【图文直播】中国物业经理人江西区域私享会

南昌乐居 04-18 19:10

私享会结束

南昌乐居 04-18 19:10

恒兴物业公司总经理吴建中：

刚才叫我发言，八个题目没准备，可能说不好，物业行业资深的专家沈总，转一圈来，很多人没有围绕八个点讲。我也说两点：

第一，大家上网看得到，最近网上宁波一个物业，业主给物业送锦旗，应该都知道，干啥啥不行，甚至还有用侮辱的语言，什么狗屎物业。出来以后，全国各地很多类似的送锦旗，反正语言非常难听。说老实话我非常气愤，我当时联系了中国物业杂志编辑部的谢主任，我就发给他看，我说中物协应该出来表表态，他给我回复，我会跟领导报告。这个事情我当时做了两件事，我跟律师咨询了一下，我们律师明确跟我们说，这已经构成了诽谤和侮辱。什么是诽谤？诽谤就是捏造事实，对人家进行人格侮辱。侮辱就是用暴力或者其他手段，对当事人，特定的人进行无中生有，已经构成了这个。我咨询了以后，在我们工作群里下了一个通知，现在网络上下三烂闹剧式的维权，对业主来说狂欢一样的，我们虽然没有出现，我们要做好准备。如果我们的小区出现类似的情况，我们不要慌，也不要急，把照片拍下来，把证据收起来，我一定要告赢他。我再抖音上留言，今年春节全国人躲在家里不出门，就是我们物业人冲在第一线，怎么干啥啥不行，你的良心到哪去了？我的意思，我们大家碰到类似的情况，江西没有，南昌可能也没有，如果碰到类似情况，我们一定要收齐证据，用法律维护我们的权利，但是确确实实要把基础工作作。如果做得很烂，那腰杆子也不直。这是我的建议，反正我会这样做，谁敢这样侮辱我，我一定要告他。这是第一点。

第二，现在很多小区维权维权，物业这样不好，那样不好，换物业，据我了解，我们公司现在也做了这么多年，也有很多小区项目业主维权，像这样的小区，几个人往往是很少数人绑架了大部分业主，代表大部分业主，说物业这样不行，那样不行，要换物业，往往就是少数部分人，几十人也好，不到一百人也好，如果有5%，也就100户，看上去很热闹，换物业什么，很容易蒙蔽很多业主，怎么这么多人不满。我个人有一个不成熟的建议，我们有关部门能不能出台一个这样的文件，要换小区的物业，闹得厉害的小区，我们通过第三方，社区、派出所或者第三方调查，进行公开、客观、公正的业主民意调查，如果过半，三分之二人对业主满意率达到了50%以上，换物业就免谈，过半人不同意，满意率过半还换物业，给少数人，为了换物业达到好处，让他一点机会没有。原来我们老总协会提过这个建议，不知道有没有用，这是我个人的意见。过了一半，业主大会过半或者三分之二，通过公正的第三方调查，满意率过了半，或了三分之二，还谈什么换物业。这是我的意见，谢谢大家。

南昌乐居 04-18 19:10

南昌市物业协会监事长湛铭

讲两句，刚才李总谈到后期物业如何做？就是制度建设的问题，讲了几个大的制度，还在推行的问题。从2003年9月1日，物业管理条例实施以后，实际上我们国家发布了很多相关的法律法规，来作为物业管理方面的支撑。最新出来的《民法典》，明年1月1日执行，刚才李总也做了交代，我们会去学习。面临新的问题，物业服务公司如何面对？刚才大家讲了这么多，实际上我个人认为，为什么会出现这么多的问题和行业乱象？我个人认为三点：

    第一，政府监管的缺失。

    第二，执行的偏差。

    第三，政策法规的掌握与宣传。

    举一个例子，我有机会会到地市去跟一些行业接触，包括我们一些政府机构，他们对法律法规的了解非常清晰，前一段时间我在一个地方跟他们聊天，谈到物业产业（音）这个事情，甚至连我们行业主管部门都不知道，是县级以下的。跟他们聊了以后，企业还不知道还有物业产业这个事情。我一再讲的是把活做好，真正自己把活做好了，回归到我们自己的本质，我不知道大家还记不记得，陈副市长曾经出了一本书，叫物业的本质，实际上也就是让我们回归，最终总结的就是四个字，自己把活做好了，怕别人干什么？自己把活都做不好，自然而然有人在等着。我就简单这说几句，谢谢大家

南昌乐居 04-18 19:10

九江协会秘书长陈爱茹

我简单说两句，首先自我介绍一下，我是九江市物业协会的，今天参加这个会议我看了一下会议的主要议题和内容，简单来说，老的物业行业和新的产生的物业未来的走向，产生的矛盾点和如何在矛盾点当中形成新的自己的生存之路，我们的想法和走向，应该在这当中思考，去寻找自己企业生存发展的道路。老的传统物业行业，其实就是收物业费，做好品质，其他没有了。但是你认为简单吗？不简单。里面牵扯到许许多多的民生问题，我们也是承担很多社会职能、政府职能的工作。这里面比如说高空抛物，乱丢垃圾这些，牵扯到人文素质，还有违法成本的高低。说得直白一点，本身不健全，也是摸着石头过河走了十几步、二十几步，也就是说新的，谁抓住了流量，谁从大数据终抓住了流量，自然会经营。我想这也是乐居财经今天的主要目的，我是很有这个想法，我希望后期可以跟我们乐居财经的陈海保多互动，老的行业当中有这么一个想法，就是说可以成立由九江市物业协会，我这个公司是第一个吃螃蟹的人，成立于类似于家长里短，翠花在线，各种发生在小社区，大社会各类的感人事迹或者是法律知识、邻里纠纷，通过这样即时的栏目宣传，法律知识普及开展等等。对于新的，大数据流量方面，比如我们交物业费，不要你们出钱，但是我们用一个什么平台，我们从最原始的，比如养殖类，生产类，从最原始的进行引进，引进了以后，我们怎么样反馈？我觉得这两个未来是非常可期的，是可以走的道路。不成熟的想法。

南昌乐居 04-18 19:10

宜春市物业协会常务副会长张善刚 

各位领导，大家好！一个是协会自律问题，第二个是物业服务前进，我们也经常出去学习，去长沙、贵州、福建，但是他们给协会的第一句话就是，行业自律是非常重要的观点。我们本协会在本地方应该有自己的管理方法，谁进入市场都要按照当地的规定来。比如小区改选，比如说进入小区的一些准则是一定要有的，如果没有的话，会被没有遵守规定的人利用，这样造成恶性竞争。所以说团结、抱团这一块有规矩，只要进入市场的都要签订责任状，我必须遵守这个东西，如果不遵守，我们全体同行要进行职责，我们也会申请政府制裁，这是非常重要的。如果没有这个东西，我们讲中国做生意的，不能抱团就是我们最大的缺失。如果没有资质的限定，甚至在企业里，我跟你关系好，我们不行搭个伙就可以，所以说有些物业企业，业主强行的承诺，不管怎么样，只要说了我就听你的，完全按照你的形式来，所以导致市场混乱。能做就做，做不了就走，这个对我们行业发展并不是非常好的事。这是业主委员会的重要性。

    还有一个，服务。说到服务这一块，我也向很多企业学，我们物业不管从媒体平台，只要提到物业都是负面的，不管是从抖音上看还是其他地方看，只要提到物业都是负面，你做得再好别人不提，为什么？因为我们的服务没有量化。我们到碧桂园学过一个东西，客户满意度，有150-200户的管家，他们客户满意度是非常强的。首先我们服务的内容是什么，你所说的其中问题不属于我的服务范围之内，但是我告诉你怎么做，他们培育这一点，也就是告诉业主怎么提，每周都在培训，客户在做什么。甚至有些停电了，停水了，客服扛了水就上去了。通过客服不断的壮大之后，给业没有脱钩，等于你提的问题，我做不到的，不是我的责任，我已经告知你了，是的责任我马上通知人解决这个事，多长时间解决告诉你，有了这个基础，在推广他的物联网+，采购这些东西的时候，业主更容易信任他。否则我们所说的社区服务，这些东西推不进去的原因就是人家不信任你，甚至反感，怎么推？推不了，合作都合作不了，就是我们没有群众基础，我们共产党也就是在宣传我们的政策，我们物业一样的，我们要清晰的告诉他们。还有一些投资处的问题，我们去长沙学习的时候，他们有网格员，网格员是住建局拨了一笔资金，星期六、星期天会到小区进行调解，把你叫来进行调解，这个确确实实是物业的责任，你去整改。有第三方更容易解决。我就讲这么多，谢谢。

