居家大讲堂：二手房看房选房攻略

盟主汇-重庆 04-19 21:44

由于时间的关系我们的直播就到这里结束了，再次感谢两位的到来，如果你喜欢我们的节目请继续关注，如果你有疑问，请在互动栏目提出你的问题，我们帮您解答，或者也可以直接拨打两位嘉宾的电话，涂经理主要负责汽博大区奥林匹克花园区域，联系电话18323085855；胡经理主要负责南滨路沿线楼盘，联系电话18983220913，有购房需求或其他问题的网友，欢迎致电咨询，我们下期再见。

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汽博大区奥园东商圈区董涂志松：

二手房交易流程多，建议买卖双方尽量找大型、正规、有资质的中介公司进行交易。今天观看节目的朋友们，如果你在重庆链家买房卖房或者租房过程中遇到什么问题，或者对经纪人服务不满意的，欢迎拨打重庆链家投诉电话：1010 9666,1010 9666。我们会积极地接受大家的监督，努力完善自身，为重庆人民提供满意的服务。

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：

除了涂经理讲得产权纠纷、房款纠纷外，还有就是物业和合同签订方面也容易起纠纷。

物业纠纷：二手房的买卖不同于新房，完成产权过户，并不意味着交易就结束了，还要涉及到卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、燃气、电话、有线电视等费用的结清等等，这些问题看似比较小，但是忽视或遗漏了某些项目，也会造成经济损失带来不必要的纠纷。如果二手房交易过程中前面的流程都没有问题，那么到了物业交割环节主要就是细心。比如在交房前，新房主要询问原房主水电燃气费用是否已经结清，同时要保留交房日上个月份已经缴纳的费用账单收据，还要查验电表是否有移动改装、线路的走向是否正常等。

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汽博大区奥园东商圈区董涂志松：

二手房交易过程中有产权过户、房屋腾空、物业清洁、房款交付等手续和环节，不通过中介公司进行二手房交易，我们常见的问题主要有产权纠纷、房款纠纷和物业纠纷、合同签订这四种。
1、产权纠纷：引发产权纠纷的因素有很多，比如买到了不准出售的房屋（查封房、拆迁房、抵押房），或者是夫妻双方离异后对房产判决不明的房屋。由于是私下交易，买方对卖方的情况了解不全，就容易造成产权不能过户，交易中途夭折，有的甚至还有因为纠纷打官司的。关于产权问题，我们的购房者在签约前一定要到房交所查档，核实清楚产权情况之后再签约。

2、房款纠纷：私下交易往往缺乏信任，卖方急着拿钱，买方又急着要房。由此常常会出现定金或房款付了，房产证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，钱却拿不到、拿不全等情况。
比如2014年3月的展示案例：小刘与马女士私下签订了房屋买卖合同，并支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认收到房款，而小刘也不能提交相关证据证明马女士其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号也不是张甲。

还有另外一种情况也是常见的，就是买方要贷款买，卖方的房子本来就还在按揭还款中，这种情况下交易流程就比较复杂，如果不约定清楚付款方式和付款时间等问题，一旦发生违约，就可能会钱房两失。
私下交易二手房在房款方面的纠纷还是比较常见的，因此，在二手房交易中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。如果有变更的事项，应该签订补充协议加以说明。就像刚刚提到的案例中有向其他人打款的情形，一定要保留卖方委托人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

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问题五：还有一些购房者因为不信任中介，选择避开中介直接对接二手房卖家，如果是直接与卖家对接的购房者，又会遇到哪些问题？该怎么防范呢？

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汽博大区奥园东商圈区董涂志松：

通过中介买二手房相对而言会更省心，因为有的步骤购房者只需要提供材料，而不需要本人亲自到场办理的。既然是这样，那么购房者就应该知道如何才能选到靠谱的中介。
虽然通过中介能省事不少，但是买房毕竟是大事，交易环节中的各项流程自己还是要多多留心。另外就是一定要选择正规、大型的中介公司中介公司。一般来说大型的公司门店多，房源相对也会更充足，办事流程、收费标准也更规范。

