全联房地产商会2019年会

乐居财经北京报道 04-20 05:23

至此，本届全联房地产商会 2019 年会暨第 16 届精瑞人居奖颁奖典礼就结束了。感谢各位嘉宾对康养产业新破局精彩观点和睿智思想，我们带着美好的期待，盼望未来康养产业能够迎来新的突破，拥抱更加美好的明天。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   张雪舟：谢谢黄总，上次和泰康保险交流，从险资角度，整个大账来看，单个项目来看，目前商业模式还在探讨中。前面几位嘉宾都是养老产业从业者，聂会长身份特殊，从2009年开始推动保险产业，也是保险产业的客户，您的B端和C端两端感受分享一下养老长夜商业模式的例子。

    聂梅生：刚才这几位企业家，我其实都熟悉，而且他们的项目我都去看过甚至于做过。刚才他们讲的都非常中肯，我很了解他们的情况，我自己首先认为，说一千道一万，养老产业是服务业，这事你得拎清楚了，他不是房地产，养老产业把规模做到多大卖多少房子，像房地产那样不可能的，它本来就是服务业，服务业什么意思，服务业针对服务对象，认可你这个商业模式，或者认可你这个品牌是C端的客户，他来认可，服务对象认可才可以认可，这一点一定要特别的想清楚。这事我经过很长时间才想清楚的，当时做养老我脑子里2009年去美国考察日本考察，当时美国有一个战略合作协议，美国养老住宅协会，美国最大的一个，他的CEO，我告诉你们，你千万搞清楚，养老产业绝不是房地产，如果按房地产来做一定会失败，我特别不服气，现在我明白了就不是，养老产业不是房地产，它是服务业。

    既然是服务业，就要考虑服务对象，服务对象特别特别的，年龄段越来越长，刚才宝全说的，可以从50岁开始可以给他服务，一直服务到120岁，真的是这个样子，因为我的年龄是公开的，就不说了，我已经进入“80”后了，现在这个事情就是这样子，服务对象当中不同阶段，国家来讲主体应该是一个什么主导思想，大家养起来，大家住进去，呵护好，你应该让他活力时间健康时间越长越好，严格来讲中国60岁退休肯定要变，很多东西不够，肯定要他活力时间从退休60岁到80岁到90岁都很活力，这是我们产业服务对象，应该是这个样子的，如果是这样的话对国民经济对社会发展对人的寿命都有好处，整个思路应该让活力时间加长而不是集中到最后一点刚需，你走不动了，阿尔茨海默了怎么护理你。我们考察瑞典的就是那一点点，就赚钱了就赚很多钱，这一点徐总你们肯定知道，你们集中在护理这一块，肯定是盈利的，这一点不用说，商业模式全世界都清楚，因为是刚需。

    服务对象的年龄段很长，所以就看你选什么，我觉得这里边就美国CCRC其实有前端，CCRC基本上进去以后有活力老人，有半自理，美国CCRC之前有一段叫50+，50+这一段我们中国就不说，其实50+就是活力社区，55+，年龄是50+，美国那年龄开始，55+社区和CCRC不是一回事两个领域这一部分更多房地产的，很多房地产都在（英）在这个社区里面是卖的，房子是卖的，但是不许55岁以下做，有高尔夫球场有游泳池，社区里面一定有高尔夫球场，我们差了这一段，整个和房地产这一块混到了，这是不对的，应该往活力老人这一块延长，然后再进入CCRC最后是护理，这是一个问题，服务对象应该细分，亲朋好友这个品牌当时针对清华校友会那个事起来的，根据高资老人这一块，文化养老很重要。其实人长不长寿精神层面最重要，精气神最重要，昨天在这亲朋好友，您真是看出来了老年人的精气神老年人的文化素质老年人的活法，所以这个事情就是说在文化养老和旅居养老结合，还有一个智慧养老和整个将来的5G以后的智慧平台，真的可以远程医疗，不要把医院弄到养老院里面，把三甲二甲弄到养老院每一个不赔钱的，北京建那个医院也没怎么运营起来，人生了病还是往城里跑，不会在他那做心脏手术，养老产业是一个服务业，服务业年龄段是相当长的，起码是有三十年到四十年你可以服务，我觉得从广义上来讲康养这个产业在国家产业定位当中一定是赚钱的，如果从这样一个视野看一定赚钱，不能看机构养老住进来二百人三百人怎么算帐，这个帐也可以算，要学习国外他山之石金融怎么进去。我老说2008年金融危机的时候，养老公寓这一块最稳定比长租公寓还稳定。最后这一部分是靠的运营盈利然后来形成金融产品，当然和保险有关系，中国这一块没有进不去，缺胳膊断腿，现在就保险这一块进去了，国家有全方位指导没有，反正就是自己探索，总的来说我还是同意王峣王总的说法，整个中国养老这一块在探索，不管从开发商也好，从保险也好从城市更新也好全在一个探索阶段，探索阶段咱们要耐的住，你自己不能亏损不能赔本，不能把自己做垮台了，做垮台就探索不了了，我觉得还是呼唤着我们整个系统性的这样一些国家的政策可以很好的出台。谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   张雪舟：我听下来你们的模式可能两点，第一种还是刚需独龄老人，独特的资源优势，拿到相对合适的项目资源是你们商业模式两个核心点。我们都提到了保险，新华保险很早开始做养老，新华保险本身的定位成为中国最大最优秀的专业养老金管理机构，我知道你们在莲花池西三环旁边有一个分享尊享公寓，而且延庆也做了新华家园，您可以分享一下新华保险做的养老产业上，特别在商业模式上分享一下。

    黄耀冬：非常感谢全联房地产会邀请我来，到这会场上我也比较唐突，一家保险公司参加房地产商的行业协会，我简单和各位分享一下我们保险公司进入这个养老和健康行业这么一个商业模式和背后的考虑。

    过去几年我们也是看到有越来越多的保险公司进入到这个行业，像泰康像太平人寿还有中国人寿，新华保险起步很早，我们2011年开始谋划要布局养老健康这个行业，但是我们动作比较缓慢，主要考虑到当时整个对这个市场看的不是特别清楚，对保险公司来看，对我们来说，我们把盈利这个目标放在比较靠前的位置，即使现在我们养老服务市场也不是一件很容易的事情，对保险公司来说之所以做养老服务，主要两个考虑。

    第一点打造产业的生态圈，因为我们现在也是在发现我们的保险客户，需求发生了一些变化，过去我们保险客户要求是风险保障，不是卖一份保单给客户。从现在来说，除了经济补偿以外，有一些高端客户需要是一个保障服务。所以现在是很多保险公司往这个产业上下游布局做一些养老社区做一些康复医院等等，就形成了以客户为中心打造一个从保险到保障两端的生态圈形成客户全方位的服务。

    第二点主要是从资产配置的角度，保险公司这几年特别是寿险公司产品结构发生了比较大的变化，大家注意到过去几年保险公司推出的产品万能险，万能险的产品，都是短期的产品，解决三年到五年。各家保险公司注重期交的保费，期限十年甚至是二十年，要求我们资产端进行相应的配置，配置较长期的资产，比较而言像养老服务这个项目是一个比较好的长期资产配置方式，像欧美、日本养老服务企业这方面的企业，它的现金流相对比较好，像日本像欧洲养老服务行业的回报率基本上在8%以上，而且很少受经济周期的影响，主要跟人口生命周期相关和经济周期关联度比较低，保险公司乐忠于配置这方面资产。

    我们新华保险布置了三个项目，在北京莲花池我们做了养老公寓，那个项目拿新华保险原来的办公楼改造的，目前我们在北京的沿线区正在建设一个比较大的CCRC的项目，我们在海南博鳌有一个旅居度假项目，未来也会在这方面做一些布局。从保险公司来说在运营端基本上没有盈利的项目，包括像我们做的比较好的一些像泰康国寿也交流过，运营端基本上不赚钱，甚至是赔钱，收益主要是来自于两个方面。一个因为各家保险公司拿地的时间相对比较早一些，物业的升值普遍有比较大的升值，第二点资金的运维方面，这个可能是保险公司和其他公司做养老服务最大的不同，就是保险企业做养老服务是可以把养老项目包装成类金融的产品。我们刚才张总提到了，卖会员卡我们都知道国家对会员卡销售额有限制的，会员卡销售的总额是不能够超过支持物业的平均值（音），但是对保险公司来说我们可以把养老社区包装成一个金融产品，做成一个和保单挂钩的产品来销售，往往可以实现比较大的这么一个超售，比如说现在各家公司超售比例基本上是六倍以上，也就是说一家保险公司可能投了一千套养老住区的话，他能够卖到六千张以上的保单，而且他每份保单价格保费也比较高。这个可能对我们保险公司来说最大的收益在资金运营方面，当然资金运营也有一点点风险，就是说对于我们资产这一端，资产投资的配置这方面有一些压力，你要实现一个在长期内达到一个5%6%以上的收益水平，现在资产前提下也不是一件非常容易的事情，总体来看保险公司相对其他的企业来说资本成本还有资金利用方面会有一些优势，主要的收益从我们现在来看主要来自于这个方面，项目运营本身要获取收益还需要比较长的一个时期。

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    主持人：规模化其实养老产业并不能带来规模化的优势，首厚康健养老企业，你们昨天获奖了，另外你们也拿到了一个朝阳公园的地，其实是一个城市更新的项目，你们在这个项目上你们的账，你们的商业模式给大家来介绍一下。

    张孟春：在此也感谢全联商会其实给我们首厚颁了两个奖，一个是我们朝阳社区获得社区类金奖，另外一个社区在友谊医院旁的友谊社区获得了设计优秀奖，今天再次表示感谢。

    在回答张总你提的问题之前我想做一个界定，我非常同意张总提到的康养是各类族群，30岁的人需要康养，40、50、60、70岁的人都需要康养，健康的人需要康养、需要护理的人需要康养，大病康复之后的人也需要康养，这些人需要的康养服务内容是不一样的，对运营的要求也是不一样的，我们首厚商业模式设计针对的是高龄独居的自理老人，第二类人群是需要半护理或者是全护理的老人，第三类人群是从医院术后处于康复阶段的老人以及年轻稍微年轻的一些人员，这是我们针对的三类人群，针对这三类人群我们商业模式上有这么几点。

    第一，关于物业的选址，我们这个人群实际上它需要的不是山清水秀的环境，不是需要多么高大上的条件，这一类的人群需要三点，我们归纳为三贴近，第一贴近医疗资源，第二贴近子女，第三贴近社区，所以说我们商业模式第一点是在项目选址定位环节做的都是城市核心区的城市更新项目，都要充分发挥社区周边城市配套的资源比如说三甲医院等等，这是我们做的第一个创新，只有这样人群才会入驻我们的社区。

    第二，第二点创新讲的我们提供服务内容的延展性，我们实际上目前北京市在西城一个，朝阳改造完成两个酒店，我们第三个社区马上要启动，我们都是酒店改养老，因为养老跟酒店相比它的服务内容有延展性，除了提供居住服务，餐饮服务之外我会提供康养服务，提供文娱服务，这些服务都是可以增加收入的，从而也是通过这个服务范围的一个延展来实现我们营业收入的增加。

    但是到目前为止我们了解的绝大多数的养老社区在提供服务的时候，它的延展度只能延展半自理老人、失能失智老人，临终关怀老人，但是还有很大的客群没有考虑到，比如说在医院做完心血管手术的客户，他回家以后如果没有专业的医疗方面的康复对于他的身体恢复是很慢的，比如说从积水潭医院出院的骨科的老人他的康复也是存在问题，很多老人摔伤以后可能永远都站不起来了，但是通过专业的服务以后是可以得到改善的，所以我们首厚这方面在目前这些服务基础上加入了一块儿医疗，我们建立了一个整个的医疗服务体系，也是在建立过程当中。

    这个医疗服务体系分四级，第一级是在社区层面，我们设义务空间可以走医保，这个主要针对慢病和小病。

    第二级体系是在整个城市核心区打造中高端的健康体检的中心，像里面的所有的核磁共振、CT的设备是配齐的，这个是给社区的老人和会员提供相应服务。

    如果发现问题之后我们再上一级就是我们的综合门诊部，能够提供一些老年常见病稍微严重一些的治疗，比如说脑外、神经手术之后的康复，心脏手术包括高血压、疼痛等等这些，在综合门诊部再接受不了要跟大型的三甲医院合作，把所有医疗体系构建起来，所以我们第二个创新是在服务延展性上把医加进来，加入了服务以后营业收入才能增加才能有利润。

    第三个创新，一个项目商业模式成不成功必须得赚钱，不赚钱不成，光赚钱也不成，所以我们首厚在这方面做了一个创新，我本身是做金融出身的背景，刚才张总也分享了为什么保险公司都赚钱，因为它可以卖保险产品，实际上我们首厚就是在模仿一家保险公司的做法，一个寿险公司盈利靠的是利差、费差、死差，死差对于我们的机构赚不了的，所以我们只能赚利差和费差，所以我们的商业模式上采取的会员制+月服务制的方式，通过会员制的方式可以快速的回拢资金，解决现金流的问题，把我们前期物业获取成本，物业改造成本能够覆盖，同时有一些节余的时候做一些资金配置，这跟我们的股东背景有关，可以在保证安全的情况下获取合理的利差。

    第二点，入住社区老人会交很低的4到6千块钱的月服务费，这个服务费可以把我们的运营成本覆盖掉，如果我们后期的运营环节精益求精，入住率达到70以上还会赚到一定的运营收入，所以通过会员费+月服务费的方式来解决我们的盈利问题。

    当然我们的模式是比较丰富的，除了这种模式之外，我们要满足各类客群的需求，有的客群是需要每月交钱的，我们有传统的月费模式，有一部分的客群说交200万的会员费比较高，我能够交几十万也没有问题，我们创新的最根本的一点是要满足客户的需求，要满足各类客户的需求来给他提供服务，只有这种创新才是可行的创新才能够成功，谢谢。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   张雪舟：我们这组压力比较大，基本上是开始时间原来议程结束时间，因为也是今天下午最后一场对话，我提议这组嘉宾谈点干货不讲虚的，达成论坛最完美的结果。刚才王总谈到了万科养老商业模式，这么多年来一直反思过万科养老的做法，商业模式对万科来说非常非常重要，这件事情对我们在座地产企业做康养产业来说非常重要的，商业可持续各位嘉宾从商业模式上，你们怎么算帐的，这个帐能不能算过来，先从宝全总。红树林已经是四个地方，三亚、青岛、杭州、房山，你们做康养方面这个帐怎么算的。

    张宝全：红树林是度假目的地，当然我们以前把度假理解的太狭隘了，实际上像亲子也好康养也好都是度假内容。红树林康养我们的品牌叫南山会，大约在今年年底推出来，也就是说简单讲在公司内部外你就别想红树林是一个什么度假世界，你就想成是康养这么一个目的地。

    我们现在在康养也好养老也好这方面有几个概念不清楚的，比方说养老和康养不是完全一样的概念。当然我们现在把这两个混在一起，比方说像有病房式的养老，包括万科也是属于这种类型的，还有收取式的养老比如说派康，红树林做养老不一样，我们做旅居康养，其实康养三十岁的人，四十岁都是需要的，不是说老了才需要，所以覆盖的面非常广，对养老来讲，我们重要的主要覆盖，就是刚退休的，身体还很健康的，这一部分是市场非常重大的主体，真正治病式养老占的比例不是很大，红树林针对这个做。

    旅居式康养最最重要是内容，其实我们今典房地产讲概念，必须回到运营来讲，你要有自己的资源有团队，如果没有这两个要素你运营做不起来，如果你要做康养，你有没有自己的内容，如果你没有，有外面融来的，很容易冲垮，我们互联网下有体检中心就可以做康养，互联网智慧医疗平台，无论对健康监控还是健康的提供还是护理的提供这些模式很快成为现实。中国人针对康养居家康养为主，红树林的模式我们把度假目的地的资源转变为康养的资源。度假目的地定义是什么，把全世界最好的时尚、娱乐休闲购物，这才叫度假目的地，否则不叫，康养除了健康医养，包括体检等等，健康的服务和监控等等以外，最最重要就是给你提供，我给它定义为精神的康养。比方说我们塞纳湾红树林主题酒店，不仅有公寓式康养住房，最最重要有南山书画院、南山音乐厅、有南山健康食堂，就是它有大概七八个这样的设施，比方说像我们三亚湾有一百个大小影厅，一个合唱团的，南山音乐厅教你弹钢琴的，就是说最最重要的我们康养不是提供一个房间给他居住，而是提供康养的生活，红树林将来最大的我们把一个度假目的地核心的资源，六七平米我们拿出三百到五百平米做成了南山书画院抄经也好画画也好都是免费的，很多做的康养，讲起故事都是一样，康养面临最大的问题，就是你没有这些资源，为什么把三亚和青岛两个航空母舰，这两个航空母舰就是我们康养内容制造基地，也同时是我们康养人才培养的基地，培养好以后，就可以往全国输送，今年底我们康养要成为独立的公司运营，依托现有的红树林这些资源和人，然后就是在全国开始加盟了。我们现在有很多小的酒店都是亏损，如果仅仅是用一种酒店的运营，就包括像喜来登品牌酒店，从经营层面亏损的，想盈利很难，我们需要很大的市场，这个市场刚刚讲了，并不是需要一个房子，而是需要有康养的内容和康养的人。

    我们会把这个在全国做连锁，你加入这样一个会员体系之后，就可以在全国进行。最最重要的就是如果仅仅靠运营，这个挣钱很有限的，而且压力很大，现金流上平衡弄不好会出现问题，我们和一个结构结合就是泰康，泰康很多地方做了收取式的康养，保险卖出的价钱好几倍，他原来想卖房子，后来发现卖房子发现有点难的，发现中国大多数人都有房子，他通过保险，不买保险是不能够进去来居住的。我们正好有一家保险公司跟我们来做，也就是说我们把保险公司和红树林的康养结合起来和泰康一样，唯一不同泰康是收取式康养，红树林是度假目的地模式精神文化的康养，在同类的竞争中有独特的优势，通过这样的金融和产业的合作来可能我觉得这是项目非常重要的一点，我觉得红树林大概下一步在今年年底我们推出来主要是这样一个模式。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   王峣：各位嘉宾下午好！感谢商会给这个机会，给大家介绍一下万科养老业务的时间和创新。

    万科养老业务大概是从2014年开始开业最早有些项目2011年就获取，现在已经布局了13个城市，带床位的50个项目，提供1万多个项目。在各个城市因为万科分布的城市比较多，各个城市的实践是以城市公司为主实践的，没有以集团层面落实，所以基本上市面上能看到的大大小小的机构还有收费的方式万科都有实践，重点说一下万科有四大区域，重点说一下北京区域发展过程中的回顾。

    我们从集团来说2011年左右初步形成了一个对养老行业的大致的判断，基本上有外面的市场形成一个千亿规模的企业，这个企业能够有百亿的利润，这个角度出发鼓励一线公司获取项目进行点状的项目，北京最早2011年获取了青岛万科城项目，房山窦店幸福家的项目，这两个项目都是2014年开业，在2015到2017年的阶段是万科做房地产转型的角度出发，提出了城乡建设和服务商的转型，北京区域对应的是6+X的在职创业，这一轮的布局中其实获取了光熙门项目，天津、济南、沈阳相继获得了4个项目，这里面包括了CCRC，城市照护机构嵌入式机构的项目。

    最近的这一年2019年实际上是处于业余收敛和聚焦的阶段，是我们重检视商业逻辑，然后收紧聚焦发展，这个过程中关停了好几个项目，包括最早开业的房山窦店幸福家，包括我们开的光熙康复医院也引入了新的医院的合作机构。伴随着这个又有新一轮项目的获取和开业。

    经过收敛聚焦以后现在其实北京区只有4个城市5个项目在开业的过程中，总床位1400多张，产品线收缩成了两种，一个是城市照护机构怡园，另外一个是CCRC项目随园。

    这一轮反思过程中我们在公司内部达成了一些共识，第一个共识是扎根本土扎实实践，2015年开始在国外日本、澳洲、新西兰、美国全都考察过，但是基本上所有的城市里面都有对应的项目进行实践，但是经过这些探索，当这些商业模式在中国的环境下没有商业跟进的时候，所有的模式都没有规模化的复制，有可能形成单点的成功，但是没有规模化可复制的行业生态基础，这个业务就始终处于试点的状态。

    第二，我们的理解是要聚焦到最小的经营单元，现在比如说最小的经营单元是单个项目，从我们在大规模铺开来看，因为行业的特殊性，规模的扩张不会带来效率的优势，单个项目就是单个项目，单个项目盈利就盈利，不会因为10个项目集结在一起会解决单个项目的问题。

    第三，从万科的角度出发我们做过这么多的项目以后，包括售后返租和卖卡的方式都做过以后，单个项目经营现金流为根本的这个，坚决不加杠杆，一旦相关的项目经营逻辑检验不成功的情况下，加杠杆只会带来这个项目最大的负担，我们曾经有项目尝试了一下市面上熟悉的方式，最后我们的体会是可能会需要付出更大的代价要解决后面收尾的问题，所以单个项目的现金流是我们做这个项目最实际根本的出发点，也是因为这个为原因，其实我们在开发了10个甚至更多的项目以后会转掉其中4到5个项目。

    最后，我们从外部视角看万科的实践，从2011年开始发现进入这个行业的就大概这么三类，是保险、护理服务、地产，这三类企业都是比较传统，以人力服务为主，我们最近这一两年的时间发现了一些新型的企业在进入这个行业，比如说大家可能不太知道老年人的互联网社交平台现在已经开始出现了，还不只一个，你运营公众号慢慢运营到APP，在上面进行老年的社交活动，各种平台已经出现了，未来会不会成为新行业的入口需要观察。

    第二，智能硬件平台，智能硬件平台现在进入的也很多，有新兴企业，也有传统做智能家居的企业进入智能硬件平台，真正的软硬件结合的平台在行业中出现。

    第三，智慧医疗平台，这个平台有可能从另外一个角度进入到这个行业里面去，而且它有可能真正的行业的颠覆者，以上是我的发言内容，谢谢大家！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

本场对话的主讲人是万科北京区域副总经理王峣。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

今天第5场领袖圆桌对话的主题是《康养产业新破局》。

主持嘉宾：

    精瑞（中国）不动产研究院院长 张雪舟先生。

对话嘉宾：

    全联房地产商会创会会长 聂梅生女士

    今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人 张宝全先生

    天津环渤海房地产商会会长、津东集团董事长 徐树山先生

    北京首厚康健养老有限公司总经理  张孟春先生

    新华保险不动产投资管理部子公司管理中心总经理  黄耀冬先生

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   倪强：非常感谢马总的分享，之前我们也对马总有一个比较具体的了解，门窗这个行业马总介绍的米兰门窗的企业，在行业当中名列前茅的，门窗是一个缩影，城市更新过程当中新材料新技术的应用给行业提供了新机会，这是未来值得进一步探讨的问题。刚才几个同行讲了城市更新过程当中痛点难点，咱们的分会在去年以来，您刚才讲到电梯有陆陆续续标准出现，在未来一年当中城市更新分会如何解决同行的痛点难点推广一些公用通用技术标准方面，其他方面有哪些想法，请您做一些分享。

