中国的某些产业还在以每年20%在增长,前面大家看了晓伟总的数据,没有你想吃市场红利这个事情没有了,以前公司里面给大家下的指标都是小伙伴们加油干,把华花区的业务干出来你就是老大总经理负责人,现在没有这种机会了。2018年到现在是全新的时期了,可以看市场城市化率也可以看出来,2008年到2014年也是中国城镇化率大幅度提升的阶段,我们画的周期都是六年到八年的周期,2008年到2014年有接近十个点的增加,前面每个阶段的增加,这两个周期的影响之下,现在是59.58%,到了发达国家是80%,接下来我们为什么会这样来分,实际上我们通篇报告的结论是什么?从现在开始,产业地产正式进入了贴身肉搏阶段,我们看了全国几家业务布局的公司,项目签约年份,可能有些是签约,有些是开工,我们统计了第二个项目时间,这是我们关注的点,他们实际上第二个项目就到其他地方去,蛇口192年去了漳州,中心去了南通,天安数码城从1990年的福田园区,2002年到了广州番禺。园区的企业大家都喜欢吃窝边草,旁边的项目各相对来说比较好做,我们统计了这些公司每年新开的项目汇总形成的表格,大概2008年到2014年的周期是项目的高峰期,之后进行滑落,2018年进行回升。这个表格就是刚才的数据,这是从2003年一直到2008年,2008年到2015年,这里面还有一些其他的,2008年到2014年,我认为是中国产业地产第一次大家正式的对外扩张,后面的结果是什么呢?在港资的引导下进行了大规模的扩张,从2012年大概扩展了五个项目,从2012年到2017年公司营业收入和净利润可以看到一个明显的趋势,扩展的时期,营业收入始终在走下坡路,净利润也视锥在走下坡路,净利润一直影响到了2016年,即使营业收入有一些回升,净利润还是下降的,这种情况团队离职离开天安数码城,也有可能是后面的拓展也停了,后面就是他们只想在深圳做,不想在全国做。这就是一个典型的现象,当你的项目大规模扩展之后,主要的营业收入就是租金、住宅、产业楼宇销售,在这些地方遇到了异地产业招商难题不好卖了,这是一个典型现象,最终导致拓展主力人物离开。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:47

    第三个阶段,1994年,中兴集团成立了,华夏是1998年,进入的时间可能不一样,华夏是2002年开始做产业园区,这个时候产业格局初步成型。1979年到2002年外资大量把一些低端产品引入中国,这个阶段里面,引入过程当中,不同的区域已经形成了产业集聚,在这个时期最早是张江抓住了自己生物医药,然后慢慢往集成电路去转,中兴也是抓住了生物医药,以及现在重点抓的一些产业。

  • 上海新浪乐居 06-28 12:47

    第二个阶段,这个阶段里面依然大家吃的是全球产业转移的红利,在这里面1988年中关村,实际上中关村一直不需要发展产业,有些地方可能天生就有产业,不需要发展产业,上海1988年的漕河泾和天安数码城是比较有代表性的。这些曾经都是我们上海漕河泾的老领导,在这个阶段我们认为核心的竞争关系就是政策竞争,我想大家可能对2008年之前的东西快速说一下,大家不会特别感兴趣。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:48

    所以说产业地产的格局和玩家的竞争是有很大的关系的,这是我今天的四个题目。本来今天想就这个表格和大家讲,这样的话就诚意不足,我们先看一下这张表格,列是时间,我把列分成时间,纵坐标是一些事情和阶段,我们认为整个格局影响比较大的两个尺度,一个是整个产业发展的背景和维度,再就是城市化率,这两年整个产业地产的格局实际上产生的是最深远最大的影响。我们觉得1979年到1987年是第一个阶段,1992年底蛇口工业区的发展陷入了慢速期,慢慢被深圳赶上了,1987年这些开发区政策方面,他们等同,在这一块其实从1987年之后,蛇口很多优势被抢了,在这个时期没有任何竞争,蛇口是独家的,赶上了第三次全球产业转移,尤其是香港企业往内地转移,国家招商引资、外资,如果大家查商务部发的外资统计数据,大家可以体会到一个观点或者说事实,所谓的外资永远都不是欧洲、美国或者说日韩其他的国家对中国的投资,中国能够发展起来主要的外资投资就是香港和台湾,以这两个地方为主,早期蛇口的发展和香港的关系,最早期选取的是香港,香港的地太贵和,和上海很像,当时是保安蛇口村。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:48

    这是一个草莓的图片,我的一个爱好是物理,第二个爱好我对生物学的发展非常感兴趣,家里都是枪炮、病菌、钢铁、还有2016年比较火的《人类简史》,对这个话题比较感兴趣,我对产业地产形成的观点,很多也是来源于国外的经典。首先我们看草莓,正常的草莓长这样,和我们的口味不一样,我们喜欢吃个子大的,但是实际上草莓为什么长成这样?这本书的作者解释了,草莓长这个样子,我们也吃草莓,乌冬也吃草莓,我们没吃过他们,造成了草莓更适合乌冬吃,一直到人类发明了大棚,鸟进不来了,他们就不能吃了。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:48

    我今天站在什么样的视角,首先是一个第三方,我们不是实际操盘的,同时我们可以代表,产业地产领域里面的80后的声音,因为我觉得很多50后、60后、70后,他们对产业地产有观点,80后晓伟有很多观点,我也有一些自己的想法,我觉得每代人对园区的看法不一致,我们开篇的时候会说硅谷的案例,其实大家的解读都不一样,很多人把硅谷奉为园区经典,我们一直不这样认为,或者说我们的观点毕竟不能成为主流声音,我们不是代表国家的媒体。但是美国的权威学会,2014年已经提出了,硅谷实际上在阻碍创新发展,因为模式不适合新时代人群需求,适合的是60后和70后这样一批把工作和生活完全分开的这样一批人。80后、90后对于这种生活很厌恶。如果你看一下国内产业园区的这些名字,都是各种谷,说明硅谷这个事情和台湾新竹这两家对于国内开发区和园区的影响,挺大,但是荼毒也挺多的,今天讲的是后华夏幸福时代的产业地产格局。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:48

    今天讲的话题有点标题党,之前晓伟总的确花了很长时间和我沟通,但是得和大家说声抱歉,我的PPT水平能力有限,做的不太好。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:47

    方升实际上做园区大会,后面做一些产业地产商的研究,到现在也会深度的服务产业地产公司,大概是这样一个企业。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:47

    刚才提到了有微观有宏观的,顾总可能代表的是宏观的趋势,程总讲的是微观落地的可以实操的,我就是讲薛定谔的猫,介于宏观和微观中间。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:41

    余洪波:大家上午好!首先非常感谢高晓伟总邀请我来发言,前面顾总和程总讲的非常好,顾总提到产业地产商,今天来参加会议的观众的主要的来源,得到了国家的认可,我自己也有这个感受。从去年年底到今年年初,工信部研究所一直找我们,他们有一个副部长,对于产业地产格局和公司以及现在下面的产业发展情况很感兴趣,我在和他们长时间沟通,我不是特别理解工信部到底目的是什么,到了5月28号,李克强签发的国家开发区22条,我们看到之后就明白了,就知道他们的一系列的想法是什么,从朱镕基时代2002年说不要和我提开发区,一提开发区就头疼,因为大家知道2002年是开发区重点整治时期,有点乱,和土地开发挂钩,到了现在李克强重新开始重视开发区发展,就像程方总讲的,园区开发商、运营商的群体可能会在未来受到极大的关注。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:39

    演讲嘉宾:方升研究总经理余洪波
    演讲主题:后华夏时代的产业地产格局

  • 上海新浪乐居 06-28 11:39

    说完当下,我们一起来听听方升研究总经理余洪波先生眼中未来的格局是如何发展,掌声有请余总带来“后华夏时代的产业地产格局”。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:39

    主持人:谢谢程总的精彩发言,给我们讲述了园中园的特有方法论,通过空间载体功能的侧重,进而延伸出不同的产品。刚刚陈总没有对清控科创进行解读,详细信息在白皮书里面也有提到,大家感兴趣可以翻阅白皮书。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:39

    同时为政府和同行做了一点服务,以及在海外构建的园区网络。科创走到今天,我们形成了园区的连锁网络,从2018年开始进入战略第四个阶段,从双创向产业,从产业向创新集群这样的模式转变,期待未来能够和更多的同行政府合作,把创新的网络做的更大更强,真正服务和助推科技产业和实体经济,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 11:37

    我们其实也做了中国最早的联合办公,在2010年前后就做了联合办公,所以说在风格上还是比较创新和锐意进取,目前在全国25座主要城市,建设了50个载体,最大的园区1500亩,最小的几万平米的科技楼。完成了对国内主要城市的覆盖。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:37

