沪有必要提高容积率增加住房吗？

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：对，也能够帮我们抑制住房价，然后我们生活成本降低，居住成本降低，整个城市的商业成本、商务成本也会降低，反过来也会对我们经济的拉动。今天非常感谢大波跟杨子江杨总，本期的地产Y教授结束，谢谢各位。

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：实际上今天早上聊这个事情，说是提升容积率，实际上目前上海的住宅价格已经够高了，一种是提高容积率增加容量，另外一种是通过这种方式转换成居住功能，但是对上海来讲现在有的项目动不动十几万，给你的商办用地很大，做酒店很困难，做办公有的不是很适合，这个时候真的应该有些倾向，既然居住缺乏，鼓励在里面做一些服务型的居住功能，做一些服务型的公寓，是不是给一些相应的支持，然后在运营上对开发人员自己也有很多方式，自己或者找人去运营，因为现在这几年长租公寓都出来了，他们也在去找地方，这样可以有效的解决一部分类居住的功能，把居住的需求解决掉，这样可能对居住的价格等等也会产生一些影响。

大蕾 04-28 17:28

    杨子江：我觉得刚才大波讲的很好，第一个，宏观的问题不要把它跟微观扯到一起，因为整个太宏观了。结合你刚才讲的，为什么会发生以前商业面积并不多，后来发现供不应求，供求矛盾，这个大概是从15年开始，因为我们自己也在做一些商业地产，我发现一个现象，所有国内出的文件，包括一些建筑城规教材里面涉及到商业的，包括外面还有很多商业地产专家，他们经常做一些培训，我们经常收到一些资料，只是看了一下，所有里面的鉴别基础还是在传统的购物类，比如多少是购物的，多少是餐饮的，恰恰少了互联网时代网购的冲击带来的商业转化，这一部分商业转化无论是从研究方面的文献还是管理方面的文件涉及的很少，你如果忽略了这一部分，从生活方式到购物方式，到商业的转换以后，你原有的对这个地区需要多少商业，需要多少办公，它的容量多少，大家的思路还停留在70年代、80年代或者说90年代的时候，包括国际上知名的那些，我看了他们的资料，涉及到我们互联网商业的情况没有，我们很希望了解这一块，对传统商业带来的冲击，传统商业怎么样做，后面怎么样，有的个别有一些资料，但是很散，不成系统。你如果思考没有想到这个东西的话，对于你的行动就会有影响，他们根本没有考虑。

   包括大波讲到的，我们都碰到过，当地政府说你们不能全卖掉，留一栋楼，你这个用地性质是给我居住，但是你给我讲不能够散卖，你得持有，持有的话你们政府要告诉我，你准备做什么用，结果当地通知说我也不知道，只是为了可能满足某一种指标要求，整个区域里面必须拿出5-10%的面积，不能够卖掉，不能卖掉我说你告诉我干什么，他也回答不了。这里存在一个情况，整个一片开发区里面几十个楼盘，我们只是其中之一，其他几个兄弟单位我们也去了解了一下，他说都有的，目的是规划性质是什么，你给我什么指导意见，都讲不出来，说某上级或者更高层面，说你不能动，不能散卖，只能持有，任何一个经济行为都是有成本的，你是不是可以开公司还是怎么样，没有说，这个我就不能动，至于说做酒店旅馆，相应的行业规定要满足，他也没有。我们只能是先放着，你们这方面也遇到过类似的有没有？

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：您刚才说的第一个问题，比如说商业业态，比如税收等等对很多人是有价值的，所以大家愿意放商业的用地，我觉得这个中间实际上有很多方式是可以通过一些运营手段来解决的，当然去年出了一部分，比如说住宅里面我拿一定的量你必须得持有，实际上这是一种方式。比如说春节我们自己去澳洲渡假，我们在那里住了几个地方，它实际上就是一个公寓，实际上就是传统住宅的类型，但是他完全是按酒店来管理的，大堂、包括服务、预定就是按照酒店管理，实际上他提供的设施跟酒店不一样，这个时候你说它是居住功能还是商业功能，但是它解决的是居住类型，它可以满足大量的长租，某些高端的短租，甚至满足酒店的一些补充，这个就是通过一些比较灵活的功能安排去解决的，我觉得这个是一个很好的方式。对于整个城市的容积率，说实话，我真的没有一个确切的数字，比如说定到多少比较好。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：最近的情况也是很明显的，但是这里面也有开发商的责任，也有购房者的责任，打擦边球确实存在，这个是不是也跟城市经济的拉动，城市管理者对经济拉动有关系，他们觉得商业需要多一些，我们的经济拉动更好一些，住宅建的少一点，反正人口就是这些人，影响不大，主要大家是从经济角度考虑，从经济角度考虑，您觉得上海的容积率多少合适？

