产业赋能 融合共生

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢您。我们今天探讨的主题，邀请来的都是业内耕耘十几年的专业人士来交流这个问题，我们今天收获非常多，因为我们想讲整个地产在转型过程中面临的有哪些的问题，有哪些痛点，而且这些痛点都很相似，虽然国企、民企我们最关注的点在哪里，核心竞争力在哪里，包括解决问题的关注点在哪里，还有产业地产下半场有可能的方向和机会。

    非常感谢大家今天的参与，也希望我们的媒体和中房协一起能打造这么一个平台，来为我们的产业生态贡献我们自己的一份力量，跟更多的嘉宾进行深度的交流，也期待我们下一次的交流。谢谢大家。我们今天的论坛结束。感谢大家！

乐居小记者 04-25 13:35

魏克：说到未来产业的发展，我说一个观点，我认为产业地产公司未来的成功，一个是选址，一个是它的专业团队的能力、策划和产品设计能力、项目选择能力、融资能力、政府合作能力，还有招商能力。

    特别感谢主办方邀请我参加这个活动。非常感谢。

乐居小记者 04-25 13:35

高远：我的总结，正好也回忆一下我今天的回答，就是产业地产的下半场我始终认为一定是高质量的发展，大都市圈、大都市群、新市镇的发展，原来提到的产业空心化、千城一面，包括鬼城、土地土拍市场的低门槛，肯定是即将成为历史。产业地产我认为已经进入到一个最为活跃、产业资源争夺最为激烈的时期，我认为项目定位一定要特别精准，要因地制宜，结合当地城市、当地的产业基础、特色产业，寻找我们所在的城市的重点，规划的各种业态一定要科学、规范，城市当中的一些小品、一些城市家居一定要独具匠心，要做得有特色一些。

    未来引入第三方专业的公司进行产业驱动，开发商之间的强强联合，包括开发商做好统筹的操盘和基本的支持，加上与地方政府的产业引导和政策的支持配合下推动这种产业壮大，最终的效果和结果一定是共赢的。

    最后还是感谢主持人和新浪乐居组织这么一次好的交流机会，希望跟各位嘉宾一起共同成长。谢谢。

乐居小记者 04-25 13:35

朱道元：感谢主持人，最后一次发言机会。大家都是从事产业地产的，都能感受到它的复杂性，在我们工作中的压力，但是大家为什么能够持续去做呢？有的时候也在想，从传统房地产的转型到现在还像跟了鸡血似的，从社会和个人的反馈也得到很多满足感。

    咱们在之前就问到一个，产业地产的内生的增长动力是什么，我思考了一下，我觉得持续的为社会创造价值，是咱们产业地产的一个内生的增长动力。产业地产的生存与发展不是孤立的，不像以前传统房地产卖了就没了，当然它也有上下游，但是它的关门时间都是统一的。它所带动的是一个生态链的建设，有上下游产业链各相关行业的一些发展，所以基于传统房地产，他们的区别也非常明显，就是产业地产能够在不可再生的土地上持续的为社会创造价值，这一点特别重要，也是能够持续推动我们这一波从业者一直投身于这个行业的一个重要的因素。

    另外，现在都在讲产城融合，我也在思考一个问题，全世界范围内哪个地方最值得咱们去思考，后来我有一个答案，跟大家进行一些分享。我觉得大家可以关注一下美国的拉斯维加斯，如果从产城融合的成功案例来讲，它是最成功的。它的产业有哪些？其实就是博彩，发展到现在，为什么要关注它呢？就是因为把内容做到极致，并不是你最初所定位的产业。我们可以试着思考一下，为什么赌场都是在酒店下面，而不是独立存在？一个赌场如果独立存在，还会有人去吗？这个城市还会有人去吗？开几个小时车跑那去赌一场，再开车回来？所以它有酒店、有消费、有生活、有消遣、有娱乐，经过这些年的发展形成了一个城，可以给咱们很好的借鉴，可以研究一下这个城市发展的经历，为什么能够在现在受大家所关注的特点。我觉得它跟澳门还不一样，因为拉斯维加斯这个城市真的是四边都是荒漠，包括它自己也是，而澳门四边有祖国，旁边是香港。我们可以去研究一下。当然其他城市也会有，这也是我们可以作为重点去研究的。

乐居小记者 04-25 13:35

吴达传：刚才孙总讲的这个很在理的，我刚才想了一下，如果纯粹做房地产的话，要知道城市的发展规律，如果仅仅做产业的话，要知道产业的发展规律。产业地产的话，就是个综合的，既要知道城市发展的规律，也要知道产业发展的规律，还要知道我国政府的政治发展的规律。其实这些东西都是从宏观到中观到微观层面上的，所以要求的知识量很大。

    我借这个机会、借这个平台，谈一谈对未来产业地产发展的趋势我自己的一些观点。

    第一，像华夏幸福这种大体量的、一二级联动、产城联动的模式，因为这种模式是在特殊的背景条件下发生的，我觉得在未来这种模式，尤其是在我们民营企业里面，这种模式是不可复制的，我个人认为是不可复制。但是央企可以复制，央企可以把华夏幸福这种模式进行推广，为什么央企可以推广呢？因为央企天然就是跟政府站在一起的，它其实代表的就是国家，其实跟一级政府是差不多的。这是第一个。第二，它的融资成本、融资能力。第三，它兼具有产业情怀。所以我觉得它可以作为未来发展的主力军。央企来做产城联动、一二级联动的主力军，这是我第一个判断。

    第二，如果做产品型的民营企业，还是像联东U谷、中电光谷，把自己的产品打造的很好，产品打造的很好有两个，第一是成本要做得足够低，而且标准化产品，真正对客户非常尊重。另外是定位稍微高端一点，做科技园，做科技这种产品一定是要看选址，选址在一线城市、二线城市的偏核心的地方，而不能选到远郊区。

    第三，我们的民营企业可以跟那些城中村，就是那些农民手里面的集体建设用地，可流转的集体建设用地，而且位置特别好，可以跟农村来合作，来打造一些类写字楼的业态。其实在北京也有几个楼盘是这样，像奥北科技园，就跟村里面的集体建设用地，来做一些像人工智能方面的产业园，容积率可以做到2.5以上，不销售，只租，但因为地处北京，所以它的项目盈利还是比较好的。

    国有企业可以做的商业模式。接下来国家现在也在支持，我记得去年下了一个11号文，就是支持国家级的平台，包括国家级的开发企业、国家级的高新企业，他们上市融资，就是IPO，所以国家级的平台未来可能会发展得更快一些。这是我个人的几点对未来的预判。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢孙总。您刚才诠释了我们今天这个交流的意义，也就是我们在搭建产业生态这个过程中，媒体所起到的角色，我们想搭建一个平台，在这个平台上面，有跨界的产业之间的交流，那是为我们整个资源所用，有我们直接的产业地产的从业的不管是专家还是一线人员来做交流，为了我们之间进行共享，媒体就是一个信息汇聚的地方。有请吴总分享您的观点。

乐居小记者 04-25 13:35

孙颖：刚才几位老总说得非常有道理，我非常同意刚才吴总、高总、刘总说的关于运营和选址的关键因素，但是我觉得产业地产其实还是从两个维度来看，一方面是宏观的，这个项目本身是否能够为公司带来价值，这个是非常重要的，是这个项目生存的基础，任何一个项目如果没有利润、没有开发周期、没有营收，这个项目是不能生存下去的，对政府也没有价值。

    另外一个角度，微观层面肯定要在运营上，从选址、开发节奏到运营，尤其一些细节的运营，这是研究生以上的课题，其实在产业地产方面有很多的研究报告，比房地产的研究报告还要专业，我看到包括像华夏的，包括像鸿坤的，很多的公司，还有几位谈到中电光谷的报告等等，我们内部、外部也有一些推荐学习。我觉得这两个维度都要侧重，但是现在目前两手抓两手都要硬，任何一个房地产公司，尤其是产业地产公司，没有这个能力去把这个团队打造好，就像黄埔军校这样的模式也很难长时间持续下去。

    所以我觉得其实像今天这样的交流活动很有价值，其实是为这个产业去搭建一个生态，咱们招商是做生态，其实产业地产本身也是一个生态，在这个生态中大家去掌握好自己的角色，甚至业内的这种交流，还有跨界的交流，这些经验的分享其实能够推动这个产业去走下去。任何一个产业的发展都有它的固定规律、逻辑在里头，所以通过咱们的工作，其实可以为产业地产的行当去开拓一个新的思路，提升到一个新的高度，这确实是咱们交流的价值所在。但具体的操作，以后我建议咱们这边有新的机会可以去分享、交流，同时我也希望线下有机会跟咱们的这些行业的专家能够进行深度的交流。谢谢。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢魏总。我们最后一个问题想跟各位嘉宾来交流的，一个是如果哪块没有问到，您想跟各位分享的，也可以分享一下。第二是跟丁院长交流的那个问题，我们在做产城或者产业地产的过程中，我们需要解决产城人的问题，不管是政府想把产业做起来，还是要把人气做起来，都是需要更好的做一些整合的，以及我们觉得未来的产业地产的方向应该在哪里，可以请各位嘉宾做简单的分享。