    柴志强：我们还是觉得标准最重要的，比如说这些标准不出现的话对行业推动有很大的障碍，另外一个方面其实我们也希望更多的人更多的企业了解城市更新到底是有哪些工作可以做。

    其实简单来说回应一下在座几位老总的观点，城市更新的工作大致分为两点，一种是既有建筑的更新一种是存量本地的东西，在既有建筑中也是两类建筑，一类是老旧小区居住建筑，另外一类属于产业的，属于商业的产业建筑，其实在不同城市不同地区都有不同的做法，总体来看存量建筑本身这个市场，对于开发企业来说不太大的，我们首创可以做到一百万平米，真正首创做到一百万平米的时候，营业额开发板块中也就占百分之几，存量建筑改造，还不用说老旧小区。对哪些企业有意义，对运营性企业，对施工有特殊技术特殊建筑材料这方面有巨大的创新性，开发企业主要的机会在于原来企业的存量，因为中国在大概前二三十年时间我们是工业化过程，在这些开发区和工业区大量产业已经被淘汰了，这些区域需要更新的，在这些区域中怎么更新，土地财政有很多政策限制，这里面需要我们开发商做模式上的创新，怎么和政府对接怎么和柴也对接，怎么和运营方对接，怎么和当地的原来这些企业对接，这里面创新没有形成，可能是我们开发商另辟新路出来，我们希望和大家谋求这方面的创新和发展，谢谢

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   倪强：我们讲到了很多的痛点，肯定是路漫漫其修远兮，单总讲到四大城市核心的区域核心位置还是有生意做，但是很多同行有专门的队伍，专门的打法，专门的机制，这样会显得专业，未来会更加有效，接下来有请米兰之窗的马总，首先祝贺你2017年中标了雄安市民服务中心。是截至目前中国最大的单体超低能耗被动式建筑，给您的题目是在城市更新这样一个领域和行业当中，作为创新理念和新的科技技术如何和这个结合，谈谈您的体会。

    马俊清：大家好，城市更新对于门窗来讲目前主要关注的是既有建筑的改造，既有建筑改造应该说在我们国家这么大的建筑体量当中也进入了一个陆续改造的阶段，首先从建筑外围和结构来讲，门窗幕墙是非常重要的一块儿，首先讲安全性，本世纪初，新加坡就立法要把幕墙达到一定年限的进行改造，因为幕墙的脱落和门窗的坠落已经成为非常大的建筑隐患，所以这一块儿从安全的隐患来讲要做这个改造。

    第二，建筑节能，大家讲环保、可持续发展，但是这一块儿应该说门窗在这里面起到了非常关键的作用，我们国家建筑能耗是超过总能耗的40%，其中有50%是通过门窗幕墙损失掉的，所以从环保意义上讲，特别是建筑节能的角度讲，门窗的更换也成为未来在市场当中的一个非常重要的一块儿。

    我们现在做过一个统计，就米兰之窗而言有两个板块，一个是给我们工程服务，另外是做千家万户，千家万户这一块儿市场需求的量是非常巨大，我们行业内统计是每年有8千万的量，8千万产值的量，这里面我们米兰之窗自己统计的，我们2019年做2600户左右，这2600户的既有建筑的改造，这里面平均每户它的用门窗的量是16.7万，因为这个体量非常大，从这个角度讲它二次更换花的费用要比我们一次建筑花的费用高得多，原因是它对这种密封性，这种保温的要求很高。

    我们住建部也看到了这一点，2019年北京市的地方标准里面就把门窗的标准提高了很大一块儿，提高到多大的幅度？就达到了全球第一的标准因为我们国家过去一直跟着德国跑，跟着欧洲跑，我们可能在80年代落后德国30年，但是到2019年我们达到了全球第一的标准，超过欧洲和德国，为什么？实际上背后的理由跟节能有非常大的关系，也就是说新的建筑标准里面能耗标准，通过外墙外保温的做法难度比较大，方式很简单就加厚，但是加厚现在这种外墙批的外保温脱落的安全隐患非常大，这里面通过更高标准的，更高节能标准的门窗就可以大大的提高他的建筑节能标准，所以背后是这么一个概念，这个逻辑给我们既有建筑改造提供了一个非常广阔的空间，现在这种建筑节能标准不高的建筑可能通过更换门窗和幕墙可以达到建筑能耗的大幅度的提高，所以这一块儿应该说从我们国家技术来讲，我们的技术储备是有的，比如说我们刚才倪总讲我们做被动式建筑，它的门窗的要求已经很高了，它要求的就按我们的专业素质讲，它的K值要达到1.0以下，我们今年新的标准是1.1，实际上我们5年前就已经做到这个标准了，所以它整个的建筑窗墙比很大，这个基础上对于门窗幕墙的要求就非常高，这个基础上能达到不需要空调、暖气就可以达到一年四季的恒温恒湿恒氧，这个里面是对建筑的外围要求非常高，更多的是对门窗幕墙的技术要求。

    从我们门窗行业自身的角度来讲，这种能力和技术储备是有的，但是能做好这种门窗的企业是非常少的，实际上这个少的原因也是背后的需求量相对是少，所以未来在城市更新，在既有建筑改造当中应该说门窗行业幕墙行业应该是能够出它一定的贡献，应该说在既有建筑改造当中节能环保的过程当中的这种门窗的贡献率应该是最高的，谢谢大家！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   倪强：接下来请单主席分享路劲这方面的实践。

    单伟豹：我们做的不多，我们在天津、北京、济南、深圳做城市更新其实经济测算是很难的，因为它的成本和时间你完全测不出来的，因为和你的想象是差很远的，时间上就看本地的政府不是很支持，比如说我们在济南做了四个“熟化”，政府很支持的，大概一年就可以拿土地了，但是其他城市完全是不行的，比如说在天津本来政府帮我们拆迁3年半，说好了价格，结果现在第七年了70%还没拆，价格加了4次。我说不是签了约封顶了吗？他说没有，谁叫你卖的那么贵，他说你卖的贵了我拆就贵了，一直在提价。

    另外我们在建国门有一块儿地不到1万平米是6层楼的，我们想把附近的容积率提高，有4栋楼都是6层楼，我们去规划局申请到现在快10年了没消息，我们去问到底怎么样，他说你等吧，有一天老大或者是老二或者是老三经过了说这难看拆，要不然6层的容积率做到11层你怎么算都算不过账的，人家要求2万2一平米我不肯，等我们同意2万2，人家4万，所以永远不到的，除非你看得到我一下2万2一下放在那边，现在还没动，我们希望有人过去有一个什么大的活动，它需要把城市更新面貌更新的好看一点就有机会了。

    济南最快，但是其实济南赚不到钱，天津是140几万平米很大拆了很久，那个时候天津一把手可能为了进常委，所以维稳非常厉害的，只要有人一吵就别拆，他走了就快了很多，深圳的地在沙头角有30几万平米，10几万回迁，甚至政府是完全不支持你，也不反对，反正自己和业主说好了，你想怎么做到行，你的赔偿1：1.2多也不行，他说我那么大的地方，我多了其他地方摆不平，少了也不行，所以他们很难谈，但是这两个地方我们本来接盘的人家做了2年，我们做了3年接近4年了，明年有机会动工了。所以城市更新难度大，但是在大城市一线城市的回报率，二线城市都是不错的。

    你可以看到城市更新将来广州6层楼建房子那边现在都要拆了，是个蓝海，每个开发商其实是值得做的主要是你要有另外一组人前期要有自己的钱，差不多了用那个钱去推进，美国有专业做这些东西的人，他们就是十几二十个项目，快的两年，慢的十年都没有，但是每年都有项目出来所以现金流还是可以的，这个方式还是值得学习的，因为你在一线城市拿一块儿地是不太可能的，谢谢大家！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   倪强：作为首创第五支柱产业，在2022年前后首创目标文创和朗园在广面积一百万平米左右，今天想请钟总在这边分享一下这方面的经验，谢谢。

    钟北辰：感谢倪总对我们工作的认可，其实朗园这个项目现在是我们首创置业比较拿的出手一个内容，朗园最沉重的负担不是运营的负担，而是接待的负担，我们算了一下今年2019年接待了760多组来参观的各级领导各级的同行以及相关的好朋友，每天平均两到三次，省部级领导来了将近有十几位，CBD的朗园有点误打误撞，这个项目我们十年以前，举牌举出来的项目，当时理想很远大，盖300米高CBD楼，销售也好运营也好挣钱去，北京的政策调整完以后，根本盖不了楼，和CBD一起合作来做这个事基本干不成了，这个地不能空着，它以前是北京市的医药厂有很多旧厂房，我们慢慢运营起来，运营十年多时间，就像一个孵化器一样，我们孵化出了很多有意思的企业，最早的腾讯影音包括凤凰网的总部，大家比较清楚的像国际思维都是在我们场地里孵化出来的，到现在两万八千多平米，每年租金将近一个亿左右，场地里文创内容做了很多内容的东西。我是特别喜欢去朗园团队工作的，我们自己的办公室，上一个话题一样开发商每天聊投资聊金融，跟银行谈跟地方政府领导谈，我们聊的都是昆曲，南边在厦门聊的南音，生产自己的口红，我们有自己的活动，万人大火锅，准备破吉尼斯世界纪录，在园区内做内容提升园区运营的质量，提升运营的品质，后来慢慢朗园做出一点特色出来，北京市相关领导也非常重视，北京市拓展出了西面的石景山的朗园，现在已经走出北京，不光北京文创方面有想法，各地政府也有想法，就在今年接了杭州西湖电影院，这个电影院在西湖的东岸，杭州当地老百姓眼中，西湖电影院是小时候的记忆。类似于北京金鱼胡同王府井，城市更新过程中灰飞烟灭，已经不叫那个名字，是北京人小时候的记忆。西湖电影院就是那个记忆，我们和杭州文广局的合作很小，三千平米，但是我们为杭州西湖边上呈现非常好的城市更新的一个文创项目出来。如果顺利的话，明年三月份会呈现在大家面前。

    刚才提到南音，在厦门有3.2万平方公里的有一个古措区（音），按照以前的脉络重新梳理出来，变成新的文创产品。都是首创置业在全国做的探索，我们毫不自夸的说我们在这方面走的比较靠前的。王总说的我非常同意，蓝海没有这么简单，很辛苦。刚才也提到了很多政策上的限制，我们接了很多这样的厂房区域，你的夹线面积怎么办，谁批我的规划，消防怎么处理，外立面改动的时候，是不是还要重新申报，面积增加减了是不是交出让金，你在做这种以昆曲大诗会以活动为基调内容的时候，公安系统怎么报批，其实现在老的政策已经不适于城市更新所面临的新问题，包括未来的时候在执行的过程中，我们与现有政策的一些，因为老的厂房肯定要进行改造，刚才提到的话题都会变成城市更新改造过程中需要面对的，需要我们这些企业和政府相关各个部门坐在一起，能够执行能够实现城市更新的方式。    

    第二个大家对首创置业也比较了解的，我们现在是全国最大奥莱运营商，我们在全国有17家店，开业有12家店，每一个品牌商我开多少店品牌商都会跟着我们开到什么地方去。我们开到昆明，品牌商跟着到昆明，我们开到重庆，品牌商跟着去重庆，因为它的经营业绩跟开多少店多少经营业绩相关的。全国开到20家奥莱店，业绩就有很大规模增长，城市更新不一样，你在A地点做了城市更新，得到B地点重新做一次，以前的客户以前的合作伙伴不可能跟工作地点有多少直接挂钩，人家是向上走，而不是横向走，每做城市更新项目要因地制宜，这个文化怎么传承，北京怎么样做到杭州怎么样，杭州怎么样的，到了厦门怎么样。做每一个的时候，不能像现在目前做房地产很快标准化，起码我们成都地区标准化，沈阳地区标准化，这个是不能标准化的，你要不停想办法想思路，把内容植入在里面，才能让这些城市更新的项目，符合当地财政存活下去，否则就不会赚钱。

    为什么我们提出到一定时间点到相应的规模，一百万平米，想让我们管理面积上来，我们有更多的灵活性更多的内容植入城市更新项目，房地产未来销售类的占很长时间，但慢慢都要进行改变，同时经济财务帐也是很重要的。前一段时间我在上海想收几栋写字楼，我们自己做了上海最大长租公寓项目，在宝山和杨浦之间，但是里头就是现在整个上海的写字楼租金水平在大幅度的往下降，几位老总都很清楚，现在全国租售比最好的地点就是北京，北京也在往下降，上海降的很厉害，到了深圳到了其他地方到了广州，没有一个地方租售比是合适的，房价高，房租收入之间存在巨大鸿沟般的差距，这种城市更新项目，如果我们是以运营以租金这种形式来存活我们应该怎么办，这是我们未来要共同面对的话题

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    王基平：今天主题我看的是城市更新新蓝海，其实我谈一点体会，因为在座很多都是房地产的大咖。一方面我们还是要想办法在城市中心要拿新的土地，另外一方面城市中心的土地越来越少，我们看到了这种在城市中心的城市更新的机会，反过来说，城市更新这片蓝海，其实也并不是这么好做也不是这么容易做，这几年我们也做了不少类似于城市更新的项目。也会碰到方方面面的问题，其实刚才也说了，城市更新有几个规律，一个周期比较长，时间是不可控。很多因素不像在纯粹的招标市场拿土地盖房子销售，中间有很长的事情需要拆迁，拆迁完以后，因为你在城市中心，规划上的很多跟周边的矛盾地方，其实在未来建设过程当中都会体现出来，我们都碰到过，比如说有文保建筑，这些文保建筑这些如何妥善的保留，如何在新的地块里面体现它的文保价值。比如说我们在武汉汉正街（音）有一个义勇军的消防站，以前汉正街没有消防设施，就靠中心的消防站解决片区的消防问题，这个是很有意思的建筑，建筑本身也有特点，最后为了保留它，把他平移两百多米，花的代价，本身代价只是小数字，更多是时间价值，因为在城市中心每块土地的价值是很高的，时间价值也很高，另外就是说反过来说这些文保的这些建筑本身，其实是有文化传承是有历史价值的。如何去发挥它的价值，把这个故事讲好。

   比如说我们今年在西安做了文创项目把1935年造的厂房，总共十万平方米全部改造，改造成一个商业体和完全新建一个商业其实花的代价差不多的最后呈现出来的味道完全和新建的建筑不一样，把文化传承的味道，商业的独特一些空间的体量表达出来。我的感觉就是说做城市更新开始都会比较难，而且时间也长，资金量也大，而且这个钱、资金最好是自己的钱，不要银行借来的钱，银行借来钱要还的，时间不可控的话。是赚不出来。

   城市更新项目本身文化的传承价值是很大的，如果说挖掘这些文化传承的价值，这个地块本身独有的一些核心价值点。

   我感觉整个开发建设过程中你会碰到很多以前没有碰到的问题，和地下空间利用问题，市政的管网问题，市政基础设施周边道路的问题，更新本身是一个过程，这个过程你不可能一蹴而就，边上有很多没拆的，如何共生共融是一个发展的过程，这个动态的这种过程，其实是需要考验房地产开发商的这样一个做产品的能力综合运营的能力，资金的实力能够耐的住心做好产品的耐心。

   另外城市更新其实不仅仅是建筑本身的更新，地块上建筑的更新，其实更多的我的理解是在地块上产业的更新，你除了建筑以外，你最后装什么内容，你这个区域其实随着城市的变迁它的消费它的文化它的人群都在发生变化，你适应这种变化，针对这种变化做的新的定位，针对这种变化做的产业导入，决定了城市更新项目未来能不能做到一个新的高度，大家都知道城市更新项目成本不会太低，做出价值来必须要挖掘城市再这个区的地段价值文化价值，以及导入的产业的价值。

   虽然这个题目是新蓝海，但是这个蓝海也不是随便能够趟的，需要花很多心血慢慢耕耘去琢磨去创造性的建设，我就大概说这些。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   倪强：首先有请过国瑞置业的张总，请您分享一下在城市更新再造当中价值提升选择和模式选择的范例。

   张章笋：城市更新分两个部分，一个是旧城区的片区改造，一个是城市城中村的改造，目前城市更新的问题是城市更新的项目操作起来时间周期比较长，从旧片区的改造到城中村的改造首先是项目的立项到项目的规范审批到拆迁安置，很多地方一二级分开，你拆迁完成以后还收储挂牌才能做二级的开发建设，深圳这里一二级联动这里认定开发主体就定了，业绩联动减少了这个环节，总体的情况一般旧城改造的项目没有三五年是做不下来的，所以一个是周期时间长，占用资金多，过去在房价上涨期间是比较好做的，今后房价已经上了天花板之后，旧城的城市更新改造有些地方可以，有些地方实际上普遍是算不过账的。

    今天上午国家发改委的政治研究院的主任一组数字，说今年一个是17.5亿平方米的量，一个是16万亿的销售额，这个数字是准确的，所以我认为关于城市更新改造蓝海的开发建设，我认为咱们现在在目前的形势下可能也要把握情况量力而行，不是都是蓝海那么好，开发那么好做的。

    今后如果17.5亿和16万亿这个数值是一个高峰的数值的话，合理的这个方向未来应该是房地产业比较平稳、平静逐步下行运行才合理。假设说今后还追求规模，还拼命的弄很多项目，我认为一个是市场受不了，一个是确实是国家目前经济发展层面也不现实，因为房价肯定是保持在非常稳定的运行区间，当你的房价超出30的上涨，或者是低于30的下降，国家都是不允许的，一个是你一旦房价下跌30%，全国人民都不会答应，房地产开发商和银行都受不了，所以以后的主基调是平稳下滑，每年3%到5%的递减，将来10年总量从17.5下降到10亿立方米以下，整个销售额从16万亿回到10万亿以下，认为这个方向才能使房地产行业健康顺利的软着陆，现在房地产企业应该理智的看待这个问题，回到现实的量力而行，而不是拼规模的时候，这是我的一点看法。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   柴志坤：在座各位领导各位同行各位嘉宾，大家下午好！今天我受工商联总会的委托，介绍一下城市更新方面的一些事情，在三年前我受全联房地产委托成立了一个城市更新与基础设施改造，今天把工作中的体会和大家做一个汇报和交流。

    首先我觉得中国的城市更新已经进入到了爆发期，为什么这么说从两个角度来讲。中国城市化到了59.6%，接近60%。根据国际大家通用的曲线来看，就是说城市化率在30%—70%会出现城市病，也是城市更新快速发展的阶段，从这个角度来看中国城市更新肯定处在了爆发期。

    十八大以后党中央、国务院对城市更新的工作越来越重视，去年十月份习近平总书记到广东考察第一站就到了广州市的清陵老旧小区改造的项目，去年李克强总理在今年的工作报告中对城市更新工作老街改造工作提到了新的高度，今年7月1号国务院举行的政策例行吹风会上，相关领导也提出了加大对十七万老旧小区改造力度的要求。从这些方面来看，我们可以感受到城市更新已经成为中国城市发展的主流题目和主导。

    另外一方面越来越多的企业地产同行加入到城市更新的领域中来，我们一直也在想，就是为什么，我觉得现在企业有一个比较流行的大家思考的问题，就是矿节和升级城市更新是我们房地产行业的升级，跨接和升级比起来，跨界比升级容易的多，地产商我们以前做了很多跟城市更新的工作，比如说危房改造，棚户区的改建，另外一方面地产商对物理空间的建设物理空间的运营都有天然深刻的工作重要的一点，我们地产商的行业身上具备特有的资金，就是资源整合，城市更新业务是一个高度的资源整合，基于这几个原因，地产商如果想做业务提升，更多的参与到城市更新中来是非常好的选择。

    这几年城市更新的实践和总结，大概对城市更新业务有那么几个理解，城市更新的概念，城市更新是城市已经不适应现代化的城市社会生活的必需，在这样一些地区，做一些有必要有计划的改建活动，在这个过程中不仅仅是一个对建城区的城市空间形态的改善，或者说完善，更重要对城市功能的升级换代，这里头包括城市建设的更新，城市产业的更新，以及生态环境的修复城市管理水平的提高和城市文明的延续和提升。

    从这个角度来说，这里头有一些工作我们是非常熟悉的，有传统地产商，还是要加入一些新的内容，从这个角度来讲，城市更新是一项社会系统功能，多主体参与多元化的标准，还有一个多目标并行，综合性的改造和提升。城市更新的主要内容空间的活化产业的重构，部门的更新和脉络的延续和文化的提升，由于时间关系没有一条一条讲我们的体会，我想讲两个。

    第一个产业重构，为什么产业叫产业重构，不单单是产业重构，在一个区域做城市更新的时候，应该挖掘以前产业的基础和背景，在这个基础之上被这些产业重构，并不一定都做一些现在最流行的产业，文化提升也是很重要的方面，我们从很多区域来讲，尤其从国外的成熟城市区域来看，城市更新往往是这些区域的重要一部分，传统的工业区改造成非常现代化的区域以后，这里面有一些文化设施出现，都是对这些区域人的行为包括各方面都有极大的提升。

    在城市更新的过程中文化提升也是非常重要的方面，在这里头我们可以看到可以回想起很多非常好的案例，比如说法国的拉德方斯的区域原来就是一个工业区，比如说德国的鲁尔区（音）还有纽约的SOHO，其实中国也有这样一些很好的案例，比如说深圳中国工业区改造提供了很多政策上的尝试实践，也积累了很多经验。上海有一个新的区域叫西岸区，这个区非常特别，并没有增加很多建筑指标，但是通过几年努力，区域改造成为以当代艺术为核心为名片的，或者说核心价值这样一个区域，使得这个区域在没有增加大量物理空间的情况之下，原有的设施得到了高效的利用和活化，与此同时价值也得到了非常大的增长。

    中国的城市更新现在来说存在这么几个方面的问题。

    第一个问题，多元化的目标难以平衡，比如说也要考虑经济效益考虑社会效益环境效益，另外一方面考虑短期的效益，更要考虑长期的效益。

    第二个问题，区域差异很大，中国的城市上海、北京、深圳和一些，不用说三线城市和一些二线城市，城市更新中面临的问题都不一样，这里面和一个地区的产业结构和一个地区的城市化率和一些地区的城市的形态都有紧密的关系。

