顾云昌：房地产突围的十大路径

乐居佛山 04-19 16:11

好我讲了十个方面的新路径，仅供大家参考，谢谢大家！

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第六个，租赁大市场，创造盈利新模式。租赁市场是一个很大的市场，各方面扶持租赁市场，租赁可以银行贷款。这是个大市场，但是一定要认真对，租赁需求的地方才有租赁市场的发展。一些大都市人口流动很多，你跑到小现场去搞租赁市场，你租给谁？所以中央提出人口净流入的大中型城市要发展租赁市场，租赁市场的盈利模式在哪里？怎么发展呢？

第七个，开辟两装市场，为绿色发展做新贡献。第一个，建筑装配化的施工，第二个是精装房。为了绿色发展，人工的费用和机械成本算起来，机械费用更便宜。这个是绿色发展的概念。精装房也是绿色发展的概念。

第八个，现在中国的房地产市场，集中度越来越高，前50强都是千亿俱乐部，争做大而强或小而强的企业，小地方、小范围也需要小企业，关键是你要有核心竞争力。在一个县里，完全可以做好当地的机遇。

第九个，加密、加紧房地产产业链，加密就是现在房地产相关的产业是越来越多了，加了许多跟房地产相关的产业。这叫加密。加紧是列在一起，共同在一起打造好的品质产品和服务产品，这个将来是一个平台，把平台建起来之后，把相关的产业联合在一起。

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第二个，打造各类新兴产业载体，全面营造美好生活环境。我们搞各种各样的地产，新兴的载体一定要打造好。打造好才能有幸福生活。看到一个资料，成都的商业体搞的不错，刚刚开始的时候礼拜六礼拜天热火朝天，之后是冷冷清清的。旅游地产，不是光一个房子盖在那就完了，养老地产需要什么？比如说全世界的老年用品有600多万种，我们中国有2300种，采购只能到外面去采购。供给侧改革，满足美好生活的供给。围绕美好生活的需求来搞供给侧改革，导致我们产品产业的升级，产业的升级、企业的转型提供更好的产品，更好的服务质量。

第三个，把握城市群发展趋势，占领新高地。地方市场是人口净流入的地方，市场肯定不坏。持续流入会持续好，居住环境好，工作、生活环境都好，什么地方人口净流入？大城市群当中的城市，珠三角、长三角，我们拿来去投资，占领这个新高地，城市化的进程有四个阶段，农民进程，小城市往大城市流，第三是郊区化，第四是城市群的形成。我们正处在城市群集群过程中，包括将来的粤港澳大湾区。广州是城市群当中的明星城市，都是我们将来的高地。要发现城市群的亮点在哪里。

第三个，关注集体建设用地入市，开辟新市场。我们看到了新的市场，共享农庄、田园综合体、特色小镇，特别是广州周边的集体建设用地，怎么样很好的和农民合作，让农民得了利润，丰富产品类型。

第四个，创新融资新模式，保卫资金链。当前房地产市场是很紧张，融资也不放松。你看我们开发商的贷款很难贷，特别是中小企业贷不到。个贷之前是上涨的，后半年是下降的。房地产开发商如何创造融资新模式，国家提出增加直接融资，还有股权融资。这些怎么做？在房地产小年的时候，更值得我们关注。保利集团发了首单的储价模式REITs，就是用现有持有物业的收益打包发行资产证券化产品。收益让投资者来分享，这样对我们开发者来说，它已经让沉淀的市场资金流动了，投资者通过这个也参与投资了。就是资产证券化的模式，这恐怕是发展方向。这种新模式是国际上通用的，我们如何改建我们房地产开发市场的模式，这是我们面临的新途径。

第五个，参与城市更新和老旧小区的改造，承接新任务。中国的房地产市场，大了去了。中国的城市更新已经到了新的阶段，城市更新能够把土地资源优化，把用地的性质调整，更加的集约化的用土地，把城市改造好，这是我们现在要做的，特别是大都市。中国有100亿老旧小区的改造，比如说电梯方面，之前的老房子6层楼是没有电梯，现在已经开始出现外加电梯，造福老年人，造福所有的人，现在改造是每家每户都同意。现在全国总量在17亿平方米，不再能往上走，能保持就不错了，你的市场在哪里呢？这是新的途径。

