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乐居直播:2022哈尔滨楼市发展微论坛

哈尔滨乐居

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  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    各位在讲话的总结中大家都说了一个词就是稳。国家一直讲, 我们是稳地价,稳房价,稳预期。但是预期,以前是越调控房价越涨,调控是为了降价 。但是稳预期,预期是不能涨幅过高,但是也不能降幅过大,这也是国家预期的层面。

    所以说在明年整个市场情况下,肯定像各位所言,我们是稳中求胜,我们在稳步前行, 行稳致远。

    今天特别荣幸请到各位行业中的翘楚和精英来到微论坛现场,也希望通过这样的微论坛 给市场、给行业,给购房者真正有这样的信心去看好明年的市场,我们并不是忽悠大家买房子。

    刚才尹总和毅总也反复强调,整个城市的变化,我们很爱这座城市,大家看10年,20年之前哈尔滨是什么样的,发生了翻天覆地的变化,正是因为我们地产商建造让我们城市越来越好,我们的产品力越来越好,城市面貌越来越好,所以说我们的城市未来才越来越好。所以今天做这样一个论坛,不是说让你2022年一定要买房子,但是你要认识到,正是因为有地产这些中坚力量,我们城市才变得越来越好,给大家一个市场的决心和信心 。让我们期待明天会更好。再次感谢各位的莅临,我们今天的“韧性 寒冬之下 星火燎原”微论坛到此结束,再次感谢各位。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    易居中国哈尔滨公司副总经理  陶汉

    我们知道房地产行业在中国并不完全是市场化,是半计划经济半市场化的, 因为体制问题是没有办法改变的。今年的调控也是有史以来最高的,多达600余次,实际上我们看数据,全国截止到11月份,房企的销售面积增长还是可以的,虽说销售金额涨幅收窄,但是如果说从2021年年底中央定调,从2022年开始,我判断一季度可能还会有一次降准,如果说降准金融口要松开的话,涨幅会跑到两位数以上。

    就哈尔滨来说,易居研究数据存销比排名,哈尔滨是前十中唯一的省会城市,因此房地产市场是分化的,群力西库存开始下降到一个点,那么后续这个库存的下降势必会影响价格,这个价格会有波动。松北由于之前的库存量比较大,价格仍保持在现状。个别项目产品好,位置好,比如说像绿地东北亚国博城周围的配套成熟了,可能也会对价格产生一定影响。所以我们后续看,在2022年应该是一个相对比较分化的状况。

    但总体来说,应该是平稳。从宏观层面金融支持政策,一旦这个政策给到位了,今年到下半年会有一个比较大的变化。当然上半年可能还持续去化库存,去化量的态势。所以我们总体还是看好2022年整体市场的平稳过度。可能在2023年又是一个比较大的跳跃。所以说我们未来的预期和判断,都基于不可确定的因素越少越容易判断。疫情管控方式和精准防疫,是不是能够进一步提升,这其实对市场的变量是影响比较大的。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

    房地产好与不好,就是国家政策的问题,我们现在就是房住不炒,就是共 富均富,刨去大量投资客进场,大家购买信心更高,这个市场就好一点。但是如果回归理性,回归真正的需求,那我们可能就是稳一点。所以说就是稳中求胜,两个稳,稳房价,稳客户。

    第二个就是求胜,这么多年衣食住行没有消失的行业,只有改变。客户也好,从业人员也好,其实大家都是在根据客户的需求改变自己,所以说“剩”是两个意思,一个是剩下的“剩”,另一个就是胜利的“胜”。其实这三年是房地产算是寒冬,还是回到最初说的那句话, 房地产下半场已经开始,2022年是重新开始的一年。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    新松企业集团营销副总经理 尹金辉

    从我的角度出发,应该带着信心去感受哈尔滨房地产市场,和哈尔滨这座城市一起去成长。作为每一个哈尔滨人,都应该有这种初心和热忱,热爱自己的家乡,想为自己的家乡做一点贡献。在好的时候我们为哈尔滨这座城市喝彩,在不好的时候我们一起携手并进,为这座城市去奉献出我们每个哈尔滨人应尽的义务和责任。同时,从初心角度,真真正正从内心希望这个城市乃至房地产行业会越来越好。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    绿地东北区域营销总监  刘毅

    经过2021年3、4季度之后,我们看清楚很多,也清晰了很多。原因如下:

    第一个维度是政策导向上,对于国家房住不炒的基本要求肯定是不变的,在各家房企在现金流的压力之下,它经营的风险以及对未来的预期肯定也清晰了。所以说,一季度可能会有部分房企还会延续到三四季度促销的环境中。但是力度应该不会有那么大,因为年底工程款等一些支付的问题,大部分可能已经解决掉了。所以这种环境一旦改变,在二季度可能稍微平缓的过度,在三、四季度可能有相对的一些利好。

