宝华居住价值研讨论坛

南京乐居 04-27 02:15

嘉宾集体合照

南京乐居 04-27 02:15

主持人：最后请孟老师总结一下，以及给购房者提一下建议。

孟祥远：南京的都市圈在向外发展的过程，尤其是南京调控这么严厉，周边市场陆续崛起，看南京周边宝华毫无疑问是发展最好、大牌房企最集聚的区域，同时加上宝华比较独特的自然景观资源，所以说一些低密度的产品也会成为南京周边最耀眼的板块。而且加上南京人对东边天生有一些认同和好感，所以宝华有热度是可以理解的。确实现在限购也是一个客观的存在，实际上也是留有一定的余地，有一些高学历的人才是不限购的，开发商对于这种有购买需要的客群也会尽量满足大家的需求。所以我觉得现在来看的话，宝华的市场从面上来看可能数据不是很理想，但是实际上来看的话，大家都知道以后宝华和仙林一体化，因为我们现在推扬子江城市群，搞宁镇扬一体化的落地，宁镇扬一体化核心就是宝华和仙林的一体化，包括地铁往东延这块，一体化中心在这一块。所以限购可能在技术上制造了一定的困难，但是并没有改变大家对这个区域的认同。限购政策是周二出来的，限购继续。但是我看有一个调查，对于宝华后面房价的走势怎么判断，看涨的大概占到了60%，也就是说这个地方虽然限购，包括也在进行限价，但是我想这个区域的前景应该是没有问题的，如果说政府进行限制恰恰也是给宝华提供了一个机会。

在调控背景之下，买房的需求还是要从自身的需求出发，不要想着买个房子投资，多去比较，多去看一看，实地去体验一下，别墅还是很注重这些细节和观感、生活体验，所以多去比较一下，我想会选到自己适合的产品，同时那些品牌、产品、资源各方面有竞争力的项目也会出来很多。

主持人：谢谢孟老师。今天我们讨论了各位老师心目中的别墅有哪些特质，包括宝华这边房地产的现状和未来的发展前景。大家对于宝华这边的前景都是比较看好的，最后感谢各位老师的到来，谢谢各位网友的观看，我们下期节目不见不散。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：娟姐，你是怎么看待宝华这边楼市未来的前景呢？

刘娟：我觉得是这样的，以前宝华感觉只是在幕后，这两天开始走到台前。大家都知道每一个地方当品牌开发商纷纷聚集在一个地方的时候，可能就是这个板块飞跃的时机。句容宝华这个地方现在有了新城、弘阳、富力、朗诗等都聚集在这个地方，它的未来的发展，我想这些开发商肯定经过很多的考察，不光是对自己的项目打造，也是对整个板块进行一个升级。在这种情况下，我们知道在前天发的公告上，限购时期认购指数上涨率得到了一定的抑制，这是一个成长的过程，大家也看到了上涨的曲线。别墅作为一个稀缺，或者一种有特色的产品，更为一些中产阶级所喜欢，其他地方的一些房产可能也是一个及黑。但是我觉得对于南京市购房人来说，更倾向于保值增值更好的产品。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：各位老师对于句容楼市现状如何看待？请马老师来说一说。

马祚波：既然我们看到句容楼市的现状，不得不谈到前天句容的限购，在很多人意料之中继续无限期执行，什么时候结束看市场的状况。在大环境下现在不是取消限购的时候，而且也不具备这样的条件。调控了半年，但是很多开发商觉得这样的限购作用还是很小，所以继续限购的意义可能不是特别大。当然设置了半年的时间，到了半年结束必须有一个重新的表态，只能当做是当地房产部门的表态而已。

我觉得大家讨论这个都市圈项目，一定不要忘记一点，中央这一轮调控目的是去库存，所谓的去库存尤其是一线城市根本不需要通过政策去库存，其实是想通过一线城市向1.5线辐射，向二三线辐射。从最近大半年的房价指数可以看到，很多二三线城市销量上来了，我觉得去库存真正的目的就在于此。距离1.5线城市比较近的，以南京为例可以看到宝华这样的地方，销量也被带动起来了，无论是普通住宅也好，还是别墅销售也好，都已经起来了。我觉得这就是中央这一轮去库存真正的目的所在。我们现在是从南京往东看，从南京往西往北看都有这样的地方，人员资金流动从城市里面往外面扩展，可能因为限购等各种各样的政策在当地买不了，周边就通过各种各样的方式吸引高质的客户去购买。我觉得放在大环境下看这个问题可能会更清晰一些。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：现在我们来看一段短片，近距离感受一下。

