青岛新浪乐居
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04-20 21:48
题记：青岛楼市，风云变幻。地产江湖，谁主沉浮？
2019年，楼市又进入新一轮的调整期。面对纷繁复杂的市场环境，购房者持续观望，开发商蠢蠢欲动。如何拨开迷雾，让人们看到更真实的市场？如何去除冗杂，让人们听到更理性的声音？乐居年中巨献——《乐居大视野》重磅上线！论行业百态，道地产纷纭，还你一个真实的青岛楼市！
以下文章内容整理于《乐居大视野》之《龙在江湖》：年底再冲刺 爱拼才会赢。
董娜：论行业百态，道地产纷纭。各位网友大家好，欢迎收看本期视频脱口秀栏目《乐居大视野》之《龙在江湖》。今天的节目现场，仍然由我们熟悉的龙江老师来和大家聊一聊楼市那些事儿。
今年的地产形势非常的严峻，房地产公司都在为自己的销售任务而努力。现在都进入到了12月的中下旬，各大房地产公司还在陆续的抢时间推出盘，目的就是为了提高销售额。那么在这种情况下，怎么样才能有效的促进业绩，促进销售额的增长？
龙江：2019年的楼市的确非常严峻。前几年市场比较好的时候，已经将客户扫的差不多了，这也导致现在市场突然发现客户骤减。尤其是2019年下半年，很多项目反映售楼处突然冷了，没人了。上半年的时候，项目做活动还会陆续有客户前来参加，下半年的时候来参与的客户开始寥寥无几。但是这对于房地产项目来说是非常有压力的，因为面临着较重的销售业务，很多公司为了冲业绩，纷纷在12月份开始推盘。有一部分是明年一二月才会上市的盘，都提前到12月上市，准备抢收。
开发商如此着急的原因在于百强排名。我们知道，对于房企来说，百强排名一是荣誉，二是行业地位。还有一个原因是百强排名决定了国家金融机构对其支持的标准等级。像贷款、集团融资、信托、私募基金等等方面，国家都会根据百强排名给予不同的支持标准。所以，这也让许多开发商为了销售业绩，拼了。
至于怎么提高销售额，仁者见仁智者见智。每个公司都有不同的方法，但是最有效的就是追求性价比，也就是降价。我们也可以通过近期热销的一些项目看出，大都是性价比为王。在这样的楼市寒冬，能有这样的举措实属难得。想要销售额，就创造高性价比；你想要利润，就要等到来年再看看。
董娜：其实虽然大环境不好，但是我们还是有很多项目逆势翻盘，取得了非常亮眼的成绩的。龙老师给我们介绍一下2019年卖得比较火的项目和区域吧。
龙江：截至12月16日，青岛热销排名前十的项目有以下几个：青铁华润城、融创都会中心、中欧国际城、融创维多利亚湾、绿城理想之城。其中，排行榜前十的项目中，融创独占三个项目，成绩亮眼。
青岛各区市商品住宅成交排行榜
青岛2019年热销项目TOP10（数据截至12月16日 数据来源：锐理数据）
区域方面，胶南市暂居青岛全市区域排行榜第一，成交24386套。胶州市和即墨区紧随其后，成绩也非常不错，其中，胶州市成交18860套，即墨区成交17618套。郊区表现可圈可点。
从区域来看，无论是主城区还是郊区，都有卖得好的项目。比如主城区的银丰玖玺城。之前我们定位豪宅是以500万为标准，但是银丰玖玺城重新定义了青岛的豪宅——800万以上才可称之为豪宅。那么800万以上的豪宅银丰卖了多少呢？30亿。在这么冷的市场状况下，银丰能取得这样的成绩是十分了不起的。因为单盘的价格比较高，所以银丰的300多个客户创造了30个亿的认筹，非常惊人。该项目目前已经完成了20个亿的销售签约，这也是今年地产行业的一个奇迹。
比如说在西海岸西客站附近的绿地青岛城际空间站，项目卖得就非常好。开盘之初，很多人预期价格可能在9000多一平，最后开盘的时候，价格仅为8000多一平。国庆期间，开盘即罄。
另外，还有中国金茂的西海岸创新科技城，也在前不久出现了开盘便售罄的现象。性价比非常高。
除了西客站的这两个项目，位于即墨区汽车城附近的青特城项目，也十分受欢迎。得益于高性价比，开盘即热销。
其实，在任何时候，都会有项目热销或者滞销。关键还是在于营销手段，还是取决于公司的战略。
董娜：虽然很多公司都在很努力的抢时间推楼盘，还是会有很多的企业完不成今年的销售额。在这种情况下明年的地产公司对销售额有什么影响？对于房地产公司负责营销类的副总经理以及营销总监们会有什么影响？
龙江：今年市场大环境不好，应该说会有相当多公司的销售任务无法完成。因为今年的任务是在去年的基础上制定的，而今年的形势却远远不如去年。
公司在下达任务的时候，往往是无法把握准第二年形势的。除非市场处在一种非常明显的趋势中，否则很难预料。
从我们现在了解的公司来看。今年可能会有70%-80%以上完不成销售任务。完不成怎么办呢？传统的方式就是换人。我们看到，无论是济南还是青岛，今年许多的营销口出现换人的现象。
换了分管营销的副总经理，再换掉营销总监等等。各房地产公司咋不断地换人、扣奖金、扣奖金、换人中轮换，这其实是行业的一种病态。因为一个城市的销售目标，往往不是由营销总决定的，而是集团战略。集团制定战略的时候往往和当地实际情况是有偏差的，不能因为一个问题，就让营销总来背锅。但是也没办法，他们选择的就是这个行业，也只能坦然面对。
董娜：通过龙老师的分享，我们也更加直观地了解了青岛楼市目前的状况。那么，各位网友年底之前是否有入市打算呢？又看好了青岛的哪些区域和项目？欢迎在我们的屏幕下方参与讨论。
最后，感谢龙老师的分享，也感谢各位网友的收看。
有吐槽、有反思、有探索、有信心，本期《乐居大视野》之《龙在江湖》就到这里了。我们下期，再见。
（主持人：乐居青岛公司总经理 董娜
嘉宾：青岛融信智汇投资发展有限公司董事长 龙江）
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