乐居小记者
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04-24 09:53
至此，上午的论坛接近尾声。预告一下下午两场分论坛，一个是柴博士说的延续空间生命，复兴岁月文明，致敬城市更新匠人匠心。还有一场是创与变，2019中国商业地产高峰论坛，同时也会发布相关的重磅的榜单，我们一起在下午的分论坛中期待更加精彩的。
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04-24 09:53
柴铎：目前，我们中国的城市更新已经初步地实现了用中国语言讲中国故事，我们已经初步构建形成了中国城市更新的话语体系，类似于计算机的机器语言，汇编语言和高级语言，中国的城市更新的语言体系的底层运算规则就是国家的政策、战略和规划，具体的运算法则，汇编语言则是指我们的国土空间规划和各个城市的城市更新变化，实施端的，具体程序输出的编程语言或者高级语言就是市场的产业链，各种生产要素的供应链以及行业技术标准和商业模式。未来我们需要构建中国城市更新的理论体系和市场自发运营的操作系统。
为此，我们对于未来中国城市更新市场所有可能的参与主体进行了类型的归纳，对他们的参与方式、资源占有、价值取向、行为规范进行了深度的剖析，我们进而利用利益站位模型进行了剖析，推导构建出了中国未来城市更新市场的运行体系，我们命名为中国城市更新市场的“鸿蒙”操作系统，用这样一个名字，也是为了致敬我们的民族自主创新精神。
操作系统中，我们包含了未来城市更新所有参与主体的参与合作方式，资源要素关联方式，市场功能定位和要素的流动方向，这个体系就可以作为中国未来城市更新市场的总蓝图和设计软件。
包括三个子系统，第一个子系统是以政府公众土地产权主体为核心的权利运行架构，这里面是城市更新的法律依据，行为规范，合同保障和合法性的基础。第二个子系统是城市更新的要素运行系统，又是由以土地产权主体为核心的要素选择架构和以开发主体为核心的要素组织架构共同构成的，解释了城市更新的要素供应链的运行法则和运行方式。第三个是以媒体和城市更新各类行业协会为核心的信息运行架构，承担的功能主要是五个方面，一是供需匹配，二是合作中介，三是搭建行业平台，四是信息反馈，五是实现行业监督，这也是我们作为行业媒体的职责所在。
由此，我们未来的八类城市更新的市场主体将借助资源要素的优势，形成城市更新的供应链。依据各自价值取向形成未来城市更新的产业链，形成一个自发组织的市场生态圈，这是我们提出的核心的模型。
各类商业模式就可以表述成为各类参与主体在城市更新活动中的要素投入和组织方式，所有的城市更新的商业模式合起来就叫做未来中国城市更新市场的方程组，这也就是中国城市未来更新市场的运行模式。
就行业媒体而言，除了发挥我们的本职职能，本职职能提供信息服务，搭建要素平台，正向上我们要为行业证明，宣传房地产企业参与城市更新事业的价值，推广项目。反向上，我们对于行业实施有效的监督，对打着城市更新的旗号行圈地，圈钱之实，不创造公共价值的行为进行打假。
以上就是我们理论篇演讲的主要内容，在实践篇，我们构建了中国城市更新市场主体，包括房地产企业和各类城市更新基金，以及城市更新项目的五大评价指标体系。
我们所采用的方法是德尔菲法和层次分析法，这五大体系包括一是中国城市房地产企业综合实力评价指标体系，二是基金和资本机构综合能力指标体系。三是新锐房企，四是区域性优秀房企，五是典范项目推选参考标准，相关榜单将在今天下午的城市更新论坛上发布，请大家留下来参加我们的活动。
最后用一句话结束今天的报告，城市更新是一项工程，对于市场而言是一个商机，但是对于我们国家而言是一个历史使命，是一份时代的托福，是一种家国情怀。这个大周期和大时代，让我们全行业殊途同归，谢谢大家。
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04-24 09:53
柴铎：这样的背景下，中房智库认为中国的城市更新将具有盘活土地资源，提高用地效率，消除不利影响，改善城市面貌，优化城市公共服务等等十项历史使命，这也是新时代中国城市更新的功能。
我们对中央层面出台的政策进行了分析，进行了文本计量，对于城市层面出台的代表性的城市更新的管理办法进行了一系列的分析，这里面比较值得一提的是深圳市的城市更新办法，这是我们第一部城市更新办法，具有开创性的意义，今年也是推出的第十个年头。
政策的推动下，中国开展了很多的城市更新的实践探索，大尺度的旧城改造，土地二次开发，比如说广东的三旧改造，再比如说成都的北改工程，在中等尺度上，我们进行了上海新天地的改造，比较有代表性的，典型的经典案例。包括北京的首钢遗址公园等等。小微城市的微更新，城市有机更新我们也进行了大量的探索，包括微公园、微市场、微社交、微景观、微生态，力求功能更多元，社区环境更优美，社区更温暖，打造15分钟的生活圈。
目前，中国城市更新的理念已经由基本的结构、空间、景观的改造走向了功能、业态的替换和更新，推动城市社群和生活方式的根本性的变革。
这个过程中，有两类主体活跃在城市更新的市场上，除了传统的政府推动型的城市更新活动之外，传统的房地产开发企业，以及由他们或者是由其他的机构发起的城市更新基金资本等投资机构和服务商，开始逐渐成为市场的主力军，他们各自参与城市更新的模式，如图所示，不再展开。
中房智库对于百强房企介入城市更新的情况进行了总体逐一的剖析和梳理，对于代表性的城市更新基金以及资本参与城市更新的业务情况进行了逐一的梳理，从中得出来一些有趣的规律和大家分享。
第一个，2016-2019年中国城市更新项目立项数量的空间分布，见这张图，这是我们从政府拿到的数据，我们可以看到很大一部分项目都分布在一线城市，城市更新的类型更为多元，并且企业化的参与程度更多，特别是反应着城市更新的前沿科技水平。二三线城市目前已经普遍的推开了城市更新的活动。
第二个，从参与城市更新的房地产企业分布来看，百强房企大多已经介入，市场集中度大概是30：60，头部的30%家企业大概运营着60%的城市更新项目，头进入的企业速率比较快，后进入的企业相对财力比较雄厚，但转化率比较低。
我们可以观察到很有趣的4-5-6现象，有40%的项目在一线城市，50%是由地方性的房企运行，60%的城市更新项目是由城市的政府来发起的，但是这4-5-6目前都在向下走。首先第一个，目前大、中、小、微城市，一二三四线以及往下城市普遍开展和探索城市更新，城市更新不再是大城市的专利。目前市场的集中度正在提升，特别是大型的全国性的房企进入城市更新的速度、力度在不断的加大，也是未来市场的重要趋势。政府发挥的主导作用正在下降，两方面原因，第一，手没有那么长，没有那么多精力，管不过来，第二，政府没钱了。所以市场主体正在成为主角。
中房智库认为，房地产企业参与城市更新具有5大核心优势，包括长期积累的拿地项目开发建设的经验；长期品牌声誉下积累的客户资源和客户黏性；房地产公司部门分工带来的专业化和效率提升；公司制的决策的高效以及股权制的权责一致；全产业链的要素整合能力，凭借这五大能力，房地产企业城市更新的市场运营主体必将在未来站上中国城市更新土地空间增值收益分配金字塔的顶端。
一方面，向上形成联合体，与政府合作介入更大尺度的城市空间二次开发。另一方面，向下延伸，与商业运营，资管主体，供应商和城市公众相配合，向更小微尺度的城市更新活动不断渗透，这就是未来中国城市更新市场利益分配的格局。
以企业作为市场的主要实施主体为标志，我们认为中国的城市更新事业将发生四个阶段的跨越，其中第四个阶段有五方面的重要特征，更新的类型更加丰富，理念更为先进，模式更为复杂，主体更为多元，体系更为完整。其中主体更加多元就是中国城市更新迈向第四个阶段的标志。
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04-24 09:53
柴铎：今天西方国家的城市更新已经走过四个阶段，其中已经形成了一个完整的，包括法律政策，管理体制，更新对象，更新主体，更新模式，工程技术，投融资模式等等在内的完整的西方话语体系，西方的话语体系实际上就是西方城市更新的理论体系，我们中国最初的城市更新是借鉴西方城市更新活动开始个，但是由于五方面的重要差别，这五个方面包括土地制度，人地矛盾的程度，城镇化和工业化发展水平，社会组织金融市场的发展程度以及产学研政合作机制的发展水平，最后是生态环境发展所处的阶段，五方面的重要差别，导致中国的城市更新不能够照搬西方的模式，我们中国的城市更新需要自己的理论，自己的运作模式形成自己的操作系统，这也就是我们报告的立意所在。
