"寓"见未来

南京乐居 04-26 22:11

由地新引力和克而瑞南京站举行的中国租赁住宅金融形势系列论坛至此结束，本次论坛成果对南京长租公寓未来市场发展起到积极的推动作用，长租公寓的规模化、市场化、服务化随着资本方的进入，将会稳定、繁荣的发展。

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刘双鹏认为，国企系为行业发展注入了新活力，背负着一定的社会责任。1.在资金、空置资产处理等方面国企有着天然的优势，借助这一优势快速扩张长租公寓市场。2.发挥资源优势与政策优势，稳定市场走向。3.搭建沟通平台，加强企业合作，促进行业健康发展。4.充分发挥带头引领作用，体现政府推动行业发展的惠民初衷。

刘双鹏也分享了国企系长租企业在发展方面的思考，一是提升运营管理能力，增强核心竞争力；二是走特色发展与差异化道路，形成品牌特色；三是加强标准化建设，降低产品成本；四是发展多种合作模式，降低经营风险。

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资金问题是长租公寓运营主体共同遇到的问题，刘双鹏透露南京市即将出台租金监管的管理办法，2018年是行业洗牌年，风险与机遇并存，作为国企系在其中将会起到什么作用？

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南京东南公寓管理有限公司执行董事、总经理刘双鹏：长租公寓目前的困难包含房源越来越难获取，利润空间越来越小。南京推出“宁聚计划”，每年吸纳20万大学生进入南京，2016年开始，陆续出台相关政策促进长租公寓行业生长。近几年，长租公寓多元化发展，房企、银行、创业系等纷纷涌入，长租公寓发展迎来了历史性的机遇。

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目前长租公寓市场现状：1.二房东：大量房源被二房东掌握；2.包租婆：很多运营商被认为是包租婆；3.炒概念：概念需要实践，而炒概念把部分同行推到一个快速灭亡的状态；4.利润低：大部分是由于业务模式的不连贯性造成的。

杨洋认为，长租公寓的投资、建设、运营是连续的，以未来域的经营为案例，提出竞争加剧下企业发展的新思路。

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从最近比较火的滴滴热点图来看，在出行人口集中的区域，租房需求也会相对旺盛。从运营的角度出发对租金价格进行动态预测。

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未来域合伙人/战投中心总经理杨洋：未来域2010年成立，作为创业公司，未来域在每个阶段关注的点不一样，现阶段主要关注长租公寓运营是连续的。随后杨洋比较了美国、日本等发达国家租赁市场发展的特点，中国租赁人口的占比最低，在国内做刚需性产品，最主要是在产品上做差异化设计。

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银城千万间总经理苏济慷分享银城长租公寓的打造经验，千万间是佳寓旗下的分散式长租公寓，目前在全国有6000间房源。银城千万间在运营方面最主要是关注四个方面。首先，在选址上，银城早起选址参考自如，在自如选址后沿着地铁站2-3站的价格洼地区域寻找合适房源，因自如选址抬高了房租而外溢的客户成为银城最大的客户来源；其次，银城在客户最需要的地方优化产品；第三，良好的服务是能够为产品带来溢价；最后，价格是最有效的武器。

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朗诗寓的业务模式以租赁作为切入，培养品牌，建立产品标准化体系，重中轻结合。朗诗寓产品线全覆盖，一主一次，白领公寓为主，精品公寓为辅，青年公寓、服务式公寓为补充的四条产品线。

以城市经典案例——朗诗寓迈皋桥店为例，对主城老项目通过外观、内部、功能等方面的改造，令其焕发生机。

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朗诗寓发展较快的核心优势：一是，战略明晰，朗诗有一个非常清晰的战略高度；二，战略协同，借助集团体系内外资源，快速拓展；三，产品标准化；长租公寓向传统的酒店系、创业系学习，打造标准化产品，发挥房企在集采、设计、工程等方面优势；四，朗诗寓化运营，资金、房源不是问题，更多的是在产品和运营方面发力。

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朗诗寓总经理章林：通过此岸市场和彼岸市场对朗诗的经营理念进行阐述，此岸市场为新房开发市场，彼岸为存量房市场。投身于长租公寓市场，有以下原因：朗诗一直致力于为客户提供健康舒适的居住环境，认为人在不同阶段有租房需求，不同居住需求有不同的解决方案，围绕人的生命周期布局长租公寓市场。其次是朗诗的转型升级理念，有利于把朗诗在健康居住环境的打造、对客户需求的理解等方面的优势发挥出来，打造不一样的产品。

17年2月，朗诗开始做长租公寓，当时11人，目前已经超过500人，首个项目位于南京迈皋桥，为90年代集体宿舍，目前已在全国布局近百个项目，房源量已经超过3.5万间，分布于上海、北京、深圳、南京、杭州等全国14个城市。

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最后，赵静波女士隆重发布了2018年1-3季度南京租赁市场房企、国企、创业系长租公寓三大榜单。

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接下来还介绍了其他派系，创业系的代表有未来域、魔方、贝客等，中介系的代表有自如、相寓、红璞等，国企系的代表有东南青年汇、颐和•贝客公寓，酒店系的代表有辉盛阁、窝趣，各种派系也各有特点。

综上，南京长租公寓的发展趋势及机会点有：长租公寓市场日趋激烈，运营能力决定成败；公寓品牌间合作加深，探索行业发展新模式；增值配套服务成为长租公寓品牌运营新的增长点；第三方品牌整合公寓品牌，延伸长租公寓后端服务。长租公寓目前处于探索阶段，在满足租客基本的居住需求外，引导更多的产品或服务要求；未来智能化、集成式将成为主流，例如万科泊寓所有门店均采用人脸识别系统、龙湖冠寓均采用装配式卫生间。