大蕾 04-28 17:28

    杨子江：这个需要把握好。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：这个需要我们更灵活的规划政策，我们有可能把一部分商用变住宅，也有可能把住宅部分变商用。

大蕾 04-28 17:28

   杨子江：总量这个城市还是相对统一，但是内部调整，这个一个是涉及到城市管理的政策设计，另外今天毕竟是对社会的交流，原来我也是学建筑，我们看到很多知名的建筑，它的功能上百年以上它的功能也是不断在变，很多房子刚建的是当教堂，过了若干年以后变成医院，也有可能变成学校，它经历岁月的变化它的内涵也会进行，它是一个自然现象，并不是今天建商业区不能变了，只能搞商业，只能搞办公，如果这个商业环境不存在了或者它的比例显著下降了，你如果还要做这个显然不行，这种一个是社会和市场的改变，还有一个是从管理的角度去引导。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：整个城市的容积率调整，整个城区的容积率是不变的，不同物业调整，酒店可以调下来，住宅调上去，这样大家供求上面就区域平衡了。

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：我觉得这是非常好的解决方式，因为城市发展是基于接下来几年整个城市结构的调整，如果出现了居住类的供不应求，但是商办类有大量的空置，这是很好的改善点。就算在内环之内甚至内环左右，实际上有大量的存量物业，是不是可以把这个也作为整个提升的点，这个倒是非常好的方式，实际上它涉及到我们整个城市用地性质的改变，是不是有一些办法允许它做一些改善。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：现在配套最成熟的是在内环，或者说外环内部的区域，就是中心城区，是不是代表着我们可以把商用的那部分容积率下调，让住宅容积率提高，这样的话满足住宅供应的需求，也解决了一大部分商场空置。

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：我觉得这个事情，因为我们谈的是提升容积率这个事情，因为这个事情，实际上我们是从经济的角度考虑的更多，这本来就是一个大问题，对于一个城市来讲我们到底是哪一种形式最好的，是不是唯一把经济考虑的最大化是最好的，这个问题本身值得我们探讨，对于整个城市的发展确实是需要时间的，容积率提升很快，但是你仅仅是提升，如果没有所谓的配套，没有你管理的方式，社区社会运作的方式实际上很难支撑起来。包括医疗，美国、日本也不是所有的医疗资源都是均衡的，但是他们有社区应该做什么，社区必须完成什么，社区完成不了的才能去其他地方，这个才是我们考虑问题非常关键的一个点。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：我们的容积率是要提高的，但是不能像大跃进一样快速提高，这个会出现问题，出现供应爆增，爆增之后反而是不好的，交通配套等等跟不上，最后不一定对我们的城市有好的帮助，或者对房地产的抑制也不会有太大帮助，是不是会有这个问题？

大蕾 04-28 17:28

    杨子江：这里面要引入一个时间概念，为什么上海老城区发展到这个程度很多人都愿意进去，可能在他周边的二甲、三甲医院，甚至学校的配置数量是超比例配置，对原住民来说。上海从1834年开沪，这个老城区建到现在建了一百多年，这是靠时间堆积起来，浦东开发开放是90年代，到现在20多年，倾举国之力，20多年才建到现在这个样子，我说的浦东是浦东内环，包括陆家嘴、金桥，到现在才不过小几百平方公里里面弄的象样子。你说的青浦也好，再远一点临港，那些地方到现在才几年时间，我们不能犯幼稚病，你看到一件事就要在三五年内必须完成。

