如何防范二手房交易风险

南京乐居 04-19 03:48

今天，两位嘉宾给我们分享了不少二手房交易过程中需要注意的事项。最后，值得一提的是，8月29日，南京市消费者协会授予链家 “南京市房产消费教育基地”称号，同时“链家房产消费教育学校”也正式宣告成立。房产消费教育学校的建立，是从源头上提高消费者房产交易风险意识的有效途径，这种举措不仅有利于老百姓，而且有利于房产经纪行业的规范发展。好了，以上就是我们今天节目的全部内容了，感谢大家收看，我们下周不见不散。拜拜！

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主持人：接下来我们再来看这样一个真实事件：2016年8月，张某将一套住房挂在某中介出售。两天后，一名丁姓中介打电话自称有一个土豪看重他家房子，有签约意向。见面后，房主张某不仅觉得中介看上去正规，也感觉到买家很有诚意。没过多久，双方签了合同，张某也收了买家2成定金。如果是正常采用银行抵押贷款形式购买，房款到账时间为11月中旬。中介和买家和张某说采用非资金监管方式，银行放款速度会加快。张某也就相信了，并且办了交易过户手续。到了合同约定时间，张某一直没有收到钱。这时候，买家失去了联系，后来得知，买家拿着他的房子去贷款公司做了抵押贷款。报警后，张某得知，和他们一样被欺骗的卖房人达到46户。想想都觉得不寒而栗。骗子手段高，套路也深。但是张某也很糊涂。请两位老师点评下这一事件，并且给咱们购房者提点建议。

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主持人：蔡某通过中介买了一套房，签约时，该房有200万银行抵押贷款没偿还，协商后，由买房为卖房先行解押再交易。不料，在还款解押后，该房屋被申请查封。原因是卖房为自己的父亲做了担保人，也就是说以自己名下所有财产为父亲的债务承担连带赔偿责任。该房屋司法查封后无法进行交易，解押的房款也无法取回。这是个典型的为卖家垫紫赎楼导致“房财两空”的案例。两位老师，像蔡某这种情况，钱还能取回吗？

魏学燕：追回的希望是非常渺茫的。

抵押查封也是二手房交易中常见的现象，那么网友如何判别呢？

第一：核查

无论是经纪人还是买房人，都要去房管中心调档，核查房主信息。查看房源有抵押、查封或者冻结。

第二：房控。选择品牌的经济公司，有专门的经纪人来控制房屋合同，定金和首付款是有控制的。

第三：监管。

房屋首付款进行资金监管，在房管中心这么一个中间机构，等房屋名字变更到买房业主名字后，首付款才会划拨到卖方账户，预防买卖风险。

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主持人：2015年，王某看中孝陵卫一套二手房，由于王某妻子名下有多套拆迁安置房，但未拿到房产证。因此中介为王某计算购成本时告知王某购买该房可以按首套房缴纳契税全额的1%。就在该房交易流程中的出件阶段，王某被告知妻子名下的拆迁房已经登记备案，无法出具首套房证明，要按3%税点缴纳此次购房契税。王某以中介未明确告知此事进行投诉，要求补偿多出的契税。郭老师，税费概算失误，购房成本增多这个现象是不是交易过程中很少碰到的情况呢？

郭明欢：首套房是以家庭为单位，包括孩子在内，只要其中一人名下有房，所以就算已有首套房。即使有多套拆迁安置房也需要中介去进行界定。如果能到档案馆或者我的南京app开出首套房证明就算首套房，首套房证明的有效期只有2天。

我想买一套200万房子，那么税费怎么算？首先要看房子的类型，是商业类还是住宅类或者保障房、经适房的税费都不一样，大家可以咨询相关的经纪人。

小于90平的为普通住宅，大于90平米的户型为非普通住宅，而缴税的标准也要按照房产局提供的建议价格来缴税。

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主持人：接下来，我们也在网上收集到了一些二手房交易过程中的案例分享给大家。