    另外一方面,在2021年在哈尔滨土地去化上确实也不多,量也不大,各个板块大方向还是库存去化。随着库存去化不断的增加,根据供求关系对价格的影响,对市场的影响,对消费心理的影响等,从各因素来看,肯定不会爆涨,但是我想我们真正有购房需求的市民,还是根据需求去选择房子,而不是盲目的跟投。整体从我的观点和角度来看,还是逐步的平稳、健康的良性的发展。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

    根据我理性的判断,2022年对于去年的变量,其中有几个关键的点。

    第一,整个我们的常态疫情化的情况,经济恢复的基本面能到什么程度。

    第二,大政策方面变化。政策有宽松的迹象,其实是来自内外经济环境的压力。我们特别期待降息这种明显的信号,会有一些比较好的反馈。

    第三,微观到哈尔滨市场是大供求关系的问题。其实存量还是面临比较大的挑战,所以在于我们的政策端的动因动量,因为疫情常态化经济的恢复和大众量的解决的话,短期的变化性 是很难出现大的浮动,更多是政策性的引导和当地政府要做一些方向性的动作,区域的 发展方向,包括投入的一些产配等等发展方向的落地,这块也是我自己个人要主动关注 的。

    如果说这些在明年3月份有一些明显信号的话,我认为通过市场的惯性恢复,可能在下半年三四季度可能会有比较好的一种变化,但是这种变化的幅度,我认为也是相对 于比较平稳的。我还要再说一个,真正作为购房者来说,还要永远关注你个人需求的东 西,不要太受到整个大的变化,不要受周期太多摆动性的影响,这样会更好一点。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    其实毅总说的很实在,之前有很多网友问松北能不能买?我说你回过头看当时的群力和哈西,当时哈尔滨人眼中,我肯定不会买的地方。但是反过头来看,在群力哈西入手的都是赚得盆满钵满,我们要把眼光拉远到10年以后,你看现在的松北,可能就是未来的群力和哈西,每个新区都要给他们时间和信心。

    最后一个问题就是对明年市场的期待,我感觉大家都基本给了我们一个答案,就是乐观和要有信心。对哈尔滨市场,大家感觉什么时候是有稳步开始回暖 的情况,你们这样基本的判断是来源于哪些?

    哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

    其实我觉得安娜说得对,我们怎么去看待市场,我们是要有相应依据的。整个房地产市场分为几个方向来看。

    第一,我们应该看到的是政府整手,包括政策向好的趋势。我们看到2021年四季度出台的政策,中央政治局召开的经济会议,已经是首次提出了促进房地产经济的良性发展及循环。能把这样一个大方向在这样重要的会议中指出,其实大家也应该知道,这是一个向好的信号。我认为在2022年会有相应的明显的效果表现。

    第二,相应的降息,降准之后,我预计应该是会有相应的更好的经济利好政策,包括会有更好信贷放宽的政策。落地到地方政府,我们也看到了一些地方政府对房地产扶持。今年哈尔滨也出台了有史以来首次置业相应的政府补贴,这也属于是一个积极的信号。

    第三,市场也要看相应的存量和存销周期。通过我们科研部门反馈的数据。库存量和存销周期大概是40个月,这个量和存销周期已经是达到了比较低的点了,如果我们按照事务发展的态势来看,一定是物极必反。所以说整个库存和销售周期,是支撑明年市场向好的数据的。所以说哈尔滨市各个区域,还取决于政府相应的动作,想要往哪个方向去发展。

    更多还要看所处板块中房企整体策略是怎么样的?有的房企面临的是低价和保现金流或者是平价保现金流跑赢市场,还有的企业考虑的是在库存量不是很大的情况下,土储不是很大情况下,我们要高价或者是平价来博更多的利润,各个区域要看的是各个竞争对手,包括布局的策略也会影响整个市场数据表象。不管怎么样,通过三方数据来看,如果刨除疫情不可控等影响,整个数据表象还是向好的,在2022年我自己个人的观点,量价均有小幅上扬的态势。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    根据数据显示,2020年新房均价是11000多,2021年均价是10000多一些,均价差一千左右。刚才瑞总提到,香坊区今年一直是平稳发展。我们统计到2021年入市新盘中香坊数量非常多,在这么艰难的情况下,新松还是很稳妥的。再说松北板块一直在兑现,新区16所公办幼儿园集中开园,改变了新区这么多年来只有一所公办幼儿园的尴尬。2021年松北区整体发生了很大的变化,也看到了这样的决心,给绿地东北亚国博城,无论是17中学,哈医大六院还是明年毅总说会议中心会交付,整体会看到松浦板块有非常明显的对付和变化,这也是给我们的项目的底气和相信。接下来就交给刘毅总,未来对板块的看待?