   我们想东京也好、纽约也好，他们也是上百年的时间，在那么长的时间来考量，医院、学校等等相关的设施才建起来。全国很多城市造了很多新城区，到现在很多是鬼城，你现在是鬼城是正常的，因为时间不够，深圳建的那么好是改革开放三四十年才建成这个样子，那也是多少资源集聚起来，人力占一半，大势占一半。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：对，我看郊区基本上没有导入，是吧？

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：这个也是为什么我们大家愿意往中心城区的原因，因为确实是配套资源比较好，所以说大家愿意过来。如果你想要在外围去提升容积率，相应的配置必须要有，要么就是有产业的支撑，如果没有产业的支撑实际上就是仅仅建了楼在那里，如果要提升对产业的布局包括性质的把控是紧密相关的，如果没有这些提升容积率是非常困难的，你把容积率做的那么高，如果交通这些东西还没有，实际上很难支撑它的大容积率起来的。像上海目前的一城九镇其他东西，有的地方做的并不是非常成功，实际上缺的就是这些。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：您觉得我们还是要做平衡容积率的方式，边缘地区便利性都不强，轨道交通也不多，如果他们增加容积率，我们的压力是不是更大，现在土壤一块地可能要配公共配套四五个，对财政有压力，您有什么更好的办法让公共配套上的压力减轻掉，另外又能够让我们通过增加容积率来提高供应？因为很现实，比如说青浦，如果说要把密度增加到2、3，三甲医院一个不够了，现在要两个，瑞金医院是不是要过去，或者华山医院是不是要过去，这样才能够铺好。

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：我觉得在非典型的上海外围可以考虑，但是这种增加容积率也不应该向成都这种高容积率学习，对于我来说如果这些地方要增加，我倒是有一个想法杨主编跟我说这个事情的时候考虑过，因为我们增加容积率的一个背景首先是要让人生活的舒服，然后考虑到城市的发展，然后跟你整个城市的公共管理水平有关，跟你整个组织的自我管理水平有关，这样的话新型的区域，从交通来讲有的高的地方可以更高，但是你要保证周边有可以给你更大的休闲空间，这个也是有可能，比如纽约中央公园，周边的楼那么高，周边的价值也是最高的，因为有公园作为支撑，上海也可以学习一下，我可以提高容积率，但是周边配置一些公共活动的地方，按我们生活习惯可以在一起，生活便利性来讲我们楼下附近就是一些餐厅、便利店等等，但是马上就有大片的空间，这样的话我觉得容积率可以高，但是边上有些地方进行平衡。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：哪些地方您觉得可以考虑，是不是青浦、浦东这些？

大蕾 04-28 17:28

    程洪波：首先提高容积率是一个点，提高这个点的时候首先要把社会的场景描绘清楚，有了场景以后这个点更加清晰，中国目前的情况我们先不说整个大都市跟偏远地方的差距问题，我们仅仅可以把上海这个大都市单独拧出来说，这个时候首先我们看我们对这个城市的定位，基于这个定位我们实际上可以展开一些类比，比如说上海首先是中国最大的一个经济型的城市，未来也是国际经济中心，实际上我们应该从这个角度来看这个城市的定位。从这个角度我们到底是不是要跟长沙这些城市比，没有必要性。我们更加应该跟国际性的城市考量，这个脱不开地域，地域人的生活方式、实际形态息息相关，上海跟东京类比的可能性更大一些，因为都是东方文化圈的，比如我们很喜欢非常便利的生活，我们很喜欢大家组群在一起，所以说如果跟东京对比的话还有可比性。

   上海局部的区域还是可以增加的，因为跟东京对比，因为东京的土地公有私有不一样，东京有高密度的地方，还有低密度的地方，还有公园，它是那么大的城市，效率也很高，实际上上海可以往这个方面去考虑。一定要下一个结论，在上海适当的地方可以做提升，但是中间的核心区域，我觉得它本来就是上海的核心，因为租界，那种氛围，那种尺度，这就是上海的灵魂，这个地方可能性不是很大，其他地方可以考虑。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：我介绍一下这是我们team+的创始人程洪波先生，他是建筑设计领域非常专业、非常有经验的一个人，从您对海外，就是说海外市场的一个考察来看，你看墨西哥很多国家会导致贫民窟的出现，我们拉高容积率会不会出现贫民窟，而影响大家的居住舒适感或者居住品质，会不会有这个问题？