南昌乐居 04-18 19:10

宜春市物业协会副秘书长谢凯

尊敬的各位领导、各位同仁，大家好！很高兴参加这次私享会，今天我想就物业服务如何借力互联网+发表一点自己的看法，最近几年互联网+比较火，是我们物业发展的一个趋势和潮流。但是物联网+，+什么？一般是搭建智慧平台，主要部分是两部分：一是加强内部管理，提升服务品质。对外方便管业主，增加一些增值的O2O服务。刚刚几位领导也了说，我们物业服务还是要着重于自己服务的本质，规于本心，不能本末倒置，重点是做好物业服务的基础工作。所以我觉得作为互联网+，还是更多的要对内加强内部管理，通过智慧物业平台，通过互联网+区市县这些人员考勤，报时报修，门禁出入，方便统计管理，合理安排一些人手，然后帮助企业提升品质，节省人力边际成本。对外的增值服务，比如跑腿，代驾等等，其实已经有一些很成熟的APP平台，然后再加上物业服务企业的属性，很多增值的订单也是局限于自己服务的区域之内。加上人员又是物业工作人员。所以从实际的效果上，很难取得和专业平台服务，更好的服务业主。从目前的情况讲，还存在一些法律层面的隐患，隐忧。所以对外增值服务这一块，可能有一些有实力的企业，可以去尝试探索。当然以科技为引领，我们摸着石头过河，去探索尝试。但是摸着石头过河的重点不是摸石头，关键还是要过河。所以我觉得咱们物业企业去借助互联网+，还是要做好自己内部物业服务的本质，通过互联网+智慧平台，提升自己内部的管理，提升更好的服务品质，服务好业主。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

鹰潭市物业协会秘书长金伟

各位领导，大家好，我是鹰潭物协金伟，我讲一下业主委员会。刚刚很多领导讲了关于业主委员会，正确引导业主委员会，不知道各位领导想过没有，现在往往有些政府不但要求你强制成立业主委员会，而且不按法律规定来成立业主委员会，这个事情大家怎么解决？可能在南昌市还好一点，在下面各个县市遇到过，我相信各位领导也听到很多，1000户的小区，住了不到100人，1700户的小区，然后住了不到400人，400人投票也能成立业主委员会。而且成立业主委员会什么事不干，就赶物业，这明显与政策法规相违背。第二点，关于我们的企业，有些企业真的没有底线，刚刚张会长说的一样，本来是很好的小区，别人1.8元，他1.5元，还是所谓的某些大公司，完全没有底线。对于这些问题，我不知道省协会的领导怎么解决？

南昌乐居 04-18 19:10

新余市物业协会秘书长章友根：

各位领导，各位老总，下午好！我是新余的，今天各位老总讲得非常好，我也是抱着学习的态度，我讲两点：

    第一，政策方向的引导问题。

    第二，行业自律的问题。

    这两个问题，各地市与南昌的政策又有很多不同的方面。比如说各个地市我们都进行了交流、学习，这是一个方面。所以我认为建议要以省，或者一个模板的文件到各地市。我们江西省就有一定的政策层面，我们通过交流的时候五花八门，有的采取自身了好的方法，改变了一些行为也有不作为的，等等。所以对我们物业行业这一块，可以说带来很大的压力，竞争层面的问题。

    行业自律的问题，恶性竞争给我们行业带来很大的隐患。饿死胆小的，撑死胆大的，怎么来规范？搞一个行业自律公约，根据实际情况，违反了哪一条，哪一条来处理，行业要自律，你自己都不自律，而且业主就要有这种姿态，挖墙脚的姿态，你给我贷30万，给我改造什么，就为你做了，因为保护了小区业主的权利，为他们争取了利益。所以在这方面，我认为行业自律是根本。如果品质做到了，恶性竞争，要竞争可以，你的品质必须要提升，这是最起码的一点。所以我希望我们行业一定要在这一块制定相关的行业自律公约，每个企业都要签订行业自律公约，违反了给你曝光，给你拉入黑名单等等，要有政策措施。我认为这样真正能够良性循环，我们在政策方面自己讲，怎么能把行业做好？我就讲这些。

南昌乐居 04-18 19:10

鹰潭市物业协会罗再锋：

因为我是地级市，我主要是来学习的。地级市，跟你们比确实还不到位，所以我专门出门来学习。包括各位老总发表了很多意见，在这里我没有献计献策，还是多多来学习。我讲一下物业基础这一块，刚刚很多老总也提到这一块，在疫情这块，因为我是房地产下属的物业企业，外地的楼盘，就是你们竞争的，目前还没有接触到，因为我都是自己对接这个楼盘。在物业管理基础这一块管理，投诉确实很多，我基本上每天都会接到，为什么会有这么多纠纷？在疫情期间，我们在本地，包括我们的捐款，当时200多万，我们还做了一个活动，我们不单单把自己的小区，在鹰潭有一个小区我是第一个封闭的，全封闭，一个人不让他出来，所有的需要我们都提供。后面我们发展到其他小区疫情严重的，我们通过到乡下采购蔬菜，那些需要品，送到所谓的疫情严重的地方。其他有疫情的地方，我们严格控制，不准出来。我们把蔬菜，需要的物品送过去。包括鹰潭市、贵溪市，那一段时间业主对我们确实点了很多赞，得到很多表扬。现在疫情虽然还没结束，慢慢投诉越来越多，因为在业主需要这一块，我们可能还做得很不到位，这也是我出来学习的一个目的。有个领导提到，法院进小区宣传这一块，做现场裁判，我认为这个建议相当不错。因为好多业主没有这种意识。其他没什么，谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

南昌县物业管理协会秘书长李开平：

尊敬的各位领导、各位同仁，大家下午好！我是南昌县物协的李开平，首先感谢乐居，省物协、市物协的领导。我个人选择了第二个课题，物业是资本新风口，如何颇具社区增值服务。我记得雷军讲过，风口来了，猪都能飞起来。我关注过今年9月8日农夫山泉在港交所上市，很多媒体报道，市值突破4400亿，开盘当天大涨85%。这一块说明什么呢？半天首富，到第二天就不是，这个可以联系到我们物业这一块，我们物业上市的可能，作为大佬们来讲，也是想增加一个自身的身价。其实各位老总刚刚也提过，物业这一块是没有很多渠道去投资，去增加收益的，他靠物业费是预收的。所以说，物业不需要资本市场来助力，但是作为物业企业来讲，如何突破现在这个发展？大家可能感觉到，物业费可能只够一个人员成本的开支，如何去突破社区增值服务？当然我个人来讲，我不反对物业公司上市，物业公司上市，前提要把基础物业做好，基础物业做好以后，才能得到业主信任，政府信赖，老百姓生活才能安居乐业，这样才能更好的开展社区增值服务。比如说金融服务业，产品推广，前提都是要在业主信任情况下，业主如何信任你，可能是基础服务。我们在座的各位大佬聊过，刚才都讲到了。作为行业来讲，要行业自律，行业监管，作为政府部门来讲，其实大家看到了这一块，政府也出台了一些文件。南昌县政府这一块，每年拿出了100万的奖励，到年终一个星级考评，我们分了，三星级奖励2万元钱，二星级奖励1万元钱，一星级不奖不罚，60分以下要打入黑名单，两年之内不允许接项目。我们在2018年出台了这个文件，实行了而名单制，其中里面就有上市公司。作为政府来讲，它不管是不是上市公司，现场品质检查这一块，我们也是请了省专家、市专家进行考评。分别由社区、街办、主管部门等进行评分，这一块南昌县连续进行了5年，政府也兑现了奖励，也兑现了惩罚，打入黑名单，黑名单里也有上市公司，这一块也是考虑到基础物业没有做好，对整个社会是带来负面影响的。包括对老百姓的居住，物业公司企业可以上市。今天就讲这些，谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

