稳步发展 再启征程 |南通开发区楼市现状直击

南通乐居直播 04-25 09:46

【主持人】房贷利率会不会对购房有影响？

【司总】购房时还是要谨慎看待各自的融资成本，利率上浮比例还是在的，所以个人要考虑到成本。

【周总】个人建议买房建议，在自己的能力范围内，买面积最大的房子，房产面积越大，涨的总量越多。

【刘总】随着房价上涨，所买功能性变得更加重要。个人觉得目前开发区更适合年轻人。

【司总】现在的购房者的居住观念也应该做出改变，在单价的上升趋势下，未来房型都会是功能性强，紧凑型，所以购房者应该对紧凑型房源给予更好的接受度。

南通乐居直播 04-25 09:46

【主持人】南通各个版块，哪个区域投资价值更大？

【司总】我从来不用升值来衡量一个产品，从买房子来讲，主要还是要看宜居程度，板块成熟度。板块成熟度综合体现着医疗、教育、商业配套、交通等。从这几点来看，开发区是一个很不错的地方。我们口中的洼地仅仅指房子的单价与其他几个区域来比相对较低，但如果从板块成熟度来讲，开发区的价格是更低的，性价比很高。在投资置业方面，开发区板块还是很值得关注的。房企资质，生态通廊，开发区整个起点就比较高，城市面貌、交通干线、教育资源等都很好。

【刘总】从个人角度感觉，开发区潜力更大。每个区域的房价都会有天花板，从北往南，高铁新城房价已到1.4-1.5万，港闸江海大道两侧房价1.7-1.8甚至2万以上，再到主城区2.5到3万等。南通城市构造决定城市是南北先发展，然后往东发展,未东部区域的发展情况可能会根据南北的发展状况来决定。所以个人认为开发区的房价还会逐步走高，至于到什么程度就比较难讲。

【周总】个人也比较看好开发区这一板块，未来购房的话，会首先考虑开发区的项目，能达周边春风南岸，时光漫城、大和，翡翠公园，林肯，星湖郡等等，都是优质项目。开发区的东部、北部、西部的楼盘成交价格都远高于能达商务区这个版块。除了南通主城区外，南通各县级市年后房市都比较火热，近期土地市场也相当火爆，海门，启动，通州区这些区域面粉价都已经接近面包价。相比下来开发区未来的土地和新房交易价肯定会持续走高。

【主持人】现在的购房者是否开始关注产品类别，比较关注产品规划？比如洋房、迷你墅、高层等

开发商是否会根据这些变化来改变自己的产品规划？

【司总】现在本身市场就多元化，可供选择的产品类型非常多，这时候就是匹配各自的购买力。一般主流开发商对自己产品自信度比较高，他们对他们主流产品无论是户型还是精装修交付标准等，都相对比较自信，现在的产品线都比较成熟。

【主持人】各位对南通接下来的发展如何看，对区域的变动发展有何什么看法？

【周总】开发区之前并不受老百姓待见，大家都觉得开发区很偏，很远，房价单价也便宜。但开发区其实是很宜居的，不管是环境还是商业配套，开发区核心位置该有的城市绿地都有，县城很难做到这样的规划。

【司总】除了长三角一体化，还有一个题材，就是我们这边是环沪区，不管我们的规划怎么变，我们城市都是环沪区。大家买房时还是要首先关注板块的价值，尤其是基础设施、产业发展、城市人口这三点。

【刘总】区域的提升只要体现在大的城市配套，商业配套，政府资源配套的重组与配置，只要有这些东西在，无论哪个区域的发展都会是好的。所以对城市发展影响最大的还是城市基建。

【主持人】购房者购房关注点应该放在哪里？

【司总】影响买房的主要还是购房者的生活半径，孩子教育和老人的距离、上班的通勤时间等。

【主持人】投资新手应该关注什么？

【司总】看他们自己的资产配置。股票、债券等，最不折腾的方式就是买房。买房就是做价值投资。推荐购房时，会看购房者的总价目标，个人资产来做具体规划，不局限于某个区域，不过在选择时，品牌、品质、地段认可度这几个维度不变。

就这个时点来讲，限价房还是可以考虑的。

【刘总】根据个人生活来推荐板块，不会推荐具体项目，有多少钱就买多少钱的房子。不过目前这个时间，是上车比较好的一个时机。

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【司总】不太会，目前几个盘还有量，要做很久

【刘总】才四分之一多。

（开发区主要在售项目备案情况一览）

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【主持人】之前开发区相对独立。随着高架、地铁这些建设，南通人对于区域的接受度变高。购买的人群越来越多。

看挂地信息，开发区今年没有住宅用地推出，18年除了苏通园区也很少，2、3块。2020年交房潮之后，接下来地块开发是否会断档？

（2018年南通市区地块出让情况 数据来源：克而瑞南通）

（2019年即将出让地块一览）

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【司总】开发区从08到18年这近十年，基本净导入新进人口有10万人口左右。从市场去化速度、入住的情况来看，我觉得开发区人口的导入是实实在在的。而且开发区的产业发展基础也比较好。