    最后介绍一下清控科创,是清华大学旗下的科技园区建设运营商,2002年成立,到现在走过了十七年的时间,过去我们一直作为学校的创业企业和创业人才培养的单位存在,随着大的发展趋势,我们逐渐走过了从创业园到大型科技园区的路程。目前在国内因为科创带有浓厚的学院派气质,愿意做一些创新,所以我们做了中国第一个创业街区,用街区的形式做创业,我们用互联网众包模式来做招商,国内是第一家海外购置资产创办科技园区的机构,在硅谷。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:37

    其实换过来讲,产业地产,产业商的角色从来没有变过就是为产业提供生产要素,只不过在过去几十年,土地是最重要的生产要素,但是当今天这个时点,土地不是最重要的要素的时候,其他的生产要素就变得重要了。分享一个案例,广西玉林下面一个区,中国最大的低端男士牛仔裤生产基地,有十万产业工人,这样一个地方非常落后,怎样走出一条自己的产业园发展路径呢?如果说牛仔裤最大的问题是污染,因为水洗带来了污染,环境容量就是这个问题的天花板。当地政府把治污作为第一要素,但是治污和别的地方不同,别的地方是关停,只要污染就关,或者说要求企业上治污设施,抬升成本,所以政府干的一件事情,建了一个大型的集中的治污设施,牛仔裤污水成分差不多,集中治污可以做到效果非常好,排到河里的水比河里的还干净。形成了水电气热联动,带来了一个直接好处就是生产企业再也不用担惊受怕每天有人来查,这样他们在一期规划了三千亩的环保产业园,用了250亩建了一个集中治污设置,后面的两千多亩作为工业用地出让,出让的时候争地成本八万块钱,最高的工业原地炒到了45万一亩,而且得找书记打招呼才能进这个园子。因为这个事情是我的同学干的,刚开始和我交流的时候我还不信,去了之后眼见为实。厂房起来之后,外房没有装修就开始生产,实际上这就是我们思考很多产业困境的时候,其实你发现换一个视角把一些你认为不能逾越的点打通之后为企业带来了无限的空间,所以广东的服装企业在大量往玉林迁。因为这个模式成功,又做了电镀产业园,做了两个三百亿产业的产业园。这种模式可以说的故事有很多,因为时间有限,只能挑精华和大家说,举这个例子是想和大家说,当我们重新理解产业的时候我们发现除了土地要素之外,还有很多我们可以在上面做文章,这是我们需要和区域政府一起做的。当地书记告诉我,每年污染处理厂都可以挣不少钱,因为有了产业,大量的布匹交易,自己组建了一个运输队,自己组建服装交易市场,然后在污水下游规划了两万亩的湿地公园,把污水进一步处理,两万亩的湿地公园种苗木,这里变成了生态环境最好的地方。实际上我想讲的产业比我们理解的深厚的多,取决于用什么样的角度看穿看透。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:36

    第七个和大家分享一个案例,也是我认为未来产业地产应该走的方向。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:36

    后续来说,越过了这个点,产业生长起来,后续可以逐渐把体系完善。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:36

    如何理解产业要素?很多产业我在观察一些区域的时候,方向都对,做了半天做不起来,像走迷宫一样,这个迷宫一定有一条路可以走,只不过你选的点可能走两步就到头了,所以我们画产业路径图的时候,每个城市从这条路径图的哪个点切入,决定了这个点对于产业上下游的带动能力是不同的,如果点选错了,可能你的产业链只有这么大,如果选对了,可以无限扩张,都是在一张迷宫图里面走。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:36

    反过来折射到自己的工作,你做的事情在哪个层面上,我们要采取不同的对策,比如说我就是一个小园区,微观层面做招商,要做的是大量搞活动大量拜访,因为不确定因为是随机的,已能通过增大样本数来提高最后的产出,如果我是一个咨询机构,给政府做规划讲产业的时候我站在中观或者说宏观的角度去讲。我可以把这个事情讲明白,政府也不要怪报告写完了不落地,因为就是落地不了,因为站在更高的层面,更多的人在中观层面,这个时候要做产业要素集聚。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:28

  • 上海新浪乐居 06-28 11:28

    观点四,产业构建过程当中如何看待宏观确定和微观不确定,我长期从业过程当中一直非常矛盾,我们讨论产业的时候觉得似乎可以讨论可以确定,但是你干的时候发现完全琢磨不透,干不明白。那这里面一定有一个人错的,要么宏观上没有理解正确,要么微观没有理解正确。后来我发现当我无意当中有一次看物理学的时候发现了,物理学分为从微观到宏观,最微观是量子力学,一个很著名的原理测不准,量子力学就是不确定,我们目前能够感知的空间形态牛顿力学,力和运动是什么样的关系,可以算出来的,但是如果你到了再大的尺度,到了宇宙这个尺度,只能用相对论去解释了,用这个类比产业,我们如果在微观层面干的时候,这个时候不要寻求确定性,就是投哪个企业,这个事情能成,这个事情你只有一半的概率能成。给区域做规划的时候讲到宏观的时候讲这个地方适合发展什么产业,或者说这个产业未来长期发展趋势是什么样的?这是大致可以讲民百的。这个产业应该要从微观到宏观到长期趋势,这四个层面理解产业。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:28

    之后又发现青年人来之后现在是网红打卡圣地,要做成一个有话题有口碑能传播的空间,所以我们要强化空间,前面从园区到街区到社区到景区,基于对空间的理解不断进化。后面的校区和城区站在空间有了,人进来了怎么更好的服务他们,校区,我们现在越来越理解一个区域产业之所以集聚是因为从业者在这里集聚,职业教育、行业终身学习,这些东西会成为一个区域的培养人才的核心抓手,所以提出空间里面叠加校区,把行业学习和职业培训作为提升区域的抓手,把所有的元素串起来,自然而然形成了小的区域创新体系模型,我们称之为创新城区模型,最后我们干不了,最后提交给区域政府,说服他们把区域所有资源调动出来,按照这样一套理论重新做,对外提升区域,这就是我们六区进化理论。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:26

    这不是什么理论,是我们的经验,我们清控科创就是这样一步一步走过来的,最早从做科技园创业园之后做了很多年有很多困惑,2013年的时候当时内部研究表明,小尺度街区更适合创新活动,所以我们当时提出要做创业街区,恰逢北京海淀区改造,有一条步行街,给我们提供这样一个契机,我们抓住了,打造了一条中关村创业大街,赶上了2015年的风口,李克强总理来到了街上把我们推到了行业的前头。我们觉得创业功能非常完善,但是对于青年人的吸附力还是不够,参考当时国内的文创街区做一个复合型的,增强对年轻人的吸附。就是因为这种创业空间体量不够导致盈利不足,希望把它加进商业空间元素,提高盈利能力,后来做了社区模型,做了青年社区。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:26

    关键三:六区进化论

  • 上海新浪乐居 06-28 11:26

    我们每家在哪个体量和尺度上做工作,我们对号入座,设计自己的产业服务模式和盈利模式。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:26

    接下来我总结的不同主体,从对产业的服务能力和创业的服务能力以及体量之间的关系,很明显,这个分布很明显。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:25

    这里面讲到区域政府,和我们不完全是一个量级的角色,区域政府我认为不要自己做园区,但是区域政府要在税收、产业政策、产业资本、土地供给、生产要素供给这些层面做文章。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:25

    总之替量越大,越不能在微观处着手,盈利只能是大逻辑,生产资料、土地资源这些,越是微观的越是要精细化,要争取大收益。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:25

    第二个观点,通过很长时间的混沌之后想到了一个道理,这个行业大家凑在一块,有政府的人有做孵化器的,有做科技园区的人,有做开发的人大家都在讨论怎样发展产业,结果发现每个人视角都不同,这是每个人体量决定的,我用了一组图,同称猫科动物,实际有小猫有老虎有狮子,每个人的生活半径和活动空间以及消费习性都不一样,都是猫科动物,老虎讨论老虎的事情,小猫讨论小猫的事情。因为大家操作的空间不一样,决定了你对产业服务能力不同,同时自身的发展模式和盈利能力是完全不同的。如果你做众创咖啡,你的空间太小了,想挣租金,这点租金不够你花。如果你是一个大的产业新城开发区,手里几十亩地,这个时候不要谈招商了,招不满的,当你操盘几十平方公里的时候,这个时候只能提升区域吸附力,让他们自己来。真正做产业策划、产业定位产业招商的我认为就是产业园区和科技楼宇,这个层面尚可以做这个事情。因为你的体量决定了你在每个点上的盈利点和盈利模式不同,时间关系没办法展开,大家可以拍下来有机会可以交流。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:25

