乐盟：南通楼市现状解读

乐居-小呆 04-20 01:40

主持人：非常感谢各位大佬给我们的购房指导，也非常感谢大家抽空跟我们做这样一个话题讨论，今天的直播到这里就结束了。感谢大家！

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景利元 王总：像现在有部分人在想，要不要赶上炒房的班车，其实现在这个市场，希望有些人不要投机取巧，想现在买入，然后一两年内抛售赚个盆钵体满，这是不可能的。正常长线投资，把战线拉长，三五年或是更久，这个是可以考虑的。

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乐居 秦总：司总的意思就是，快！快可以抵消一部分风险。

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星湖置业 司总：对于投资客来说，实际上他们算是一批比较敏感的购房者，他们往往在市场启动的时候就抓住了先机，大部分的人就是因为老是观望，观望纠结不但付出了时间成本，也错失了机会成本，所以建议大家不要太纠结。

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主持人：对的，有很多网友也是这样，从去年看到现在，从价格还可以接受的时候到现在几乎涨了一倍，所以买房纠结也是一件头疼的事情。

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星湖置业 司总：我觉得投资倒是不会这么纠结，就是自住的才会考虑很多，考虑多了就会纠结，就会错过很多。

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星湖置业 司总：价格要看各人的购买力，如果你有这个能力，学区好的、地段好的、环境好的，当然是最好，稀缺房源也是可以购买的。如果能力有限，退而思考，就要综合各方面考虑，区域板块成熟度与个人购房选择相结合，择优而选。就拿开发区来说，能达商务区板块的成熟度来考虑，不管是新房还是二手房，潜力还是可以的。然后你再看看，接下来政府重点打造的几个区域，包括几个主题概念的的，像港闸区几条运河的整体打造，沿线项目就比较值得关注。像地铁概念的，沿线位置关注度较高，项目也可以关注。另外，像东区，几大项目集中开发，楼盘品质相对有所保证，也是可以考虑的范围。再结合自身情况，该出手时就可以出手了。

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主持人：那么像现在，在选择上，我们是看价格还是看区域情况？

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景利元 王总：南通现在还是以新房市场为主，为什么去年年底之后二手房特别多，也是因为目前新房房源还在迅速开发建设中，从长期来看，后期新房增量上涨，二手房市场将会受到影响。

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星湖置业 司总：市场上最主要、最稳定的二手房，应该还是学区房这类；但今年学位房新政出台，二手房市场，还要看政策及市场情况。

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主持人：刚刚司总提到了二手房，大家会发现，现在市场比较好，二手房市场也是随之大热，大家对二手房中介如何看？

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星湖置业 司总：现在限价是相对于之前的土地而言，从去年年底开始，土地价格一直走高，地价成本就已经抬高到一定程度了，政府核价也是对于拿地成本来进行价格核定，成本高了，价格自然也不会低。等到前一波房源到了市场成为二手房的时候，加上一定的税费，交易价格又会高很多。二手房还有一个特点，卖方对价格有自由选择权，达不到他心里的预期价格，他可以选择不卖，这时候，购房者相对于新房来说，承担的风险自然也会高出许多。由此看来，现在有得买还是赶紧买，会划算点。

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景利元 王总：对于自住而言，在目前政府限价的情况下，如果现在能够下手、看到合适的话，就不要犹豫了，想买就直接买，如果等到去年年底那一拨土地房源供应浪出来后再买，那时候价格就不一样了。

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主持人：刚刚讲了很多，讲了区域、土地、新政解读，现在我们进入最后一个议题，就是对购房者的建议。

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星湖置业 司总：目前购房者的这种心理，其实我是比较理解的，以前大家会关注房价、地段、离家近不近，哪个区域发展更好，但是现在各个区域发展规划前景会有所不同，购房者会踊跃的进行对比分析，结合自身实际情况来置业，也是说房价的上涨让购房者们买房变得更加务实了。

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乐居 秦总：在哪个区域置业买房主要还是看网友们买房需求是投资还是自主，除了配套等因素外，性价比是最为关注。但是从目前市场火热情况来看，购房者会想到能买到哪里，摇号到哪里，都可以接受，没有很明显的区域置业选择概念。

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主持人：除了开发区，各位老总对其它区域置业投资有什么看法？很大购房者买房也会对各个区域进行比较考虑，大家对此怎么看？