新建区物业管理协会会长朱道茂：

我讲一下物业行业的趋势，我们这个行业的趋势，一个是成立业主委员会，这是势不可当的，这是社会发展的必然规律。第二个，我们行业的洗牌是迟早的事，是未来3年、5年还是10年，洗牌是迟早的事。我去年到香港考察了一下，目前香港物业公司一共才4家，每一家物业公司都上千家小区，如果我们不成立业主委员会，不去洗牌，物业和业主之间的矛盾永远无法解决。为什么这么讲？像空调，像洗衣机，过去在全国如雨后春笋，通过市场经济洗牌，现在的电脑、洗衣机、空调就这么几家，这是我通过香港考察以后给我的一个启发。因此，下一步我觉得我们业主委员会现在不能一哄而上，要迅速监禁，在成立业主委员会当中，一定要总结，要完善，要制定相应的法律法规。目前我们南昌市有一个业主委员会的成员必须50%是党员，这一条是可行的，为什么？我们这个国家是一党制，我们这个国家真的不能搞民主，如果我们有些业主很极端的民主，像埃及、以色列一样，我们有的小区管得非常好，但是极个别的人，把小区搞的乌烟瘴气。我们行业有一点点恶性竞争，不折手段，通过行业协会的手去引导。因此我认为，我希望我们行业一些公司可以搞一些战略合作，什么叫战略合作？既不影响自己公司内部的管理，也可以通过公司之间相互合作，管理经营分享，市场怎么去共同开拓？抱团取暖，而不是你搞我我搞你，那肯定不行。我们行业里有一些业主，有一些小区里有一些极端分子，集团业主在里面搞事，搞得我们筋疲力尽。刚才讲了，你搞你但是我要把我的品质做好，相信正义的力量。另外一个，我们行业的管理要抓品质，抓根本。我们在座的行业，有的物业公司搞上市，我请同志们看看，你们大家都看到，未来到底是什么结果？刚才赵总讲了，我们公司都是预收物业费，我们公司也不是高科技行业，不存在搞资本运作，搞资本运作就把我们这个行业带向死亡，我相信事实会证明的。而且有的物业公司的同行在进行交流，因为家丑不可外扬。我们去年因为上市，什么原因什么原因亏了多少钱，上个月我跟同行在交流，包括现在有的物业公司上市现状如何？大家都很清楚的。所以这个行业不存在通过资本运作，这个行业只有把品质做好，这是唯一出路，就像格力空调一样，把品质做好，让使用人满意才行。所以我们物业行业根基、根本把品质做好。我就讲这么多，谢谢。

南昌乐居 04-18 19:10

恒翔物业公司总经理张琴辉

我谈两点建议，我本人在这个行业时间比较长，我谈的第一个关键词是约束，我们这个行业有很多法律法规，我想问一下，业主不交物管费有没有罚款？是没有的，业主颠倒是非，诬蔑物业公司，对我们物业公司的一些情况，误导业主，对我们进行攻击没有任何约束，没有任何成本。所以我们谈星级服务也好，有资质也好，都是针对企业，但是没有一个针对甲方或者乙方。其实我个人认为，我们跟业主是甲方和乙方的关系，我们政府也好，职能部门也好，是什么角色？是裁判的角色还是第三方，既然是裁判，不能只裁我，是不是也裁裁对方。我们现在很多地市也出台，一些业主，或者有一些地方出台一些东西，我们也可以探讨有效的方式，怎么样制裁一些故意颠倒是非，侮辱物业公司，甚至恶意欠费，对这些业主有约束行为。不要把企业和社会的责任到我们头上来，现在合同的约定，每天扫地扫一次，有时政府部门为了创建文明城市，为了迎接检查，扫4、5次。很多设备老旧、老化导致瘫痪，比如消防部门，不管什么手段，10-30万，不管谁管的，这个合理吗？到后面最多不做，逼得做不下去。我就谈两个关键词，减负和约束。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

红谷物业公司总经理高敏：

大家好，我是高敏，今天谈两个方面：第一，业委会。我们也经常在一起座谈，主要谈的，50%是业委会，但实际上目前来讲，业委会又是我们一个不可避免的一个环节。特别是最近南昌市的促进业务这块，我们不能做这个事，也是我们行业必须关注的。实际上业委会的成立，跟行业目前无序的竞争，对我们企业的压力确实很大，特别是今年疫情，往年很多物业公司涨物业费，通过其他手段涨物业费是很正常的事情，但是今年疫情来讲，目前涨物业费的企业很少很少，为什么？在疫情这么严重，物业做出这么大努力的情况下，物业费不敢涨，整个行业确实无序竞争的状态。市场上无序的状态，给后续发展的观念，实际上疫情对物业行业，在业主的满意度提升是一个很大的挑战。原来很多业主对我们的物业服务有或多或少的意见，在疫情期间，再有意见的业主，面对大多数业主感谢的情况下，原本物业企业有意见的业主跳出来了，但是寥寥无几。这是我们如何来看待，如何来引导舆论，这是我们要做的事情。实际上整个小区可能70%、80%是观望的，反对者大概10%，甚至比这还少。但是我们如何引导这70%、80%的业主，起码是站在物业者的角度，如何培育坚定忠诚业主来支持你？即便是业委会成立，10%业主是坚定支持你的，不管这个业主怎么样来运作，都占主导权。所以疫情对我们的改观是两点：一是如何去引导业主来看待我们的附加值；二是我们在关注服务品质的同时，怎么样去培育我们坚定宗旨？我想下一步这一块关注，也有利于我们更好的促进业委会，物业企业的共筹也好，因为这是我们以后的方向，也跑不掉，所以正确来看待这个事。谢谢！

南昌乐居 04-18 19:10

日新物业公司总经理赵军

各位领导，大家好，我是赵军。我想谈一下物业到底怎么做的问题，物业行业在十年以前，大家都是默默无闻，无论从资本、人才，其他行业陆续进入，把物业行业看成朝阳行业。我作为做物业的根本，不忘初衷，坚守物业行业的底线。物业最大的矛盾是什么？我认为是业主不变的需求，甚至是更高的需求，人工成本年年在涨，但是物业成本提出很快难，如何解决这样一个问题？我认为从以下几点解决：

    第一，物业这个行业服务的特殊性，像星级宾馆，五星800元钱一晚上，二星200元钱一晚上，能消费就来，不能消费就往下。物业行业是对公众性的服务，很难去界定。而且完全市场化又很难，市场经济，业主来，谁都不愿意提升物业费，而保持原来这种服务。所以我认为政府能不能在这一块，对我们行业的制定按照星级来制定，对小区的等级有一个指导性的角度，我是提个人的角度，物业费最高的8元，最低的5角、8角都有，5角、8角不足以支撑基本、良好的服务。所以矛盾出现在这里。从政府层面来讲，能不能有一个指导价？当然不能指定，是指导。物业企业来说，转变经营思路，逐步做一些增值性服务，我认为是有限的。另外科技的力量，互联网的力量，来降低我们的用工成本或者其他的成本。外引入一个公平的，合理的竞争机制，如果做不好，换一家公司也许做得更好。我觉得这方面来解决。

    第二，引入了下一个话题，就是资本的东西。融资难，上市不是物业服务本身所需要的，可能是其他的，我对资本是这样看，我认为资本是一个好东西，但是资本的本质是逐利的，甚至是血腥的，资本洗过以后，可能会让一个行业面目全非。因为在这里决定你有价值，因为地价上市以后，良好的增长性，感觉这个是可以，每一年的增长30%、40%、60%，但是这是不可持续的，我认为是不可持续的。资本过完以后，也许是面目全非的。

    第三，大家都在谈业委会这个事，我认为对业委会这个事，我所听到的，看到的，很少从公益、本小区，维护他良好的秩序，更好的生活环境的本意来出发，大家都带偏了。所以对业主委员会成立的问题，我觉得一要在相关部门的引导下来成立，要受到监督，而且我觉得我们都提倡，业委会可能是无偿的，就要给他的薪酬限制，在政府相关部门的引导下，监督下，真正为业主服务，跟物业有一个良好的沟通。我觉得如果能够良性成长，业主委员会的成立不是坏事。