    绿地东北区域营销总监  刘毅

    说到松北区,大多数人就知道“五区叠加”的政策利好。其实对于松北来说,可以看出来政府对整个松北区长远发展的 一种长远规划。除了政策利好,并且政府在落地过程中我们可以看到三大板块,环西、松浦、避暑城,它都是依江而行,伴随滨水大道和松花江 。随着产业配套,教育配套,医疗配套逐步落地,包括避暑城板块,47中等也在不断的落地。并且对这三个板块,政府赋予他们市场还有政策的功能,都有所区别。

    比如说松浦板块定位贸易区,贸易港,保税区,包括避暑城板块生态度假区文化旅游的定位。从长远来看,一定要站到10年之后去看10年前的事,这样才有可能成功。所以说任何一个区域的发展,是需要时间的萃炼,同时也需要各种配套不断的落地和呈现,现在你入手确实是价格不高,松北整体均价没有到1万,但是未来包括地铁,包括自轨,基本上已经是试运行阶段,包括十几所学校不断的落地,包括医疗,我来到哈尔滨最喜欢是群力,道路宽敞,环境比较漂亮,楼也是在某个阶段统一整体规划的,外立面都非常的漂亮,有都市化真正的感觉。那松北未来的发展,我想一定是非常可期的,并且一定要用发展的眼光去看问题。我想区域也不会辜负这座城市的发展,因为它的使命在那。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

    本次论坛嘉宾均是全市主城6区中排名比较靠前的项目,同时又是在板块中排名第一的项目,表现都非常的突出。

    2021年整个全市量级确实是下降得比较明显,但下降也不是特别大幅,应该是在周期之下存在的状况。

    从各个区来看,哈尔滨市排名靠前的三个区分别是松北区第一,香坊区第二、道里区第三。像松北区属于整个大的开发城市发展方向。香坊区是因为这些年土供,包括它的招商引资的状况,一直也是毛坯房是最多的区域,但是今年看来,存续下来很多优质精装楼盘,而且无论是品牌房企再到全国的民企,而且敢于做精装,并且敢于在今年兑付,很好的改变了香坊区生活状态。道里群力西也处于新城开发状态,城市面貌和道路在不断完善。

    板块比较突出的,排名比较靠前的板块。第一个销售量比较大的板是松浦的会展板块,这边楼盘现在还比较少,其实整个项目开发影响效益还不是特别大,主要还是绿地东北亚国博城在做。一些产能项目会陆续展现,它整个规模效应和状况会更好。整个松北区相当于一个完全新的状态,配套投入有一个周期性的过程。我们在今年会看到很多兑现,这点是特别期待的。

    香坊区板块,现在各种产城项目和学区等配套支撑性比较足,今年优质开发商跟原来的结构也发生了一些变化,这对老百姓是很好的事情。随着新的换届和整个城市建设的方向性调整,我们跟土供中心交流,群力西区也会在江南片区作为一个很重点的发展区域,所以说在今年稳定线上和已经表现出来市场状况,这几个区域都是值得期待和关注的状态。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    坤总给我们简单介绍一下,因为站在客研的角度,包括开发商经常接触的角度,还有客户需求的角度,您认为开发商怎么样去设计产品和规划产品,才可以满足大家未来的需求?

    黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

    归根结底,客户越来越挑剔,项目不断迭代,讲实话开发商没有专门针对年轻人做产品,尤其是疫情时代和后时代也好,大家面对现在越来越沉浸式居家,越来越宅的生活,实际上对房子的空间是有一定需求的。

    在2022年罗振玉的跨年演讲中,针对我们社区不同的人群安排了不同的社会责任和价值,包括老年化的人群怎么去使用。所以说实际上在我看来,我们作为开发企业,除了产品硬件方面,更是生活场景的运营师,包括社区、商业的运营师 ,我们在提供整个社区配套、场景包括数字化东西时候,客户在我们小区,除了外部的配套,还可以解决全生命周期以及社会资源的运用。

    以往可能我们卖的是房子,以后我们卖的除了是服务, 还有整个全生命周期能给你提供所的,我们现在叫百岁人生,我们给的是软性资产和更好更多的亲密关系和优质的社会关系和资源。

    所以如果说年轻人到像我现在中年,再往以后是老年,如果说一个开发企业,我们做生活场景的运营师。开发商服务的是我全生命周期 ,我也喜欢在这个房子里和我熟悉的环境里面长此的生活下去。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    作为一个国央企的代表,2022年的战略调整,项目这边有什么样的规划?

    哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

    华润作为央企典型的代表,我们其实纵观的应该是一个区域和城市,整体集团对整个东北区域的战略布局大方向是没有变的,针对东北区域,我们对哈尔滨整体的布局目前也属于稳健状态。

    结合华润现在在售楼盘也面临着明年集中交付,华润想把整个产品兑付能力向哈尔滨市民进行全方位的展示。整个价格战略上,希望能够在价格小幅上涨的情况下,有小量的提升,去库存是华润在哈尔滨2022年大概的战略布局。

    刚才提到客户说越来越挑剔的问题,但反过来想,从他们的角度考虑问题和分析问题,我们分析出来的客户明显两极分化。第一个是成交占约全年的60%,也就是我们的两室刚需群体,中低端的客户需求产品。另外一个极端,就属于偏大一点面积的积善型产品。但是,如果我们产品从最原始拿地的那一刻,我们已经做好了这样的定位,我们要想做什么样的项目,客户的需求是什么,我们怎么做才能打动购房者的心,那你的产品一定是好产品,一定会满足他的需求,不会有那么多刁钻的问题。

    面对小面积的客群,我觉得他们更多看中是把总面积再压降,这样总价支付能力上能够得着。如果是能在这样面积压降的区间范围之内,你的空间上能有更多的变化可能,那可能是更好的产品。比如说现在是两室,如果说是灵动的,也可以变成一个单居,那就非常的完美,就省去了二次更改的置业机会,这样的户型将来也会出现。

    对于大户型产品的客户,可能更多看中的是面积端。首先有面积的需求,不可能做到比刚需客户稍微大一点点就满足他们的心理预期。对于改善群体会客包括娱乐等空间的需求会有更多的满足,包括有更多的赠送空间,比如说露台和空中花园等,这些产品能有相应产品迭代,可能都会有很好的市场预期表现。

    所以无论是刚需还是改善群体,他们统一需求目标是没有变化的,就是需要有一个舒适的、人性化等各方面优良室居环境。现在越来越多的企业,已经把自己的产品,都是在不断的迭代,不断的焕新。放眼未来,有更多产品设计的可能。将来的产品充满了一定的创新,一定的科技感和可能性。不管怎么样,在以后房地产健康发展的道路上,更多的房企一定会设计出来更好的产品,把客户真实的需求满足,把产品做得越来越好。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    新松尹总是交付年,对于绿地这边可能是配套的兑现年,房企是这样的打算,陶总您可以分享一下,站在代理机构,可以说整个代理机构未来有什么需要调整的地方呢?

    易居中国哈尔滨公司副总经理  陶汉

    作为数据机构,我们更多的是对前端,对客户端,为开发企业提供销售策略服务,包括数据的一些专业性的服务提供。 作为我们来说,更多是希望房企的布局能够更合理,更理想,我们配合起来配合度会更高。

    作为本身代理行业来说,2021年社会影响是比较大的,因为无论从各个城市的反响和调控去中介化,相应中间环节缩减,包括对金融方面的一些调整,对我们所有的操作过程每个环节,都有特别大的冲击,包括对我们集团来说也是相对受打击比较大的年度。所以在战略上迅速的做调整,开了易居板块,做渠道服务,以及代理业务,收缩对利润值的追求。活下去才能发展得更好,才能够把基础夯得更实。

    开发企业更多是能够参与城市的建设和运营的,我们是为开发企业终端进行服务的。所以我们更应该顺应市场,顺应客户的变化, 去调整我们的服务方向和服务内容。

    从购房者角度来说,选择的维度其实要简单化 ,可以选择几个点,第一国企央企,或者是头部大的民企,相对实力比较好。第二,看 产品,根据自己实际情况去评估。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    绿地东北区域营销总监  刘毅

    2022年从营销端出发,整体战略布局是深耕绿地东北亚国博城,今年会展中心要完全投入使用,医大六院现在里面装修包括设备均已完备,开业在即。17中学9月份也要开学,包括150万方的城市中央景观轴也正在施工,两边路网已经出基本的雏形了。除了基本大配之外,关于住宅的基础配套我们一定要再夯实,包括国博城项目有12、15号地,我们也在全国性大型商业体,并且有一定文化内涵的,真正关注形成南北互动。江南是中央大街,江北是某一条街,真正把这个打造出来。所以我想把这些配套真正的落地,对整个松北区也好,对全市也好,对松浦板块,对项目来讲是一个非常大的利好,并且对2022年的价格提振,和市场信心也是有非常多的利好存在的。

    另外,整体营销端和数据端来看,计划2022年整体供货大概有40多亿的住宅供货,明年联动松北区各家项目联手,激发市场需求,让房地产市场平稳的、健康的发展,也避免出现降价,让老百姓蒙受损失,让他们对这座城市更有信心。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    刚刚尹总的讲话中反复强调了信心的问题,在现在的市场情况下,我们有信心才能把房子做好、把交付做好。我们曾经做过一个专题叫“拓荒者的10年”,新松进入哈尔滨哈东区域之前,整个哈东可以说是一片荒凉,但现在随着新松的进驻,逐步推进市政建设,所有的市政基建配套,包括今年引进了小学,整个哈东板块的发展,新松可以说是占了90%的功劳。所以说,新松是一个有责任的企业,保持着保证区域稳步向上发展的责任和情怀,让大家看到了“城市向东 只看新松”这句话是没有错的,是值得期待的。

    那刘毅总和我们讲一下,2022年绿地有着怎样的战略打法呢?

