百强地产经理人，南京评审交流会

南京乐居 04-27 06:42

南京乐居 04-27 06:42

张辉：

实际上能进南京的房企基本已经进来了，南京作为二线城市的龙头城市，南京的城市建设进入新一轮高潮，进来的想重仓，没进来的想进来。对南京楼市未来发展，还是比较乐观的。

从上次的土拍来看，市场有了小幅降温，竞拍的房企少了，最终价格也比之前降低了不少，其实这是一个拿地的好时机，因为拿地成本有一定下降，拿地的概率也提升了不少。

南京的土地市场因为僧多粥少，竞争仍然比较激烈，竞拍也不一定能拿到地。明天的土拍结果其实也能一定程度反映房企的态度，十九大结束后，房企对未来市场的判断是乐观的，还是悲观的，明天见分晓。

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马乐乐：

其实有很多房企都想进入南京市场，但是发现门槛越来越高，所以不少都选择了放弃。银十将有2场土拍，再加上国土局冲刺年终任务，因此在接下来的2个多月内，南京将有比较多的土地出让，因此，虽然南京的新房市场热度在下降，但是土地市场热度不会降温。现在放弃们已经达成共识，一二线城市的主城区土地资源只会越来越稀缺，虽然南京说要加大土地出让，但是目前来看，并没有兑现承诺，反而还在缩减供应量，因此对房企来说，热点城市的土地分秒必争这是不争的事实，另外，进军一二线热点城市的都市圈也是未来土地市场发展的趋势之一。

南京乐居 04-27 06:42

主持人：

很多房企一直想进入南京土地市场，求之而不得。今年这轮房地产调控，一二线城市受到的影响非常大，目前在南京，越来中海、保利、雅居乐、泰禾、万科、绿城等房企外延开始扩展到了南京都市圈

接下来，南京的土地市场会有个什么样的趋势？

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马乐乐：

房企到大学广泛撒网、大力招人这实际上是一个趋势。毕竟公司在扩大、尤其是千亿房企们，人员需要不断扩充。不过，老一辈人中那些个性比较鲜明的房企高层还是比较令人印象深刻的，我就分享一下对2个人的感受。

一个是银城地产的马保华，他是南京老规划出身，至今在南京规划局都有一种说法，银城的每一个项目他们都要仔细研究一下，因为银城特别善于把握规划的特色，将房子做到极致。如果说一个产品真的很好，居住舒适的话，住在里面是一个很愉悦的享受，银城的房子就做到了这一点，这也是为什么在如今这种大浪淘沙的时代，银城一直能屹立不倒的原因。

第二个是正荣的肖春和。据我了解，目前正荣正在港交所上市，作为正荣董监高的成员之一，肖春和对正荣的发展有很大的贡献。在几年前正荣在房企排行榜上还只是50名开外的房企，但就在四五年前，正荣突然开始全国化，在这个过程中，肖春鹤做出了不少的贡献。在南京我们也可以看到，正荣在河西南和江北的楼盘如今来看都是区域内的标杆项目。

肖春和本人也是一个非常注重沟通交流的人，在采访中，他不仅仅说自己成功的事，还说自己职业生涯中的不成功和苦闷，乐于和人分享，对人接物也都非常亲和。

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孟祥远：

现在有一个现象就是，很多名校学子、优秀的学生仍在向地产行业流入，这对房地产行业是好事。

本次的百强评选，我认为入选的南京公司掌门人都是精英中的精英，南京房地产发展也使得很多企业“重仓”南京。碧桂园重仓宝华，投入很大，回报也很好。中南在镇江的布局很精准，在镇江楼市火起来之后，只有中南供货量跟上了，抓住了这个时机。本土房企银城一如既往非常优秀，现在又在尝试养老等朝阳产业，立足长远，踏实在做事。旭辉南京公司总经理侯波看上去很儒雅，但个人毅力却很惊人，这也给团队树立了良好的榜样。万达在南京操作也同样很成功，听说掌门人王晓每天起床都很早，个人十分努力与自律。这些入选者身上，各种特点都有，企业管理方式和经验值得所有业内学习。

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吴翔华：

我认为，企业培养人才，人才造就企业。

现在的房企已经不仅是抢地、抢市场，很多房企也开始抢人。比如一些房企高薪求人才。

人才竞争已经变成一种资源竞争。

我建议今后企业培养职业经理人，除了要看人才的本身自我优势，作为企业本身，要参考标杆企业建立一套完善的人力资源部培养制度，例如企业管理 ，企业文化。

因为企业培养人才，人才造就企业。

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张辉：

在企业的不同阶段，个人面临的机遇也不一样。这两年，投资口的人才就特别受重视。但其实在一个企业里，任何岗位都可以做的有声有色，主要看你的付出和用心程度。我当年在万科，负责人力资源的一个普通员工，在做工作的时候对任何事情都充满热情，现在就发展的特别好。还有一种人，总能善于发现、善于学习，这样就能成长的特别快。

