【土拍直击】4月29日南京5幅地块迎出让！

南京乐居 04-20 20:48

经过43轮报价！江宁滨江G08地块南京三石和骏置业有限公司（蓝光）斩获，总价5.8亿元，成交楼面价11351元/㎡，溢价率45%。自持租赁住房建筑面积1200平米。

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经过60轮报价！江心洲G06地块被镇江中南新锦城房地产发展有限公司&江苏水利房地产开发有限公司斩获（中南&江苏水利），总价30.8亿元，成交楼面价35274元/㎡，溢价率23.69%。

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经过39轮报价！城中G05地块南京铧得房地产开发有限公司（华发）斩获，总价69.1亿元，成交楼面价29821元/㎡，溢价率5.82%。

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经过1轮报价！仙林G09地块被南京泰康之家养老服务有限公司底价斩获，总价1.16亿元。

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经过1轮报价！河西中G07地块被南京河西新城建设发展有限公司底价斩获，总价22.2亿元。

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【地块解析 — 仙林G09地块】

仙林G09地块（栖霞区仙林街道灵山养老社区地块），东至市委学校等，南至灵山，西至灵山，北至灵山。总用地面积54054.07㎡，出让面积50676.16㎡，用地性质为社会福利用地，容积率Far≤1.05，限高18.5米。起拍总价1.16亿，竞买保证金2320万元。

NO.2020G09地块出让条件

（1）该地块及地上建筑物须整体自持，不得分割销售，不得分割转让，不得分割抵押。如需整体转让，须经仙林大学城管委会同意。  

（2）该地块装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制装配率≥40%，不享受容积率奖励政策。 

（3）竞得人须在成交后十个工作日内与仙林大学城管委会签订《地块投资发展协议》。

仙林G09地块土地解读

此次出让的仙林G09地块，规划性质是社会福利用地，从地块周边的情况来看，三面环山的地理环境，是天然的康养之地；不远处的泰康仙林鼓楼医院，为其提供医疗保障；在交通方面，地铁2号线保障未来出行的便利；地块所在的仙林片区，是著名的大学城，人文氛围浓厚。

目前周边在售新房复地大鱼VILLA，均价40271元/㎡；二手房如朗诗保利麓院均价54969元/㎡、绿城东方玉园均价46421元/㎡。

随着我国人口老龄化的加剧，国务院和有关部委自2011年以来陆续出台养老用地政策文件11个。养老用地政策内容重点集中在四个方面：一是供应方式和供应主体多样；二是土地出让不得设置妨碍竞争的门槛；三是强调土地利用严格监管；四是鼓励存量土地和房产改造。

去年12月5日，自然资源部又发布了《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（简称“《意见》”），提出合理规划养老服务设施空间布局，切实保障养老服务设施用地，促进养老服务发展。

随着仙林G09地块的出让和建设，周边养老服务品质也有望提高！

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【地块解析 — 江宁滨江G08地块】

江宁滨江G08地块（江宁区江宁街道纬二路以北、规划道路以东地块），东至规划道路，南至纬二路，西至规划道路，北至规划道路。总用地面积25547.80㎡，出让面积25547.80㎡，用地性质二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.0，限高60米。起拍总价4亿，最高限价5.8亿元，起拍楼面价7828元/㎡，最高楼面限价11351元/㎡，竞买保证金8000万。

NO.2020G08地块出让条件

（1）住宅建筑高度不得低于35米。

（2）地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。

江宁滨江G08地块土地解读

地块位于滨江新城北部江宁组团的江宁镇片区，山水河休闲景观带东侧，靠近江宁初级中学、滨江新城小学、江宁中学，区域内最大的石刻湖公园距离江宁滨江G08地块也不远，周边还有盛江花苑、中铁建原香颂小区、碧湖天辰等众多小区，人居氛围浓厚，周边现有生活配套较为齐全。

自2017年底，弘阳禹洲时光印象推出收官房源后，江宁滨江一直“断粮”至今。2017年区域新房价仅12000-13500元/㎡，目前二手房价在17000-18000元/㎡左右，倒挂5000+。不过，滨江房荒现状终于要在今年被打破了，除了拿地3年之久的地王鲁能硅谷公馆要在今年上市外，去年江宁滨江才出让的中北G59地块和龙湖G57地块也要在今年上市。