    第三个问题多主体参与的协调和统筹的难度。

    第四个问题关于法规规范这方面有待进一步完善。这个过程中我们有一个很深刻的体会，我们的建筑规范都是提出来要适合于新建扩建改造，我们建筑规范对于扩建和改造都不太适宜，中国建筑发展速度很快，十年前建的建筑，十五年前建的建筑，以现在标准衡量已经落后，有很多问题不得不去改造，我们操作过程中发现的明显问题，在举一个例子我们分会做了老旧家装电梯的标准，做这个标准的过程中我们发现一个很有趣的问题，我们电梯厂商研究标准的时候，没有人研究外加电梯外围护结构，因为这个外维护结构以前在新建建筑中这个规范都是由土建这些专家完成的，这就说明我们在规范在政策方面有很多地方有待完善。

    第五个问题城市更新缺乏配套金融产品的支持，这个方面也越来越得到机构和相关部门的重视，归结起来这些问题，很像二十年前房地产面临的问题，从这个角度可以深刻感受到，其实这个行业新的领域真的是方兴未艾，里面有巨大的发展机会。

    刚才开始的时候我讲了三年前17年3月份，接近三年前我们在商会的倡导下和指导下创立了城市更新与既有建筑改造分会，三年时间我们做了一些工作，这里边其实我们重点主要是做三个工作。

    一个就是说关于行业研究和标准制定，在这里边我们制订了参与体编制了老旧小区既有住宅配套措施，编制了老旧小区加装电梯的标准。另外一个我们已经在编制，工作已经开展了一年多，老旧小区既有建筑配套设施和环境改造技术标准，我们认为这个标准非常重要，现在提出来对老旧小区进行改造，老旧小区改造并没有适合的标准，没有这个标准推出推进这项工作有比较大的影响。第一就是政府不知道钱发下去以后如何去评价，这个会有问题，第二个就是说不是所有的老旧小区按现在的标准都可以达到改造的标准，我们制定这个标准要有很重要的创新和要求，必须是分级的，这个标准首先要达到一个基本的安全。即使能达到这个标准，一些老旧小区也要改造，并不是非要按照新建小区完成，还有一些小区要达到方便性，让居民更方便。

    当然最后一个我们也会提出来让这些小区在前面两个前提下舒适型提高，核心的问题还是推动这件事，让行业比较健康比较合理的去发展。另外一个我们在分会场里头加强会员企业的服务和交流和大家信息沟通，主要的目的让我们会员企业能够有更好的经济效益。

    第三个也是很重要的，我们一直致力于对城市更新这项工作推广，这里面编制了城市更新白皮书，规模还是比较大的分会，更新分会，城市更新分会每次这个分会也得到了总会各位领导大力支持。再一个中国建研院搞了既有建筑改造大会，这个大会在国内也产生了比较好的影响。城市更新这项工作确实是一个非常有巨大想象空间的，前面讲的感受很像二十年前的这种房地产这种企业。房地产行业的一种发展状态，希望有更多的同仁能够加入到这样一个领域中来，为了中国城市更美好，为了老百姓生活更美好，为了中国出现更多的既环保、健康，与此同时有更高的技术和文化含量的企业，也为了我们企业自己的企业能有更好的经济效益，希望大家能参与到事业中进来，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

本场领袖圆桌对话的主讲人是天鸿控股董事长 柴志坤。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

今天第四个领袖圆桌对话的主题是《城市更新新蓝海》。

主持嘉宾：

复地产业发展集团高级副总裁兼北京区域总经理富力集团副总裁、大北方区董事长 倪强先生

对话嘉宾

国瑞置业有限公司董事长  张章笋先生

复星全球合伙人/复地产业发展集团董事长  王基平先生

路劲地产董事局主席  单伟豹先生 

首创置业总裁 钟北辰先生

米兰之窗董事长 马俊清先生  

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   王兵：我们下面请产业链司空科技的郭总讲讲他的观点。

    郭兴田：可能在这里头我对房地产来讲我是外行，我先简单介绍一下我来自于万华集团，今天也是我加入万华集团40周年，我想谈谈我对工业化一点认识，我觉得刚才听我们几老总讲的现状来看。其实是过去的我们国家三十年的造房运动，我们住房产业化1987年才开始的。从那以后，我们突然间放开了一个巨大的市场。那个时候我们在座的地产商干了什么样的事情，也就是说价值发现和你走价值变现，价值都不变现，那时候我们地产商主要是干什么，干两件事，拿地卖房子，没人去探讨这个东西，因为那个时候市场太大了，就算今天上午也听了几个老板讲，说现在不好过，那也比其他行业不知道好多少倍。所以从这个角度来讲，今天要谈这个问题，是因为什么呢？因为时代变了，经过轰轰烈烈的三十年的造房运动，我们国家有的说包括农村盖了七亿套房子了，不管多少房子，基本上中国人都有房子，这个就是在座各位的老板的共性，走到今天中国逐渐开始进入到存量发展时代，也就是说现有的地产如何去变现，最近有很多老板抢物业公司等等，因为一个家是重决策的，地产的受理怎么着也得五十年以上，这个过程当中，其实依然会产生很多的价值。所以从我的角度来讲，我看到这种现象，我就干了这么几件事。

    第一件事我们的居住环境要向美好生活过渡，首先应该是健康的，所以我就利用我化学企业这样一个优势，对我们的居住空间进行了全方位的无毒化改造，二十年前应该说是我提出了一个东西，就是屋顶之下本该无醛，经过这二十年这个目标已经能够实现了。我们现在可以做到家装即装即住，装好就可以住，第二件事做企业的，这么多年有一个事情，就是我们的不可持续性，如何实现我们的家装可持续发展，我做了一个把农民剩余物向农民的秸秆，以草代替物料，使得中国的家装行业走向绿色可持续。

    第三件事情因为这个看到了家装，我们其实是一个建筑和装修慢慢是一体化，所以我就做了一个就是把家装开始部品化，也就是说我把家拆解了四万个备件，由一些工厂制造出来，我形成了十大模块系统，通过数字化架构连接，实现了一个从消费者从设计端到制造端到最后的交付端，全系统的一个无缝连接，一会儿要马上赶到驻马店，明天第一个墙顶地卫浴定制化的工厂下线，我们一个工业化时代一定会到来，我们价值发现的时代结束了，价值创造的时代已经来临，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   王兵：下面请我们江苏房地产商会会长金轮集团董事长王锦辉董事长，因为江苏深处发达地区，而且江苏还有一个特点，江苏有很多建筑之乡，所以江苏推动整个产业链最有优势的，请王总给我们讲讲。

    王锦辉：各位会长各位来宾大家下午好！我们金轮集团是一家港资企业，主要业务在印度尼西亚香港江苏和湖南，我们是房地产开发商也是中能体的运营者，关于今天这个话题，大家都谈的比较多的是绿色低碳节能环保装配式建筑，这个是这几年大家是不断的在推动在做，这是国家大战略，是一个大机遇的产业，在工作报告中李克强总理说了积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑提高工程标准和质量，我们江苏是相对发达的地方对这方面也是跟着党走跟着政府走，我们推动这方面还是走在各个省份算是前列。我们在座的有不少是我们上游方我们的供应方，我这一块是需求方和使用者，今天我也准备了，也提一下就是说我们碰到我们的难题我们使用方需求方碰到的一些难题。

    第一个我们发现很多产品仍在研发中在创新中，很多是在不断的更新换代，有一些工人不一定是很完善，而且质量有所提高，现在房地产维权还是全国性的，也是我们开发商的大难题。很多产品如果出现问题或者是出现一些功能的缺陷也的确造成后面的一些很多不必要的麻烦。

    第二个以江苏为例，江苏推广比较快，一刀切，土地拍卖的时候装配率不少于40%50%甚至更高，一批同时推出所有城市提这个要求产能不足，很多工厂装配式这边供货不足，本来是好事，能节省时间节省成本，现在倒过来了，工期排不上，周期更长，由于竞争大家抢谁出钱谁拿货，造成了成本比之前还高。同样在技术人员培训方面，由于是新兴产业无论从厂家方面扩张的太快技术把关技术人员不足还需要把关，同样像我们开发公司我们的管理人员对新技术的认知还不够深。

    同样我们建筑商有的是刚开始做刚学着做，也造成了很多不必要的过失和错误或者浪费。这几个痛点也是在整个工业化发展当中也是会碰到的问题，也是必须经过的一个过程。在此我这边呼吁我们的管理者我们的政府在制定政策的同时针对进展进度要有效渐进同样给予企业大力扶持，同样在金融方面在政策扶持方面，也希望有所安排。我们的供应方继续把产品做好做优，我们的使用方我们开发公司也要练好内功把自身的技术人员培训好，为中国的居民提供一个更好更优质的现代化居住环境，谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   主持人：刚才何总介绍的经验，按照国际的惯例介绍了他的发展思考，其实工业化很低，我这里想借鉴一下工业化怎么提高工业化比例，应该把工业化住宅分成四个方面的装配化，一个是结构的工业化装配化、一个是外装的工业化装配化，第三是内装工业化装配化，第四住宅设施的工业化装配化，我在中国房地产协会还兼材料设施委员会的主任，就在推设施的工业化，因为推SI体系才能够实现百年建筑200年建筑，中国的建筑平均寿命27年，大量的垃圾被拆除，英国在研究200年的建筑，所以推进工业化的比例是对于节约能源资源最好的缓解，刚才何总讲了我们不到5%，中国几万家房地产公司，只有几十家副会长单位，我们应该率先领先，刚才何总讲的是这个意思，我们先请陈总谈谈，因为甘肃房地产产业商会发布了绿色健康人居指南，我很惊讶，大家觉得西北是比较落后的地方，但是甘肃有一个读者文摘，我们请陈总讲讲，甘肃发展商会对于绿色健康人居和工业化发展的看法。

    陈启建：刚才主持人说了我们甘肃做了一个健康人居指南这样的一本书，这个起源还是作为当时我们甘肃的自然环境相对比较恶劣，大家知道风沙大，相对来讲污染相对严重，建筑包括人居的，我们人因为有90%的时间，特别是城里人90%的时间基本上是在房子里，所以说房子的节能环保，空气质量、PM2.5等等将直接关系到人们的身体健康，所以说就相对比较迫切，我们在研究在健康人居指南这方面就做了这方面的工作，当然这个也得到了全联房地产商会还有相关的一些部门的大力支持，我们今天晚上就要正式发布了，这一块儿做的我们认为还是比较有意义。

    因为我们的建筑多少年过来大家都在讲建筑工业化，专家都在工业化的方面谈了很多非常专业的，实际上哪有需求哪就有产业，你看我们有的工业化的推进需要的是什么？首先需要我们的建设单位，包括我们的开发商要去使用它，要去接受它，接受它，并且在这一方面共同的去推进建筑的工业化，比如说你的模块也好，你的装配式也好，开发商不使用这个就没有办法推进。

    比如说，我们北新建材，我们去参观他们总部的时候就让人感觉到耳目一新，里面很多的产品解决了绝大部分你的住宅也好，办公也好，商业也好，医院也好，需要的节能环保的材料，作为我们国家来讲建筑是一个非常大的能耗，这个能耗占多少？占到总能耗的46.7%，一定要把这个能耗降下来，这个我觉得不仅仅是国家的一种需求，我们的发展的需要，我觉得更是我们企业家的一种责任和企业家的一种担当。

    在我们全世界的能耗已经接近50%了，但是我们产生的GDP只有20%，这些我们国家是“当之无愧能耗大国”这方面要在这方面做工作，因此我们做的绿色健康人居指南主要是这方面，让大家能够在绿色健康人居的环境中，像刚才谈到的，我们怎么样做出来，他谈到100岁，我觉得100，120岁的这个标准还是很高了，至少让人不要犹豫，我们的污染方方面面造成身体的伤害，得到了舒适度健康的环境中居住、工作学习生活，我觉得这是一件非常好的事情，这也需要我们不仅仅的做这样的一个指南，我们下一步恐怕还要在这方面做大量的工作，让我们的建设单位，包括我们的开发商都能有绿色健康这样的一种理念。

    同时，我们通过这样的事情也在倒逼生产企业要升级换代，对于一些高污染高能耗的产业和产品过时了的不节能不环保有污染的企业，我们要说“不”，不采购的措施来倒逼我们的企业向绿色、环保的这样方面发展，这方面我们还要做大量的工作谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   王兵：刚才王董事长介绍了钢结构的情况，中国钢铁过剩很严重，消耗钢铁最好的地方就是建筑住宅，大家以后有机会去深圳看看我们王宏董事长钢结构博物馆，波澜壮阔很宏伟。下面请五矿地产董事长何剑波同志，何总有两个标识，一个天天健身骑自行车，塑形很好。第二个何总在香港做房地产起家，五矿地产基因和别人不一样，在市场化高品质市场做房地产开发起家的团队做五矿地产全国的布局开发，今天的何总对工业化发展和房地产行业高质量发展有什么高见。

    何剑波：在座都是建筑行业的工业化的专家，我今天也是学习了，刚才听了张董事长的讲话，还是非常受启发，五矿地产是一个央企房地产上市公司，我们一贯的理念我们做精品，这是我们的核心战略，我们履行央企的社会责任，这样一个前提下，实际上我们一直也是在探索怎么样把我们的产品或者说推动我们的行业可以更加绿色环保，更加具有社会效益，取得社会发展的同时给社会做出更大的贡献。

    建筑产业化工业化这样一个过程中，确实和我们本身的战略，也是非常契合的，就我的理解来说建筑产业化工业化我觉得有这么几点。

    第一个首先要标准化，刚才说到了我们工业化的水平非常低，低的原因实际上是我们的标准化不够。因为你既然要工业化的生产，你的很多部件很多结构很多规格甚至很多户型的设计要标准化的，只有标准化才可以大规模的生产，只有大规模生产才可以降低成本，工业化才有它的一个逻辑和它的一个价值所在。我觉得在这一块我们在基础的工作上，还要做更多的一些努力。好比如说我们现在家里面电器非常多，充电器插头一个充电器就是一个插头，到处都是用的时候找不到合适的，这个标准化是非常重要的。

    第二个就是工厂化的生产，这一块因为作为开发商来说，我们现在也是在全国很多地方都有开发项目，现在地方政府也越来越重视这个工业化的生产，很多项目都是需要装配式的含一定的比例，有的是全部装配式，我们和远大很多其他公司也有合作，有一个问题，其实我们的生产能力是不够的，我们很多时候政府政策可能是一刀切下来了，可能不考虑，我今年要新建多少房子，有多少装配的面积，我的生产能力是多少，在我的一个可运输的半径里面生产能力是多少，在这一块来说，这本身也是对我们的工业化的发展是造成了一些影响。

    第三个我的理解就是我们的工业化实际上还有一个信息化的管理，光是有我们生产化工厂不够的，生产的过程中装配过程中设计过程中信息化管理非常重要的。

    第四个要有一个智能化的应用，这个也是刚才说到的和上一个题目紧密联系在一起的，工业化是我们的基础，最终在应用方面可能还是要更多的智能化。

    我觉得工业化这一块确实我们按照刚才王总的提法，我们现在还是非常非常落后的。行业还是非常落后的，其实我们中国的建筑行业是全世界第一的，而且在快速的二十年代城市化的过程中非常大的市场，但是因为种种原因，可能也是因为我们的劳动力比较富裕的原因，也可能其他的原因，导致我们工业化实际上推进非常慢，我看见一个数字，我们国家工业化的比例可能只有5%，可能在其他欧美的国家可能比例高很多。所以在这一点来说，我们确实在作为我们开发商也好生产企业也好，还是要共同的努力推进工业化。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   王兵：下面我们请王宏董事长请他讲讲装配式建筑。 

    王宏：谢谢主持人，也非常谢谢组委会每年把年会办的非常丰富多彩，今天上午你们看这几个主题演讲，我看给大家留下了非常深刻的印象。我们这个板块叫工业化的新发展，核心词是工业化，早上聂会长讲了人类发展的几个阶段就是要从农业社会、工业社会到信息化社会，就是工业化它是人类社会发展的必然趋势。

    中央现在提出中国制造，中国建造这么一个专门在中央文件上用了中国建造的词，中国的工业化还在一个刚才聂会长讲的中后期阶段，我们还只是一个制造大国，还不是强国，在建设行业的工业化就应该有一个统计，大家听完之后可能更悲伤。

    我们整个建设行业的工业化在全行业里面排倒数第二，工业化的水平是非常低的，它要从四化，四个阶段，工业4.0，我们还最多在机械化这个阶段，我们的智能化还离的远呢，所以说第一我讲我对建设行业的工业化的认识，我认为它是大势所趋，必然现象。未来我们这个行业一定是按什么方向发展？一定是工业化的方向。

    第二，我们上面的话题一定是要向智能化的方向，我们建设行业你不搞工业化，不搞智能化不搞绿色建筑基本上是没有出路的。

    第二个观点未来我们一定要从工程转向产品，刚才张剑总也谈到了这一点，我们现在是一个施工的思维。

    我们开始搞EPC是工程的思维，还不够，我们应该把我们的建筑做成一个完整的产品去满足我们客户，不断的提升他们的需要，我觉得这是未来发展的趋势。

    刚才主持人讲了中国建筑工业化是三个，一个是混凝土的装配化、一个是钢结构的装配化，一个是木结构的装配化，在美国的发达国家基本上是三分天下，中国的情况有一些不一样，但是未来我相信也会几分天下，中建钢构是中国最大的钢结构产业集团，我们正在也研发了很多年，开发了两个体系，一个是GiS的体系，简称是框架体系，第二是钢结构的模块化的体系，也形成了几大产品，比如说学校，我们把学校专门做成一个产品，把医院，把写字楼，把产业园最后做的是住宅，住宅是最难的，我先汇报这么多。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    赵正挺：感谢各位的分享，为企业的数字化转型探明了方向，相信在数字化赋能下，企业将迎来更美好的明天，我们接下来是第三组圆桌对话，对话的主题是工业化的新发展。我们先请上远大住宅工业集团有限公司董事长张剑做建筑工业化趋势发展的思考与探讨的演讲。

    张剑：各位嘉宾下午好！聂会长让我讲讲模块化建筑，我们还是在探索，尽管我做了二十多年的建筑工业化，但是我觉得我们还是在探索的路上。所以我先起一个抛砖引玉的作用，下面还有专家上来，更多有他们的真知灼见。

    建筑工业化今天上午聂会长讲了，最早产业化到现在25年了，这个事确实前面我觉得二十年发展都非常缓慢，五年稍微快一点。建筑行业的发展在我们国家这三十年非常非常快，建筑业应该这三十年我们成为全世界最大的建筑市场，从能力上来讲，也是我们建筑业也是世界第一的。西方人说我们叫建筑狂，发展过程中为什么说前这么长时间里面，实际上我们建筑师绿化师并不高，为什么会这样，因为我们也很困惑，我们做了这么多年，一直觉得建筑工业化春天要来，但是一直没来，实际上也很简单。就是我们国家实际上这个建筑业的这些年的发展其中一个很重要的因素除了房地产基础建设的需求以外。就是我们有无限的劳动力，我们劳动力的红利特别是由城市化带来的农村人口变成工人，我们叫农民工。这种无限的劳动力的提供使得我们的建筑业就不需要工业化。我觉得这可能是一个很重要的原因。

    另外一个还有一个很重要的原因，就是我们建筑大军主要是50年代60年代的人，那个年代的人有一个特点，特别能吃苦耐劳只有工作没有生活，50、60、70年代的人把自己的生活牺牲掉了，换来了建筑业的发展，但是我们看到下一步要进入劳动力市场的慢慢都是80、90后，这样的一帮人，还有一个就是我们农村的城市化的进程也不会那么快了。未来建筑业的劳动力肯定是一个结构性的，不是人的总的数量减少，结构性的减少。这个情况会非常快的发生，我们觉得工业化的发展就会成为一种必然趋势，而且近在眼前。

    现在大家知道宁愿送快递也不愿意做建筑工，建筑工业发展我们分为装配式建筑，另外一个数字化，数字化最主要把效率提高了，发不发展关键还是效率能不能提高。后面我们觉得模块化建筑可能是未来一个很重要的趋势，因为模块化建筑可以把建筑的效率更大幅度的提高。就有点像5G在4G基础上更大提高速度。

    另外一个就是我们讲什么叫模块化，工业化发展到现在我们看到工业化最早放在工厂生产，后面开始叫社会化的组织社会化的分工，现在我们看到的工业产品基本上都是由模块化来构成的，比方说我们的电脑有芯片有硬盘有键盘有屏幕，汽车有发动机等等这些东西。造船这些年发展很快，美国人的航空母舰72个功能模块构成，极大提高它的速度，模块化是工业化比较高级的形式。

    工业4.0里面其中有一个很重要的，大家希望的叫定制化，我们觉得工业4.0定制化和传统定制化不一样，传统定制化从0开始，4.0定制化大规模定制化，还是成本低，大规模定制化基础是什么，就是模块化，从模块然后标准化然后在实现你的个性化定制化，不可能像原来造劳斯莱斯那样的定制化，模块化建筑领域里面未来也是很重要的趋势。

    建筑模块化实际上我们现在把一个建筑的功能集中在一个空间里面再一个模块里面。模块化实际上现在遇到一个比较大的问题，就是你怎么样满足运输的空间尺寸的要求，又要满足建筑的功能空间的要求，这是一个非常大的挑战，我们在这几年找到了解决方法，基本上在居住空间里面我们既可以满足运输2×12米的尺寸要求，又可以满足建筑大开间要求，最大可以做到12米的开间，这是过去模块化非常大的挑战，之所以发展不起来，受建筑运输尺寸和使用空间的限制，这个我们解决了。还有一个很重要的就是结构强度，要足够强，在运输吊装过程中要足够强。

    这是我们的建筑空间，这个建筑是两套房子，这两套房子由六个模块构成。我们再看这样一个房子，我们多层的，这个房子大概由138个模块构成，理论上来讲一天可以建好就可以入住了，因为在工厂生产制造，这个我们一天就可以了，一天就可以居住。由于它在工厂制造，一个我们讲运输半径，为什么讲运输半径，工业化一定要有规模，我们装内饰，价值不高，运输半径有限，按照你的成本5%计算，运输半径可以超过500公里，这种材料要足够轻足够强，实现高度的节约化规模化质量和成本，成本最主要是效率。还有一个我们讲现场工作量大幅度减少。我们说建筑都是不动产，这在我们观念里面，可以变成动产可以重新组合，家庭人口多，房间多一点，家庭人口少可以退掉几个模块，灵活性非常好的。我们中国有一个误区，我们觉得看到都是高层，全世界我们觉得这个数字比较保守，80%以上都是住在多层建筑，甚至是底层，真正做高层建筑的人很少的，过去也有一些失败的案例，在美国在纽约在伦敦有一些高层保障房都成为贫民窟了，很难维护成本也很高。

