刘世恩：佛山房价租金会降吗？

乐居佛山 04-25 12:39

本次的直播就到此暂告一段落，再次感谢汇诚鸿图地产董事长刘世恩先生百忙之中接受采访，相信大家都获益良多。如果乐居网友们还有其他问题的话，欢迎关注佛山乐居公众号，留言提问，下次见！

乐居佛山 04-25 12:39

问：对于在佛山工作的年轻人而言，租购并举的施行将会对房价产生什么影响？未来买房还是租房，您有什么看法和建议呢？

答：短期内来看，租购并举只是一个尝试，你可以用来抵押，真正行使你全部的权利，流通虽然受阻，但它的金融性是体现出来了。但如果说买不起房就永远租房，这个就太悲观了，我们相信目前政府对于房价的打压，和政府逐渐介入住房保障体系，我们认为未来会分出更多更细致的层级，来适应中国特色的居住体系。

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问：前期投入资金巨大，回报周期长等原因使得不少开发商不敢轻易涉足长租公寓领域，所以尽管出租率不低，但盈利仍是大课题，未来长租公寓的发展空间在哪里？

答：我们只是进行了初步的探讨，可能操作方更有发言权，实际上，我觉得最后形成规模化，集中管理，降低成本，提供服务提升租金，这个是可见的。长远来说，类似基金，都有可能成为获利方式，但公寓运营是一个特别重资本的行业。

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问：据了解，目前佛山除国有租赁平台房源以外，已经有包括万科泊寓、世联红璞、YOU+社区在内的三大长租公寓连锁品牌进驻。这些品牌都具有什么特色，将会对市场带来什么影响呢？

答：我们大概都去看过，各有特色。但由于佛山的房源问题和租赁需求不是那么旺盛的情况下，目前，这三家尚属于快速发展期。这些公寓的基本操作方式大概是，从业主方先租赁物业回来，然后按照统一的方式进行改造，加入特色的软装和管理，通过提成租金来获取收益。

但租金的硬性上涨存在较大的压力，所以大量的公寓运营商，基本上是依靠增加一间房，如三房一厅可能改成四房，去年政策也是允许了。通过这样的方式来进行散租，以增加整体的收益。如果是散租的话，为了达成快速的整体出租，这样对客户的要求限制就比较严格。一家三口与其他家庭容易产生矛盾，定位为单身等客群也是正常的。

但它毕竟只解决租赁市场上一小部分人的需求，而且和公寓运营商的成本也相关，当他没有办法批量地获得房源、适当价格地获得房源的时，只能是以这样的方式来维持自身的运转。

这个跟目前佛山房源也相关，如世联红璞是做得非常好的公寓品牌，它在广州有几万间的公寓，房源的获取要比在佛山容易的多，这个与市场的运作方式相关的，目前佛山没有那么多完整的房源给到开发商，在供应上也存在压力。

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问：卖地自持、“商改租”、“工改租”、“三旧”改造、城中村改造、集体土地“只租不售”都是政府鼓励的多渠道筹措租赁房源方式，这些方式有何异同？

答：这些差距是很大的。首先说商改租，属于政府给政策的问题，因为目前佛山拥有大量的商业库存，商业体及写字楼存在大量空置和销售困难的情况，因为市场并没有那么多的商务需求，如果可以改租的话，业主能够盘活资产，通过租金来适当地获取现金流，有助于产品的金融化等。

工改租大概也是一个方向。卖地自持、“三旧”改造、城中村改造、集体土地等，这些也比较复杂的问题，卖地自持最终产权是属于发展商的，作为政府控制地价的一种方式，很难成为主流，操作主体的开发商拥有主动权，最终将会是一个市场化的行为，金融化或者有其他的运营方式。

其中，金融化，即REITs（房地产信托投资基金）在国外比较通行的方式，把租金收益金融化，比如说一个自持物业，它目前的稳定现金流是租金回报，持续的是未来物业升值，它就像一个利润稳定的企业一样，利用这个来抵押发行债券或发行基金。

“三旧”改造、城中村改造、集体土地“只租不售”，有点类似于卖地自持，但政府在前期并没有投入太多成本，产权还是属于原土地所有方，他们也有自己的利益诉求。比方说，“三旧”改造里涉及到旧村的内容，村民要进行全民表决啊，有些人想要现金，有些人想等以后升值再卖。政府出台片区规划，进行整体控规，但具体的操作，谁来担任主体，如何平衡各方利益，都是比较复杂的问题。