刘洋：实际上产业园区的运营是最关键的，我还是这个逻辑，不管你是传统的地产转型也好，靠着自己的品牌去拿地、去忽悠政府，还是真正做产业地产，从头至尾一直做产业地产，在这个圈里一直摸爬滚打的这些行业的标杆企业，最关键的是要有一个很好的运营，这里面体现的是首先你的投资者或者你的投资人，你作为股东，要有一个意识。

    打个比方，比如我们这个项目单纯的靠模型去判断这个项目是赚了一个亿，这里边实际上要把运营的钱先刨出来，因为这个钱不是你赚的，即便你赚了，也要刨出去，要靠这个钱把你的园区能够从里到外去建立一个很好的、很完整的运营体系，这是要花钱的。我们单纯的说，你的物业运营的好不好，实际上物业的收入不是单纯的物业费的收入。我之前也跟好多开发商，包括园区的运营方在沟通，物业运营这块也当成一个公司的利润点来做计划。实际上如果你要想把产业园区运营好的话，我个人倒是建议业内不要给太大的压力，因为它的收益如果说要是把它当成一个收益的来源的话，这个园区长期而言不会运营得太好的。

    比如有好多轻资产的运营服务商在帮政府解决一些剩余资产盘活的时候，就遇到这些痛点，因为什么呢？因为运营商想的是我要赚钱，那么业主方考虑的是我要尽快的把租金拿回来。真正的客户入驻了以后，得不到一些政府的支持或者运营方的一些真正的发自内心的诚心诚意的服务，实际上这就成了一个恶性循环。所以我个人觉得，在运营服务这块还是很关键的。

    另外，你的运营做得好，不管你是轻资产运营，还是拿地去开发、去招商，最后去运营，不管是轻资产还是重资产，你运营做得好，实际上是我们在给政府体现我们自己的存在感，这种存在感实际上是很关键的。因为政府是希望能够引进一个平台，帮它去做招商引资，或者说帮它去把企业能够快速的引进、快速落地、快速培育起来。不管你是什么样的级别的开发商，或者说是行业里边的一些小白也好，你光给政府讲故事是没有任何意义的，这个故事实际上作为政府来说是可以给你戳破了的。运营的好，在政府那是体现了我们自己的存在感。同时，我们帮着客户解决一些问题，也是在让客户有一种在园区里边的存在感和荣誉感。因为他们觉得入驻你的园区，在这里边得到了价值，你把他当成上帝了。所以这些运营的服务并不一定能够给我们投资商带来一个直接的收益或者短期之内不能够带来一些收益，甚至可能是降低我们的一些收益率。

    但如果说重视起来的话，那么你把这个园区运营得好，大客户不断地去涌入，客户转介绍承担的概率也会越来越高，长期而言，对于你的园区的运营商来说，也是很好的带动性。包括你给政府交了作业以后，政府觉得你已经达到了他的一些需求和诉求，政府会在后期源源不断的给我们提供一些机会。所以要有运营的意识，作为股东或者说作为投资方来说，在前期的时候，我们可以假设一个模型，但是不要太纠结。

    再往前推的话，你的园区的选址，选址选好了，产品定位定位的好，产业规划规划的好，招商的过程无非就是现在就要见利润，或者一年以后再见利润的问题。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：接下来有请魏总，我们也知道您此前也服务于多家地产企业，对地产企业在转型产业地产的过程中，您认为有什么样的痛点和什么样的建议，可以跟我们做一个简单的分享。

魏克：首先我觉得各位也都说得比较全面，传统的地产商和做商业地产的公司确实不太一样，不是说我是做了房地产这么多年，就可以简单的转型做产业地产，我觉得这个转型是很难的，我们看了这么多企业转型，其中能成功的并不多。因为我觉得这个转型不是个简简单单的产品模型、业务、客户，在这方面有一些调整。

    我是这么看的，每个公司都有自己的文化、组织、人才、模式，如果都没有做比较大的调整，这个转型很难。刚才有朋友说了，产业地产是一个慢钱，需要时间，不会很快的有很大的收益，传统的房地产都是赚快钱，快钱和慢钱是不一样的，是很大的挑战。所以这个转型不是一般就能做到的，所以在本质上要有改变。它的组织、人才、模式、运营等等都需要做改变。

    我们现在看产业地产的公司，能做得很久、很大、很长的确实很不容易，我们这些企业的融资板块是最大的一个挑战，这可能是一般的房地产公司不会有的问题，跟以前还是不太一样。做产业地产怎么来融资，这是最大的课题。其实我们在这方面也做了不少工作，产业地产一定要资本化，一定要跟那些基金合作，国外的基金、国内的基金都要合作，资本化是蛮关键的。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：我们下面给丁院长一点时间，对您今天参与这个主题做一个收语，看哪一些我们愿意分享还没有分享到的，有请丁院长。

丁伟：感谢主持人，今天很高兴，也跟大家学到了很多。对于产业地产，正如大家说的很多观点，确确实实很复杂，不说像研究生，我觉得更接近博士生。

    首先是思维观念的转变，第二是需要认知，这种认知是前期的选址、前期的谋划、策划、规划，就需要把后面的投资逻辑、运营逻辑、商业逻辑，不仅仅是你自己项目的逻辑，还有包括政府区域发展的经济模型，都要构建起来，这样是做这种系统的思考和系统的规划，然后才能够对这个项目有一定的前期的基础。这种对区位的认知，和做商业一样，商业我们知道到一二线好找，商业地产也是，其他地产也是，有产业地产的地理区位。经济区位决定了产业地产的选址，当然了，如果说这个选址有一定偏差，我们可以用后期能力去弥补。一是方向要找对，在哪个区位做适合哪块的能够说和城市的发展的动力、和中国经济的节奏能够结合起来，包括和外部资源的嫁接能够结合起来，也会有结合点。你要知道自己做产业到底要做什么东西，因为你叫产业地产，你做的是载体，其他的是服务，你没有真正的去做产业，而真正设计产业和对产业进行促进的到底是什么手段，是基金手段，还是你和产业龙头结合，还是孵化，还是打造一些平台，能够构建整个产业的生态，形成新的环境。你要知道作用于这块地产的核心作用力是什么。

    比如刚才提到的一些特色产业，我有IP，或者我能够掌握龙头企业的资源，都能够对这片区域产业的发展有很好的带动力，就对产业地产有一定的保障。

    说一句最简单的话，我们都知道养老，养老地产这些年都在做，但是做得好的非常少，是因为跟产业地产一样，有一定的外溢性，还有社会属性、有经济属性。像孵化什么的，有长远性，对地区经济发展做贡献，对地区产业、就业有一定拉动性，这些东西都无法从简单具体项目的商业模型中得到回报，所以这些就一定是和政府的发展，和政府共同协同去做这件事情。

    我们现在都知道，产业地产一定不是开发商拿着钱就能做的，为什么和地产逻辑不一样，用地产的逻辑可以做它的前期商业模型等等，是有必要的，我也希望在和政府结合中，政府能把地产的利益、商业的盈利模式能够弥补一下产业下一步的发展。因为大家都知道产业有时候是负数，现在政府有的时候不认可这个是负数的，他觉得他要招商，但是他没想政府这么大的盘子，养了多么人去招商，成本很多的，但很难跟政府算这个账，所以很难去承诺。这就是产业地产下一步发展的关键点。

    具体的方向，我个人提两个自己的一些看法。一个是既然是系统性运营，产业地产这块下一步就是平台+基金+载体，可能更容易把整个产业生态体系打造起来。第二是它的机会可能在一些专业领域，比如说面向新的市场或者城市发展需求的，无论是在体育地产还是教育综合体，还是未来比如三线左右的城市，居民有需求的文化休闲中心等等，结合现有的市场具有这种需求，就是产业区位，或者有市场，或者有资源，能找准这个地儿，然后再进行好的策划，这时候策划的地儿准了，自然就有产业引力，这时候投资才有价值。然后再整合资源就更容易。我们都愿意做事半功倍的事情，而不愿意做事倍功半的事情。所以产业运营资产整合是值得每一个产业地产需要仔细慎重对待的，包括自身能力的建设。