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新路径，我整理了10个方面的新路径。高质量发展首先要讲到提质增效，开发商赚的都是机会红利。效率也不高，质量也不高，开发“五化”产品，向管理创新要效益，增利润。

五化：

第一个，差异化，不同的地段，不同销售对象应该采取不同的设计、规划、户型。不同产品的差异化，不要搞一样的，这方面我们做的不够。

第二个，精细化。产品的精细化程度怎么样。产品和工艺化产品差很多。

第三个，绿色化，节能环保。比如说恒温恒湿的，空气是可以调节的等等。

第四个，智能化产品。不能停留在我们现在开发的产品上，如何实现智能产品在我们社区当中的各个方面的应用，互联网+数据。

第五个，服务化产品。现在有一个房地产商搞一个项目，有幸福食堂，建立了37个微信群等。微信群很有意思的，不同的微信群有不同的功能，比如说一个是爱跳舞的，一个是爱下棋的等等，37个微信群其乐融融，天天搞活动，公共场所根本不够，整个社区有温度。我们现在的社区人和人之间的关系不密切，很冷漠。创造这样的社区，我觉得对我们美好生活挺好。我们可以不看中央电视台的春晚，我们社区的春晚一定要参与。他们以住在那为自豪。想想我现在住的社区，我的地段位置也不错，房子也可以，物业管理差一点，最糟糕的就是人际关系，不认识。美好生活的社区是热烘烘的，而不是低温。通过管理创新来提高品质创新，增长利润。

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这样的情况下，我们是因城施策。我觉得应该叫两手调，短期调控+长效机制。到目前为止中央提出，三去一降一补，去产能，去库存，去杠杆。三去的过程当中，我们看到了一线城市和二线城市不是在去库存，而是在控房价。短期调控不能老这么干，要建立一个好的机制让市场平稳一点，所以提出建立长效机制。短期调控恐怕不会取消，因为市场是波动的。我们怎么做？肯定要调控，只不过人家用市场的手段。金融方面的杠杆，贷款利率，房价涨得太快了，就提高利率、减少贷款额度，这是金融杠杆。调控是反周期的，涨的太厉害了，就采取行政的办法，但限的太多违反市场规律。比如限价政策，导致二手房一万八，新房控制价格在一万五。这些问题是市场如何配置资源，如何观测要各地的决策者思考。最好就是建立长效机制，减少调控当中的波动。长效机制的建立必然是长期的过程，我认为长效机制简单说就是1+3，1是住房市场的运营机制，3是财税、金融、土地，这些和房地产密切相关的，都要建立长效机制。短期的调控还会进行，长效机制不断的完善，两者结合起来，使市场保持平稳发展。因为经济危机往往出现在房地产的泡沫上。

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这就是我们新形势下房地产的使命。总的做法就是市场调控+长效机制，促进楼市健康发展。我认为2018年进入了周期性的小年，经济是有规律的，楼市是有周期的。我们的房地产市场调控可以看得出来，我们每年的调控方向不一定一样，调控政策最严重的时候是最近几年，比如说2017年，全国的销售达到历史最高记录，接近了17亿平方米，销售额达到了13万亿。这是一个房地产的大年，房价也在涨，而且涨得很快，但是房价不可能一直那么涨。2016年的时候，总体来说是下行的，下行是主基调。从统计局的曲线当中可以看出，销售面积的增长收入是下降的，增长速度在放缓。总体上说保持一个增长。但是按照我的预测，到年终销售面积总的不增长，或许还会下降。房价也开始出现波动，房价的增幅也在下行，但是总体上是平稳的。出现大起大落的问题不大。这是市场的态势，简单描述。我觉得它应该叫此起彼伏。2016年下半年的时候，我们一线城市房价往上走，2017年下半年二线城市开始涨，一线城市往下走。2017年下半年三四线城市起来了，但是走得速度放慢。这么一个特点。这是我观察了多年，对中国房地产的市场得出的结论。香港是城市，台湾是岛，那里的房地产跟其他地方不一样，汽车要涨都涨，要跌都跌。家电要涨都涨，要跌都跌。