就我们国家目前城镇发展过程中暴露出的问题来看有四个方面的突出问题，第一个是我们城市空间的开发相对低效，城市土地的利用效率普遍偏低，我们可以看这张图，即便是我们比较先进的城市，上海、苏州和城镇，他们的地均GDP的水平仅仅像伦敦、纽约、东京、香港的1/6，甚至是1/10，这是第一个最突出的问题。
第二个问题，城市的空间扩张过快，无序蔓延。造成城市空间的萎缩、破碎和城乡边界的模糊。我们可以看到四大城市群，四大一线城市在近30年以来的建设用地发生了一种爆发式的增长，严重地挤压城市周边的农业和生态空间，造成城市的宜居性下降。
第三个问题，城市建筑老旧，建筑质量不过关，功能不健全，特别是各项公共服务的供给不足，分布、配置不均衡。
第四个问题，城市内部的用地结构不均衡，大部分城市的工业用地比重比较高，这和建国初期工业优先的发展导向是相关联的。而生态空间的比重是严重偏低的。
就我们目前而言，中国城市更新事业的发展环境，我们可以概括为三期叠加，首先从国家战略层面来讲，新型城镇化战略和生态文明战略下，国土空间规划改革正在着力于划定城市开发边界，永久性基本农田和生态保护红线的新三线，上海还推出了文化保护红线，叫四线管控。在他的推动之下，我们现在城市已经普遍由增量扩张过渡到了存量收缩化、内涵式、紧凑型的发展阶段，城市增量的土地空间变得愈发稀缺，甚至部分城市已经开始启动建设用地的减量化，比如说上海，比如说北京。
从经济社会对城市空间功能的需求来看，我们可以看到在产业端，我们正在实施供给侧结构性改革，三去一降一补，补短板。商业市场现在90后，00后极具个性的消费群体成为消费主力军，对于市场需求端发生深刻根本性变革。就城市居民对于城市空间的需求来看，城市居民对于健康、文旅、康养各个方面的功能需求呈现爆发式的增长，而现有城市空间的功能供给已经没有办法满足这种需求，就我们房地产市场自身而言，首先我们现在宏观经济运行的内外部形势发生深刻变化，宏观经济运行的长期下行压力加大，就政策端而言，房地产市场调控目前确立的三项基本原则，一是房住不炒，二是因城施策，三是长短结合，这种背景下，目前中国房地产市场的产业链已经由传统的拿地、开发、建设、销售，转向了选项目、投资、改造、重新定位、运营或者是退出，产业链发生了深刻变化。
这样的背景下，中房智库认为中国的城市更新将具有盘活土地资源，提高用地效率，消除不利影响，改善城市面貌，优化城市公共服务等等十项历史使命，这也是新时代中国城市更新的功能。
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04-24 09:53
柴铎：下面我为大家正式地推出《中国房地产报2019年度城市更新研究报告》，本年度研究报告的主题是构建中国城市更新市场的鸿蒙操作系统。
年度报告由中房智库负责研究撰写，中房智库是中国房地产报的研究院，正在致力于打造国字号，中字头的房地产行业专业高端智库。本年度的报告有三位研究人员共同撰写，分为上下两篇。
上篇为理论篇，是对中国房地产市场，中国城市更新市场，市场形势、市场趋势的全面研判。下篇是实践篇，致敬中国城市更新市场中的匠人和匠心，我们创新性地构建了中国城市更新市场实施主体和项目五大评价体系。
首先为大家介绍理论篇的研究内容，纵观世界城市的发展历程，我们可以看到世界城市的发展节奏可以被概括为慢三步和快四步。大约1.5万年前，第一次社会分工使得农业和游牧业相分离，村舍和聚落产生。第二次社会分工使得手工业从农业中分离，交换开始产生，这是城市的雏形。第三次社会分工使得商业从农业和手工业中分离，这个时候就开始有了大规模的市场，中心城市开始崛起。近200年以来，以蒸汽、电器、计算机技术、网络技术为代表的四次科技革命，极大地推动了城市的发展。
中心城市，全球城市，城市群，城市功能网络开始崛起，并且成为代表国家参与全球竞争，争夺全球资源的实施主体。
曾经在这个星球上有非常多的城市繁荣一时，但是最后走向了衰落，走向了灭亡。早期的城市始终没有办法跳脱出创生、集聚、膨胀、繁荣、衰落、灭亡的闭环，如何打开这个命运闭环，是全世界共同努力的重要命题，从这个城市灭亡和衰落的原因来看，我们中房智库经过研究归结为以下六个重要方面，早期城市的衰退和灭亡的原因。
第一个是由于战争破坏，第二类是自然灾害和生态危机，第三类是政治和宗教的变迁，第四类是人为的遗弃或者是迁址重建，后面两类包括经济和产业的衰退，以及规划的失效和失败。不难看出城市作为一个有机的生命体发展依赖内生和外生，城市灭亡和衰败的原因可以归结为可控和不可控的两类，对于不可控的，我们尽量去规避，但是对于可控的因素，我们就要找到一种医治城市疾病的修复工具。
近300年以来，我们发现世界城市的发展，呈现出以下四个方面的重要特征。第一个特征是发展的速度加快，实现了跨越式的增长。第二个特征是城市的阶层分隔被减弱。第三个特征是城市的尺度加大，主要是由于交通技术的发展所带来的，城市群落开始形成。第四个特征是城市抗打击，抗冲击的韧性被增强，城市时间的延续性开始增长，使得城市的生命力得以加强，生命力得以延续的原因，我们归结为两翼加持，两翼包括软条件和硬条件，其中硬条件就是指科学技术的进步，而软条件则是城市规划，城市设计对于城市功能空间功能认知的转型和升级，共同推动我们的城市由满足人基本居住需求的宜居城市向资源环境友好城市，再向抗冲击的韧性城市和智慧城市，实现N阶的跨越，这就是近300年世界城市的发展态势。
特别是第二次世界大战以来，世界城市的发展趋势可以被概括为一条S型曲线，这是美国经济地理学家的重要贡献，但是罗瑟姆并没有解释后续的走势，这个模型似乎还缺点什么东西，我们通过大量的事实观察可以看到这样一些现象，西方国家在城市发展达到成熟期，或者达到停滞期之后，普遍开展的一项活动，那就是城市既有存量空间的空间改造，形成了大量的典型优秀的项目，比如说阿里的塞纳河左岸的修复技术，波士顿中央干道的改造工程以及德国的鲁尔工业区，包括社区，工业区的有机更新。
城市更新活动的推动下，西方国家的城镇化走出了三阶之后的第四个阶段，我们称之为再城镇化。再城镇化的实质是城镇化水平的提升开始由数量转向质量，而我们实施城镇建设的工具开始由土地空间的开发建设转向旧有城市空间的开发改造，这样的背景下国家的房地产行业的供应链发生了实质性的变化，由土地开发建设转向了持有运营，转向了更新改造。
我们在同时间也看到世界上有很多城市的发展陷入了泥淖，陷入了困境，这些城市大多都位于欠发达国家，造成他们陷入困境的原因是多种多样的，包括政治、经济、文化、社会等各个方面的原因。特别是欠发达国家的一些代表性城市，我们把这种现象称之为城镇的退化，所谓城镇退化也是城镇化的水平，从数量上来看徘徊不前，但是城镇化的质量在不断衰退，造成有城市之名，没有城市之实，城市的经营和运转没有办法继续，大量的城市居民既没有办法返回乡村，又没有办法在城市中寻求到合适的生产生活的机会，造成他们滞留下来，形成贫民窟，城市的发展形成困境。
这个期间世界城市的规划设计理念和城市更新活动形成了一个有机的互惠的整体，一方面城市规划设计理念的不断升级，开始指导着城市更新活动的实践创新。另一方面，城市更新在创新当中积累的经验教训，也对于城市规划理念的转型升级形成了一个反哺和促进。
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04-24 09:53
紧接着，中房智库执行院长，中央财经大学副教授 柴铎进行《城市更新报告发布及解读》
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卢海波：今天参加这个会的朋友们的共识都是非常聚焦，大家是高度一致的，首先最重要的是要明确我们既然是在这个行业里源源不断地制造供给的人，我们的核心使命就是要为这个行业产生好的产品，提供核心价值，这里面有几个比较肤浅的建议。
第一个是重点关注5G，5G并不是只带来技术特性，5G本质上的变化是信道和以前变的非常不一样，传输的速率快很多，都会不一样，信息传送的方式就会不一样，信息传送的方式变得不一样，交互就会发生巨大的变化，蕴含着非常大的商业价值，使得智能建筑，绿色建筑各个方面在房地产领域能产生巨大的变化，这是我们需要高度关注的。
第二个是用好数据必须找对细分场景，本质上对于企业来说，核心使命是没有变的，一年到头就是那四个字叫做多打粮食，所以我们不管采用什么样的方式都要问自己，我们采用的数据也好，方式也好，手段也好对于多打粮食这个核心点。
第三个，不忘初心与本谋.
