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【直播连线】疫情下的江西楼市

小东

【直播连线】疫情下的江西楼市
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  • 小东 03-29 18:05

    胡波:

    疫情当前,这也是自03年“非典”以来最大的“黑天鹅”危机,可以说对各行各业乃至中国经济都造成了严重的负面影响。

    首先,聚焦房地产行业,江西是较早在省房协的倡议下,各大房企积极响应国家号召,可以说是第一批暂停售楼处营业的省份,大家积极捐款捐物,坚定信心,团结抗疫,悉数落实各项防控措施。在售楼盘开展线上营销、网络直播;已入住楼盘物业公司全力为广大业主的身体健康保驾护航。

    对于房企来说,一季度最核心的问题还是资金链,这一时期房企需要做好减少投资的安排,更好的渡过难关,定下心来重新再研究客户、需求、市场、投资、产品,思考一下战略规划和发展方向,谋求企业更长远的发展。2020年不论疫情什么时候过去,建议想抢第一波反弹的开发商,最好坚持无理由退房,坚定购房者信心。

    第二我想对市场说,克而瑞研究中心数据显示,TOP100房企1月份实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。2月份行情比1月份来得更为恶劣,春节后供应同、环比继续锐减95%以上。从目前情况来看,江西楼市也是全国大数据的一个缩影,如果疫情得不到明显的缓解,几乎零成交的局面可能还会延续下去。

    个人认为一、二季度之交,除湖北之外,如各地疫情得到有效控制后,很多地方的成交开始慢慢恢复。另外再加上金融方面适度的放水,二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中,各地或将会有相应刺激市场的政策出台。对于下半年走势,综合考虑到政策方面和金融方面的支持,预计会超过期望值,当然从全年的角度上来讲,今年的总成交预计要比去年低。

    第三我想对购房者说,疫情结束之后房地产市场会进入一个改善型和刚需型延后的小高峰,之后在市场、政策、金融等各方面的配合下,房贷利率降低是趋势,楼市应该进入到新的一轮相当长的平稳发展期。这次对于很多租房者来说,租售同权还是很难落实,租房的回不去,很多地方要求必须带着房本才能进小区。房子既可以“是用来住的”,还可用于发生疫情时的“居家隔离”,现在又被当作“进城证件”使用,还有更多你知道的用途。建议大家在疫情缓解后,第一时间买房! 

    而且现在对于好房子,大家除了硬件,更应该选择好服务,好的物业公司可以帮你送快递到楼下,帮你买菜,而很多一般的物业这次则暴露出了各种问题,这种开发商、小区的物业价值在未来肯定会受到影响。

    冬天已过去,春天已到来,让我们众志成城,共克时艰!


  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    目前还是建议楼市投资客远离,刚需客户可以积极介入,而改善的客户需要认真思考一下什么才是真正的好房子。

    刚需客户与改善客户通过此次疫情应该知道了要买什么样的房子,房子除了选好户型、选好开发商,更重要的还是要选好物业。疫情期间就听说了一个全国品牌房企在南昌的一个住宅小区,物业保安人员全跑路,小区进出没人管,业主也是无可奈何,下楼电梯都不敢坐,因为没有人去消毒。

  • 小东 03-29 18:05

    沈杨:

    对行业,要坚持、要折腾、体验四季。

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:

    对行业来说,要相信政府。对购房者来说,该下手时就下手。对市场来说,有冬天,就会有春天。

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    目前的疫情,对整个行业及国民经济的发展,会造成一定的影响。但是,我们一定要坚定必胜的信心,用百倍的勇气投入到抗疫救灾,重振经济的洪流当中。

    寒冬终将过去,春天一定会到来,期待着和大家在春暖花开的时节里相遇。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    最后一个问题,您个人有什么想对行业、市场或者购房者说的?