    我就分享这些。谢谢大家。

乐居小记者 04-25 13:35

高远：我比较认同刚才各位嘉宾所分享的观点，其实我们找现在行业发展当中的痛点，刚才大家谈的是，我认同之前的几个维度，首先就是共情的问题，多数的房地产企业，我们说我们是2G业务、2B业务、2C业务，全部都覆盖了，其实政府跟企业之间要形成共情能力，双方要理解。

    比如我在雅居乐的时候做投资拓展的时候，就遇到这样的问题。我们在跟政府沟通的时候，我们是有规划的，前期经过大量的策划、规划，确定好城市设计以后，实际上是企业有企业自身的诉求，有政府的考虑，既然已经有了大的蓝图之后，企业制定了一个较为科学、合理的开发节奏和开发策略，我们应该按照这个开发策略执行到底，所以就需要双方有共情能力。

    我们选址非常重要，因为这个要考虑到城市人口的净流入、人口基数或者有没有产业基础，同时更应该看到当地政府的营商环境，在这个论坛上不用太多的去讲这方面的东西，但实际上营商环境非常重要，双方是否有共情能力，相互可以理解。如果一个地区的政府想做大宗的片区综合开发业务，一定是长期的过程，大家不能只看重短期利益。按照之前的规划，过程中局部发生了一些利好，比如房地产推动的水涨船高，在大的规划或者是区域的范围内，但是你一定要有这种坚守的毅力，能不能忍得住，不要因为地方政府的财政问题，要把地马上卖出去，大家要有一种契约精神。这确实是当下行业发展过程中的痛点。

    再就是企业本身，因为我们也做投资，其实企业都有自己的一套投资模型，传统的房企投资模型当中还是有一定的问题，需要进一步做优化。房地产利润来反哺覆盖所有产业业态的建设投入，但是很多房企都忽视了一个问题，产业本身自己的盈利、盈利能力，很多城市都可以去尝试，但是现在很多房企也意识到这一点了，需要去调整。本身开发商对选取的合作对象必须要充分了解，对产业本身也要做深度调研，必须是非常科学、合理的，本身自身得非常懂这个产业。

    在商言商，提到体育这个方向，我转型来做体育，看重的是体育产业整个这片大蓝海，目前我们市场规模2.5万亿，到2025年会达到很大的规模，真正转型过来以后，深入去了解体育产业的时候，发现这里面很多东西需要学习，其实现在很大的问题是很难资源集中，政府承诺企业的这些产业，落地性怎么样，落地之后的持续盈利能力怎么样。从开发商的角度，在最初做定位的时候就要非常精准，要去学习和了解里面的运营规则。

    我们经过调研之后，我们发现国内这种体育综合体的业态超过一万平米以上很难运营，非常难，需要大量补贴，无论是启动的过程还是启动之后进入到稳定期，其实就是在一万平米以下的规模和空间是非常适合的体量，里面进行不同的组合，有亲子欢动的组合，有全民健身的组合，当然还可以选取很多内容。内容是整个业态非常核心的支撑。

    再回过头来，从另外一个维度我也想分析一下现在行业当中存在的根本性的问题，我们刚才提到，其实很多房企转型的时候，希望手里有IP，或者手里有产业，但真正在跟乙方对接的时候，我现在已经完全转变过来角色。我与甲方在沟通的时候，我们发现这么好一个IP，但是在甲方初期沟通的时候是很认可的，但真正看到我们财务数据，大家又来反过来担心，说这个是不是忽悠我，这个数据是不是虚的，让我掏钱购买你的服务，引入你进来，会不会有各种各样的顾虑，成本会不会增加。其实这是一个悖论，很矛盾的。其实开发商的眼光非常重要，就跟我们做城研、做城市选址是一样的，选择一个好的IP要在多个维度去调研，一旦认可之后，就要充分信任，然后双方达成一个特别好的合作模式、商业模式。也是一种共情的能力，大家谋求一种共赢的关系。这是我现在觉得站在一个乙方的角度、服务商的角度，希望为城市或者开发商赋能，在过程中存在的这样的问题。

    所以反过来说，开发商愿不愿意在当下，可能再多投入那么一点点，引入这种比较好的IP，来支撑整体的项目，未来几方共同成长。

    以上是我的一些观点。谢谢。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：您把我们刚才谈到的好多方面的所谓的困难，利用三个具备的核心的竞争力给我们阐释出来了，不管是从模式上面考量清楚自己要做什么以及到产业发展能力，需要去打造自身的产业能力，还有更多的产业能力，来共同的围产也来服务。孙总听来可能会有一些感触，有一些央企、国企不是情怀的问题，即使有情怀做起来也很困难，因为长线的投资和企业本身的要求是硬性的问题，做起来很困难。下面问一下高总，我自己认为现在是抓住了一个大IP，再去做延伸，不管是用社交的方式去做，以及我们去做相应的小镇，包括我们去做产业+，其实都是要把更多的通过我们的IP，通过相应的产业的运营，把我们更多的人聚集于此，来成就我们的项目，谈谈您的看法。

乐居小记者 04-25 13:35

吴达传：刚才各位专家提了很多很好的建议。我个人是这样认为的，产业地产其实相对地产来说，它的难度是几何级的增加，因为在行业里面大家都很清楚，说地产商是中学生，商业地产的人说是大学生，那产业地产就是研究生了。

    为什么产业地产这么难做呢？我个人理解，因为产业地产不是一个纯市场化的产品 ，既要兼顾市场的需求，更要兼顾政府的需求，所以在这个里面我们做一个产品的话，既要满足市场，也要满足市长。所以一个产品能不能成功，其实很核心的一个竞争力就是与政府的谈判能力。这个东西不是说每一个企业都有这种能力的，不是一个市场化的商品，我只要做出一个好的产品，去市场上卖就能赚钱。关键在这块里面，如果政府不满意，这个商品做得再好，也不能盈利的可能。所以做产业地产要注意一点，一个产品要求这个企业的能力是全方位的。

    说到这一点，我个人感觉做产业地产有三个核心的竞争力。第一点，选择产业地产的模式是华夏的模式、PPP的模式还是恒大的产业+地产的模式，还是中电光谷的园区的模式，因为每一种模式对你的选址的要求、对你对政府的谈判的要求是不一样的，这是第一个。作为企业家来说，一定要知道你是靠什么来赚钱的，你的成本是什么，你盈利的产品是什么。你要知道你要投入什么东西，要获得什么回报，你一旦选择了商业模式，你就选择了你的选址的要求，你就选择了你的政府谈判的模式，这个我觉得是第一点核心竞争力。

    第一点核心竞争力毕竟是做产业地产，一定有产业在前、产业优先，一定有产业发展的能力，产业发展的能力只有两块，要么是自己有自身的产业发展能力，要么就是有招商，就是产业整合的能力，那自身的能力包括我们像海尔，海尔也有产业地产，格力也有，联想也有，他们自己自身的产业能力。另外像华夏，刚开始打造的是产业招商、产业整合的能力，后来通过产业基金有一定的产业经营的能力，所以你到底打造的是产业自身的能力还是产业整合的能力，有没有这个体系，包括人才的梯队，这是第二个核心产业发展的能力。

    第三个能力，因为产业地产跟地产还是有非常大的不一样，刚才孙总也说了一下，房地产其实是偏向于高周转的，产业地产周期稍微长一些，我经常举的例子，房地产是坐电梯，产业地产是爬楼梯，这两种模式里面，企业家爬楼梯的能量就消耗大，这个能量是什么？就是你的现金流。如果你选择一个爬楼梯的公司，那么你的盈利能力一定要强，如果选择其他模式，就有别的考虑。因为产业地产要有产业情怀，回报周期比较慢，甚至是长期来说前期要忍受一段亏损的，这个时候能不能顶住压力，跟你的融资能力是密切相关的。

    所以我觉得现在这种矛盾也是跟你的核心竞争力是放在一起的，如果你没有核心竞争力，你做产业地产就处处都是矛盾，政府谈判能力不行，选址商业模式不行，产业发展能力不行，融资能力不行，那么你进入产业地产对你来说就是一个煎熬。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢朱总，提到非常关键的，说到我们产业的运营，其实就是打造一个好的产业生态，这样的话你的招商是自然而然的，对人流的聚集是自然而然的，谈到我们在产业运营方面，租金收益也是水到渠成的，这是一个好的生态，当然一个好的生态需要在产业运营方面提供很多工作。甚至到产业园区员工的个人生活方面都要综合考虑，才能把运营深度做下去。

    接下来问一下吴总，刚才大家其实谈到运营，也是为我们提供了很多思考，非常重要的一个维度，但是在目前的地产转型过程中，我觉得可能面临的问题还不只于此，比如勾地，政府越来越反对的话，我们其实是没有办法有效的解决资金的长期投入的问题。对于很多产业地产的运行就会产生很大的影响，面临的除了资金，还有模式、意识等等方面的问题，您从业时间很久，包括在华夏，目前您理解的我们的转型过程当中的痛点和您要给出的建议。