对于参选的优秀经理人，我谈一下以下几位：

龙湖今年拿了很多商办地块，我前段时间和李宏耕总交流，他就说住宅销售节奏很难自己把握，但商办我能自己把控，这样也能完成任务。龙湖在这块的布局比较早，这也反映了掌门人对市场的前瞻性把握。

旭辉的侯波是对产品特别痴迷一个人，铂悦的品质也确实做的很好，每次交流，他都会谈到产品细节的问题，只有产品做好，企业才能做强做大。

禹州的李明煦，工程出身，他对数字特别敏感，记得特别清楚。看报表的时候，谁都糊弄不了。

中南的徐小兵，在城东拿了很多块地，是一个特别执着，特别有毅力的人。

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主持人：

人才是企业发展的第一资源,企业要发展,必须靠人才，尤其是高端人才。现在正值各家房企的招聘季，您觉得什么样的人才会脱颖而出？

目前，2017中国地产经理人100强南京区域评选正在如火如荼的进行中，12位优秀候选人的票选也是你追我赶的状态。对于房企来说，优秀的职业经理人必须具备非常敏锐的市场判断能力、强有力的领导能力以及良好的沟通能力和人格魅力。也必须具备整合社会资源的能力，以及协调各方关系的能力。对于这些杰出人物，各位专家在以往的接触中，有没有发生过哪些小故事或者他们身上有哪些优秀品质曾经打动了您，可以和我们分享一下。

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马乐乐：

从现金流的角度看，国内的房企所面临的风险非常高，有不少房企上市之后七八年，负债率都是负的。相比那些已经跨进千亿房企层次的公司，我个人到是觉得像禹洲、阳光城这种冲千亿房企所面临的风险相对较大一些。我们能看到，现在已经跨进千亿俱乐部的房企都在走多元化道路，到了2020年，中国房地产市场可能已经到达了一个天花板，如果这个时候再达到千亿房企阶段，而没有迅速转型的能力，那么将面临很大的风险，因此我觉得这样的房企不仅仅要考虑冲刺千亿房企的计划，还要多考虑其他方面的事情。

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张辉：

房企寻求突破，就要做大规模了。规模大了，对品牌、融资等都会有各种各样的好处。我们也能看出，现在房企普遍都在扩张，不同企业会有不同的战略。有之前住宅市场做的足够大了，现在开始做商业地产、旅游地产、物流地产等；还有一些房企不断寻求项目合作开发，总之这个时候想进一步做大，就要利用一切资源，竭尽全力去做。

未来房地产行业集中是一个大的趋势，市场有空间的地方都要尽量争取。尤其是对市场运行周期的把握，这对企业的影响很重要，踩得准可能会弯道超车，踩的不准可能会有翻车。另一个是战略布局的问题，战略布局准确一定会有非常大的收益，就像之前重仓一二线城市的房企，获益非常大。今后的市场一定也是高度分化的，房企未来对于三四线城市是考虑深耕还是机会型进入就是一个问题。做大规模是房企普遍愿望，在做大的过程中，越来越不能有试错的可能，每一步都要踩的准。

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孟祥远：

想成为千亿等第一梯队的房企，要么规模做大，要么特色做足，或者寻求更强领域，无外乎这些方向。

合作是现在房企开发的一种趋势，规避风险同时也能发挥出各自的强项，另外，做出自身特色也是一条道路，比如朗诗的恒温恒湿科技住宅，还有目前的朝阳产业养老、医疗等方向，以及一些企业已将目光拓展到了海外，这也是开发商寻求发展的突破口。

确实，南京目前的市场竞争很大，房企只有在不同领域、不同地域寻求突破，才是生存、进步的手段。

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吴翔华：

房企有很多类型，有新晋的房企，有老牌房企等，这个不能一刀切地做出分析。

首先，第一类的一线房企，也许几年前销售目标就过了千亿，那么未来发展是向多元化发展，比如做一些没做过的市场等；

那么，第二类房企新进房企，会在原有市场上扩大规模。因为房地产市场不进则退，只有不断扩大规模，才能不断降低风险，抵御市场调控的压力。

第三类房企，三四线的房企，突破自己专业化的方向发展。比如所谓的工匠精神啊等。

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主持人：

据克而瑞的数据统计显示：截止2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。其中金地集团、华夏幸福、华润置地是本月新晋的千亿企业，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。且目前提出千亿目标的房企已多达六七十家，对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。很多人说，房地产已经告别高速野蛮发展时期，进入了白银十年，您是否赞同？您觉得在接下来这段时间里，房企要想寻求突破，应该怎样发展？

