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【今日论题】疫情导致延期交房,算违约吗?

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【今日论题】疫情导致延期交房,算违约吗?
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  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:本期论坛就到这里,我们下期再见!


  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:(6)引起新型冠状病毒感染肺炎传播或者有引起传播严重危险的,需要承担刑事责任吗?

    《国境卫生检疫法》第二十二条规定:“违反本法规定,引起检疫传染病传播或者有引起检疫传染病传播严重危险的,依照刑法有关规定追究刑事责任。”

    《刑法》第三百三十二条规定:“违反国境卫生检疫规定,引起检疫传染病传播或者有传播严重危险的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。”

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:(5)对妨害新型冠状病毒感染肺炎防控,不服从、不配合或者拒绝执行有关政府决定、命令或者措施等行为,有哪些法律责任?

    《突发事件应对法》第六十六条规定:“单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。”

    《治安管理处罚法》第五十条规定:“有下列行为之一的,处警告或者二百元以下罚款;情节严重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款:(一)拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的;(二)阻碍国家机关工作人员依法执行职务的;……”

    《刑法》第二百七十七条第一款规定:“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。”第三款规定:“在自然灾害和突发事件中,以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的,依照第一款的规定处罚。”

    《刑法》第三百三十条第一款规定:“违反传染病防治法的规定,有下列情形之一,引起甲类传染病传播或者有传播严重危险的,处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑:……(四)拒绝执行卫生防疫机构依照传染病防治法提出的预防、控制措施的。”

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:(4)编造、故意传播虚假疫情信息的人,要承担什么法律责任?

    《突发事件应对法》第六十五条规定:“违反本法规定,编造并传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息,或者明知是有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息而进行传播的,责令改正,给予警告;造成严重后果的,依法暂停其业务活动或者吊销其执业许可证;负有直接责任的人员是国家工作人员的,还应当对其依法给予处分;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。”

    《治安管理处罚法》第二十五条规定:“有下列行为之一的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款:(一)散布谣言,谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的;……”

    《刑法》第二百九十一条之一第二款规定:“编造虚假的险情、疫情、灾情、警情,在信息网络或者其他媒体上传播,或者明知是上述虚假信息,故意在信息网络或者其他媒体上传播,严重扰乱社会秩序的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;造成严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑。”

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:(3)医疗机构如何处置新型冠状病毒感染肺炎病人、疑似病人以及他们的密切接触者?

    《传染病防治法》第三十九条规定:“医疗机构发现甲类传染病时,应当及时采取下列措施:

    (一)对病人、病原携带者,予以隔离治疗,隔离期限根据医学检查结果确定;

    (二)对疑似病人,确诊前在指定场所单独隔离治疗;

    (三)对医疗机构内的病人、病原携带者、疑似病人的密切接触者,在指定场所进行医学观察和采取其他必要的预防措施。

    “拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的,可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。”

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:(2)在新型冠状病毒感染肺炎暴发、流行地区,地方政府可以采取哪些紧急措施?

    《传染病防治法》第四十二条规定:“传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:

    (一)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动;

    (二)停工、停业、停课;

    (三)封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品;

    (四)控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽

    (五)封闭可能造成传染病扩散的场所。

     上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时,应当即时作出决定。

    紧急措施的解除,由原决定机关决定并宣布。

    《突发事件应对法》第四十九条规定:“自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件发生后,履行统一领导职责的人民政府可以采取下列一项或者多项应急处置措施:

    (一)组织营救和救治受害人员,疏散、撤离并妥善安置受到威胁的人员以及采取其他救助措施;

    (二)迅速控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,划定警戒区,实行交通管制以及其他控制措施;

    (三)立即抢修被损坏的交通、通信、供水、排水、供电、供气、供热等公共设施,向受到危害的人员提供避难场所和生活必需品,实施医疗救护和卫生防疫以及其他保障措施;

    (四)禁止或者限制使用有关设备、设施,关闭或者限制使用有关场所,中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施;

    (五)启用本级人民政府设置的财政预备费和储备的应急救援物资,必要时调用其他急需物资、设备、设施、工具;

    (六)组织公民参加应急救援和处置工作,要求具有特定专长的人员提供服务;

    (七)保障食品、饮用水、燃料等基本生活必需品的供应;

    (八)依法从严惩处囤积居奇、哄抬物价、制假售假等扰乱市场秩序的行为,稳定市场价格,维护市场秩序;

    (九)依法从严惩处哄抢财物、干扰破坏应急处置工作等扰乱社会秩序的行为,维护社会治安;

    (十)采取防止发生次生、衍生事件的必要措施。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:1)在防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作中,单位和个人有哪些义务?