    我简单讲三点。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

正荣物业品质总监周魏

各位领导，大家好。前面几位领导确实得非常好，今年情况确实特殊，包括疫情、洪灾，在这样的情况下，我们还是要做两件事：一是稳内部经营；二是外部的竞争压力。内部经营来说，其实还是回到我们的原点，我们要做基础服务的品质。我们在做经营的同时，也会受到业主各方面的压力，目前业主对物业服务这一块，个性化服务也是非常多的。包括报名、上学、落户口等等，跟我们都相关，首先在我们这里咨询、报名，我们的压力也是非常大，也确实承担了很多的政府职能部门的职能。同时，我们也还是面临一些外部的压力。就像前面说的，实际上我们很多盘是五年、十年以上的老盘，设施老化，还是需要我们花大量的资金去改造、维护，这一点我们压力也是非常大的。同时，我们业主这一块也不会去管那么多，这个事情不会说动用维修基金。所以经营压力也是非常大的，对于外部的市场情况，我们也是深有感触。我们前一段时间也有一个盘，已经有物业公司在内部操作，然后几位老总说的手段，我们都是经历过。公司员工住在我们小区里，筹划整个业委会筹备，然后分工合作，都是联系得非常紧密。这样的话，我们员工也是非常警惕，在第一时间发现，所以我们也是给了对方一些信号，到目前为止相对来说比较瓶颈，也不可避免后台还会继续去操作。所以对于外部的竞争压力也还是非常大的，作为我们来说，先把自己本质的工作做好，我们在现场做了非常多的提升，包括增值服务。所以业主的感受，他们也会做一些评判，尤其是我们这样的企业，我们的地产和我们是同一个集团，业主要去评判，希望我们曾龙（音）在这里继续服务。我们目前来说，还是会面临一些隐性的压力。回到我们的正题，我们希望行业内部能够有一些良性竞争，能够在行业协会，包括行业主管部门，省厅的带领下有一个良性的发展。

南昌乐居 04-18 19:10

第一物业总经理裴波：

首先很高兴参加这次私享会，其实物业行业，企业做了很多社会责任感的事，大家都在说疫情，其实疫情只是一方面，除了疫情，每年的抗洪抢险，包括助学金、残保金，社会养老服务员，企业的社会担当，大部分企业都在做这件事情。因为企业生存离不开政府，离不开党的领导。我觉得如果再往下延伸，乐居能不能代表中国物业再深一步做策划，我相信很多都不是从中间做，很多是一线做起来的。省住建局的领导也在强调，说要引进高学历人才进物流行业。大家有没有分析过？物业行业就是低收入人群，怎么留得住高级人才，发展离不开，但是薪酬又不足以支撑，这个事我们怎么彻底做到市场化？这个市场化需要政府给我们政策性的方向。我们说拿星级组织评定，或者一些标准，我们能做到市场化，接受政府监督，接受业主监督，我们能留下合适的人才做物业专项服务。因为这个行业确实是立体性行业，往往薪酬最低。所以薪酬成本低，业主的期望值又越来越高，我们的来源又有限，怎么提高服务？目前这个阶段，我在跟圈里几个大佬沟通的时候也在探讨，我们已经在尝试着做这种社区经济，以往都是资源，场地使用，这种场地使用不管是租赁广告，还是场地使用，这部分收入明年全都归业主所有，怎么办呢？很多企业已经走在前面，我们跟别的企业交流的时候，很多做类似于不利用场地资源的，大家开始做空间类，消费类，跟业主生活息息相关的，拿这一部分的收益来弥补、反哺我们的基础服务，归根到底还是要做基础服务，有了基础服务才能延伸。还是要留下核心的人才，得有一批专业的人来推动这个事，推动行业的发展。这个既需要行业协会领导，也需要政府部门来推这个事，我们才能留下合适的人才做合适的事。不管是科技赋能还是智慧化企业，总归是要人来做这个事，但是这是专业人做不了的。我就说这些，谢谢！

南昌乐居 04-18 19:10

五合华居物业公司总经理詹天成：

大家好，我是詹天成。首先感谢省市物协，包括乐居财经组织这样一个会议，给同行一个畅所欲言、交流的机会。我们行业非常缺乏正面的宣传，因为从事的人员虽然多，但是比起我们业主来说，可以这样说千分之几，万分之几。我们的宣传舆论一定要做好，特别是在自媒体时代，像前一段时间给这些公司送锦旗的宣传是一样的道理，由一些别有用心的，有一些业主，有的别有用心，有的可能根本不懂，造成对行业的舆论氛围，宣传非常不好。我们乐居财经和省、市物协联合做这样一个活动，我们乐居做了物业英雄，我还不知道物业英雄是乐居做的，我觉得正面的，对我们行业的正面宣传非常重要。这是一个方面。

    第二个，市场。市场要讲规矩，行业协会也在做很多工作，我们省、市物协，像组织这样的会议，就是要向发达地区学习，包括向国外、香港学习，他们行业是非常具有权威性的，这个值得我们去学习。另外加强业主委员会的领导，因为全行业所有的在加强，业主委员会是一个民主，我忘记哪个同志说的，但是确实他们是一个很松散型的组织，实在扛不下去，大不了辞职，好像没有受到什么处罚，除非很严重的违法，所带来的危害非常大，就是加强业主委员会的集中领导，加强党的领导，业主委员会也不能游离之外。

    第三，本土企业。本土企业应该向外部的，包括头部企业，这些大企业学习，学习他们的市场，包括一些经营，包括这些。但是我们要谨慎对待他们的一些资本运营，就跟前面说的，最终还是要回归本源，本质，就像有很多项目是这样的，再大的公司去做，还是原来的人马，铁打的员工，流水的公司，反正公司换了一茬又一茬，还是这些人在做，费用加了一茬又一茬，没有什么改变，这种就不值得我们学习。因为我们本土，从这几年来说，本土企业的市场规模越来越压缩，这是一个现状。包括很多本土公司，丢项目的，卖公司的，卖掉公司也是属于整体的市场萎缩。竞争大家是欢迎的，但是我们要有序的竞争，我们多向他们学习品质、市场方面，但是对一些资本和其他的东西，我们应该谨慎的对待资本市场。

    我就讲这三点。

南昌乐居 04-18 19:10

华盈物业公司总经理朱泽平：

我是朱泽平，很有幸分享体会。这两年业委会成了一个关键词，我本人感同身受。九个项目全部在搞业委会，而且都在一个群里，我们压力比较大，但是我们坚信把品质提升好，我相信绝大部分业主还是理性的。我们这两年做了蛮多，确实很多设备设施老化比较严重，很多项目7、8年前以上的项目，包括监控、发电机全部瘫痪了，我们全部自己公司花钱去修。像发电机120多万，监控花了130多万，国安局表扬了我们，包括绿化、门禁，我们花了将近600万去改造。业主也是看在眼里，记在心里，特别是疫情期间，应该来说关键时刻还是能挺得住的，小伙子，包括一些管家，给业主做服务，我们是真真切切的做服务，老人我们把菜放到家门口。像学生的学习用品，商店没开门，我们开车帮他买，业主还是比较感动的。包括后期也成立了很多社团，我们的社团不是挂个客服，拍个照片，我们每个月还是跟他们有沟通的，每个月不同形式的跟他们沟通，也举行了很多活动。这些品质提升也好，客户关系维护也好，这些东西让更多的业主这两年对我们的支持力度还是比较大的。所以业委会这一块，这两年给我们很大的压力。我的观点跟前面几位的观点也是一样，服务提升，对恶性竞争，还是要打击。我们的服务，各位同仁有机会可以到我们的项目去指导一下，我们的保安都是35岁以下，1.75以上，1.6元的物业费应该说是物超所值。包括我们很多楼盘在别的小区也出现过，英伦联邦170万这样的字样，也发到我们小区里去了，给我们行业确实带来了困扰。曾会长，南昌市场怎么规范？还是要领导关注，其实你们压力也很大，我们绝对拥护协会。