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04-24 09:53
卢海波：最重要的是销售行为的代际内容一直在发生变化，和我们所处的行业有巨大的关系，为什么？如果土地是平台，地产不管是住宅地产还是商业地产，实际上都是这个平台上承载各种各样内容的载体，而消费行为的代际变化就必然要求着承载内容的容器，载体也要发生变化，否则会被市场淘汰。
第一代很简单，吃饱穿暖，第二代出现身份的奢侈品，高大上，时尚来凸显自己的身份。第三代追求个性化，品质、调性，更深刻的文化与心理认同的存在感。第四代要细分，要定制，文旅、康养、培训，越来越体现从外在到内涵的变化。
我们可以看到商业地产暗含着这种变化，中国最早的商业地产是哪一家还记得吗？其实就是香港的新世界，就是百货，哪里有今天这么多的变化，最早就是百货。后来加上餐饮，电影院，体验式消费，今天很多MALL里有摩天轮，有开心麻花，大家可以看到消费越来越变化，最后商业地产最终变成一个情感寄托的场所，变成心理认同的场所，变成我到这儿能够找到我自己，从最早的招商是理牌子，理货，最后变成哪个MALL更有格调抓住你。
整个商业领域还要面对着一场正在发生的挑战，传统的行业把人货场弄清楚就已经非常不容易了，我们作为招商也好，运营也好，采购也好，推广也好，要去把人货场弄清楚非常不容易，很不幸在现在的这几年，人货场之外出现了一个基于移动互联网所产生的物理空间之外的网络空间的人货场，这个网络空间对传统的空间是福是祸并不重要，电商把线下的卖场打的很厉害，今天当线上的流量成本越来越高的时候，这个网络空间的存在对于线下的物理空间来说是一个什么样的关系，是竞争还是合作的关系，我们慢慢地已经把这个答案逐步摸索出来了。
举一个例子，以前说客流，男性20-30岁是我的目标群体，就是一句话。随着技术的不断进步，我们可以通过各种各样的手段更加准确地刻画出这个客流长什么样，左边是摄像头厂商做的人脸识别的设备，我们可以识别出面目表情，随着5G的出现，我们可以清楚地看到一个消费者吃饭的时候，这个菜他动了没有，吃了几口。
所谓的客流不再是抽象的概念，我们可以拿到各种各样的指标，为什么？因为传感器变多了，可以描述出来的消费者行为越来越多，甚至可以读到消费者的情感。这是武汉的一个MALL在感恩节的时候做的推文，这是不可想象的，我们通过各种各样的方式收集信息的渠道越来越多了。
本质上的原因是技术的不断进步催生着4P内涵的持续深化，原来只能停留在梦想或者想象中的场景会变成现实，行业里会出现领先的企业，变成先进生产力，把现实变成可度量，可交易，可量化的产品，再进行不断的进步和洗牌，然后再出现新的技术，形成一个不断的迭代。
产业互联网正变成现实，每一个行业都在进行不断的变化，政府领域已经做过大量的政府项目，使得以前我们要跑很多次的审批的各种各样的流程在线上就可以完成，线下各种行业，包括农业、能源、制造业、商业领域，和物流、仓储、信息高度融合的非常明显具有成熟效应的行业一定是产业互联网的主战场。
数据也越来越多，现在的数据变成了资产，越来越多企业开始花力气构建自己数据方面的生产力，去想自己的数据到底从什么地方来，自己的数据和自己的经营场景，和自己的核心竞争力在市场里的卡位如何进行匹配，怎么样能够让数据产生更大的价值，也是目前正在变成现实的潮流。
新的数据中心在不断崛起，随着新的手段不断增加，新的方法不断增加，数据方面能够给到的策略变成了现实，数据不再是传统的BI，而是能够为业务提供夯实的依据。大家看一下右边这张图，是现在卖场的数据图，越来越多的企业采用这样的方式对自己的货品进行调优。
未来会怎样，谁也不知道，这是德鲁克说的，未来肯定和咱们预测的不一样，所以预测也没有什么实际的意义，重点是今天做对了什么才能够有未来，才能够在未来不断立于不败之地。
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04-24 09:53
卢海波：回到今天的正题，我们可以大胆地说一句商业的本质没有什么变化，无非就是有需求，找到供给，怎么样找到供给，通过4P找到供给，这是西方人的概念。中国人非常擅长做生意，非常聪明，我们用自己的方式，很成功地用另外的语言描述出了4P，比如说我们列到的管仲，管仲就是中国最早渠道营销的大家，所以各国商人往齐国去，吕不韦更是定价的高手，和今天的航空公司卖头等舱的机票原理是一模一样，商业的本质古往今来没有什么变化，就是一样的，就是需求和供给。
商业的4P形式一直是在变化的，以广告为例，昨天就是水浒传里武松打虎的三碗不过冈，中间的广告是黄页广告，右边的广告是最新的朋友圈的广告。渠道也是在变的，这个电影是最早讲述上个世纪80年代，90年代人们是怎么样进行股票交易，还通过以电话的方式进行交易，到今天为止各种各样的电子交易市场，ETA的方式成为了股票交易的主流，我们的友商阿里巴巴重新回到香港上市就是无纸质的IPO，所以渠道方式也在发生变化。
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04-24 09:53
卢海波：首先介绍一下什么是腾讯位置大数据，这是我们的一张卫星定位云图，每年中国有11亿多智能手机使用腾讯系的产品，像微信，QQ，包括我们投资的公司，像京东，美团大众点评，这些智能手机用户使用腾讯系产品的时候，主动上报的位置信息就形成了腾讯位置大数据，这是全国定位的卫星图，这是一张全球定位的卫星云图，这个就构成了腾讯位置大数据的基础的能力资源池。
做商业地产的朋友都知道心头有几大痛，第一大痛是竞品，竞品是没得选的，自己拿了一块地和政府谈各种政策，耕耘好几年突然发现对面出现一个竞品，自己孵化的商圈被对手成功分流。以前是靠想，靠猜看看对方做了什么样的活动，做一些比较粗浅的客流的关联，实际上通过我们的产品可以看到，一目了然地看到各种各样的态势，左边这些格子，有各种各样的格子，竞争态势一目了然。
我们可以一目了然看到每个小区，街区，写字楼到底输送了多少客流，对自己的客流情况进行定性定量的分析。这是深圳的某一个MALL，这是今年7月份向MALL输送的情况，我们可以看到这个MALL是一个比较典型的平时人很多，周末反而少，因为周末的客流下降了。
机会还是陷井？我们可以定性定量进行多维度的研判，比如说商业地产项目要拿这块地，要筹划开一个MALL，我们可以根据我们的数据进行一个研判，看看这个地方整个销售的渗透率如何，客流居住人口已经被哪些MALL吸引走，是否存在市场空间。这是我们在湖南长沙做的一个测试，基本上可以评测出来，为研判提供各种定性定量的分析。
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04-24 09:53
腾讯位置数据商业应用产品负责人 卢海波 为大家分享《新商业与人效体验量化》
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04-24 09:53