    “新土法”的出台将来大城市周边的这些村里面提供的地可能也会大量的丧失，为模块化建筑特别是多层提供这样一个空间。这也是去年12月份发布的，我们国家也在提倡多层建筑。这些都可以用模块来实现，谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

本次论坛第三个领袖圆桌对话主题是《工业化新发展》。

主持嘉宾：北新建材董事长  王兵先生。

对话嘉宾：中建钢构有限公司董事长  王宏先生  

五矿地产董事长、党委书记 何剑波先生

甘肃省房地产业商会会长、华富集团董事长 陈启建先生  

江苏省房地产商会会长、金轮集团董事长  王锦辉先生 

司空科技股份有限公司董事长兼CEO  郭兴田先生

美中房地产投资中心创始人、主管合伙人 酆峰先生   

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：谢谢张总，刚才张总提到一个词叫“生命全周期”，指的不仅仅是资产而是生命全周期，包括整个运营的平台，顶层规划业务模式。因为时间非常紧张，我把时间留给中国铁塔的范总，中国铁塔在全力推进5G，也提供了多样解决方案，推进5G过程当中，如何助我们房企一臂之力。

    范晓青：刚才听了各位嘉宾的讲解，我一直在想，确实由于对房地产行业不熟悉，听了刚才讲的描绘的美好未来，包括现在正在做的这一块，我作为铁塔公司作为通信行业我们5G恰恰就是赋能，或者我们房地产行业来改变，我们重构传统产业，我们通过碰撞发现一些新的商业模式。我们有一句话叫4G改变生活，过去由于有了4G，我们有移动互联网我们移动支付大家感觉改变生活，5G我们有一句话，5G改变社会，刚才已经讲了很多，我们现在说5G加上ABC，A就是人工智能B就是大数据C就是云计算。能为我们传统行业作为房地产行业，因为我不熟悉，我把5G三个特点和大家分享一下。

    第一个特点，5G和4G有什么区别，5G第五代4G是第四代，第一个高速率，我们4G时代大家下载速率还是百兆，5G能十G数量级，一般场景，北京建了一万多个5G基站，我们拿手机测试，下载在七百兆八百兆，我们家百兆带宽已经快的很多，下载一部电影电视剧两三秒，我们高清视频4K8K到了房地产怎么帮助我们提升。第一个高速率。

    第二个特点低时延，就是无人驾驶，时延控制在十毫秒以内，人基本上感知不出来，这一块特别是对工业互联网对自动驾驶，因为你可能十毫秒多少毫秒行车距离都出去了很多，所以这一块是叫低时延。

    第三个特点广连接，5G一平方平米能连接十万用户，不可能一公里这么多人，我们家里我们智能家居智能安防等等有十万个连接和我们传统4G提高了一百倍以上。

    5G三大特点，加上我们这些技术，刚才讲的ABC，还有区块链还有新的技术，下一步不管房地产行业还是别的行业，确确实实有很多新的业态出现是我们不能想象的，5G一定会给我们创出更美好的未来，谢谢。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：接下来请当代置业的张鹏总分享，他们公司有一个口号，科技建筑、绿色家园，城市向美，这个口号20年没有变过，科技建筑就是不断的创新，在当代的绿色建筑当中如何应用数字化技术进行实践与应用，助力地产创新发展？请张总为我们分享一下。

    张鹏：谈点具体的事非常好，因为地产数字化最近半年非常谈，所以昨天我在分论坛上也表达过我的观点，数字科技贯穿在企业发展的全生命周期里面跟我们当年谈绿色可持续是一个逻辑，绿色是不是目标，不是最终的目的，可持续是。不管你是采用4A级环保还是能耗舒适度找到美好人居，这都是过程，让人生活的更智慧，更便利，更长寿更健康等等，所以我们最近在思考什么是数字化？

    大家都在谈数字化，今年发展的是比较充分的，我们认为数字科技是对三个端口的，第一个端口是G端，要让政府的管理，政府的服务更交圈，我去了三趟新加坡，跟淡马锡谈合作，后来拿了一个非常大的单，我们下面的子公司给新加坡数字孪生1：1的复原了整个城市，他没想到中国的一家民营公司下面的子公司把我们数字孪生世界花了几千万美金，结果在他们这儿花了这么一笔钱给还原了，当然我们是五个等级做了第一个等级。

    我讲了这么多在一个地点谈成的就是樟宜机场，去了以后淡马锡的人跟我们讲你到我们的机场里来，3天前可以值机，后来我们发现这个机场里从幼儿园到写字楼到共享办公到机场里面能碰到的事就不希望你离开机场，我就问他你怎么实现？我们心理都很清楚，他说传感器，我们新加坡谈的智慧2025就是3C，搜集链接和应用，跟我们的发展是一脉相承的，没有4G、5G铺路，没有传感器怎么有实时信息？没有实时信息你怎么样深度学习深度算法，并且重新反哺应用呢？这是政府端。

    对B端，企业端，我们一定要清楚对数字科技干什么，有两个方面一个是让数字的效率更高，效率更高，实时的抓取在各地销售业绩，人在商场里面走哪个是你的客户哪个不是客户这些都科技。让你的效率更高，提升你的成本控制能力，这个不是过程，所有的数字科技数字化都是为了提高效率。

    对于C端，要让人更便利，让这么多老百姓实现美好人居，美好人居太虚了，我们简单说说我们是怎么做的，我认为建立数字化要在C端把模建起来，就是商业模式，在B端要把连接建起来，在云端要应用，城市里要应用，所以我们4年前孵化了2家公司，第一公司叫第一人居，第二家公司是51AR，第一个公司做了绿色建筑健康建筑，过去绿色建筑是解决4A环保现在建筑不仅是建筑节能还有产能，更重要的是让人在里面非常的舒适，这一点很多企业已经做了，但是背后有一件事情，大部分企业没有做，我们之前没有做，之后做了，无论是你的湿度、温度、PM2.5，二氧化碳设施设备能不能可追溯，可视化，把这些零部件5年以后，10年以后还能找到设计的原点，我们现在实现了，把它集成到一套系统里，这是传感器链接，用数字化的方式形成了底层数据库在通州万国城和当代MOMA都有，所以我非常赞同张总的说法。

    我补充一句，我们认为以后开发商交给社会的这个建筑作品是三网合一，一个物理世界的建筑，一个在建成之前的数字孪生的模拟建筑，这个模拟建筑就是BIM和物理仿真还有大数据，还可以用一点区块链，把你建的过程中的成本控制住，但是刚才刁总说了样张图，我认为还要一个图，还要连接人，人在建筑里面的轨迹能不能捕捉到抓取到，把所有的数据链接到一起。

    今年花了很多精力讲这个东西，大约100个城市的政府都用了我们的产品，深圳2千公里的数字孪生是我们做的，合肥政务局的天鹅湖也是我们做的，我们把过去的交通、商务、养老、党建甚至是刚才华为同事讲的人是不是在屋子里，要不要开灯开空调全部集成到一个平台中，还可以跟大家聊，华为在深圳的园区也跟51共同开发应用的。

    我们想做什么事？既然地产已经发展到这个阶段了，我们一个在硬件的全生命周期里面把关键节点的底层数据抓出来，我刚才讲底层数据是你最基础的资产，但是你拿了数据不用，不成为商业模式不反哺最后没用，做了这么多人每个人身都有大量的资源，但是这样资源你不用，都是孤立的，所以要在数字化上，让数字化成为商业模式。

    最后我们在建设这个过程中，把模建起来，链接穿透其中，最后要实现商业模式成为一个围绕着地产增量和挖掘城市存量的新的利器，这才是新的增长点，有机会跟大家分享更具体的事，谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：接下来请我们金茂的张总来为我们带来分享，因为金茂在绿色和创新方面做了大量的探索，未来金茂提八个字，金茂提出来的绿色健康、智慧科技，如何通过这八个字打造公司的地产项目，请张总带来分享。

    张总：谢谢主持人谢谢各位嘉宾，今天我代表李从瑞总裁来的，他要讲的话比我讲的好，因为在我们中化集团除了担任中国金茂的总裁以外，还有另外一个称号叫CHO叫第一“忽悠官”，这也对，领导就是要想明白讲清楚是干好的前提。刚才几位嘉宾都讲的很好，非常系统，我就举几个小例子，因为我们在绿色健康智慧科技的路上，我们也是一个学生我们在努力，在不断的争取进步。

    今天有很多参会嘉宾来自于香港、广州还有其他地方的一些嘉宾。昨天和前天不知道你们到了北京之后，第一感受是什么，坐了两天之后你们的感受是什么。当然我们也安排不了，每一次上台分享的时候，好像天气挺帮忙，要么是雾霾，总有一些情况，当然我们不希望，绿水青山蓝天保卫战觉得北京变化挺大的。善总从香港过来，一下飞机可能会邹眉头，富力万丽已经做的很好了，各种硬件设施软件服务都非常好，大家住在别的一般酒店有什么感受，空调要么对着床吹，做的不太好，即便不对着床吹也不太舒服，要么干，夏天冷风直接吹到身上，中国的中医病从风来，都有这些困扰和问题。

    还有一点就是说在座的各位在我们办公楼里面上下班有什么痛点，电梯特别是上下班的时候比较堵比较挤，我觉得从设计上来说，应该是电梯的容量不能够满足设计的要求，自动化控制叫智慧科技这种还有很大的提升空间。因为我曾经在上海在金茂那边工作八年，金茂大厦也管了八年。我觉得投入运营二十年之后我们依然觉得电梯还是挺好的，在金茂大厦永远没有这种等待电梯的焦虑感，人等待电梯焦虑多长时间产生，45秒，超过45秒你就会感觉电梯慢了。等等这些痛点，当然我比较开心的事是什么，我当时在金茂大厦工作的时候，他们说美国大使馆发起的倡议PM2.5在中国开始要公布了，我赶紧和我同事说，我说你们赶紧对外公布，因为金茂大厦是第一个我们从设计的时候，在90年代之初我们就请了美国国家能源署和美国绿色建筑协委员会做了能源审计绿色健康等等。我说赶紧公布，马上公布了，外面重度的时候我们大概十几，外边优良的时候高尔夫叫单差点我们就是个位数，我们在北京用了加湿系统，李总把这些技术包括创新做了12大科技系统应用到所谓的住宅上。

    刚才说了这么多点，从智慧和科技这个角度，我们不是一家科研机构，但是我们在应用科学这方面我们一直在探索和努力，我们在基础学科方面我们没有去投入精力去做这方面的突破，我们也申请了很多专利，主要在应用科学和整合现有的这些技术这些方面做了一些探索，做了一些工作，总体来说解决了一个，刚才我提到的几个痛点，经常说给别人解释，怎么解释呢？健康怎么健康？我先说一句话，住在一般的房子里面活一百岁，中国长命百岁已经很可以了，但是住在我们的生活在我们建筑里面起码活120岁，而且是健康的活，为什么？我们把建筑物品的墙体植入毛细管网，我们用地缘热泵、污水源热泵等等这些东西给他供暖，节能、减排、降耗、绿色，墙体的辐射热，我们在辅以温软、湿润、清洁的空气新风。使得你住在这个房子里面，特别是这些女士们，你会感觉到皮肤非常滋润，温度非常适宜，人生活起来就非常舒适了，心情就非常愉快了，长寿也是必然的，这几个简单例子，我也不想讲我们具体12大科技系统，我们升级到15大科技系统。

    在智慧这方面我们也做了很多的探索，因为我们认为刚才几位嘉宾讲了数字、智慧、科技，智能等等这些东西，在我们的建筑行业，在我们地产行业在我们生活和工作的空间里面，我们把它应用好，这是我们的责任。把这些地方做好以后就能实现科技、创新能够让生活更美好。这个里面整合这些东西包括智慧的一些东西，我想时间的关系我就简单的说。必然要带来更多的能耗，我们在这方面投入了重要的资金在做，包括地缘热泵、污水源泵、光伏发电、地化镉（音）等等这些方面，因为中国金茂背后还有我们很多能源板块、新能源板块、化工高分子新材料板块等等这些和我们一块合作支持我们，在这方面我们做了很多的探索。

    简单的就是说绿色减排节能降耗我们也取得了初步的一些成效。

    最后我想在后面的发展模式上，当然今天这么多贵宾和大佬们都在我们也在不断的学习和探索，我们现在提出叫坚持我们城市运营商，我们叫建一座新城，改造一座老城，实现以城聚人以城促城，把我们刚才在这些技术上技术整合上材料上新能源上等等这方面的一些探索应用到我们整个城市空间里面，包括酒店协作楼商业零售也包括未来的医院、学校，归纳为人的人类创想，创造就是工作的空间，享受就是居住、度假、酒店的这些空间，未来的路还很长。我们今天几位嘉宾说的很好，我们踏踏实实在这路上学习探索进步，在地产行业，地产业是科学，本着科学至上的理念，争取用我们的双手，让生活更美好，谢谢！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：刚才通过崔总跟大家分享的整个大数据为地产行业带来的赋能我们可以看出来，其实现在地产面临的变革从原来的开发下一步主要变成了持有运营，但是持有的道理是什么？如果我们简单的认为持有一个地产物业？那其实这个不能实现我们叫数据资产化，我们的理解是因为你持有的应该更多的是你运营的项目当中的大量人的行为产生的数据，这个人的行为产生数据当中，它要与物产生交互，很容易就把数据变成他的几何型的裂变，裂变的过程中经过分析整理，再经过不断的迭代后才有可能变成数据的资产化。当然我觉得地产行业更重要的是我们拥有一个非常庞大的基本上人们在8小时以外主要的运行空间的，就是的我们的居住环境，如果是我们的商业和写字楼基本上覆盖了行为的24小时，所以数据的价值就可想而知，再次感谢崔总的分享。接下来请华为技术公司的郑总带来分享，华为手机现在的覆盖率都很广了，到底华为现在主要做什么工作？我们作为行业作为住建这个领域知道华为在智慧园区方面有很多工作，包括不断的探索房地产相关的业务模式，未来可能要重新定义智能空间，我想请郑总分享一下华为对于转型当中的房地产企业，您认为科技的影响力将带来怎样的影响？下一步将呈现什么样的趋势？

    郑志彬：实际上参加这个会也好几次了，我想今天我们可能确实是处于一个全新的时代，因为我看了看可能2、3年之前参加这个会和到今年参加这个会确实是看到了变化挺大的，包括在这中间这个过程中我们本身华为的很多合作伙伴。

    我自己是做这种信息化有20年了，可能前15年我们从来没有想到这一轮的数字化带来的影响这么深远，我们看到像云计算技术的出现，大数据的应用，包括现在人工智能，物联网这些实际上近几年，这些技术的产生之后我们说它产生之后可能在这么一个时间点汇聚到了一起，汇聚到一起会产生裂变，这种技术的裂变我们原来很多做房地产的大佬们做的是传统行业，但是这场变化我们躲都躲不过去，或者说这一场变化可能也会给我们带来新的机会，刚才TalkingData的崔总说可能很多人比较悲观，看到数据不断的下滑，但是实际上因为我自己有时候也会去分析整个经济数据的宏观大势，我们看到了尽管宏观大势发展缓慢，但是我们仔细看中国整个产业结构的变化，我们一定会发现中国整个产业结构不断的淘汰劳动密集型的技术，现在中国很多企业从劳动密集型走向资本密集型，再走到资本密集型，这一轮如果谁拥抱的快，谁的机会就更大。

    我也非常赞同刁总提到的数字孪生，我们现在可以看到我们确实看到了一个平行世界的诞生，一个物理世界，一个数字世界，我们想想，我们后面有很多年轻人，我们多少人生活在数字空间，包括刚刚崔总提到的天猫的案例也是在数字空间发生的，这个数字空间以前我们看到可能更多是2C，但是现在我们看到的这个数字空间随着物联网的大规模的应用，它2B会越来越明显。

    我给大家举跟建筑相关的例子，华为也在做生态，我们在荷兰做了一个最新项目的地区做了一个试点，有一栋办公楼，我们跟我们合作伙伴首先是基于BIM，BIM是建筑信息化是大家最熟悉的，我们第一步是希望BIM能够把所有你楼房的所有结构，所有我们看到的任何设施全部体现出来，或者是打通，今天看到的所有灯、所有的暖通，所有的防火等等各种各样在会场里面任何的一个设备全部打通，打通之后有一个好处是这样我发生任何危险的时候，比如说发生一个火灾，我首先可以控制我所有的电梯关闭，所有的烟感打开，自动门打开，以前做到这一步就可以了，现在有了人工智能和大数据之后还可以做什么事情，我们很多地方都有摄像头，这些摄像头可以感知，可以感知会场有多少人，可以感知房间有没有什么人，这样发生危险就可以精准的知道哪些房间没有人，哪些房间已经没有人了。

    如果你知道这个楼有BIM信息系统，你还可以考虑把所有建筑体里面办公公司的信息录入进来，这样你会知道这样一栋楼有多少家公司，公司是什么样的，通过大数据这些公司可以形成什么样的关联，如果有空的楼层要出租的时候，它还可以精准的筛选，也许什么样的公司可以和你楼体的企业形成产业链的互动可能会更加有利。这是我们在想随着这种信息技术的发生，如果我们把建筑体由传统的面向死的物的这种关注慢慢转移到对物对人的关注上，这些关注不是我们自己平时想的，因为有了大数据和人工智能，因为有了物联网这些技术，我们原来想象的很多事情就可以做的到了，这是一个简单的例子。

    我们现在在欧美看到了很多做建筑的领先行业专家会去提“重新定义”所以我们也希望像BIM技术的出现会重新定义我们的生活空间、生态空间、建筑空间，大数据的出现重新定义我们的社区，定义我们的楼梯，包括物联网等等这些技术。因为时间有限，我就先讲这么多，但是我觉得未来有无限的想象空间，谢谢！

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   接下来，第二位请TalkingData的崔总，TalkingData是一家大数据公司，TalkingData大数据的平台获得了创新奖，从数据的角度来看，现在到达了爆发的临界点，过去十年是移动数据的高速发展，未来十年将是物联网IOT数据级成长，现在很多智能化的产品层出不穷，智能门锁机顶盒智能音响等等设备，都带来了物与人大量交互。一起来听听崔总分享TalkingData如果通过数据资源帮助我们房地产企业升级转型。

    崔晓波：主持人刚才总结的特别好，过去十年大数据和整个中国移动互联网高速发展伴生的关系，现在有三分之一人低头看手机，整个智能手机和人的生活场景已经分不开了，基本上每时每刻都带着它，人类历史上第一次出现设备，能够记录你线下所有足迹线上所有行为都记录下来，比你自己都了解你自己，你上了哪些网站它都知道。数据积累到了一定程度，也是中国的优势，昨天我们也谈很多问题，把握大势，听了很多嘉宾分享，更多是从宏观、政策以及行业的角度去看的，但是我觉得现在整个不只是房地产，基本上所有的行业中国都从一个增量市场走向存量市场，存量市场最核心还是人，回到以人为本本身，回到消费者回到客户，了解客户是什么样的人，得换位思考，我们做这个数据人喜欢换一个角度看，比如说我们换一个C端角度看是什么样子的。

    中国整个的情况，我们觉得进入了一个消费分级的状态，通过美国、日本、韩国经验告诉我们，整个人的消费情况，和整个GDP有线性关系的，基本上这几个国家已经向我们证明了。

    第一个阶段人均GDP在一千美金以下，大量的人消费基本上生活必需品解决温饱问题。

    第二个阶段人均GDP到了六千美金左右，大概中国十年前的阶段，消费耐用消费品，典型房地产行业的商品，房子车子第二个阶段。

    第三个阶段中国刚刚进入这个阶段人均GDP到一万美金左右，这时候叫服务升级，你会发现耐用消费品基本会是往下走一走，服务开始升级了，什么服务？大家看到了和我们整个大会主题相关的基本上全是服务，养老、教育、健康、文化等等，基本上全是属于这个服务行业的。

    现在我们其实毫无疑问就是在这样一个阶段里面。

    第四阶段部分欧美国家已经整体达到的阶段人均GDP一万两千美金左右，很神奇的阶段，人们愿意给什么花钱。愿意给美好的时间花钱，他在消费的时候追求的不是性价比，我看这个东西有点贵，但是我买了觉得爽，或者让我心情很好我就愿意买。中国现在整个情况是属于这四个阶段中国都有，中国的区域太大，整个人分布结构，经济发展水平都不一样，所以这四个阶段在中国并存的，中国形成了这样一个消费升级的状态。

    消费升级大背景底下核心是什么呢？经济到底有没有增量，刚才我和几位嘉宾在底下也聊，悲观的不行了，全在掉，很多行业还在涨，涨的还挺厉害。去年我们拿天猫的数据来看，去年天猫美装销售额800亿，今年上半年是2000亿。这个行业涨了2.5倍，所有牌子都在涨，不只新牌子老牌子也涨。有人说了这是口红效益，经济往下走，我觉得不只是，到了非常深层次的阶段，因为这些公司都向他的人群推出了个性化定制产品，面向小人群产品，中国已经进入了向精准人群提供个性化服务的时代。如果不能在这个时代了解这个问题，基本上都会落伍，这是我的基本看法。

    从TalkingData本身来看，因为我本身是一个大数据平台，中国有几亿部手机发大数据给我们，我们也开放这个能力，帮助各个行业做数字化转型，这是全面赋能的阶段，转型我们总结下来四句话，基本上所有的行业无一例外，最早服务的互联网到金融到零售到地产都一样。

    第一个阶段就是业务数据化阶段把你的业务流程要用数字化的方法管理起来，现在我们地产行业基本上在这个阶段，还在做业务数据化的阶段。

    第二个阶段数据资产化，利用数据和数据模型优化你生产过程，我们正在进入这个阶段。

    第三个阶段业务场景化，如何构建一个更适合自己消费者一系列的场景更为核心的，由于互联网数据进来之后，你通过机顶盒通过智能电视和移动互联网数据进行交叉影射，形成家庭同源模型，了解消费者如何赋能。

    第四个阶段部分行业看到了，像金融像零售部分头部客户做到了，决策是智能化，靠算法决策的，不是靠简单拍脑袋。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：我请刁总分享一下广联达您下一步希望注入什么样的新鲜活力，为建筑业带来什么样的更好的变革？

    刁志中：谢谢主持人，广联达提了数字建筑的理念，现在也在做这样的一些实践，跟业内的同行在做一些实践。

    我想广联达能够为行业赋能的是第一个数字建筑的产业平台，这个平台上可以助力我们行业，让每个工程项目成功，每个项目成功的标准是在零质量缺陷，零安全事故的前提下让工程的进度加快50%，让工程的成本降低三分之一，让工程的二氧化碳排放减少50%这样一个产业目标。