案例一：购房人卢女士通过中介购买了李先生出售的一套二手房，并签订了房屋买卖合同。入住后发现这套房屋漏水。卢女士多次找李先生要求修复未果，就拒绝支付22万房屋尾款，想以此维护自己的权利。多次交涉无果，李先生一纸诉状将卢女士起诉到法院，要求她支付房屋尾款并承担违约责任。二手房入住后发现房屋漏水，原业主不愿意补漏维修怎么办？类似的案例，两位老师有接触过吗？如果碰到这样的糟心事，应该怎么处理呢？

魏学燕：房屋漏水问题是二手房交易中很常见的案例。

给客户的建议是：签约前去看房的时候要多留心。

第一点，室内的厨房、卫生间管道等地方有没有污渍，以及地面墙面有没有漏水的痕迹；

第二点，下雨天去看房；

第三点，合同签约的时候，对于相关事项进行约定以及责任的认定。比如补充条款里面，如果过户前有漏水情况，要求房主进行补偿或者修缮。

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主持人：为了避税，不少人会通过借名来买房。比如说，我买房没有购房资格，或者为了避税等等。有网友问，借名买房会有哪些纠纷。有没有相关事例能够说明下的？

郭明欢:借名买房风险很大，举一个真是案例。一个女性因为有信用卡多次逾期记录，因此使用了自己男朋友的名义买房，房产证上也写的男朋友名字，过了2年后，两人打算登记结婚，换套大房子，但后来发现男方是已婚状态，男方的妻子也拒绝签署相关过户协议，结果导致该女性人房两空。因此，建议广大的购房者们，即使失去购房资格，也要慎用“借名买房”这个方法，因为一般借名买房会存在名义产权人，如果这个名义产权人后悔了，拒绝过户或者自己把房子卖掉，那么你就会失去自己的房子。

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接下来这个网友问的问题，其实我也经历过。他说：看中了一套还没有拿到房产证的二手房，总价比同小区便宜30万。房东说，只要必须先付8成房款签合同，拿到房产证后过完户再交剩下的房款。这样做是不是风险很大。这位网友的意思可能是没有通过中介交易，和房主私下签订合同。房价很诱人，我们究竟能不能冒这个风险？我们来听听郭老师的观点。

郭明欢：这个案例具有代表性，但是我建议广大网友不要买这类型的房子。

首先，房子的风险。

第一，房屋没有办理房产证，潜藏风险有很多。没有房产证的房子不受法律保护。合同的法律是待定。

第二，没有房产证的房屋多数是期房，期房受开发商那边因素，拿房时间不确定，而且不能查房验房，不能保证房屋质量。

第三，没有产证的房屋没有网签登记，很可能业主再转卖给第二个人。为了更高的价格，很可能一房二卖。

其次，业主的风险。

低于市场价格30万、必须首付八成。这些信息虽然很诱惑，但是也说明业主很急需用钱。那么业主有可能有债务问题，房屋有可能被查封。

而且房屋没有办证的情况下，房屋是否属于业主，是否被查封都是不确定的，风险很大。

建议大家不要因小失大去冒险。

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主持人：买房难，买二手房更难。尤其对于没有二手房交易经验的购房者来说，很容易碰到一些问题和隐患。我们昨天罗列了3个网友们提问的，比较有代表性的问题。请两位老师给大家支支招哈。有网友问：相关网站上房源信息鱼龙混杂，如何识破虚假房源？我们先请魏老师来教教我们。

魏学燕：对于如何避免虚假房源信息，我给大家支四招。

1看房价，房价低于均价很多，是虚假信息。

2.看房源平台是否承诺消费者有虚假房源的赔偿。

3.图片和房源信息是否一致。

4.房源信息是否有关键的信息，比如说税费。

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主持人：HELLO！各位新浪乐居的网友，大家上午好！欢迎收看本期的《麻辣教室》。从本期节目开始，我们将联合南京链家推出跟二手房置业有关的系列直播。今天，我们探讨的话题是：如何防范二手房交易中的风险？下面，我来介绍下本期直播嘉宾，她们分别是：链家特邀讲师魏学燕、郭明欢。首先，请两位老师跟咱们网友打个招呼。