乐居小记者 04-25 13:35

朱道元：运营方面我们确实有一点点发言权，因为靠着大家还算比较认可的运营，我们的租金是很实际的问题，我们的租金我环顾了一下北京，因为我们的园区在五环外，我环顾了一下北京五环外应该没有比我们更高的租金，就是我们的园区。这个得益于我们的运营，实际上我们整个团队有很大一部分也是从前期的地产转过来的，都是在不同的阶段的学习过程。

    但是这块有一个核心，我们也一直在思考这个问题，有两个。一个是我觉得这个团队一定要有学习的能力，第二，一定要有服务意识，这两个是比较重要的。要学习很多新兴事物，从一锤子买卖的前期传统房地产转到运营的长期持有，靠着租金、靠着一些服务来满足我们日常的生存，满足公司的生存，考虑的问题完全不一样。包括跟地方一些政府的接触，这些都是满足运营的内容。

    另外，在运营里边一定要考虑到内容，就是你光有服务意识还不行，你要在资源的嫁接上一定要跟社会上各种类型的资源进行对接、进行沟通、进行了解，你可以选择哪些资源是对你的园区的这些人群拿来可以用到里面的，可以植入里面去。

    这里边又讲到一个生态，其实我这两年一直在想这个生态到底是什么，因为大家实际上琅琅上口，一说就是我在建设这个生态那个生态，但很少有人说生态到底是什么。我那天突然想明白一个事，当然各自对生态有不同的解释。因为最初给我的一个印象，生态是什么地方用到最多呢？这个地方环境很好，有山有水有鸟有鱼，空气非常好，这个地方生态非常好。实际上是一样的，那样的地方是适合于人类生存的地方，它就是生态很好。回到产业的生态，实际上也是一样，我觉得大自然非常有共性和奥妙，搁到产业地产这块我们来说打造生态，什么是生态？我们要打造一个这个环境适应于我们的企业生存和发展的空间，就是生态。搁到人是一个空气好的自然环境，搁到企业，是所有的企业所需的上下游，同时一定不能忽视员工的生活，一些日常的消费环境。

    像数字谷从最初简单的员工食堂，到后来的一些便利店，再到现在我们把幼儿园都招进来了，把酒吧也招进来了。这些对于在里面的员工反馈是非常强烈的，他们能在里面生活了，能在里面不是只考虑来了以后那八个小时、十个小时怎么渡过，考虑的是我下了班以后是不是能喝两口，能吃点东西，避开拥堵的高峰再走。这是能让人留下来的。这又牵扯到另外一个大的话题，就是产城融合的问题，但是不管是什么话题，如果要把产业园做好，一定要把运营扎根在里面。

    招商这块其实相对来讲是一个顺理成章的事，怎么讲呢？刘总讲得特别好，前期定位如果错了，你的选址错了，那怎么招，这个事都要夭折。选址选好之后，招商就是自然而然的事，是众望所归的事，关键是怎么运营好。

    刚才说到我们的租金，我们靠着运营和落地的一些活动，我们每年都会举办互联网大会，这是线下的，每年都会举办若干次的相亲会，可能很多人觉得挺新颖的，但是我们已经搞了四年了，我们还是跟政府一起搞的，政府和我们入驻的企业和企业员工都非常喜欢。这些使得我们的续租率达到90%以上，而且是在租金方面，我们2015年开始运营，2015年租金4块钱，到2018、2019年的时候现在都是在8块，所以是这么一个情况。靠着运营，也能实现很多之前可能不敢想的事情，但这是市场的一个真实反馈。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：谢谢刘总，您刚才提到了几个方面，不管是我们去投资一些企业做相应的孵化平台，以及在政策方面、金融方面对我们园区的企业提供服务，都是我们在做产业园的时候，能够保证产业园有效运营，甚至在招商和运营的过程中能够持续产生收益，把产业园做成功的非常重要的因素。我觉得这块应该朱总会感同身受，因为我们自己做的产业园非常好，但是我们现在讲在很多优秀的产业园的运营商、运营公司层面上，未来是不是也可以在整个产业地产发展过程中为开发企业比如地产企业做赋能，因为我们在招商和整体产业运营方面是做得比较靠前的，做得比较好。

乐居小记者 04-25 13:35

刘洋：我说一说我们自己的核心竞争力吧。实际上园区最关键的一个是城市的选择选址，如果你这个城市选址出现了偏差的话，那基本上这个项目还没有启动就已经死掉了，更关键的是在于运营，选址成功了以后，招商是一方面，在招商的过程当中，我们怎么去帮着政府去解决它的痛点，或者我们自己怎么建立一些自己的招商的渠道，这实际上也是我们自己的内功。

    园区最关键的是运营，企业引进来以后，我们自己本身会给企业打造一些优质的平台，比如说我们会在太原或者某一些城市打造孵化的平台，因为现阶段给中国GDP或者地方政府拉动经济更多的还是民营的中小微的科技型的企业，所以我们觉得项目如果说运营的好，还是在于你要有一个很好的孵化平台。所以我们去年的下半年跟北京协同创新研究院，包括跟北京大学创新联盟，我们共同的签署了战略合作协议，因为这样我们就会把产学研整合到一块，同时我们跟中科院青海盐湖研究所共同的联合，因为在股权投资的层面上，我们投资了营田科技（音），主要是以新能源、新材料，包括新能源锂电池的从研发到降解一整条产业链方面的优秀的企业。所以我们跟中科院青海盐湖研究所也共同联合，要做工程研发中心。这是孵化平台这块。

    同时还要打造一些政策的扶持平台，这种政策扶持平台主要是跟高新技术的认证，包括产业政策的一些咨询，还有帮着一些科技企业申请专项的扶持资金，实现省区市或者国家优惠政策的直接落地，这块是我们打造的第二个帮助入园企业做的一些事。

    另外一块，园区的金融服务。因为大家都知道国务院发了很多的金融体系的政策，包括地方政府也发了很多，都是如何去支持中小微企业的再融资，实际上都是雷声大雨点小，因为中小微企业本身更多的还是以轻资产的属性而存在的，而且更多是没有任何背景的民营企业发起存在的，所以就没有一个强有力的担保的功能。所以说这些民营企业在做企业融资的时候，就会遇到很多的痛点。因为金融机构要求他们有重资产的担保。

    所以说我们看到了这些企业的痛点，我们也会去给大家在园区里面做很好的金融环境，从某种程度上来说，你想客户之所想，帮助客户解决他们自己的一些核心问题，才能够让咱们自己的园区运营得更好一些，就是在金融层面上。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢孙总。这些矛盾我们都会遇到，不管是收益和利润之间的矛盾，还有政府想象需要的产业跟当地真正需要的产业，以市场规律来驱动的产业，这之间的矛盾，在很多地区也呈现得比较明显。地方政府可能都想聚焦引进高大上的信息产业，或者机器人做很多类似这样的产业园，但当地是否能支撑这样的产业发展，也是一个非常具象的矛盾。

    接下来问刘总，最早的时候吴总介绍了三种模式，刘总小20的从业经历，我觉得应该是在第三个产业园这个模式下面，那其实这个模式下练就的在资源整合方面的能力以及我们在做产业的深度运营方面的能力是非常强的，所以您现在转战到传统的地产转型到产业地产过程中，掌握的核心能力就是产业运营能力和整合资源的能力，我看有一些包括山西推进的项目，也主要是做工业地产，这块能不能解决像刚才孙总提到的这些矛盾，这些矛盾能不能有效的通过我们的项目去解决？还有没有面临其他的痛点或者对于您现在做的过程中有什么样的建议？

乐居小记者 04-25 13:35

孙颖：我接着丁总再跟各位谈一下我个人的感受。现在产业地产也好，城市发展也好，已经面临到一个新的周期。关于金茂我刚才介绍得不多，大家知道中国金茂过去是一家房地产公司，做高端住宅，做写字楼。之所以我们去把城市运营作为我们公司未来发展的一个主要的竞争力去打造，也是因为发现住宅单纯的高周转已经不能适应于未来房地产发展，而且产品的单一性也限制了公司的快速复制，所以这种情况下，任何房地产尤其像我们作为央企，毕竟担负了一定的社会责任，要保证国有资产的保值增值也好，或者城市的发展需要我们这种央企的一些支持，所以产业地产应该是未来的一个方向。我先补充这些金茂的工作。