    《传染病防治法》第十二条规定:“在中华人民共和国领域内的一切单位和个人,必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施,如实提供有关情况。”

    第三十一条规定:“任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时,应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。”

    《突发事件应对法》第五十四条规定:“任何单位和个人不得编造、传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息。”

    第五十六条规定:“受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位,应当立即组织本单位应急救援队伍和工作人员营救受害人员,疏散、撤离、安置受到威胁的人员,控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,并采取其他防止危害扩大的必要措施,同时向所在地县级人民政府报告;……。

    突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令,配合人民政府采取的应急处置措施,做好本单位的应急救援工作,并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。

    第五十七条规定:“突发事件发生地的公民应当服从人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排,配合人民政府采取的应急处置措施,积极参加应急救援工作,协助维护社会秩序。”

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:疫情期间哪些法律常识需要公众注意?

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:值得肯定的是,截止目前,已经有多家银行响应党中央和国务院的部署,单方面做出了有利于贷款人的合同条款修订,主动免除贷款人延期还贷的违约责任,贷款人可关注相关银行网站了解公告信息。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:本次疫情对每个人都有影响,尤其是对于身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员,以及受到病毒感染而患病的新冠病人来说,影响尤为巨大。客观上,身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员,以及患病的病人,可能由于被隔离管控而无法正常偿还个人贷款或者信用卡欠款,一般来说,这种情况可视为发生不可抗力事由,做为个人的借款人可以免责。在事实认定上,贷款人和借款人应当注意确认隔离期间和无法还贷的客观事实,为此,借款人应当注意收集无法还款的事实证据,如行政文件、隔离通知单,医疗证明等。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:因疫情发生导致延期还贷,能免责吗?执行层面有无难点?

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:2003年我国曾发生过非典疫情,非典时期的司法实践经验对于处理本次新型冠状病毒疫情期间的合同履约问题具有一定参考价值。最高人民法院于2003年611日发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中第3条第3款规定:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”其中《合同法》第一百一十七条和一百一十八条即是关于不可抗力的规定。如果房地产建设企业因为政府行政措施的原因,或者因为本次疫情的影响,根本不能履行合同或者不能完全履行合同的,可以全部或部分免除违约责任。如果因为疫情原因,房地产建设企业并非不能履行合同,而是履行可能导致成本上升等对自身权益的重大影响,则可以适用合同法司法解释中的“情势变更”条款,主张变更或解除合同,若双方协商一致,则房地产建设企业可以免除违约责任;如果协商不成,则可诉诸法院予以裁判解决。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:疫情发生之后,对房地产建设企业产生巨大影响,一方面政府管控严格,管控措施包括但不限于企业停工、限制人员流动、交通管制等;另一方面企业出于对政府控制疫情行政命令的响应,以及对社会责任的承担,也会延迟员工复工,避免人员聚集;再者建筑行业为高资源高协作行业,生产需要上游企业的大量物料供应和合作企业的密切配合,在各地企业纷纷延迟复工,无物料供应也无协作企业配合的情况下,建设企业无法单独完成楼盘建设。这些都是房地产建设企业无法按期完成楼盘建设,从而延期交房的客观因素。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:疫情之后,楼盘延期交房,是否可免赔偿责任?

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:需要注意的是,合同双方当事人应当注意搜集疫情发生后当地政府的管控文件,尤其是有关政府暂停办理相关业务的通知等,以作为免责的事实依据,必要时可以寻求专业律师的帮助。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:根据我国法律规定,房产交易合同是要式合同,交易合同应当进行登记,一手房买卖合同签订后应当办理房屋产权登记,二手房买卖合同签订后应当办理产权过户登记等,这些交易流程都需要政府有关部门的参与才能完成。如果因为疫情,在地方政府行政管控措施下,政府有关部门暂停办理相关业务,相应的合同签订、登记、产权过户等手续无法完成,则可构成不可抗力事由,合同交易双方不承担违约责任。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:因疫情发生导致既定的房产交易延期或无法完成,算违约么?