大蕾 04-28 17:28

    杨子江：包括胡老师的那次讲话，在早几年，跟胡老师有过交流，那个时候我们跟胡老师也有交流，当时他的论点也有讲到，胡老师他也好，包括业内人士，他们讲到的一个情况，出发点立足点还是先从楼盘出发，原来的楼盘批的稍微低了一些，1.0也好，1.5也好，最高不超过2.0，胡老师那个时候提出参考香港，它的容积率可能到3、4，我觉得首先从社会学的角度也好，从房地产开发角度来看，但是城市并不仅仅是这个，我们觉得先从城市规划有一个总体的规划编制也好，包括它的理念上面，其实我觉得它本身其实容积率也好，包括其他的一些城市规划指标也好，它是一个动态的，并不是定出来以后就不能变了，它也是根据你的经济社会情况。

   我跟大家交流的时候说我们还是要从时间的角度把它引入进来，现在上海两三千万人，加上流动人口差不多四千万，北京也差不多，早晚北京上海加起来差不多一亿人。刚才胡老师说有生之年，我相信在他的有生之年上海五千万，北京五千万他是看得到的。面对这个情况，我们现在做规划也好，考虑很多问题也好，现在是目前针对的这样一个两三千万人的规模，但是它有趋势。早在60年代当时的上海才六百万到八百万人，当时的城市规划指标就是在七百万人考虑，没有这么几十年过去以后，现在是原来的五六倍，上海六千平方公里，香港是一千多平方公里，上海是香港的六倍，上海不是没有地。这个社会本身在发展，你如果倒退到一百多年前当时上海还没有开沪的时候，说起上海，上海就是老城隍庙那一块，租界的年代到解放以后再那么大的发展想象得到吗，没有，到改革开放以后那段时间也没有想过，直到2000年以来浦东开发再把它打开，不能用原来老的思想、老的概念你去界定一些很多新的东西，甚至未来的东西，有很多东西他是在发展的。你刚才说提高容积率这个办法作为一个手段来说可以考虑。

   比如说到国外去看有的容量也有，这个牵涉到我们一个城市管理水平问题，自己要把城市管理水平提上去，能够尽可能多的好的提供更加丰富的城市公共产品。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：上海的容积率保持很高，有生之年房子出不了内环，我前段时间到昆山去，昆山临近上海的地方也快没有房子盖了，我们的房子肯定有上涨的潜力在，虽然现在有调控政策，这些没有办法抑制我们房价往上涨，涨的太快确实对城市竞争力，我们未来的生活成本越来越高，竞争成本越来越高，对我们不利。大家希望住房上面容积率有所增加，这个可能会好一些，对于整个城市的发展会好一些。

大蕾 04-28 17:28

    杨子江：这个分两块来讲，第一个我给大家补充一个小插曲，说到容积率讲过楼盘，也讲过城区，城区的话，刚才讲1.0、1.5、2、3、4，大家没有这个概念，上海最典型的老静安区，不包括把闸北并进来的，原来老的静安区7.35平方公里，它的总的容积率，包括住宅、包括商业办公，甚至里面有静安公园，总的容积率大概在2.0左右，这个我想大家明白了。

    同样的话如果把它引进一下类比的话，我想杨总我们以前大家都知道，上海在内中环有一个很著名的楼盘叫锦绣华城，它的容积率是1.0，我们也就知道，在浦东、浦西这两个区域里面，锦绣华城相当于半个老静安区，它的容积率下降了一倍，住宅一个相对容积率低一点社区的话，它周围也有商业，整体人的舒适感，包括交通的容纳情况跟老城区完全不同。

