2020长沙房地产年中市场研判会

长沙新浪乐居 04-18 17:08

主持人：

非常感谢胡总的精彩演讲，满满干货，让我们在逆境和迷茫中，又看到了希望的方向，对2020年下半年的长沙房地产市场也有了一些期盼。

千帆阅尽，终是潮平岸阔。于长沙楼市，同各个城市、各行各业一样，从按下暂停键到楼市复苏战役打响，相信一切都正朝着乐观方向迈进。让我们一起努力，推动行业积极、健康的发展，为经济复苏贡献一份力量。谢谢

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开发营销建议方面，目前房地价差上涨，可操作空间增大，供地增多，拿地机会增 加，有利于开収商拿地和城市向上发展； 一步到位刚需产品为限价项目首选。主流刚需为主的限价地，精装标准在2000-2500元/㎡，能否通过装修实现溢价主要考虑板块价值是否被低估。 商务公寓市场压力加大，还有降价的空间，拿地决策时要保守看待商办的溢价能力。 

地价和限房价水平提高，对未来房价上涨预期转好，滞销变畅销，客户期望值增加，转化为销售说辞， 增强案场逼定力； 利用大势优势，适时降低分销占比；通过案场人脸识别系统，加强案场管理，控制分销的合理比重； 强新媒体的运用，提升线上获客能力；利用新平台，做好项目投前定位，提升产品力。 

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

内六区各板块下半年预计新增供应775七方，为上半年供应量1.24倍；供应集中于月湖苏圫垸、麓谷谷山、梅溪湖二期、含浦洋湖垸等板块，均超50七方；去化周期来看，中心高价板块及边缘収展中板块压力较大。房票持续消耗，需求增量补充随新增供应波动消耗，无政策利好刺激之下，总量难有显著突破，房票依然稀缺。

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

关于下半年的走势预判，当前商品住宅市场供应充足，房源量多于客户量的同时，热销红盘项目大为减少，严格的认筹开盘流程已不适用于大部分项目；此外住宅限价水平随市场实际行情走势合理回归； 长沙市场已发生结极性转变，针对前期市场的调控政策实际上已不适合当前市场平稳健康发展，未来长沙政策存在调整的空间和必要。 

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

商办方面，

商务公寓：上半年维持高供应，因疫情及市场下行影响，市场连续15个月均呈现供过于求状态，多项目直接降价促销，量价同比仍有所下滑； 

写字楼：供应低位放量，成交量价下滑一成左右，去化需依靠大宗成交支撑，降价都难解销售困难之局； 

商业：供销同比呈上涨态势，月均成交仅2七方，整体维持低位，价栺同比下降两成左右。 

政策严控下，投资客户一再受挤压，部分资金以及需求转移至商办市场，而商务公寓作为商办产品中，具有 准入门槛低、投资风险小等优势，成为投资商办类别中相对可靠物业；但现阶段，三类物业存量均破三百万方，后期都存在积压库存去化风险。

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

看房意愿方面，疫情后快速恢复，但整体客量有限，在无重大利好刺激下已基本见顶，延续2019年来的低位 水平，与2014年基本相当。叠加调研结果目前32%的来访客户无购房资格，23%的客户无资格但有购买力，整体有效需求有限。 根据湖南中原研究院独家监控，上半年活跃项目周均来访量为16778批，高于去年同期、去年年度两项数据，尤其是步入5、6月仹，疫情影响减弱，客户来访量明显提升，但来访转认购率基本维持。 

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

新房市场方面，库存去化周期增加至8.6个月。各大房企推货积极，客量有限，多项目均选择多频次、少推量开盘来抢客，今年拿证量大的项目多选择平推入市，目前市场客量难以支撑大推量开盘，促使推盘项目个数同比上涨2%，而推量同比下滑36%。新房市场整体开盘认购率降至 56%，为近三年同期最低，除个别高性价比项目能实现热销以外，多数项目在高竞争下均面临 难蓄客、低认购率现状。 六区一县2020年上半年项目开盘，整体市场认购率分化明显，低于30%项目占比 24%，同比持平，而高于80%占比23%，同比下滑4%，市场热销项目减少，趋向平均。 

