黎振伟:读佛山城市物业资产前景

乐居佛山 04-25 05:28

大家要记得，今天国家在房地产方向是重大调整的，在支持物业租赁的发展，同时培育不同层次的物业租赁市场。这个市场可以解决国家更多元的租赁。有企业开发，也可以个人购买出租，这个政策是有利于投资公寓的，当然要能够租出去，能够好的运营。这些政策说明是对我们租赁物业的发展是很好的发展，投资房地产，除了住宅，其实很多的物业类型也是可以去投资的。同时在国家政策支持下，你要去思考、判断投资的企业、物业。

认识资产新价值，依托大湾区城市群发展，佛山城市物业资产将具有良好的市场发展前景。

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其实租金的问题，过去一直被忽略的，今后随着国家强调房不炒要用的话，现在中国投资物业的收益率是很低的，跟国际相比真的很低，在广州来看，写字楼、公寓的回报率是高过住宅的，因为它总价低，因为住宅房价很高。住宅的价格已经脱离了市场，做出租是很不划算的。从物业的买卖中经营，改变我们对物业的认识。给大家一些新的观点，租赁物业看，广州今天租赁住的最好是天河、白云、车陂、番禺，卖楼好的是外围区的白云、花都、增城，楼价也比较低。广州市里面，租的好的区域一般是量少，价高。外围区是量多价低，就抢那里的房子，但在那个市场租楼，使用率就有问题了。目前品牌公寓建设都集中在市区中心，到外围他们是不去的，因为没人租房子。如果你的房子没有租，空置，卖不出去就麻烦了。从广州住房物业租售比来看，我们的住房价值是不高的。住房租金是不高的，因为房子太多了。租售比已经超过1：300了，在国际标准上已有泡沫。远郊楼盘没有使用的话，等着炒楼就很危险了，因为它的价值是不高了。

房地产不是到处可以买，不是所有物业都可以，要买就买优质的物业。通常有几点：优质的物业、持续运营的物业、有品牌的物业、有公共配套的物业、业态完整的物业、有物管服务的物业、核心地段的物业，优质物业等。优质物业一定是有好的企业、好的优质管理、好的运营、好的出租。选择物业的时候，一定要明白怎么延长资产收益，也是很重要的。

今天整个社会的改变，我们世联行目前在做的是运营房子，帮开发商经营房子。在桂林的一个公寓，光卖是卖不出去的，帮它卖的非常好，投资者也很高兴，以公寓酒店的房子销售的，租售并举的项目。由于广州的限购，佛山公寓的销售已经超过广州了，禅城的新公寓市场91万，价格也在飙升。2018年广佛投资客户流入佛山公寓市场，更多的广州人在不限购的佛山买公寓，公寓量也比较大，价格的上升也是正常的。佛山的公寓市场会向好，因为是大概念市场了。

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新的价值，未来怎么判断城市的价值？今后的房地产不仅仅是住宅，住宅肯定是不断的控制，新的物业要我们去关注它的价值。房地产今天，我们习近平总书记说的很清楚了，房住不炒，房用不炒。如果谁再来炒房的话，他真的是OUT了。

商业模式的变化，从开发销售到资产管理的变化。基础资产的变化，从增量开发到存量改造。参与主体的变化，从开发商到资产管理人的变化。资本市场的变化。从银行贷款到现在的REITs、CMBS。

在这个政策下，对地产投资的消费理念开始转变了。对区域的转变，由于经济的走势，对风险要防范，今天好，明天是否好就不知道了，建议还是往中心城市或者核心城区的物业，它的抗风险能力是相对高的。大家担心的问题，如果经济下行，房价下行，三四线城市的房价一定是下降的，因为它没有足够的经济和人口支撑。在佛山，除了禅城和南海，到了其他的区域还是到它中心的城市。风险趋向改变了，要关注到便利交通与就业，成熟的社区，必须要是完善配套服务。

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湾区未来很重要的是交通，交通是使城市更加便捷，人口流动快。交通网络，未来大家会发现，广州人很容易到佛山来，到中山去。哪个城市做的更好，哪个城市的产业更容易留得住人。佛山投资者不仅仅看佛山，也可以看别的地方。深圳的，惠州、珠海都会来佛山，因为交通方便。交通的背后是投资，房价为什么上升，地价为什么上升，因为投资。大量基础设施的投入，使得投资拉动经济。在佛山看到大交通时代，佛山过去都没有想到未来的发展这么顺畅，9条城市轨道，三条城际轨道等等，这些主要是广州的联系。

