直播 | 2019中国城市更新论坛

乐居小记者 04-20 09:09

今日论坛至此圆满结束！感谢大家的关注，更多精彩内容，请继续关注明日论坛！

乐居小记者 04-20 09:09

圆桌对话：《是什么力量推动着城市更新》

乐居小记者 04-20 09:09

中城新产业董事长刘爱明做《产业升级才是推动城市更新的根本力量》主题演讲。

我做的很专每年要讲点新东西只能在讲点在思考的问题，因为我做的可能跟绝大多数人做的不太一样，我是做高科技园区的，也是城市更新当中一个很重要的话题，但是现在大家做的比较多的是服务业。服务业做文创，包括刚才杜总做的，因为他是以写字楼为主。

我的客户实际上是高科技企业，坦白说属于制造业，是一个很专的事，我自己还在往里面钻，因为原来20多年搞了房地产，现在突然跨到科技这里面，跨度比较大。前半年也是在这个场合讲过，所以就把我最新的一些思考和大家聊聊，或者我做的事最新的一些进展

我最新的思考，实际上大家谈深圳的GDP好像是5个点，或者是更低了，整个中国经济在下行，所以朋友圈里面一帮人也在讨论。其实想想下行这个市场挺可怕的。我的体会要慎重对待。

我们目前所有的经验都要现在打个问号，不知道对还是错，因为你的市场背景都是一个上行市场。我原来搞房地产，我跟杜晶是老同事、老朋友了都是20几年房地产经历。当然，讲起来有点成就，但是实际上你细细问问这些成就是不是你的，或者是不是对的，我觉得可能都是问号。因为房地产一路狂奔，实际上我们做领导却发现做的所有的决策都是无比正确，原因是销售额涨了、利润涨了，作为一个公司，今年比去年长了50%，利润涨了70%，那你就是你做的所有的决策都是对的，但实际上不一定，我觉得下行市场你的这些东西都要打问号。

所以，变成了一个上次我们圈子里面开会说的事情，一个非常大的问题下行市场当中容错性在下降不容错，很多似是而非的东西自己要认真琢磨一下，否则要吃亏。我们搞房地产，我们原来经常说，住宅其实定位都不对，但是最后也卖掉了。

原来我在上海有一个楼，做别墅。原来也不知道怎么定位的，后梁发现的人是以丁克家庭为主，没关系，总有人买，这就叫容错。我们最近，很多房子去交还有漏水的问题，客户有投诉。实际上你会发现原来我再想想我们处理这一类的投诉最简单的话题说你退房，你说我质量不好，我也休不好，你那你退房就好了，退房我赔你钱，每年再赔你多少利息，你说多少利息，就用这句话就能把这个话题解决，因为房价涨的，我退我傻子。

但是房价不涨了，这个错误就没人容你了，肯定要落下，肯定要出问题。所以，我觉得容错性在下降，当然这个是对整个世道我们的一些思考。后来我想我在干的事情是不是也有值得检讨的地方，这个是我这个公司，这两句话四年前就有了，我最近在翻这两句话对不对，思考，容错率下降，你看看，这是初心。初心就从这里来，初心如果错了就全错了。，我们这个目标要聚焦产业生态成为高端产业运营服务商，愿景叫践行产业升级服务中国制造业企业，原来都讲了很多了。

我给自己的定位很清楚，叫产业运营服务商，非常清楚，有点像商业运营。我认为搞商场，最牛的就是运营的人，运营水平高，商场才能之前，否则就不值钱。所以后来检讨检讨，我发现这个当中对我来说有两个问题要打问号。

第一，产业生态。

生态这个东西大家都在讲，究竟什么叫生态？甚至现在有很多，我记得原来乐视说他为什么之前啊？因为我有生态。是不是这两个字就能挣钱了？不一定，我觉得这个要打问号，这不是说因为你生态多意味着你能赚钱，我觉得可能下行事情这个事情要慎重。