其次就是要仔细看，看哪些方面？看这个公司的网络平台、口碑、门店、资料、置业顾问。一般来说，有健全成熟的网络平台，也就意味着房源、客源比较充足；口碑就不用说了，一般大型的公司都会更注重形象，这个可以从身边朋友或者是自己上网了解；至于门店，门店的多少也间接证明了中介公司的实力，刚刚说的这几个方面是可以通过网络去了解的。至于资料和经纪人，这两方面是要自己去门店看的，一个正规的中介公司在门店的醒目位置应该会摆放营业执照、执业证书、经纪机构备案证明、收费标准等方面的资料，如果这些不齐全，建议不要选择。到了门店也可以顺便体验置业顾问的服务，从服务态度、专业能力、衣着谈吐等方面都可以看出置业顾问的能力。
选择好中介公司之后，就可以将自己的具体需求告知置业顾问，让他们通过详细专业的匹配，帮忙筛选合适的房源。还有一些目标不是很明确的购房者，就需要和置业顾问多沟通。

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问题四：我们刚刚也提到二手房的选择面比较广，看房选房是一件劳心劳力的事。很多朋友每周都去看房，然而越看越犯难，于是有些购房者为了省事，选择通过中介看房，那么，通过中介看房到底应该怎么看呢？

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：

地段这是最为关键的，因为地段在目前的环境下决定了你的生活成本，决定了你的生活方便度，决定了你的家庭将来利用本地配套的程度如教育与医疗，决定了你的使用成本的一部分，因为房子的使用成本除了管理费用就是出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但地段不要完全指望在商圈中心，因为商圈地段评估的标准是指出租率与租赁回报，对居住没有多大参考价值，相反评价地段可以就地段周边配套的成熟程度来看，如果与你未来的生活各方面的配套比较成熟，则证明此地段符合购买要求。
详细来说的话，主要有三个点：
1、地理位置很重要，附近有商圈、办公写字楼多的地方，出租和换手率较高。
2、交通便利的房子，刚需人群选择公共交通的居多，轻轨沿线或者距离公交线路多的公交站点近的楼盘是首选。
3、房屋实用功能性很重要，刚需人群，由于预算受限制，紧凑型户型（如50平左右的小两房，或者70平左右的小三房等），面积虽小，但实用功能性较强，转手或出租相对容易。

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问题三：刚需族作为房地产市场的基数群体，在购房这件事上一直是较为理性的，只选适合自己的，不选贵的，很多购房者都想买一套既适合自住又方便出租的房屋，那么购房者怎么在重庆庞大的的二手房市场上找到一个适合自住，又易于出租或转手的二手房呢？

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南北通透简单来说就是短进深、大面宽，客厅直通南窗、餐厅直通北窗，风可以传堂而过，房间分居南北，门对门通风顺畅。房屋是否通透和建筑类型有关，板楼面宽大一些，进深短，一般都是南北通透的，而塔楼则要看具体的通风情况了。
面宽和进深不仅影响采光，也会影响得房率，如果一个房子的光线好，很多空间就都可以利用起来，无形中就增加了使用面积。

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汽博大区奥园东商圈区董涂志松：

二手房所见即所得，在户型的选择上，大家也要注意。今天给观看居家大讲堂直播的购房者，准备了一点小知识，教大家如何选择好的户型。

一般来说，我们在看户型的时候，都会选择方正、南北通透的户型，那么什么叫方正、南北通透呢？我们以这张户型图为例来讲，户型方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是说各个房间和功能区的形状是方正的矩形。大家
看第一个户型，整套房子看起来就是一个大致的矩形，各个房间也比较方正，虽然在下面有一点边角“溢”出来了，这是被允许的，所以第一个户型就是格局方正的。我们再看后面几个，整体呈三角形、枪型、不规则型，这类户型就会有过道、拐角，后面几个户型的空间利用率就不及第一个，第一个方正型的，装修的时候不需要太多改动，也可以有效的利用空间，包括一些边边角角的地方。

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主持人：除了装修和楼层、涂经理你这边有什么看房选房的好建议给大家分享呢？

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：

结合实际经验，说一下二手房选房时，看装修好坏的问题，在挑选精装房时需要注意的点，如何避免买到串串房的风险。还有楼层的选择。

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主持人：对于买二手房，怎么看房子的细节问题。比如在装修上、楼层或者户型有什么需要注意的。

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大家买房前可根据自身情况对需求做排序，买自己买得起的房子。买得起，并不是指把自己的全部财产+之后30年里工资的全部都拿出来买房，而是在拿出合理比例的钱，“理性”买房。在做每一个选择前，一定要问清自己的内心，是不是真的那么需要。把事情简单化了想，更容易买到自己喜欢的房子。
总之，按照自身的需求去排序。能够满足自身需求最多的，就是最值得购买的房屋。