    第四是生产资料,产业地产下一步的趋势就是切入到生产资料,为企业增长提供养分。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:25

    第三,技术赋能,我们产品服务于中小企业,我们的中小企业非常有活力,技术能力不够,越是进入产业高端,技术累计越重要,为什么过去的风险投资主要集中在互联网、O2O、商业模式创新,因为技术门槛低。越涉及人工智能这些,没有大量的技术积累是不够的,这个时候怎么办?大企业的技术开放,对小企业可以形成非常好的促进作用。举个例子,法国最大的国企圣戈班,世界五百强,做材料领域的,曾经找我想合作,帮我在全国筛选做材料领域的,当他们的技术实力不够的时候,我把技术开放出来帮他们解决问题,但是解决方案要折算成价值进行战略入股。后来几年过去之后,我后来没有和他们联系,但是当时这个模式深深打动了我,我觉得这是未来的一个趋势。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:19

    2.做产业的人没有理解所谓的产业生态,有什么事大家想与其投资你不如挖过来。挖过来之后有很多项目放在大体系里面,因为各种掣肘反而没有成功。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:19

    1.玩资本的人习惯从风险投资到IPO的路径,大家还在搏IPO的出口。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:19

    再就是产业资本,分享投资、产业投资和过去十年风险投资相比最大的不同,风险投资实际上是低风险,要求这个产业的成长要高回报,用高回报对冲投资失败的风险,到了产品投资逻辑变了,因为产业投资里面几乎没有高回报。前两天和国内顶级做芯片半导体投资的基金合伙人交流,他说芯片投资七倍回报已经谢天谢地了,平均三到四倍,这样的回报是非常明显的特征,产业投资往往不追风口,怎么样降低成本,要把新的产业企业纳入体系里面,形成战略投资,构成一种产业生态才能共生共赢。这一点我们的产业资本当前企业和社会对于产业资本的理解还是远远不够的。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:17

    第一,人才培育,任何产业的发展离不开产业从业者,越是高科技行业,产业是追着人走的,人在那产业去哪,资本去哪,政策就去哪,很多产业之所以可以在一个地方生长起来,因为在一个地方集聚了从业者,这些从业者怎么来的?实际上从企业里面出来的,在企业里面摸爬滚打实战出来的,大企业对于生态体系构建最大的贡献实际上是行业从业者人才培育。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:17

    后产业时代,产业商的地位越来越强,进场之后可以做什么事情呢?和之前做园区,为企业提供的资源不同,在这五个层面赋能。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:17

    再就是地产商和产业商两者的角色。这个要分阶段来看,在过去的三十年,从八十年代末期到2010年,这三十年定义中国快速生产期,入世之后大量的企业涌现出来,产业和地产之间是供不应求的,过去十几年,大家做地产做产业有一个感觉,只要把土地弄到,只要把概念规划出来,不知道为什么就有企业来填充,但是最近十年,尤其是2008年以后,明显感觉到,招商难再就是产业集中不一样了,好的地方越来越集中,不好的地方再怎么折腾也没什么用。所以我讲的其实是过剩的,产业的生长期已经过去了,进入了横攀期,这次全国双创周在杭州,科技部在主场活动完了之后有一个小的分论坛座谈会,讲专业化众创空间建设座谈会,实际上指的就是产业化运营空间,在专业产业领域的众创空间如何建设,这说明了从上下,各界已经达成共识,现在我们需要在产业的逻辑重新理解空间、理解园区和孵化器。除了政府配置公共资源之外,产业资源是头部企业,这几年,海尔、三一,他们做众创的时候效果非常好,头部企业尽力的集群力量就显现出来了,这个怎么做,我们如何看待自己如何定位。产业地产商我们要做好区域政府的左膀右臂,服务好企业。我觉得非常形象,今天的产业格局和地产空间格局就是这样,过去棋盘上没有子,在哪落子都可以构建自己的小天地,现在棋盘上密密麻麻,落子不好就自己把棋下死了。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:17

    第一个观点,也是我的思考,新的时期谁才是产业地产的主角。我用了《中国合伙人的》照片,我们做产业的时候,地产、政府、产业商,恰恰就是“中国合伙人”。在过去在中国政府是绝对的公共资源配置主导方,无论是计划经济还是市场经济,这一点政府的地位不可撼动,这是认知这个问题的前提。刚才提到了政府是绝对的主导。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:11

    今天时间有限,只能利用这个机会简单和大家分享几个观点。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:11

    从政府对产业的概念来说,现在我观察到一个趋势,做空间这块,国有企业越来越强势,民营这一类产业空间的建设运营商,实际上慢慢的角色在削弱在退出二线。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:11

    2.新的产业升级带来了对空间这一类的生产要素的需求在削弱,以前的演讲里面有一张图,实际上是苹果做的,展示是小小办公桌上的变化,五十年代的办公桌,有电话、打字机,还有各种各样的办公设备,到现在办公桌上空空荡荡,所有的东西都在云端,实际上一个小小的图折射产业对空间的需求是不断削弱的,这样的大背景下。地产要退居产业第二位,产业本身就会变成主角。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:11

    1.产业需求和地产空间供给之间已经发生了本质的逆转。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:08

    地产被削弱的原因除了有宏观政策层面最地产的调控,更多的来自于内在的两个因素。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:08

    最近两年最明显的特征,产业地产,地产在不断的削弱,产业在不断的强化,这一点相信在座的每位都感同身受。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:08

    首先分享一下对于最近两年产业低沉或者说产业园区发展趋势的判断。刚才顾主任讲的非常好,很多观点不谋而合,大家对行业趋势的判断,完全是一致的。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:08

    今天和大家分享的主题是产业园的六区进化论,六区进化论,不仅是空间的概念,更是我们对于产业进化一个区域产业的生产过程的观察。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:08

    清控科创可能在国内产业园界,是一个小而美的公司,之所以说小而美,因为在来之前,晓伟总和我在微信上交流,咱们不提地产,因为我们确实不是一个以地产见长的平台和公司,长期以来以园区运营和服务作为我们的主业,正是这样的角色和身份使得我们有了更多的时间和角度去看待产业的发展本质。同时也因为这样的身份,游走在地产商、政府和企业界,甚至高校这一类的创新资源,几方之间,所以能够比较全面的审视理解这样的体系和网络。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:06

    程方:首先作为主次获奖的单位之一,感谢易居克而瑞对我们的认可,也很荣幸,清控科创连续三年入选了克而瑞产城发展三十强,也很高兴今天有这个机会和同行一起分享一下在行业里面的思考和观察。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:06

    演讲嘉宾:清控科创总裁  程方
    演讲主题:产业园区的六区进化论

  • 上海新浪乐居 06-28 11:06

    主持人:谢谢顾老师,他的演讲可以说是站在顶层设计的角度,通过对国家级园区开发策略进行梳理。那么往下剖析,产业园区又是怎样的发展趋势呢,掌声有请清控科创总裁,程方先生作主题为“产业园区的六区进化论”演讲。有请。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:05

    我今天只是利用这样一个时间把四个最新的趋势和大家进行分享,最后我用这样一句话,被大家奉为产业地产第二定律的一句话来结束,一定要认识新趋势,把握新趋势,顺势而为,谢谢各位!

  • 上海新浪乐居 06-28 11:05

    但是做这种小园区,在规划用途上,产业选址的定位上,要做的比较精准,凡是这种做的精准的小园区都做的比较好。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:05

    什么是产业智慧社区?这是2012年研究的时候提出来的,在小园区,利用自然街区的形式做开发,实际上引入了人文社区概念,使得服务对象、城市配套、运营管理,容易形成共识,张江在2012年研究的时候当时的案例,张江创新园,大概十万平方米的项目,2007年开发的,后来打造成了上海最小的文明园区。再后来这里面成立了自己的企业管理组织,最后他们不仅有人员、技术各种交流互动,甚至开始有文化、体育活动在里面,他们还搞过一些小型运动会,搞过青年男女联谊活动等等。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:05

    可以利用旧城改造发挥你运营园区的优势。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:05

    1.开发现代化的科技产业社区,做小园区,一般容易用3+2的能力,就足以完成小园区的投资、开发、招商、运营,能够做招商引资,能够做企业服务,能够做企业投资,再加上良好的市场环境和资源有何就行了,可能有人说我为什么不做大?超过一平方公里的大园区,一般还面临着艰难的问题,产业如何选择?不可能做一个产业就把一平方公里都装满了,做这种事情的都是过剩产业。
    2.设计规划协调和整合。
    3.城市配套交通服务是难点。
    4.重资产持有这些大园区难度比较大。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:04

    有什么好处呢?