    要实现这样的产业目标要有这样一个产业数字建设平台实现新设计、新建造、新运维，设计的过程中在数字空间里面做一个数字的样品，这样让建筑先在数字空间里建造一遍，把设计的方案做优，把施工组织方案也是可行，让运维方案也是可以实施的，这样设计出来一个全生命周期成本最优的方案，然后再去物理世界，物理空间再去真正的利用工业化建造，在建造的过程中需要利用一个项目管理大脑把工厂跟现场，把物流各种资源统筹优化，使工厂跟工地结合起来，让工地真正像工厂一样进行有序的建造。

    第三，真正的等工厂竣工以后交付给客户运行的时候可以进行预判性的维护维修，而不是等出现故障以后再去处理，而在故障出现之前可以预判到设备是不是运行有可能出现故障提前排除故障，保障设施设备处在最佳运行状态，所以广联达愿意跟业内先进的同行打造产业平台，这也是广联达希望为行业赋能的最终的产品。

    在这个过程当中，我觉得要做这样的平台不是一家企业能够完成的，因为我们都知道咱们建筑行业和房地产是产业拉动最长的这样一个产业，它可能有几十个子行业，在这个过程当中我们希望用技术赋能，用业务赋能，让每个子行业率先实现数字化，我们公司也在做一些技术平台，比如说给幕墙可以完全纵向一体化，实现EPC的全数字化的过程，也就是说咱们里面的钢筋从BIM到钢筋的加工机械自动化到最后的现场装配，所以先让一些子行业全都实现了数字化，这些几十个子行业都数字化之后，整合在我们大的数字建筑平台上，整个行业才能完成数字化的转型和升级，所以广联达希望第一打造平台，第二为行业里面的子行业，为生态企业去赋能，让每个子行业也率先实现数字化。

    当然，最后因为转型是行业系统的转型，希望有一批数字化武装的工程技术人员，所以希望这方面也跟一些生态企业合作，为行业培养培训一批技术人才。这是广联达希望做的事情。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   马虹：感谢秘书长，感谢全联商会给我机会主持今年年会的第二场话题，因为跟各位嘉宾都是在会议之前刚刚认识，我们是稍微有点面熟，对于各位嘉宾企业的情况也做了一些工作，数字化引领地产的发展毫无疑问现在已经成为了一个趋势，正像今天上午聂主题报告中提到的地产界面临巨大的变革，这个变革中我们面临数字化的转型，面对数字化的转型到底我们地产业该如何面对，这个话题可能在之前有很多的地产界的一些企业已经是做了一些尝试，但是这个道路非常的遥远，而且目标非常高远，这个地方几个数据也给大家做一个分享。

    目前今天上午聂会长提到8亿的城住人口，住房面积现在是300亿，全国房地总市值达到了300到400万亿，存量市场相当庞大，跟我们的信息化的数据做一个对比，2018年建筑业总产值23.5万亿，建筑信息化的市场规模是245亿元，整个建筑信息化的总产值的比例仅仅是0.1%，这个数据也可以看到一说出来好像差距确实挺远，我们看看欧美信息化的水平在建筑领域达到了1%的水平，按我们现状计算现有建筑业带来的数字化的增量市场是非常庞大的，在今天第一场话题里面谈到了大势和信心的问题，大家说面临变革，但是大家对未来的发展充满了信心，正因为互联网的高速发展，所以说云计算、物联网、大数据等等数字技术的不断渗透给房地产行业带来了很多的变革，今天上午范秘书长也谈到了房地产界的趋势，未来物联网的快速发展已经激发了万物互联，尤其是在跟互联网进行跨界融合的过程成变成了人到物到人的融合，所以对于大数据和AI在地产界的应用充满了无限期待。

    第二，我想给各位嘉宾提问之前分享两个我们政策方面的信息，一个是在10月30日的时候发改委发布了一个鼓励性的产业目录，我不知道大家有没有注意到，产业结构调整指导目录，这个目录之中特别提到了智能建筑BIM、智慧城市、网络安全产品、数据安全产品、租赁住房和物业服务等技术都纳入到鼓励类产业，这是一个信号，大家可以看看，我们都知道目录当中会分几个层级，鼓励类、限制类、淘汰类，我们是纳入到鼓励类的产业和目录当中，这是一个信号。

    第二个信号，非常密集的发布的第二个文件11月5日，发改委发布了绿色生活创建行动总体方案，这个方案中明确提出要在7个重点领域开展系列的绿色创建行动，包括绿色家庭，绿色学校，绿色社区，绿色商场，绿色建筑，大家可以看看这里面有多少是跟我们有关系的，绿色建筑、绿色社区还有绿色商场，是不是都是和我们有关系的，都作为了绿色创建行动方案，同时这里面明确提出来绿色社区是由住房城乡建设部牵头组织实施，因此可见国家在推动绿色发展信息化方面都在做一系列的产业布局，所以说刚才刁总也提到了未来的3个趋势，我们先从刁总开始，在这个分享当中刁总也提到了迎接地产行业的数字化，广联达的三新驱动促进了产业变革和创新发展，让建筑产业提升到工业化精细化管理水平的规模化发展都有很多的实战经验。我们交付的很多工业级的品质的健康建筑也有产品落地。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   刁志中：尊敬的地产的各位朋友，大家下午好！很高兴和大家齐聚在全联房地产商会的年会会场，共同来探讨地产行业发展的新趋势，共同展望地产行业的新未来。

    上午庄主席和范秘书长和聂会长作了精彩的发言，大家都不约而同的对地产行业未来的发展用科技如何跟地产行业结合作了应该捉比较精彩的分享，随着数字科技迅猛发展，数字经济现在正在全球迅速崛起。加快推动了社会的进步，极大改变了人们生活方式也深刻影响着产业端的发展。社会的进步极大改变了人们的生活方式，正如美国（英）技术成熟度曲线预测，人工智能、大数据、数字孪生区块链技术日渐成熟，就像推动人类从马车时代进入汽车时代一样，推动社会加速进入数字化新时代。

    在新的时代背景下数字化转型已成为各个产业发展的必然选择，作为地产行业数字化转型升级和新引擎数字建筑，将驱动行业迎来新的裂变重构和新生。地产行业有以下三个新趋势。

    1、商业模式而言数字化将多快好省实现规模化个性化定制，为业主提供个性化的产品和精准服务，在数字化时代数字建筑将开发商盖房子消费者买房子的传统方式转变为消费者先定制开发商再建造的新模式。消费者通过数字化样品以及VR、AR等可视的交互式体验方式直接参与房屋的设计，从数字化部品选家具和材料，所见即所享绘制自己的家，消费者的定制需求，开发商通过数字模型进行接受，基于数字建筑平台整合产业链上下游，通过网络化协同完成房屋的建造与交付，多快好省规模化满足人们对家的需求。这个场景已经离我们不远了，我们有一些合作的优秀的地产企业，像景瑞地产在一些部分项目已经实现，目前在数字平台上已经提供了近三百个品类的数字部品部件库，选装率达到了75%。数字化时代房屋交付给业主将不是结束，而是新服务的开始，数字建筑将地产企业与业主持续的连接，地产企业将更高效为业主提供个性化精准服务，实现服务化转型。

    2、在交易方式而言，数字化将加快重塑地产行业交易的场景，构建诚信的市场环境，要规模化实现个性化定制并成功交付需要产业链各方的密切交易与充分协同，应用大数据、区块链技术将参与各方在项目全生命周期信息全部上链，形成新的聘用担保，构建数字驱动的数字征信体系，从而缩短征信环节，降低交易成本减少风险保障各方权益。融资、采购、招投标、销售、租赁等交易场景都可以从要我诚信到我要诚信的共生自治方向加速演进。地产企业利用数字征信，质监信息可追诉保障产品质量，对供应商历史行为，其他企业对它评价进行自动搜索和分析，确认合作可信，基于智能合约自动付款进行物权转移，整个流程依托在大数据的基础上结合区块链的分布式帐本，智能合约数字身份等应用在线完成，透明而且高效。

    3、生产过程而言，数字化将实现未来房子建两遍，交付两个建筑，在数字化时代未来每个房子将建两遍，先在全数字化虚拟建造一遍，工业化实体建造一遍，在虚拟建造过程，参建各方通过数字建筑平台进行设计虚拟生产虚拟施工和虚拟运维的全过程数字化打样，交付设计方案最优、实施方案可行、商务方案合理的全数字化样品。通过基于数字孪生精细化到工序级的精益建造，在物理世界中建造出工业品质的实体建筑，做到项目浪费最小化价值最大化，将建造提升到现代工业级的精细化水平。项目竣工时为业主交付两个建筑，一个物理实体建筑和一个数字虚体建筑，通过数字虚体建筑随时追溯建造各类信息和数据，为后期运维提供信息模型和数据支撑，保障建筑全生命周期健康高效运行，同时应用区块链技术将保障数字虚体建筑作为数字资产的有效性与合法性。

    用科技为人们创造美好的生活和工作环境，我们坚信数字化将让地产行业的未来更加美好。我们愿与大家共同挑起产业创新发展的重担，以数字科技培育产业新动能，以新动能助力行业新发展，以新发展铸就地产新辉煌，谢谢大家！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

本场论坛主讲人为广联达科技股份有限公司董事长 刁志中。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

紧接着进行的是领袖圆桌对话2，对话的主题是《数字化新趋势》

主持嘉宾：

    全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会副主任马虹女士

对话嘉宾：

    中国金茂控股集团有限公司总裁 李从瑞先生

    当代置业执行董事兼总裁 张鹏先生

    华为技术有限公司EBG全球智慧城市业务部总裁 郑志彬先生

    中国铁塔北京分公司总经理 范晓青女士 

    TalkingData CEO   崔晓波先生 

乐居财经北京报道 04-20 05:23

首先,全联房地产商会总规划师、全联房地产商会标准技术委员会娄乃琳女士发布2019年商会团体标准及2020年标准计划。

    娄乃琳：尊敬的各位来宾大家下午好！在发布今年的标准之前我们简单先对去年所发布的标准略作回顾。

    商会在2018年制定了《旅居养老基地评价标准》，这个标准是由商会大健康及养老产业分会来提出的，在2013年开始组织旅居养老，发现很多旅居地都不符合老年人居住的要求，秘书长提出要在商会提出旅居养老基地评价标准，从原址、规划、交通、适老、无障碍、智能化服务和管理等等几个方面，通过定应和定量的方法，对旅居养老基地综合进行评价并确定等级，规范和引领这个市场，而且起到了积极应对老龄化很好的引领作用，标准发布以后，得到了各界的响应。我们宣贯和推动几个项目的实施。

    第二个标准是《住宅全装修评价标准》，这个标准是用商会全装修分会主持的，这个标准可以说全国首一个以消费者为导向的标准，标准发布以后得到了各界的响应。媒体纷纷进行了报道，而且这个标准是目前团体标准里发行销售最好的一本标准，出版社反映在版了多次，而且全装修分会为了推动这个标准做了大量准备工作，比如说从标准的运行、运营和推动宣贯等等。而且在全国现在已多个项目进行了全装修标准的实施落地。

    一、2019年我会完成编制并颁布以下两部标准：

    1. 全联房地产商会标准《工业化建筑综合评价标准》

    该标准由商会和住房和城乡建设部科技与产业化发展中心共同主编。标准依托国家“十三五”研究课题的研究成果，适应市场需求，从工业化建筑总体性能的角度，包含影响工业化建筑品质的重要参数，建立多层次多维度的工业化建筑综合评价指标体系。

在本标准的编制过程中，编制组在调研考察工业化建筑项目的基础上，结合我国工业化建筑发展的实际情况，进行了针对性的研究，并将拟订的《工业化建筑综合评价标准》在一些工业化建筑项目中进行试评，不断调整、完善、提高后，形成征求意见稿，在全联房地产商会范围内广泛征求意见，并修    改形成送审稿，由全联房地产商会组织审查并发布实施。

    2. 全联房地产商会标准《健康产品评价标准 龙头式水质处理器》

随着国民生活水平不断提高，生活品质以及环保意识不断增强，具有健康安全、便利节水特征的龙头式水质处理器得到了广泛应用，而产品生产过程中对环境造成的污染、重金属析出物含量、净水流量以及使用寿命问题受到越来越多的关注。由于没有相应的评价标准，造成了目前市场上产品良莠不齐，严重的影响了行业的发展，亟需相应的评价认证标准来规范市场。

该标准由中国建筑科学研究院、台州万物源环保设备科技有限公司联合主编，由全联房地产商会组织审查并发布实施。

    该标准的实施，是推广健康建筑、绿色建筑的需要，是创造健康、舒适的生活环境、实现节约资源和能源、减少污染的重要措施，在全面引导和提升房地产业向绿色环保、健康舒适的方向发展具有重要意义。

    二、商会2020年标准编制计划：

    1.由商会写字楼分会提出的《商业办公建筑综合评价标准》。

该标准由全联房地产商会、北京房讯兴业信息技术有限公司、北京中粮广场发展有限公司共同主编单位。

    2.由商会城市更新分会提出的《老旧小区综合改造评价标准》，该标准由商会与中国建筑集团设计有限公司共同作为主编单位，由中国工程建设标准化协会与全联房地产商会联合发布。

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13：40 全联房地产商会 2019 年会下午的活动正式开始。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

主持人：刚才几位都在反复强调第一这个行业已经足够大了，我们在有个非常巨大市场的行业，不同的企业一定会有自己的活法，千万不要因为行业足够大，我们有了资本嫁接的能力，我们就贸然进入其他行业，因为我们有钱，我们有对接资本的能力，这其实是个非常危险的想法，刚才几位都从不同的角度阐释了一定要坚定大势，稳定信心，最后一个问题想问一下黄总，金地一度时间放弃了在规模上的竞争，最近因为马上要破两千，等于以非常有质量的增长状态回归到主流市场中，这个背后金地经历了什么过程？第二有人说16万亿是中国房地产的点，以后会逐步向头部企业计较，您认为这个是不是房地产的顶？未来有没有扩大的空间？

   黄俊灿：谢谢，首先呼应一下大会的主题，大势和信心，刚才几位企业家也讲到了总体来看房地产行业的规模比较大，我们认为这个行业是值得我们做的，大势总体来看比较平稳，我们看到这个行业现在发生了很多变化，其中有两个地方的变化是值得大家关注的，一个是总体房地产的销量，每年增量这部分基本上到顶了，这是我们应该看到的一个现实，基本上现在达成了一个共识，我认为这个量还可以维持在比较高水平的一段时间，不会马上掉下来，这是第一点。

    第二点，这个行业现在受到了国家的调控，如果说2016年提出来房住不炒的时候大家还半信半疑，现在没有人怀疑政府对于房价的管控力度了，未来总体来看，我认为房价会在一个比较窄幅的波动里头，基于这两个前提，作为企业经理人来看，金地也是这么实行的，我觉得我们在座的地产企业真的是要控制好自己的发展速度，控制好你的负债规模，还有一个很重要的就是控制好你的存货。

    为什么这么讲？我们现在可以看到北京拍一块地，4万多的地价你就是现价卖到5万多，你的利润也就是5到8个点，我看到一个数据全国前100强的平均融资成本7%，如果还把负债率水平拉很，你的财务成本对于你的侵蚀是非常严重的，以前为什么我们不愿意分股权，愿意去借钱，是因为你预期还有10%，20%的房价的增长，甚至更高，你愿意10的钱也借，15的钱也借，将来不可能这样的速度增长，所以你一定要去控制好你自己的负债水平，同时要控制好你的存货，以前你的存货一堆没有问题，你拿下来以后一拨过来就赚大了，以后这种事情非常难出现了，就是控制好自身的负债规模，控制好你拿地的规模，控制好你的速度和存货，这个是几方面的平衡很重要，未来大家看企业不能看销售规模，要看几位老总讲的综合水平，看他自己的结构、规模、盈利、负债水平这些东西需要统一去看，这是我想跟大家分享的第一个观点。

    第二，如果说我们告别了资产政治的年代，我们资产企业靠什么挣钱？我们更多的靠自己的开发能力，靠自己的服务挣钱，开发能力和服务我觉得有几方面，一方面有没有资产管理服务的能力，好像刚才宏泰的王主席说的，产业园，除了建空间还能往里导入产业，这是你们的服务能力，我们还有一个上市公司叫金地商置，我们也在做产业园，我们在深圳的产业园，是深圳唯一一个人工智能的产业园，所以我们觉得像这样的能力将来大家可能都要慢慢的做一些培养，产业园还是不错的生意，我们看下来产业园的固定回报，将来比酒店、商场都要高，所以地产公司你要去找你的资产服务，你去要一些效益。第二你是不是应该把你的开发能力做一些输出，行业的开发水平不一样，特别是在一些地方有一些中小企业他的团队也不好留了，现在我们帮别人做代建，这是一块。

    另外一块现在各地的政府都在想吸引一些产业一些好的产业来了以后他们会给一块儿地说你建一个总部基地，建一个产业园，那些人没做过房地产，他不知道怎么建，我们帮他建，这是我们做的第二类的服务。

    第三类政府要建一些保障房和拆迁安置房，他们也希望市场化的方法来做，现在金地也在做，你要把你的开发能力往外输出，这是一个方向。

    像融创包括三盛都讲到了，能不能基于你的社区做其他的服务，你的康养、娱乐设施等等，如果能增长的话肯定是更好的，房地产现在市盈率在6、7倍，好一点的在8、9倍，提供服务的，我们拿其中个物业管理来说，物业完全平均的市盈率是25，标杆企业是45，这个市场对他的能力是更加认可的，或者是给他更多增值的，我觉得我们地产企业可以花一些功夫，这是金地一直在实践探索的，所以今天和大家做一个分享，谢谢。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    主持人：商总讲的非常好，他发言的时间很短，但是我们可以看到融创在买买买只是个现象，在这个现象之下，他背后是一套非常精准的逻辑，就是立足需求，通过深度发掘需求，聚焦消费市场来布局自己的相关产业，也取得了相当大的成功，谈到对C端对需求的研究，我们不得不提到三盛集团，恰好我前一段时间去林总的公司去拜访过，我们知道三盛多年来是深耕房地产开发，特别有特色的是深入中国家庭的生活方式和需求研究，以产业和资本效能驱动开辟了教育、健康、科技的全新跑道，为中国家庭提供了涵盖生活、产品两大体系的创新和服务，打造了一个稳健增长，基业常青的发展格局，我们也非常希望能够向林总讨论一下在深度研究中国家庭需求和提供产品两端是如何平衡的？

    林荣滨：以前我是做制造业出来的，科技本身是我们的一个板块，在深耕地产的主业为主，我们做了一些尝试和拓展，主要在上下游下面，就像我们企业的使命，我们专注中国家庭的头等大事，围绕着中国家庭做一些产业的协同，在教育跟康养上面，我们也做一些尝试。

    三盛集团的尝试，我们教育上有一个上市公司有三盛教育，是专门做教育的，康养方面我们也做了很多尝试，尽管现在还没有商业模式，我相信康养跟地产强相连的这个产业，也是在中国老龄化越来越多的情况下，我相信它一定会有一个春天，但是现在你不去布局，到了想布局的时候就晚了，虽然我们重点还是在地产跟家庭相关的产业去协同，刚才张会长讲的我非常赞同他的观点，像我们几百亿规模的小企业，在任何一个行业都是，福建有很多，像曹德旺，像安踏，这是全世界最大的行业，一年也做200多亿，放在另一个行业里面都是一个记录，在全世界做玻璃做最大的，鞋子中国最巨大一年200多个亿，我们像养鸡的盛农，一年也就100、200个亿，大量的做食品头部企业也就是100、200亿，所以房地产行业非常大十五万亿的体量。

    我也非常赞同张会长的观点，不要去做自己不熟悉的行业，我们做的是跟我们地产很多做教育、物业都是围绕中国家庭，所以我们定位非常清，专注中国家庭的头等大事，教育、健康养老，我们叫智、教、康、养、住家养老，智能教育、健康养老、住家理想与房地产，我们还是在我们的主业上面做协同发展，中国房地产行业，大家讲的非常好，尽管阶段性做出调整，但是这种调整反而让这个行业更健康。

    现在很多观点说资源集中在头部企业，这没有错，今年房地产行业有400多家破产，但是有些地方企业一年做几十个亿做的挺好，他一年就做两三个项目，所以行业非常大，在我们这个行业里面深耕，找准自己的企业定位，把你的核心竞争力拿出来，我是做制造业出来的，最核心的是找准自己的位置，量力而行。

    就像老子讲的一句话，叫明人者知人，自知者明人，把自己的定位定清楚在这个大的行业里面深耕，都有你发展的空间，这是我对房地产的理解，还有我们对相关行业的布局，这个我们也是多年的探索，我非常赞同张会长讲的在适当的上下游的互动跟协同去发展，做企业现在遇到最多问题是做不同的行业，跨界去做这个成功的概率非常小，中国的职业经理人跟国外不一样，国外大部分老板是CEO，中国CEO都是老板，你没有这个能力做目标匹配，肯定做不好，但是跨行业往往带来了你的人才陌生、行业陌生，对市场判断的风险更多，所以我们三盛旨在中国家庭的消费上面做协同的布局，谢谢。

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主持人：下面这个问题想问融创的商总，我们知道个市场，融创一直在买买，是为什么？

商羽：谢谢主持人，这段时间有很多人在说为什么要逆势买，我说不是逆势，是顺势，我们还是特别坚定地看好中国经济、看好中国的房地产，中国经济这些年确实进入了一个换挡期，从10到8到6，我觉得再怎么换，这种增长速度来讲，到这个规模来讲还是特别好的，另外从中国房地产来讲，现在有15万亿的规模，因为刚性的一种需求，因为城镇化率，因为等等这些数据，我们想这个总量其实是可以维持住，这个总量来讲，对于整个来讲一定是特别好的生命，所以特别看好，所以这些年我们是坚定地投资中国经济，在境外是没有投资的。这些年我们主要做的是房地产加模式，房地产加主要是围绕消费升级、围绕美好生活这一块做的投资，除了原来做的房地产服务以外，我们在文旅、文化、康养、会展方面，都是做了相应的投入，我们希望这几个也能够协同起来，能够互相赋能，能够不断地拓展这种边际效应，因为确实像文旅这个行业，我们现在12个文旅城，现在基本上都是开业了，而且在后面运营的过程中，在团队这方面也是越来越升级，我们在营运这方面，现在应该是处于头部的企业，而且在并协方面的话，我们的利润比较大，文旅我们觉得未来是一个很好的行业，我们也看到整个文旅行业未来可能至少要有9万亿的空间，我们也是觉得这块如果能跟地产结合起来，对于提升地产的品质或者说功能性的话，还是特别有帮助的，另外在文化方面，我们现在本身自己的话在做一些电影的拍摄，同时我们也有这种基地，因为这块来讲，在全球来看，比如说好莱坞，好莱坞本身的话有差别一万亿左右，但是他带动的行业差不多在13万亿左右，就合到人民币这边，这个的话基本说当与澳大利亚整个国民生产总值，其实在中国的话，我们觉得这个空间也是大的，在这块的话我们也是做了不少的功课，到现在为止我们第二个影都即将落地，所以在这块我们也做了很多投资。    