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湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢：

土地市场，2020年上半年内六区经营性用地供应36宗，成交33宗，与去年同期持平； 成交宗地面积208.5七方，成交总建筑面积577.3七方，建面同比上涨13%；  楼面地价4007元/㎡，同比上涨18%。 2020年上半年内六区成交33宗地块中，19宗商住用地建面471七方，占比81%；纯住用地5宗66.5七方，分别位于望城（4宗）及雨花区天际岭（1宗），中心城区纯住用地稀缺； 商业与住宅成交建面占比同比均持平，但成交总量上涨明显； 35%的商业建面中，纯商用地仅占1/5，商业量增主要归因于商住用地成交量的提升。

自2017年10月首宗限价地成交，至2020年6月底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。 双限地占比呈先上升后下降趋势，严控住宅限价而不限地价，开发商拿地成本弹性较大，需警惕地价过高风险。 

2020年上半年成交33宗地块→24宗含住地块→22宗限价地； 11个板块毛坯住宅最高限价水平较前期再上涨，平均上浮4%，隆平高科板块最低上浮2%、雷锋板块最高上浮20%； 复地竞得滨江板块13400元/㎡为目前已成交最高限价地块。 

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接下来，湖南中原董事总经理、海南中原董事长 胡治钢先生带来主题演讲《逆行 破局--2020长沙半年度楼市总结和下半年趋势研判》，对长沙楼市上半年的进行分析总结，并对下半年的楼市走向研判。

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脉策科技数据智能事业部合伙人魏川登：

房地产市场由粗放式管理进入精细化管理，再到如今的低容错率、零容错率时代，面临着拿地难、房子不好卖、市场风险大等多个方面的挑战，亟待专业的数据科技支持。新的数据科技时代到来，数据科技赋能地产。脉策科技整合多维数据，建立孪生城市模型。从人口、配套、规划等方面为楼市提供最专业、先进、及时的数据支撑，为研究城市发展和房地产市场提供原料。

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接下来是脉策科技数据智能事业部合伙人魏川登先生带来的主题演讲《数据科技 赋能地产》。

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中原集团研究院副院长刘渊：

对于下半场的预测：

下半年市场同比持平，全国2020全年新建住宅成交量预计小幅下跌5%。 

经济基本面比较好的城市，接下来才会有比较好的市场表现。 

 楼市调控越来越精细，账面价值能否变现？ 

 选择优质的城市，拥有较好的居住体验，能够保持稳定的租金收益的优质物业。

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中原集团研究院副院长刘渊：

政策方向：稳市场不变，坚持“房住不炒”

全年“稳市场”大方向不会变，坚持“房住不炒”不意味放弃稳市场。 在全国房地产市场目前的量价水平下，稳市场可能是政策的最佳选择。如果靠刺激投资需求来稳市场，无异于饮鸩止渴。因此接下来的政策方向必须区分自住和投资需求，鼓励自住和改善，继续限制投资、投机。未来稳需求政策力度，将视楼市或经济受疫情影响的严重程度而定，目标依然是维持市场平稳。

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中原集团研究院副院长刘渊：对于后市展望，我个人认为全球疫情风险不容轻视。全球经济受损，中国难以独善其身 。从央行2019年家庭资产负债情况看楼市走向：刚需空间有限，加杠杆空间有限。改善需求空间很大，但是有政策调控，所以可能未来会有放宽的空间，比如说下调首付的比 例。原先有钱的人没有因疫情受到很大的影响，反而是工薪族、小商户受影响最大。也就等同于，房地产的高端产品受影响较少，中低端产地受到影响更大