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星湖置业 司总：南通开发区的生态建设、绿化配套等方面都非常不错的，未来的发展前景更是无可限量；尤其是商业方面永旺梦乐城的发展非常看好，地理位置好，这对于周边的楼盘发展有很大的辐射作用，未来还有生态绿廊、体育公园设施等投入使用；加上开发区安置房建设也已完成，未来主要以纯商品房的市场为主。对于市场可以关注拍地容积率，这代表将来投入市场的房源品质及客群定位，比如能达商务区的产品组合比较多，购房者选择比较多，日后房源的开发起点更是不低，若开发区住宅市场品质有保证，未来的市场及价格依然平稳向上。

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景利元 王总：开发区的核心是能达商务区，能达商务区是集行政中心、商业中心、金融中心、文化休闲中心等一体。永旺梦乐城就是属于能大商务区商业中心的一部分，建成之后连同世茂广场、星湖101等连成一片，整个开发区的商业中心基本形成，未来可能就像现在的中南城医院，成为一个新的商业中心，对于开发区未来的人才引进，及住宅发展是一个非常大的利好消息，会吸引更多的人来开发区置业工作。

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主持人：如今的开发区也很注重区域的发展提升，不管是城市建设、商业配套、教育资源还是其它生态绿化建设都有了提升，接下来开发区的另一个商业巨头永旺梦乐城即将迎来开业，开发区的整体价值潜力将进一步提升，那么对于开发区的最新区域发展，规划蓝图会是一个怎样的上升空间？发展潜力如何？

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星湖置业 司总：其实，城市版块融合度的提高，版块之间的绝对距离没有变化，但心理距离拉近了。经过一系列的区域建设发展，如今开发区的房价不会再回落到以前的状态。

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景利元 王总：中央创新区的诞生对于开发区是一大利好之事，为什么这么说呢？南通开发区起步是最早的，1984年就成立了，已经有了30几年的发展了，诞生南通开发区的发展速度相对是比较慢的，也是这几年才快速的发展，主要原因是开发区距离老城区太远，大概要15公里，这样的距离基本上处于两个区域了，住在开发区的去老城区购物的可能性就很小了，新城区的建设使城市中心南移了，拉近了开发区和新城区的联系，对于开发区未来的发展更是一大促进。

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星湖置业  司总：我个人认为中央创新区诞生的主要影响是拉近了让开发区、新城区、老城区的“距离”，尤其是让开发区和崇川区黏度提高了，城市片区的连接度让市民的心理感受有了很大提升，两个区域的市场发展也会互相被吸引。加上“中央创新区”的规划起点会超过之前的开发，大家没有理由不对这个区域抱有重大期望。

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主持人：谈到区域发展，刚刚司总也提到了中央创新区的概念，因为中央创新区规划包括新东区、新城区、开发区几个片区在内，未来中央创新区会呈现什么样的发展态势大家都比较关注，毕竟对于开发区和港闸来说，这是一个全新的概念和规划。那么，中央创新区的规划建设会不会对开发区有带动作用呢？会有哪些影响呢？

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星湖置业 司总：我了解到这样一部分买房的人群，就是在上海或者苏州工作的南通人，他们由于很多置业门槛的限制会选择在南通买房，由于在外地缴纳公积金等原因被列入限购的范围之内，他们会认为可以先在老家把房子先买了，这样比较安全，这种想法也是因为看到我们城市发展的前景和潜力。

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星湖置业 司总：从城市优势来看，很多上海的周边城市都在限购，而南通不在限购之列，这种情况下大部分购房者没有理由不往南通转移，哪里可以买就去哪里买，突破行政区域概念，相对于其他城市来说，南通绝对是有被购买的优势，虽然南通均价并不比无锡等城市低，但由于限购的门槛，导致很多人会选择置业南通，加之沪通高铁的开通，今后来南通买房的人会越来越多。

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景利元 王总：这个是城市建设一体化的话题，产业转移量是大家能看的出来的，南通的区域优势被很多人所认可，尤其是融入上海等概念的提出，为进一步提升南通综合城市影响力起到了促进作用。

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主持人：拿地现象是不是与先前提到的城市规划有关，开发商入驻进来势必会考虑这个城市的未来发展状况和潜力。

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景利元 王总：其实开发区这一段时间货量短缺，基本无房可卖，客户想买，但是没多少房源，即将推出来的几个项目，基本都是量很小，包括我们翠园，所以开发区马上推出的两块地，面积还是比较大的，我看了下都是20几万方，两块地限价基本上会达到预期限价标准，接下来竞拍会更加激烈。

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星湖置业 司总：开发区的房子供应量没有港闸区大，实际上能达商务区已经没多少地块了，包括翠园等兄弟楼盘也很少，没有多少房子了，接下来要拍的土地基本在永旺、通盛大道东侧这些地，所以能达商务区已经是成熟版块了，包括公园、学校、入住率都大幅度提升，之前的楼盘在售很少，主要以尾盘为主。