  • 上海新浪乐居 06-28 11:04

    晓伟总介绍的案例基本上佐证了这个事情,基本上全是小微企业,有人问过这个事情,你讲的开发区和小园区究竟在量上有多大区别,我也问过做小园区的,你们觉得小园区到底有大比较合适?说白了容易盈利,容易实现招商引资,容易运营,根据大家统计的数据控制在30万到50万方以内,我们起了一个名字,这个名字是2012年做研究的时候起的,科技产业智慧社区的打造正在成为产业地产投资开发运营的新热点。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:04

    趋势四,做好小园区,方兴未艾。

  • 上海新浪乐居 06-28 11:04

    第三个趋势,创新创业如何升级,经过近三年的发展,创新创业工程升级已经到了,有些人感受到了,有些人还没有感受到,用一个咨询公司的意见,全国各种孵化主体超过了七千人,包括民办、国办、官办、跨国公司等等,都在列项目,孵化器找人找钱找市场找客户提供一个办公空间,按照他们的预言,2018年以后会有一批孵化器就没什么市场竞争力,没有出路了。当然这个数字我不完全认可,也是一家之言,是一个预测。是一个分水岭,将会有一个大的转型,国务院提出来功能升级,接下来创新创业再做什么,我这里解读了一个张江孵化加速功能的六大要点。他们现在做的主要是受海外孵化器的影响,比如说微软、因特尔、TNT都开始在张江入驻,他们大概有六个功能,项目甄别,要进行筛选,要通过竞赛报名来筛选合适的项目。第二,要给项目培训指导,要和教练见面。第三,给你提供共享服务和共享空间。第四,股权投资、风险投资人和金融资本要介入。第五,出现一些收购转化、交易转化的机会。第六,进入资源集聚提供一些上述资源汇集来推进刚刚创业的小微企业进行升级和快速发展。大企业建立的孵化器正是中国产业转型的契机,大企业最怕的几件事情,怕产品被颠覆?怕新技术会淘汰现在已有的产业?同时怕创新使服务链条中断,这样孵化器变成了一个构建万产业链的行为。新兴的产业链一定要有创意,要进行自己创意,自己创意解决缩短创新周期的问题,我们现在有一个行话是996,只有自己创业的时候才能996,在大企业里面创新研发基本上都是朝九晚五。所以孵化器在产业发展中现在成了生态体系建设和技术外溢的主要渠道。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:56

    产业和企业的服务能力就被高度重视,成为了园区运营商主导的品牌和你自己的一种竞争力。企业客户与政府也都认为从长久上讲,有社会化和市场化服务的企业就会更有优势。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:56

    从这个意义上讲,构建产业链集群正在将来传统的招商方式,我们说现在的招商已经变成了企业和产业投资自己选问题,对于这个趋势把握最快的是深圳,深圳建立起来了投资项目市一级的指导咨询委员会,作为深圳市对外服务和招商的窗口,已经不做小的园区单兵作战招商,可以用粤港澳大湾区整体发展规划,深圳市对于主导战略产业的筛选和把握来支持新的产业融资,这个内容我不展开了,因为产业链的构成,特别是带有新兴战略产业链的构成已经成为了下一轮发展的主力军。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:55

    这种服务平台一般来讲应该是城市性,甚至是跨区域的,这个题目现在日益开始显现出来,排在最前面两位的产业服务平台,一个是现代金融;二是人力资源。要走到第四步才能构建起现代产业体系,这不是经济学家或者说我的推论,十九大文件里面已经提出了要构建现代化经济体系,产业体系是现代化经济体系当中最重要的基础。这是产业园区发展的基本趋势。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:54

    第三步,又给了产业运营商和园区运营商提供了一个新空间,就是如何为产业发展打造生产性的产业服务平台。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:54

    第二个趋势,园区正在从实现产业集聚走向战略产业集群,因为跨城市、跨区域构建产业链已经成为中国产业转型突出的课题。打造国家战略产业集群和培养知名产品品牌成为了必然,现在在各个宣传上我们已经看到了这种情况。这就带来了一个突出问题,产业园区要实现哪些基本功,我们在历史上通过招商引资,实现产业集聚,很多人认为已经做的很好了,甚至拿一般的初创指标,土地开发、产业投资和产业数量、企业数量,税收GDP来统计园区,大家都感觉很出色,实际上这只是万里长征第一步。中国的产业要能够保住持续发展,必须要构建产业集群。否则在未来的产业转型发展当中,如果你不在产业链当中占有一席之地,如果这个产业链不能代表未来的战略新兴产业,这个企业就有可能被淘汰。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:54

    政府在解决什么问题呢?政府侧重于解决发展导向、客户导向,要在这上面出政策、出措施、出办法,要解决产业发展和园区运营的一系列难题,这个趋势现在越来越取得了共识。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:54

    政府在做什么?我估计今天政府角色的人不多,经常给政府上课就得和他们讲,政府一定要记住,你是主导者,但是你不是运营投资主体,因为这个事情你来做,往往会做出一系列的教训。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:53

    第一政策关系;第二资源整合,现在国务院的文件已经明确了,允许国资、民资、外资参与园区的开发运营,并且可以持有园区运营的股份。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:53

    1.体制和功能的有机结合,开发区到底由谁来主导,由谁来运营,一直是一个争论的话题。最初是在2006年,举个两个案例,无锡的高新区和浦东的张江园,浦东的特点是公司运营,那个时候浦东张江也有管控,他们讨论到底是管委会来主导运营还是由公司来主导运营,经过了十多年的实践,现在看来取得了一致的见解,十年的争论基本上尘埃落定。山东的刘书记在今年年初用大白话讲,山东的开发区一定是管委会+公司,国务院有一个政府投资文件,大家看的更清楚一些,将来形式的模式,大开发区一定是政府主导、企业运营。企业在里面做什么?怎么做,首先要给企业一个冠名,我们习惯讲产业地产、运营商,现在我们给它起了一个比较正宗一点的名字,园区投资运营商,因为作为土地地产的开发,已经不是投资运营的主要内容,这个角色起源于2005年复旦大学瑞教授(音)带领的团队对张江高科做战略发展的时候提出的三商理论、集成运营、开发服务、产业投资,运营商实际上有三大利器在手里,招商引资和集成服务,集成服务面对的是产业和企业。第三其实是产业投资,有人会细问这个问题,还会有别的能力吗?现在接触很多政府的时候,政府说我是主导者,他是运营者,你们自己的经验是什么,张江高科,张江集团在运营园区的时候实际上有两个能力是必不可少的。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:53

    这样就使得开发区在三大战略的汇集下,变得更加突出。大概2002年的时候我写过一篇文章,我认为开发区在功能上要回归城市功能创新和发展,现在看来,开发区还没到这个程度,还被作为政府手里的一张产业和经济发展的王牌,抓在手里,所以说有人说2019年怎么办,就是在看开发区有没有办法引领中国产业创新发展和引领中国产业转型。讲四点趋势:

  • 上海新浪乐居 06-28 10:48

    在去年的11月5号,总书记到上海来表明长三角一体化要成为国家战略,实际上我们看到了在京津冀、粤港澳、长三角,三个城市群,以国家中心城市为引领的城市型发展战略成为了下一轮中国经济和产业发展的最主要的城市形态。后面会讲到这一点。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:48

    2017年全国科创大会召开以后,把创新性强国战略也明确了下来,包括具体的三个时间节点,也都展现给了世人。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:48

    我们知道2013年提出的一带一路构想已经成为了国家战略,目标是中国的产业将来要走出去,国际化。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:48

    首先要讲一下开发区在国家战略汇集下的开发区,面临这样的状况。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:47

    顾学励:感谢克而瑞的盛情,借这个机会和大家分享一下开发区正在演绎发展的最新趋势,现在有一些趋势,大家可能已经认识到,或者说更多的人感受到。认识的东西可能会感受的更深刻。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:47

    演讲嘉宾:上海浦东新区张江园区创新发展研究中心执行理事  顾学励
    演讲主题:开发区发展演绎最新趋势

  • 上海新浪乐居 06-28 10:46

    热闹的颁奖之后,我们即将进入今天的主题演讲环节, “产业园区进化论”。 首先让我们掌声欢迎今天的第一位嘉宾,上海浦东新区张江园区创新发展研究中心执行理事,顾学励老师为大家带来主题为“开发区发展演绎最新趋势”的演讲。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:46

    再次祝贺以上获奖的运营商及园区,祝愿大家在产城领域当中不断迸发创造力,为产品更新迭代、产品转型升级共同助力。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:46

    全国十大优秀产业园区颁奖,获奖单位:金地威新闵行科创园,深圳星河WORLD,保集E智谷,张江国创中心,武汉创意天地,荣盛产业新城  兴隆园区,金桥万创中心。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:45