下面我们探讨的是宝华山这边一些居住价值和市场表现。在去年的10月份，也就是南京出台调控政策之后，宝华楼市的成交量猛增，创下了月成交2224套的记录，品牌房企也是竞相入住，相比其他的板块来讲句容都是热度比较高的板块，是什么原因呢？请乐乐老师分析一下。

马乐乐：一方面，一年前楼市调控政策之后，发现都市圈一下热起来了，由于购买力外移增强了热度。去年开始宁镇扬一体化进入了实质性的议程，我记得去年的时候到住建厅去和领导谈一个室，他们手里拿的材料就是省里刚刚下法的宁镇扬一体化通知。目前，北京、上海、深圳这三个一线城市对城市的扩张和人口采取了非常严厉的控制，一些大城市在强力拆流，把经济有限的外来人口挡在外面，因为“大城市病”比较严重，把人口在往三个都市圈京津冀、上海长三角、珠三角，第二个是其他的二线省会城市，把人口有意识往这样的城市导入，还会发现今年年初来看，很多二线省会城市，比如说像长沙、郑州、武汉、济南等都出台了吸引人才的政策。一线城市的赶人和二线城市的拉人，这个举措也是比较明显的。像南京这样的二线或者是准一线城市人口继续扩张，城市版图继续扩大这是板上钉钉的事情，与调控无关，与城市化进程有关。

在南京的都市圈离南京最近的是哪一个，毫无疑问是宝华。过去宝华比如说在三年前宝华是没有什么大品牌开发商，但是这两年大品牌开发商纷纷在这里入驻，你会发现开发上也看到了这样的商机。所以我觉得接下来会从投资驱动的模式，转化为实际有居住需求的驱动。一个是大政策的推动，第二是宁镇扬一体化各项举措，特别是交通，除了轨道交通之外，还有公路交通。所以我觉得接下来几年可以预见的是，真正有居住需求的年轻人和第二居所的中年人入住率会大幅提高，整个宝华的市场成交量会出现比较平稳的状态，这个价格也会出现稳中有升的情况。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：开盘价格和时间给我们剧透一下。

丁文杰：开盘下个月就可以启动了，本周末开放我们的样板间，有66套的联排产品和74套叠加产品，总价在240万到270万的区间。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：我们先请丁总介绍一下我们的项目。

丁文杰：我们项目和宝华山主峰关联非常密切，我们的宝华和紫金山同为主城的山脉。同时在宝华山内有一个景点，是秦淮河的源头，有水之源头延伸的意思。最终我们新城源山倡导生活的回归，我们利用了群山环绕的环境和内湖的环境打造的生活设施，例如年内可以打造的湖边的沙滩，同时我们会有垂钓区和社区服务中心。除了在运动健身方面会打造全系列的健身房、足球室，包括无边界的开放游泳池，这个游泳池有自身的特色，和湖面相连一色的，可以看到山湖的景色。这些都是常规的需求。我们项目可以满足人们的需求，可以让现代繁忙生活回到社区内，有一块让他可以放松的空间。这些都是我们项目所打造的特色。

在产品特色方面，孟老师刚才也说到了，其实我们新城在产品上会做迭代的更新。这次新城源山产品也做到功能空间和密度适度的控制，我们控制在130平米和170平米这样一个面积段，保证了相对比较合适的价格，同时也保证了功能属性。同时，我们这个产品结合坡地的特色，我们也打造了南京的特色产品，可以保证最好的观景，同时也带来了高的舒适度。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：尹霄飞，您是怎么鉴别好的别墅产品的？

尹霄飞：我觉得现在重新定义别墅的好坏不像以前单从自然环境、房屋的建筑风格，或者是物业服务，原来我们可能认为我们衡量一个别墅可能从这几个维度。最近我们发现国内别墅高端项目发生了一些变化，比较有代表性的一个是蓝城小镇（音）的项目，把它完成定义成别墅也会有细分。像那个桃李春风是一个生活的小镇，现在别墅的创新可能是在生活氛围、社群氛围营造方面，这是一个新的发展方向。以前我们关注美式、英式、地中海，然后我的别墅旁边有什么资源，旁边有什么山。但是我们现在看到属于这些属于硬件，一些开发企业并不把硬件作为自己开发的优势了，而是练内功，我觉得这是一个新的方向。什么叫内功，就是对生活的理解，别墅是给什么样人住的，它能满足什么样人的生活状态，或者是一种生活追求，它现在已经是细分到这个层次了。所以我们看到所看到的这些别墅的客群，对生活品质有要求的人，哪怕坐火车坐两三个小时的时间他们也会去。有了社群的黏性和爱好，把他们能够吸引到这个地方来。