把生态多变成赚钱才是你的本事，生多不是本事。你这个生态，后来我想可能要打一个问号，你到底怎么做才能赚钱，还要落到这一步，不能去跟你的投资人讲我未来有无数个机会可以赚钱，好像微量就能赚钱式的，我觉得世道变了，特别是最近半年资本市场大家不爱听这个故事。

先谈现在赚不赚钱，不要跟你说生态和未来这儿也能赚，那也能赚，都能赚，他不听。所以我说生态这个事，后来我说要引起警觉。

第二，高端产业运营服务商，这个运营服务商（我也在思考），什么叫运营服务商？到底运营什么？就像商场，商场也有运营服务商，商场运营到底是什么内容，必须要把他说清楚，否则我是运营服务商，我就能赚钱，也不是。刚才苏鑫说的，前台、中台、后台就是商城运营的东西，至少说我们回答了你这个问题对不对在这个基础上再谈。

所以，我最近在思考一个事，为什么我前面的标题是运营服务商一个问号呢？当然你运营什么内容，到底你这个生态说的是什么意思。最近思考出来一个结果，我发现，至少让我清晰一点我发现我要干的事情是科技服务。这个词大家听的舒服一点，科技服务至少比我刚才的生态、运营（听起来要舒服），好像很明确，并且很清晰，在百度上就能找到答案。后来我还专门搜了一下百度，我发现有标准答案，这样这个事就很清晰了。另外我觉得运营更多是角度从你这个角度来讲，我是运营商，实际上是你对客户做的，科技服务业是从客户的角度讲的。

我是搞科技服务的，后来我就想，不忘初心，要把初心搞纯一点，这是我最近我在想我突然觉得很自豪我变成搞科技服务业的，这个可能确实是我最近思考的一个结果，思考到这一点我就踏实很多。然后，九大重点任务是在2014年国务院发的文当中，当然这个文当中说科技服务业有8万亿的市场我不知道，我还在研究哪来的8万亿的市场，说是这么说。8万亿的市场非常大了，房地产市场在十五六万亿（占了一半），我还在研究8万亿怎么来的。

至少九个任务说的很清楚，比我原来经常说的（清楚）。我原来经常说的是技术、资金、人才市场，这个很笼统，很泛，不知道怎么再往下接。但是，我刚才前面说的九大重点任务说的很清楚，每个行业照着这个去展开，这一点跟大家分享一下，我觉得所有人都要小心下行市场。

最近这半年又深化了很多东西，就这一块我再跟大家汇报一下。一个是智能硬件这边，我觉得现在下行市场所有的生意回到一个本质，今天上午说大家不用再谈什么新名词了，所有的生意都回到它本质上来，不要谈什么风口，生意就是赚钱、服务客户。我觉得下行市场有一个根本点，你做生意总想挣对方的钱，但是前提肯定是你要给他创造价值，如果你无法给你的客户创造价值，我觉得你肯定下行市场打问号。我们的生意是不是围绕着这一点展开，如何能给你的客户去创造价值。

这个就讲得很专业了，生产制造这个环节，其实逻辑上讲得非常简单，就像我们搞房地产经常说这个成本省的最省地方在设计这儿，设计完了成本基本就定了，你制造这个环节省成本是省不了多少，靠着招投标去压价压不了多少。

其实比设计还省钱的是在设计之前的那个环节，这东西啥都没有的时候你就坐那儿想，把它给想出来，这个最省钱。中国就没这个意思，世界上最牛的公司就是新加坡的公司，干的就是这个事，他做的很专业，我们可能后天请大家去看我们深圳做的智能硬件加速器里面，我们有这部分内容，我们把小米手机和华为手机拆开，小米手机的螺丝我记不清有多少种，华为就两种螺丝，很牛，零件少，采购也不犯错误。

设计之前设计之后产品一简化，零件数量就减少63，整个成本下降46%，中国就制造业成本还能降，还有空间，后来我们发现这个很牛，你跟我们的客户讲我能给你省这么多钱那肯定干，我们现在服务下来我们已经成立公司了。我看到这么好的机构我就跟他谈，我说死活要成立公司，不能说光整合资源，我们必须有股份，就跟他在中国成立了这么一个公司在干这个事。