周济：我们完成这些工作之后，我们也在想如何去迎接未来，今年上半年浙江省继2013年提出特色小镇的概念，当年要在浙江全省打造100个特色小镇，今年提出未来几年在浙江全省打造100个未来社区，和我们的思路是殊途同归。我们想中国的房地产行业和企业要迎接未来，一定要做大的改变，这些改变我们可以浓缩为要把产品做对，做准，做活，我们的产品和社区中要实现五全，全场景，全龄化，全功能，全业态，全产业，最关键要实现五个平衡，这不仅仅是十九大提出的大的概念，职住平衡，包括住教平衡，住养平衡，住娱平衡和住驿平衡。我们目前正在从精益化的社区商业，包括社区的生活方式中心、青少年课外教育、社区适老公寓以及社区多功能运动和健康方面抓紧进行研究，希望我们把自己的产品和服务从卖产品转到卖服务，从卖资产转到卖金融，从卖房子转到卖回报，从卖建筑到卖精神，从零卖最终变成整卖。
最后，回到我们提出的如何正三观，做精益和迎未来，就是这样以继承、融合、联结、创新、发展为原则的这样一棵常青不老的价值树。
最后我把我今天的汇报做一个总结，中交精益化产品体系是建立在供应链体系和品牌体系之上实际上是一个三位一体的核心竞争力，遵循了我们市场经济的规律，行业发展的规律，企业科学管理的规律以及我们任何一个企业做产品和服务的规律，特别是企业发展的规律。只要符合规律，只要按照科学规律去办事情，我们就没有克服不了的困难，就没有达不成的目标。
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04-24 09:53
周济：目前在面临国内外经济形势剧变的情况下，以及市场需求的呼声，国家政府的要求，我们该做改变了。我们到底该怎么办呢？我觉得就是我说的第一个方面，正三观。
什么样的三观呢？就是以精神、文化、道德、信仰和品格为主的正确价值观，这不仅是一家房地产企业的立命之本，也是所有行业组织都应该做的，首先去思考的问题，这既是不忘初心，也是你出发的原点，然后就是按照科学的规律，找到正确的发展方向，找到你自己的方法论，变成一个企业，一个团队的自觉行为，这就是发展观。
服务和产品的质量、品质、品位，包括绿色科技等等。这就是一个房地产企业的产品观。没有这样一个三观，我想一个企业开始可以走的很快，但慢慢就会慢下来，最终你就会被淘汰，反之就会成为一个百年老店。
能够走向未来的房企要具备三种要素，一个是能够以自身的先进文化驱动自身的进步，以创新的思维引领合作伙伴，包括你上下游企业一起去进步，而不是个人单独地进步，共同的进步才是最终的进步。而且相互的进步会带动每一个个体的进步。二是合作的伙伴提供的产品和服务中流淌着你企业的血液和基因，他是你的血脉，不是别人的。这就是下面要讲到的供应链，一定要高度认同你房企的文化。三是具有科学的方法论，精准的定位以及系统的方法论整合上下游的资源，形成真正的优秀的团队，这个团队不仅仅是你自己。
我们要回到科学的规律，房地产业过去20年是否找到了科学发展的规律呢？我觉得尚且还没有，如果没有的话我们就看一看我们的电子、轻仿、加工制造业走过什么样的道路，其实这个道路是很明显的，就是沿着精益化的道路做精益化的产品，形成精益化的产业链，这是过去一百多年市场经济、加工制造业走过的成功的道路，当今日本的企业，德国的企业仍然沿着这样一个道路从3G时代走向4G时代，甚至走向5G时代，这是规律。
无论科技怎样变化，规律都不会发生变化。沿着这样一个规律，中交房地产集团过去几年首先提出了一个价值树的概念，已经在国家知识产权局进行了著作权的保护。一个走向未来的房企，首先要有肥沃的土壤，没有一个肥沃的土壤不可能走向未来，然后就是战略的根基，这个树干就是品牌体系，你如何表现自己，当然很多企业是在陆陆续续发展几十年过程中建立起来的，这个树的枝丫就是供应链体系，再往上是树叶和说过就是产品体系。
房地产企业的核心竞争力就是三位一体，就是肥沃的土壤，就是土肥，根实，径粗，这就是一个房地产企业的三观，三位一体核心竞争力。围绕这个价值树其实就是把企业的品牌体系、供应链体系、精益的产品体系融为一体。
首先看一下文化，时间原因我就过一下，中交的企业文化在2010年就确立了，非常优秀的理念，特别是让世界更畅通，让城市更宜居，让生活更美好。
如何将中交的血脉和基因融入到中交的地产业务中，我们首先沿着中交集团的五商中交的战略，中交的三者定位，和中交集团房地产业主的战略目标出发，形成了我们以美好五星为精神图腾的基本价值底蕴，核心就是交融天下，联心筑家的理念，以及都市精粹，五彩生活的产品观。
由这样的产品观出发就形成了一系列的产品系列，其实这都是我们的价值树的树干，就是你的树干一定要很粗壮，才能够把你的文化和战略快速地长期地输送到你的枝丫上，我们发现有些房企其实在这方面还是做的一些单薄。
我们的价值链，传统的采购链，供应链就是优质、高效和低价，这是一个传统采购之路，以万科为代表也走过自主研发之路，最近万科走向联合研发之路，特别是金茂也提出了投资研发。中交这两年还是提倡与精益化道路相匹配的命运共同体之路，我们这几年把上下游最先进的自子专业的上下游进行了分门别类，形成了马上到年底四五百家上下游，每个门类，每个子类排在前20，前30的企业。
在一起干什么呢？不仅仅是低价，高效和优质，我们要形成合作共同体，文化共同体，品牌共同体，发展共同体，特别是命运共同体，这样的命运共同体不是说在文字上，我们要一起共同搭建我们的精益化产品体系，我们按照五性的标准，整体性，均好性，稳定性，持续性，精神性，共同按照规范化、系统化、专业化、集成化、模块化的原则共同搭建我们的产品大纲，规范导则和产品指引。
中交的很多内容并不是自己编的，其实是跟上下游最优秀的企业，应用最先进的成果进行交叉集成出来的，所以我们大体的精益化产品体系分成三个层面，首先以住宅和商业为核心的产品大纲，知道我们要做给谁，在哪儿做，做成什么样，然后拿到地之后，甚至拿到地之前，每一个专业都要按照产品规范的导则，以及各个细分专业导则在及格线的基础上奔，在精益化方式下的模块化的组合，而不是单一的产品线的概念。
所谓标准化的指引，更多还是关注成本、材料、布品、布件。所有这些专业，我们前年用了一年的时间，行业内三百多位专家用了一年的时间进行了反复的交叉集成，围绕我们的住宅产品系列，每一个产品系列，以及商业产品系列，分别从五个维度，产品的品牌主题、客群、风格（建筑风格）、地域差异包括经济效益，就是我们所谓的给富人造房子还是给穷人造房子，高中低档的，中交把客群收入放在最后，而不是放在最前，这个变化是最大的变化。
所有这些上下游的企业和我们一起共同按照六种创新思维进行搭建和思考，包括积极心理学思维、精益地产思维、新时代规划思维、五色地产思维、绿色科技融合思维、柔性开发思维，特别是柔性开发思维，其实我们的房子完全可以按照加工制造业一样，通过全产业链的模块化形成柔性的开发，柔性的生产方式，还要和中国的国情相适应，定制化的，独栋的定制化的产品，跟中国的国情并不相适应，但是按照不同的城市，不同的客群进行大类的模块化的组合，进行柔性的开发是完全可以实现的。
我们去年形成了40部规范导则，住宅类的，商业工建类的，专业技术类的，特别是专业技术类的，智能科技、园林，甚至包括门窗，都是行业内最优秀的企业来帮助我们完成的。每一个住宅系列，其实都会从很多方面进行细化、完善，形成一个体系化的产品体系，这是之前做的工作。
乐居小记者
04-24 09:53
周济：时间过的真快，我们想起的1998年，2008年，在我们还来不及回味过去这21年酸甜苦辣的时候，新一轮的危机和挑战就来了，我想当下这场危机和挑战，各位在座地产界的人士，包括媒体都感同身受。
上周我参加了一次中国建设教育协会在深圳的会议，发现一个问题，我们全国两百多所大专院校，包括职业教育学院，都设有房地产专业，曾几何时招生异常的火爆，最近几年在发生着很大的变化。一个是招生的数量在逐渐的减少，原来是学院的，变成了系，房地产系变成了专业，更重要的变化是在去房地产这个名字，有的变成了城市管理学院，城市管理系等等。
