视频|丁祖昱2019十大预测揭晓

乐居财经北京报道

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        乐居财经 林振兴 发自上海 2019年12月31日下午,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。
  回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测,时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判,都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测,结果对了8个半。
  一、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√
  在2019年初的发布会上丁祖昱表示,虽然房地产市场很冷,但没有必要对房地产未来失去信心,特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量,依然是中国经济的压舱石和稳定剂。
  根据国家统计局数据显示,2019年前三季度,房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7;依据国家财政部和企业公报,截止2019年11月底,土地出让金占广义财政收入(国家财政收入+政府性基金收入)比重为1/5,房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外,根据国家统计局数据显示,2018年,房地产相关从业人员达到5052万,占比全部城镇就业人员为12.1%。
  二、货币“放水”难解楼市之渴√
  以往的房地产市场上涨行情背后,都伴随着货币政策宽松放水,正所谓“水大鱼大”,没有水就没有鱼。2019年1月4日,央行便宣布降准1个点,引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他认为,即使央行适度放水,也不会马上传导到房地产。
  现场丁祖昱表示,货币确实“放水”,但没有放到楼市。根据今年情势来看,从年初央行降准1个百分点,释放资金8000亿;到5月,央行定向降准,释放资金2800亿;再到9月,央行全面+定向降准,释放资金9000亿,虽然货币“放水”在不断持续,却没促成房地产盛宴,这也基本符合了丁祖昱的预判。
  三、中央放权到地方,“四限”放松有希望√
  关于2019年调控是否会放松的问题,丁祖昱曾表示很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价;限购适度的放松,对部分城市是有必要的;限贷的政策已经开始宽松了,首套置业群体会给予更大的支持;限售的城市,除了菏泽之后,还会有更多的菏泽。
  复盘2019年,我们可以发现,地方调控历经“松-紧-松”三阶段变化:1-4月,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;8月以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松,具体而言,上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛。
  四、13万亿,地产行业规模下降10% ×
  2019年楼市在下行压力中韧性前行,虽部分城市购房需求尚未充实,但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下,整体行业规模仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月销售增速,克而瑞研究中心预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.4万亿元。
  五、继续看好海南 乄(半对)
  2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年,房地产市场运行稳中有降,经济对房地产的依赖逐步降低,但今年海南出台的放宽户籍和人才政策,也引发了市场对放开限购的猜测,所以需要打一个折扣。
  六、购买力下降,刚需房要警惕√
  回顾2019年,商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平,上半年成交热度持续,随着调控政策的逐步传导,下半年市场明显降温,成交量开始逐月走低,随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,城市分化愈加显著:一线城市市场韧性较强,二线供求维稳,分化加剧;三四线小幅下行。
  七、地价还会降,房企可抄底√
  年初,丁祖昱曾预测,2019年地价还会降,建议房企屯粮等抄底,但他强调,永远不要寄希望于抄到地价的最底部。
  一年过去,丁祖昱这一预测也得到验证。经历了2018年下半年的地市寒冬后,2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖,土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升;但到了下半年,由于融资渠道持续收紧,房企资金压力大,拿地的积极性也大幅降低,大部分地块低溢价甚至零溢价成交,整体溢价率已经跌至10%以下的低位,三四线城市的市场热度更是持续回落,土地市场进一步转冷。
  八、租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下√
  现场丁祖昱表示,今年租赁是大洗牌环境,大企业长租公寓公司能运作,轻资产长租公寓公司遇到挑战。
  截至2019年11月,全国总计供应租赁用地愈180幅,超1000万方,然而事实却是租赁用地开工进度缓慢,近七成尚未开工,无一项目入市。长租公寓也进入冷却期,单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值,到收购价值腰斩,估值回到2年前,行业显露捡漏心态。
  九、看好物业管理,不看好养老地产√
  “奔向未来”发布会上,丁祖昱表示短期不看好养老地产,但看好物业管理。他建议房企重新审视物业版块,规模小的房企可以采取合作的模式,“傍大款”让物业再上一个台阶。即使暂时不上市,也可以为地产开发发挥价值。
  复盘2019年,全年共有11家物业服务企业登陆资本市场,包括滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、招商积余、保利物业、时代邻里和宝龙商业,上市数量创历年来新高。此外,据克而瑞物管不完全统计,2019年物业服务企业收并购35宗,涉及金额超50亿,涉及管理面积近5亿方。
  十、看好地产股:碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉√
  回顾2019年,房地产股票受宏观大盘影响,起起落落,但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。丁祖昱表示,“平均买,都赚钱。赚最少,到今天涨15%;赚最多涨83%。”

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