    时间不多,把这十个讲完,实际上我们做了十一个案例,我们只能评十个,这个案例我们单独成了一个册,非常厚,我就讲到这儿,也推动大家去读这本书。然后我们再用一个简短的颁奖仪式,把这十个案例颁一下奖,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 10:45

    然后是荣盛,这样一个地方怎么做大工业,结果荣盛做成了,地势非常不,而且几块地都是分散的,基建的投入程度非常高,土地不平整非常有难度,和招商和土地指标和政府的作为有非常大的关系,而且还是一个旅游景点,在承德,北京过去要开两个小时车,核心逻辑是高铁,高铁十五分钟就到了,所以说招的企业也不错。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:44

    武汉创意天地,中部地方挺难找的,也是一个文创项目,但是做的非常有情怀有格调,这是产业和商业街区,大家可以看看照片,非常不错,有机会去武汉可以看一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:44

    碧桂园的潼湖科技小镇,总体来说还算比较成功,尤其是打造了智能园区,今天我们找了两个嘉宾专门聊到底什么是智能园区,这是一个非常有意思的话题。潼湖做成了,农业+机器人+房子,收购了一家专门做建筑预制板的机器人公司,然后以这家公司的名义去购地,实现了产业和载体的结合。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:40

    星河2017年就成型了,大部分都是工业用地,而且跨了两个区,核心逻辑就是用三创来招生,我们分析了很多,书里面推了很多,但是我们昨天一起聊,星河到了南京,弄了一个项目怎么落,三创模式在深圳可以走,创新、创业、创投,但是南京创新创业市场没有深圳那么发达,能不能做这个事情,星河专门做投资的,当然了南京的项目非常难操作,但是星河敢做,这是他们前两年在深圳的项目,我觉得今年到明年这两年星河在南京的项目会走出什么样的新模式,大家可以关注一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:39

    启迪漕河泾,这也是我们2015年做的,因为李强书记也做了,韩正书记也去了,确实是G60走廊上的明星项目,启迪作为清华的企业,确实把中关村的企业带来了,这里面怎么做一些逻辑和模式就不展开了。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:39

    国创中心,这个项目是我之前参与非常深的项目,这个项目当时号称亚洲最大,单体建筑十万方,应该说张江进入了存量时代,当时2015年我们就提出了这个口号,这个项目设计的非常不错,实际上万科和张江一起做的,但是现在张江操盘更多一点。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:39

    2.城市更新,园创和国创,园创从旧改的角度来说,三产、三租、三换,我认为这个项目最有特色的就是把社区型商业和文化活动全部植入到园区里面,做这个项目你进去会觉得是商业,以前我们都聊过这个话题,工业旧址上赋能商业,商业怎么办?突破了15%的建筑面积比例,比如说文创咖吧算产业也算商业,项目招商也动了脑筋,特地建了一个电竞产业,觉得中环没有好场景做电竞,特地搭了一个建筑做电竞,这个场馆出来之后所有的电竞公司都来了,所以说后来有一种模式,也是一种非常好的创新模式。这个项目非常成功,现在二期也涨价了,二期现在还舍不得卖。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:36

    1.金地科创园,金地是做房地产的,成立了威新,全部持有,模式是想打包退出,全部持有,还招了很多外资企业,外资企业占到50%,政府对这个项目非常满意,政府主动说你这个项目为什么不,很多入园企业说能不能卖几栋给我,坚持不卖。如果不卖很多企业就溜了,所以我们要评价到底卖好还是不卖好,实际上卖也是很好的,地方政府想的就是不要当房地产卖掉,而且这个项目做好之后,政府单独成立了一个公司,在上海工业原地销售必须要有平台公司执照,这是一个非常成功的项目。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:36

    高晓伟:接下来我们来看看案例,这十个案例有一个大的逻辑,东西南北中都有,涵盖了总部经济,涵盖了科技园区,也涵盖了城市更新,也涵盖了工业厂房,每个种类都拿一个出来,包括产业新城,这样的选择会更加让大家在单一领域看有什么好的。我和大家分析一下每个园区背后的逻辑,然后再看书,书里面有有详实的数据和信息。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:28

    谢谢大家,请回位就座。接下来,有请晓伟总发布“全国十大优秀产业园区”并对其进行解读。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:25

    下面将颁发“全国产城发展运营商创新榜”,恒生科技园,荣盛产业新城,新建元,金科产业,有请克而瑞执行总裁,刘文超先生上台为获奖企业颁奖,请企业代表领奖后同样在舞台左侧稍作等候,谢谢。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:23

    感谢各位嘉宾的配合,麻烦各位移步舞台中央,一起合影留念。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:22

    接下来念到名字的企业代表,领奖后请在舞台右侧稍作等候,麻烦礼仪小姐引导一下。 有请“北京电子城”、“星桥腾飞”、“浙大网新”、“北大资源”、“鸿坤产业集团”、“金地威新”、“恒生科技园”、“新建元”、“浦东金桥”。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:22

    第二名“中电光谷”,第三名“临港集团” ,第四名“华夏幸福,第五名“亿达中国”,第六名“招商蛇口”,七名“启迪协信” ,第八名“中节能实业”,第九名“清控科创” ,第十名“荣盛产业新城”。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:21

    首先有请获得2019克而瑞全国产城发展运营商30强第一名“联东集团”,请获奖企业代表来到舞台中央,下面有请张燕总为产城运营商30强颁奖。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:21

    主持人:首先要颁发的是“全国产城发展运营商30强”,并且我们很荣幸能邀请到排名前十的企业到场参与。那么接下来请念到名字的企业代表上台领奖,并在舞台左侧稍作等候,我们颁发完奖项后,大家一起合影留念。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:21

    第一,行业集中度进一步提升。
    第二,深耕执着专注的企业收获就来了。
    第三,但是总体来说创新乏力,行业要进行非常大规模的创新需要有资金和时间的,总体来说我们也希望有不断的创新模式,今天找了很多嘉宾,他们都会讲到各自的创新。
    这是白皮书的目录,这次中册目录我们实际上走访了十一家,当然有些企业觉得不要写在书上,不是很合适,放在书上有九家企业,基本上都是老总级的人物,专访非常有意思,可以带一本出差的时候看。我演讲的上半场先到这里,我们把刚才讲的三十强企业和五个创新榜做一个非常小的仪式。把话筒交给主持人。谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 10:18

    还有荣盛产业新城,荣盛去的地方是华夏都没想到的地方,比如说什么玉田,包括新龙,大家都没听说过,专门去一些大家没有想到过的地方,但是做的非常好。比如说安徽淮北,带着北京的企业去全国各地买地,逻辑你要说复杂,也不复杂,北京的企业出来不太愿意去河北,反而愿意去中部和东部地区,安徽的北面,河南的东面和山东的西面,这是中国经济洼地,有大量的土地资源,荣盛走出来了,而且所有的产业新城都没有住宅,有的也是和别人合作的,和华夏是不一样的,其他的打法都和华夏是一样的,评了这五个企业,总体来说我们觉得三个大的特点。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:16

    第三个是金科,金科作为重庆的房企,这两年想进产业园区,也找人合作了不少,这两年也在长三角进行产业园区拓展,深耕湖湘,长沙科技新城做的非常不错。包括新建元,通过收购黄浦产业园,植入了产业资源,植入了园区运营的打法之后有一个非常好的画面。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:16

    所以说我觉得蛮创新的,我去年在新疆调研了一个产业园,是政府的平台公司,三万方,三个月就干出来了,是一个老厂房改造的,囊产业园,所有的十九家囊生产企业全部在里面,做成了网红旅游景点。学校科普教育,因为大家都会带点囊回去,而且又是有文化的东西,对于工业园区产业园区非常好的样本,现在还比较少见。在新疆乌鲁木齐还有不少园区,所以说产学研,还有一个很重要的是游,如果我们把产学研游整合进来的话整个园区非常有意思。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:16

    我们先看恒生科技园,这是一个很老的项目,这次为什么评它,因为在新模式上做了创新,他们的园区入园企业大量是互联网项目,非常多的有余额押金的,比如说余额宝、共享单车,这笔钱躺在池子里被建行看上了,建行一直是很创新的一家银行,想做这些企业的生意,这些钱躺在活期利息上只有0.8%,恒生成立了母资金池,所有的企业都在池里面,建行是认的,建行能够做园区的生意,园区也可以让活期利息增值,对于恒生科技园来说收管理费。当然这个模式不是特别新,我们只是说作为一个民营科技园一点点积累下来的,找到了这样一个非常有意思的点。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:13

    我们还做了一件事情,我觉得2018年有什么好的企业,有什么创新的企业我们看一看,看看之后我们也评评奖,等于挺有意思的。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:12