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买房，切记一点即量力而行。自身承受能力应当排在第一位，其它因素可按照需求排序，优先满足需求值高的因素。
如：自身承受能力＞区域＞房屋类型＞配套，买房时在合理预算资金下，若优先选择上班方便的区域，在该区域中选择自己喜欢的房屋类型，然后对配套情况进行筛选。若自身经济实力只能买到满足其中两项的房子，那么优选择先满足区域和房屋类型这两个因素。
同样的，每一个大的因素也可以拆分成一个个小的影响因素，按照自身的需求去排序。满足自身需求最多的，就是最值得购买的房屋。下面举两个案例，为大家提供一种思考方式，大家可以根据自身情况自行分析。

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4.配套
配套决定着购房者入住之后的生活便利程度，配套包括交通配套、商业配套、医疗配套、教育配套、基本生活配套等。购房者想要的很多，想要的越多，买房时受到的诱惑就越多，最后越不容易做出决断。购房者需要为各种配套作需求排序。

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3.区域
区域是指在城市的哪个位置买房，购房者需要根据自己的生活/工作半径，找到合适自己的区域买房。由于资金限制问题，购房者常在买偏远地区的新房还是城里的老破小之间徘徊。

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2.房屋类型
房屋类型包括选择清水房还是精装房、顶层还是底层、户型选择等。不同类型的房子价格不一，居住体验也有所区别。通常情况下，面对如此多的选择，购房者往往需要比较一番，才能做出选择。

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：

对于购房者来说，面临的选择因素主要有自身承受能力情况、区域、房屋类型、配套等。
1、自身承受能力指能承担的购房款，个人收入状况及还贷款能力。如果月供太高，会对购房者的生活质量产生一定的影响。在经济承受能力下，如果选择一个高出自己承受范围的房屋，就算房屋各方面条件，配套都很好，但后期经济压力大，这类超出自身承受能力的房屋，购买时要三思。

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主持人:那影响买房的因素有哪些？

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：
哪类型的房屋是值得购买的？值得购买的房屋,首先要适合自己的需求，从我的经验来看，能够满足自己最主要需求的房屋，都是值得购买的。买自己买得起的房子，在经济实力能承受的范围内做出选择。这个怎么理解呢？首先要从自身情况开始分析。明确自身情况后，根据自身对房子的需求，对影响买房的因素做重要性排序，买房时满足排列在前边的因素即可。

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问题二：做好了资金、购房知识等方面的准备之后，就可以开始选择适合自己的房源了。但是大家都知道在市场上，二手房的选择面非常广，那么，在选择二手房时，哪类型的房屋是值得购买的？哪种又是应该尽量避免的呢？

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三、如何确定先买后卖还是先卖后买？
    
对自己旧房和想要买的房子价格都有一定了解，以及对自己的资金情况也比较清楚的情况下，就可以考虑是先买后卖还是先卖后买了。
1、先买后卖
①购房资质没有问题，手里的资金比较充裕；
②市场行情比较好；
③看好的房子在其小区内属于比较优质的房源，竞争比较大，无法等到你卖掉旧房之后再来买。
2、先卖后买
①市场有低迷态势；
②自己还没有特别明确想买哪里，还需要再看看；
③买方同意延长交房时间，或者是自己能接受暂时租房居住的状态。
      
换房是一个大工程，一买一卖既耗时间又耗费精力，因此换房之前应该做好充分的准备，将可能遇到的问题考虑周全，避免给自己及家庭带来不必要的损失。

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第二，如何查看旧房以及想买小区的价格？
     
就普通家庭而言，换房多是通过卖旧买新实现的，卖掉自己的旧房可以筹集大量的流动资金，不会给买新房造成资金上的压力。无论是先卖后买还是先买后卖，我们都要了解自己旧房以及想买的房子的价格，为筹集资金做进一步的打算。  
1、网上查询
网上查询是目前比较方便快捷的方式，因此可先从网上了解之后，再进行实地考察。
以网上查询为例，可登陆链家网输入小区名字查看房屋价格。或者下载安装链家APP，及时查看同小区相似户型在售的价格，查看意向区域、小区目前的市场价格。多对比，多了解。下个链家APP，每天没事的时候，刷刷房源，看看到合适的就收藏关注，就好比逛淘宝一样，很方便。