再一个是会展这一块，会展的话现在来讲真的在全国来讲需求特别多，前一阵我也到上海去跟一个做电竞的老板聊，他说他那个展览搞的特别好，他特别希望那边把那个展览变成365天的展，有很多东西需要给大家做展示，这种协同的展示，我们觉得这个行业的潜力也是比较大的。    

最后，最近康养行业，我们携手清华和MCS一块在前面做了一个发布会，我们也是做了几年的研究，今年正式对外做了一个推广，因为确实我们也看到，随着老龄化社会的来临，未来可能在2030年这个规模能达到16万亿左右，这个东西跟地产的结合也是一个特别好的前景。这一切，可能我们做了相关的一些投资，但是核心的话还是回到整个地产的主业上来，我们也是围绕地产，然后的话拓展其他的行业，这也是我们近期的一些战略。

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   主持人：刚才讲了两个方面我觉得很受启发，一个是现金流的管理，特别是房价增长有限，需要用成长规模周转控制盈利空间，现金流管理十分重要，现金流管理也意味着更好的产品和服务，创新也是驱动行业发展的动力，。

    今年的挑战也非常严峻，今年房地产行业有400家的法人单位破产了，其中大多数是中小企业，今年1到10月份商品销售额达到12.4万亿，有机构预测2019年整个的市场容量达到了16万亿，这里面很多的企业一个是头部企业的马太效应在加剧，另外很多企业在发展的过程中走出了一条具有自己自身特色的道路，下来请问商会的副会长，中国宏泰也是党建工委王书记，您在产业地产发展中有什么心得，我们有什么建议？

    王建军：我们宏泰是一家搭建平台、招商引资、整合产业资源落地、推动区域经济发展的公司，和我们在座的各位我是上游。咱们今天的主题是大势和信心，要把握这个企业的发展机会，首先要看好大势，我们认为当今世界正在发生一个前所未有的大变局，我们中国已经成为了世界第二大经济体，我也做过功课。美国是从1900年到2017年，GDP增速36倍，我们国家是从1987年到2017年这个时间，我们的增速也36倍，我们中国30年的时间走过了美国117年的道路，同样的增速是36倍，现在也认为中国的增速故事还没有讲完，而且在中高速发展，而且不可阻挡，这是一个大势。

    具体到企业，我觉得不管这个冬天怎么冷却，市场经济风云变幻，适者生存，能够救自己的还是市场，还是我们自己，我们宏泰是做产业地产的，我们要一心一意专心致志把你自己做的事情做，做专做精我们就可以很好的很健康的发展下去。

    宏泰我们在全国大大小小做了15个园区，廊坊那个主要的园区去年给政府纳税30个亿，招到了4003项目，今年上半年给政府实现了16个亿的税收，比去年上半年还要增长，这是政府最开心的事，政府开心了，区域经济增长了，财政收入增加了我就有增长了，这是一个相得益彰的事情。

    我们也在转型升级，利用我们香港上市公司的平台和建银国际成立一个百亿的发展基金，国际化，再结合匈牙利、德国、法国、意大利、日本、韩国都有我们招生整合办事处，和商务部投资局一块儿办公，就是看到有合适的产业资源参股、控股甚至整体收购到我们中国的园区来落地，政府给我政策了，我可以目前覆盖在国外的投资，但是我们中国的园区目前有经济的增长。

    第三，转型升级也是我们头等的大的战略任务，我们也和中交基金和国开金融三家成立了一个全域文旅公司，控股了世界上最著名的文旅IP，像法国PVCP等等这些大的文旅品牌都由国开金融控制了，我们就把这些文旅产业整合到相关的园区相关的省市。

    总的讲，我们做企业管理者，只要是老老实实做是，扎扎实实做事，执着地往前走，沙土也能够变成黄金。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   主持人：非常感谢张会长一番语重心长的发言，我觉得他刚才传递的信号非常明确，作为房地产的从业者，虽然面对今天我们经济结构的变化，包括行业发展所面临的挑战，但是仍然应该立足本业扎扎实实的做好自己的本质工作，同时在能力有限，规模可控的范围内适度做转型工作和多元化的工作，我觉得这个对大家非常有启发。

    目前行业面临比较比较严厉的调控政策，大往往危机，危中也有机，下面想请教一下其他企业家有什么应对之策？我们知道近些年中交地产发展速度非常快，请赵晖会长谈一下在高周转的模式，高负债快周转的模式是否可以持续？中交是怎么做的？

    赵晖：大家好，因为我们的企业是央企，有一定的部署性，我们有一个集团的支撑，房地产只是我们集团中间的一部分，所以近两年对我们集团大的战略的支撑发展的是非常快的。通过房地产这个行业的这种经营我深深的感觉到这个行业确实是出现了深度的变化和调整，这个行业发展的逻辑我觉得要重新定义，我们发展的规律有待于在座的各位企业家在实践的过程中进一步的探讨，在这样一个情况下，如何来做好这个行业，我认为很重要的一点是要盘活存量，专注于存量的项目。

    如何来把握机会做增量，刚才张会长也说了，我们行业长期以来是在住宅高增长的引领下快速发展的企业，可能从长远来说，不动产的投资转型发展与时俱进是一个大的行业发展逻辑，在这些大的政策条件、行业发展的大背景，在座的各位可能要在未来的商业模式上面和未来的盈利模式上面都需要进一步的创新，特别要专注于产品。

    我个人理解特别是在转型过程中的这段时间，加强度优质项目本身的关注、现金流的管理、风险的把控显得尤为重要，大家知道社会发展规律与我们的自然发展规律也契合，任何的发展在它的速度失速的情况下，它的规律就会发生变化，所以我感觉这个行业还是有序的，未来的机会很多，但是在未来发展过程中怎么通过实践找到一个平稳、可持续发展之路，更好地实现企业的发展，包括个人财富的积累，这些都是非常值得我们认真对待和思考的，我就分享这么多，谢谢。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    主持人：大家上午好，今天很高兴担任我们第一个论坛的主持人，我们现在全联房地产商会影响力越来越大，但是办会也越来越节俭，主持人都不给钱了，都是自己的会员来当主持人了。今天非常荣幸担任咱们圆桌论坛主题的主持人，2019年是伟大祖国迎来了70华诞，走到了历史发展的新阶段总书记也说过，当今的世界处于百年未有的大变局，从宏观经济层面可以看出，当前国际环境不确定不稳定的因素有所增多，国内经济结构矛盾比较突出，经济的下行压力也很大，尽管如此我们也坚信中国经济依然是世界的亮点。韧性足、潜力大，长期向好的基本面不会改变，面对当下社会经济发展的大背景，相信在座的各位地产行业的大咖都对未来行业市场都有了自己的理解看法，下面首先有请商会的会长富力集团的董事长张力会长，作为地产界的大前辈，您领导下的富力集团从2018年起就跨入了千亿房企的俱乐部，在您看来房地产市场的变动对国家经济的发展格局有何深远的影响？

    张力：我们富力也算中小企业，但是我们在房地产搞了20多年了一个体会，我觉得现在在这两三年，特别是今年房地产真正是一个调整年，也是遇到了寒冬，没有以前那么大热了，走入了常态新，下半年整个销售量下跌，部分房价也下跌，特别是三四线城市，个人看法任何的经济发展行业都有波动性，所以我们也没有必要大惊小怪。

    我的看法作为房地产企业，我们还要做好我们的本业工作，夯实我们的本业工作，通过调整期把企业管理上升一个高度，把社区的管理更加智能化，进一步的提质量，把企业管理搞好，很多房地产行业要转型，我认为房地产行业还是守着本业为好，转型不要转的太多，适当适度，在多余钱的情况下适量适度的转型，千万不要把自己的本业忽略了，守好本业的情况下适度的转型，我不主张房地产行业大面积大幅度的转型，你到一个新的行业也不熟悉，风险会更大，所以人们说了衣食住行，占了整个收入的很大一部分，现在其实我们城镇化数量还是很大，我们大量的农民做居民需要房子，本身我们很多城市人也需要改善现在的房子，要求住的越来越好，其实我们跟先进的国家比，我们的住房条件也并不是特别好，还有一个过程，所以我觉得这个房地产市场目前暂时遇到现在的情况，大家也不要大惊小怪不要怕，所以我觉得我们守着本业，搞好本业，稳健稳妥做好自己的事情，现在土地也很多，也没有以前那么狂热了对于我们的房地产发展是一个好现象。可选择性也很多，对于我们房地产企业也是一个机遇，看准看好，平稳发展。我也同意刚才咱们几位嘉宾的发言，我觉得也很对，只要我们守好本业，扎扎实实的做好我们本业的工作，我觉得未来两三年我们房地产还是会稳健稳妥的发展，谢谢大家！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

接下来进入到今天的第一个领袖圆桌对话，本次对话的主题是《大势与信心》。

主持嘉宾：

京投发展股份有限公司副董事长、总裁高一轩先生

对话嘉宾：

富力集团董事长、总裁张力先生

中交房地产集团董事长、党委书记赵晖先生  

中国宏泰发展董事局主席王建军先生

三盛集团董事长林荣滨先生

融创中国执行董事、执行总裁兼西南区域集团总裁商羽先生

金地集团总裁黄俊灿先生

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    刘琳：尊敬的各位宾、各位企业家朋友上午好，我今天给大家分享一下REICO工作室关于2019年房地产市场形势的几点判断以及对2020年中国房地产市场发展趋势的几点预测。

    我们对今年的房地产形势判断有四点。第一点我们认为今年的房地产市场一个调整年，后面会给大家一些数据告诉为什么把今年的房地产市场定为调整年。

    第二点，房价的泡沫风险程度是下降的，在今年而且下降的程度也比较大，第三点，在今年国内外经济形势下行压力非常大的背景下，房地产投资稳对于稳定中国的宏观经济增长提供了重要的支撑。第四，作为房地产行业管理来讲因城施策已经成为房地产发展的长效机制在逐步的运行实施，这是讲的对于今年房地产市场的四个判断。

    我讲一下我们为什么认为今年的房地产市场是一个调整年。作为市场来讲最核心的指标是价格，去年以来，包括从前年开始，房地产的统计数据，房价目前和销售的这些数据都出现了一定程度的失真，选择什么样的指标判断市场的形势非常关键，我们在这个PPT后面的文字列了4种，目前的房价指数大家可以看到结果不一样，我们选择的是中国城市二手房指数，新房的价格我们已经不再用了，用二手房指数选择的是376个城市的二手房出售挂牌价的变化，可以看到左边的这个城市二手房的价格指数环比上涨只有0.9%，其中一二三四城市看，一线城市的价格是环比下降的，二线城市是涨幅是0.9，三四线分别是2.2和1.3，这样的涨幅还打不过今年的CPI的涨幅，所以我们认为从房价的指标看，今年的房地产市场就是一个调整年。

    这个图也是300多个城市的二手房价格的一个变化，大家可以看的很清楚的300多个城市的变化，第一个图是一季度的小阳春的变化，在一季度市场出现了小阳春我们可以看到大部分的城市房价是上涨的，后面这个图右边的图是小阳春以后的市场的变化，我们扣除掉东北地区内蒙、新疆和云南的边界的城市，我们可以看到剩下的城市绝大部分是稳中有降，所以我们认为今年的房地产市场本身就已经出现了调整是一个调整年。

    10月份以后市场下行的速度还在加快，表现在房价下降的城市数量在快速的增加，目前300多个城市已经有一半的城市房价出现了环比下降。

    第二个依据我们看房屋销售，从国家统计局公布的房屋销售面积上推算，今年全年的商品房销售面积大约是能达到17.5亿平方米，销售金额将达到16万亿元，这样的指标是要超过去年的。

    2018年的限价政策导致了一部分的房源没有进入网签，2019年上半年这部分的堰塞湖里面的水释放，也就是说去年卖出的房子记到了今年；有一些销售业绩增长比较快的公司在去年并没有把他全部的销售记录进来，有一些数据转到了今年，这两个原因的存在我们有理由相信，今年实际的新增房屋销售面积应该是负增长。我们可以看到在过去的几个周期里面，在周期底部销售面积都负增长，这我们讲的第二个依据。

    分月度看我们可以看到房屋的销售面积，无论是新房还是二手房，下半年要好于上半年，销售的增幅是在增加的，这个也就等于说我们把今年作为调整年做出这个判断，而且目前周期的底部正在形成。

    从销售端增幅的增加来看，这个现在就是这个周期的底座，明年将走出这个底座，明年的市场要比今年的这个市场要好。分话语是一二线的城市销售在增加，三四线的销售是负增长，但是负增长的程度是在逐步收窄。  

    第三个调整年的判断依据，今年的土地购置意愿是一个历史的低位，无论是从土地的议溢价率还是新购置面积来看都是比较低的这样水平。

    唯一的一个增加的指标是投资的增速新开工的增幅，这部分的指标都是创出了近5年新高，新开工面积已经连续4年保持10%左右的一个增长，投资增速创出了近5年的新高，包括施工面积，这样的指标滞后于销售合市场变化的指标，到明年这样的增速是难以持续，这是我们讲到今年的第一个判断，我们认为今年是房地产市场的调整年，目前正是房地产市场底部区域形成的一个时间段。

第二个判断房价的泡沫风险的程度出现了下降，我们可以看到我们研究了很多个国家，房地产市场的波动，我们发现房价的涨幅持续的超过收入增幅的2倍以上，如果持续的时间超过3年以上，房地产后续会出现深度的调整，甚至是房价泡沫的破裂，2015年开始我国的房价开始了一轮快速的上涨，2017和2018年连续2年房价的涨幅是超过居民收入增幅的2倍以上，完全是警戒线之上，在今年房价平稳的形式下，房价泡沫的指数下降到2以下。这样的一个泡沫风险程度的下降为后续房地产调控政策适度调整留有了一定的空间。

    第三，我们可以看到房地产投资前十个月同比增长是10.5%，远远超过了同期的固定资产投资5.2，在固定资产投资占比中达到了21.5%，是2008年以来的同期最高值，对固定资产的贡献达到了40.7%，今年三架马车的贡献率当中投资和进出口都贡献了20%左右，消费是贡献了60%，如果不考虑进出口的话，我们可以看到消费和投资在一起的贡献只有5个百分点。所以对明年的经济增长来讲，促消费和稳投资是非常重要的。

    第四点因城实策，去年经济工作会议首次提出了要搞因城实策分类指导，今年有22个试点城市在开始施行因城实策的房地产的政策方案，并且明确因城施策将作为房地产发展的长效机制来执行，这里面我就不再给大家细讲了，因城施策的这样一个房地产政策方案，大家可以看到是形成了一个由政府参与管理的房地产的管理制度，跟过去我们自由市场经历自由定价的住房制度来讲有了很大的区别，这样的住房制度的转轨当中我们致力于房地产的市场运行会更加的平稳，这是对去年的四点判断。

    对2020年的房地产发展趋势我们有几点预测。

    第一，宏观经济将会继续保持平稳运行，虽然现在大家都我讲经济下行的压力非常大，这种声音占据了主流，但是我们认为明年经济平稳运行的会议，前两开的中央据政治会会议明确的指出了2020年我们会实现第一个百年奋斗目标，实现百年奋斗目标意味着GDP的增速应该保持在6%的水平，宏观经济将会继续保持平稳运行，这为房地产市场的平发展提供了有利保障，我们研究过很多个国家的房地产市场，包括房地产泡沫的形成和破灭，包括我们中国温州和鄂尔多斯局部房地产市场形成和泡沫破灭的过程，任何一个泡沫破灭的主要原因都是宏观经济的严重失衡，只要宏观经济保持平稳运行，房地产市场就不会出现大幅度的调整。经济政策还会继续保持连续性，包括文件的货币政策和积极财政政策的趋向，包括对于促进消费和稳投资的这样的一些政策的持续的出台，对于房地产的运行都构成一些利好。

    第二，市场利率可能稳中有降，今年下调了2次准备金率，我们看到8月份人民银行开始执行MPR的商业银行贷款市场报价的这样一个制度，这个制度背后实际上是希望通过市场化改革的方法来促进利率水平实际明显的降低，从外源看到全球的央行都在进启动降息潮，这为我们明年来讲我们觉得市场利率大概率还会稳中有降，作为房地产市场来讲，2016年以来这种跨越周期的这一轮的繁荣都是在这样极度宽松的货币环境下形成的，明年这个利率水平的继续下降将会对房地产市场继续形成利好。

    第三点，从业内来看房企的还债压力保持在高位，无论是债券的发行和信托资金的发信等等，房地产企业的还债高峰期还会延续到2020年，从我们政策来讲对房地产企业这样借新还旧的债务还是要支持的，对于新增的融资需求2019年下半年开始各类的融资渠道都开始收紧。

    房地产企业的无论从贷款和信托的规模都出现了减少，融资渠道收紧对于投资信心都有很的影响，反应到房地产市场我们推动的第四个预测，房地产市场的总量供给有可能会减少，除了企业家投资信心降低之外，我们可以看到市场库存出现了明显上升，我们用当年的新开工和当年的销售做对比看，2019年全年库存相比2014年出现了大幅度的增加，考虑到水平的影响，这个库存的水分更高一些，这样的库存都是影响房地产企业投资的预期。

    最后一点，我们认为2020年房地产调控政策会适时微调，当房地产企业投资信心下降，房地产投资增速的时候，在因城施策的背景下我们有理由认为房地产的调控政策会出现一定程度的微调，具体后面我们可以看到中央层面放松房地产调控政策两次比较大的政策都是在房地产投资增速降到1%的时候。

    这是我们对2020年发展的几个趋势的预测预测总结一下，

    第一我们认为宏观经济将会保持平稳运行，第二市场利率可能稳中有降，这两点对于维持房地产市场平稳运行构成实质性的利好，第三点，从行业来讲，由于房企的还债压力还会在高位，以及库存的增加，房地产市场的增量供给会减少，房地产的调控政策可能会适时的微调，表现在房地产市场来讲，投资建设指标的增幅会下降，新增的供给可能减少，但是需求还会保持基本的稳定，从房价来看，一二线城市房价有可能稳中有升，三四线城市基本平稳，总体来看我们认为明年房地产市场不会比今年的下半年更差，要好于今年的下半年，就像今年的会议主题一样要把握大势，坚定信心。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

REICO工作室首席专家 刘琳发布《REICO2019 报告》。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    聂梅生：我们看看第二个跟我们差不多一样大的互联网在干什么，是12年一迭代，1995年到2007年是PC时代，中间的12年和房地产是并行的，2007年到2019年是移动互联，一直到现在大家离不开微信和手机，是人+人，它针对人来说事，我们是针对卖房子的卖字，这两个不一样，到明年开始以后是另外一个迭代，开始物物相连，场景+场景，大数据云计算，AI这个时代马上要到来，我们看看2007到2019年这12年，或者是最近10年他们那个行业是怎么样的。

    2018年中国的互联网经济对GDP的贡献率超过四分之一，和房地产差不多，一样的。

    2018年我国的互联网经济的规模是16万亿，它的基础部分是7万亿，和其他的传统经济有一个融合，融合部分是9万多亿，占到我们当年GDP比重的18.25，这是2018年，互联网+这一块儿是不容小觑的，它对产品和服务业上下游产业的拉动，间接的经济贡献增长是9万亿，占GDP比重10.3，这两个加在一起的贡献达到了28.56，一点都不比房地产少，

    恰恰是这样，从互联网行业的收入和增长来看也开始走平甚至微微下降，到了2018年它的行业收入4万多亿，增长到了11%左右，比房地产要高，它也开始走平，甚至于比高峰时期下降了不少。

    看一下互联网金融的市场规模到底有多大，现在中国互联网金融的行业规模达到了43万亿，它的增长率特别高达到24.67%，互联网金融行业的市场规模，增长很高，说明钱我们这边搞的不好就没有钱，银行不给钱就产生债务危机，这事情很严重，但是那边增加了很多，钱在哪儿？银行的钱愿意放在哪儿值得我们深思，它的增长率24.67，所以互联网的上半场。2019年以前我们叫做互联网的上半场。

    互联网的上半场一切互联网的生意最终都是流量生意，他们是走流量，所以流量走起来是互联网的最重要的，因为它是2C端的，它到每个人的，到8亿网民端的，他走的流量，流量起来了，它就起来了。

    但是互联网领域出现了两大事件引起我们的思考，一个是互联网金融P2P的大范围的崩盘，要说你是2C端的，P2P就2C端的，这个互联网因素直接是2C端，所这种情况下它崩盘了，还有我们以前互联烧钱烧流量这样的模式还行吗？我是不是烧钱就可以把流量烧起来，能成为这个领域的老大，还没有老二，没有之一，所以这种情况下在共享自行车的领域中最后形成了一地鸡毛，这两件事情值得我们深思，互联网领域有两个事件引起了我们思考，他们也要开始进入下半场。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    聂会长：先说一说房地产业是不是风光不在了，我认为今后一段时间它仍然是中国经济的稳定器、压舱石，

    第二讲一下另外一场革命，在国民经济中、GDP当中，占比例差不多的，另外一个产业他们在干什么，就是互联网加风靡了一段时间，但是他也迎来了挑战。最后说一下中国经济要素和结构发生了什么变化，这些要素的变化对经济有什么影响。

    我们房地产当中有一个核心价值链就是销售，就是卖房子，我们多年来也是到现在仍然是销售为王，房地产开发已经进入了存量阶段，左边的图这个是从2017一直到现在，我们的销售额还是在增加，但是你可以看到它的增幅是在下降的，一直在下降，也就是说销售额在增幅，但是销售量在负值。然后看一下9月份25个城市二手房的交易数量，同比增加了16%，连续三个月同比增加，就右边这条线，说明它进入了一个存量阶段，这是一个。第二房地产行业已经步入了理性回归，上面是楼市和股市滚动信誉的曲线，这个蓝线可以看到这个股市在上头，尤其2007年高很多，2008天华尔街金融风暴一下全下来了，然后刺激经济4万亿及很多进入了楼市，2009年楼市的市盈率已经大大高于股市，后来一直是在股市的上头，但是从2017年以后，在股市平均市盈率的下面，也就是说它已经步入了理性回归，从经济的层面来看。

