广佛智城黄河：十年磨一剑 未来尝试小而美项目

10年磨一剑，他坚守初心不言放弃，在集体土地上建设城市，他敢与探索新模式，打造出一个全国城市更新样板，未来广佛智城还有哪些惊喜呈现？如何走好“最后一公里”？新浪乐居独家对话广佛智城集团董事长黄河。

 广佛智城集团董事长黄河接受采访现场照片

  10年磨一剑  智城预计2020年全面建成

  广佛智城，地处广佛国际商贸城中心区，坐落在南海中轴线之上，占地约500 亩，总建筑面积110万平方米，集产业、商业、互联网+、孵化于一体，已打造成全国城市更新范例，各地政府、专家纷纷到场调研取经。

  “经过8年的发展，广佛智城至今引入市场主体3000个，税收超2亿，带动就业2万人。目前智城拥有三大板块，一个是零售商业板块，引入世界500强零售巨头永旺梦乐城，梦乐城旁是永旺天街，打造24小时全天候不打烊的音乐主题街区，与购物中心形成互补；广佛创新创业城，配套了证件办理、人才培训、金融投资等保姆式服务，创新创业的大学生可免费拧包入住一年；广佛智能家居城，已集聚一大批智能家居企业，包括美的智能家居馆、新浪抢工长、乐宜嘉、天猫美家等知名的企业。”黄河介绍道。

  广佛智城实景图

  “10年磨一剑，广佛智城预计2020年进入全面建成和运营阶段，目前已投入使用有创业城30多万平米，梦乐城建筑面积21万平米，剩下20多万平方商业和办公在建。”黄河透露广佛智城仍处于全面建设中。

  “现在还不能叫成功，我们整个团队还得卯足劲，走好最后的一公里，到明年全面建成和运营，全部建成只是一部分，还要全面运营，实际上还是面临很多挑战。还有一年多的时间，要保证建设速度和建设质量，另外还要搞定几十万方商业的招商，还是蛮有挑战的。”黄河坦言，做这么大的一个项目真的很难，比如永旺梦乐城的引入大大小小经历了200次的会谈，最终以诚意和决心打动了严谨的日本企业。

  运营中的永旺梦乐城

  坚守住初心 未来尝试打造小而美项目

  在访谈中，黄河多次提到了初心、坚持，“特别是这种类型的商业，还是守住初心，那我们的初心是什么呢？就把这个地方把它开发好，建设好，特别是要运营好，要把它做旺，要对整个城市的品质有提升，对当地经济要有很高的贡献度，承担应有的社会责任。我们一路都没忘掉目标，在这个过程中没有冒进，没有扩张，这其实很困难。”

广佛智城集团董事长黄河接受乐居采访现场照片

  “商业是一个地方发展的核心引擎，我们刚开发的时候，保利中央公馆的地块第一次还是流拍的，但商业街投入使用后，特别到永旺确定进驻后，周边土地是追捧热度不是其他区域可比拟的，而到了前年保利珑门住宅已经是佛山去化速度最快的楼盘，所以把商业做好，土地的价值、楼盘价格也会有很大的提升。”黄河深刻感受运营好商业对区域的带动作用。

  广佛智城自持物业超过60%，皆由发展商自有团队监管，外聘超十年经验的管理团队统一运营管理，对于集体土地年限到期的问题，黄河表示并不担心，“智城是两种业态，两种产权属性的，国有的就按照国家土地管理的办法和规定延续，集体的原则上村集体是要收回的，但到时候可以试图去沟通，因为这么大体量的运营管理，实际上技术含量挺高的，我们这么长的时间打造出来的团队，本身就是无价之宝，所以相信整个项目会长期地经营下去。”

广佛智城创业大街现场照片

  对于下一个五年，黄河坦言未来想打造一些小而美的项目，做一些定位更加精准，更加高端的项目，满足市场上投资能力比较强的客户，重点会考虑大沥、广州等粤港澳大湾区城市。

  补短板破难题   集体土地未来值得期待

  南海一直都是全国土地改革的“先行者”，广佛智城也在土地开发中摸索出了新模式，但集体土地的建设仍存在不少难点，“比方说融资的问题，集体土地是没法融资的，要靠自身的投入，再加上市场化的一些运作，实际上还是有短板。但正是因为我们的探索实践，才有了现在新的土地法的出台，特别对集体土地的入市做非常明确的规定，各级政府也会慢慢的去把短板补齐。另一个是引进大型企业的时候，它们对产权的要求也算是一个瓶颈，要靠政府和民间的智慧去想办法解决。”

  黄河坦言目前市场上集体用地建设城市的项目还是不多，在投资强度、操作规范等方面暂时还是有欠缺，但他非常肯定集体土地入市对城市发展的积极意义，“这对经济的发展是一个很好的增量，它能破解城乡融合发展，能够改变城乡二元结构，未来非常值得期待。”

佛山旧改项目一览表

  而对于近期备受房企追捧的旧改，黄河表示，旧改最主要是要平衡好村集体的诉求，把他们的短期和中长期收益做一个很好的平衡，对他们的预期做一个引导。现在农民也越来越清楚，土地如果简单粗暴地卖掉，后面的生存发展还是会有问题，建议房地产结合产业双轮驱动，可能会走得更顺一点。另外，本土企业跟品牌企业如果能够合作，共同去推进，成功率或许会更高一些。

  据佛山乐居不完全统计，截止目前，佛山已至少有20条旧村改造有房企介入，合计面积超1.2万亩，遍布禅城、南海、顺德及三水区，重头戏仍在南海区。

8月份被时代地产拿下前期整理权的大沥平地义基旧改项目

  比肩广州新中轴  大沥后发优势明显  

  近年来大沥的发展像是插上了翅膀，规划利好不断出台，千灯湖北延过河（桂江河），加快从“南海之眼”到“南海之门”的连片整体开发，推动河西沿江片区、聚豪片区、奇槎水头片区的旧改步伐，布局宝力广佛慧谷等重大项目。

千灯湖中轴线分布示意图

  “南海新中轴的规划，对大沥来说是千载难逢好机会。比如珠江新城的中轴线，对广州产业的升级、消费的升级、城市名片的打造，都起了非常大的作用。南海之眼在新中轴上打造同样至关重要，对整个轴线上产业的发展、房地产的发展都构成天大的利好，期待它能够比肩广州新中轴。”黄河对大沥未来发展充满信心。

  在佛山未来旧改板块中，黄河最看好的同样是南海新中轴板块，“第一个离广州近，第二个千灯湖发展已经成型了，而且区域的价值，无论是投资者，还是普通老百姓都能看得到。新中轴大沥这一带，千灯湖过河以后的七公里，实际上可以看成是大沥的后发优势，大沥把这条新中轴建设好，就能实现腾飞。”