我刚才参观了一下新城源山，也是打造一种旅游度假型，这边有非常好的自然山水，离主城的距离并不是很远。其实我更想了解一下，我们新城，尤其是那种相对来说都市圈项目的别墅，它的内功是怎么做的？我很关心新城在这方面的创新。我刚才了无边界游泳池和社区的中心，以及对业主各种各样服务的设施，再结合周边的宝华山，我觉得确实很丰富。如何让我们所购买的业主，他们能够形成一种生活氛围，或者说一种兴趣的寄托，这是我想看到新城的方法。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：孟老师，你认为好的别墅产品应该从哪些方面发力？

孟祥远：有几个方面，一个在产品打造上，以前别墅都是中规中矩的。现在别墅做得很极致，面积不是很大，一百多平方的建筑面积，空间感特点好。所以我觉得一个好别墅做产品应该做得比较精致的，这是以前没有的。

 第二个就是说我们别墅的客户和之前也有一些变化，以前觉得在城里买一个比较好的去住，其实并没有太形成一种特别明显的生活方式，所以这些别墅入住率也不是很高，导致现在这么一个结果。但是现在新的别墅产品，大家也能看到，实际上居所的属性越来越强，买一个别墅自己以后住，哪怕现在没有退休以后住。现在的居住属性比以前强，以前买一个房子放在那儿，干什么没有想好，生活方式和之前也是有比较大的差别。它是一个可以生活的地方，这也是一个比较大的变化。

第三个就是服务、体验比以前做得好。以前我觉得有些项目不错，很经典的项目。但是现在去看的话，比如物业对细节的把握方面其实已经落伍了。但是一些做高端项目的大牌企业，在这方面做得比较好的。所以也是这个行业在逐渐进步的结果，所以这些品牌、物业、服务。我想如果买别墅，比如说买一个300万的别墅，这些客户可能不是300万的购买力，他可能是800万的购买力，所以他的要求会比较高。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：可能在这儿工作的人，比较看重山水资源。我们来探讨第二个问题，南京现代别墅开发的历史可以追溯到20多年 前，从90年代紫金山麓别墅群开始，然后是百家 湖别墅区的崛起，接着三山板块、老山珍珠泉等 别墅区纷纷亮相。而如今是都市圈拥有天然景观资源的别墅项目迅速冲击南京的别墅市场。在这个市场发展过程中，各位老师你认可的别墅项目有哪些？为什么认可？首先，请桑姐回答一下。

桑志慧：最早应该是帝豪，再后来就是三山板块，到目前为止这个别墅的项目已经由原来的1.5居所变成了第一居所。后来是山河水、绿城玫瑰园，再后来就是钟山国际高尔夫，包括我们的泰禾，第一居所的城市别墅顶好的产品。我身边有特别年轻的人，一个是钟山国际高尔夫，还有买的是泰禾，因为他们年轻，没有更多的时间消耗在路上，所以他们就买了主城的别墅。

因为我到了这个年龄，我身边越来越多的朋友因为我们孩子最近一两年陆续上大学了，身边的朋友这一两年逐渐开始往都市圈这边转移。有一个家长他们孩子今年刚上大学，他就在宝华买了一个别墅。还有一个应该孩子比我们低一届，是明年上大学，但是最近已经开始装修宝华的别墅，可能说等明年儿子一上大学他就住过来。还有一个朋友也是南大家长，他孩子今年大二，不是在我们宝华，他是在白兔镇买的，前几天跟我讲说在那个地方买了一个，总价还蛮高的，土豪型的。我说你为什么要买那个地方？我说不如在宝华买。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：马老师，您觉得今天一路过来体验感怎么样？

马祚波：我们总共用了一个小时过来，我觉得时间上对于在这儿购房的人可能不是特别看重的人，有的人会把它这儿作为第二居所或者是1.5居所，在仙林上班的人，在这儿买房，距离上不是特别看重这一点。从距离看，经天路站到这儿大概是15到20公里的距离，工作在这个区域的人是可以承受的。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：性价比还算是比较高的。那么刘娟老师也说一说你的感受吧。