南昌乐居 04-18 19:10

联泰物业公司江西总经理张楷权：

我也是从一个基层员工走到今天这一步，在这里首先感谢省级领导，以及省协、市协对这个行业的重视。我谈一下在工作中的感受，平时也有一些疑惑，在座有比较熟的同行进行请教、探讨和交流。目前我们在南昌有8个项目，2018年从武汉调过来，有两个项目现在的情况还是比较紧张，不是很乐观。我总共工作的城市有广州汕头、江西南昌，湖北武汉，从这个群体来讲，南昌这边的业主交费这一块比其他城市稍微好一些。我2018年刚从武汉调回南昌的时候，也看了几个项目，有的项目从表面上来看，有些品质其实还比较差一点。但是小区业主的客户关系维护得比较好，客户满意度反而比其他品质稍微好一点，无论从满意度也好，物业费的收缴也好，反而还要更好一些。我个人的观点，我们做好基础性的服务工作，还有客户关系的维护这块，我们可能都要下功夫。另外企业在对客户宣传这一块，也是需要加强引导的。作为行业协会以及政府，对业主、客户的引导也要更加重视。我们日常跟客户的矛盾点也好，包括一些不交物业费的，包括恶意欠费，我们做了大量的宣传以及沟通工作，有的时候我们沟通了，宣传了，但是客户还是不理解我们，不支持我们，有一小部分这样的客户。我曾经在做项目经理的一个项目，里面有正能量的，部队里面转业的，公安退休下来的业主很好沟通，我们在跟小区其他客户有纠纷的时候，这部分业主主动协助我们沟通，帮助我们沟通，有的时候一句话比我们讲一百句都管用。

    我在武汉负责的时候，也到区房管局沟通过很多工作，尤其是跟业主的矛盾，包括业主违章装修，业主违章停车发生纠纷的，在武汉这一块，社区以及派出所，区房管局，每个部门都有一个调解机构，就像我们南昌省协会、市协会这一块的沟通机制一样，那边社区老百姓有投诉，随时抽调一些企业或者政府单位，或者一些退休的党员，协调员，在现场进行沟通协调。区房管局专门有一个退休的老的司法工作者，在区房管局，专门接待各种投诉，他做一个调解，到了最后关系处理得很好。包括客户、业主之间，解决了不少问题。这一块我觉得还是比较好的。像刚才曾会长提出的行业内部竞争问题，怎么讲？我们公司也有两个小区也成立了筹备组，也准备成立业委会，在2018年之前，对业委会我们公司非常积极支持的态度，曾经在南昌一个项目，我们积极支持筹备组开展活动。从2018年下半年到现在，目前小区成立筹备组，从少数业主的套路来讲，现在还是很有顾虑的，为什么有顾虑？因为在2018年前，在2015年的时候，我们一个项目成立业委会，业主代表、社区、街道和物业我们是沟通、商量、相互支持来做这件事情。尤其从今年疫情刚结束，4、5月份的时候开始，给我们的感觉完全是两码事。首先少数业主在小区不断的挑问题，树立业主和物业公司的矛盾，误导其他的业主，逼迫物业，很详细的工作计划，也在小区里面进行了公布，但是误导其他的业主，尤其是一些老人业主，能够到你的办公室，到你的现场来打乱你的工作计划，扰乱你的工作秩序，包括社区也好，区住建局的领导也好，到我们小区一线开联席会议，少数业主代表能够攻击我们项目经理，甚至街道的组建会议人员，搞得会议都没办法开了。这些业主了解的一些东西，可以说相当的专业，针对我们物业用房，包括维修资金这些，可以说比我们做的功课还要组。以前业主里面只要有不同意见的就进行攻击，里面有一部分人主动找到我们，就是说有其他的物业公司在后面做支持，但是我们目前也还没掌握证据。

    我举这个例子的想法就是说，作为一个行业里，大家良性竞争，业主也好，业委会也好，觉得我们干得不行，请一家更好的物业公司来做我们也不反对。如果作为一个企业，主动在后面挖墙脚或者做一些小动作，我觉得行业协会也好，政府部门也好，对这一块确实要采取一些措施。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

嘉福物业集团总经理谢晓洪：

刚才做了简单的思考，也是一个感受。我想说的是，第一个是趋势，在疫情期间我们也是做一些思考，也是针对目前整个行业的趋势。当下我们整个趋势都是趋向一些大的，比较集中的，但是大企业，知名企业都在资源集中，国资委的一些企业，都是在这当中。这种情况下，整个行业都是这个态势，不可避免，也许这是发展的进程。当然在这种情况下，我们整个行业来说，其实我更多的思考是，他们集中干什么？因为我看到一些大企业一直在研究，针对第四次工业革命在研究一些东西，这个其实更多的是刚才说到的智慧科技，包括5G，AI，这个对后期我们行业的发展，无论是劳动密集型的企业，其实是有资源的问题，关于人的成本的问题，这方面就是以后我们要面对的竞争的最大问题，也许我们的智慧科技和智慧技术力量，有可能会决定我们整个行业的趋势，我们企业发展的瓶颈，或者我们发展壮大的问题，生存的问题。今天我们也是说好物业，我想说在这种驱使下，我想讲第二个词，就是共存。整个社会有不同层次的人，如果每个层次的人，任何企业都拿下，不一定能够成就这个企业。就像有这么多大佬说到一些企业，我们要回归我们的本心。今天讲好的物业，我们还是要回到基础管理，我们基础管理是不能脱离物业企业的，刚开始讲物业管理，现在讲服务，其实重点还是在物业管理，因为我们是对社会的一些基础管理，重点还是在管理上。让智慧科技的光照进社区，这也是物业人的一种责任、使命。第三个要回归，我们现在在思考，目前的社会矛盾，或者业主和物业的矛盾，如何来回归我们小时候的情景，我们小时候各家各户都很亲，这是我们想要达到的状态。我们目前有很多很多的矛盾在这里，目前的难点，刚才大家讨论的业主委员会的问题，实际上做了很多探讨。其实在中国的建设中，业主委员会的成立其实是有一些组织生活方面的顾虑，其实更多的是民主，没有集中。在这种更多民主的情况下，其实从某种意义上来说，不会变成民主，因为这里面有很多的利益关系，会有利益链在里面。如何形成集中？把业主委员会做好，其实也是社会上面临的一个难点。我们收8元、4元的物业费，业主的需求参照的是8元、4元的服务怎么可能？理论和标准，这种等级是没法用数量、数字来对比，或者来对等的。这是我们的难点。我也是业主，我希望随着我们社会进一步发展，我也希望我们这个行业越来越好，我也是业主我也想共享这个成果。我希望我们行业在发展进程中也能共享我们的成果。谢谢！

南昌乐居 04-18 19:10

天安物业公司总经理芦琦：

我算小一点，但我从事这个行业也有十多年，我们公司实际上到现在跨了四个10年，中间潮起潮涌，行业的变迁，公司按照自己的节奏还是保持一定的发展。我想这里面最关键的一点，包括我们也跟同事讨论，我们始终保持一个比较稳健的发展步子，应该来说3、4年前，这个大家也不避讳，从目前来说，不管是江西行业，整个物业管理，大家一致认为是双输的局面，合同并没有完全履行，包括节假日的情况，大家多少有些了解，那个时候开始也有很多大公司找我们谈上市的事情，无非就是地产投融资，市场化融资。我们一直认为地产公司可进可退，对他来说只是一步棋，但是对市场化的公司来说，一旦进入资本市场，那就对公司失去了控制权。我们希望踏踏实实把服务做好，我们发展还是能够达到我们的预期。这是对资本市场的理解，希望在座市场化同时，如果有上市计划的，一定要考虑清楚。

    第二个，我想说一下如何实现服务价值链一体化，这个也很简单，我有一个很直观的感受，地产大部分把物业外包出去，大概4、5年前开始，基本上所有的地产公司都成立了自己的物业，应该来说把配套的服务已经放到了自己的篮子里。所以从物业的角度来说，大家换一个角度去看，对自己配套的产业也可以考虑自己来运作。这里面不多说，不耽误大家时间。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