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    新松企业集团营销副总经理 尹金辉

    新松我们不能叫野心,起码发展战略的雄心是有的。2021年挑战和机遇是并存的。包括个别房企的爆雷,可能系在土地市场端表现的相对来差强人意,但是我们新松在这个过程中就抓住了机会。现在是很多大的房企可能是在考虑生存的问题,我们小企业就有了发展的空间了。所以说所谓的挑战和机遇。

    新松整体布局还是以香坊区哈东为主,主要是本着诚信,稳健和灵活。2022年是我们在售的三个产品批量交付,所以说是新松非常关键的交付年。所以我们始终坚守着我们的操守和职业素养,包括对客户的承诺,只有这样,才能把路越走越远,越走越宽,信心越来越足,谢谢。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    今年的销量虽然是没有官宣,但是我们行业都知道了,全市第一就是绿地东北亚国博城项目 ,刘总给我们介绍一下,是怎么做到的,怎么样在逆风中做到这样的情况?

    绿地东北区域营销总监  刘毅

    每个项目都有它自己专属的特质,每个项目都不一样的,你的客群,你的卖点等等一系列东西跟别人都不一样。如果说你听天去看这些东西,被别人牵制之后 ,那你的思维和你的决策,你的营销策略都会打不开受影响。

    按自身项目特质去做我们客户需求之下的动作,之后把这个界面打开。第一个字是“快”,决策的反应速度的快,千帆行动,人才置业计划,我们10月份实现了4.28亿元的销售额。

    第二就是“聚”。我性格比较张扬的一个人,如果说要把这些东西都快速的反映出去,把所有的资源和力量快速的聚集过来。充分的整合所有资源,今年用了一个团队内部管理。

    第三个词就是“控”。在团队内部用了一个“阿米巴”模式,就是把团队内部真正的力量去激发起来,每一个小模块小团队自负盈亏做一些事情,他的积极性绝对不一样的 。提高了团队的积极性和对外的展示力也就提高了。

    另外一点对项目的总结。接手绿地国博城之后,我重新梳理了项目属性。从项目围挡可以看到,项目的定位、区位,梳理成了我们比较高的站位,让大家对项目有了新的认知和了解,基于这些在各位前辈的承让之下,阶段性的获得了去年的成绩,接下来要更加努力了,谢谢。

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    据数据统计,2020年供应了99块地,2021年供应了34块,20年供应土地特别多,特别是松北特别大,环西和松浦包括原来避暑城和利民,整个区域板块是焦灼的状态,在这种状态下,绿地东北亚国博城拿到全市第一的战绩是特别的难得 。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    新松企业集团营销副总经理 尹金辉

    在2021年整个哈尔滨市场下行的前提下,其实在微观区域属性上,尤其是香坊地区大家 赤膊上阵,博价格、博品质、博品牌。

    新松香坊集团在香坊区的几个项目取得了相对比较满意的业 绩。当然,只是基于我们内部而言,具体在市场端的表现还是需要一些客观的数据,及官方的机构来公布。

    至于在逆势下,关于新松企业集团的项目在产品力和营销战略上进行了一些调整,所谓的调整和创新是本着初心,新松六字文化诚信、稳健和灵活。

    诚信是对市场客观的认识,对目标客群实际的需求,从产品的角度出发,要做一些相对来讲比较取巧和迎合市场目标客群需求的。从项目运营的角度出发,我们是趋于稳健的。作为价格来讲,作为房地产的营销人,我们存在的意义是关于项目的价值体系的梳理 ,来印证我们项目对外售价价格逻辑的成立,这很关键。

    今年房地产成本,今年房地产用的主材及钢材和混凝土、水泥,包括窗户的型材没有一样不涨价的,而且涨价的涨幅很夸张。所以现在这个房价可不可以买?我从两个维度来看。

    第一,看兜里的钱,这个价格可不可以买,可以买。但有一些房企确实真降价了,我又很客观理性的去分析这个价格能不能买?我要说不能买。当时给你的承诺和最后的兑现,能不能形成一个等号,这就很关键。

    新松在这个过程当中,我们坚守对于客户的承诺,坚守对于售价底线,坚守对于产品的兑现和诚信的保障。所以说关于营销战略是怎样调整的?其实有调整,也没有调整,就是坚守本心。

    商人逐利,这是一个客观存在的逻辑。合理前提条件下,保证客户所谓的消费利益,同样也要保证企业的良性运营。新松的几个盘标新立异,但是结果恰恰印证了我们坚守是值得的,是正确的。因为销量就可以看得出。成果不在于业绩体现,成果在于我们对未来市场的信心,在于我们对客户价格释放的信心。

    至于过往,我们总结经验,吸取教训,我们扬长避短,所以说美好的成果都在未来。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    议题四:2022年有怎样的战略调整与布局? 

    哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

    崑崙御项目群力西板块数据表现量价兼优,整体销售了近9万方,销售额近10个亿市场份额。我们在这个板块怎么完成这个数据做了很大的功课。群力西板块面临整个竞争对手的布局,怎么样把区域集体炒作,不要去互相打击,互相诋毁。

    寻找市场的差异化,这是体大的产品的战略布局。更多的我们怎么样保住自己区域需求的客户不要被其他区域掠夺和外流,这是我们一直跟客户强调的一方面。保住自己区域的有需求的客户不外流,更多面临的是板块和板块之间的竞争。

    第二块主要讲的是华润平台,华润平台整个兑付力兑现力是很强的。我们没有打价格战,而是把自己的产品做好,展示力各方面做好,交付做好,后续服务做好,老百姓自然相应会认可。

    整个这一年面临的困难也挺多,我感觉最主要的还是板块和板块之间的竞争。整体来说,我感觉群力西板块还是非常有前景的,毕竟它属于城市战略向西拓展这一步,我坚信这一个板块还是有很大的潜能和价值。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

    我想说三个点,第一是周期问题,第二是选择的准绳的问题,第三是风险。

    我们选择房子的基准标准,是这个房子权重最大价格,价值里面,我们是不是为了学区而买,还是为了什么而买。这个准绳就变成了,有了促销再重新评估性价关系。我们总说别人家的房子更便宜,致使我家的房子都不如人家,这其实是一个悖论。

    在这个选择的基础上有一个问题,就是风险。今年所有的成本都在上涨的情况,今年客研发现,老百姓的需求还更多了,但忘记了它的成本线。

    有些开发企业其实前几年做得非常好,周期做得非常好,已经把利润反哺到现在,其实已经是适当的贴近成本线。今年很多房企提的并不是交付多么好的产品,而是保交楼,都知道是谁在说。

    所以要客观看这个项目的经营状况,对价格的尺度再进行对比,价格波动如果超过了双位数,一定要考虑打折和降价的尺度是否是安全的。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33


    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    好的产品依旧是被市场认可。目前这种情况下,虽然打折促销,依旧有一部分人口袋是有钱,等着打折促销这一拨。但是给了客户一部分让利之后,确实获得了很大的效果是不是?

    绿地东北区域营销总监  刘毅

    每个房企在每个阶段都有自己的需求,如果说在这个行情之下波伏上下10%应该是正常的现象。

    所以说这就在哈尔滨阶段性给我们造成了影响,但如果你真有购房的需求,在国家房住不炒的政策影响之下,还是可以出手的。

    我们要正确的来看待所谓的打折促销的现象,并且相信一点,这个周期不会太长,赔本法人买卖房企也不能一直做。所以我想从基本的市场规律还有心理上来讲,正确的去看待,这就是我的观点和想法。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    新区每年都是轮动观望,因为群力哈西也是哈尔滨新区,当年大家也是这投机的心理去购买哈西和群力,经过几轮周期波动,群力哈西就是稳步向上发展,所以说未来松北和香坊包括群力新区都没有问题。

    黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

    全国都在打折,开发商要求肯定是以价换量,什么样的产品打折,什么样的产品坚挺,什么样的需求市场不 需要打折,什么样的需求市场需要打折,还是看供需关系。

    今年客户会比较担心,因为哈尔滨疫情反复的关系,客户的观望情绪较大。整个房地产政策调控,到恒大爆雷 ,这一年我们承受了很多。

    其实讲来讲去,中国还是要看整个政策的导向。国家提出共同富裕,投资的属性在房地产当中就确实是渐渐消失了。

    我了解到开发商的土地价格,开发成本,包括配套,今年真的是卖血。所有的产品拿出来促销,都是顶、底、点,真正好的产品还是被需求,真正好房难求。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    议题二:目前整体楼市情况不明朗,哈尔滨楼盘出现打折降价,市场观望情绪浓厚,如何看待这种促销现象和市场反应?

    易居中国哈尔滨公司副总经理  陶汉


    这个问题相对比较敏感。因为毕竟我们处在终端,服务开发直接对客户。拿恒大举例,打折促销是为了快速回款,快速形成现金流。其涉及板块多,体量大,所以现金流非常的脆弱和紧张,短期内三道红杠承受不了。

    房地产全都是刚性成本,可调控的空间特别小,项目在测算的时候基本是5%、8%的利润值就很好了,恒大作为头部房企开始打折,就造成了市场上幸存者偏差,马上就出现观望情绪。倒逼很多房企把自己的价格也开始逐步的往下调,而且调的力度是越来越大。

    因为前几年势头太好,所以客户的心理落差就特别的大。特别是哈尔滨市场,价格的敏感度上,远远高于其他城市。很多客户几乎选择的维度就是一条,就是价格谁便宜。我也一再劝告粉丝和客户,我说如果降价超过30%,这样的项目你要谨慎也尽量不要碰。因为这涉及到后续开发操作对中间风险性的问题。

