刘渊：后调控时代，城市如何分化

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11月16日，中原集团研究中心资深专家刘渊在广佛楼市未来趋势研究发布高峰会在就全国最新的房地产市场发展趋势进行了深入的分析和讲解。

后限购时代下的三类城市表现

刘渊认为，可以根据不同城市出台的不同的楼市调控政策而将全国城市分为三大类。

第一类包括上海、深圳等城市。这类城市出台的调控政策相对上一轮调控更加严格，10月份成交量与去年同期相比平均下跌了33%。这类城市的楼市需求呈现减弱现象，由此刘渊表示，这类城市的四季度楼市成交量预计会比三季度跌40%。而房价方面，除了已经出现下跌的深圳外，其他城市未来预计也会有所调整。

第二类包括天津、广州、武汉、珠海以及佛山等城市。这类城市的调控政策略弱于上一轮，10月的成交量同比去年仅下跌15%。在这类城市中，出现了部分按区域限购的城市，这类城市中非限购区域贡献的成交依然是非常活跃的。其中，以佛山为例，虽说成交环比下降，但比去年同期还是有所增长，整体市场较为平稳。对于这类城市，刘渊预计第四季度成交量或下跌20%，价格则相对平稳，不会再继续上涨。

第三类则包括了重庆、西安、长沙等没有调控的城市。这类城市的10月成交量与去年相比没有下跌，平均增长了18%。虽说这类城市政策没有收紧，但由于楼市马上转入淡季且这类城市库存仍然处于高位，也缺乏市场量价上涨的基础。据此，他判断这类城市的楼市成交量在第四季度也会有所下跌。

两轮限购政策对比：本轮限购政策更温柔

刘渊同时将今年的调控政策与2011年的楼市调控政策进行了相应的对比。“今年的调控与2011年的调控有许多相似的地方。”他指出，这两次调控分别都是在信贷政策相对宽松、且房价出现了持续1年多的上涨背景下实施的，且两次调控政策内容类似，都是从限购和限贷两方面进行的楼市限制。

但刘渊也表示，与2011年的调控相比，本轮调控无论从GDP增长还是消费投资方面来看，整体力度较弱，且由于近几年房今年销售市场比较好，房企资金压力不大，再加上目前各大城市楼市库存量整体处于低位，预计房价近期下降的可能性不大。

“综合来看，这一轮调控涉及的城市范围比之前的要少，限购的内容也少了对房企融资的限制，对行业的影响也要比上一轮的调控要小。”他说。

楼市分化取决于投资需求和人口

后调控时代，城市如何分化？刘渊表示，从短期来看，城市分化主要取决于投资需求比重、投资需求推高房价程度以及政策严厉程度这三点。“如果说一个城市某年的楼市成交量大幅增长，大大超过过去几年的平均水平，说明多出来的成交量有一部分是投资需求引起，同时我们再观察这个城市每个月价格的变化，如果这个城市价格持续增长同时伴随量的持续增长，那我们认为是由于价格上涨带动了投资需求入场，从而再推高房价。”值得一提的是，深圳的市场下调风险最高，达90%，而佛山的风险较小，仅为14%。

从中长远来看，影响楼市的决定性因素在于这个城市的人口。“虽说短期内的成交量的波动受到投资需求的波动，但从中长期来看，楼市反映的是一个城市的真实需求，那就是人口。”刘渊分析指出，全国最密集人口流入的区域分别位于珠三角和长三角，其中买房的主流人群集中在30-35岁。而佛山虽然没有一线城市那么庞大的人口基数，但佛山只要能够保持人口的稳定增长，能够继续提供好的就业环境，吸引外来人口流入的话，对于佛山未来楼市发展还是有所支撑的。

最后，刘渊提到了中国房价的三年小周期规律，“这个规律的存在，其实是政府希望房地产行业健康稳定的发展。 ”他指出，按照规律来看，预计楼市密集收紧调控政策可能会持续到明年。