  • 小东 03-29 18:05

    王忠:

    我预测2020年南昌楼市发展的整体基调还是比较平稳的,但是估计地市风险会增大,投资需谨慎。值此疫情发生时节,开发商为了缓解资金紧张,一般都会给与比平时更多的特殊优惠,我觉得这个阶段确实是投资置业的好时机,不仅有机会低价买房,而且因为人不多,还能选好房、得到更好的服务。等到疫情得到控制、售楼处开放,人们可以自由活动,成交量、房价肯定会报复性上调。

  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    当下疫情期间,现在大家肯定还是把买房的事情会往后放一放的。只是如果你确实是刚需客户,可以利用网络多选择、多比较,至于下定肯定还一定要去现场作更多的了解。等疫情结束之时,不少的楼盘会进行各种促销,购房客户在此时出手去买自己满意的楼盘确实也是一个非常好的时机。

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    目前是市场的冰冻期,是低点,当然更是机会点。

  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    那对于购房者来说,疫情来了,现在是不是一个购房的好时机呢?


  • 小东 03-29 18:05

    沈杨:

    房地产还是政策导向性的市场。疫情的触发最终政策措施的落地直接影响购房者的动因。

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:

    经济要拉动,房地产还是要顶住。其实政策松动在疫情暴发前就在议论了,只是现在大家还没有把精力放在这上面,现在强调一城一策,也不过分强调地方政府的主体责任。其实厅领导还是蛮看重开发企业的意见,希望大家多提多呼吁,我们省房协责无旁贷。当然,企业也不能等,还是要想办法自救,每场灾难过后,大家都会反思,我们房地产开发企业也要反思。

  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    南昌主要还是限价政策,以及衍生出的一系列问题。这个今年会有所调整吗?

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    我认为,适度的放松可能会存在。但全年,在市场前期和后期对冲的情况下,整体市场看平。


  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    大家一直期待春节之后的楼市小阳春因疫情影响肯定是落空了,也许会有一个楼市盛夏吧!

    目前南昌楼市的各项调控政策还是非常严厉的,特别是三限房的新政对市场影响非常大,那么2020年是否会有所放松,值得期待!

    楼市的调控思路一直也是楼市热时就紧,市场一冷就会松。可以预见南昌楼市的各项调控政策在市场趋冷之时一定也会有所放松。那么政策一松,自然购买力也会放量,楼市自然就会迎来一个爆发期。


  • 小东 03-29 18:05

    沈杨:

    个人认为2020年房价预测先抑后扬的走势,毕竟延续的市场价格还是衔接在2019年年末,期待限购限贷松绑。

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:
    我认为今年的购房成本是会低点,但这主要不是来源于房价的下跌,而是来源于金融财税的优惠。

  • 小东 03-29 18:05

    谢漫姬:

    从目前情况来看,很多房企也开始采用特价房的方式进行营销,收效不大。很多购房者还是不买单。没有特价房没有达到购房者的心理预期。房子卖不动,很多开发商将面临资金的压力。为了回笼资金,很多开发商会找银行或者民间进行融资,从目前的的情况来看,很多银行也以为疫情的缘故减少对外的放款。如果还是无法解决资金的压力,有房企估计就会采取降价的方式。那个时候肯定将迎来一场营销上的百家争鸣。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    那对于2020年今年的楼市,各位觉得会怎么样?房价会不会下跌?

  • 小东 03-29 18:05

    王忠:

    我觉得企业也好,还是媒体和政府,一方面,需要给市场信心,塑造好的预期,让消费者敢于投资置业;另一方面,呼吁政府给与政策宽松支持,比如取消限价、取消外来人口限购、按揭贷款利率下调、税率优惠等相关购房政策,鼓励刚需、改善人群入市;同时,考虑到春节期间不能销售的问题,很多开发商资金紧张,建议政府沟通银行给与开发商延期还贷,在有条件的基础上增加信贷额度、减少贷款利率,让开发商能够喘口气。

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:

    现在政府已经出台了一些政策,如省里的20条,我们省房协也在为行业发展积极建言,如倡导网上看房、倡导业主减免中介门店租金等。

    就延期交房等问题,有的协会还给主管部门专门报告,希望给予政策支持,避免日后业主维权的事发生

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    我认为当下最主要的是信心问题。在目前疫情严重的情况下,无论是房企,媒体,还是政府主管部门,都要提振信心,同心合力,联手一致,共同战胜疫情。

    企业要做好自救工作。做好疫情防控,加快复工前准备,加快销售,缩减成本和开支,预判和控制风险。

    媒体要做好正面宣传工作。在自媒体泛滥的当下,我认为媒体更应该有所担当,有所作为。做到不造谣,不传谣,坚持正面导向,正面引导受众群体,传播正能量,多报导正面的人和正面的事。

    建议政府出台可以落地的有利于地产行业健康稳定发展的政策。主要包括,采取适当措施加快实施房查、网签和备案工作(不要因为疫情而停滞);防疫物资的统一调配(目前大量准备复工的企业买不到防疫物资);协调金融部门及金融政策的宽限和支持;适度放宽监管资金的提取条件;加快按揭(包括商贷和公积金)放款速度;适度延缓或免除有关税费的缴纳;适度加快土地供应、适度调低土地保证金的缴纳比例、以及适当延缓土地款缴纳等。

  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    作为一个媒体人,个人认为面临着这种突发的疫情,我们能做的就是积极引导市场发展,不去造成楼市的恐怖气氛,楼市究竟朝向哪里发展,其自身还是有一定规律存在的。特别是近两年来,楼市消费主体已经是以刚需改善的自住客户,所以,该买的还总是要买的,只是时间迟早问题。

  • 小东 03-29 18:05

    沈杨:

    企业面,严格按照国家疫情防范要求布署。

    媒体面,报道利好维稳社会稳定

    政府面,给予企业扶持政策


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    那各位觉得,企业、媒体和政府三方面可以做哪些工作?

  • 小东 03-29 18:05

    胡波:

    疫情当前,这也是自03年“非典”以来最大的“黑天鹅”危机,可以说对各行各业乃至中国经济都造成了严重的负面影响。

    首先,聚焦房地产行业,江西是较早在省房协的倡议下,各大房企积极响应国家号召,可以说是第一批暂停售楼处营业的省份,大家积极捐款捐物,坚定信心,团结抗疫,悉数落实各项防控措施。在售楼盘开展线上营销、网络直播;已入住楼盘物业公司全力为广大业主的身体健康保驾护航。

    对于房企来说,一季度最核心的问题还是资金链,这一时期房企需要做好减少投资的安排,更好的渡过难关,定下心来重新再研究客户、需求、市场、投资、产品,思考一下战略规划和发展方向,谋求企业更长远的发展。2020年不论疫情什么时候过去,建议想抢第一波反弹的开发商,最好坚持无理由退房,坚定购房者信心。


  • 小东 03-29 18:05

    王忠:

    面对疫情,不能开门营业的房企,正努力尝试通过线上看房、直播等互联网手段,积极进行线上推介,进一步拓宽销售渠道。我们博能控股集团、商联中心也上线了在线售房小程序,主推VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价、直播等功能,主要做好储备客户量的准备工作,一定程度上会缓解销售冰冻的问题。但是,考虑到商品房的属性,客户购房需要场景化、需要眼见为实,客户一般必须要去看具体地段、配套(学校、医疗、商业等)、交通、产品(户型、品质、工艺、材料、景观、朝向甚至风水是否可靠?),我个人认为近阶段线上看房对楼市成交促进有限,能够成交的大概率是前期去过现场的客户。同时,在疫情不缓解的情况下,没有人敢大额度消费和投资。

    因此,可以说我们在移动互联网上获得的不是客户的成交,而是免费的传播者、信任代理人。

    做线上营销,主要是通过新媒体平台增加客户的好感度、信任度与粘性,做好客户、老业主、第三方的服务,建立社群,引起他们的好奇心,同时通过利益分享吸引他们帮我们介绍有购房意向的客户来咨询,未来疫情得到控制,可以邀请到现场来看房。

    当然,尽管线上看房对促进成交有限,开发商还是要努力去尝试,哪怕成交一部分,对于缓解资金紧张也是有用的。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    其实在目前,很多开发商都“上线”,新力、嘉福都在乐居开通线上售楼处,然后也都提出了无理由退房。对于开发商而言,有哪些应对策略?