    第三是关于房地产的核心价值链变化，就是房住不炒，大家看看这条线，中国居民的房地产在总资产中占比远超美日两国，当然这和中国人的消费习惯是有关系的，但是和经济发展的阶段有关系，从2004年一直到2014年这段时间到现在可以看到，即便是这个数字，就是中国居民房地产在总资产中的占比也是在下降的，虽然超过美国和日本，他们的房地产在总资产中的占比在30%或者以下，我们在60%，现在也在下降，也就是说居民的财产中不简单是靠房地产撑着了，还有其他的地方可以赚钱，也就是房租和炒这件事是有它背后的经济促进和支持的。所以我觉得我们房地产的核心理念就是我们什么为王？说穿了销售量是重中之重，我们看每年发布的排行榜全部都是按销售量，规模是重中之重，我觉得这一点仍然可以坚守。为什么可以坚守？可销的物业为主体仍然是房地产的主流和持续，问题在哪？是因为政府要卖地，政府要卖地，房地产要买地，买了地以后就变成卖房子，不可能把政府地买了，我不卖房子，这个逻辑是存在的，但是土地财政能马上取消吗？不可能。今年为什么到年底的时候房地产翘尾了，情况比前面几个季度要好一些，你看看土地，土地的溢价率提高了，政府得卖地，你卖地我就得卖房，这件事情是一个强大的支撑，这件事一时半会不会了解的，我觉得今后物业为主体，不是说我们可以翻转的一件事情，但是租购并举它形成了新的业态，去年讲了一年，这个事并举不了，因为公租房的部分，或者租的这部分，租金的回报率太低了，1%到2%，你还不够去还银行贷款，所以这个事并举，但是半壁江山的形成并非遥远，所以有一段时间的过度。为什么我说卖事还得持续一段，多种物业形态需要新的架构，原来的架构是什么？比如我买一块地产我必须问政府要一块地，能卖商品房就卖，否则商品这部分融入不了，我搞产业园，我也得先把商品房卖出去，尤其搞养老，因为我在养老这块涉及比较深，那么也千方百计的我得把房子卖了，我不卖这个房子肯定得赔钱，正是因为这么一个情况，国家限售令一到不许卖这个，不许卖那个，最近我觉得这件事也是一个博弈，很多楼盘有产业地产、有商品房，有这个、有哪个，一旦你有一块卖不动了，现金回不来了，你现金流就断了，但是房地产开发企业的资负债率是很高的，80%以上是常态，一旦有一个盘出事整个资金链中段，所以到年底的时候确实会有一些比较大的房企会出现问题，这个和原来卖是有关系，一旦卖不动及钱回不来，就出现问题。所以我认为2019年房地产的大势接近了一个临界点，需要翻片，翻片以后应该是更加健康，从量变到质变，比如我房子不炒的事，从棚改的公租房到租赁市场到老旧小区改造，政府的政策是有变化的，那么跟我们坚持资本层面的收紧，保持不变，不能流到房地吧，这样保证经济转型。银根，也在积极释放新的地源，税收实际上这方面建立新的税制，这个供给侧改革是有变化的。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

第三位进行主题演讲的嘉宾是全联房地产商会创会会长 聂梅生 ，她的演讲主题是《房地产发展新航道》。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   范恒山：下一步我们要针对这个做文章，分析了这个原因以后我要给在座的各位谈几点，让大家有这么一个认识，这个认识在哪里？

    第一，我们对外部的要有一个正确的认识，现在大家都说中美贸易战如火如荼，我们现在正在谈判，而且有可能签协定，但是我告诉大家无论贸易战如何，美国以各种形式对中国围堵的状况不会改变，所以我们对外部形势的估计一定要严谨一些。

    第二，我们要看到外部不是一个力量，我们仍然可以通过自己的努力化解外部的不利因素，所以我们重要的是把自己的事做好，这一点一定要明确。

    第三，我们导致了我刚才分析的那么多原因可以看出，导致经济下行的因素是可控的，只要我们针对性的采取一些刺激，就可以遏制经济下行。

    第四，我们要看到支撑中国经济稳健运行和稳重向好的主要支撑因素没有发生改变，我们的市场因素没有发生改变，我们的空间大得很，我们搞基本公共服务均等化，我们就有很大的潜力，我们只要搞城乡协调发展我们就有多大的潜力，我们现在的差距太大了。

    我们有腰缠千亿的老板，还有到2012年的时候我们全国的人居收入2300块钱人民币计算的贫困人口是接近1个亿，到2018年我们下这么大的劲扶贫攻坚，到2018年还有1160万，它是人均一年只有2300块钱，相当于我们很多同志一顿饭钱，人家是一年的收入，所以我们的空间还很大，所以支持我们经济稳中向好的基本条件没有发生改变，关键我们要用适宜的政策工具激活它。

    最后我们还要看到，11月份的经济指数有好转的趋势，我们制造业、采购业、今年采购的指数就是PMI16个月以后重返扩张的空间，现在我们看到的是消费投资工业增加值都有望回声，这些年尤其是今年我们采取了一些稳增长的措施，逐渐开始发挥作用，我估计明年上半年进一步会激发，所以综合看到这些，我给大家一个信心，明年的经济不要想象的太悲观，当然我说要辩证的看待破5，即便是破5跟质量结合起来、结构结起来、效益结合起来也没有什么大不了的，但是我们努力是可以实现6，甚至更好一点的速度，所以事在人为，中国的经济大盘不会出什么问题，我们要坚定信心。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    第三经济下行与人们的思想行为有关，比如说企业家在中美贸易战这么一个背景下，我们思想的调整、方式的转变，可能产生等待观望，这样就导致了投资不足，投资就下降，从企业这个角度来讲有一个思维转变、方式调整、实际等待的问题。另外政府，政府的作用在今天是很重要的，不可忽视的，但是这些年来我们把表态的东西改变了，党风整风的整肃，把行为和程序规范化，这本来是好事，但是有些人他因此产生了多一事不如少一事，干事就犯错误这种想法，所以导致了不作为或者是虚作为，现在我们常常说有些地方的干部形式主义，比如说脱贫攻坚，这是一个指标，你不脱贫就不行，他改给你这个房子刷成白的就完成任务了，形式主义背后一定要有任务，官僚主义背后也要有任务，怎么完成任务？那就是认认真真玩虚的，扎扎实实搞对付，这个就会影响我们的经济。

    第四是中美贸易战的影响，大家记住中美贸易战对我们有没有影响，有影响，不然我们不用打贸易战了，美国发起时候我们是被动打，但是一年多的贸易战，对我们伤害不大，有伤害但是伤害不大，最大的伤害是投资信心不足的问题，所以导致了管网、导致了等待。为什么我说中美贸易战对我们实质性影响不大，你想想去年3月份宣布跟我们打，现在打了两三个回合，但是他对我们的经济影响，他没有说一下子讲到一个点，一下子降两个点，他是0.1、0.2地降，所以它没有直接造成严重伤害，它主要是对我们信心的影响。

    最后是其他的原因，比如说消费的影响，现在说消费遇到了天花板，这个信息不足以相信，我们在国外购买商品的数量也达到了1500亿人民币，这些为什么要在国外消费，而且买的都是普通商品，不是高科技，说明我们有消费能力，但是我们的产品质量不好，所以国内的消费转到了国外消费，如果我们的质量提升了消费就有了。第二消费结构要调整，现在有消费能力的人不想消费，想消费的人没有消费能力，我们还有多大的空间，所以这些分析都是脱离实际的，什么消费遇到的天花板，我看基本不在中国生活。还有我们的劳动力红利没有了，的确我们现在进入了老龄阶段，今后我们还要跟上，但是目前来说我们劳动力是重组的，而且我们的劳动力是多种的，有高技术的，有一般的，也许今后会受到影响，至少眼前不会受影响。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    范恒山：各位好，会议要讲一讲经济形势，这是一个好的时间，到了年末岁首，大家都在盘点即将过去一年的成绩，也在谋划未来一年的发展，这两天中央经济工作会议正在研究我们明年的经济大势，将要对下一步的发展做出安排，大家可能都感受到了，即将过去的一年，我们差不多都是在单位之间走过的，我们常说每一年起首的时候都说今年将是最困难的一年，今年我们对2019年是有充分估计的，2019年的确是非常困难的一年，现在大家走到了12月，已经能感受到2019年比以前都困难，从经济增长来看，我们的经济增速是总体下降，从6.4到6.2到6.0，第四季度究竟是什么状况？我看也不能太乐观，因为10月份的数据表明，我们的工业增加值、我们的投资、我们的社会消费品、销售指标也不是太理想，10月份的情况怎么样待会儿我再讲，经济说经济下行的压力是很大的，但是我们跟自己比的确这些年的收入不断下行，到了一个低点，但是对这个结果我们还是要辩证地看，现在中央政治局会议讨论经济形势的时候特别强调了经济形势，尽管今年执行的结果可能是6.1，第四季度稍微好一点，可能是6.2，但是不会超过这个空间，我们辩证地来看今年总体还是不错的，不像有些同志说的那么糟糕，时间关系我只简单提一下：

    第一，预期，去年我们预期的数据在6.1到6.5，这七八年，我差不多年年都对经济有一个预测，预测是6.1奥6.7之间，这个预测是正确的。

    第二在世界范围内它是一个很好的数字，不仅高于发达经济体，也高于一些新型的经济体，不仅高于欧美，也高于一些亚洲发展好的国家。

    第三，体现出了比较好的质量和效益，比如说消费、服务对经济的贡献率上升，这时经济向好的，很重要的一些结构方面的因素。

另外大家看到了这些供给侧结构改革不断深化，我们产品的质量，我们的服务质量明显好转。第三这几年或者是这些年我们生态环境保治的力度不断加大，现在有的企业感觉到经营有些困难，成本有些提高，其中有一个说法是在的环保压力太大了，改革力度太大了，所以增加了不少压力、增加了不少成本，反过来说我们没有粗放式地搞发展。第四是经济普查我们的基数又提到了8万多亿，也就是说现在的总量是92万亿，这个奇数我们今天增加一个百分点相当于前五年、前十年增加很多百分点，所以对于这个问题我们要辩证地看，不能说以前几年10%以上，现在是6%了，要辩证地看、综合地看。这两个月讨论热度很高，相当一部分人对明年的经济有担心，很多人说2020年将比2019年更困难，我刚才谈到了经济下行的压力不断增大，数据也能表现出来，另外的话包括在座的各位我们企业家在内，你们也要能感受到这种压力，今天房地产企业的压力，相对于前些年红红火火的局面，今天恐怕有切肤之痛，有说不出来的苦，其他企业感觉到了资金不足、成本高起，生意不好做，经营困难多，压力大也影响到投资信心，我在调研的过程中经常听到我们大大小小的企业家跟我们讲经营的困难，这也是事实。另外我们面临不少不确定的因素，还不知道要有一些什么样的黑天鹅、灰犀牛这样的事情出现。所以大家普遍对明年的经济比较担心。

    我本身一直是一个谨慎乐观派，既不特别的把经济好像我们如火如荼，但是我对那种特别悲观的，特别是对前途丧失信心的说法，我从来不当回事，所以我是谨慎乐观派，所以对下一步的经济走势，我们说保持忧患意识是对的，但是我认为不必那么悲观，明年的经济形势没有有些人想象的那么糟糕，我们先说即便破6也要正确看待在今天复杂多变的环境下经济波动是常事，如果我们破6是结构调整动能转换结合在一块儿的，我认为这个是值得的，所以不必那么太担心。事在人为，关键看我们怎么做，如果我们做的好，保6，甚至取得更好一些的经济增长速度是可能的，但是有一点我要跟各位讲，在我们有条件的情况下，一定要尽可能还是要把速度搞的更好一些，争取不让它破6，争取让它在6以上，为什么？明年对我们很重要，大家注意到明年是全面建设小康社会我们要结账的时候，就是全面收官的时候，也是我们十三五要结账收官的时候，我们实现小康也好，实现十三五的目标也好都有一的速度的要求，达不到这个要求，我们这个账就结的不好，就是不完美的，就会容易引起垢病，作为一个负责任的国家，作为一个负责的政府不应该受到样的垢病，所以我们要力争完成全面建设小康社会的任务，完成十八大确定的到2020年翻两番的目标。

    还有一个很重要的是我们原来速度高的时候很多经济学家批GDP万能，但是一定记住，速度不万能但是速度是基础，真正速度往下滑了财政收入出问题，就业出问题、收入分配出问题、重大关系出问题，所以速度是基础，不能小看，如果真是滑到很低了，很多矛盾就暴露出来了，不是像今天我们的速度还在往下走，但是我们不愁吃不愁穿，就业问题还没有很多问题，明年我们要尽量的争取一个好的速度，现在的问题是我们说事在人为怎么为，现在社会上出招的很多，差不多把所有人用的招都想用上，关键在我们要研究这些年的经济为什么下滑，他的原因什么，要找对病症才能够对症下药，有的放矢，不是病急乱投医，不是捡到篮子里面都是菜，一定要有针对性，我发现社会上有些同志分析原因的时候，分析的毛病去掉，找药的时候从天上到地下一把抓恐怕有问题，所以我们要分析一下这些年经济为什么下降。

    我们说经济盘子大了以后今后的趋势肯定是要往低走的，问题是这些年走的稍微快了一点，下行的快了一点，下行的快了一定是有原因的，我个人认为有5个方面的原因。

    第一，从大背景看，世界经济发展正处于一个低迷的时期，跌宕起伏，中国经济发展无法完全规避它的影响，本来2017年有所回升大家一片叫好，2018年特朗普发起贸易战，不仅仅是对于中国，对全世界推动了贸易保护主义，贸易霸凌主义的盛行，2018年经济下行，2019年世界经济继续下行，大家现在对2020年也不乐观，这个过程中中国是世界经济的主要贡献者，但是它也难免受到它的损害，难以完全独善其身。

    第二，我们认为最主要的原因是这些年我们国家推动经济由高速增长阶段向高质量发展阶段所采取的一系列的措施是导致经济增长降速的主要原因，其实这个速度下降是我们主动调整的结果，大家知道2015年我们提出经济进入新常态。讲了三句话叫速度变化，结构优化，动能转换，速度变化就是从高速增长转向中高速增长，所以应付新常态我们采取的措施是供给侧结构改革，供给侧结构改革的具体操作路径是三去一降一补，去产能、去库存、去杠杆，去产能，去钢、去玻璃、去水泥，很多的生产量，我们自觉的把它去掉了。

    接着去库存涉及到各位，明确跟房地产的定位结合起来，叫做房子是用来住的不是用来炒的，接着我们房地产的投资就趋稳了，原来房地产增长是中国发展的主力军，我们最高的是投资达到25%，四分之一，最低的时候我们也是五分之一，房地产很重要，它直接涉及到十几个行业，间接涉及到60多个行业，房地产这么一调控，它对GDP必然产生影响，所以我说它是我们主动调节的结果。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

第二位主题演讲者是国家发改委原副秘书长、地区经济司司长 范恒山 ，他的演讲主题是《经济发展新形势》。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    庄聪生：我接下来讲的是今天讲了这么多的困难问题，我们的未来之路在哪里，我们的前途在哪里，用习近平总书记的话，面对困难问题，关键是我们怎么样认识和怎么样把握，如果我们认识到位，把握的好就能够化挑战为机遇，我们的机遇期在哪里？

    我简单的讲三个方面。

    第一，要看到我们今天中国经济这种韧性强，潜力足，回旋余地大的基本特征没有变，就是习总书记讲的基本面没有变。今天大家感受到经济下行的压力很大，我们的内外环境非常的复杂和严峻，但是我们一定要看到，比如说我们增长速度从第一季度的6.4到第二季度的6.2到第三季度的6.0，今年上半年平均是6.2，是最近20年来最低了。

    但是我们如果从横向来比，我们在全世界仍然是最高的，我们每年对世界经济的贡献超过30%，比如说今年前三季度美国的增长是2%，日本欧盟是1.8，印度比较快的，是5.5，但是印度最近下降了，我看到穆迪非常着急，如果这么降下去会影响他的执政，我们一定要看到这是一个方面；

    另外我们现在从今年开始突破人均GDP1万美金，但是我们跟美国的6万美金比差距还很大，差距就是潜力，差距是空间，同时我们也都知道4天前中央政治局召开了会议，总结了今年经济发展形式，部署了明年的任务，提出了明年是我们全面建成小康的收官之年，提出的政策跟今年下半年的政策一样的，提出了宏观政策和微观政策要活，社会政策要托底。

    我总的感觉明年的经济形式和今年应该差不多，明年为了全面建成小康，我们的增速要保持6%左右，另外我们要看到今天我们中国仍然是全球市场最大的国家，我们将近有14亿人的内需市场，中产阶级将近达到了3个亿，中产阶级不断的增多，意味着我们隐藏着巨大消费需求的空间，我们国家现在进入了工业化、信息化、农业现代化的进程当中，尤其是我们搞房地产的都知道，今天在这个城镇化率，我们现在只有60%，我们跟发达国家比我们还有20个百分点，我们每年推进一个百分点就意味着至少一年有1400万的农民要进城，变成城户口，一个农民要进城要带动几十万的消费。所以习近平总书记经常讲，中国的经济长期相好的基本面没有变，我们的热韧性强、潜力足，回旋力大的特性没有变，我们国家保持经济健康发展的基础条件没有变，我们通过结构优化调整保持前行的这种态势没有变，所以我觉得要坚定信心，很中央政治经济工作会议会召开，我们要很好的领会这个政策。这是第一点。

    第二，我们未来之路要看到全面深化改革的红利正在激发民营经济发展的活力，红利要激发活力，大家都可以看到十八大以来，按照中央全面深化改革的任务书、时间表和路线图，中央政府和各级政府都在以这种壮士断腕和刀刃向内的勇气推进这个改革，中国的营商环境也好，10月份世界银行发布了世界各国营商环境报告，我们中国排在了31位，前年是78位，去年是46位，这一下到了31位，这就是对我们中国营商环境充分肯定，这是对中国经济充满信心投的信任票，所以习近平总书记讲我们中国的经济会有一时的波动，但是从长远看是浩荡东风，我们中国仍然是全球投资机会最多的国家，我们要看到习总书记讲到投资机会最好的国家我们可以用数字经济利用它，去年和前年利用外资都超过增长5%左右。

    我说一个简单的道理，外商不是傻瓜，如果中国没有投资的机会，中国不挣钱怎么会来，怎么不到叙利亚和伊拉克投资？所以我们一定要看到，今天改革释放的红利应该说每个企业都能感受到。

    我这里简单点几个，比如说简政放权，现在各地都在搞最多跑一趟，一趟不用跑，一网结、一次办、马上结这样的，企业的办理时间从去的28缩短到了8天，现在缩短到了5天，以后要缩短到3天，总理说今后审批的项目明年之前能放的都要下放，这是一个。

    第二个是为小微企业解决融资难，融资贵，当然我们能够参加房地产没有小微企业，都是大型企业，但是为了解决融资难，融资贵的问题，今年总理在两会做一个承诺，要求所有的四大业对小微企业融资至少要增长30%以上，而且要在融资成本上降1个百分。

第三是降费减税，我们国家现在开展了前所未有的，空前的降水，我们的增值税从过去的17降到16，今年第一档降到了13，有一个叫安踏，大家知道安踏这个企业是目前最大的运动品牌企业，今天他刚减税减了3个亿，我相信我们在座的企业都能够感受到。还有去年国务院办公室专门了清退小微企业的转型办公室，另外还有产权保护不断推进等等，总之今天的全面深化改革正在正在体制机制方面，不断为民营经济发展营造成熟的市场环境、政策环境、法制环境、税收。第三未来之路在哪里？我觉得未来我们的机会在哪里？就是我们一定要走转型升级、创新发展之路，我们的一定企业一定要转型升级，总书记在今年年初的时候讲过一段话，该今天的中国正处于百年之未有大变局，在这个大变局西面我们可以从政治、文化、社会、经济讲，我讲一个跟企业有直接关系的，科技的发展与企业之间的关系，大家多能手感受到当下以物联网、大数据、云计算、区块链、5G、新能源新材料、基因工程等为代表的新一轮技术革命正在兴起，而且进入了第四次工业革命，我们现在每个人都能感受我今天数字经济的浪潮扑面而来，今天科技的革命对我们的时代发展出现了哪几个趋势，至少有四个趋势，第一就是今天叫万物互联，大家能感受到天上、地下、线上、线下，人与人、人与物、物与物之间的万物互联正在联动起来，第二完全打破了过去行业之间、地域之间、组织之间的起点，形成了一种新的经营生态。第三就是实体经济和虚拟经济的混合，大家可以看到现在这种变化，虚拟经济和实体经济混合发展，很多房地产也都能感受到这一点。第四我们说今天风险投资的兴起完全改变了过去企业发展的途径，以及人类积累财富的速度，这个趋势我们一定把握到。

    今天我们转型升级它的途径很多，因为时间关系我没有办法展开，对于一个企业来说，包括对于房地产企业，什么叫做转型成功，第一定要生产智能化，现在你到很多制造企业看看，机器24小时不停地干活，效率大大提高。第二是管理信息化，也就是说应用大数据、云计算来获取各种各样的信息，从而让你的产品能够精准推送以及管理的科学化。第三是产品要个性化，也就是说今天我们的消费观念在升级，你所有的产品一定要作为一种最独特的，跟别人不一样的，来适应多样化、多层次化消费的趋势。第四是服务的便利化，今天我们能感受到你的手机能安装多少APP，任何服务可以送到家，完全是便利化，转型升级有N多标志，但最主要的是生产智能化、管理信息化、产品个性化、服务的便利化，由于时间的关系我已经超时了，今天的问题困难很多，包括房地产行业处于寒冬时期，我希望在座的企业家认定要认清形势，为全面建成小康以及实现中国民族伟大复兴的中国梦做出我们应有的贡献，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    庄聪生：尊敬的各位企业家朋友，大家上午好。今天很高兴来参加以把握大势坚定信息为主题的全国工商联房地产商会的年会，刚才对商会的建设提出了许多具体的要求，我简单地对于加强中国特色的商会组织具有很强的针对性和指导性，刚才秘书长又报告了这一年的工作，我觉得我们的商会确实是一个充满着生机和活力的商会。这次邀请我给大家讲一下中国民营经济的发展趋势，时间有限，我只能讲一些大概的东西，我们都知道今年是新中国成立70周年及也是改革开放41年，改革开放这40多年来，我们国家在政治经济政治、文化、社会、生态等方面取得了举世瞩目的伟大成就，民营经济也经历了从小到大，从弱到相的历程，今年的民营经济已经具备了非常巨大的体量，到目前为止，民营经济的市场主体已经超过1.1亿，其中私营企业3400万户，个体工商户有7600多户，为全社会提供了3.15的就业岗位，也就是说今天中国人至少有10亿人是靠民营经济支撑着生活，用习近平总书记的话，中国的民营经济有不到40%的社会资源创造了5、6、7、8的业绩，为全世界提供了50%的税收，60%的GDP和民间投资，70%的技术创新和新产品开发，80%的就业岗位和市场主体，所以我们今天的民营经济可以说强国的经济、富民的经济、创新的经济、开放的经济、活力的经济、担当的经济，民营经济创造了5、6、7、8的经济，这跟中国房地产对于民营经济的贡献是分不开的。今天房地产的体量我们大家都能够感受到，它做出的贡献，到目前为止每个工作人已经平均拥有40平方米的住房，农村是45平米，城镇是35平米，房地产带动了几十个产业的发展，中国的经济高速发展与房地生的突飞猛进的发展分不开，今天中国能成第二大经济体与在座各位的贡献是分不开的。