不仅房地产行业市场企业在面临一场危机，房地产人才也有可能后继发展。今天我们的会议主题大资管、大运营、大更新，我觉得再加上两个大，大反思和大改变。前段时间领导让全联商会做一些调研，聂会长前段时间召集我们听听大家的意见，我当时说了几点，我说三正，我们要正名，正己和正品，正名就是刚才陈淮主任讲到的，房地产应该正正名，正己就是我们要做反思，正品就是我们不管是住宅产品还是商业地产，我们要正正品了。
结合过去几年中交房地产集团做的一些工作，把我们的思考和体会给大家做一个汇报，我的题目是正三观，做精益，迎未来。
大家反思的很多了，主题就是房地产行业到底重不重要，还需不需要，结论大家都有了。反思一下现状，过去40年也好，20年也好，10年也好，我们觉得太单一了，太单调了，太简单了，太容易了，我们该做一些复杂的事情了，该做一些科学的事情了。过去我觉得我们是有速度，欠质量，有产品缺标准，这个标准不是标准化的产品线，是美好生活的标准。有局部，少体系；有些局部做的真的很好，匠心卓越，大家远远不够。有空间，乏美好，有物质，无精神，这就是过去二三十年的现状，大家有目共睹。
乐居小记者
04-24 09:53
中交房地产集团副总经理 周济做第三个主题演讲《正三观，做精益，迎未来》。
乐居小记者
04-24 09:53
王永平：关于商业地产的发展，我提三个政策建议：
调整商住混调的政策，我们在调控中应该把商业地产与住宅地产相分离，我们住宅地产房住不炒是对的，商业地产天然就带有投资属性，应该鼓励去投资，我们不说投机，至少是鼓励投资，商业化运作，这个不怕炒，商业与住宅这么多年的问题都是同一个问题，都是一个钱字，区别在于住宅是钱多了，商业的问题是钱少了，所以大家都散卖掉，我们应该通过政策的调整，让住宅地产有序地流向商业地产，而不是个体随便地散卖，纵容支持不良商业地产商的发展，不能去支持那些贩跑跑，祸害市场。今天你去看CBD有些贩跑跑项目，市场价格很低，出租率也很低，二手房卖的时候也不挣钱，不是说核心地段的物业就永远保持功能，核心地段如果是统一管理持有，一个好的管理是可以创造价值的，所以调控模式应该要改变。
改变商住混合供给模式，现在商业地产的发展主流模式都是综合体，综合体有他的好处，但是中国的商业地产成也综合体，败也综合体，我们只能卖住宅赚的钱去养商业，这样一个模式的弊端，这些年也显现出来了，很多房地产商不断懂不懂商业都套用这个模式去住宅挣的钱留了一堆，持有了一堆商业，但是有不少商业是不良的，是没有前途的。北京最近做出了调整，北京的规划部门已经出了文件，未来不再供应综合性用地，商业用地和住宅用地剥离出来，单独供应，那个时候我觉得商业地产的土地价值会充分地显现出来，过去长期被掩盖了，因为混在综合用地里根本搞不清楚到底商业用地值不值钱。
过去的用地是绑架式的供地，住宅下面强制性配商业，很多商业是被商业。改变商住混合估值模式，现在我们在银行评估贷款的过程中，我们商业用地，商业项目的评估和住宅项目的评估差别不大，更多看地段，看你的投资，实际上一个商业物业的价值和物业的前期投入关系并不是太多，更多是在于运营，通过运营才体现出价值，所以我觉得这是我们商业地产在政策层面上应该做的一些调整。
乐居小记者
04-24 09:53
王永平:商业地产新的发展趋势，我也概括成三点，第一个是要回归运营，不忘初心，最不应该忘的初心的行业是商业地产行业，是我们的商业，商业的初心就是要服务于消费者，要运营好，生意好，这才是一个好的商业项目，不仅仅是楼设计的漂亮，盖的很好，硬件投入很大，但是经营不好。一个好的商业项目一定要回归到运营，我们要从数量转向到质量，从重开发转向重运营，要运营为王，运营为王里，刚才我也讲到除了我们商业地产在招商，在规划方面需要更多的专业化之外，我们的商业零售业本身也需要不断的创新。
前几个月美国的会员之窗在上海开幕引起全国性的轰动，上海的商场开幕三个小时就被公安叫停，因为交通瘫痪了，开幕那天我出席了，亲眼目睹他的盛况，大家看见的可能还是表面现象，我背后有一组数据可以真实地反映他的市场魅力，他全球实行会员制，他的盈利全部来自于会费，他本身的商品的销售按他讲话是不挣钱的，他限制毛利率，不像我们的商业是鼓励，增加毛利率，毛利率越高越好，他是不得超过14%，一般商品要更低，他的毛利率只要付给运营成本和物流成本就可以了，他就干挣你这点会员费。
他上海开幕招募会员数量达到了全球第一，上一个是日本，日本的达到7万个，上海达到了16万，他正常的价格，开幕以后的价格是299元人民币，在国外是60美元起，国内的优惠价格是199人民币，大家可以算一算他的利润。媒体都在炒作说有不少老太太，老头买了茅台之后就把会员卡退了，这个情况确实有，我给他们求证了，说没有超过5%，退完以后，大量更多的会员有更高非优惠的正常价格，又在入会，两周前他们告诉我已经达到30万会员，那你算算一个超市的利润有多少。
我们都在讲商业都是要体验化，我们甚至要去零售化，现在商业之间一见面都不好意思问，说零售占比多少，很当购物中心老总都不好意思说，我们还已经40%，你们都30%，20%了，老觉得自己改革还不够，人家那个什么体验都没有，铺垫盖地就是商品，都没有椅子让你坐下，门口有个烧鸡，烧鸡也是买完就得走，没有坐下吃的地方，全部都是零售，人家就是靠商品，一个好的商场要回归运营，运营的核心是商品。
SKP前两天搞店庆，一天卖超过十个亿，今年全年预计达到150亿的销售额，150亿是百货公司，可不是购物中心，我们购物中心的营业额都是推算出来，各个商户自己报，有报高的，有报低的，但是百货公司的数据都是精准的，而且SKP从来不卖卡，没有预售，而且自己还不让用微信，也不让用支付宝，现在好像微信可以用了，支付宝仍然不让用，因为他们老板比较烦马云，不喜欢电商，仍然卖的这么火爆，就是产品好。
商业地产还要回归到主流的商业模式，就是以持有为主为主体，国外的商业地产都不是散售，散售的叫贩跑跑，卖完就跑。我们要培育，持有商业物业的优势，好处，在今天这样形势不好，房地产形势不好的情形下就充分显现房地产进入寒冬，你持有的商业地产就是你们家的储备粮，你的租金就能够让你过冬，你过去都卖掉了，拿这点钱又买新的土地，一旦调控有问题，所有的钱都在那个地上，你根本没有办法流通，变现能力很差，要以持有为主。今天谈持有显得很不着调，因为现在都没钱了，怎么去持有？
商业地产应该以资管为导向，今天的主题是大资管、大运营、大更新，我觉得主题很贴切，把握住了房地产，特别是商业地产的大方向。所谓资管导向，我们物业散售是不对的，长期持有也不是正确的，持有不是目的，持有就好比我们农民养猪，把小猪苗养大之后卖掉，而不是当宠物养，我们让他通过资管，通过用资管的标准，最后得到证券化退出，在资本上退出，这是商业地产的标准作业流程，所以商业地产应该做的调整，回归运营，主流持有，资本导向。
乐居小记者
04-24 09:53
王永平：国外盖个商场，虽然是市场经济，西方比我们盖一个商场要复杂的多，程序很多，很冗长，审批也很麻烦，他需要有很多的民众的听证过程。在座人都到纽约、巴黎、伦敦去过，这些城市往往五年，八年见不到一个新的商场，但是中国的大中城市一年盖五个，八个很普遍。国外是品牌多，商场少，我们反过头是商场多，品牌少，所以大量的商业都是同质化，千篇一律，所以我们必须要差异化，要创新，这些年我们已经有一些企业的探索，搞一些以体育、健康、文化，搞了一些主题商业。