    同时金茂也在这方面做了一些布局，谈到痛点，我认为是体现了三个矛盾。第一个矛盾是利润和收益之间的矛盾，尤其像之前朱总、吴总、高总都谈到了，未来利润空间越来越低，但是任何一个企业的发展是靠利润支撑的，但是这个城市运营也好，产业地产也好，是一个高现金投入、重资产的工作，这个矛盾怎么去解决，这也是现在我们公司我个人比较困惑的地方。因为我们在任何项目中，我们在测算的时候，会发现你的住宅利润和产业利润完全不能匹配，这个矛盾现在怎么去解决？因为住宅再用高周转的模式，或者我先把住宅全卖掉，产业再后做，这种模式政府已经不答应了，而且现在已经很多政府，甚至到一些四线城市的政府都要提出来，必须产业和住宅共同开发，甚至像河南省已经把产业和住宅绑定这个事情完全明文禁止，天津也好，外地也好，很多地方政府已经意识到这个问题，但是这个会不会限制了产业地产的发展？这种产业运营商、产业地产商能不能发展，这是一个矛盾。

    第二个矛盾是开发和政府诉求的矛盾，结合刚才说的第一个矛盾，开发是有逻辑的，是产业地产也好，房地产开发也好，是有一个市场规律。但是现在因为中国经济的高速发展，它的不平衡性，或者政府的一些官员对自己当地居民国民经济发展的一些速度的要求，或者是产业发展的一些要求，跟我们城市运营也好，房地产开发，产业地产开发的开发逻辑是不一样的，这个矛盾现在很难去打破。所以为什么出现了现在丁总所说的，很多公司先做住宅，做一段时间发现干不了就扔在那了，这是不负责任的事情。当然了，这个不负责任不是他主动想不负责任，而是中国的经济形势所导致的。

    我们选址也很慎重，我们发现一线城市选址更难、开发更难，因为成本高。但是不代表四线城市也能做，因为四线城市利润非常低，所以第二个矛盾是开发的逻辑和政府诉求之间的关系。

    第三个其实跟产业地产息息相关的就是招商，就是你招商的产业落位和你的价值创造怎么去匹配，因为政府都希望你来的都是高大上的企业，就好像这两天蔚来汽车落位合肥一样，100个亿落位合肥，大家都有个问号合肥哪来100个亿支持它的发展，谁也说不好。你的招商和价值创造和产业氛围的打造之间还是有矛盾。我一直在想像北京这种一线城市甚至超一线城市，更多的不是靠一个大的企业、产业IP去打造，而是需要产业平台、产业环境，为什么呢？因为只有这种产业环境，才能吸引外国公司来，因为它并不是看你有一个多大的产业，而反而到一些二线、三线城市，是需要龙头的引领。但这个和我们的招商工作能不能匹配，实话实说，在一些园区城市的发展过程当中，这个矛盾非常突出。

    刚才我说的这三个矛盾是相辅相成，因为招商没有人去贡献你的去化、没有人去购买你的房子、没有人去进你的园区，产业地产就变成空中楼阁。这三个矛盾我个人感觉也是行业中一个比较普遍的痛点。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：刚才丁院长提到的我们传统地产跟我们产业地产最重要的区别，先从意识上有很重要的扭转，我们着眼的是未来的长远利益，做的是长线投资，做的是深度运营，先把产、把人做起来，城市好了，未来的收益才是可持续的，而不是短期的收益，这也是国家提倡的方向，也是我们现在所有的大型的房地产开发商转型的方向。但是其实目前在这里我们面临着很多问题，也是目前很多企业很难短时间去解决的问题，就像您说的，未来或许有很好的金融的模式，但是面对一些企业长线投资和短期收益这种冲突，以及做深度运营，很多传统地产没有办法把所有的产业做好运营的，也是需要我们做更多的资源整合，才能把事情做得更好。

我们之前跟孙总也做过一些探讨，怎么样在资源整合方面可以做得更好，包括整体的去勾地的时候，怎么样把地拿过来之后，不单单是我们开发传统的房地产，以及我们在做人，能把人做出来、能把产做出来的方面，金茂也在努力。您面临的痛点可能更感同身受，听了丁院长刚才的介绍，您有没有一些启发？

乐居小记者 04-25 13:35

丁伟：刚才介绍了一轮，我简单说一下既然谈到转型这个事，事实上我就谈一下我对产业地产和地产的认识。产业地产和地产的核心区别在于什么呢？其实是思维和认识的不同。因为我一直是做经济研究和产城包括开发等等，事实上地产行业在中国应该说已经做成了一种金融模式，特别是快周转的地产。但是做产业地产的本质其实是做经济、做区域发展。刚才孙总也提到了，其实你站的视角是政府视角，不是纯粹的商业逻辑视角。它和房地产的区别在哪呢？房地产更多的在中国目前是快周转，看的是现实利益，特别是小盘，就是近期的市场算账投融资。产业地产正常来讲，特别是产城类的大盘，考虑的是社会经济发展，看到的是未来的价值，而且是创造新的价值。需要打造这个区域的新的发展动力、新的生态环境。无论是“产城人”，还是“城人产”，其实都是需要考虑这个区域未来的发展价值。

这种价值痛点在哪呢？它的区别在于，谈到片区开发也好，谈到产业地产、产城，包括购地也好，对于政府来讲是把你把房子盖起来了，而产业做不起来。很多区域开发也好，遵循的不仅仅是市场规律，因为中国是政治经济，很多地区的开发受产业资源的导入，受个人的人脉等等很多环境其他因素的影响，所以很难判断一个人或者一个企业在这个地区、这个项目到底能不能真正的打造起来。既不能完全按市场逻辑，也很难说这个人下一步就能把这个项目做起来。所以下一步政府是越来越小心了，因为之前好多被骗了，包括这块是医药资源的，或者承诺做这个产业，结果地产开发的人都走了。所以政府现在是不见兔子不撒鹰，你把产业做起来了，我才能相信你，才能给你空间、给你住宅。

这是第一个最核心的，它俩的思维逻辑不同，只有在中国房地产受到严重监控了之后，我们真正有投资逻辑了区域发展逻辑，才能得到发挥。不然中国的钱没有这种长期投资的眼光，基本上都会进入房地产领域，因为几个月就周转过来了。这是一方面。

从打造未来价值等等，刚才吴总也提到了，我的企业到底能不能给这个地区创造新的价值，这种事情是需要商榷的和在过程中去体现的。

我实际上特别不喜欢产业勾地这种谈法，因为产业勾地本身就抛弃了一个区域发展的概念，产业和地应该是联系起来去谈的，如果叫勾地，一定是把地勾过来了，产业就无人问津了。就像做PPP一样，PPP做起来了，后面的O很小。经济到了新常态，大家都到了高质量发展的阶段，政府会越来越认识到这点。同时有一个核心问题，正是因为中国假的骗子很难区分，所以国家控制特别严，特别严会有问题，一是作为区域开发，就是产业地产其实应该是有很多部分是政府的职能，因为它有经济的外溢性，特别是做科技园，小企业在这儿培育创新，都是投资的，真正挣了钱大企业自己就有地了。所以是政府职能应该在里头，所以这块是需要有政府支持的。

包括华夏幸福的模式，我以前对华夏幸福大量的研究，因为我们一直研究城市发展。华夏幸福是希望这块地我投资了，将来这块地的出让产生的收益，特别是未来的增值和未来的价值，如果收不到，特别是税收等等，我分享不了的话，土地的增值部分，国家是严令禁止土地的增值部分是去分配的，所以国家控制的严。我做产业的，这个地给不到我手里，或者不能给一个特别好的价格，给了之后后期比如说我真正创造的收益又很难去实现。所以这些可能就是下一步产业地产发展的一些痛点。

这些我觉得比如和政府关系、认识比较熟的时候，政府可能会开一些口子，有一些地方仍然是桌面下面开口子，桌面上面特别是地产项目需要有住宅配套的时候，就是产业勾地这个，很多政府策略都不一样，如果不作为的政府，特别是有一些怕风险的政府，绝对不会让这两块地挂上的。

确确实实能够把这个地以更优惠的价格或者更好的政策给到真正做产业的人或者企业的产业运营商手里头，这个可能是下一步产业地产运营的关键问题。

产业地产从金融模式再创新，不断再创新，将来可能产业地产也会有新的金融模式，包括从产业基金、ABS等等其他方面，都是值得未来去探讨的。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢魏总。刚才我们也都认识了一轮各位嘉宾，对产业地产的情况也都做了介绍。因为乐居是一个地产的平台，我们当前跟中房协那边想推出的也是在产业运营方面的城市产业运营的平台，未来要服务更多的开发商在转型产业地产、转型产城运营商的过程中我们能提供什么样的帮助。接下来想请各位嘉宾分享的话题就是，因为现在很多地产商都在转型，转型过程中我们碰到的在您认为是哪些痛点？不管我们在模式上面、在资金上面、在开发周期上面，包括我们怎么样去解决人流的问题，怎么样去解决整个深度运营的问题，可能都是我们碰到的一些痛点，也请各位嘉宾给我们做分享。在提出痛点的同时，有没有比较好的建议？先有请丁院长。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：魏总，我再补问一个问题，魏总虽然是国际友人，但是中文太好了。因为您一直是在做产业地产，不管是原来在地方还是后来到复星，也谈谈您对中国目前产业地产方面的市场的情况的理解，结合您过往的从业经历。