    今天我经常说一个观点，中国一切的差距是民营经济的差距，不是南北差距、城乡差距，就是民营经济的差距，民营经济发展的好一定有四种情况，哪个地方民营经济好一定会有四种情况，第一经济好，那个地方就业稳定，第二那个地方市场具有活力，充满生机，第三那个地方的老百姓富裕，第四那个地方社会一定是稳定的，这是成为一个铁的规律，对中国民营经济的贡献不是我主要讲的，我要说的是什么，这40年过去了，中国民营经济取得了巨大成就的，但是它面临着前所未有的困难和挑战，用习近平总书记的话讲今天的民营企业面前面临着三座大山，前不久我到几个省调研，到了一些民营企业，所到之处几乎是一片叫苦之声，今天的民营企业有1.1亿市场主体，但是有四类，一类是大型企业、中性企业、小型企业、微型企业，大型企业在2019年真的没有办法过，特别是制造业，很多说我一开工就亏损，一停工就破产，小微企业是今天我能够把工资开出去，企业能生存下来熬过这个寒冬就不错了，我们的房地产今年一年基本上可以说是寒冬的状态，伴随着调控政策的不断深入，房市的成交量不断下滑，加上央行对资金流向的控制，房地产企业的生存压力真的越来越大，我看到仅仅目前，国有前后破产和倒逼的房地产企业超过400多家，我看到全国排前十，非常有名的华东地区的房地产企业，现在也是资不抵债，面临破产的境地及

    今天我们说很多的民营企业都感觉到身上有很多痛点、难点、独点，我概括为十各方面的痛点，因为今天时间的关系，我就没法展开，我就根据总书记讲的大座大山来谈谈我们面临的问题，一个是市场低迷的痛点，我们做产品、服务及这两个产品要到哪里？一定要到市场，改革开放以后相当长的时间，我们国家的市场体系变化很多，在相当一段时间不仅要强，基本上各行各业做什么都能够挣到钱，包括我们的房地产，更是爆炸式的发展，是突飞猛进，今天改革开放到了40年，今年中国已经成为世界第二大经济体，第一外贸大国、第一外资流入国、第二消费大国，阴天我们生产了全世界50%以上的钢铁、水泥、玻璃、造船、造纸，生产了全世界70%以上的手机电脑、儿童玩具、服装等等，我们做企业为什么感觉到产品越来越难办？就是今天到中国任何一个地方，商品琳琅满目，所有的产业都是产能过剩要么就是库存过大，今年企业最大的痛苦就是他的产品和服务不好卖，这就是一个最大的痛点，就是市场需求这几年一直处于低迷的状态，处于需求不足的状态。

    第二投资回报率和利润率越来越低的痛点，做企业未来干吗？做企业投资就是未来汇报、未来回去利润，未来挣钱，你只要在合法经营的情况下，你挣钱越多，说明你越有本事，前面我说到我们国家投资机会很多，生产成本比较多，今年40年过去了，企业需要的生产要素成本越来越高，所以我们感觉到现在利润越来越小。我说个例子，我们知道有一个三全集团，是我们农业产业商会的会长，我到郑州去他跟我说今天要搞实体经济无比的悲惨，他说我今天已经做到了全国市场的龙头老大，占到三分之一，他说我一年能够卖出70个亿的速冻商品，但是他说我2700个员工干不过一个二流员工，为什么？我每卖一块钱的饺子知挣70块钱，一个二流演员演一部电视剧几千万，有的人干到1.5亿。第二个有一个民营企业家跟我说说五年前卖一箱物品能挣5块钱，今天我只能挣2块钱，我根本活不下去。我看了最近全国工商联对各地的企业有一个报告，利润在5%以下的占到了一半，利润不到三分之一，这个就是越来越感觉到投资的回报率越来越低。我最近看到了一个最新的数字，什么意思？我们国家规模以上工业企业的净资产回报率只有3.47%，我们长期贷款的利息是4.85%，出现了倒挂，说明如果你的投资是用你自己的钱，你就不如把钱存到银行，如果你是用的银行贷款，你挣的钱可能还不够还银行贷款，所以利润越来越薄，钱越来越难赚，这是第二个痛点。

    第三是转型升级的痛点，都知道我们现在由高速增长阶段转向高质量的发展阶段，很多的传统行业都对一些关键的设备、关键的工艺和关键的技术进行改造，我看到很多房地产企业都在进行转型。但是我们也要看到，目前经济发展的不稳定因素很多，很多企业处于一种不敢转、不想转、不愿意转，不转型会等死，转不好就转死了，我简单讲一个案例，我到湖州去，这个企业是做家访的，这个企业家干了23年，他说我们这个行业是传统也，竞争门槛地，谁都可以进来做，他说我挣的钱有点像卖鞋赚钱，一样辛苦，23年他挣了4500万，他说实在太辛苦了，我准备转型。今天我们国家大力发展新能源汽车，新能源汽车的核心是什么？锂电池，4500万做高科技企业根本经不起花，半年以后他搞深度的市场调研请了一些专家论证，人家告诉他你这个产品要上市至少还要一到两年的时间，至少还要投1.5亿，他说我现在投进去了，不用说，我现在只剩下一小片厂房，我贷不了1.5亿，现在很多企业面临了这种情况。

    今天民营企业有很多的痛点，有融资难融资贵的问题，有一些干部不作为不担当的困难，还有用工难、用地难，有环境约束带来的痛点、难点和独点。

最关键是我们国家的经济进入了新常态，我们由高速增长阶段转向了高质量发展阶段，现在整个国家都处于一个爬坡过槛滚石上山这么一个阶段，也就是说我们处在一个转变生产方、调整经济结构和转化增长动能的公关期，为什么企业普遍反映从头到脚都有痛点？我根据企业家提出的痛点分析几个方面的原因。

    第一，时代变了。我们从过去的短期经济年代变成了过剩经济的年代。

    第二，人们的消费观念变了，由过去共同需求的消费观念变成了高端化、个性化、多层次、多样化、体验式的消费观念。

    第三，发展的途径变了，从过去我们说民营企业靠吃苦打拼变成了今天要靠自费资本。

    第四，生产要素变了，由过去的廉价到现在的高起不下。

    第五，法治环境变了，由过去的胆子经济变成了信用经济年代。

    第六，市场空间变了，由过去单一国内市场，变成全球化的无限空间的巨大的全球市场。

    第七，商业模式变了，原来羊毛出在羊身上，变成羊毛出在猪身上狗买单。

    第八，发展理念变了，由粗放型的发展理念变成总书记说的创新协调绿色开放共享的发展理念。

    所以我就给大家说，今天我们的民营企业在取得了巨大成就的同时也面临着全球未有的困难和挑战，我今天首先一上来用了10几分钟给大家讲这些困难问题挑战，不是我要讲的目的，我要给大家说的是我们要看到成绩的同时更要看到今天的挑战，要保持清醒的头脑，要看到今天时代变了、条件变了、环境变了、客户变了、市场变了、需求也变了。所以我们的企业家的思想观念、生产方式、生活方式，你的思维，你的商业模式要跟着变，不变浑身上下都有痛点。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

今天首位主题演讲的嘉宾是全国工商联原副主席、中国民营经济研究会会长 庄聪生，他的演讲题目是《中国民营经济的未来之路》。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

张力会长报告后，马上进入TOD 分会、智慧财税分会揭牌仪式环节。

    今年商会新增5位副会长，分别是：

    金地集团董事长凌克先生

    上海中梁控股集团有限公司董事长兼总裁杨剑先生

    江苏省工商联房地产商会会长、金轮集团董事会主席王锦辉先生

    融创中国控股有限公司执行董事、集团执行总裁兼西南区域总裁 商羽先生

    金螳螂创始人朱兴良先生，有请各位。

    此外，由于企业人事调整，商会调整了3位副会长，分别是：

    中交房地产集团有限公司董事长 赵晖先生

    中国中铁股份有限公司副总裁 段永传先生

    中民投资本管理有限公司董事长 刘秋明先生

乐居财经北京报道 04-20 05:23

    赵正挺：首先要对各位领导和来宾以及媒体朋友们表示热烈的欢迎，对张力会长和各位副会长以及商会广大会员的信任和支持表示真挚的感谢。2019年是新中国成立70周年，决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。中央在多次重要会议上强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调控力度加大，金融监管收紧，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同。     

    在此大环境下，商会坚持以服务会员为宗旨，带领会员企业一起，把握时代大势，坚定发展信心，为行业健康可持续发展而努力。现将商会2019年工作总结汇报如下： 

    第一部分，党建工作，按照《全国工商的关于直属商会成立党委党建工作委员试点工作的实施方案》有关规定，商会筹备成立党建工作委员会，通过两次民主推荐和投票，确定了党建工作委员的后备人选，组建后的党建工作委员会跟新的委员组成，下设办事机构为全联房地产商会秘书处党支部，在全联党委的指导下以两个前覆盖为行动总目标，在全体会员企业中充分发挥政治引领作用。

    今年以来商会组织部以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以中国共产党党支部工作条例为抓手，充分发挥政治引领作用，大力破解商会党组织、党员队伍建设中存在的短板，强化党建责任落实，推动各项工作落地生根，不断提升党支部和全体会员的学习力、组织力、凝聚力和约束力，在完善组织体制、健全工作上下工夫，取得了较大的成效，商会党支部同时有计划，分层次分专题的组织深入学习，贯彻党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想，先后组织不忘初心、牢记使命的主题教育，赴井冈山参观学习井冈山精神，参观新中国成立70周年大型成就展，组织学习信仰的力量驻魂为主题的党课，赴多加单位开展党建联建工作，参加中央党校组织的党支部书记党组织生活和党建活动。

    第二，跟大家汇报我们组织建设方面，刚才鲁主席提到了，根据民政部社会组织评估管理办法的规定，今年5月民政部社会组织评估小组进驻全联房地产商会，开展全面的评估，评估期间商会准备充分、材料翔实，获得了评估组的一致好评，10月20日民政部向商会下达了全国性社会组织评估等级结果通知书，商会被列为4A级社团组织，社会组织评估一共被分为5个等级，获得4A以上评估等级的社会组织可以简化年度程序，可以优先接受政府职能转移，获得政府购买服务，获得政府奖励，据我们了解在全国工商联直属31个商会里一共只有2家是4A级的商会。

    同时商会也是积极响应全国工商联关于商会会员企业高质量发展的重点改革措施，进一步壮大会员队伍的试点分工，截至目前商会共有会员1583名，理事会员502名，常务理事会员163个，副会长50位，同时商会也顺应行业细分领域发展的需要，加强分支机构的建设和管理，我们在7月份博鳌论坛时成立了数字社区分会，还有财政分会和交通引导开发、TOD分会也已经筹备完成，一会儿我们也将举行揭牌仪式，在今年的工作中我们为了增进领导班子的交流合作，在会长交流会的基础上，创新了交流形式，分别在北京上海举办了多场的交流活动，促进了企业之间的了解合作，同时为了更加切实的维护职工合法权益，商会成立了全联房地产商会的工会，今后将更的发挥团结引领和服务职工的职能。

    第三部分，政策建言部分。反应行业诉求，财政议政是商会非常重要的一部分作用，2019年商会发挥积极桥梁纽带作用，及时反馈行业信息，作为房地产行业的代表，全联房地产商会每季度参与经济座谈会，聂梅生会长三次受邀出席就行业做出分析说明，提出相关的政策建议。

    商会今年还代表全国工商联向公安部反馈了企业投诉受理互联网平台的意见，编制完成了减税降费的调研报告，同时我们也开展了防范化解房地产企业的专项调研，针对老旧小区和面临的难题提出改造的新思路，商会计划将以上的内容用商会提案的形式进行政策建言。

 第四，行业研究与标准制订，REICO报告已经连续发行了16年，成为政府、机构和行业高度关注的报告，也得到了商会企业家们和业界的高度关注和支持，一会儿在上午的环节里，我们REICO工作室的首席顾问也会对2019和2020年的报告做出权威发布。

    商会也在2019年编制完成了以下两部团队标准，并将于今天下午的大会上正式发布，第一个标准是工业化建筑综合评价标准，这个标准是由全联房地产商会住房和城乡建设部科技产业发展中心共同主编，第二个标准是健康产业评价标准，该标准由中国建筑科学院、（台州万物园）联合主编，由全联房地产商会组织审查发布实施。我们研究的范围和深度也是在不断的加强，重点抓手是商会的二级机构，二级机构发布了各自领域深度的研究报告，像商业地产专业委员会和联合会员单位共同发布了中国商业地产行业2018到2019年度的发展报告，涉及文创产业分会，提出了产品力、营销力，从开发思维转向运营思维新理念和新理论体系，城市更新和既有建筑改造分会，组织编制了既有建筑加装电梯，改造技术标准，全装修产业分会持续发布了中国房地产全装修产业的研究报告，特色小镇分会连续两年发布了小镇中国的白皮书，酒店投资商分会发布了中国文旅趋势的调研报告，节能门窗分会获得了《建筑门窗安装技术导则》和《建筑系统门窗产品合格评定技术导则》立项。

    第五，诚信建设部分，为了贯彻国务院发布的纲要，商会成立了工作小组，引导企业诚信自律，促进行业健康发展，同时帮助房地产开发企业解决企业信用管理和信用修复的问题，与此同时还引领各分支机构引领各个分会的工作，发布了酒店业信用等级信用报告，产业链创新合作分会发布了2019诚信地产产业链战略诚信供应商研究报告等。

    第六部分，商会的国际合作部分，商会持续保持与中美不动产协会，美国绿色建筑委员会各方机构的全面对接，相继出访美国欧洲的等地区，带领会员企业探索商业模式，对接商业资源，与会员企业共同学习，共同进步，商会协调对接国际协会机构，组织在华的交流活动，主办承办多场的国际性论坛，推广先进技术和产品，探索国际合作的机会。

    第七，专业化平台服务，刚才鲁主席提到的三个改革之一，第一个是我们搭建了一政企交流的平台，商会承担了试点分工，秉承服务为本的宗旨，继续提供全方位的服务整合各方资源，促进会员与会员，会员与政府之间长期有效的合作其中由全国工商联和湘潭市委市政府主办，全联房地产商会特色小镇大会，签约项目35个，投资总额405亿元，

    在金融服务平台方面面对2019年严峻的金融形式，针对房地产行业的多项资管新规的出台，组织会员单位组织多场研究论坛，组织多次研究班，探讨发展的新形势新机遇，通过主动式股权的管理，帮助投资人和企业发掘孵化项目，通过商会的资源积极帮助会员企业单位对接金融机构，提供资金和信息的服务。

    信息层面我们做了大量的努力探索，以商会土地资源中心为例，持续为会员企业提供对国家政策、行业热点和行业政策的专题研究和解析，提供准确真实的土地资源信息，促进商会会员之间的土地信息交流沟通，推动商会会员企业的合作与互动，我们土地资源中心今天也设立了项目推荐的展示中心，如果会议间歇的时候有兴趣可以去参观交流。

    商会的写字楼分会针对商业办公的痛点难点推出了全联房地产商会大宗物业信息平台，养老平台是我们持续打造的平台，目前通过已经成立的养老产业基金，持续投资养老的股权项目，适老化产品、大数据人工智能在内的多维度智慧康养体系，联合会员体系形成良好的互动合作，助推大健康与养老产业的落地。

    第八，人居表彰，昨天也办法出了精瑞人居奖，这个奖项更关注的是存量更新和运营项目的奖励，更多的关注数字经济对行业发展转型有深刻影响的创新实践案例的发掘与奖励，今年从9月开始启动，对289个项目进行了评选，有97个项目入，经过16年的不发展，精瑞人居奖已经从单纯的住宅的奖项升级成为关注人居品质助力美好生活的生活的人居发展类的奖项。

    第九，精准扶贫公益慈善，商会组织会员企业使用全联房地产商会的“联成e家”APP开展消费扶贫活动，参与扶贫脱贫。商会的基金会持续开展了“成长计划”公益项目，至今走遍了四川凉山等乡村，援助了6800多名的幼儿接受了学前教育，影响了1万8千多名的户籍人口。

    第十，今年开展会员活动的情况，今年含商会二级机构主办的品牌沙龙达到了上百场，100到200人的交流活动42场，200到500人的大型论坛共计27场，500人以上的展会达到40场，千人以上的大型超大新活动10场，所有活动现场受众规模达到了7万人次以上。

    第十一，最后一个部分财务报告，全联房地产商会截至2018年12月31日，资产总额为51000170（510万零170元），负债总额为409849元，年度收入11374620元，年度支出，9655378元，节余1719242元。

    展望2020，2020年是“十三五”收官之年，也是实现“两个翻番”目标，全面建成小康社会的攻坚之年。经济发展任务繁重，同时面临的风险和挑战众多。全联房地产商会将继续深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和关于“不忘初心，牢记使命”的有关重要论述，牢固树立“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”。在全国工商联指导下，重点在加强党建工作、完善内部治理、强化对外沟通职能、完善平台建设等方面开展创新服务等工作，进一步推进房地产行业的平稳健康的发展。全联房地产商会2019年度的工作报告汇报到此结束！

乐居财经北京报道 04-20 05:23

紧接着，全联房地产商会秘书长 赵正挺 做商会2019年度工作报告。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

   鲁勇：尊敬的各位来宾、各位企业家朋友，大家早上好，首先请允许我代表全国工商联、代表张主席、徐书记对会议的召开表示祝贺，对房地产行业的民营企业家们表示诚挚的问候，商会是推动中国特色社会主义事业发展，促进社会主义市场经济建设的有效资源，商会等社团与政府、企业这三种有形的力量和道德这一无形的力量，构成了经济运行中的四种资源、基本力量，特别是在民营经济领域促进两个健康，推动现在治理，商会的组织形式不可或缺，商会的组织功能不可替代，商会的组织作用不可低估。全联房地产作为全国工商联直属商会之一，认真贯彻落实关于工商联所属商会改革和发展的实施意见，一年来积极为会员搭建政策、经营、技术、信息、人才法律服务等平台，在建成党建和做好团结引领，维护权益，服务发展等方面迈出了新步伐，推进党建工作在全体会员企业中积极发挥政治引领作用紧抓组织建设，获评全国4A级组织开展政治建言，每季度都受邀参加全国人大财经委经济座谈会，在行业标准制订、诚信建设、国际合作、专业服务、公益慈善等方面都取得了显著的进步，我们对全联房地产商会一年来取得的成绩表示衷心的祝贺，岁末年初，商会召开年会总结工作，分享心得，研讨愿景，明确任务非常有意义，特别是商会服务于房地产行业，研究提出的有关的观点、看法、举措、建议是非常受关注的，同时通过年会更好的总结和提升商会的管理服务水平也是年会的其中应有之义。

    以习近平同志为核心的党中央高度重视和强调发挥协会、商会等社会组织的作用，党的十九届三中全会决定提出构建五大体系，其中之一就是建设联系广泛、服务群众的群团工作体系，要求增加群团工作组织教育，维护权益、服务群众功能，要求加快实施政社分开，激发社会组织活力，克服社会组织行政化倾向，适合由社会组织提供的公共服务和解决的事项，由社会组织依法提供和管理。

    党的十九届四中全会决定明确要求发挥群团组织，社会组织作用，发挥行业、协会、商会自律功能，这为我们更好的发挥好全联房地产商会的作用指明了方向提供了遵循，这里就进一步加强和改进商会工作提几点建议，供大家参考。

    一、抓好党建引领。认真学习领会习近平新时代中国特色社会主义思想，深入贯彻落实习近平送出书记关于民营企业发展的一系列的重要指示精神，提升政治定力、增强引领功力，激发发展活力，凝聚工作合力，提高服务效率，房地产商会是全国工商联确定的筹建党建工作委员会之商会自身平台建设，进一步壮大会员队伍等三项改革措施的试点单位之一，希望加强实践探索，在破题上聚力、力争总结推广处一批可复制可推广的经验做法。

    二、练好看家本事，作为治理体系当中的重要资源和力量，要在两个健康当中发挥特有作用，要进一步夯实工作基础、服务基础、管理基础、努力做到底数清、情况明，真正作为党和政府、会员企业离不开找得着，信得过，能办事的社团法人，希望房地产商会坚持发展导向、需求导向、问题导向、在强化基础管理、提升治理能力，完善运行规范等方面，迈出新发布，取得新业绩。

    三、搞好提能创新，助力企业转型发展。呼唤商会进一步提能增效，在凝聚共识，引领价值，促进发展，推动转型，协商共享，维护权益，带动自律等方面展现出更加积极务实的作为，希望房地产商会结合商会定位、行业实际、企业需求展开实践，努力使商会成为协商的平台、咨政的桥梁，自律的纽带、维权的代表、服务的舞台、调节的载体，推优的渠道。

    四，做好带动覆盖，工商联携手商会是联系民营企业和民营经济的有效载体、重要桥梁，必须在组织的有效纽带、工作的有效覆盖上继续下工夫，希望全联房地产商会认真研究和破解这一课题，在改革创新的实践探索出交出一份出色的答卷，进一步壮大商会对行业企业的影响力和对民营企业的凝聚力。

    五，当好社会活动家，社会是社会组织，在社会组织工作的同志要有社会活动能，要有社会活动家的意识、情怀、素养、本领，希望在商会工作的同志不断加强自我修养，不断加强实践锻炼，在提升力、学习力、鉴别力、凝聚力、坚守力、感召力、带动力、策划力、执行力、服务力上下功夫，为商会更好地履职，为更好地为会员企业服务作出新的更大的贡献，衷心地祝愿全联房地产商会越不越好，预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

全国工商联党组成员、副主席 鲁勇 致开幕辞。

乐居财经北京报道 04-20 05:23

嘉宾陆续到来，静待会议开始。