滨江地王鲁能硅谷公馆，楼面价达11077元/㎡，远超周边楼盘。项目预计6月1日公开售楼处，6月到7月首开，首开价格预计2-2.2万/㎡。

中北G59地块案名已定为中北三盛汝悦铭著。项目规划12栋高楼，12栋楼均是16-18F的小高层，层高约48-53米。预计4月公开售楼处，最快5月上市，放风价1.9-2.1万/㎡。

龙湖G57地块案名公布为龙湖水晶郦城，预计5月公开售楼处。根据规划，项目将建12栋高层，4栋酒店式公寓及相关配套设施。其中，高层约96-99米层高33F-34F。商业1-3F，酒店式式公寓4-26F约88米。

作为南京的刚需板块，又有众多规划利好的加持，此次江宁滨江G08地块的出让，想必又是一场激烈的竞争！

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【地块解析 —河西中G07地块】

河西中G07地块（建邺区楠溪江东街以南、泰山路以西地块），东至泰山路，南至河西大街，西至黄山路，北至楠溪江东街。总用地面积102643.73㎡，出让面积地上：84244.67㎡，地下：18399.06㎡，用地性质商办混合用地，综合容积率5.51，限高200米。起拍总价22.2亿，竞买保证金4.44亿元。

NO.2020G07地块出让条件

（1）A、C、D、F分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度、绿地率可适度平衡，容积率平衡的幅度为上下浮动10%。

（2）A、C、D、F分区酒店式公寓配建比例不得高于四分区各自地上总建筑面积的15%，商业配建比例不得低于四分区各自地上总建筑面积的10%。上述配建的酒店式公寓和商业可相对集中布置，总体平衡。

（3）地块须做好与现状地铁10号线和规划地铁7号线的衔接，明确地铁出入口等“四小件”纳入地块建筑进行一体化方案设计，经地铁认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

（4）地块内所有商业用房须由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（5）B、E分区为城市绿地，H为市政道路，出让部分为地下，仅允许设置通道和停车设施。地下所建房产须由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（6）地块内所有办公用房均须实行批量销（预）售，最小销售面积不得低于1万平方米。办公用房总建筑面积的60%须销售给金融企业，其中不少于2家金融机构的单笔成交面积不低于4万平方米（金融机构以建邺区金融发展办公室认定为准）。

（7）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥40%，不享受容积率奖励政策。

（8）竞得人须在成交后十个工作日内与河西新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

河西中G07地块土地解读

该地块紧邻地铁10号线中胜站，另外还有在建的地铁7号线。地块西侧为金奥缤润汇，东侧为新城科技园，南侧为明基医院，不远处还有龙湖时代上城，区域公共配套和商办氛围较为成熟。未来建成后又将为区域增添一栋新的商业体！

随着去年海玥名都、东原印长江收官后，河西中新房市场一直处于房荒状况。前不久河西中神盘华新城加推收官房源，近8000人抢购167套房源！区域内另一家神秘老盘碧瑶花园三期此前一再“爽约”，不过最近却传出了好消息，预计最快将于今年开盘！

据悉，碧瑶花园三期共规划了4栋小高层，为27#-30#号楼，约300套左右。三期户型三房起步，面积为100-200㎡，主力面积为140㎡。碧瑶花园最后一次开盘是2013年3月，当时均价2.4万/㎡；目前一期二手房均价逼近5万/㎡，二期二手房挂牌均价5.36万/㎡，最高二手房成交价达5.6万/㎡。

不过新房短缺的河西中，在本月初成功出让了一幅迷你宅地河西中G02地块，经过19轮竞价，最终被江苏高力地产集团有限公司以7.9亿元拿下，楼面价42398元/㎡，溢价率29.51%，展示了不俗的成绩。此次河西中G07地块的出让，究竟会花落谁家，也着实让人期待。

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【地块解析 — 江心洲G06地块】

江心洲G06地块（建邺区江心洲街道生态科技岛13-034地块），东至中新大道，南至胜利街，西至红星街，北至星岛街。总用地面积34926.17㎡，出让面积34926.17㎡，用地性质二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.5，限高80米。起拍总价24.9亿，最高限价34.9亿元，起拍楼面价28517元/㎡，最高楼面限价39970元/㎡，竞买保证金4.98亿元。