魏克：说到工业地产，我觉得最成熟的是在中国和新加坡，我觉得在欧洲做产业地产没有做得特别成熟，在中国我们产业地产的概念和政府在搭建这些大型的产业园，我觉得国外是比较少的。毕竟我的职业主要还是在中国，所以你让我做一个比较，还是比较难做的。我可以说在中国产业地产是比较重要的，因为经济的发展和产业的发展的推动是比较大的。

乐居小记者 04-25 13:35

魏克：大家下午好！非常感谢主办方的邀请，我叫魏克，简单介绍一下仲量联行，我们工业部在中国已经有超过15年的历史，所以我们这个行业还是比较有经验。我们工业部主要服务的产品包括物流地产、厂房、商务园区、数据中心，我们全国一共有50个人，布局的一共有10多个公司。

    我做一个简单的自我介绍，我是在这个行业有14年的时间，加入仲量联行之前是在开发商，在产业园开发运营机构做了十多年的时间，最早是在大连软件员、亿达，后来在成都也做过一个比较大的园区，最后在上海复星集团待过一段时间，可以说我主要经历是在园区、策划、招商和运营。后来加入到仲量联行，我们服务的对象是包括做园区的开发商，同时也服务一些企业，比如国际性的企业，我们最近几年服务的国内的企业蛮多的，包括华为、阿里巴巴等等一些企业。最后一个是我们主要的业务方向是资本为主，很多的资本方到中国投资，他们对这种物流地产也是比较关注，未来我觉得数据中心、商务园区、厂房等也是资金方比较关注的项目。

    刚才主持人提到的一些外资企业，可能未来的趋势，他们到中国来发展会是什么情况。其实一些主要的外资企业已经在中国，都是很大的500强企业，未来的企业可能是更当的中小型的企业，或者更多能为我们的消费市场做一些视频的企业等等，已经进入中国建厂，还是有的。可能数据中心因为5G的到来，对数据中心的需求越来越多，所以我们在这点会看到投入会越来越多。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：介绍了我们很多企业在推进的情况，不管是现在产城发展非常成熟的华夏，以及现在大部分开发商在转型的都是您说的第二种情况，还有已经在这个行业深耕多年的，以产业园模式经营比较好的，就是第三种情况。

    还有最后一位嘉宾，就是仲量联行工业部董事魏克魏总，我们知道魏总也对此前做的工作有一些了解，最早魏总是在大连亿达、复星做产业，后来在仲量联行针对国际客户选址的工作，魏总请您给我们介绍一下当前仲量联行的工作情况，也给我们介绍一下在国际客户选址这个层面上目前引入的是哪方面的产业资源，什么样的产业愿意进入到中国，在中国哪些区域可能落地的相对比较多一点。请魏总做一个简单的介绍。

乐居小记者 04-25 13:35

吴达传：谢谢主持人，谢谢各位专家，大家好，非常感谢新浪乐居给我提供了这么好的平台跟大家交流与分享。

    我去年从华夏幸福出来之后，我跟我们华夏幸福的一些老同事，就是黄埔军校的一些老朋友，创立了中锐基业，这个公司是下面有三大板块，第一大板块就是研究院，就是产业地产的智库。第二个板块是产业生态运营板块，这个板块主要是做资源对接。第三个板块是科技园的投资，包括前期的拓展、中期的产业运营，包括园区的商业模式的一些设计等。

    中锐基业这个公司是新公司，我们里面的主要创业者都是在业界里面有20多年产业发展经验的一些老同志，整个公司的愿景是想打造成我们中国的产业生态运营方面的比较专业的机构，我们要解决的社会问题就是让政府更了解产业，让我们企业更了解政府。这也是我们未来为之奋斗的目标。

    刚才主持人问到未来产业地产发展的变化和转型的趋势，我也借这个机会谈谈我对产业地产的一些看法。

    产业地产其实跟中国的发展节奏是非常相关的，中国现在的阶段是从高速增长向高质量增长转型的关键时期，其实产业地产是经过了前十年的高速发展，目前已经进入到了理性、高质量发展的阶段。未来哪些产业地产商有机会呢？我大概是这样分类的。做产业地产来讲严格来说有两块，一块是政府在做，我们就不讲了，有些国家级高新区他们在做。另外一块是民营企业，企业化来运作。民营企业这块又有三个模式。第一个模式是就像华夏幸福这种模式，它是PPP+产业+地产的模式，是一二级联动、产城联动的模式，但这个模式受到了很多方面的一些约束，比如像PPP一样的去年就出现了一些问题，包括东方园林等等，他们的资金链就出现了一些问题，华夏幸福作为一个PPP的公司也无法避免这个问题。另外是产业这块，最大的问题就是结算的问题，去年2019年3月7日财政部的10号文明确提出来，政府基金性收入是不能进入到一二级联动的结算里面去的，这种对华夏幸福这种模式也有很大的挑战。另外就是房地产，房地产现在已经进入成熟期，告别了过去高速增长的形态，现在进入到强者恒强的模式。所以对PPP等等有很大的挑战。

    第二种模式是产业+地产的模式，这种模式前期有些实践，包括碧桂园，碧桂园在惠州的同福科技小镇里面做了物联网产业园+地产，后面像恒大做新能源汽车+地产，包括宝能做汽车+地产，这种模式就叫做产业购地的模式，是利用很强的产业发展的能力，另外地产的资金实力也非常强，但这个东西慢慢也受到了政府的一些压制，是来自于政府对产业地产的诉求，就是目前政府+地产商能不能满足政府对产业方面的诉求是决定这个模式可不可持续的关键要素。这是第二种模式。

    第三种模式，运转得比较好，有几个优秀的企业，一个是联东U谷，低成本经营，集中在为中小企业服务，而且一般不做房地产，现在目前发展的态势非常好，现在全国也有100多个产业园。另外一个是中电光谷，原来的武汉光谷，后来中国电子信息入驻之后，做得也不错，是聚焦在稍微高精尖一点的行业，目前的盈利情况还是比较理想，在香港上市了。这是我说的第三种，真正做产业地产的。前面几个是有跨界融合分享的模式。

    未来整个国家政策，包括产业发展的态势，包括房地产的态势，因为这三者结合起来看，其实产业地产进入了一个关键的转型发展期。有些企业能不能跨过2020年，是对它们一个极大的考验。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：您刚才提到的第二个问题已经为我们引出来了，对于我们现在转型中的房地产，大家在转型产业这块有什么样的一些建议，我们一会儿再听其他嘉宾跟我们做分享。接下来有请华夏的黄埔军校出来的吴总，吴总现在也在做产业园区方面的相应的工作，包括做产业的规划，就您现在所做的业务跟我们做个简单的介绍。

乐居小记者 04-25 13:35

高远：各位嘉宾、主持人，包括一些在线的业内的朋友，大家下午好！非常高兴受邀参加今天的乐居云端会客厅组织的线上论坛。嘉麒体育我简单介绍一下，我实际上算是跨界进入到体育这个领域，因为之前一直在地产这个行业，一直在做产业新城大规模的片区综合开发，之前我受雇于产业新城方面的黄埔军校华夏幸福基业，包括我之前共事的雅居乐。嘉麒这家公司的背景是问鼎24届奥运冠军的乒乓一姐王楠，我们的使命是赋能城市、服务政府和开发商及广大的用户，让运动引领生活，希望今天可以在线跟各位嘉宾相互学习和交流。

    嘉麒企业本身有四大板块，刚才提到我们是服务于政府、赋能城市，我们的四大板块，第一是体育特色的小镇业务，其次是打造了我们的一个超级IP，叫运动家，是体育文化的复合综合体。有三个分定位，我们是希望打造文体的应用场景，是全民共享空间，比肩冠军的生活社区，和以运动会友的城市客厅。其他三个领域，沿用我之前的从业经验，我们继续在全国一共24个城市在推动体育小镇的落地，同时我们嘉麒有非常好的体育的基因在里面，所以我们其中一块非常重要的业务就是打造全民赛事活动主办的业务，我们做的更多的不是竞技体育，而是适合以家庭为单元的，全民可以共同参与的休闲运动赛事。还有一块是体育用品、衍生品的开发。