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    预判一二季度整体市场下滑,需要大家齐心协力共同度过难过。三四季度,疫情过后,市场偏乐观。盼望市场回暖。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    大家都普遍对下半年的市场会有所期待吗?

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:突发疫情对房企的影响还是比较大的。

    主要有以下几个表现。第一个可能会导致房地产开发项目延期交房,因为现在都停工了嘛,所以说交房时间肯定延期。第二个可能会导致开发局的贷款和融资的房地产项目,可能会有金融和信用方面的风险。第三个是房地产项目复工问题,因为现在返程还是有一定限制的,所以对企业复工会有一定影响。第四个,对三四线城市来说,购房的一个小高峰周琦已经过去,马上就要面临下一个周期,可能会购房人的心理会产生一些影响。

  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    短期对市场会有影响,但抑制的需求会在下半年集中释放。

    楼市在2019年经受了比较大的波澜,本来岁末年初楼市略有回暖,但突发的疫情全打乱了整个市场的节奏。市民出不了门,售楼部不能开门,工地不能开工,一切处于停滞状态,现在惟一在动的只能是在线上做宣传,与购房者进行一些网上的互动。网上互动对于销售带来的帮助还是非常有限的,毕竟买房还是要以眼见为实。疫情短期难以消除,个人认为整个上半年楼市都会相对比较冷清,那些刚需压抑需求在下半年的各种利好刺激下或许会全面释放。

  • 小东 03-29 18:05

    王忠:

    在新冠肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加春节假期延长、售楼处关闭、中介机构暂停营业、旅游景点和娱乐场所关闭、会议和活动取消、居民自我隔离,以及多个城市之间和部分大城市内交通路线封闭,以及疫情导致居民恐惧出行心理等重要因素,购房需求主动或被动释放动力减弱,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度。最近,我也与相关房地产企业营销总做了交流,南昌春节期间基本上零成交。

    但是,因为是需求端被压制暂时不能交易,因此降价对于市场交易基本上没什么作用,政府也要求必须“稳地价稳房价稳预期”,所以预测房价2020年还是比较平稳的,当然不排除部分资金链吃紧的房企阶段性促销降价回笼资金,但不会对大盘有大影响。

    因此,此次疫情对于商品房销售端的短期影响还是比较明显的,但这种影响主要是需求释放按下了暂停键,不代表需求消失,如果疫情在一季度就得到明显控制,预计二季度需求会积极释放。


  • 小东 03-29 18:05

    谢漫姬:

    这个阶段,很多使市民都沉浸在对疫情的恐惧里,很少会关注,甚至会在购房这块做考虑,即便有购房需求,也多数在观望状态。更多市民考虑的是留现金在手上,不会考虑置业投入。

  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    我认为影响还是蛮大的。主要涉及几个方面:

    销售方面。目前,全国大部分房企的售楼处基本关闭,(有些地区,已经明确2月24号以后才能开放,延后时间未知),客户现场到访几乎为零。为应对这种不利的形势,各大房企迅速启动了线上销售,但情况并不乐观。

    受当前疫情影响,客户的购买意愿和市场预期也在逐渐发生变化。毕竟房子是总价较高的商品,没有现场感受,没有看到样板房,没有实地比较,成交的概率还是较低。

    同时,由于是网上销售,各地封路封小区,导致客户和销售人员无法接触,因此销售所需的各种证明资料,证件资料等,均无法提供,且房差也无法实施,这就导致目前网上的成交基本只是认购,签约备案做不了,按揭手续就更谈不上了。

