【月读】解读宁波住房改革意见

乐居宁波 04-16 19:05

主持人：大家好，欢迎大家收看第四期的宁波乐居月都楼市栏目。今天将围绕不久前刚刚发布的重磅消息，宁波住房改革制度的意见。据我们了解，这个《意见》全国继深圳住房改革意见以后的第二个地方政府发布的住房改革意见，所以它的指向性和意义非常重大。这次宁波发布的住房改革意见，发布以后引起了各方热烈讨论，其中有一些条款也引起了各方热议，今天特意请来两位专家，大家非常熟悉的宁波全经联俱乐部会长缪百年先生，著名评论员、宁波日报报业集团叶巍俊老师。《意见稿》有很多关键内容值得分析，比如规定了今后五年住房供应大概是40万套4700万方，这个量是大还是小？我们请专家一起来分析一下。

缪百年：商品房40万套面积约4700万平方，应该是大市区的，如果除五年每年要增加8万套大约是1000万平方左右，这个量是不小的。另外还有其他的数据，除了商品房以外，还有五万套的租赁住宅，还有6.5万套安置房，还有1.5万套困难保障用房，这些是不包含在40万套内的，另外五年里还要解决60万人才的住房问题，这个可能跟其他得有些是重叠的，但这些数据表明宁波市人民政府的态度，肯定会增加住房供应，包括商品房、保障房、安置房、人才用房等等，但是量是很大的。

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主持人：去年每个月成交量跟《意见稿》里面将要实现的成交量是相等的，也就是说这40万套很可能是按照去年的成交来测算的，但去年是非常火爆的一年，这40万套的供应，假设今后五年成交都像2017年火爆。

缪百年：它是新增，不是总量，这不一样了，它是新增，所以我觉得这个量不一定能达到。

叶巍俊：新增的量具体是940万，具体测算一下，回顾前三年每年政府也有计划，都是850万方以上，实际土地拍卖成交一半不到，历史欠账也是比较重的。从前三年来看都没有到位，真正的土地供应量没有真正投放市场。

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主持人：问题回到是否能确保40万方的供应，虽然每年有计划，但是计划都没有完成过。

缪百年：还有各个区的平衡，总量宁波县市区是新增40万套，但可能鄞州、海曙、江北量不大，但是可能会在奉化或者是慈溪、余姚增加一些量，但宁波人也不会去慈溪、余姚。所以还有区域的数据问题。

叶巍俊：相对的平衡，比例要协调一点。

缪百年：应该要细化。接下去《征求意见稿》各个区里面要下达指标、比例，要进行细化，这样才会有效。

乐居宁波 04-16 19:05

主持人：《征求意见稿》里面租赁用房提的比例非常高，包括规定五年内要提供多少租赁用房，谁有资格享受租赁用房，也提到要引进比较强的管理机构来运营租赁用房，是不是意味着以后租赁会成为一个非常重要的市场供应？

叶巍俊：200万租赁用房其实也不多，关键我认为一是租购是否同分，租用房子的如果到一定年份是否能享受购房一样的权利，这是核心。如果你享受不到，那这个东西也比较难推。

缪百年：租售完全同分，一下子达到这个也很麻烦，也打击了原来有产权人的积极性，我觉得还是要逐步到位。说到租赁住房，从商业办公多余的房子里面来改造我觉得这本身是一个好事。我也第一时间对这一条进行了建议，因为宁波商业办公的市场特别冷，或者价格倒挂特别厉害，主要是供应量太大，每个区都在搞总部经济、都有商业办公楼宇，其实总的比例已经大大超过实际需求。能不能源头上解决，办公为什么规划那么多，可以少规划一点，可以统筹。现有的已经规划好的、已经造好的没有办法了，但没有造的商业办公就一次性到位直接改住宅，有些改出租公寓，根本上解决商业办公毒瘤问题。