同时我们试图通过技术的革命进行创新，阿里提了新零售，京东提了无介零售，腾讯提出智慧零售，名词各不相同，几个大的互联网公司都不愿意跟随，跟在别人的后面，所以用不同的词，其实干的事情都差不多，都是线上线下的融合，数字化的过程。
今天看，这样的探索应该说也是有益，今天线上与线下都已经意识到彼此谁也离不开谁，线上的增长也遇到了天花板，线下的销售增幅不断下滑，有共识，但是无模式，或者说今天的这种模式仍然在艰苦地，就像早年的革命一样在探索当中，没有取得革命性的突破。
我们的盒马鲜生，今天看上去，除了半个小时送到家之外，和大润发，和永辉超市没有大的区别，因为在商品层面上区别是不大的，品类也好，品质也好都差不多。商业地产的后来进入者必须要在创新上动脑筋，过去我们的创新可以说是挂在嘴边的锦上添花，今天的商业地产是生死存亡，没有一点杀手锏的东西进来就是死。
前两天我到合肥去，合肥的一个滨湖区，区区40万人口有10个大型的购物中心已经开业，还有8个在建，其中开业里面最大的购物中心是世纪金缘的40万方，一共就40万人口。我们要做创新，其实背后也是有很多有赖于我们商业的创新，而不仅仅是地产的问题，整个大的基本面，大的现状可以用三无三不来形容，还有三个基本不变。
政策环境基本不变，行业格局基本不变，市场矛盾基本不变，政策环境基本不变是什么概念？这些年我们对商业地产的调控没有专门的相关政策，有野蛮生长的一面，同时又有住宅地产感冒，商业地产跟着吃药的问题，比如说金融调控，信贷的调控，我们没有把商业与住宅分离出来，整个大房地产收紧商业地产照样受株连，无非是商业地产没有限购的问题，只有极个别，比如说北京的通州，极个别的敏感地区有一些政策调控，总体上来讲是有收有放，但是这样的基本国别环境，对整个行业的发展实际上也还是问题多。
行业格局基本不变，商业地产基本上没有黑马，一线的商业地产公司就这么几家，十多年间没有太多改变，大家看万达、凯德、龙湖，一线的商业地产公司有这么几家。二线的是数量多，但是没有全国性有影响力的标志性的项目，或者有几个标志性项目，但是没有规模化的发展，你比如说绿地，规模量很大，富力真正讲标志性的商业项目不太有，量很多，一线就那么几家，如果要再加一个就是新城的规模上的比较快一些，因为大量项目都在三四线城市，也没有形成全国性的标杆项目。所以行业格局基本上不变，没有黑马，不像住宅里过两年上来一个，过两年上来一个。
市场矛盾基本不变，商业地产基本上是总量过剩与结构性的矛盾，真正好的商业项目不多，大量同质化的，低端的，质量不高的项目供应量过剩，人均商业面积来计算，我们没有一个城市的商业是短缺的，但是真正一个城市里有好项目的，城市又是不多的，我们过去讲商业是一个城市的名片，我碰见很多市长就讲你们这个城市现在已经没有名片了，市长听着很沮丧，我马上安慰他说，可能也不怪你们，因为都用微信，大家都扫微信，不用名片了，所以真正好的项目是不多的。像北京，掰着手指头能数出来的，SKP，芳草地，大悦城，太古里，北京数来数去也就这么几个，你要说南昌，你要说武汉，你要说郑州，我一下子想不起这个城市有什么标志性的项目。
乐居小记者
04-24 09:53
王永平：我给大家介绍下行业发展这些年的变化，有三个特征，叫无房企不商业，无住宅不商业，无创新不商业。
无房企不商业，几乎大的房产公司都卷入到商业，像我们的绿地，万达搞商业地产的核心竞争力是快，18个月把万达广场盖成，让政府有一个政绩。绿地是高，盖一堆摩天大楼，这是领导都想要的，都是形象工程的一部分。另外像富力的商业体量也非常大，买了万达的一堆酒店，酒店也属于典型的商业地产，还有融创买了万达一堆文旅项目，所以叫无房企不商业，现在大的地产公司都纷纷地进入到商业，这是一个突出的现象和特征。
无住宅不商业，什么意思？这些年商业地产的开发模式都属于综合体开发模式，没有住宅人家一般都不要商业。无论是主流的华人万象城，中粮大悦城，都要配住宅，通过住宅的销售，回款来平衡商业持有的资金压力，所以都是这样的一个模式，叫无住宅不商业。
无创新不商业，这些年我们商业总的供应量相当之大，这个时候商业地产已经成为一个红海，我们要没有差异化，没有特色，不能创新，现在都很难存活，更不用说发展。国外商业地产创新的压力也许并没有那么大，因为电商没有这么发达，你看美国的黑五才交易七十多亿美金，主要是国外的物流体系也不支持，你让墨西哥人圣诞节给你送送礼物看看，他说我必须和家人在一起，你给我多少钱也不给你送，这是不同的价值观的影响。
乐居小记者
04-24 09:53
接下来，全国商业地产工作委员会会长 王永平做《业地产行业的发展趋势》主题演讲。
乐居小记者
04-24 09:53
陈淮：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！我们热烈祝贺住交会不经意间已经是第二十一届了，我参加过很多次，但是我还是为21这个数字感到几份震惊，他们是见证者和贡献者。
东方红，太阳升，中国出了个房地产。风风雨雨中我们听到的赞美太少了，无数的诅咒，无数的质疑，无数的焦虑，其实中国的房地产业对我们中国改革开放，对我们走向富强和实现中国梦，对我们成为现代化强国，十九大报告提出2050年我们要建成现代化强国，是一个必不可少的重要的历史发展过程。
十九大报告提出，社会基本矛盾已经发生了重要的变化，这个矛盾表述为人民对美好生活的需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。中国房地产业是怎么一个由来？应该说住宅建设和房地产业在过去40年来对我们的贡献，首先我们这个行业是生于忧患的行业，怎么理解我们生于忧患，70年代末到80年代初，甚至贯穿整个80年代的前十年，我们面对的是严重的住房危机，房荒，在座的各位年轻人没经历过那个年代，两届夫妇住一间屋子，北京很多居民在院子里搭地震棚，为规避1978年的唐山大地震，长达11余年，这种情况不是极端个别偶然的现象。
我们在80年代初的城镇居民只有1.6亿人口，现在有8.9亿人口。面对这样的严重房荒，我们有了城镇住宅建设的大发展以及后面的房地产业的兴旺，生于忧患，还不止。
1998年，1999年亚洲金融危机爆发，中国的经济形势从长期的供不应求，卖房市场短缺，仿佛在一夜之间突然逆转为全面的供大于求。经济增速下行成为当时的巨大压力，朱镕基总理刚当总理第一个任务就是确保当年国民经济不低于8%，怎么扩大内需，怎么扩大消费，在当时的情况下提出了房车入户的基本思路，尽管当时很多学者说老百姓万元消费品的时代已经到来或将获取，十万元的时代远远没有到来，实际上到来的势头之迅猛比我们想象的快的多。
当时的媒体和现在的媒体不一样，当时的媒体是每天在大字标题写你敢不敢花明天的钱圆今天的梦，每天给我们讲美国老太太和中国老太太的故事，我们能够在亚洲金融危机中没有陷入周边很多国家，包括日本、韩国在内的衰退，保持了我们的经济稳定，应该说及时的进行住宅制度改革和发展起了房地产业的关系密不可分。
我们在90年代实际上已经有房地产业，但是那算不上真正目前所说的产业，比如说北京开了亚运会以后的商品房建设，十年没卖出去，最后让中央机关买下来分给职工，上海浦东开发十年房子卖不了，我们开发的西三旗经济适用房卖不出去，真正买是进入21世纪之后，还没完。