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:总之,对于疫情是否构成不可抗力事件,应当结合合同内容、合同履行情况,疫情对合同履行的影响等进行个案分析,不能一概而论。对此,合同当事人可以在履行出现问题之后通过协商的办法加以解决,如果协商无法达成一致的,可以诉请人民法院或仲裁机构加以解决。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:在合同中并未约定“流行病”或“瘟疫”构成不可抗力条款的,则要进行个案具体分析。从本次新型冠状病毒肺炎疫情来看,疫情的爆发突如其来,全国各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应机制,从中央到地方各级政府纷纷采取严格的管控措施,对于合同的当事人来说,这些情况是其在疫情爆发前订立合同时无法预见,也不能避免的。如果因为疫情原因或政府管控措施,导致合同确实无法履行,这也是合同当事人不能克服的,尤其是在疫情严重的地区,各种履行合同的条件都不具备,合同根本无法履行,则构成不可抗力事件。如果疫情的发生或政府的管控措施,仅仅是对当事人合同的履行造成一定程度的困难,但履行合同的条件尚且具备,并非不能履行合同,则不能构成不可抗力事件,当事人不能据此主张免责。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:需要注意的是,法律并没有对何种情况属于“不可抗力”事件进行规定,一般实践中将地震、火灾、旱灾等自然原因导致的自然事件,以及战争、动乱、罢工等社会原因导致的社会事件,认定为不可抗力事件。实践中,有些合同在条款中明确约定了“流行病”或“瘟疫”构成不可抗力,这些事件一旦发生,合同当事人即可依据合同约定认定为不可抗力,进而免除法律责任。


  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:在我国的《民法总则》第一百八十条,《民法通则》第一百零七条和第一百五十三条,《合同法》第九十四条、第一百一十七条和第一百一十八条中,都有关于不可抗力的规定,概括而言,关于不可抗力的法律规定主要有如下内容:

    1)不可抗力是法定免责事由,不能以合同约定加以排除适用,如果合同未约定不可抗力内容也可以直接适用相关法律规定。

    2)不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

    3)因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

    4)不可抗力的发生必须是在合同履行期间内发生,方可部分或者全部免除责任,如果是在合同一方迟延履行后发生,则不能免除责任。

    5)当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【宋怡林】:此次新型冠状病毒肺炎疫情,给我们的生产生活带来了重大影响,但在民商事合同法律关系中,此次疫情是否构成“不可抗力”,不能一概而论,应结合合同的具体内容、履行的条件与状况,以及受疫情影响的程度等,具体情况具体分析。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:此次疫情是否构成“不可抗力”因素?

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:本期节目,我们将围绕“疫情当下,买房会遇到哪些法律问题?”这一论题邀请各位一同探讨。首先欢迎本期嘉宾:辽宁科技大学经济与法律学院院长宋怡林。节目进行过程中,网友可以屏幕下方互动区参与互动。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:疫情对房地产行业影响几何?2月1日,乐居东北·大连特别策划#疫情中的楼市#新闻专题,携手业内专家,搭建“云+社区”,拨开迷雾、揭晓真相!

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:不仅如此,疫情对房地产行业的影响正逐渐扩大。129日,无锡住建局发文,严格落实节后开、复工项目管控,复工时间不得早于220日;各建筑工地管理人员应按要求制定本项目的疫情防控方案,并于215日前上报;以及加大建筑工地疫情防控力度等。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:据不完全统计,全国共有杭州、苏州、聊城、合肥、重庆、成都、绵阳、德阳、攀枝花、雅安、乐山、自贡、广西(14个地级市)、云南(16个地州)、宜昌、襄阳、鄂州、湛江、南昌、福州、南京、赣州、德清、广州、济南、太原、郑州、福州等近60个城市的住建部门、房协已下文要求暂停售楼处销售活动。

  • 大连新浪乐居 03-28 23:38

    【乐居主持人】:为有效预防新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延,126日,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议:房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复;房地产相关项目物业管理企业,积极配合政府部门和社区行政管理机构要求,充分做好预防标识、人员登记、消毒杀菌、后勤服务等工作;经营租赁、长租公寓的企业,切实做好出租房屋消毒防护措施、密切掌握租户健康状态、保持室内外卫生整洁等工作。

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今日论题:疫情导致延期交房,算违约吗?


本期嘉宾:辽宁科技大学经济与法律学院院长 宋怡林


2月8日20:00,准时开唠。点击进去互动区,留言、潜水、提问、辩论……统统都OK!届时,本期嘉宾将在线与大家实时互动!


乐居24H线上售楼处正式开启:



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