    现在这种观望情绪,其实是客户对企业的信任度不足,或者说不够。保持价格稳定,也需要企业之间形成一种共识。其实价格在下调的过程中,所有价格下调的项目量并没有冲出来,适得其反,既损失了利润又损失了销量,所以说企业要根据自身实际情况考虑。

    不要把今年四季度调价看得那么严重,只不过以往降价期,到年底每家房企都要结工程款,都要做年度结算,都存在以价换量迅速回笼资金要年报的周期。

    特别是今年行业内自媒体突然增多了,为了博取流量,夸大事实。客户要自己有自己独立思考的能力,也不要把思考的权利交给别人,不要过多关注于市场出现这样的价格问题。当然,一直价格是比较敏感的,对客户来说也是,首要关心价格,其他才关心地段、产品。但是今年特别好的是,这种市场压力逼得各个开发商,对自己产品工夫下得特别大 ,包括规划以及配套。如果降价多的产品,一定是存在减配,交房出问题各种各样的因素存在。所以不用过多关注今年价格下跌,因为这个城 市基建还在做,地铁的运营里程还在增加,各种配套设施都在完善。

    今年旧城改造规模是最大的,旧城改造出来的购房需求也是巨大的,包括外部进来的客户,七埠主城区还有很多人,煤气开栓是70万户,整体是向好的,只不过阶段性出现价格波动很正常。

    新区大家都带着投机的心理买房,并不是本着住的心理买房,一旦有风吹草动,一定是新区的价格波动是最大的。其实我们看香坊再大,也没有出圈,价格上下浮动不是特别大,群力、哈西几乎等于价 格没怎么动。所以整体市场全盘来看,哈尔滨市场相对还是比较稳定的。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

    “三道红线”对房地产市场影响重大。哈尔从滨土地供应来看,2021年有大量项目入市,其实供应代表着市场的需求和供应之间会形成一个差,现在大家感觉选择更多,开发企业难度也更大。

    城市建设的发展与疫情经济压力的对冲,代表着去化能力变弱了,库存变多了。作为开发企业和客户之间的链接体和服务体,感受最多是来自于客户,客户最大的点是在于预期的不太理想,对预期大家是有一个判断。

    很多优秀的开发企业在这个环境下,第一要做的是高周转,真正做到高周转就可以存活下来,稳中求剩。

    从开发企业来讲,很多开发企业开始研究产品和客户需求,做到精细化。我认为这种韧性来自所有营销人的努力,可以看到星火燎原这些企业中,他们做的很多优秀才得以实现这个结果。

    2022年还是相对稳的思路,业务上的迭代或者是开发商更为优秀的产品出现,经过这个周期之后,我相信会更好。


  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    2021年全国波动和区域板块的波动确实是这样的情况,朱总您有什么样的感受?

    哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

    2021年就是水深火热的一场恶战。整个经济大环境面临很大的压力,包括中美贸易战、两岸的关系不确定性,可能对购买者购买信心没有直接影响,但是这是蝴蝶效应。对哈尔滨购房者,他们也会有购买预期的波动。但是今年4季度出台了政府宏观积极的信号。

    第二个维度,房企对市场的信心。其实整体来说,房地产市场如果是从量价来说,应该是趋于稳定,趋于向上机会的表现,可能只是个别的表现将这个市场带来了一定的节奏。

    第三个维度,购房者对项目的反馈。城镇化建设,外县市向哈尔滨转移的这部分人群,它的数据是呈上升的数据。刚需型客户,一直在出手购买,就是为了结婚,为了婚房,肯定要买房子。所以说,2021年坚定的挺了下来,真的像韧性的韧字一样,不容易,相信2022年会更好。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    主持人:刚才陶总也说了,包括遇到恒大的事情,冲击比较大。我感觉每个代理机构都在考虑转型,有没有新的业务增长点,您这边有什么样的感受?

    黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

    这一年是一个曲线图,房地产本身也是周期型的产业。我们在看这个曲线的时候,很明显在今年的3月份之前,市场是有一 部分回暖,我们基本上去年对这个需求3月份有一个集中的爆发,尤其是当时非常出彩的香坊热点板块。

    中原地产在全国监测看到,8-9月份是今年最难的时期,当日的认筹率,在深圳也好,在北京也好,从来没有这种认筹比会低过1:1的状态,甚至在一线城市认筹比都不满。所以说我们看全国的市场和反推哈尔滨的市场,我感觉今年整个曲线图还是非常明显的。

    在2021年底,通过各方面的调控,政府的经济论坛会议对于整个房地产政策开始有放松的迹象,所以说,全国开发商也好,代理公司走线图,它是稳步上升的,这是市场的第一个被看见。

    2021年确实是很不容易,我也从事房地产15年了,但是我感觉大家还都是在变的,我们把2022年定义为是房地产的元年,也是疫情后遗症的一个尾声。所以,今年我们会有新的课题,新的要求,新的起点。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    刘总的感受会更深刻,因为整个松北区整体的情况并不是很理想的,但是绿地东北亚国博城在这样的情况下取得优秀的成绩,离不开地产人韧性的品格。陶总您对市场是怎么看的,有什么样的感受?