2008年世界金融危机爆发，如果不是我们出手快，出拳重的政策，在房地产业推出了两成首付，还七折优惠的政策，在力挽狂澜上使中国没有陷入巨大动荡，房地产也同样功不可没，这就叫生于忧患。
我曾经当过八年的住建部政研中心主任，回答过无数领导的批示，既然房地产老板这么挣钱，为什么不成立一个全国的，或者是各地的政府主办的国有的统一开发公司，为什么钱让私人赚走这样的质疑。我们说生于忧患，长于艰难，20余年中坦率说，我们在座很多媒体朋友，你们想想你们所在的媒体和你们所熟知的主流媒体，有几次说过房地产业的好话，我们听到的永远是一剑封喉，永远是断崖式下跌，永远是爆利以及行业如何的黑心，开发商都是狼心狗肺的说法，实际上在这20年中并不仅仅舆论环境如此，也包括我们的政策，也认为这个行业是需要努力的纠正，不断地管教的坏孩子，所以多年来我们始终不断地出台各种各样的调控政策。
这样的环境下，恰好这个行业发展为国民经济在20年中突破重围，实现增长，到今天我们面对经济增速下行巨大压力的时候，仍然作为中流砥柱屹立于其中最重要的行业。后面的不再多说了，只说惠于天下的房地产产业，20余年来和加上40年来的住房建设，城市化建设和20余年来的房地产产业发展，我们不仅让绝大多数老百姓程度不同地改善了住房，不仅让我们的城镇人口数倍扩张情况下实现了大多数人有房住的初期的基本目标，不仅仅让一线城市可以和发达国家，历史悠久的超大城市相媲美，更重要的是我们建立了社会信用体系中的个人信用资源，很多人不知道市场经济就是信用经济，这一点大家恐怕没有多少人质疑，但是大家也同样知道到今天为止我们的政府信用如何，政府信用资源已经被开发的基本过度了，要不怎么有地方债问题，地方债的灰犀牛问题呢，我们的企业信用也被动用的相对充分，甚至是过度了，要不怎么会有去杠杆一说呢？唯一的信用资源宝库就是个人信用资源，如果没有过去20年老百姓私人财富累积，没有这样的物质基础，今天14亿人的老百姓人人都还是一无所有的无产者，我们有不了市场经济的改革，有不了今后的发展，也建立不起我们所希望市场经济向个人信用体系，住房给我们提供了个人信用体系最重要的物质基础，信用是建立在资产信用的基础上的。
40年来，房地产业极大的改变了中国。我们想借此机会向大家做一个很有意义的回顾，很长一个历史时期内，甚至改革开放很长时期内，我们都认为生产、贡献、扩张才是善，消费是恶，我们努力添砖加瓦才好，多发电，多炼煤国家才能富强，老百姓生活才能改善。今天为止很多人也这么想，在我年轻的时候，曾经经历过很长一个阶段，如果想吃的好一点，穿了好一点是受了资产阶级的腐蚀，已经滑落到修正主义的边缘，组织得抢救你。认为吃掉，花掉，用到是一种非常丑恶的，罪恶的贪恋。
今天我们知道了，中国挖更多的煤，发更多的电一点不困难，要不怎么有淘汰过剩产能一说呢，别以为发展实体经济是未来长期经济发展的主要障碍，不是的，工业化中期如何发展生产，生产出更多的物质和服务产品来是社会富裕的关键问题，工业化中后期如何把生产出的社会所能提供的产品消费掉才是社会经济长期稳定发展的关键因素。不仅为经济学所证明，也为国际社会的实践所证明，2008年的世界金融危机仍然和上个世纪的经济危机如出一辙。1923年的大危机人民认为是资本家狼心狗肺，工人工资不涨就出现了全面过剩，2008年也仍然是全面过剩的危机，虽然没见到东西卖不出去，但是是从政府到企业到个人全面过度负债实现的供和求的虚假平衡。
中国要实现长期可持续发展，关键的问题已经不是简单的增加生产能力，增加生产力的投资，而是扩张消费。十九大报告说，人们对美好生活的向往和需要，就是说我们扩大内需是一项需要长期坚持的战略方针，这句话并不是我们今天才说，是1999年亚洲金融危机以后中央就明确规定的一项政策。
房地产业告诉我们，现世幸福不是罪恶。什么叫现世幸福？所有的宗教几乎都告诉你，你这辈子活的没多大意义，你不要想着这辈子吃好的，穿好的，那都是很罪恶的欲念，你得向神夫忏悔才行，争取下辈子投个好人家。我年轻的时候老师告诉我，社会告诉我，要为伟大理想而奋斗，要为未来事业贡献一切，没有错，这些想法本身并没有错误，但是要求人们牺牲这辈子的幸福则未必是一个合理的社会发展的初衷。
我们现在知道了，十九大报告所说的我们要解决基本矛盾，就是老百姓要这辈子活的好点，对美好生活的向往和发展不平衡，不充分之间的矛盾。这一个巨大的转折，可以说是对我们思想认识，对房地产业看法天翻地覆一个重要的启示。
老百姓买房子是为这一生活的好一点，我们知道伟大理想好不好，非常好，为子孙万代着想对不对，非常对，但二者并不是绝对排斥这一生老百姓追求现世幸福，这就叫极大地改变了中国。
房地产业告诉人们，有产不是罪恶。在30余年前，还没有房地产业，包括改革开放很长时间，更不要说改革开放之前，我们认为有产是一种罪恶，我们那个时候全中国的人，包括诸位父兄，包括房地产开发商的父兄，谁家有产是打倒的对象。今天万万千千的老百姓庆幸于早买了房子，不管是哪一种心态和哪一种情形，大家心里想的都是希望自己成为有产一族。
我们即将踏入的就是全面小康社会建成，我们已经两次实施了长余达20年的小康建设，1980年-2000年的全面小康建设，我们推动了中国社会实现了基本的温饱，绝大多数人民群众衣食有余，如果从2001年-2020年的全面小康，前一个以温饱为目标的小康有何区别的话，我们在实现衣食有余的基础上要更多让人民群众实现私人财富的累计，让越来越多的老百姓成为有产一族。我们的初衷绝不是达到全面小康社会，或者是十九大报告说2035年我们基本建成现代化，2050年我们成为现代化强国那个时点上，让所有的老百姓都成为无产者，房地产业最大的改变也是让我们人民群众日益多的人群成为有产一族，是不是改变了中国，你自己想。
很长的历史时期内，我们曾经认为城市是一种恶，农村才是善。简单说，计划经济时期我们实际上几乎没有像样的建设过城市，并告诉我那个时候的工业如何发展，我们的工业布局在哪儿，旧有的老工业基地，修一条铁路专用线，我们把城市按照大工厂的模式建设，我们北京城要把消费型城市改造为生产型城市，第三，第四，第五个五年计划把生产方针分布在陕西西部，秦岭山区里，四川，大山沟里，贵州，全在农村。我们推动了几千万城市青年下乡，我们认为人生在城市里思想是资产阶级的，你的改造，我是正宗上山下乡的一代，那个时候舆论告诉我们你什么闻到大粪是香的你的世界观才改造好。
今天我们知道中国要想实现伟大的民族复兴，我们要想成为世界一流的强国，全面实现现代化，关键的问题不是让更多的人住乡下，而是让更多人民群众住到城里，要让几千年立足于男耕女织自然经济的农业经济体系转变到工业文明和城市文明中来，城市化是我们实现翻两番和全面小康社会和十九大报告提出的现代化战略最重要的实施路径，城镇经济的发展是我们改革开放最大的成就，城市的建设是我们和世界竞争最重要的物质基础，让更多人民群众住到城里来，让更多人民群众分享国家发展的好处的根本，也是我们化解城乡发展不平衡矛盾的基本途径。
房地产业并非像我们想象和大家描述的很多媒体上描述的那样，令人如何厌恶，如何可恶，实际上给我们的国家和社会的发展起着非常重要的推动作用。简单说40余年来房地产业极大地改变了我们国家，改变了我们的社会，改变了我们的价值取向，改变了我们老百姓的在自己财富配置上的思维动力，比如说现在已经不是如何给老百姓讲你要花明天的钱圆今天的梦，也不是十九大报告提出的要让更多老百姓用资产获取财产性收入，而是要告诉老百姓获取资产，累计资产是一件好事，但是拥有资产，获取资产性收入的同时，要承担资产型资产风险，以及要注重自己的风险承受能力，合理配置，优化配置自己的资源，这是今天第二十一届住交会开幕的时候想和我们的公众、来宾以及各位业内同行，业内人士分享的一点重要的想法，正确认识中国的城市化以及城市化历史过程中出现的房地产业的产业和市场，对我们的国家，我们的民族，我们的历史和社会善莫大焉，谢谢。