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第二个新时代下面的新的房地产发现的新使命。中国经济离不开房地产的支撑，美好生活离不开房地产载体，房地产是国民经济的重要支柱产业。房地产相关的产业加在一起，家装、布匹等等共占GDP的20%到30%。这么大的比重，房地产出现问题对国民经济有很大的影响。去年我们房地产的投资大概是10亿万亿，国民经济是80亿万亿，我们6.7%的GDP增速，有1.1的百分点是房地产产生的。房地产的使命、地位，面向这样的情况，十九大提出三句话，第一句话，房子是用来住的不是用来炒的。这句话是对住宅房地产的定位。第二句话，两多一并，多主体的供给，多渠道的保障，租售并举。这是我们要制定的，要建设起来的住房制度，新的住房制度是两多一并。第三句话，实现全体人民的住有所居。

如何按照十九大的总的纲领去发展？今年的政府工作报告，李克强把这三句话演变成今年5个方面的工作，政府工作5个方面：

第一个，棚户区改造攻坚，580万套。

第二个，扩大保障，对我们低保家庭，应保尽保。新参加工作的人员以及新的进城的农民工兄弟们，要按照一定条件下尽可能保障。

第三个，对市场进行差别化调控。特别是去年，中国的房地产市场调控是有成效的。主要的做法就是差别化调控。

第四个，三房政策。第一，支持居民购买自住型住宅。第二，要培育租赁房市场。第三，发展共有产权住房。这三个方面的政策非常清楚，一个支持，一个培育，一个发展。

最后，要实现安居宜居。这个话，我记得是十九大提出住有所居基础上对美好生活的体现。

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第二个，新的形势。新形势必然讲到房地产和整个国家的形势关系。党的十九大提出来，政府工作报告当中讲到了，我们要打好三大攻坚战。第一个，要精准扶贫。第二个，防控重大的风险，特别是金融风险。我们的杠杆率还是不高。第三个，污染防治。这三大攻坚战和我们房地产都有关系。比如说精准扶贫，我们住房当中也有贫困家庭，他们的住房怎么解决，十九大提出全体人民住有所居，哪些人是最困难的，要扶贫，要解决住房困难问题。哪些人钱不多，但是买不起，也解决它的居住问题。住有所居就是人人有房住。现在不能要求每家人都买得起房子，都有自己的产权，但是必须有像样的房子住。

金融风险当中，房地产的杠杆率偏高，不仅表现在开发企业的杠杆率高，更体现在老百姓的借贷杠杆率高。老百姓的财富中，债务50%以上是房地产，这几年的杠杆率高，因此需要去杠杆。

第三个，污染防治问题，和大量盖房子有关系。全世界每年新建的房子有一半是中国人盖的，必然带来很大的污染。房子建造当中的垃圾、粉尘还有碳放排。三大攻坚都是房地产引起的，房地产面临这样的形势，既要实现我们住有所居，又要解决三大攻坚战的问题。

乐居佛山 04-19 16:11

靠高质量发展。刚才我们的总裁说得很好，新时代的根本要求就是要高质量地发展，从高速度增长到高质量发展，这是我们新时代的根本要求。讲到高质量发展，我们房地产的任务是什么？我想房地产有5个高质量的发展，如何把中国的房地产发展满足我们人们日益增长的美好生活的需求呢？

第一个，产品的高质量发展。

第二个，产业高质量发展，产业发展更规范。

第三，市场要高质量运营。市场健康吗？房价稳定吗？如何使我们的房产更稳定，或者是由市场的泡沫导致的金融危机。为什么中央对房价的市场调控特别准时，我们过去的几十年，全世界的经济危机十有八九是由于房地产泡沫造成的。包括90年代的日本泡沫，1997年的亚洲金融危机，2008年的美国次贷危机。市场是否能高质量运营非常重要。