    易居中国哈尔滨公司副总经理  陶汉 

    今年哈尔滨的疫情占了8个月的时间,包括对人口流失严重,都有比较大的影响。从全国来看,在约651次密度的调控下,房地产行业作为原本的支柱行业,再次重新定义了它的特性。

    在房地产行业当中,有杠杆、资本、金融的风险性,担心出现系统性风险就设置了三条红线。作为代理行业,客户的收入、现金流、购买能力都受到了比较大的影响,我认为在逆势下房企能做到今天的成绩是特别不容易的。

    在逆势或者说顺势的时候,我们都能够坚持的按照一定的既定目标去做,去完成。“胜者为王”到任何时候遇到任何困难,你只要坚持下来,一定是胜者为王。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    韧性在这样的情况下,坚守品格和信心是十分重要的。绿地东北亚国博城项目在今年表现也是很出色的,刘总有怎样的感受呢? 

    绿地东北区域营销总监  刘毅 

    从全年来看,作为房地产从业人员,是在水深火热的市场中亲身体验的。我们从年中就开始从凤凰涅盘的维度出发,不断的做节奏,做节点,真正的去提升提振老百姓对区域对项目的信心。总结起来,确实不容易。这一年走过来,并且今天还可以微笑的坐到这,我想面对未来,我们是更加有韧性的。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    议题一:房企、代理机构、媒体对今年市场的切身感受?

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    2021年对各位来说都是不平凡的一年,在疫情冲击下,哈尔滨经历了太多的挑战,整体市场信心不断下滑。我们代表了几方不同的声音,这种市场情况在各自的认知是怎么样的?

    新松企业集团营销副总经理 尹金辉

    今天主题实际上跟2021年整个哈尔滨房地产形势比较契合。

    第一,确实是寒冬之下,各同行们在坚守着自己底线的同时又具备韧性的特性,我们才能够所谓的“星火燎原”。

    第二,2021年重压与挑战并存,我们也找到了机遇。无论是2021年的市场如何的艰难,我们的同仁们都具备了这种韧性,而且都具有挑战的精神与意识,所以,我们大家也都挺过来了。同时,最终我们也得到了我们想要的业绩与一个圆满的答案,谢谢!

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    2022年1月7日上午9:30 ,以【寒冬之下·星火燎原】为主题的2022哈尔滨楼市发展微论坛直播正式开始,地产行业精英齐聚巴黎四季酒店宴会厅,与我们分享2021年他们对市场的感受、面临的困境、如何突围解决以及2022冰城楼市的预判。

  • 哈尔滨乐居 01-22 03:33

    主题介绍:

    回望过去的一年,2021哈尔滨楼市风云变幻,在疫情的阴霾下,因三道红线等政策调控,让房企面临巨大的资金压力,同时受人口流失等因素共同影响,导致百姓购房信心不足。高供给、高库存、低需求,让冰城楼市渐入寒冬困局。

    在此背景下,乐居哈尔滨特此发起以【寒冬之下·星火燎原】为主题的2022哈尔滨楼市发展微论坛,诚邀地产行业精英,聚焦房企发展、拿地规划、销售业绩、品牌赋能等维度,共同深入交流与探讨,探索出更加适合冰城楼市发展的新模式,同时为广大置业者提供一些思考与帮助。

    时间:2022年1月7日 9:30

    主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

    参与嘉宾(排名顺序不分先后):

    绿地东北区域营销总监 刘毅

    新松企业集团营销副总经理 尹金辉

    哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

    黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

    易居中国哈尔滨公司副总经理 陶汉

    哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

【寒冬之下·星火燎原】2022哈尔滨楼市发展微论坛

回望过去的一年,2021哈尔滨楼市风云变幻,在疫情的阴霾下,因三道红线等政策调控,让房企面临巨大的资金压力,同时受人口流失等因素共同影响,导致百姓购房信心不足。高供给、高库存、低需求,让冰城楼市渐入寒冬困局。

在此背景下,乐居哈尔滨特此发起以【寒冬之下·星火燎原】为主题的2022哈尔滨楼市发展微论坛,诚邀地产行业精英,聚焦房企发展、拿地规划、销售业绩、品牌赋能等维度,共同深入交流与探讨,探索出更加适合冰城楼市发展的新模式,同时为广大置业者提供一些思考与帮助。

时间:2022年1月7日 9:30

主持人:乐居新媒体哈尔滨公司总经理 姜安娜

参与嘉宾(排名顺序不分先后):

绿地东北区域营销总监 刘毅

新松企业集团营销副总经理 尹金辉

哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕

黑龙江中原地产代理有限公司总经理 王坤

易居中国哈尔滨公司副总经理 陶汉

哈尔滨同策同程地产机构副总经理 杨瑞

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