    首先是大标题,榜首易主,前三洗牌,这些非常低调的企业获得了非常大的收益,前十名法了变化,我们在产业服务收入的比重比较大,临港也是,默默无闻做非常多的产业园区项目。总体对于头部十家来说,基本上80%没有太大的变化,只是名次先后有一些交叠,有一两家企业做的非常好上上下下。有的时候不进则退。所以榜单基本上代表整个行业的大趋势。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:12

    所以说实际上收入没有那么多,单九原区服务收入是非常好的。具体的数据百富批里面也有,每年我们的榜单自己做研究非常有意思,和大家探讨一下。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:12

    再看销售数据,三个销售数据加起来进千亿,从产城销售收入525.7亿,增幅18%,二八定律依然存在,就是刚才说的,五亿以上的过半,我们刚才说了基本上几个大的,前五基本上占了50%,还有租赁收入以及产业服务收入,因三这个收入是我们比较关心的,当然这个收入非常大,大家觉得很不可思议,38家企业427亿,但是实际上前三家瓜分了70%,我们的措词改了,产城服务收入,不是产业服务收入。我们觉得你的土地带来的收益也可以算进去,这个逻辑是通的,这次我们会把代建的去掉,代建充其量算一个建筑。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:09

    第三个是竣工面积,竣工面积增幅还是比较大的,当然刚才燕总说了我们总共突破了一亿平米大关,这也是比较大的数据。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:09

    但是落了城市,不一定落项目,从这组数据上很好体现出来,我进了上海进了杭州,这是喊和口号和政府签了约,但是没有落项目,落项目的比例比较低,增幅只有6%,还是比较能说明大家的谨慎和稳健。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:09

    接下来是研究企业,研究企业是这十多年,所有的企业我都跑过一遍,一些中高管,有的时候和中高管聊的比较战略,还得和基层聊的比较实在,我们每年会做一些榜单,今年的数据没有变化,还是和去年的六个指标是一样的,我始终认为是这六个指标是最容易操作的,大家最容易认,前三个指标,我们只考虑竣工面积,只算你干了多少,销售收入、租赁服务和服务收入,当然也有很多人提意见,我们这个园区的产值算不算?税收算不算?没有数据,如果说亩均产值四五百万,自己都没有数据,政府都没有数据,所以这些数据采集不到我们没有办法评,当然这些数据有一些宏观研究意义,38家基本上头部数据都在里面,基本上前十家,占到了榜单70%,所以说整个产业,我一直说产城开发区比较封闭,从进驻城市数量,我们不会公布所有的数据,某些数据比较敏感,我们会公布有些对有些不对,20个以上的企业,累加布局城市增幅15%,大家对于扩张城市还是有兴趣的。这是一个数据。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:07

    上册就是这样,欢迎大家去看我们的正文。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:07

    热点事件,以前我们都讲过了,中美贸易战,包括独角兽企业,我们国家的独角兽都是互联网企业,而且一上市就破市值,但是我们从国外的独角兽企业来说有很多是硬科技,包括反向非地,比如说奉贤区政府,会在虹桥买一栋楼,用注册在奉贤的税来补贴入园虹桥,这是反向招商,偷菜。对虹桥来说什么也捞不到。我们现在说张江没人管,包括长三角一体化,香港高铁段和港珠澳大桥我们都分析过,能跑的车只有八十万辆,这个桥没人跑,包括深圳到中山的通道也通了,这个桥更没人走。所以说这背后的故事和逻辑都在热点事件分析里面。这是我们说的热点事件。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:05

    这就是我们讲到市场,在白皮书上册里面挑选了去年的热点事件,分两类,政策、行业的大规划,从政策角度来说,这十件事件比如说上海的双高意见,还有亩均英雄论。江苏出台的全国第一部园区法,今年一季度山西出台了第二部园区法,今年给顾总安排了一个课题,聊园区法,因为我们国家园区没有法律,所谓的园区法就是园区能够干什么不能干什么,法律没有,都是听领导的,所以园区发展当中效率不高,有了园区法之后,规划你定,指标你定,都有法律约定,深圳加快城市更新,其中北京是全国现在所有政策里面最严格的,没有之一,而且北京是所有的工业产城停止任何工业用地销售,一刀切非常严重。我们今天和郑总聊鸿坤,他们在北京怎么做的,有自己的打法,包括广州和杭州的政策灵活性,包括长三角一体化,数字经济产业,这件事情对于克而瑞来说对我来说是非常好的事情,大家可能不是很理解推数字经济产业是什么逻辑,实际上背后的逻辑是中央政府希望打通所有地方政府的大数据,克而瑞最困惑的是我们做一个区域的产业的时候,没有产业大数据,因为大数据都在政府手里,有很多实质数据,比如说税收、产值,你怎么研判这个区域的产业和企业趋势往上走还是往下走,到底这个区域我们有一千亿的产值需要多少面积的产房和生产研发的楼宇,这些数据都没有,所以从克而瑞的角度来说怎样获得数据进行数据的加工处理,研发出对于这个区域的选址,国家对数字经济产业,就是想做这件事情,下半年我们顺着这个大势挖掘产业的大数据。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:02

    总体来说,从土地来说,总体是疲软下滑,就是实体经济。但是从一季度的数据来看可能有一些反弹,反弹会怎样持续我们慢慢关注。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:02

    我们看今年一季度的数据,我做这个稿子的时候已经到了2019年年中了,一季度我们已经分析完了,从全国监测的十五个城市工业用地来看,一季度的增量非常大,无论是供应还是需求都在往下掉,但是到了一季度,以及价值也在往上增,平均价格到了48块,一季度的时候里面的核心逻辑所有的北京、上海、广州、杭州这样的大城市,工业回暖,工业用地回暖,价格上来了,并不是说工业用地整体的成交额,而是成交结构,都回到大城市,所以当时我分析了一个问题,工业用地或者说实体经济企业开始回流一线城市,一线城市发现自己存在很多问题,尤其是工业外流之后导致的各种数据下降,对于城市经济的发展有很大的影响。对于二三线城市来说招商压力更大,上海规上企业就有八千多家,而且一季度过年,一季度量价齐升,是否对2019年工业发展形势影响比较大,当然现在还不清楚,我们要看二季度的数据。

  • 上海新浪乐居 06-28 10:00

    我们回到上海看一下,我们会到每个城市做演讲的时候都会讲到每个城市,上海每年都比较拼,但是2018年有一个大事件,敏感的人都知道,特斯拉,上海三个主要的,松江、浦东、嘉定,从上海去年的成交结构来看,主要是汽车制造,临港特斯拉拿了1300亩地,包括上海大众汽车,上海博能新能源汽车加起来也有一千亩地,整个增量比2017年增长是因为汽车。因为上海的几个大制造,装备制造、汽车、C919、集成电路还是受到影响比较大,当然特斯拉我们分析过,特斯拉是一家亏钱公司,是否到了中国能够带来很好的收益。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:59

    大概城市,重庆会真到第一名,而且遥遥领先排名第二一半以上,青岛从成交来看,青岛、郑州、武汉、合肥、天津是第二梯队都是一万亩左右,上海北京深圳相当于第三梯队。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:59