    工程方面。返工复工时间基本全部延后(有些地区已经明确在3月1日后才能复工)。目前全国各地基本都实行了“禁进禁出”的政策,这给人员的流动带来了极大的困难。一方面施工人员到岗的时间目前极其不确定。另一方面,即使施工人员到岗,那么到岗后,现场(施工现场,办公区,生活区,食堂等)的防疫问题,防疫物资的采购问题,现场的整治整改问题等,都存在极大的不确定性。

    同时,受疫情不确定性的影响,主管部门对于开工复工审批的拿捏,也存在不确定性。

    受上述影响,在未来的一段时间内,房企向市场推出的房源将大幅减少,库存将大幅增加;另一方面,今年尤其是上半年交付的项目,受人员复工,原材料排产加工,物流运输等因素制约,将出现逾期交付的风险。

    土地市场。疫情出现后,全国多地土地主管部门基本都暂停或暂缓了土地的供应,这就会导致整个市场的土地供应量急剧下滑。何时放开,尚不明确。

    融资方面。正如秘书长所说,受疫情影响,很多企业的融资业务也被推迟。但刚性兑付却依然存在。

    所以,目前的房企,面临的问题基本都是,收入锐减和刚性支出不变的矛盾。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:

    疫情对今年江西房地产市场发展会有多大的影响?

  • 小东 03-29 18:05

    王忠:

    今年春节的肺炎疫情,牵动了各界人士的心,社会各界纷纷开始捐款捐物。据不完全统计,截至2月11日,全球赣商及商会捐款捐物合计5.25亿元,其中捐赠现金2.107亿元,捐赠物资折合人民币3.144亿元,我们商联中心股东煌上煌集团、正邦集团、毅德控股集团董事局主席王再兴、章源控股集团、先锋软件、思创集团、华坚集团、发达控股、中阳建设集团、南氏集团等企业再次用行动回馈社会,累计捐款捐物超过5000万元。

  • 小东 03-29 18:05

    胡江:

    本地房企新力、嘉福、中奥等有所动作,其他多为全国化公司,援助也是以集团统一援助。房企在疫情来临之时,反应比较快,特别是恒大一出手就2个亿,带了一个好头。房企在公益方面一直非常走在前头,此次疫情当前,自然是冲在前头,从而也显现出了房企的良好社会责任感。

  • 小东 03-29 18:05

    沈杨:

    大家好,我是嘉福地产集团营销商管中心的沈杨。很感谢新浪乐居提供此次交流机会。关于当前疫情房地产本地企业做了哪些援助,怎么评价?

    1月23日,嘉福物业集团根据全国疫情爆发的紧迫情况,立即启动快速相应机制,成立了嘉福物业疫情应对小组,在嘉福地产集团的统一部署下,嘉福物业旗下所有小区进入战疫“嘉”速度!

    1月25日购得一次性口罩3500个、N90口罩320个,随后发放至各岗位,后续又购得消毒液2大桶、84消毒液7件、酒精1件、红外体温测量枪12把等防疫物资,也在政府部门的帮助下获得消毒液2大桶。考虑到后续疫情,嘉福地产集团助力嘉福物业集团再次采购一次性口罩10000个。

    1月26日起,嘉福物业集团开展自查活动,对全体员工情况摸排。要求上班员工务必戴口罩及进行体温测量,食堂分餐到各岗位就餐。物业服务小区大门口人员车辆进出管控测量体温、进入小区人员双手喷洒酒精消毒,入户大门口、电梯厅、电梯轿厢放置按键、开门用纸并作温馨提示;快递只送到小区门口,物业人员做好送菜、送快递到业主家里服务,24小时做好贴心暖心服务。