最近服务客户效果很好，已经是客户的人讨厌我们了，他一跟我们接触他原来那些设计采购人员的饭碗不保，老板说你们原来是干啥的，人家为什么一进来能省这么多钱，现在是处于这个阶段。

但是我觉得这个事是好的，我这个人做生意有时候傻傻的，你只要能做到这一点你心里面就踏实，你能给客户省这么多钱，为什么你从客户那儿不会让你赚钱呢，肯定让你赚的，是这个意思。

我们这个事是在我们最近做得比较深的，当然智能硬件加速器是大家要去看的，这我都不细讲了，我们现在企业的运营完全没有对外做任何宣传，差不多有8000家的企业，每个环节我们帮着企业，有的企业自己找我们，那我们帮助企业去发布需求，天气社你可以理解为是免费专业版的阿里巴巴，对智能硬件这个领域来的市场服务平台，这是线上的，智能硬件加速器是线下的，这是线上线下的，主要是解决市场销售的环节。

这个是从年初开始上线，这个就是个微信小程序，你上去一搜就能搜得到，这上面所有的都有数量，现在有4000多家企业发布了多少多少的需求，我们想未来这些数据也都是非常有意义的数据，本身也是在服务客户。

我们也在关注在我们这个平台上成交的这个案例，期望能真正做到服务客户，真能说你智能硬件这个行业你找我，我绝对能帮你很多忙，都是你主业方面的，能帮你做生意，这样你干嘛不到我的园区来，还是我原来的逻辑，这个我都不细讲了，基本上是一路一路往下在深化做。

这个是生物医学这个品牌，是医疗器械的，这也是一套逻辑，我们最近还是想弄线上的平台，我们现在下面数据库基本上弄出来了，加工分析这一块正在搞，往上做服务层，最后终点还是落地到客户，我们觉得生意这个逻辑不变，都是希望最终能给我们的客户创造价值，能去帮助到我们的客户，这也是我们现在数据库上的，这个是我们前面的一些积累，现在再把它弄出来慢慢搞。

这个是在上海做的五大服务平台，如果今后大家有机会去上海也可以看我们的园区，这五个平台就是五个公司，都有不同股东的，时间关系这个逻辑我就不细讲了，总体是培训平台、医生专利转化平台、介入医疗器械的研发平台、检验检测、孵化。实际上我们想通过5个实体公司的运作能够构筑起一个医疗器械行业的服务体系，我还是回到那一点，要给我们的客户创造价值。

这个是每个平台细的内容，我最后还有几分钟时间就说几点感受，最近突然有一个感觉，实际上我的业务最开始是搞房地产的，我觉得我的生意就是空间的生意，我们自己搞小镇，也买地，做了很多项目，只是说这个空间里自己花了钱。还有是租来的空间，这是运营的，我们现在还有一些空间是直接租也不租了，帮你提供运营，像品牌输出就有点像大庆这一块做的比较多的品牌输出。

但不管怎么样，这一类生意都是围绕着空间来的生意，你赚的是空间的钱，本质上还是房地产的钱，空间这种钱本质上还是房地产的钱。后来一块业务我现在在梳理就是我刚才说的科技服务业，那个业务业是我们经营空间的手段，空间经营好是因为你提供了科技服务业，后来我梳理发现科技服务业本身也是赚钱的。

你的业务关系就变了，原来科技服务业是一个服务手段，赚是空间的钱，这个我又觉得很幸运，就是你的服务手段本身也赚钱了，这个生态你就讲得很实了，你的生态本身就能赚钱了，所谓的生态就是我刚才说的服务业这套东西。

实际上我现在重新梳理了我的业务，例如我把医疗器械这个行业梳理出来，有一块是空间的生意，比如说有可能有健康小镇、园区，还有一块是围绕着医疗器械的服务体系，现在我们每个方案在细化，因为我们已经做了不少，我们觉得未来可能这一块服务体系一年有个大几千万的利润是做得到的，是现在可以想象得到的。