嘉城新悦物业公司江西总经理孙殿峰：

首先感谢江西省物业协会和乐居财经，有一个交流的平台，我觉得沟通、交流非常必要，有这种平台，大家能够畅所欲言，非常好。也谈不上议题，我就谈谈我自己的一些感受，因为今天看了乐居财经物业英雄，我们江西也在评最美物业人。这次疫情确实来得非常突然，物业行业也向医护人员一样，还让大家认识了物业人员有这样的功能。我回到南昌之后也去看了一下，我们项目经理、管理人员几乎都在现场，有些项目经理春节期间休息了1、2天，当时物业行业所面临的压力，业主其实都封闭在家里，要消杀，要生活垃圾清理，往往那个时候的生活垃圾比平时还要高，而且有的基层员工回不来。还有一些蔬菜配送，生活必需品要我们代采买，物业充当社会的职能，而且表现出这种，确实是很优秀，很优质的一面，我们每个月都有满意度调查，一季度的满意度调查出奇高，达到了90%多，业主非常满意。但是随着疫情的结束，业主们首先看到了楼梯口没有打扫，过去楼道每天拖两次，现在也许2、3天拖一次，所以我们当时也在业主沟通，在谈这个问题。业主们明显感到什么呢？疫情期间做好是应该的，但是希望的是疫情一结束，服务标准要达到原来一模一样，这往往不可能。所以我们也一直在跟业主沟通，怎么把服务提升？其实我们也知道，做物业行业，业主的需求，不断的满足业主增长的需求，应该改成业主不断膨胀的需求，怎么样沟通？但是疫情期间，你做了这么多，很感激。但是疫情过后，物业行业我一直在说八个字，战战兢兢，如履薄冰，每天应对客户的诉求也好，品质提升也好，终极目标就是让业主满意，我觉得这一块是物业要踏踏实实要做的。给我最多的启示就是，物业行业要脚踏实地的做事。所以说基础业务服务是我们的生命线，我就讲这么多，谢谢。

南昌乐居 04-18 19:10

龙湖物业江西公司总经理黄汉平：

 我是去年6月份来的江西，我看了议题后，谈谈我个人的想法，第8条，江西物业的现状与发展探索。刚才一进门的时候，张总说你在谈一个项目，我笑了笑，其实有很多同行，我在这里首先说一下，我们有自己的标准，我们不会说做一些非正常的，但是业委会有想法我们会接触。而且在行业里，两个行业老大都在，协会会长都在，小范围里我也说过我们一些想法，在这里我还是想重申一下，有一些业委会或者企业觉得可以正常参与，如果自己公司里我看很多大佬，对某个项目能够保得住，我退出没有问题。在行业里，我们还是要遵守行业的规则。但是正常参与，我们了解一下行情，了解一下客户业主，最终想找什么样的企业？我也了解一下行业，这是一个正常的情况。这是一个小插曲。

    整个的现状，刚才吴总也在聊，几位老总也在聊，我说一下我的感受。去年一年到现在，我的感受非常多，我在杭州待对行业上来讲，包括我自己的项目，6月份交付的，我们现在收到客户的信息很多，物业费为什么收这么贵？1.2元左右就可以了，最多1.5元，我问有些客户，为什么1.2元、1.5元，为什么不说3元、4元？为什么会说到单价上来，我们整个量是很大的，但是为什么单价一直上不来，对于我们自己来讲，人工成本每年增长，但是为什么物业费上不来？一个是我们顶层设计的问题，政府领导部门也在这，市场化是不是完全放开了，就是市场化。这是一个。作为我们行业来讲，我们做的服务值不值这个钱的问题，这是我的一个感受。我们也去了赣州了解项目，1元多的物业费觉得已经很高了，但是我们算账过来，我跟大家沟通交流的时候也说，我们能为这个行业做点什么？比如涨一角钱，大家都能涨一角钱，可能我们的项目能活得很好，或者稍微好受一点。我觉得这是我们做这个行业，职业经理人也好，老板也好要考虑的。这是我个人的观点，只是抛一个砖，谢谢大家。

南昌乐居 04-18 19:10

绿城物业公司江西总经理伍梓炀：

今天我是来学习的，在江西行业里算是新人，2017年才回到南昌，刚刚听几位领导在说江西的现状，我自己在了解，在学习，对江西的市场在做判断和研究。刚刚说到齐抓共管，刚刚说到企业怎么提高服务质量，化解矛盾，刚刚沈总说到物业调整纠纷的事。我在北京接触过一些类似于政府和物业公司，跟企业的一些合作，怎么样能够齐抓共管，把社区做好。在北京，之前一直是政府敢于还是比较强，对于社区的治理上，在区里面应该是出台了新的办法，有一个基层的物业组织，叫社区物业管理委员会，这里面的成员应该是政府、社区、业委会、物业公司几个主体，主要作用就是基础物业服务品质的提升，矛盾的调解，纠纷调解这些。由此我反过来在想，我去年去井冈山的时候，看了一下三湾改编的现场，去学习了一下。我们刚刚在说很多的投诉，或者说我们市里面调解委员会接不到投诉，或投诉很少，纠纷调解很少，我觉得是不是基层社区找不到组织，还是说途径比较小，我们是不是尝试把党组织建立在基层，是不是把调解委员会更往基层放，可能以社区委单位，刚刚说的物业管理委员会为单位，组成网格化管理，我觉得会更有成效。而且这里面会更加净化市场环境，我们可以从物业管理委员会里面重新划分一下人员。我主要是来学习的，谢谢！

南昌乐居 04-18 19:10

银湾物业公司江西总经理袁召召：

我们物业服务如何借力互联网+，我认为我们物业企业，应该怎么在互联网时代转型，朝智慧型物业转变，我想从这方面来讲两句。现在我们这个时代，俗话说，最坏的时代也是一个最好的时代，确实我觉得作为我们今天在座各位物业同仁，我们怎么抓住这个时代给予我们创造的一切资源和机会。刚刚陈秘书长也说到，严格意义上说，现在是物联网时代。物联网在技术层面更全面，对我们企业来说，通过物联网让我们可以通过一些信息科技，从各方面对我们社区的信息，对我们业主的一些信息能够更全面的认知，做一个分析和触底，从而进一步让我们有针对性的提供我们物业服务。在这里我想简单谈四个方面：

    第一，怎么样做好？首先我们还是要专著于提升自身的基础服务。前面曾会长、程秘书长都已经提到，万变不离其宗，做好基础服务始终是我们工作的重心，也是我们的重中之重，我认为这是始终不变的方向和宗旨，也是我们服务的中心和目标。

    第二，在互联网+结合很多，我们每个企业要寻找自己自身发展的盈利模式。我们第一家物业上市企业，站在我个人角度，我其实对当时执掌这家企业的掌门人非常敬佩，我认为开创了物业行业全新的商业模式，还是有很多东西值得我们借鉴和学习，但是我们不能照搬照抄。我们不能本末倒置，我们不能把我们的本质工作给丢了，基于此，他们所提供给我们的商业模式可以借鉴和学习，但是我们要结合自身企业的特点，比如说开展房屋中介，包括我们企业，我们曾经也做过O2O超市，在江西短时间内开了很多，事实证明很多东西想法很美好，但是现实很骨感，我们也走了一些弯路。鉴于此，互联网+时代有很多机会，但是我们必须得有所选择，有所摒弃。

    第三，我们要用一种互联网思维去重新打开我们传统物业人的眼界，开拓我们的思维。我觉得现代化物业服务，应该说业主的需求非常广，全方位的，对我们物业人提出的要求更高，我们必须得与时俱进，可能要倒逼我们，作为行业从业人员要学习一些新的理念、新的知识。我刚刚讲到网络思维、互联网思维，我觉得今天在座很多大的企业都已经在做了，包括我们公司，我们自己研发自己的收费平台、服务平台，各类APP，包括一些新的盈利模式，一些商业APP平台，等等。刚刚会长提到的，政府在打造的物业企业诚信网等等，都为业主和企业之间提供了很好的沟通渠道。我觉得这是这个时代带给我们好的东西，我们必须去学习它。

    第四，我认为我们在座的企业真的要利用好现有的自媒体资源，要加强我们行业之间的交流，多为我们行业做宣传。今天我们主办方——乐居财经，真的就非常好，开创了一个很好的典范。前面播放的物业英雄，我刚刚有在看，之前在腾讯视频上也有看到，我觉得这给我们整个行业做了一个非常好的，正面的、积极的宣传，这也是这个时代带给我们一些好的地方，让我们有更多的机会可以宣传自己。

    我呼吁，我觉得我们物业企业各位同仁们，也要正面的，交流的同时，不要回避、排斥，我觉得要允许广大业主利用这样的媒体平台，给我们一些正面的交流，不管是好的还是不好的，我认为整体对我们这个行业都会产生很正面的、积极的促进作用。