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中原集团研究院副院长刘渊：

潜在风险：新房供应比成交增加更快。2020年第18周，各线城市新房成交量均以恢复至疫情前80%左右。 新房供应量同样回升迅速，33城预售证新增面积已经基本持平疫情前水平。 新房市场库存小幅增加。 2019年8月，各城市新房库存消化周期约9.5个月。2020年6月底，各线城市库存升至15个月。 历史库存高位在2014年9月，目前一二线城市库存已接近当时高位。全国新房库存快速增长。

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中原集团研究院副院长刘渊：

上半年在疫情影响下，楼市依然热点频出。如杭州、成都、南京、深圳、上海等多城出现新房“万人摇”现象；上半年3城市卖地超千亿等等。热点城市背后，基本面决定城市分化，随着市场先行指标的快速恢复，预计一线城市销售量可稳定恢复到正常水平。二线城市恢复速度将弱于一线城市。中原监测的29城市新房开盘首日认购率，是描述新房市场热度的良好指标。疫情前，1月份开盘认购率整体在65%左右。

2月底楼市复苏伊始，新开楼盘大多为品质较好楼盘，首日认购率达到60%，接近疫情前水平。3月中旬后，随着各地新房市场的恢复，新开盘数量增多，开盘认购率回落。3-4月开盘认购率始终在45%-50%徘徊，开盘情况不容乐观。开盘认购率持续走低，显示疫情对市场信心的负面影响依然存在。不能因为网签成交量的恢复而对楼市过于乐观。

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接下来，中原集团研究院副院长刘渊在现场带来主题演讲《全球疫情背景下房地产趋势分析》，分析全国房地产市场在上半年的整体表现情况。

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乐居控股湖南区域总经理 侯亮先生 演讲主题《乘风破浪》：

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。乐居在今年上半场的时间里，紧跟随行业发展趋势，也相继做出了一系列的动作，如好房线上购、乐居&苏宁易购联手打造的“好房价到”618全民抢房风暴、总裁价到直播秀等等，在行业内也产生了一定的影响力。下半年乐居也还将推出好房风暴、购房易等相关的看房、选房、买房的营销解决方案。整体来说，乐居今年的产品打造逻辑主要就是将线下产品赋予科技，赋能线上，将更多的线下的产品能与线上结合，希望打造全国最便捷、最智能的购房平台。

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湖南省住房和城乡建设厅行业党委委员 湖南省房地产业协会常务副会长、秘书长 宋泷先生首先上台为此次研判会致辞：对各行各业而言，这是令人难忘的半年——我们遭遇了新冠疫情，疫情期间各行各业停产停工，房地产市场也受到了巨大的影响。但好在通过这半年来在政策稳固下，在各方努力下，市场迅速回暖，回归稳定；政府对此次疫情也高度重视，今年4-6月份，政府相关单位分别5次邀请湖南省房协对湖南省房地产市场进行调研。从疫情下政府对市场动态的关注，对稳楼市的高度重视中可以看出来，今年的楼市依然以“稳”为主，大起大落的走势基本是不太可能。

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2020长沙房地产年中市场研判会正式开始！现场几乎已经人满为患！莅临此次研判会现场的嘉宾有：

湖南省住房和城乡建设厅行业党委委员 湖南省房地产业协会常务副会长、秘书长 宋泷先生

乐居控股有限公司湖南区域总经理 侯亮先生

湖南中原董事总经理、海南中原董事长 胡治钢先生

中原集团研究院副院长 刘渊先生

湖南中原战略发展中心总经理 陈世霞女士

湖南中原副总经理 岳再嵘先生

湖南中原副总经理 刘锋华先生

湖南中原株洲分公司总经理 、湘潭二级市场总经理何艺女士

长沙乐居内容运营副总经理 乐凯先生

长沙新浪乐居 04-18 17:08

由湖南省房地产协会指导，湖南乐居&湖南中原联合主办的“逆行 万象 —— 2020长沙房地产年中市场研判会”大幕将启，恭候大驾！