后来我们探讨内部兴奋起来，大家想想好像不做房地产也罢，一方面一年你这一块挣点钱，我服务体系也挣钱，我讲到这儿好像豁然开朗，否认人家总是说你二房东，你怎么房东人家都说你二房东，你那块钱没挣出来，你把生态的钱挣出来他就不说你了，否则你来自于空间的钱永远都是二房东。

这个是我最近的一些思考，对跟不对我也在深化，所有的都按照我这个思路，我们业务也还在深化，我的设想可能是三年以后医疗器械这一块、空间这块弄到200万到300万平米，科技服务业服务体系这一块能不能每年也有大几千万上亿的利润，如果这样我觉得是服务加上资产，这个包肯定没有人说你是二房东，我觉得这是比较好的状态，我们现在也在往这个方向去努力。

我的发言就到这儿，谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

同创集团董事长杜晶做《找到打开城市更新大门的钥匙》主题演讲。

感谢论坛，等到我讲的时候换了一位美女主持人。我今天带了一个团队过来学习，到现在为止听到了来自于北京、上海，很多外地的教授们、行业的先行者们讲了很多的东西，也学到了很多的东西。

因为要来讲，我刚才总结了一下我来是交作业的，因为前面听到了很多的理论，我后面讲的可能都是一些实践也希望能跟大家分享一下。我的PPT以故事的形式开始，在座可能很少有人认为这个老人家了，我本人做房地产做了20年，出来创业做了7年，一共27年，我的第一个领导是中海的创始人孙文杰，他现在已经退休了。

今天听了很多的理论，但是我想体一个观点，很多时候我们城市更新还是要靠实践，在中海十年，等会儿爱明（发表演讲），他在中海9年，也在万科有八九年。在中海的十年，孙总带着我们学做工匠精神，现在我们做很多的轻资产或者重资产我们要在一个老房子里面去做写字楼的户型的更新，因为现在要做精装的写字楼。

当年我们在中海学的就是要把一个90平米，在香港叫千尺豪宅，一千尺就是90平米左右了，要做到三房、两厅、两卫，要把户型图在地面上一比一放出来。现在到了老房子里面，要在一些古灵古怪的地方做一些像模像样的写字楼，所以我们会把写字楼的平面一比一放出来，桌子上拆下来旧的地毯。

第二个职场就是在万科做了10年，我想分享的案例是在座的很多的同钢说我们不是开发商的因为开发商这个不道德的血液，我们都试图走上城市更新之路，走上资产运营管理行业，以后跟人家自我介绍的说我不是开发商是我是所谓的资管行业。但实际上，确实我们好多人的底细自己都来自于房地产。

这个故事在于后面我们会分享同创的一些所谓的战略的思考，王石不是一个房地产的专家，户型、装修也不太懂，但至少王石告诉我们作为一个企业要懂战略，战略就是取舍、聚焦，有很多事情不应该做，很多事情应该关注的去做。

这里分享我们同创，所谓的同创就是今天重要的赞助商是万科，但是今天已经看不到很多的万科的影子，可能有万科的安排。但实际上这个酒店也是万科的，本人也是17年千佛山万科地产的第一任法人，这个酒店不是我盖的，这个酒店的费用也不是我赞助的，我已经离开了广州佛山12年，离开万科已经7年。

7年前万科的6个总经理有出来创业，所以我们想了一个名字叫同创，因为我们是共同创业。我们创业的时候觉得我们要干什么呢？因为我们做了20年的房地产没别的会干，只能做房地产。7年之后我们所谓的战略战略模型是用飞机来划的，房地产已经拼在一边的发动机，这个公司已经做了很多很多我们叫做中资产，中资产说简单一点是轻资产，但是同创不知不觉把它做比较重了，所以我们叫中资产，同时，我们觉得重资产有点类似于二房东，它类了。所以我们也学资产运营、金融化，我们开始去尝试做一些重资产。