    就之前的从业经历跟大家谈一谈我的看法，谈一谈地产的逻辑。我总结其实产业地产是面向新时代的国家城镇化的战略诉求，为什么叫新时代呢？其实大家都知道去年2019年国家统计局的数据，我国的城市化率已经达到60.60%，距离先进发达国家还是有一定差距，在未来的发展趋势一定是大都市圈、大都市群、高质量的城市发展的增长，产业地产转型它一定是区别于传统住宅地产，它一定以产业为先、以资本为核心搭建这种城市的生态，所以需要转型的房企需要具有多维的视角，更多的是考虑如何去营造产城融合，如何让自然生态与城市非常好的融合，如何让产业与城市发展融合。其实这些都是想转型的房企需要去重点考虑的。

    我们也知道现在产业地产转型这个时代已经来临了，甚至竞争非常激烈，我认为未来的异军突起的这个行业转型成功的公司或者独角兽企业一定是本身具有非常强的产业IP孵化能力，或者可以做一些非常好的行业内的股权投资或者寻找好的IP进行合作，一定在产业本身是非常有能力的或者有很强的抓手。本身我们觉得可能未来产业地产会经历从关注原来的产品到关注人的变化，他们所打造的我们依然叫产品，比如叫造城也好，或者叫产业地产也好，它本身从关注人的需求一定要强调社交的功能，强调服务的能力，同时强调满足个性化需求的功能，有几个关键词，提效、多元融合。

    以上是我对产业地产的一些理解。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢朱总。接下来有请北京嘉麒的高总，此前跟高总这边有聊，原来我们高总是在雅居乐，2019年刚刚离开，在雅居乐也是负责雅居乐的北京板块，做了很多成熟的小镇项目，现在是跟奥运冠军王楠一起创业，来做北京嘉麒体育有限公司，来专注于体育小镇、产业园的开发，能不能就相关的业务跟我们做相关的介绍。因为您此前也是在大型企业的产业板块，也可以结合此前对于产业地产的相应的了解，介绍一下这种整体市场的情况。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢朱总，对外赋能是什么概念？是把我们北京目前成熟的模式对外做输出吗？

朱道元：对，一个是模式，其实主要是资源，目前我们园区有滴滴的总部在这里，也有做线上的教育机构总部都在这里。实际上这些在北京当然有它的优势，有它的很多资源都聚集在北京，特别是人力。但是它的成本也相对较高。我们在后期跟他们接触中，他们也有意向把一些不需要在北京去服务于或者帮助整个产业发展的部分的部门可以迁到相应其他的二线、三线城市，或者它的产业在达到一个生态的不同的行业的时候，北京一些行业不一定都能适用或者都有优势资源，还是有局限性的。在一些其他地方，可以进行转移。这个我们可以做一些对接。

邢晓利：这种资源的有效的配置，降低了他们的成本，其实更好的服务到我们。我们在外地这种也是以数字谷这种产业园的模式在推进，还是在外地寻求跟其他企业的合作？

朱道元：我们的合作是非常灵活的。因为作为尚东控股来讲有非常强的资金实力，从地产的建设和规划来讲也有很强的专业团队，所以我们在对外的合作上，我们可以主导土地的开发，根据客户的需求我们可以定制。如果说在存量市场上，特别是在华东地区，很多存量的物理空间，我们也可以通过客户的需求做一些改建，这都可以。在合作上还有一个是轻的，直接给到我们的物理空间，我们投入改建，另外我们注入我们的管理团队。这些形式都是可以根据市场上不同的需求进行调整的。

乐居小记者 04-25 13:35

朱道元：非常荣幸在今天这样一个平台上跟各位产业界的大咖相识，希望我们能够在这次疫情过后，能够当面的再进行更多的沟通。我实际上说起来还挺惭愧的，我是第一次通过这样的线上来跟大家交流，因为我所处的园区就是中关村软件园，大家都说这里是中国的硅谷，我的身后就是新浪总部，旁边就是百度、联想、网易等等总部都在这里，所以用这样的形式对我来讲应该是特别受用的。

    咱们尚东控股也是同样的成立于1997年，发展的23年间已经形成了四大板块：一个是不动产。二是产业园区板块，我所在的就是产业园区的板块，负责投资建设和运营。三是创投板块。四是金控板块。这四大板块形成了整个控股集团的全面的战略方向。

    我们的集团在广州，广州目前在产业方面是以大湾区的概念在跟商界和政府机构进行多方面的接触，也积累了一些产业资源，跟相关的一些地方，像珠海横琴、广州的一些区域形成了一些战略合作的协议，我相信从今年开始，会有很多的计划可落实到执行上。

    同样，在产业园区方面，也是以一线城市为主，我们这两年从上海、苏州、杭州都进行接触，跟政府、跟咱们同样做产业园区的这些地产商也有很多接触，大家资源进行整合。北京也有。因为实际上我们从2008年，就是12年前，在现在所在的尚东园区，就是从2008年开始一直做到现在，我们所积累的客户和产业资源也是非常扎实。从这几年北京的大的结构调整来看，有很多优势资源，也有往外转移的一些意向，所以我们也基于北京的这样一个特点，对外做一些服务工作。这是目前的一个大的方向。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：我们对辰兴高科有一定的了解，产业地产这个领域我们布局的时间没有那么长，但是我们在所推进的四个城市以及未来想要布局的产业和布局的城市，而且在定位上面，可能我们相对于比如像金茂和碧桂园这种大型的房企，他们在布局产业方面有所不同，我们是把自己定位在深度运营这个层面，这个概念。

    接下来请一下朱道元朱总。请您先介绍一下我们北京尚东数字谷目前的情况以及我们接下来发展的规划。

乐居小记者 04-25 13:35

刘洋：各位网友好，辰兴集团成立于1997年，目前是山西本土最大的一个房地产开发商，经过20多年的发展，目前我们已经形成了四大板块，第一个板块是教育运营，第二个板块是文旅康养，第三个板块就是辰兴高科的主营业务，就是产业新城板块，最后一个板块是金融投资的板块，这样四个板块。

    我们产业地产的板块是2019年刚刚成立，但是我本人在这个行业里已经有小20年的从业经历。辰兴集团实际上做产业板块也是因为本身是传统的地产，也在转型，因为大家看到传统地产已经从增量时代到了存量竞争的红海的阶段，所以我们从2018年开始就已经开始参与了科技股权的企业投资。从2019年我们成立了专门从事产业园区开发、运营和股权投资板块，也就是辰兴高科。虽然说我们成立的时间比较短，但是我们自己的定位还是比较清晰的，我们不是像现在已有的传统的产业地产开发商那样去全面布局、全面开发，我们把自己定位得很精确，我们是做产业园区的精准投资服务运营商，而且我们只是在五大城市群里面选择某几个城市开始做这种有特色的产业园区，还不是以开发量来取胜的。

    今年我们会在上海、太原，包括河南的鹤壁和许昌这四个城市深耕，实际上我们去年的下半年就已经跟这四个城市签署了战略合作协议。大家都知道产业园区的开发不像是传统的住宅地产的开发，靠量取胜。产业园区内在的影响力和生存的能力还是靠精准的招商引资、后端的产业运营为主要的发展方向。所以我们2019年成立了这个板块以后到今年，不到一年的时间，我们想还是以稳健的步伐来做这个事情。我刚才也提到了那四个城市是我们很看重的。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：感谢孙总，您把第二个想要交流的话题引出来了，我们今天交流的重点一是让大家彼此有认知，二是要探讨在产业地产方面我们到底有哪些痛点，在这个过程当中我们应该怎么解决，包括您刚才提到的“城人产”这样的顺序是不是现在适合，或者是政府所期待的，和在运营这个层面能去解决的，我们待会儿再探讨这个痛点的问题。

    接下来我们我们介绍一下辰兴高科的刘洋总，产业地产科技的板块目前也是在推进我们产业方面的一些工作，可以跟我们做一下介绍，以及我们辰兴高科的情况，以及辰兴地产在布局产业地产的战略性布局的情况，跟我们做一个简单的介绍。

乐居小记者 04-25 13:35

孙颖：首先非常感谢邢总，感谢新浪乐居有这么个机会，让我认识各位行业中的专家和高人，一起交流产业地产相关的工作。

    我本人之前在政府工作，后来离开政府到了产业地产这个圈子，实话说我本人是产业地产的新人。

    中国金茂跟我本人有点像，做产业地产我们做的时间也不长，但是中国金茂内部不叫产业地产，而是叫城市运营。这是有别于一些友商对产业地产的定义。刚才丁院长说得我非常同意，而且也感同身受。

