余鸿:自住越早买越好 万亿后的佛山购买力强

乐居佛山 04-27 11:01

       回望2019，过去的一年楼市表现如何？市场发生了哪些变化？预见2020，未来楼市走势如何？哪些区域值得入手？乐居独家对话中原地产佛肇区域董事总经理余鸿。

中原地产佛肇区域董事总经理余鸿

  回望2019：广州客户逾20%  佛山成交量有望湾区第一

  “2019年金九银十不在，量价平稳波澜不惊。”余鸿这样评价2019年的楼市，他认为佛山在湾区里边还算比较抢眼，在全国同类型级别城市里面排名也靠前，一级市场的土拍排在广深之后，表现还是不错的；二级新房的销售在大湾区有机会排第一，成交量月均保持100多万平，成交单价略有上升去到13000元/平；二手楼有点遗憾，买卖要弱一点。

  据乐居统计，佛山新房成交连续六年突破1000万平，市场为何能有如此强大的购买力？余鸿分析道，“这跟广州老大哥在旁边是密不可分的，广州客户比16、17年要少一点，但也维持在20%-30%间；另外，大湾区纲要出炉、地铁多个线路同时开建，佛山加强与广深的关系，承接人口转移，过去10年佛山净流入人口近百万，其中2018年新增户籍人口就超过24万，这也是它强有力的购买力的一部分。”

近10年佛山常住人口概况

  “相比往年，2019年呈现几个明显特点，第一，下半年港人佛山、肇庆置业趋势明显，港人喜欢有地铁等轨道交通的楼盘，偏向选择熟悉的品牌，比如中海、万科、雅居乐、碧桂园等早期在香港做过推广的品牌；第二人才新政对市场有比较大的触动，佛山作为制造业大市有170万蓝领，高端人才的引进对佛山加强人才质量，提升技术都会有很大的帮助。第三，政府对三旧改造方向越来越明确了，城市更新和城市轨道交通的发展积极，城市的级别、发展空间越来越大。”余鸿透露。

  预见2020：佛山GDP跨入万亿  楼市量价有所回升  

  作为下一个十年的开始，2020年的佛山会发生哪些变化？余总预测道，“佛山GDP将跨越万亿，实现第一个万亿俱乐部，这是个里程碑，佛山的人均GDP也会很高；第二，人才引进，这是城市向外的好政策，会一直推行；第三，优二进三提升城市，佛山旧城改造或者新城开发也是很重要的方向，未来很多TOD综合体项目出来的，产业规划比较好的，能拉动经济、消费和就业。”

佛山近年GDP

  在余鸿看来，楼市成交量也有保障，局部价格有所回升，土拍市场与2019年持平的机会比较大，新房代理的量有机会增加一点点，二手代理反而可能是比较平稳一点点。

  对于明年调控是否会放松的提问，余鸿认为因城施策，调控不会再加码，但是有机会在不同的层面挤一点空间出来，应该给真正需要买房的人群安家、落户，佛山是制造业大市，要让制造业相关的人置业，他们才能安心工作创造价值。

  “板块的差异性不会太大，历史一直是顺德、南海的成交量比较稳健，占市场比较大份额，两个区域GDP也很高，禅城现在也比较受发展商的重视了，可能跟三龙湾的发展和城市中心的开发有很大关系，预计成交量要增加，价格也有机会跟南海持平。高明明年机场要开建，三水也有很多的产业的引进，吸引了很多大型开发商，销售量不会差。未来我还是挺看好三水高明这种比较有性价比优势的区域，城市空间比较大，比较宜居，能吸引更多的外地刚需落地生根。另外，价值或者价格升得比较快的应该是临广片区，价值点更向广州靠拢。”余鸿说。

  投资方向：住宅自住越早买越好  投资商业需要时间运维

  “自住买房不用等，应该是越早越好，春节前后是个窗口期，现在很多发展商有较好的政策吸引年轻人买房，而投资的客户要选好地段，有机会选择轨道交通沿线，未来更有机会一点。”余鸿建议购房者。

  同时，余鸿认为商业的价值也开始体现了，“商业是城市的核心基础，但投资要看是在哪个板块某一类型的商业，要选择适合自己的，找地段、品牌、商业模式、经营能力等综合实力强的。目前商业价值点已经凸显出来了，价格不是很高，有些底商跟住宅一样价，五到十年前可是住宅的两三倍，就看你是不是有决心打造，商业是需要点时间维护的。”

中原地产佛肇区域董事总经理余鸿

  对开发商来讲，余鸿认为抱团取暖、合作开发也是个不错的选择，“有些房企有土地，但没有特别大的品牌，有些品牌开发商成本控制的很好，但可能在某一个阶段的土地储备不是很够，可以合作互相提升价值，抓住机遇。”

  同时，他强调开发商应该胆大心细，紧跟国家政策，积极应对市场，客户服务意识要增加，对合作伙伴也要保持更健康的关系。”

  中原地产：强势介入商办和旧改  未来三大改变

  对于2019年中原在佛山的表现，余鸿充满自信，“从15年开始，中原在代理行业市占率约15%，在佛山行业中保持一枝独秀，2019年销售额接近两百亿，每年人数的增加在行业公司也是比较领先的。19年大家都知道有压力，中原同时有七八十个项目在售，代理项目面积有所增加，人员也在增加，销售金额同比去年增加8%，但是利润率没有增加，可以看出工作强度在加大，还好中原在佛山五区都有较好的市场布局，北滘、伦教、佛山新城、三水新城、西江新城等核心区域市占率领先。”

  另外，中原除了传统的住宅代理，也强势介入商办物业和旧城改造，未来中原有三个方向的改变，第一，加大官网投入，是把中原代理的项目装入官网（湾盘通），打通客户和房企，同时把9+2城市的项目都放到里边，让客户在官网就可以找到他想要的房子，享受服务并成交。终极目标是覆盖湾区所有项目，目前中原在大湾区代理的新楼盘超过1000个，直营店地铺接近2000间；第二，加大客源投入，通过互联网技术把真客源管理起来；第三，重视房友圈平台，让中原的基金、物管、大资管、海外移民等服务用到内地城市，强化服务。

  “这是中原的三驾马车，当然基础还是做好的二级新楼盘，市占率的基础上打造边际效益，做一些顺应市场的动作，今年集团也给了我几千万的发展基金，在佛山可以跟很多甲方一起合作，做更好的服务。”余鸿补充道。

  值得一提的是，中原在肇庆2019年销售额近50亿，覆盖龙光、阳光城等客户，“在广佛局部地方限购松绑的情况下，客户往西部去的动力就会小了，但现在万达广场、香港城、华侨城等项目利好不断，未来肇庆还是有机会逐步攀升的，但需要花点时间，温和上涨也挺好的。”余鸿分析道。