乐居宁波 04-16 19:05

主持人：《征求意见稿》里面可能也是很多专家向政府提的建议，不知道这一条是否有人提过，就是条款里面有一句话“限房价竞地价”。

叶巍俊：这次《征求意见稿》里面也谈到，一是竞地价。地价到一定价格以后，这个区域楼面价比如说两万，然后再配比，过去是配比安置房、保障房，现在又增加了一条配比租赁用房，从某种意义上来说地价有一定的封顶但不是完全封顶。如果房价一定要多少，这其实是个矛盾，地价已经两万了，房子能力也卖两万吗？亏的生意也没有人做。这一条偶尔使用一下可以。虽然政府调控，但很强的行政色彩是不能持久的，也违反市场规律。

缪百年：我也赞同叶主任的意见，限房价不限地价就是竞地价，这种模式在个别区域、个别时间段稍微弄一点可以，大面积推广是不合适的。本身你不是按照市场规律在操作的，也不利于房地产品质的提升。如果你限房价以后，他开发商就是成本越少越好，否则他亏得更多，怎么办？那精装修他就弄一个三百块的精装修了，原来至少一、两千的。如果竞地价限房价后，精装修你也没有说一定要多少标准以上。这样对房地产精装修的管理，或者品质、外立面材料、景观材料，都会用低档次的。对房地产品质是没有好处的。八月份开始，随着土地价格下降甚至是出现流拍，房子原来是秒光，现在已经减少了，很多开盘成交也只有30、40%左右的量了，已经在往正常的方向发展了。如果销售慢了以后，对房地产品质提升也会带来积极的促进作用。

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主持人：土地流拍、零溢价的情况越来越多了，是何原因?

缪百年：最主要是资金问题，因为银行或者是信托、资金等各种途径，对房企拿土地的资金给得少了，甚至要求严了，很多房企拿不到资金了。第二，房地产企业里面也觉得几年的上升以后，2015年上升到现在，觉得不可能永远这样下去，所以他拿地也比较谨慎。 

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主持人：我发现宁波目前有一个现象，也是一个可喜的现象，越来越多外来开发商已经进入宁波了，包括中骏在北仑拿地，包括卓越也在小港拿地了，大家对宁波市场还是有一定信心的。

叶巍俊：虽然宁波这几年房价也涨了不少，但是和全国同类城市来说，房价、地价还是偏低的，不是偏低一点点，而是很多的。跟杭州比，杭州房价4.5万、5万很普遍，像宁波雅戈尔新明洲只有四万多、三万多，绝大多数是两万五左右。这与宁波城市地位不相匹配的，所以很多开发商就进来了。

乐居宁波 04-16 19:05

主持人：很多开发商而且是大牌开发商想进宁波，虽然他们名气很大但未必能拿出跟他名气相称的产品，缪总这方面你是怎么样观察的，有没有发现类似的现象。

缪百年：我觉得最主要是城市公司的老总管理水准，并不是说一个大公司排在前十的就一定有前十的水准，我不是这样认为的。

主持人：宁波老百姓对房子品质追求还是比较高的。

缪百年：一个城市有自己的特点，套型、外立面、景观，在杭州很受欢迎的套型在宁波不一定就很受欢迎，这就相当于接地气，一个开发商到了宁波一定要接地气，要了解宁波购房者的具体需求，房型、外立面、售楼处装修的水平，宁波对装修的要求很高的，宁波人自己装修都花三、四千块每平方米的。如果你花1500元/平方米的装修应付一下宁波当地购房者的话，你是应付不了的。所以我觉得，新的开发商进到宁波以后一定要接地气，这样才有可能获得宁波购房者的认可。

乐居宁波 04-16 19:05

主持人：很高兴邀请到两位专家分析了住房改革意见。平时我们的交流提的一些意见，有部分已经传递到了相关部门、相关领导那边，也体现到了这次住房改革意见中。这次我们录的节目，也是希望通过专家的讲述，能够为《住房制度改革意见征求高》提供一些专家的看法、民间的看法，使它能促进宁波住房市场健康发展，这也是今天录节目的主要目的。

很高兴大家的收看，今天的月读楼市就到这里。