乐居佛山 04-25 12:39

问：佛山近期也加快了租赁改革的步伐，如提出租赁9条，包括培育机构化、规模化住房租赁企业等内容，将扩大国有平台、盘活存量房源，您能解读一下吗？

答：我认为是一个意义重大的举措。佛山目前出台的租赁政策而言，并没有把租赁房的运作主体、盈利方式阐释清楚；另外承租方，即租赁人的权益，如享用社会配套、租赁期间对房子的使用权，都尚无明确的规定，仅大概指明了方向，所以说只是试点。

首先要明确一点，租赁房要尝试解决的客户需求都是不一样的。比方说像香港公屋廉租房，解决的是城市极低收入人群的居住问题，它提供一张床，一个基本的生活环境而已，它的获利方式一定不是租金，可能是物业升值或类似的补贴，这一类主体和获利方式是对应的。

其次，可能解决的是新入驻白领的居住问题，作为一个短期的替代品，供应方是不是只能是国企，国企的获利方式又该是怎样？是不是也用福利补贴的方式？还有一种面对打工族，短期内看不到买房希望的，又没有办法承受更高租金的市场群体，到底由谁来提供适宜租金水平、服务水平的租赁房，如何获利，这些都是需要在试点过程中去探讨清楚的问题。

此外，国企来参与这个事情，同时搭建政府层面的租赁平台，主观理解是为了解决城市低收入人群的居住需求。至于国企的获利方式、客户选择和社会公平的体现，有待进一步的政策来进行明确。

首批83套人才公寓也仅仅是开始，这起码是一个特别好的开始，它会让政府在房地产，或者说居民的居住生态里，扮演一个越来越重要的角色，逐渐摆脱只能买房的局面。

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问：集体建设用地建租赁房会对租金产生什么影响？

答：从租赁的角度来看，房子的居住水平和城市配套，是决定租金高低的核心因素。佛山目前租金的价差并不大，不会因为它是共有产权房或是集体用地房，租金水平就会比商品房等低很多，最终还是取决于其定位和周边配套。而且从村集体的角度来看，他们拿出地来做租赁，本身也是有利益诉求的，所以很难仅用成本来判断租金水平的。

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问：为什么佛山会入选作为全国首批租赁试点城市呢，以及商业地产改为租赁住房、集体土地建租赁住房等都是试点？

答：全国12个试点城市里，除了沈阳、肇庆以外，其余城市去年房价涨幅都相对较大，换而言之，这些城市房价上升压力大，人口流入量较大，此外，相对处于区域的核心及周边位置，广州深圳自然不必说，受一线城市辐射区的佛山，本身就潜在压力和需求，这个应该是佛山入选的重要原因之一。

此外，佛山目前在土地机制方面处于比较领先的水平，尤其是南海政府，如在集体土地的使用方式和数量上。不过，因为佛山城市快速增长周期较短，核心城区周边土地多为集体用地、村用地或宅基地，城区面积比较小，镇区面积比较大，人口分散于各个镇区里面。

随着核心城区的快速发展，原来只是辐射区的部分已经纳入核心城区，这些地方的土地大部分是集体用地，还没有完成国有征收的手续。在土地征收成本越来越高，及集体、村民的诉求也越来越多的情况下，土地运转和多方获利的运作方式，成为了一个比较新的课题。

乐居佛山 04-25 12:39

问：目前广州深圳的租赁市场发展现状如何？佛山租赁市场在全国中又处于什么水平呢？目前发展面临的困难都有哪些？

答：广州深圳作为人口净流入城市，由于房价高企、住宅相对稀缺，租赁市场发展是非常旺盛的。这两个城市租房人群，主要包括新进入城市的应届生以及暂时没有购房能力的打拼一族，人口数量都十分庞大，并有不同的物业提供不同档次、租金价位的选择。

佛山租赁市场而言，量价方面相对落后于广深，差距也比较大。这与佛山的人口流入量、以及市民居住理念都有关系。这两年，佛山租赁市场有了特别迅猛的发展，尤其在房价开始迅速攀升的阶段，租房客户的数量增多，房租越来越高，房源越来越少。这房价升高带来的压力，也是城市活力增加的表现。

值得注意的是，租赁市场在租赁同权等政策出台之前，一直处在模糊地带、自发阶段，属于一种没有办法的选择，中短期的替代品。