    我就说这么几点，因为没有很多准备。谢谢！

南昌乐居 04-18 19:10

亿家和物业公司总经理沈正一先生：

没有做准备，我看了一下题目，对物业健康的发展，我想讲一下，目前物业的现状。每年从检查、考评下来，大概有60、70个项目，我们要走这么多项目。在走的过程中，我发现除了服务的水平参差不齐，价格也相差太大。目前南昌市的最高物业费已经到了8元，而且还不是别墅，就是高层小区。现在最低的还有5角钱和8角钱，9角、1.2元很普遍。除了这个之外，我们发现现场最大的问题是合同的问题，我们发现几乎有三分之二以上的合同不规范，在合同的整个阐述里，把应该承担的责任义务没写清楚，所以引出第二个问题，矛盾纠纷。现在目前整个南昌市住宅小区，业主委员会和物业公司的矛盾纠纷是非常的多。上次我刚好有机会到司法局去，解决矛盾纠纷的时候，他们给我一个数据，讲半年多一点时间，南昌市司法局已经接到关于物业管理投诉、矛盾纠纷8000多起，说明这方面的矛盾纠纷占到一半以上。从解决矛盾纠纷的角度来看，应该说从矛盾纠纷的解决办法来说，有三个层次：人力调解、行政调解、司法调解。司法调解是底线，成本也高，时间也长也可不取，更多的矛盾纠纷应该在人民调解的角度上解决。上次我们到抚州去考察、学习了一下，我觉得他们矛盾纠纷处理还是不错的，但是他们组织的情况是以政府来组织的，他们组织力度也很大，政府的支持力度也很大。目前南昌市也成立了矛盾纠纷调解委员会，但是开展得不多，开展了几个调解的事项。我觉得这里面主要几个问题：

    一是渠道的问题。因为真正的业主，业主委员会，社区出现了矛盾纠纷不会报到协会，主要从信访渠道。信访这一块的渠道特别多，很多司法部门的矛盾就通过信访转过来，因为老百姓认为我有什么事情解决不了就走信访。所以像这样的，我们矛盾纠纷很少集中到协会这个层面上。所以我们觉得这一块的矛盾纠纷处理，渠道应该要畅通，怎么样畅通？

    二是人民调解和矛盾纠纷处理，本身是一种免费的行为，为了社会和谐稳定，使我们这个行业能够更加稳定。所以在这个过程中，也会出现一些工作上的问题。因为没有费用支撑，所以这一块很难开展起来。如果要把矛盾纠纷很好的化解，很好的处理，而且开展有声有色的话，这里面有几个问题要解决：1.矛盾收集渠道。2.毕竟要发生一些费用。3.有一些地方做得比较好，把法院纳入物业管理综合治理范围，规定法院一个月或者一季度走一次基层，到小区里面现场开庭，因为老百姓对法官的说法是非常认可的，现场法官当场表态，这个事情是甲乙丙谁错了，当场表态，业主就能接受。因为很多很简单、很明确的矛盾，当场就可以解决。真正开庭处理这些事情，要起诉才能解决。所以我觉得是不是能够通过政府，通过渠道，能够把法院这一个层面纳入到矛盾纠纷，住宅小区，现场解决问题的层面上来。这个可能很起作用，而且效果非常好。我所了解的南昌县做了，南昌县把法院纳入到综合治理这个层面，就是要他到小区里面现场开庭，现场处理问题，现场来解决问题。我想这样的话，矛盾纠纷可能会在萌芽状态解决，不至于造成很多矛盾纠纷，出现很大的问题，矛盾很激烈的情况下还解决不了，最后走司法程序。司法程序不是一天两天能够走通或者走完的，这样的话，矛盾可能会更好的去解决。

    所以应该讲，目前整个南昌市物业市场，整个品质参差不齐，旧的问题还没解决，新的矛盾又出来了。最近很多小区换物业公司，成立业主委员会，刚刚曾总讲到的，一个小区里两个物业公司，已经维持了将近一年，一个公司不撤，一个公司进来了，像这样的矛盾纠纷，可能以后会更多。为什么老的公司不肯撤？里面牵扯到很多问题，其中很大的问题就是前面有很多费用没收到。一个项目如果这个项目管了十年，如果收费率90%，这个项目规模又大，100万平米，就算二期项目到了40多万平米，如果10%的费用没收回来，大家算一下是什么概念？超过1000万。如果这1000万收不回来，你想想看离开的心情是什么样的心情？肯定是不乐意。《民法典》里对这一块做了明确和解释，我觉得非常好。如果前面的物业公司要离开，谁来承担这些费用？上面是有明确规定的，这次《民法典》明确了很多东西，也解决了很多问题。比如原来一直搞不清楚的，投票权属的问题，这次《民法典》解决了这个问题，参加会议的要三分之二以上，参加会议的人里面百分之多少，参会的是多少？我觉得《民法典》解决了很多以前困惑的问题，包括业主委员会的事情，包括选举的问题，包括物业管理的问题，有很多。因为没有准备，随意讲一下，谢谢大家。

南昌乐居 04-18 19:10

南昌市物业协会秘书长程洪玲女士：

我看了一下议题，我对议题方面，物业的趋势和机遇，整个物业下一个风口，从我个人来说，我觉得物业就是做本质。对这个概念来说，我感觉不能叫更新，怎么叫更新？目前来说，很多物流新名词，智慧城市，这些新名词大家都接触了很多，也有很多企业在践行这些科技产品。在这个浪潮中，我觉得物业人要抓机遇、要发展、要生存，首先必须要保住自己根本。就跟李总说的，要研究怎么做好品质，做好服务，这是根本，要把根本做好，再挖掘你的潜力，再服务社会，服务业主。这项工作做下去以后，才可以谈你的生存。如果服务做不到位，我们大家也没有立足之地。刚刚讲到的企业，不务正业，南昌来讲做得比较差，从南昌来说，都是为了经营，服务的本质没上去。所以这一点我感觉，服务更新是首要。你能把你的服务提高，品质提高得更高，这才叫真正的更新。特别是现在，我不知道其他地市，我们南昌政府在推信誉南昌，所有企业必须做出自己的承诺，面向社会，要让社会监督我们企业，你的服务，你的承诺，这项工作也给我们大家提出了很大的压力，我觉得让社会公开监督我们每个企业的服务，这才是我们真正的一个风口。因为现在大家都在写承诺，都有压力，压力很大。再一个，科技引领物业行业是我们大家的倡导，智慧物业，智慧社区也是一个趋势，它能利用它先进的手段，降低人工成本。我曾经参观过科技公司的一些产品，他们利用这些手段，我们的人力成本、客服、工程、保安、基础岗位可以减少，手段是可以包括我们市里面政府也在提倡做智慧城市，等等，这些都是我们可以借助科技的力量，发展我们物业的趋势。只有这样，我们的服务根本，通过科技化手段，通过人员素质的提高，才会保住我们的盘，才会守住我们的盘，我们的服务才会得以延伸，我们的企业才会生存。我觉得目前来说，诚信经营，守信是我们企业最重要的一个根本。我就说这些。

南昌乐居 04-18 19:10

南昌市物业协会会长曾结东先生：

我想从两个方面发表我的观点，因为我们毕竟一直从最基层做物业，然后做到不同的岗位。我们江西南昌从全国来说，在物业行业发展整个层面上来说，目前还是处于末端。可能我们江西这一块，从整个发展的基础上，还是有很远的路要去走。第二个议题，物业是资本新风口，我想从资本上说一下个人的观点，因为认同，就是说自己想说的。物业作为基础的服务型行业，包括刚刚乐居老总也说了，大家如果走入资本，可能我是有不同的观点。我觉得物业是服务行业，特别是人员和员工密集型的一个行业，跟金融、投资和生产型的行业是不同的，我们售卖的是服务，通过服务来收取一定的费用，并且物业行业是不需要资本的，因为大家都知道物业企业不缺钱，不像房地产要融资、贷款，我可能要走入资本市场，要很多的现金，物业行业其实没有。我自己的企业，同行的企业都在想，现在很多大企业都在想一件事，我们要上市，实在上不了，我们把规模做大，几千万、几亿来买。我说一下我的观点，我觉得这是老板想暴富的想法，我觉得在座的作为老板估计有一半以上，有些是职业经理人，我就是一个打工的，一个职业经理人，我分析上市对我一点好处没有，给我增加了大量的工作量。这是我的观点。