人口哪里来？人口可以流入也可以流出的，2016年，珠三角外来人口东莞是最高的，深圳是第二，佛山是第三。佛山的容量新机遇，携手大湾区的发展中，佛山作为特大城市定位，整个城市就是500万到1000万，超大城市广州、深圳，佛山是作为特大城市的，佛山现在的人口是800万。这些都是资产副业的市场所在的。

巨大的容量看到了它的需求，在经济方面我们看到佛山的GDP看到在广州之外，固定资产的投资都是排第一的，这些指标在吸引人才方面跟GDP方面，除了广州和深圳，它超过了其他的地市。由于限购的政策，大量的销售人群流向周边，给我们这些城市带来很大的消费力。广州控的越严，周边城市越好。从现在的情况来看，广州只能越来越严。

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珠三角的成交是很明显的，从金额看去年是下降的，成交价格确实是上升的，成交面积是下降的。从市场的变化，房地产不会一刀切。它是不同城市不同决定，大家在投资的时候要分析不同城市，在佛山也要分析不同的县区。

未来房地产的动能在哪？怎么支持房地产的发展呢？这个就是很关注的我们所在的大湾区了。大湾区其实是对广东特别是珠三角未来的资产发展是至关重要的。所以这个方面我们一直研究它的，中国第一个湾区放在广东，为什么？它是有历史的。大湾区90年代开始，经济特区开放，到2017年粤港澳大湾区，它是很有基础和积淀的。湾区可以给大家带来什么呢？过去是各自发展，大家竞争。湾区的发展是城市整合，协同发展，使产业的发展更加快了，佛山未来核心是新型制造业来体现的。佛山有很多新的地位，给这个城市注入新的动力，十三五规划规定的文件，这里面说它是制订三大同城化的合作示范区，也是城市资产的一个比较重要的区域，包括荔湾-南海、花都-三水、番禺-顺德等，有新的资产价值所在地。

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新机遇、新格局、新价值，怎么看城市资产的投资，首先看房地产对中国经济的贡献，第二个，城市群对房地产市场的发展。第三个珠三角城市的发展。

房地产在中国的今天的确不是说跌就跌，我们看这么多年来，除了2008年，我们的房地产依然是成了最高记录，除了国家之外，我也统计了一下2017年国内房地产收入对GDP的贡献度，广东房地产占比20.9%，佛山是24.86%，佛山增长了25%，GDP增长了8.5%。但是我们也看到了政府在谈到的新的趋势呢，我们不得不控制，国家也很清晰看到房地产泡沫对实体的影响，特别是佛山。佛山是以实业为主的。2016年开始，国家调控金融、分流等，这是投资必须看到的政策。房地产在这个调控中，这次的调控是分城施策，不是一刀切的。投资者也是看到这个机会的，价格就是一个问题。去年全年，北京的价格是降了6%，广州升了22%，佛山升了32%。有的地方降，有的地方升。

我们怎么判断究竟哪个地方更有价值呢？可能就不能光看城市了，要看城市群。未来中国的发展一定是以城市群发展的。珠三角在城市群里面是非常重要的位置，在9大城市群里面，珠三角的土地面积总量是排第二，GDP是排第三的，人均GDP是排第一的。我们看到的珠三角是我们所在的重要区域，经济可能首先是从城市群决定的。城市群的对比看到它的差异，它的房价空间。从三个城市群看，珠三角、长三角、西南，很明显西南是最低的，所以有资源就去西南投资。在不同的城市群里面、一个城市群里面同样是有差异的。为什么尽管国家控制那么严，总量还是增加了呢？因为很多地方的房地产还没有到国家要求的限商、限价。佛山在中间，所以在广东来说，还是有后劲的。

乐居佛山 04-25 05:28

谢谢主办方跟我这么一个机会跟大家做交流。

我是操作市场的，给大家一些具体的分析以及我对市场的一些观点。我的题目是从用到佛山城市资产价值的分析。在今天的中国跟过去不一样了，可能你今天买房子还是赚钱，但是从2018年开始，中国的整个社会将发生很大的变化，中国的发展方式改变了，中国面临转型，应该以创新的事业，宽广的格局寻找城市的价格。这是投资者需要思考的。