    目前我们金茂做产业地产，过去是懵懵懂懂，我们最早做的是金茂大厦，我们母公司是中化集团，在全国各地建立一些产业园，其实都有像住宅和商业的配套，过去我们只不过是一个项目的方式来运行。但是我们发现从2011年进入到长沙梅溪湖，尤其是前几年做PPP大行其道的时候，我们发现这种模式可以去穿越房地产的生命周期，就是在房地产低谷的时候拿了一些地，在未来一段时间，通过我们导入的一些相关的产业、商业、其他的配套，实现土地的增值，实现价值的增值。同时这种增值不仅仅是我们中国金茂享受的，当地的政府，包括政府所培育的城市，都可以享受到产业的红利。

    但是实际上我们金茂到去年为止我们已经在全国布局了20个类这样的产业地产的项目，我们已经进入了48个城市，但是更多还是以住宅、商业、写字楼的业务，但是以产业地产这种大形态的开发，一千亩以上的，因为我们中国金茂把这种项目定位在一千亩以上的，跟城市共成长的这种项目现在已经做了20个，包括长沙的梅溪湖、青岛的中欧国际城、广州的南沙，林林总总大概20个项目。但是确实我们不完全关注二产，这是我觉得我们跟一些其他公司的区别所在。

    我们公司秉承的产业地产或者城市运营的逻辑，叫城人产，什么意思呢？我们首先去建设一座新城，不管是旧城的改造还是新城开发，只有有了城市的形象，才能实现土地价值的增加。在做城市价值的同时要把人引进来，因为这个城市没有人，就是产城分离的，在北京、上海等一些大型城市，或者一些偏远的三四线城市都会出现产业园空心化。我们第二步是引入人，通过什么呢？通过教育产业、商业，通过其他非生产型的产业去引入人。第三才是把跟制造相关的、跟生产相关的、跟研发相关的产业引进进来，所以我们一直在做城市运营项目的时候，就是城人产的逻辑。

    这个跟有些政府提出来的产城人，希望我们先引产，这是我们目前面临的比较大的困难和障碍。最近在疫情期间我也学习了一些文章，尤其很多政府提出来，希望在通过这种云招商，通过这种产业先落地的形式去推动经济发展，政府的诉求是非常理解的，因为我本身也在政府工作过。但是实话实说，这种产业地产的发展如果没有一个城市大规模的基建，城市的升级改造以及一定人流的涌入的话，未来还会变成一个空心化的问题。

    虽然中国金茂做这个工作时间并不长，但是应该说我们站在一些过去成功企业的肩膀上去学习了一些新的经验，去了解到这种模式和业态的发展的新的诉求、新的趋势，换句话说在这种新常态下，中国金茂也在摸索，但是实话实说，我们现在还是在一个学习的阶段，并没有很成熟的定型的模式拿出来跟大家分享。但是我希望通过咱们今天的交流，通过这种活动，未来能够学习到更多的经验，与大家进行更深入的分享。谢谢。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：刚刚您谈到的几个方向，我觉得接下来我们其他分享的嘉宾，因为他们是战斗在一线的嘉宾，可能是更能呼应您刚才谈到的一些问题，不管是对于西部地区我们所要锁定的传统产业的升级改造，以及东部地区的新经济技术的产业，还有我们的服务业，不管是教育还是商业这些维度，我觉得一会儿都会有一些佐证，非常感谢丁院长，期待其他嘉宾的分享。

    接下来问一下中国金茂的孙总，因为我知道您此前最早的时候也是在做产业相关的事宜，现在在金茂这边涉及产业地产相关的事情也很多，我们看到你们在各地也在推进很多项目，能不能先跟我们介绍一下金茂目前产城方面的情况，以及我们整体目前在全国的布局。

乐居小记者 04-25 13:35

丁伟：感谢主持人，也感谢新浪乐居提供这样一个机会和大家交流。我个人其实学得比较杂，从本科学工然后学管理到后期的经济学，在从业上也是从最早做实业、做咨询、做规划，后期是做开发、运营等等回到实践，现在最终我又回到了咨询，相当于是规划咨询行业。在中建体系，我们都知道中建体系，包括中建设计集团是国内技术、咨询方面是专业的，特别是在建设行业领域。我们过去希望能够把整个建设的链条更加拓展一些，能够和开发、和经济联系得更紧密。

    对于主持人刚才的问题，我根据我的了解大体上讲一讲。

    目前对中国来说，产业地产是一个很好的机会，是一个重大机遇期。有几个方面的原因。因为在中国产业发展来看，一直受地产逻辑的影响，我们都知道产业地产的逻辑和房地产的逻辑是完全不一样的，这个话题一会儿会进一步探讨。

    目前由于中国这个房地产在紧缩和严控，实际上我们的产业发展逻辑才能够得到更好的实现。之所以是机遇，是因为从产业发展来看，中国的第一波产业发展是当年世界经济都往中国来的时候，中国变成世界工厂的时候，之后中国那时候是大量兴建园区，以二产为主。之后随着中国土地成本、各方面成本增加，很多产业在外溢。但是中国现在从社会发展阶段到了一个新的发展阶段，中国是政治发生了变化，新时代，从新时代的变化就会带动经济发展的变化。我们看到现在上层对经济发展的方向，包括创新等等都有新的导向。由于这个新的导向，再加上我们现在互联网新的时代、新的特征，对产业的业态、功能包括跨界融合、新的商机都在这里，所以使整个产业发展规律发生了变化。

    另外是中国在新一轮特别是制造业回归的新一轮的高峰期，我们看到杭州等等各地政府都非常关注新的制造业、高端制造业，中国到了一个从产业角度转型，从经济发展、经济结构也是转型的时期。在这个十七中，应该说各级政府都非常重视产业的发展，无论是在创新创业还是二产的发展上，各地政府的关注点是不一样的，因为它会和当地的经济发展结构调整相关联，有些地方像西部地区相对落后的地区，他们希望在二产实现新的升级，以前是粗放性的，新的二产会进一步集约。东部发达地区，随着工业化和服务业、新经济的发展，和新经济配套的新的制造业，特别是和现代信息技术结合的特殊的制造业可能会有新的发展。

    所以我觉得在这个时期应该说对于产业地产来讲，是一种新的机遇，这种机遇也包含在一些城市中的服务业无论是商业服务业还是教育等各个方面的配套，随着咱们百姓对新的生活需求的变化和增长，这种服务业可能对于每个城市来讲也需要更新和换代，这个都会有别于传统。

    所以总体上现在是一个转型的时代，在这个大时代背景中，产业经济是最核心的问题。

乐居小记者 04-25 13:35

邢晓利：今天我们的方式跟以往有所不同，因为是面对疫情期，大家没有办法齐聚线下，所以我们推出云端会客厅的方式就相应的方式进行互动。其实就产业地产这个话题，我们此前从2018年开始乐居已经关注了很长时间，做各种产业的整合，今天是邀请到产业地产的和产城规划方面的各位专家跟大家做交流，首先有请丁院长，丁院长是产城规划方面的专家，我也知道您在做很多地方政府的产城规划方面的一些规划，从您现在看来，整个产业地产目前是大概什么样的状况？面对在地方政府的企业里面，产业跟地方政府以及我们现在的开发主体、开发商之间是怎么样的更有效的互动？地方政府在对产业方面可能哪些产业是地方政府现在感兴趣的一些产业？有请您先跟我们做一个简单的分享。

乐居小记者 04-25 13:35

参与今天云端会客厅产业地产主题活动的嘉宾分别是：

Ø 中建设计集团城市规划和村镇设计研究院院副院长 丁 伟

Ø 辰兴高科总经理  刘 洋

Ø 中国金茂产城北京公司招商负责人孙 颖

Ø 仲量联行工业地产部董事 魏克

Ø 北京尚东数字谷科技发展集团有限公司副总经理朱道元

Ø 北京嘉麒体育文化发展有限公司总经理  高 远

Ø 中锐基业创始人 吴达传

Ø 中国宏泰市镇产业发展有限公司副总裁翟鹏勇

Ø 金科产业集团总裁助理 北方区域负责人程淑娟

乐居小记者 04-25 13:35

新地产时代，单纯以土地开发及以居民住宅为主体的房产开发已经成为过去，面对一系列政策调控和日益紧迫的市场环境，传统房企转型升级发展已是大势所趋。在传统地产领域开始陷入进退维谷的僵局时，产业地产以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，成为传统房地产行业转型的方向之一。　

可是，产业转型并非一蹴而就，要实现产业、地产和城市的有机结合，需要地产商战略、模式、资本、资源的多方配合与考量。在此背景下，乐居北京发挥品牌媒体效应，推出了云端会客厅“产业赋能 融合共生”主题活动，并特别邀请了中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会、华福会，以及产业地产相关负责人，探讨地产转型及产业地产运营发展的生意经。

乐居小记者 04-25 13:35