乐居小记者
04-24 09:53
紧接着，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮进行了《40 年，房地产怎样改变了中国》主题演讲。
乐居小记者
04-24 09:53
单大伟：对于未来，我们也在寻找一些新的发展信号，就在不久的11月25日，我们看到新闻联播，中共中央政治局常委，国务院总理李克强主持召开研究部署国民经济和社会发展的第14个五年规划的编制专题会议中强调，十四五规划将是用开放倒逼经济升级，并在确保经济稳步发展的同时，让广大民众享受到更多的改革红利，包括让青山绿水，也是金山银山和谐发展的目标得以达成，让民众更多获得更高质量的就业、生活、居住条件。
新的形势下，将进一步倒逼我们房地产行业的改革和转型，提升整个行业的服务水平，提高我们的生产效率，增强我们的创新能力，为城市与人们提供更多幸福的居所。
因此，我们房地产行业一定要在这样一个新的要求下，定准自己的发展目标，为城市与人们提供更多的可能，要坚守以客户为中心的发展理念，以时代需求为目的的创新服务。
作为一个深度参与房地产行业发展的见证者，我本人对中国房地产行业的发展抱有深厚的感情。住交会做了21年，和这个行业打交道打了20多年，我总觉得要给我们这个行业坚定的前行者一些掌声和一些包容。
作为行业的财经媒体，创刊于1993年的中国房地产报社也是在一如既往的宣传推动中国房地产行业的发展，如今新中国成立70周年的背景下，中国房地产报也经过了系列采访系统，包括即将出版的《共产党地产印迹》也是记录这个行业重大的事件，重要的人物和重要的企业，也有很多的知名企业、企业家入选，目前都是在推动这个行业更好的发展与前行，希望我们这个行业在大时代的背景下，涌现出更多具有全球竞争力的世界500强的企业。
未来，中国房地产报、中国住交会将继续肩负起传播新时代地产商业文明的使命，更开展中国房地产新的价值理想，以行业一同共同迎接新时代的到来与新的挑战。
最后，预祝本次大会圆满成功，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 09:53
单大伟：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！很高兴在岁末在北京和大家相聚，在此我谨代表中国住交会组委会，中国房地产报社，中国房地产网，中房智库对前来参加大字管，大运营，大更新，CIHAF2019第二十一届中国住交会的各位来宾，表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
历史总是在一些特殊的年份给我们汲取智慧，给我们继续前行的力量。2019年是新中国成立的70周年，也是改革开放和城镇住房制度改革的41周年，也是中国住交会走过的第21个春秋的年份。这几十年，在我们国家层面中国经济发展取得了举世瞩目的成绩，成为世界第二大的经济体，我们七亿多人摆脱了贫困，对我们行业而言，整个地产行业伴随着国家经济的发展，伴随着改革开放从无到有不断的壮大，我们城乡居民的居住面貌有了很大的改变，许多地产企业跻身世界五百强行列，对于住交会而言，也是不断地蜕变的过程，我们由区域走向全国，由国内走向国际，由单一的展示住宅走向全产业链的展示，如今已经成为行业里最有价值的行业交流与合作的平台。
弹指一挥间，20多年来，住交会忠实记录了中国房地产行业的发展，每一个发展的关键时期，都精准地进行了趋势的引导。刚才的大片子里面有一些相关的介绍，这些年的发展当中，我们也可以看到，整个行业的变化是非常之大的，一个好的大会必将将一些先进的思想，前沿的趋势，产业化的技术引入到我们的行业，为行业回归理性，构建新的商业文明，重塑行业的价值无亦乎。
目前经济进入新常态，对于房地产行业而言，十九大报告提出新阶段住房发展的理念和新目标，就是强调坚持房子是用来住的不是用来炒的，让全体人民住有所居，这样的定位下我们认为对于整个行业的从业人员来讲，我们要静下心来讲一讲行业未来的道路到底怎么走，行业发展的理念到底怎么提升和改变。
在这样的大背景下，对于整个行业而言是一个新的机会，也是一个新的挑战。以往，我们整个行业的发展都在追求规模和速度，你追我赶，很多企业虽然也注重经营管理，注重产品品质，也涌现出一大批以万科为代表的优秀的企业，但是我们整个行业跟制造业相比还存在着很多的差距。
在房住不炒下，理性回归将充分推动行业的升级与转型，房地产企业的竞争也将回归到经营的管理，产品的品质，品速度与效益的结合等方面上。在这一轮的调控中，我们前段时间可以看到一些媒体的报道，从今年年初到现在已经将近四五百家企业破产，我觉得大家对这些数字不必太多悲观，因为这是行业走向全新发展的一个必经的道路，而且这个数字我个人认为远远不止。
我们从另外一个市场的层面上来看，我们认为中国房地产行业的发展依然存在着稳定向好的趋势，我们来看两组数据。2018年我国房地产行业的市场规模达到了前所未有的15万亿的新高，今年仍有望再创新高，截至11月底国家统计局发布了1-10月份房地产市场的数据，商品房销售面积为13万亿平方米，同比增长0.1%。按照数据的预测，只要在最后的两个月成交额不爆迭，2019年房地产市场有望创新高，将近接近16万亿的销售记录。这说明市场的需求依然存在。
2019年社会交易品零售总额有望突破40万亿，其中住宅消费仍然是重头。我们再从城镇化率，目前我国城镇化率为59.6%，和相关的发达经济体和国家相比，我们仍然有将近20%的差距。我们中国的经济发展潜力巨大，产业机会也很多，在大消费领域，我们可以看到最近涉及到的一些旅游产业，养老产业，体育产业，文化产业等方面，房地产企业都有天然的合作基因，包括我们有些行业的代表企业，已经进入了人工智能、汽车制造、金融、机器人等领域，房地产产业的机会与边界不断在延展和扩大，只要我们经营有效，战略布局到位，房地产行业仍有无限的想象空间。
乐居小记者
04-24 09:53
首先，中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长、凤凰房产CEO单大伟先生致欢迎辞。
乐居小记者
04-24 09:53
9:20 “大资管 大运营 大更新——CIHAF2019第二十一届中国住交会”论坛正式开启。
乐居小记者
04-24 09:53
2019年12月4日-5日，“大资管 大运营 大更新——CIHAF2019第二十一届中国住交会”论坛在北京富力万丽酒店召开。
CIHAF中国住交会自创办以来，见证了中国房地产市场20多年来的发展，早已成为中国规模最大、最具品牌价值，同时也是最权威、最具影响力的房地产年度综合大型论坛。更被业界誉为“中国地产节”“中国房地产业奥林匹克”。
第二十一届CIHAF住交会再次站在时代的风口上，意在与行业头部企业们共同探讨存量更新大时代下的房地产行业新格局，探索行业机遇与选择。
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