从既往数据来看，从08到16年这一波行情大涨前，开发区先是主要规划星湖101商业区，开发了世茂公园、景瑞望府、华润橡树湾这一片。然后就是世茂广场这一片，本地的开发商，例如中港这些项目最后几期享受到市场增长的红利。

再来看生态通廊、能达商务区这一片，和之前不同，政府先是把配套、市政景观、基础教育设施做好规划之后，再出地。而且现在大品牌房企运作比较成熟，项目启动速度很快。永旺以北到通启运河前这一片发展的速度比原来能达商务区快得多。我想再一个10年，开发区这个版块导入人口速度会更快。

这么快的开发速度，推盘量是比较大的。一般价格到一个峰值，去化速度会慢，但是现在去化速度还可以，说明板块成熟度支撑了项目的开发、价格也还有一定的增长空间，因为同批出让地价比港闸区低，加上限价规则，导致有了这样一个洼地。

【王总】现在南京河西限价3万5，放出一个项目做了试点，3万9。据说3万多人有意向。

现在开发区是个洼地，未来十年，价格可能冲的比港闸还快。开发区，完全像在打造一个新片区，整体的规划，学校、企业越来越多，人口导入也越来越多。

【司总】很多南通人对这一片不是很了解。中创区规划发展，对于崇川区的东部、开发区的核心区是特别大的利好。中创区将开发区和崇川区都连起来了，融为一体。开发区未来的价格，很有可能会受中创区推盘的影响。再加上例如大和这样的开发商对于大平层这类产品的开发，可能会拉动一波价格预期。

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【司总】因为旁边的永旺项目，星湖置业是业主，所以我跟日方交流，他们一些领导、中高层管理人员很期待大和这个项目。

这个项目推出的话，可能会是我们开发区接下来的一个总价的标杆。

因为我在开发区时间相对较长，我观察感觉开发区现在有个趋势是大家在控制总价，就是做刚需产品，而改善产品并不是很多。当然品质整体来说是有一个大幅提升的，因为本身现在很多精装交付，同时各大品牌房企之间的基良性竞争存在。

【主持人】我看了一下，就像刚刚司总现在我们开发区在售的十几个个项目，产品类型比较丰富，洋房、别墅，高层都有，面积跨度也比较大。

（开发区主要在售项目情况）

现在开发区的购房群体的话，有没有什么变化？

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【刘总】从整个城市规划发展来看的话，去年底，我把整个南通几个层面的规划利好，在地图上进行了标注，从沪通铁路、南通站、新机场、苏通大桥、苏通二桥等等，如果围合起来，正好倒三角，整个倒三角的中心应该是在中创和能达这一块。如果在地图上从地理位置标的话，开发区差不多是在一个中心位置，虽然它不是最靠沪通铁路，也不是最靠北沿江高铁、新机场，但是综合覆盖度我觉得应该是超过港闸的。

我个人觉得以后开发区这个版块有例如大和这样一个品牌的房企对于高端产品的开发，价格在1.5到2万这样一个位置，还是没什么问题的。因为开发区目前本身与其他区域，例如跟港闸区的价差就差不多要在1-2千。这个价差，个人觉得还是偏大一点。

开发区来说，均价整体的还是相对偏低的，当然也有个别项目是价格会比较突出一些。

【主持人】刚刚正好刘总提到了大和，那大和周总就来讲讲吧。

大和是日企，南通从房地产发展以后，很多的中国一线房地产企业都来拿地、开发。但是日企就基本没有了。请周总谈谈对于选择南通、落户开发区，项目这样一个规划想法。

【周总】我们在进入南通之前已经在长三角周边的苏锡常三个重点城市陆续开发了多个项目。17年下半年公司就有拿地计划，本身一直在关注南通这个城市，开发区招商部门也一直在跟大和保持着沟通和联系，加上南通从17年底到18年一直到今年的很多利好消息一一 放出来，很多的政策措施不断落实，所以到南通拿地应该也是深思熟虑水到渠成。到今年上半年为止，虽然我们项目还没有到销售的阶段。但是我们也十分关注周边项目的成交情况。开发区的整个成交量在今年上半年一直都是占据了南通整个大市的一半，甚至有些时候是在一半以上，在这么多成交量当中，我们也注意到春风南岸、时光漫城、万科、碧桂园这些在能达商务区内核心盘成交量都是比较高的。另外我是海门人，还有一点感触就是：开发区能达商务区相对于东边的海门、启东，北边的港闸、崇川这一块，价格相对来讲还是处于洼地，成交价在1万4左右，而海门主城区的成交价已经超过1万6了。再看3月份、4月份的几次土拍拿地，海门地块楼面价基本上都超过了1万1 ，本身容积率又低，预计明年这部分新房拿出来卖的时候，预计会超过2万。所以我们也非常看好开发区，尤其是能达商务区。