第四个，载体的高质量打造。中国的老年人比重已经超过老年社会的概念，佛山和广州是占18%以上的老年人，但是我们老年人的养老问题，尽管是在说，但是现在还是没有找到非常好的模式。就是场所不多，床位不够。养老机构，运营亏损，挣钱的不多。我们在城里面有许多空置的房子，甚至有一些保障房也控制，他们就利用商业地产的空置来发展养老发展。房地产的发展，政府调控的都是住宅市场，养老地产、旅游地产、文化地产等，从来没有调控过。房地产不仅仅是住宅地产，非住宅地产叫做幸福产业地产，美好生活，少年要美好，中年要美好，老年也美好，各个阶段的美好生活。美好生活的概念很广，养老的，健康的，体育的，文化的，旅游的，怎么发展？这些产业的发展都离不开载体，载体就是房地产。不光是住宅载体，还有非住宅的载体。中央说房子不炒，怎么理解？资产应该怎么配置？炒是投机，投资不应该算炒。我们现在的租赁市场主要是老百姓之间的，C2C的市场。所以如果说高质量的打造载体是创造我们美好生活必须的。

第五个，企业要高质量成长。现在我们的企业可不得了，三家5千亿以上的。我们全国的一年的销售额13万亿，企业该怎么高质量发展？我想到的房地产的高质量发展，满足日益增长的美好需求，住宅市场平稳发展，新兴产业的载体要高质量打造，行业要高质量发展，企业要高质量成长。

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我想讲三个问题，第一个讲新需求。讲新需求必然联系到我们党的十九大提出来的“日益增长的美好生活需求”。现在我们进入新时代，为什么可以说中国进入新时代呢？因为新时代和已经过去的时代最大的差别，就是国家的主要矛盾发生了变化。在每个不同的阶段有不同的矛盾，现在的主要矛盾是人民对日益增长的美好生活的需求，和我们发展的不平衡和不充分之间的矛盾。要解决这个矛盾，那就是我们的时代变化了，和过去的内容不一样。这个新的需求实际上是实实在在的，人民群众对美好生活的向往。其实我们对美好生活的向往是分阶段、人群的，最起码的条件就是吃穿住行用，这5大要素都一样。

首先第一步解决吃的问题，穿的问题。年轻的时候，吃的时候要粮票，穿衣服要布票，什么都要票。第一个解决吃饭问题。随着改革开放以后，逐步解决这5大要素，第一步解决吃的问题，第二步解决温饱问题，穿的问题。实际上现在我们回顾一下，在我们温家宝当总理的时候，我们解决了温饱问题。解决之后，第二个是什么？大家都经历过了，在我看来也可以用简单的词语来说，用的问题。用的问题就是家用电器，用具，我们过去是缝纫机、自行车，这是主要的，后来就是电冰箱、电视机，我把它叫做白加黑。“温”加“宝”和白加黑都实现了，接下来就是在座各位非常关心的房子问题，汽车问题。就是住和行的问题。我把它叫做房+车。老百姓进入本世纪以后最主要就是这个问题，中国进入了房车时代，美好生活，衣食住行用，经过改革开放到目前为止，大多数人都实现了刚才说的三个+。接下来我们美好生活追求什么呢？在座的各位想什么呢？我想还可以用一个词来概括，精+品，我指的是除了物质生活以外就是精神生活的需求和品质的需求。

我前段时间到美国去，我看他们在追求什么？吃的穿的住的都很好，什么都解决了，其他就是文化健康旅游的需求。到了周末，大家都出去旅游了，都上体育馆了，都去搞文化娱乐去了。这就是文、健、旅的需求都开展了，富裕的人们什么都要好，现在又要文健旅的需求，中央提出五大幸福产业，文化、旅游、健康、体育、养老。这必然是我们未来的追求。文化概念很广，现在的票房价格一下创了历史新高，更主要是人们对这个需求是不满足家里看电视了，包括文化的需求，还有教育的需求等。所以说这是我们未来美好生活的一个方面，精神方面的需求。还有一个品质需求。我们不满足现在住的房子，吃的好，吃的健康，住的好，住的舒适的问题。这就是精+品的需求。这恰恰是推动社会发展的动力，这样新的需求提出新的要求，如何来实现美好生活呢？解决不平衡、不充分的问题？

乐居佛山 04-19 16:11

各位嘉宾大家下午好，很高兴参加我们这个佛山的论坛，我想根据会议的安排，我就当前中国房地产发展的新形势以及未来发展的新路径发表一些个人的看法，供大家参考。