    第二个信号我们去每个城市,每个城市分析了总的数据,其中我们把上海、北京、杭州、武汉、成都五个城市进行了打开分析,地卖给谁了,卖多大体量,卖到哪个区域,这里面我们又可以看到,当然整个数据是十四万亩,重庆是遥遥领先,这里面还有一个逻辑,我们可以看到非常有意思的是所有的用地,除了郑州以外,全部都是供大于求的。也就是说工业用地的流拍现象还是比较严重,侧面反映实体经济拿地意愿不太强烈。当然也有很多原定计划供地,结果企业到了最后没有拿。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    第一个特点,成交和供应的下滑,侧面反映了整个实体经济,当然了2018年供应政府在往上拉,但是成交依然在下滑。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    第二块我们讲讲工业用地,工业用地能够反映出未来中国产城业务发展的大趋势,因为这是最源头的,工业用地是我们的团队十五个主要城市进行一手采摘,我们没有沿用所谓国家的大数据,我们去每个城市的国土资源网上一个一个拿出来,除非政府没有上传,只要政府上传了我们都自己拿下来数据,然后发现有几个大的特点,实际上我每个季度都在分析。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    从一二线城市到三四线城市梯度转移的趋势近五年还是比较明显的。这是一组宏观数据,只是白皮书里面的冰山一角。实际上经济篇有一个逻辑,从产城人、产业、城市、人,人我们分析了城镇化率,科研院所这些数据,今天我们作为发布,我们就先不讲。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    去每个城市来看,我们看上海,近五年,2017年—2018年是下降的,上海近五年规上企业的增长都是下降的,负增长。这里面有两个逻辑,一个逻辑是上海企业各转移了,规上企业转移了,如果说近五年,刚刚的逻辑就不存在了,数据统计口径的逻辑就不存在了。从南京、北京这些都是负增长的城市,反过来增长比较快。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    还有就是关于汽车,无论是数量、资产、利润都是呈现下滑,可以看到总量数量都在下降,负增长,资产总额和利润,利润2015年是最低的,访谈两年以后又下来了,当然了规上利润会受到大宗商品交易价格播幅,因为生产价格受到大宗商品影响,一般的工业品价格比较平稳,买一辆车买什么东西都是比较平稳的,这里面有几个原则,增值税改革之后,很多生产企业把服务业部门剥离,作为大母体公司,规上就变成了非规上,这里面有数据统计的原因,就不好说了。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    从重庆的固投来看,白皮书里面屡次提到重庆,重庆是一个网红城市,从产城角度来说其实也是招商的网红城市,从重庆2018年的固投来说,1.8万亿,领先运天津1.3万亿非常大的距离。但是实际上刚才说到了,重庆的GDP从9.3%跌到了6.6%,所有统计城市里面跌幅最大的,主要原因是重庆太过于依赖汽车制造和电子信息产品制造,重庆基本上把东莞和苏州工业园的活干了,出口受到的影响,重庆就受到了影响。重庆一快一慢的错位差,有很多需要解读的地方。我们来看一下消费,去年我们一直讲消费降维,但是官方并不认可这些逻辑,这里面我们讲到是否是国进民退,带两了中产阶级理性消费,这个理念有很多人解读,说到榨菜方便面这两年卖的非常好,但是这里面有一个硬指标数据,就是汽车所有限额以上,各类商品零售增速里面汽车是唯一负增长,但是增速有增有减,汽车唯一负增长,包括上海嘉定,有很多负面新闻,有裁员问题等等。嘉定还是我们的汽车重镇,房子是刚需,但是汽车不是。所以可以很好体现出消费降维包括理性消费。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:58

    还有一些固投,固投相当于有合同,固投从2014年到2018年持续下滑,增速持续下滑,持续下滑的原因,因为固投有三个,工业投资、房地产投资和基建。三句话总结,工业投资访谈,击地访谈,2017年最低点,2018年开始访谈,房地产我们知道地产基本上在回暖,我们知道2015年、2014年去库存,房地产投资比较疲软,但是我们会发现整个基建,2009年四万亿,没有这样一个动作,数据在2018年腰斩,这样一个画面够了固定投资相对比较平缓,各地的地区政府招商压力分歧非常大。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:51

    再来看复合增长,长沙六年的复合增长率23.55%,遥遥领先第二名深圳。所以说长沙湖南人吃得苦,霸得蛮。我们分析了长沙这两年财政增长快速的原因。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:51

    把财政收入打开,会解读出非常有意思的数据,收入方面上海最有钱,南昌最没钱。北上广深,广州财政收入也降了很多,主要原因是广州背后有大的广东,广东粤西又是非常贫穷的地方,钱会被匀到其他地方去。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:51

    总体来说税收收入的降低以及土地财政没有那么多以后都会产生这些方面的问题。这是财政收入方面。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:51

    我们再来看钱,大家比较关心一年赚多少钱,一年赚18万亿,而且从这两根线来看,这是预算支出和收入,总体来说从增长率上的逻辑来看,赚钱慢,花钱看,从各级到家庭到国家都有这样一个通病。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:48

    从人均来看,天津这条线,12万人均GDP,什么意思呢?这根线,是希腊的水平,也就是发达经济体的水平,我们国家这12座城市已经达到了所谓发达经济体水平,这是一个非常有意思的小数据。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:48

    第二个方面,把城市打开,城市打开之后,有五个城市超过两万亿,其中重庆,尽管说重庆去年刚刚超过两万亿,但是重庆是去年监测十九个城市里面GDP增速跌幅最大的,从9%到6%。里面还有一个概念,北京、上海,我们说的北上广深,实际上你们会看到,中部是没有的,中部的几个城市,郑州一万亿,武汉1.4万亿,还有长沙1.1万,中部三座城市到两万亿,还得需要很多年时间,这是总的情况。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:48

    我们现来看经济篇,经济篇主要是采摘全国的宏观经济数据,我们先来看大的GDP数据,周期非常长,一个新的概念出来了,创二十年新低的GDP增速,从1999年7.7%,一直到去年的6.8%,2007年是大的波峰,2008年金融危机,2009年四万亿,2010年是小高峰,反弹以后再没起来。近十年一直往下走,未来十年怎么样,需要大家去研判。所以我们说稳增长成为主题,我们把周期拉长以后再看未来的大经济环境。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:48

    总共分为三部分,因为涉及到要颁奖,经济篇讲完以后讲企业,企业讲完以后是颁奖,然后再讲案例,这次我们会颁三个奖。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:47

    接下来半个小时,实际上相当于电影预告片,把里面有意思的点研究之后,克而瑞能够找到的数据,大部分的大众媒体也能够找到,核心是把数据筛选出来进行清洗和分析。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:47

    回到今天发布的重点,刚刚主持人讲的一个点,我这两年做白皮书,做到第四年,我们原本不是做书的,我们做市场研究咨询报告,做书对于我们挺累的,真的是事倍功半。为了达到一百分,要付出两百分。所以我们和团队讲每年进步一点点,今年我们把厚度做薄,原来是一个大块头,现在分成了三册,总内容没减少,便于阅读。厚度做薄以后把深度做深,这次里面除了上册讲经济,中册讲企业,下册讲案例。今年放了十一个案例,我们去全国去调研,和当地项目负责人做访谈。中册的企业我们访谈了十一个,从过完年到现在跑了十一家企业,天南海北的飞,聊完以后的东西呈现在书上,帮大家做了这道工序。上册分析宏观经济,增加了分析内容,不再像去年一样是大数据,我们克而瑞的核心价值就是怎么样把大数据转化为真正的大数据。这是我们这次白皮书的内容。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:44

    做这样一个活动的预热,而且每位嘉宾的PPT,我要求为今天的活动定制,我一个一个来过。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:43

    因为我们一年搞一次,规模比较大,平时我们搞一些规模比较小的,今天请的嘉宾比较多,为了让一天,原来我们搞半天,为了让大家来一次不容易,时间非常紧张,我这次找了各个板块,今天列了四个主题板块,上午比较宏观的讨论园区的进化,下午是比较中观和微观的,每个板块找了不同级别的领导和嘉宾来聊干货。包括到最后我们还会请三位老朋友来聊主题,都是三个比较著名的案例,启迪漕河泾的案例,以及郭立超郭总和郑总,正好是三个园区,聊园区精细化管理,昨天和他们预热过了,有非常有意思的点,尤其是郑总管理的招商园区运营非常有一套。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:43

    高晓伟:各位嘉宾,非常感谢,因为在座的其实大部分都是老朋友,因为我们每季度都会做一些产城大讲堂的一些专业内容的推送,今天非常感谢能够把总裁燕总请来,以及把顾总请过来。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:43

    克而瑞有十多年的产城经验,服务于大型央企、地方融资部门,在城镇开发、产业园区、城市更新等领域提供过多个项目咨询服务,同时战略顾问部总经理高晓伟先生带领近三十个人的团队,接下来让我们掌声有请高晓伟,高总为大家发布《2019全国产城发展白皮书》,并将全国产城发展运营商30强、创新企业榜、优秀园区榜进行发布及亮点解读。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    主持人:感谢张燕总的致辞,通过站在大数据的角度去回顾2018、展望2019,正如燕总刚才的发言所提到“用数据和专业做产城行业最好的服务生”。我们所做的所有成果输出,都是为了践行这句话。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    最后对于上榜的企业热烈祝贺,希望今天的峰会能够顺利进行,谢谢大家!