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主持人：如今南通各个区域在区政府的指导下，网友们认为几个区域之间的房价差别不大了，觉得开发区房价慢慢与港闸区房价旗鼓相当了，虽然之前可能有一些差距，但是现在这种情况有所改写，大家怎么看待这一想法呢？

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星湖置业 司总：开发区的价格这两年不会有去库存的压力，实际上在这波涨价之前，开发区的库存已经去化得差不多了。开发区以前的价格土拍价不算高，楼板价一般在1600元/平米左右。而现在完全不一样，随着开发区现在整体的配套、交通规划提升，开发区和新城区的融合度在提高，尤其是中央创新区的提出，开发区已经今非昔比。日后在开发区，可能再也不会成为大家心目中的价格洼地了。

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主持人：从开发区的区域来说，目前各区的价格水平已经很高的，但是目前两个限价地块将在6月中旬揭牌，最高限价是11250元/平米，其实从目前的形势来看，这两块地会比较抢手，很多房企都会有拿地计划，网友猜测最终地价不会低于限价的价格，按照此观点，如果毛坯房卖到12000，那么开发商的利润也不会达到太多，所以按照这样，我们来讲讲开发区的价格会不会有太大变化？

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景利元 王总：房价由地价、建造成本以及各项税费加上合理的利润组成，其中地价是决定房价的一个关键因素。目前，地价基本上占房价的百分之20-40左右，根据这些市场上的观察和反应，大家基本上对房价成本有一个基本概念。

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星湖置业 司总：引起房价上涨的因素比较多，包括地块、学区、城市规划建设，整体均价幅度会上涨到多少，要根据各个板块来说的，整个市场应该会平稳上涨，至于会达到一个什么样的高度，还要由后期市场来决定。

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主持人：刚刚提到拿地情况，王总和司总都提到七八月份这一阶段的土地供需情况。从去年12月份的状态来看，截止到今年目前南通市区的土地不是特别活跃，但县区比较活跃，而几大地块溢价率都比较高。从全国拿地数据来看，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平米，环比增长28%，同比增长54%，观察历史数据，当前地价是创下了2010年以来最高水平，南通方面从4月份至今四幅地块价格也不低，全国市场政策依旧，但是拿地依旧很火热，地块上涨因素，会不会让南通房价上涨到更高的水平？

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景利元 王总：由于我们也一直在接触客户，目前南通市场供应量远远小于需求量的，客户反映出来的购房意愿还是很强烈的，从去年年底基本上南通库存去化完了以后，市场上现在的房源还是很少的，所以等到今年过了夏天以后，才能有一批土地推出来，才能看到一个正常的市场情况，目前政府的一个限价行为还不能真正反映出目前的供需关系，总体来说还是比较紧张的。

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乐居 秦总：新政后有哪些变化量，可能要在四季度才能看出来，从购房者置业角度来看，七八月之前有多少房源，可以购买哪些产品，大可以根据这个阶段，进行对比产品结构、地段优势等自行梳理。

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星湖置业 司总：有人认为这种现象是2016年透支了需求，17年投资和购房意愿都赶在了16年。从市场数据来看，购房需求确实在2016年的时候比较多，今年的政策效果显现至少要到今年七八月份，看看这一段能达到多少量。

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主持人：从成交数据来看，南通一季度及4月份的成交套数有7000多套，去年的四季度是1万多套，去年全年是3万多套，在去年四季度达到了井喷。

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星湖置业 司总：我个人觉得，如果单看价格，均价短期的一个月、两个月的波动并不能说明问题，其中每一批备案的产品种类，洋房、高层、小高层等等形态不一样，备案价格肯定有所区别。比如这一批备案的洋房，那这个月均价环比肯定上涨，但是南通总体看近三年的均价，从2016年底南通整体房价超过1万以来，目前为止都是稳定在一万以上，这说明现在市场的主流价格小波动已经过滤掉了，市场已经开始呈现稳定的态势。再来看近半年的市场成交量，如果说稳定在1万价格的成交量，这一波成交超过200万平方米，就说明这个价格具有一定的市场支撑。

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主持人：根据克而瑞数据统计来看，3月份商品住房均价11340元/平米，4月份只有10843元/平米，其实有个案的降幅，这个我们怎么看待？接下来还会不会回落？

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主持人：其实我们今天还要讲讲购房者，其实购房者来说，政策究竟怎么样，其实他们不太关心“限售”还是“限购”啊，或是贷款基准利率上调，真正购房者，他们更关心的问题是后期南通的房源会不会还是如此紧张？房价走势会不会一直是这样？