2、咨询中介
因换房涉及到卖旧买新，为得到一个相对准确的价格，换房者可以先通过电话方式去咨询，这样能够更客观的了解到自己所关心的房子的价格。

3、实地考察
其实，通过前面两种方法基本已经了解房屋的价格，自己去实地考察其实就是一种验证。尤其是自己想要购买的小区，实地考察不仅可以了解价格，还能看看小区的环境、配套等。

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第一，我为什么要换房？  
在确定要换房之前，需要问问自己为什么要换房，换房的目的是什么，因为换房的目的直接关系着你将要买的房子的位置、面积大小等，也就决定了你以及家庭的生活居住环境。同时，问这个问题也是为了打消一时兴起想要换房的念头，避免做错决定。
   
换房的目的主要有：工作需求、孩子上学需求、养老需求、家庭成员增加需要改善居住条件的需求以及其他需求，在这各种不同的需求下，做出的决定偏向也就有所不同。比如，在有养老需求的购房者，在挑选小区时就会更偏向于小区环境和医疗配套。
         
也就是说，明确了自己的需求，在选择小区时就可以缩小自己的购房范围，可以更精准的找到适合自己的房子，省时省力。

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汽博大区奥园东商圈区董涂志松：

好的，主持人。各位朋友大家好，我是汽博大区奥园商圈的涂志松，除了刚刚胡经理提到的三个点，在二手房的购房者中，还有一类购房者需要注意，就是“换房”族。这类购房者，已经有住房了，但由于其他需求，需要重新购置一套住房。
在准备换房阶段，首先要明确自己的需求，了解自己旧房的价格，做到心中有数；其次，提前做好准备工作，更有效率的换房；最后就是确定先买后卖还是先卖后买。

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主持人：好的，各位观众，刚刚南滨大区的区总为大家总结了，看房三步走，在购买二手房前期，第一步要明确购房需求，做好置业规划的准备；第二步要做好预算，合理分配资金，在购房时，至少应保留1/3的存款用于后续费用。最后一点，就是要选好贷款方式，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题。关于购房前期的准备，我们来看看我们的老朋友，汽博大区涂经理有什么好的建议要提供给大家呢？

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第三：选好贷款方式，避免当房奴
一般来说，家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，越过此警戒线，将很可能会出现较大的还贷风险，甚至影响到家庭的生活质量。购房者在贷款购房时，还款年限选择20~25年较为适中，若贷款年限过短，还款压力则相应较大，一旦未来发生变更则将为日常生活带来负担。因此，消费者一定要根据自己的情况，正确选择合适的还款年限。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

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第二：预算，要合理分配好资金
购房最大的开销莫过于首付款，但在实际过程中切莫将全部资金都当做首付款，因为二手房交易还有税费，如果通过中介还有中介服务费，这些也都是一些不少的开支；此外买完房后紧接着就是置办家具、家电等，如果是清水房还涉及到房屋装修，更是一笔不小的费用。因此，在购房时，应保留一些储备资金。

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南滨大区海棠晓月商圈区董胡永兵：

在买房之前，要从三个方面做好准备

第一：明确购房需求，做好置业规划
    经常有购房者会问现在哪里的房子最好？在哪里买房最合适？但事实上买什么样的房子是由购房者自身需求决定的。理性和有规划的消费是购房的前提，因此在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，是自住还是投资？如果是自住，是要方便上班还是方便孩子上学？所以购房者在买房前一定要多问自己几个问题，权衡好购房的目的，分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的购房类型。

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我们首先咨询一下两位嘉宾第一个问题：

问题一：对于购房者来说，购买二手房前都需要一个前期准备，有很多朋友还花了很多时间在这个前期准备上，那么，在你们看来买二手房之前到底要做好哪些准备呢？

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买房是人生一件大事，它直接关系着未来生活质量的好坏，所以挑房得慎重。然而，很多购房者在购房时就像一个小白，对于房地产行业的很多东西都不是很清楚，也不知道从何着手，买房看房时完全跟着中介的节奏走。

今天，我们直播的主题就是：二手房看房选房的攻略

我们邀请到的嘉宾是:

汽博大区奥园东商圈区董 涂志松

南滨大区海棠晓月商圈区董 胡永兵