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    除了数据的过程上我们做了一些迭代之外,在研究的案例和研究方法上也做了深度的更新。比如说我们对于头部的九家企业做了深访,除了企业高层之外,对于企业各个关键节点我们分别做了访谈,基于访谈形成了核心案例,希望通过这些核心案例我们能够在整个模式运营、产业聚集、未来细分产业发展趋势当中我们能够看出一些端倪。所有的研究成果到了今天我们都会做一个集中的展示,包括接下来要发布的白皮书,以及我们对于上榜企业的解读,同昨天的闭门会议到今天的峰会我们是集中展示,而且相较于过去的两三届,今年的时间也加长了,上午段、下午段,除了更多我们自己的成果分享之外,更希望在今天的转型时期和更多的专家在一起探讨未来三年产城运营的核心趋势,对一些热点问题也能够拿出来探讨,包括我在内所有的同事,哪怕是刚才在贵宾室和各位的沟通都非常受益,特别是今天下午各位专家主题演讲,非常期待,希望在座的各位和我一样,开卷有益,有所收获。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    第三个方面,刚才我们梳理数据的时候归纳出来六大硬核指标,包括了产业园区进驻城市,产业园区布局数量,包括园区的竣工面积和三个收入指标,销售收入、租赁收入、服务收入。而且在园区竣工面积上减少了代建部分,把这部分数据剔除掉了,而且把代运营的部分放进来了,所以一以贯之我们可以看出来,产城运营、产城发展到了上台阶和转型的关键点,过去以地产、土地增值议价作为核心驱动已经转变为运营为核心驱动,所以我们对于整体产业布局、产业集群未来的发展更为关注。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    其次第二,我们希望产业成色更足,进行数据采集和统计的过程当中,把物流、商贸,以及专业市场这一类除在外,把二房东租过来进行租赁,或者说写字楼、商务楼这些租赁的企业也排除在外,所有的企业进行测评的时候起跑线是一致的,而且强调产业运营的特色。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:41

    简单地把一些特点进行总结,我们也可以发现,包括刚才主持人提到的,2018年—2019年,坚持了四年的产城数据采集、方法论构建和案例研究,我们都在进一步做迭代,数据采集过程当中,在自己的典型产城运营项目企业采样群体上我们扩大了范畴,光是典型企业的采样大概2018年做到了38家,基本上涵盖了整个产城运营的各个细分项。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:37

    首先拿地的环节当中,去年2018年—2019年,工业用地出让地块面积在缩小,容积率提升,同时政府出让的时候设置了税收和产值等等目标。政策也在做这方面的倾斜,地方政府在土地出让的时候增加了必须要进行自持的条件,再加上一二线城市,整个产业园区作为资产价值未来的升值潜力非常巨大,共同作用之下,自持加码和自持比例增高的趋势增多了。还有就是园区的服务收入超过了420亿,销售收入500亿,未来一两年,这两个收入有可能后者会逐渐超越前者。所以说整个园区收入当中,产业服务的收入构成了主要的组成部分。前期在进行运营转型的一些效果主编开始显现,我们对于销售性物业的依赖性逐渐也在整个产业运营转型过程当中逐渐进行淡化。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:37

    其次,整个产城行业刚刚已经提到了,去地产化、重运营,我们也可以从几个方面来看。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:37

    在细分行业当中,无论是文旅、康养、产城运营,这种集中度发展会更明显,因为细分产业当中进入的企业,前期占领的资源在后期的发力可能会更明显,强者恒强的局面在细分产业当中会更明显的表现出来,这是一个特征。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:36

    腰部企业一般集中在20亿到50亿左右,相较于2017年的数据,2018年、2019年有所提升,到了40亿到90亿。还有一个数字是整个园区的销售收入,销售收入2018年—2019年大概是500亿左右,前三家企业超过了430亿,占到了整体的八成。我们回顾一下2018年住宅为核心的行业数字,你可以看到同样的,头部企业越来越资源集中,而且集中度越来越提升,前百强占到了商品房销售总额的七成以上,前五十抢占到了50%,接近六成。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:36

    回顾2018到2019年,产城的特征非常明显,首先是集中度越来越高,历史数据可以验证这一点,2018年到2019年竣工面积破了万亿,上了一个台阶,但是在第一梯队的六家企业,平均是园区竣工面积500万方,超过三分之二的企业不足200万方,其次整个产城整体收入过千亿,其中华夏幸福稍稍过了百亿,华夏幸福年度产城收入达到了310亿,明显的二八定律,非常明显。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:36

    这样的大前提下,2018年到2019年我们坚持了四年的产城运营调研,数据、扩容形成了今天的白皮书的发布,包括上榜企业的测评,坚持了四年的工作,今天和大家做一个成果展示。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:36

    其实如果我们回顾一下2018年整个房地产行业的关键点或者说我们称之为关键词的话我们发现整个行业下行,而且回归主业,这是大家都在讨论的问题,从高速运营到有质量发展,在这样的背景下看2018年到2019年的产城运营,可以看到跟随性的特征,其次重运营去地产化会形成细分产业的特点。以住宅销售物业来补贴产城开发的模式,逐渐在退出市场。大家也在形成过去以销售为核心这部分的依赖性。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:31

    张燕:各位来宾上午好!一年一度的产城和年度峰会我们又见面了,每年这个时候,年初的时候我们可能更着重于对于去年一年整个行业的总结,进入到一季度末、二季度开始的时间段,克而瑞在各个细分产业,文旅、康养、产城运营,在各个细分领域和行业专家嘉宾和感兴趣的同仁们做年度的约会,我们称之为年度约会,今天上午非常高兴在这样一个机会和大家把2018年到2019年整个中国产城运营这方面我们自己的一些研究成果和大家做一些分享。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:30

    接下来让我们用热烈的掌声欢迎易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕女士,为我们做开幕致辞,有请!

  • 上海新浪乐居 06-28 09:29

    同时今天来到现场的朋友还包括产城运营商30强的企业代表和创新企业榜单的一些代表,再次感谢各位的光临。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:29

    易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO 张燕女士、克而瑞执行总裁 刘文超先生、克而瑞副总裁 张兆娟女士、上海浦东新区张江园区创新发展研究中心 执行理事 顾学励先生、清控科创总裁 程方先生、方升研究总经理 余洪波先生、亿达中国高级副总裁 于大海先生、中国软件行业协会副理事长、上海桐领资产管理有限公司董事长 高炜先生、上海思董智询总经理 王忠教先生、万科集团上海区域集团城市和产业发展中心 副总经理 张乐群先生、启迪协信集团园区运营部总经理 徐鹏先生、星河产业集团 产业发展中心总经理 吴孟轲先生、云智易销售副总裁 姚泽鑫先生、杭州电堂科技有限公司 CEO 余凯先生。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:27

    今天的产城峰会嘉宾演讲部分我们也做了精心安排,上午的演讲主题为“产业园区进化论”、下午的三个部分分别为“从讲故事到过日子”、“如何让园区更聪明”以及“好看的园没产业?”,最后还有圆桌论坛环节,讨论“上海园区如何精细化管理”。相信一定会让大家收获多多。 能坚持4年评选榜单及全国产城发展白皮书的发布都离不开各级领导的关怀以及嘉宾的支持。接下来,我为大家介绍一下今天莅临的领导与嘉宾,他们分别是:

  • 上海新浪乐居 06-28 09:26

    当下的产业园区各类榜单层出不穷,让人看得眼花缭乱,但“克而瑞产城发展运营商榜单”自2016年发起以来,在依托克而瑞核心竞争力所在的大数据系统基础上,凭借专业严谨的态度与实事求是的思路,挖掘、分析、研究各大产城发展运营商企业数据,解读数据背后的亮点,这也是我们评榜的原则所在:坚持创新、坚持大数据。通过化繁就简、直击核心,盘点“城市布局数量、园区开发数量、园区建筑面积、园区销售收入、园区租赁收入、园区服务收入”六大硬核数据,评估综合实力。今年我们在榜单设置中也做了更迭,以“一主两副” 为主,主榜单为“克而瑞产城发展运营商30强企业榜”、副榜单分别为“克而瑞产城发展运营商创新榜”与“克而瑞全国十大优秀产业园区榜”。旨在打造3大亮点,做深内容、访谈企业、走进案例。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:25

    四年一届奥运会,每年都会有许多运动健儿征战在举世瞩目的体育赛场上,而我们,亦是产城领域中不断奔跑前行的追光者。2019年,是克而瑞第四次发布产城白皮书以及产城30强,四年说长不长,但说短也并不算短,在这四年间,克而瑞始终以中国房地产大数据应用服务商为初心,秉持着每年有进步、年年不虚度的理念,不断改进及优化,从客观的角度解读每年的产城发展形势。今年克而瑞产城研究院小组成员走入企业,进行实地调研及高层访谈,精选园区案例,旨在将白皮书“数据做薄、内容做厚”,共上中下三册,分别是经济篇、企业篇、案例篇。更多的信息我就不透露了,稍后由克而瑞战略顾问部总经理高晓伟先生为我们揭晓。

  • 上海新浪乐居 06-28 09:24

    主持人:大家早上好!首先请允许我代表本次峰会主办方诚挚地感谢大家在百忙中抽出您宝贵的时间参与我们“2019克而瑞产城年度峰会暨《2019年全国产城发展白皮书》及全国产城发展运营商30强发布会”。

  • 上海新浪乐居 06-28 08:57

  • 上海新浪乐居 06-28 08:21

    活动将于9点15分正式开始,乐居全程直击,敬请期待!

主题:2019克而瑞产城年度峰会——

暨《2019年全国产城发展白皮书》发布及全国产城发展运营商30强发布

时间:2019.6.28 9:00~17:00

地点:中国·上海市静安区广中路788号秋实楼一楼大报告厅