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吴翔华：

这个时候看统计数据意义不太大。这个数据是通过行政手段“做”出来的数据。虽然现在新建商品房的比例已经低于二手房的总成交量，低于50%，但是它对于整个市场的影响还是比较大，控制了新房的价格，实际上也就是控制了对于整个市场的未来预期。

新建商品房受到行政手段限购、限售等影响，数据是遏制了，但是日后还是有几个方面的问题。

首先，供给问题。

其次，高价盘如何上市问题。

这两个问题明年会暴露出来。

另外，关于十九大的精神上，一个是租售并举，第二个是有所居的目标。

那么目标是什么，是要建成一个大家都买得起房的市场，还是是大家都买不起房的市场？

政府并不想房价涨，但也不想让房价降。

首先，首次置业肯定还是买不起，第二个租售并举政策缓冲，那么未来会是一个两级分化的现象，类似于折叠城市，一部分是买得起，一部分是买不起。

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孟祥远：

过去一年，南京的房价确实是摁住了，经过这一波调控，南京新房价格压制是比较厉害的。去年10月调控伊始，因为河西不少高档盘并未上市，导致当时南京房价均价偏低，在这样一个背景下限房价、限涨幅，从而导致了高价盘无法上市，新房、二手房房价倒挂情况，新房中签率低等等情况。

而在今年10月过后，阶段性任务完成之后，接下来应该会有一批项目会上市，这对于市场需求来说也是一种“满足”。调控使得普通买房人购房更加公平，新房价格严格抑制住了，虽然贷款利率上涨但房价本身是有福利性的，所以，这一年的调控对买房人来说，好的影响还是比较大的。

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张辉：

从去年开始调控后，房价确实被严厉控制住了，尤其是南京的限价政策。新开楼盘不仅零涨幅，甚至还有些微下调的现象出现，再加上公证摇号的政策，确确实实给买房人带来了机会，从这个角度来讲，这是政策好的一面。但目前南京新房开盘抢房的现象还很严重，从这个角度来说，房价还是低于市场预期的。

二二手房的价格表现的更真实一点，更能反映市场。上个月南京二手房价格下降了0.3%，而且成交量也在下滑，这个现象并不是很乐观。据了解除了河西等热门板块以外，南京大部分板块的二手房只有降价才能促进交易。

现在中央的政策要求是，住房首先满足自住需求，要多主体供给，实现人人有房住的目标，

这些也会对未来的市场产生一些潜移默化的影响。

南京乐居 04-27 06:42

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马乐乐：

据统计局的数据显示，9月南京房价继续0涨幅，另外可以看到，一二线的热点城市的房价也都实现了0涨幅，这要归功于统计局和房管部门的合理控制。目前，南京销许的发放很严厉，楼盘想涨价是很难的，不仅涨价难，我们甚至还会发现一些楼盘还在降价，而且高价楼盘必须捆绑着低价盘才能入市。在这一系列调控政策下，南京的房价在数据上是被遏制住了，但是实际上有没有被遏制住很难说。接下来南京市场还有大几千套房源等着上市，一旦这些房子入市，低价地房源售完，高价地接手入市，那么南京房价将面临不小的压力。

南京乐居 04-27 06:42

主持人：介绍下我们南京评审团5位嘉宾，分别是：南京市房地产开发促进会秘书长张辉、南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远、南京市房地产学会会长吴翔华、新华日报高级记者汪晓霞、第一财经中国房地产金融江苏事业部主编马乐乐，汪老师在北京参加十九大的报道，今天无法赶到现场。

那么开始我们今天的第一个议题：

昨天（10月23日），国家统计局网站公布了“2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，其中，南京新建商品住宅价格9月份环比零涨幅，同比上涨1.4%。从这个数据来看，南京的房价确实被遏制住了。从南京楼市目前的情况来看，您觉得房价的表现如何？

南京乐居 04-27 06:42

主持人 沙文蓉：

由新浪财经、乐居控股、中房研协、《上海证券报》、《中国企业家》联合主办的“中国地产经理人100强”活动，全国超过100家地产商近千名的地产经理人成功入围。日前，评选投票通道已正式开通，南京区域各候选人激战正酣，票数变化是你超我赶。

截至10月23日14时00分，南京区域地产人票选结果如下。遥遥领先的仍是碧桂园刘森峰，目前以58922票的绝对优势位列排行榜首位，紧随其后的是正荣肖春和，目前以50287票位居榜单第二位。排在第三位的是中南的徐小兵，目前是45184。从榜单结果显示，南京区域目前票数过4万阵容已扩充至6人，平台总票数已经接近48万！