刘娟：我第二次到这里，第一次过来比较颠簸，因为我个人不怎么开车，我从仙林过来的，从仙林过来还是比较方便。但是沙老师车从河西过来还是方便一点，今天一路上比较顺利，和两位老师一起同车好像时间过得很快。到了之后沙老师说1个小时，比我上次的体验好很多，上次真的是太波折了。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：今天各位老师出行还是比较方便的。在座的老师你们觉得一套适合居住的山水别墅，价格达到多少你们能够接受？

马乐乐：价格能不能接受关键得看有多少钱，我还是想谈谈距离，源山和主城距离不是想象的那么远，今天开展虽然开了一个小时，其实我们可以走得更快。但是我们今天325国道累一点，因为目前是有红灯，今天结合后面325国道往句容方向改造，我觉得未来从南京主城区开到这个地方应该是40分钟到45分钟的区间，这个距离是比较合适的。如果说是考虑到买一个第二居所的话，这个距离还是在可接受范围之内的。在40到50岁之后，可以考虑这么一个第二居所，这个价格可能是我在南京主城总价的70%左右，这个是可以接受的。源山这边的价格还没有出来，刚才我问了一下丁总，价格还是相对比较可接受的。

丁文杰：我自己也住在附近，也是属于源山的客群范围之内，我每天上班班开车的话大概是35到40分钟，一路沿线风景比较好，同时红灯比较少。我觉得这个距离其实跟我从家里到新街口的时间是差不多的，虽然空间距离远一点，但是时间距离是短的。同时，刚才马老实说的，我们主要客群在泛城中和仙林区域，我们项目更为亲民，我们现在大概在300到360万这个价格，更为符合作为第二居所。同时仙林生活半径到我们这儿更近，控制在半小时之内。

南京乐居 04-27 02:15

尹霄飞：我是骑摩托车过来的，大约花了1小时20分钟，我主要是在市区里面开车停起来不太好听，所以我最近骑摩托车。另外，我看了一下地图，从主城区到这儿也就40公里左右，我想我骑40公里没什么太多的问题。所以我觉得距离还是可以接受的。总体来讲，路还是比较顺利的，尤其从主城到仙林那边都比较好，路到宝华之前路就已经非常开阔了，我们看到工程还在延续，估计再过个半年，可能到这儿会更加方便。摩托车可能比汽车更容易感受到道路的变化。

主持人：刚才尹霄飞老师说从大行宫到这儿有40多公里，一个小时多一点。其他老师基本上都是开车过来的，孟老师先来谈一谈。

孟祥远：我开车大概50分钟，还算比较顺利，修路以后从这儿到新庄应该是没有红绿灯，可能会比较快一点。现在这一段的体验稍微耽误了一下，大概50分钟。

主持人：50分钟左右从新庄那边开了40多公里。其他老师有没有从其他地方过来？

沙文蓉：我从河西过来的，整整一个小时。觉得还是比较顺畅的，本来做好了准备可能会有一些堵车，结果还好，一直到了可能这一段稍微有一点大货车多一点，其他还是非常顺利的。

南京乐居 04-27 02:15

主持人：在座的各位嘉宾，应该都是从南京主城过来，但地点不同，我们的第一个问题是，各位嘉宾是从南京哪里来？是用的何种交通方式？花费的时间是多少？你觉得一套适合居住的山水别墅，价格多少是你能接受的？

南京乐居 04-27 02:15

扬子晚报全媒体记者 房地产首席记者 马祚波

南京楼市观察主编 桑志慧

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远

南京乐居 04-27 02:15

提到山水别墅，你会想到南京的哪些区域?是老山、将军山还是牛首山，不管是以上的哪一个，有别墅可售的都屈指可数，且动辄千万或更高的价格。相较于此，距南京1小时范围的都市圈别墅优势还是很明显的。今天我们所在的宝华，因为有做山水别墅的天然优势，已引得众多品牌房企争相入驻。

最近“新增中运量轨道2号线接4号线预计东延至宝华”、"宁扬城际设支线预计经过宝华"、"仙林宝华城镇融合，打造宁镇一体化示范区"等消息使宝华板块再度成为南京别墅圈的焦点。今天我们邀请到诸位嘉宾齐聚新城源山，讨论的就是：世外桃源中的山水别墅，距你、我有多远？欢迎大家的到来！

新城源山项目营销经理 丁文杰

南京晨报资深地产记者 刘娟

南京乐居 04-27 02:15

在新城源山售楼中心意外捕捉几张美照，感受下~

南京乐居 04-27 02:15

9月21日下午13时许，在新城源山营销中心，“世外桃源中的山水别墅，距你、我有多远？”论坛会场已经布置完毕。