   这一点我完全同意，我们经过十几年的工作，把它的容积率适当的调低一下，对于提高生活质量有很大的提高。

大蕾 04-28 17:28

    杨羚强：我跟您探讨的其实还是我们楼盘的容积率或者住宅的容积率，而不是整个城区，我们知道整个城区的容积率上海并不是很低，我之前跟您有过交流，我们上海最高的一栋楼它的容积率达到10，我们住宅小区的容积率很低，整体的容积率换算下来可能也不是很低的容积率水平，上海住宅这一块的容积率相对比较低一些，大部分整个城市的容积率并不低。我们未来是不是考虑住宅这一块容积率提高，其他板块的容积率维持原来的样子，住宅上面能不能稍微往上增加一下，供应就有所增加。

大蕾 04-28 17:28

   杨子江：各位观众大家好，感谢主办方让我来跟大家交流一下，刚才主持人杨总讲的这个题目，这个题目上海是否有必要通过提高容积率增加住房，我觉得这个课题其实应该把它分成两部分来谈，第一个先看什么，它的目的叫做增加住房，严格意义上来讲叫做增加住房供应，这是一个目的，前面的手段是提高容积率，增加住房有很多方法，提高容积率是这么多的方式方法中的一种。

   首先我们考虑这个事情还是要正本清源比较好一点，增加住房，或者说增加住房供应，首先来看一看上海到底有多少住房量，这个很重要，这个不单单是看容积率，容积率只是代表比值关系，它不能够反映量的情况。给大家交流一个大数据，上海总的住房保有量大概有多少，我们目前能够得到的，我给大家讲一下，大概在6亿平方米左右，大数，这里面上下可能有出入，而且上海住房的总量也是一个变动的状态，不断的有新的供应量出来，但是原来的一些老城区包括一些地区还有一些拆迁的，老房子在淘汰，新房子在不断的盖起来，按照大数大概是6亿平方米左右，原来有统计4-5亿平方米，但是最近十多年来我们这个市场发展比较快。

   而且这6亿平方米也好，甚至以后到7个亿，这里面不光是我们外面看到的高层、小高层、别墅那些新房，有很大一部分是存量房，包括以前的老公房，这个存量加载一起的话，跟上海的人口情况相比，我们看了一下其实它是不够的，它还是缺的。

   即使上海要控制2500万左右的人口，2500万我们要达到一个目标，我们以前一直说人均30平方米左右，那要7亿多平方米，那就是还有缺口，而且大家也知道住宅是长期耐用的产品，但是不代表它的耐用年限是无限的，可能过了五六十年以后有些老房子到了新陈代谢的时候，住房是有需要，这是一个客观存在，客观需要的。

   至于怎么增加住房供应量，一个是提高容积率，今天讨论的题目里面容积率的概念，这里面有必要跟杨总探讨一下，你刚才讲的容积率是指城市区域里的容积率，还是指一些楼盘的容积率，我觉得这个概念要搞清楚，否则容易混淆，我们经常讲容积率，可能它是指在一个楼盘、一个区域里面，这个也请杨总解释一下这个情况。

大蕾 04-28 17:28

   杨羚强：大家好，我是地产评论员杨羚强，我身边的是北京弘威嘉业营销总经理杨子江杨老师，也是我们房地产行业资深的一个大咖，我们今天想聊一聊关于上海是不是需要通过提高住房容积率来增加供应量，因为之前我们也看到新城控股集团欧阳总也发了一个文说上海的建设土地越来越少，三千多建设用地，可以说是非常有限的，很多土地的容积率只有1.3或者说1.5，市中心内环的容积率也就是2，在这个背景下面我们究竟有没有需要通过提高容积率来增加住宅供应量，让我们有更多人可以买得起房子，或者说能够很好的平抑房价，杨总您在这个方面有什么看法

大蕾 04-28 17:28

    乐盟V龙新闻沙龙之上海容积率

    在国内的大城市里，上海的容积率可能是最低的。市中心很多城区的平均容积率普遍都在3以内，外环外则不超过1.6，这和广州、长沙、武汉、成都等城市容积率动轧超过4，有的达到5以上，不可同日而语。容积率低保证了城市生活品质，但客观上也造成了房价过高，建设用地不足的问题。那么，上海有无必要向上增加容积率呢？今天，我们特邀地产评论员杨羚强、北京弘威嘉业投资集团营销总经理杨子江、team+创始合伙人程洪波为我们现场解惑