    2月3日,嘉福地产集团&赣州发投集团积极响应党中央和市委、市政府号召,联合向赣州慈善总会捐赠价值100万元的疫情防控物资。

    2月8日第二批物资到位。

    嘉福地产集团严格贯彻执行国家、省、市对新型冠状病毒感染疫情防控工作的相关规定和要求,提前在集团上下公示安全生产工作及疫情防控工作的重要发文、发送疫情防控学习手册,认真组织员工在公司内部群学习防疫知识、要求全体员工每天在企业微信群反馈“自身及家人的身体状况”等。

    嘉福地产集团始终强调“安全第一、预防为主、综合治理”的方针,集团董事长办公室牵头其他相关中心部门积极组织完善复工所需的消毒物资及防护物资的筹备,为即将复工员工的上下班安全防护提前做好充足准备。


  • 小东 03-29 18:05

    王强:

    这次疫情非常严重。疫情一出现,全国的房企,都积极捐钱捐物,投入到防疫抗疫的战斗中。当然,我们江西本地的房企也不例外。

    新力作为江西本地最大的房企,在疫情一出现,新力控股立刻响应,牵头新力公益基金会,新力有家便利店全面启动“善行者促进计划”的资助行动。行动内容包括:向武汉捐赠500万元的物资及配套支持,出动人力运力配合物资的运输及发放,提供志愿者服务等。

    同时,新力旗下的物业公司也积极行动起来,对所辖的物业严密监控,从出入管制,安全提示,防疫消毒,废弃物管理,业主生活物资采购等等方面,为所辖物业解决一系列的后顾之忧。在新力物业所辖的武汉琥珀园小区,截止目前,无一例疑似,无一例确诊。堪称奇迹。

    疫情无情人有情。面对疫情,新力控股将始终和“善行者”一道,携手进退,打赢这场防控疫情的攻坚战。

  • 小东 03-29 18:05

    李锋:

    对省房协来说,我们紧跟中房协,在1月27日,第一个做出反应,发起倡议,要求各地房地产开发企业暂停售楼处,暂停开展售楼活动。但说实话,春节期间,按道理来讲是三四线城市一个售楼的好时机,但突然出现这样的疫情,也是没有办法的事情。

    在1月31日,我们省房协发起第二个倡议,号召房地产开发企业,还有中介机构、评估机构开展募捐活动,希望大家面对疫情,贡献自己的一份力量。说实话,房地产企业还是比较有担当的,我们的这项倡议大家都很积极主动。

    我们在发起这个倡议后,南昌市、赣州、萍乡、景德镇等各地的房协也积极响应起来,号召本地企业来募捐。大家行动还是比较迅速的,虽然是在假期,大家还是克服一些困难,一起来倡导做这个事情,体现了一方有难,八方支援。

    我们省房协也正在收集这些捐赠的情况,到时候我们微信公众号会进行那个系列的宣传,也希望大家关注一下。


  • 小东 03-29 18:05

    乐居直播主持人:当前疫情房地产本地企业做了哪些援助,您怎么评价?


  • 小东 03-29 18:05

    直面疫情、正视困难、寻找对策、共克时艰!2月12日14:30,乐居连线业内各方代表论道疫情下的江西楼市!欢迎留言探讨!

    直播时间:2020年2月12日14:30

    连线嘉宾(不分先后):

    李   锋    江西省房地产业协会秘书长

    王   强    新力地产赣西城市公司总经理

    王   忠    博能控股集团投资发展中心总经理

    沈   杨    嘉福地产集团营销商管中心总经理

    胡   江    江南都市报房产周刊主编

    胡   波    易居企业集团江西区域总经理

    谢漫姬    新浪乐居南昌公司总经理

直播时间:2020年2月12日14:30

连线嘉宾(不分先后):

李   锋    江西省房地产业协会秘书长

王   强    新力地产赣西城市公司总经理

王   忠    博能控股集团投资发展中心总经理

沈   杨    嘉福地产集团营销商管中心总经理

胡   江    江南都市报房产周刊主编

胡   波    易居企业集团江西区域总经理

谢漫姬    新浪乐居南昌公司总经理



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