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房企系的代表有银城千万间、朗诗寓、龙湖冠寓、万科泊寓等，特点有；

1. 偏好集中式物业。集中式物业在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。

2. 产品塑造力强。房企系对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。

3. 轻重并举的运营模式。南京房企系长租公寓运营商多采用轻重资产并行的运营模式；如龙湖冠寓、华润有巢等。

4. 一定规模的共享空间。房企系多为集中式长租公寓，大部分皆设有公共区域，配置观影区、交流区、健身房等。

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南京长租公寓起步较早，整体发展缓慢，现处于起跑期。随着南京长租公寓市场的发展，行业痛点随之而来，如市场主体参与众多，竞争激烈；面临相关法律、体系不健全，及消防验收困难、投资回报周期长盈利困难等难题。目前南京市场运营主体已形成“4+1”新格局 ：随着“国家队”运营主体的进场，与传统的创业系、中介系、房企系、酒店系形成了“4+1”新格局。

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南京高校众多，每年有相当比例的毕业生留宁工作，居住需求量较大，但支付能力有限；白领阶级和情侣有稳定收入，愿意支付更多租金，为目前长租公寓主要客群。通过对各类客户的关注要素分析，南京租客对于价格和居住方式较为敏感，年轻一代追求租住体验。随着信用租房体系的不断完善，未来月付方式可能大幅提升。目前长租公寓的商业模式为：包租+标准化装修+租后增值服务; 盈利模式为：租金差价+服务费+金融产品+持有物业溢价；未来将通过大数据进行用户画像描摹，实现多元化服务。

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目前南京已出让六幅租赁土地，2018年租赁用地占比30%，仅次于北京、上海。租赁成交量不断上涨，涨势稳定；2018上半年成交量达2017年的60%。从租赁成交结构来看 ，2居室刚需小户型占比近5成，热点租赁区域为老主城和江宁。南京机构化比例位于第二梯队，涨幅显著，市场容量为212万人。

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接下来由克而瑞南京机构总经理赵静波女士，为大家发布《南京租赁市场发展白皮书》和《南京租赁市场品牌TOP10榜单》。

赵静波女士对南京租赁市场与现状进行阐述。南京是全国租赁试点城市之一，经济发展水平处于中上游，经济水平较好，房地产投资环境适度，同时高素质、高收入人群的快速流入是对租赁市场直接而坚定的支撑。租金与人均可支配收入比为29%，平均初婚年龄推迟等因素扩大了租房需求。同时南京人才落户、人才补贴等政策红利也助推租赁市场发展。

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综合2018年三季度长租公寓市场现状来说，

1.公寓市场已进入红海竞争，资源逐渐向头部集中。

2.盈利问题仍为行业首要问题，受收入水平影响，租金增长动力有限，市场数据仍维持畸高租售比和较低租金回报率。

3.并非所有城市都需要长租公寓，随着高低能级城市进一步分化，在外来人口较多、有产业优势的一线和强二线城市需求会呈爆发性增长。

4.三季度状况频出，政策焦点转向公寓建设、运营期间的规范化和标准化细则，以避免租赁住房市场野蛮无序生长。

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从房企设立的中长期目标来看，完成率普遍不高。目前长租公寓处于行业扩张期，各方竞争加剧，租金贷模式存在很强的风险，运营商已经出现淘汰的趋势。

2018年三季度，TOP7房企长租公寓已拓房源超38万间，较2017年底增长93%；TOP14品牌运营商已开房源规模达到22万间，其中魔方、世联红璞是最接近独角兽的企业，已初步完成规模扩张和全国布局。

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长租公寓在金融、存量交易、设计策划、装修、平台等生态链方面缺乏专业性的运营主体，分工尚未明确。

从房企层面来看，TOP30房企2/3涉及长租公寓领域，1/2提至战略层面，对于房企而言，长租公寓竞争更加激烈，其中一个原因是由于可供进驻的城市面较窄，其次就是房企选择较为集中，都比较倾向打造白领公寓。

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从金融层面来看，在租赁政策的支持下，包括国有五大行、全国性股份制银行以及地方城商行均已涉足住房租赁行业，建行占各银行在住房租赁领域开展项目数量的2/3，处于绝对领先地位。三季度，自如2号ABS成功发行3.0亿，至此自如以发行四期ABS产品。前3季度，公寓股权融资创新高，并呈现单笔大额趋势，向头部企业集聚。

从市场规模来看，南京市场不够大，最大的市场依然位于北京、上海。但是竞争较为激烈，一些大的长租公寓品牌纷纷布局南京。从全国租金水平来看 ，一线城市上涨趋势明显，二线城市呈小幅下跌趋势。

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作为本次报告会的主办方，易居克而瑞副总裁张兆娟女士首先做了开场演讲。

首先阐述了存量资产中最大的两个板块是联合办公和长租公寓，而目前由于缺乏政府政策支持，联合办公市场尚未起步，而长租公寓有政策支持，发展较好，长期来看是一件值得做的事情。

接下来阐述了政策对长租公寓的影响。从政策整体上来看，具有连续性、稳定性的特点。公寓市场目前面临很多问题，但是长期来看，政策的持续深化将会促进长租公寓的发展。

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主持人张辉秘书长对大家的莅临表示欢迎，国内租赁市场进入全新阶段，2017年南京被列为全国租赁试点城市之一，南京租赁住房市场大幕正式拉开。历经两年时间，南京租赁市场进入新的阶段，南京目前租赁市场现状如何？租赁企业发展状况如何？今天是南京租赁行业里程碑的盛会。

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今天，克而瑞将发布《 2018 中国租赁住宅三季度报》，与此同时，克而瑞南京机构也将重磅推出《南京长租公寓发展白皮书》与《南京长租公寓品牌 TOP10 榜单》，敬请期待。