【司总】我们都很好奇，大和会出什么样的产品？

【周总】因为目前南通市场同质化的产品比较多，大和对建筑，户型，景观方面设计又有着不一样的思路和比较高的要求，所以整个18年没有太大的动静，接下来我们售楼处预计在6月会正式对外开放、接待新客户，速度虽慢，但是慢工出细活，大和做出来的产品还是是经得住时间去打磨的。

我们产品以大户型为主，120—300之间，大平层大概有6个面积段：120、130、140、180、220、300平米。

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【主持人】各位领导下午好，我们本次关于开发区的讨论现在就开始了。

南通现在大热门的区域有很多的，例如中创区、高铁新城等等，开发区现在楼盘也很多，房价对于购房者来说是处于一个更能接受的心理价位，所以我们有很多网友会提问，一些关于开发区项目升值空间等的问题，所以就把各位邀请过来，趁这个机会大家来探讨下，也给我们购房者指点下迷津。大家畅所欲言。

目前南通这整个城市发展的规划动作很多，包括轨交的建设、长三角一体化概念的提出，还有打造一个重点的区域——中创区，其实中创区也有一部分范围是地处开发区。那首先就是想请大家聊一聊对于目前南通各个板块的规划发展，大家有一个什么样的看法，这样的一些规划，对于咱们南通楼市、房价会不会有一些？

【司总】实际上，我倒是觉得应该请两位，周总、刘总讲一讲。因为他们目前实实在在在操盘，可以说是很主流的市场，住宅产品都在做，而且最近中铁年前年后的推盘量、去化速度也都很快，所以我觉得他们接收的来自一线市场的反馈应该是最强烈的。

【刘总】那我就先来讲一讲吧。

中铁从17年底进入南通，一年多的时间在南通布局5个项目，其中时光漫城是跟炜赋合作的项目，苏通园区有中铁自己操盘的项目九溪源著，然后还有3个合作项目。按照权益去算的话，中铁在南通布局下来，应该有一百个亿左右的盘量，目前去化的话应该在50%左右。中铁还是比较喜欢借南通城市发展之东风的，特别是地铁、大桥、沪通铁路、北沿江铁路这类交通建设发展。因为正好有这种契机与机会，中铁就顺机进入南通，迄今发展速度也比较快。

在对落户南通板块的选择上我们5个项目——2个自持项目、3个合作项目，全在开发区。所以对于开发区这个版块我们还是很看好的。中铁是一个主要以中高端项目开发为主的品牌开发商，但不会做到非常豪宅类的产品，我们主要还是做老百姓需要的房子。时光漫城在开发区的能达商务区，目前开发区从整个市场来看的话，购房客户并不再像之前那样局限，像我们的客户有百分之六七十，来源于港闸、北三县等地区的客户，只是因为南通目前的房价的发展速度比较快，目前房价均价1.5万以下或是在1.5万左右这个版块，在整个南通市场其他区域存在空白，所以这也使得目前开发区的成交量会占到南通整个的70%左右。

【主持人】对，因为我们其实每周也在看房产信息网的备案，备案数据的反应虽然有些延迟，但是也是能看出一些情况的。

据南通乐居不完全统计，5月南通市区新房成交3341套，环比4月下跌11.45%；成交面积380550.24平米，环比4月下跌13.56%。从各区域成交数据来看，开发区5月共计成交2143套大幅领先，崇川区和港闸区分别成交513套和685套。

南通乐居直播 04-25 09:46

回首过去十多年时间，南通楼市有过2轮较大幅度的上涨，也有过长达4年的调整期，其间过程可谓波澜壮阔！

2016年，随着上海楼市调控，投资客群外溢，南通的房价也和周边的苏州、昆山等地一起，“忽然之间”就涨起来了！短短两年多时间，南通市区所有热点板块，全部完成了一轮房价上涨！

而在这一轮涨幅中，南通城市的发展规划有着不可忽视的推动作用，一时间中央创新区、高铁新城等成了购房者热议的焦点，许多房企的目光也从市区范围转向了县区，相继落锤拿地。相比较而言，开发区则略显低调，默默发展。

开发区从行政规划上隶属崇川区，但财政独立，因此南通人习惯将其与港闸、崇川分开并列。从房价数据看，从2016年到2018年，开发区的房价涨幅最大。而截止到2019年4月，开发区新房单价达到14773元/平米。（港闸区房均价19275元/平米，崇川区19082元/平米）

究竟开发区（主要为除苏通科技产业园之外的北片区）楼市是什么样的状态？

本期乐居论坛我们邀请了江苏星湖置业有限公司总经理司梁清（司总）、南通中铁置业营销部副部长刘伟（刘总）、和宝（南通）房地产开发有限公司营销部经理周彬彬（周总）、乐居南通公司总经理王兴元（王总）一起探讨。