    作为物业行业，一个服务性行业，服务的对象是业主，上市不能给员工带来什么，也不能给你的业务带来什么。包括中国最早上市的物业行业，上市以后，确实给老板带来了好处，但是给业主并没有带来什么，给员工也没带来什么。我们曾经参观过中国最早上市的物业企业，我们离开它的时候，我们四个字的评价，叫不务正业。今天畅所欲言，是不是有点本末倒置？

    我看了今天会议的主题，物业行业良性发展，有序竞争。其实我们这一块，特别是这一两年，大家感触非常深，物业行业的良性发展，确实面临很严重的问题。特别是有些物业企业，为了快速发展，扩大市场的目的，没有底线的进行市场竞争。特别是近一两年，暴露出行业很严重的问题，在没有政府认可的情况下，与业委会违规签订物业服务，强行强占物业管理市场，甚至在同一个小区，同时出现两家物业公司在管理，并且两家还长时间存在，有一家通过法律途径，另一家进来了他也不出去。这两年物业行业，给社会的观感很不舒服，特别是政府部门非常恼火，在南昌市创建非常重要的时候，竟然出现了个别企业有非常恶劣的情况。刚刚李总也说了，省住建厅也在想办法。南昌市也建立了平台，行业的诚信平台，现在这个平台已经启用了，行业违规企业进入黑名单。我们省协会、市协会也应该有所作为，我们的门槛不是说所有企业进来就进来，进来以后可以在行业里胡作非为，扰乱市场，我觉得行业协会要对这种害群之马，根据协会章程，果断的采取有效措施，让市场，让扰乱市场的企业，整个行业形成唾弃的氛围，确保行业良性、有序发展。可能我说的是代表企业的观点，个人的观点，既然主持人让我先说，我就“乱说”，就说这些。

南昌乐居 04-18 19:10

乐居控股副总裁，乐居财经总经理陈海保先生：

谢谢大家！我今天从北京专程过来，我也是江西人，南大毕业，一直在北京上班。物业说它是一个IP，我们称它是行业IP，这个IP是怎么来的？在过年期间，刚上班的时候，我发现物业其实在整个抗疫当中非常重要，但是没有多少人报道，报道更多的是前线的医生，甚至是社区工作者，但是真正扛起真正的压力，日日夜夜其实是我们物业人。所以我们把这个作为一个视角，关注到物业，为什么登陆央视？并不是因为我们有合作，没有任何合作，是因为这个选题很好，央视看到这个素材之后，我们拍了150个小时，他们觉得非常有意义，所以整个过程比较巧合，但是我觉得是必然。我们今天讲讲乐居行业为大家做了哪些工作？大家可以看到上面几个字，我做了一个尖端的PPT，伟大出自平凡，英雄来自人民，这是习大大讲的话，这对我们物业非常大的褒奖，也极大的提升了我们的信心。

    抗疫其实有两个阵地，一个是医院救死扶伤阵地，一个是我们物业行业。我们通过这次战疫，其实是检验物业服务满意度试金石，这次我们可以看到，对物业人不仅仅是基础服务，更多的是保命，甚至是理财师，房子交给物业人才保值，所以我们有一系列的物业英雄。

    这是我们打造年度IP，分了两季，第一季登陆央视，第二季我们做的满意度调查和访谈录。我们做了八件核心事情：去现场直击物业人抗移，这是在疫情非常严重的时候，我们很多年轻的记者跑到社区里面去，尤其是到武汉社区拍摄，写东西。我们拍了一部纪录片《第一道防线》《物业英雄》《援汉》，整个这个做了一个闭环，后面在河南卫视登陆了，在两会期间也是跟河南省做了一个沟通。在劳动节和母亲节这一天，我们做了官宣海报。我们找了国内一批大的公司品牌官进行了分享，我们如何做好物业品牌。我们做了寻找物业英雄，在第一季结束之后，我们做了一个启动仪式，我们拍了100位物业英雄，还原真实的事件，在整个全行业分享，这其实是非常大的工作量，我们投了将近200万做这个事。所以这也是值得挖潜的故事，我们在北京也做了北京保卫战，过一段时间会拨出来。这是我们这本书，在中国经济出版社出版，过一段时间我给大家赠送一本，这本书有100位物业英雄，由会长、周主席写序。这是我们做的满意度调查，满意度实际上是所有物业的核心，所以在满意度这一块，我们今年做了一个尝试，也覆盖了很多企业，量很大，我们评论数4万多条。我们做成线上的，可以点评的东西，现在大众点评网没有物业点评，我们可能在物业点评网上做一个突破，这是接下来的一个方向。这是我们最重要的事，在9月29日，这个活动我个人认为是最高峰，上到建设部，上到河南省委做的，2020全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会。主办单位是中国物业管理协会，承办单位是乐居财经和中物研协。大概的议程是什么？省长会办法“物业英雄”纪念章。省长讲话、部长讲话、会长讲话，房协会长、易董事局、周主席讲话。《物业英雄》第二季预告片。整个规格比较高。

    我们乐居财经能为大家做什么？我想三点，上次去合肥，我们讲完之后，很多人说怎么上市？怎么做大？在上市这一块，第一点，咨询和辅导，我们可以帮大家牵线、搭桥，我们自己嫁接，这一块资源可以嫁接。第二，并购。我来之前，一家公司，江西的老板在北京，大概1200左右的物业公司。第三，品牌的满意度。刚才讲了，现在物业还是有一些问题，包括好的点，我们如何去挖掘、去改变它？我们做一个传播者，在品牌美誉度上去挖掘。

    我就讲这三点，谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

江西省物业协会会长柯亚辉先生：

各位领导、各位同仁，大家好！

首先我非常感谢乐居举办这次江西物业私享会，提供这样沟通、交流的平台，让大家共同探讨江西省物业行业的发展，同时给江西物业企业一次学习和交流的机会，促进物业本土企业不断的进步。

2020年初的一场疫情，让中国千万人站在抗疫这条线，全世界对物业行业空前关注，无论是物业管理能力和水平，在物业行业发展30多年前，很少有人关注到物业这一块。而这一次疫情提供了一次很好的契机，让物业走进了大众的视野，相信大家对物业的认知还是比较片面的，社会对物业的认同感以及尊重程度不够，物业人的付出和回报是不成正比的。很多媒体不能客观的报道物业从这者的心声，以及所做出的努力。治疗一线在物业，抗疫一线在物业，在年初的无声战役中，物业人自始自终没有缺席过。做好服务，将物业人的责任和担当展现得淋漓尽致。

通过媒体的宣传，把所有物业企业所做的点点滴滴，通过媒体向社会、业主宣传，得到了社会的认可。这种认可变成了另一种正能量，让大众对我们物业行业有了全新的认识，对我们物业给予了充分的肯定。这种肯定是全行业所有的共同努力，可以说在这次疫情期间，我们抓住了这个机遇，扭转了整个物业行业在以前的优势和地位。

 通过物业的努力，物业行业也在逐渐增大。在政策发声上，物业可以代表行业发声，在政策的修订和修改上，我们也有一定的表达和诉求。特别是物业英雄，作为国内首部物业行业管理，能够登陆央视，是国家对物业人的认可，值得我们所有物业人的骄傲。

最后，感谢乐居提供这样的平台，也感谢大家在百忙之中参加这次私享会。另外希望媒体可以多多联系我们，把我们物业人的责任和担当，通过正能量宣传报道，以提升整个物业行业的能力。谢谢大家！

南昌乐居 04-18 19:10

乐居控股南昌公司总经理 谢漫姬：

欢迎大家在百忙之中参加，由江西省物业管理协会、乐居财经主办，南昌市物业管理协会协办，乐居南昌承办的《发现中国好物业——2020中国物业经理人江西区域私享会》，我是乐居南昌公司总经理谢漫姬，这次私享会是乐居财经在全国范围内举办物业行业私享会计划的第二站。一季度乐居财经拍摄的物业人抗疫纪录片登录了央视2套，其中江西物业行业很多企业和个人都得到了国家级媒体的关注和认可，9月29日全国物业抗疫先进报告会在郑州举行。另外，既然是私享会，一定是以圈层交友、思想碰撞、共话行业发展为主要内容，希望在坐的嘉宾畅所欲言。

南昌乐居 04-18 19:10

南昌乐居 04-18 19:10