NO.2020G06地块出让条件

（1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，不享受容积率奖励政策。

（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给生态科技岛管委会。

江心洲G06地块土地解读

该地块位于区位条件优越的江心洲，景观资源丰富，居住氛围整体层次较高。目前区域内基本的生活配套还是较为齐全的，但教育和大型商业体存在一定缺乏，轨道交通目前也只有地铁10号线。不过江心洲G06地块所在位置距离江心洲站仅400米，地理优势较为明显。

板块内在售的项目仁恒江湾世纪目前高层房源已全部售罄，前期均价42630-45994元/㎡。预计今年下半年加推洋房，建筑面积段约200-220㎡。 升龙桃花园著也仅在售极少量下叠房源，毛坯交付，建筑面积段290-310㎡，均价33000-35000元/㎡。另外还有两幅地块荣盛G08和国资G78有望在今年下半年入市。

此前，荣盛拿下江心洲G08地块成为地王轰动一时，溢价率41.82%，楼面价31980元/㎡。今年1月荣盛江心洲G08地块规划出炉，共打造12栋7层样房，户型面积约230-360㎡，仅100余套房。

3月初，国资G78地块也公布了规划设计方案，项目拟建设1栋８层、7栋９层共8栋住宅。该地块于去年11月13日被南京国资（南京国资新城投资置业有限责任公司）斩获，成交楼面价28877元/㎡，溢价20.37%。

值得注意的是，此次地块出让楼面价门槛提高了不少！国资新城G78地块起拍楼面价23990元/㎡，楼面限价33542元/㎡；荣盛G08地块起拍楼面价22550元/㎡，楼面限价31980元/㎡。江心洲G06地块与之相比，起拍楼面价最高上涨了4527元/㎡，楼面限价最高上涨了6428元/㎡！

随着仁恒江湾世纪高层房源的收官，片区内短期房荒增加了二手房的关注度。目前周边二手房房源主要集中在保利、银城、升龙等项目，挂牌均价为3.5-4.5万/㎡之间，与新房存在一定倒挂。

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【地块解析 — 城中G05地块】

城中G05地块（秦淮区光华路以南、友谊河路以东地块），东至国有土地，南至宁芜铁路，西至友谊河路，北至光华路。总用地面积92687.54㎡，出让面积92687.54㎡，用地性质为商住混合用地，容积率1.0＜Far≤2.5，限高60米。起拍总价65.3亿，最高限价92亿元，起拍楼面价28181元/㎡，最高楼面限价39703元/㎡，竞买保证金13.06亿元。

NO.2020G05地块出让条件

（1）住宅部分下限建筑高度≥35米，商业建筑相对集中于地块北侧沿光华路布置，占地上可建建筑面积的15%-20%。

（2）地块内须配建建筑面积不小于9848平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给秦淮区政府。

（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给秦淮区政府。

城中G05地块土地解读

地块位于秦淮区东部的高新技术产业园区板块，是南京主城区内首批省级高新区，位于南京市秦淮区东部、紫金山和青龙山的生态廊道之间，总规划面积2.26平方公里，总建筑面积352万平方米。是城中片区东部较为稀缺的大体量综合体用地，将建设高质量的商住综合体项目，为该区域的商业、办公等业态发展注入新的活力。

城中G05地块所在板块地理位置优越，毗邻绕城公路，距离新街口仅8公里，地块西南侧规划了地铁13号线和地铁8号线，双轨环伺，交通便利；四方小学、南师附中秦淮科技附中、月牙湖小学、行知实验中学、南京理工大学等多所名校环绕；四周还有石林百货、森林摩尔等商业环伺，商业配套成熟；同时还坐拥七桥瓮湿地公园、钟山风景区等自然资源。

地块所在城中板块，区域发展起步早，可供开发的土地资源稀少，近几年板块内的土地供应量也不多，且出让条件较苛刻。区域内近期出让的两幅地块南京地铁G90地块、金基G107地块，楼面价分别为24983元/㎡、31149元/㎡。

地块周边目前没有在售的项目，有望在今年入市的中冶锦绣珑湾项目，将打造中冶“锦绣系”洋房产品，需现房销售；此外南京地铁G63地块目前规划已出，项目分A、B两个地块，两个地块的一二层均为商业，三层及以上为住宅，地下还规划有地下商业。其中A地块住宅最高18层，B地块由两栋建筑组成，住宅最高9层，未来建成后又将为城中增添三栋住宅！