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乐居 秦总：本次新政的很多条款相对于2010年来说，是有一些补充的，比如领取预售证后要及时开盘公示，一次性公开房源，房价要现场公示、房价不允许抬价，捆绑销售行为，等等这些是之前就出台过相关政策，但是这次新增加的内容，比如王总所说的规范销售行为更多地体现了，这样买卖双方的交易效率就提高了。

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星湖置业 司总：我认同王总从规范销售行为阐述的一些看法，新政在这些方面的要求还是比较具体的，因为原来很多购房信息不对称，包括内部成交确实让很多想买的购房者无法购置到房源，而对于炒房者来说，这一系列的规范让他们的投资风险系数增加了。

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景利元 王总：这次新政出台以后我研究了半天，南通相对于其他城市“限购”“限售”等来说还是比较温和的，因为政府出台一个政策之前，也要权衡利弊，一方面需要安抚老百姓的情绪，另一方面还要考虑到整个城市的发展，因为毕竟南通作为一个快速发展以及接轨上海的城市，如果政策过于严厉，可能会把房地产控制的太死，不利于整个城市的发展，所以现在这个政策突出了两点，也就是说抑制那种投机性的客户，比如炒房号、找关系、交订金立马转让等炒楼投机性行为；还有就是规范开发商的销售行为，怎么销售怎么卖必须得到房管局的认可，基于很多开发商捆绑车位、捆绑装修、私自抬价、额外收费等普遍乱象出台的，整体的意图还是希望房地产市场环境趋于公平，朝着健康的道路发展，并没有去打压房地产，或者让整个房地产往后退的意思，我觉得对于购房者来说，还是一件好事。

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乐居 秦总：这就像去年12月那波拍地的价格，明显可以推算出楼面价，那么市场的价格因为限价的原因，肯定是会低于将来的那波新上市的产品，随着那一波房源的陆续上市，现在抢购的房源肯定是赚到的。

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星湖置业 司总：最近南通房地产楼盘价格的确比较火热，火热的原因可能是与限价有关。目前这个价格已经不完全是一个市场化价格了，大家预期的价格要远远高于心理房价，一部分投资比较敏感的购房者希望在这个空档期可以买到低于现在的一波去年的一些房源，这会导致一波房源提前进入这个市场。

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主持人：受各方因素影响，南通目前楼市是相对火爆的，那随着一系列新政的出台，接下来南通楼市走势会不会有些降温呢?

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星湖置业 司总：我先来说说对于南通新政的看法。2000年开始我在南通做这一行的营销工作，我感觉实际上每隔一段时间都会有政策出台调控，最近这一波为什么大家会关注比较多呢？因为这一波房价的涨幅完全突破了大家原来的心理预期，我觉得这波最高价、或者学区房、包括去年底的一波土拍的楼板价情况完全突破了预期所想，针对这个来看，现在出台的调控政策，南通还算比较温和，至少不像有的城市调控政策“限购”“限售”“限贷”，包括前段时间的保定十年新政，相对来说，南通新政比较中性，本身市场还没有“限购”这个概念，启东有一个“限售”，对于启东市场不是太熟悉，或许与上海市场客户太多，所以当地部门是出于对本地购房者的一个保护来出台政策，南通肯定也是以本地为主，所以政策相对比较温和。我个人是这样来理解的。

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主持人：三位大佬，你们好。我们知道，近期南通、启东出台新政之后，南通物价局以及房管局都规划了房地产的相关政策，很多的网友对于南通房地产目前的局势更是捕捉不透了，更多会有一种恐慌的心理，感觉目前的房地产处于一个非常火热的状态。今天开场，首先就想请各位大佬谈谈对于南通新政的看法？

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主持人：大家好，欢迎关注我们乐居直播。今天，乐居品牌栏目，对话业界大佬《乐盟》活动首期上线，本期邀请到星湖置业副总经理司梁清先生、南通景利元房地产营销策划有限公司副总经理王世昌先生、南通乐居营销事业部总经理秦楠先生，三位大佬与我们面对面，聊一聊最近南通的楼市现状，也对近期出台的相关本地房地产新政作深入解读，众多网友关心的南通楼市问题，或许将会在今天得到答案。

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主题：直击南通楼市现状

背景：目前南通楼市持续火热，加之接轨上海建设北大门规划，各项利好带来市场的福音，在网友看来，南通楼市价格居高不下，未来形势更是扑朔迷离。对此，对区域的发展，对楼市行情的展望，需要大佬们指点江山。

时间：2017年5月26日11:00