我们怎么把我们在中海学的九江的精神，我们在万科学的所谓的战略的取舍去琢磨一个小企业的未来之路？这个是展现一下我们的成果，我们还有个聚焦是我们的创业的团队胆子比较小，创业7年我们目前只在广州、深圳、香港也就是现在的粤港澳大湾区五亿赶进来，佛山这些地方我们还没有敢进来。

确实，因为聚焦在这些城市我们已经做了十几个同创汇的资产项目或者叫城市更新，因为城市更新来自于北京、上海的朋友说起来比较顺口，但是如果在深圳、广州说呢容易被人误解，因为在珠三角说了这么多年的城市更新都是大拆大建，所以我们以前不太用这个词及我们同创用的叫活化一个香港的名词。

到现在为止我们还在做房地产，爱明不在我们调侃他一下，因为爱明是在我后面创业的，他一创业的时候就说要做产业地产，所以等会儿他会讲比我精彩很多的产业地产运营的专业的知识，我每次听了都是很晕。我也悄悄问他做产业地产后面后面做什么？他说还是房地产，现在还是得卖房子赚钱才能为微量的产业地产打下基础，这个是我同创这么多年做的项目，目前还在做。

更重要的是想分享所谓同创汇项目，目前应该我们在这三个城市有十几个项目，累计有50万平方米的活化类的经营性的物业，今年我们实现了第三次还是第四次的倍数增长，我们从年签约的租金5000万变成1个亿，变成2个亿，今年要变成4个亿，年底所有的项目正在开足马力去冲刺，也要做今年的倍数增长。

上级，我们的公司是苏总拉我进这个圈子，我进这个圈子确实是仰慕苏鑫做的重资产的活，我们觉得只有混迹这个圈子才能一起学一点新的知识，我们不知不觉自己也做一几个重资产。

这些我觉得大概讲了一下我们这个小企业的成长之率，但实际上这个小企业不管是小趋势也好还是大背景也好，实际上是离不开房地产所谓的指标四川包括本人所谓的职业省长的成长，202年是我跟爱明同一批离开我们工作了十年的所谓的中海进入了万科，我被派到了广州万科在佛山拿了一块地。

2002年-2012年，我离开万科十年中国的房地产从6000亿变成6万亿，10倍，当然，在这个进程中，我们的一批只有经理人享受了市场发展的增量经济的大的趋势的红利，头5年，2002年到2007年5倍的时候，万科叫5年轮换，我正好在广州万科当总经理，我现在正在做的是租金收入的倍数增长，那个时候是被要求小数收入的倍数增长。从2002年到2007年这间分公司从没有销售额变成5亿、10亿、20亿，到我被掉走的那年要做到40亿，这就是2002年到2007年，当时觉得自己很伟大，但是打开数据保苗发现傻子都能做到这一步。

2008年到2012年在做一些年纪跟我一样大的人应该经历过2008年，2008年是伟大的王石说万科第一次业绩负增长，所以万科带领总部高干取消自己的年终奖，那一年是整个中国的市场也在下跌，从将近3万亿变成了25000亿，那一年我也被调回了深圳万科。那个时候再在万科做了3年的一线，两年的总部，这个时候万科已经在不断说黄金时代到白银时代，但现在看来万科应该早说了5-10年。

从我们正好创业的2012年开始到现在，这个数据实际上只有两倍的增长，虽然现在有15万亿总的市场份额，但是整个的增速确实在防旱。所以中国城市更新论坛再第三年，而且有在座的这么过同行，来自于全国各地来这里讨论这件事情，我觉得确实是这个背景应运而生的。而且我们经历的是为什么一个开发做的好好还能赚点小钱，为什么要想办办法去做存量经济这些城市更新的事情，实际上尤其是以同创这一类型的小的房地产公司，在我们出来创业的时候已经感觉到也有人帮我们讨论到不是我们玩的一个游戏。

在过去的若干年，不管是限价也好，还是什么也好，我们土地拍卖的溢价率逐年地下降，以前我们觉得是创新模式的土地拍卖叫做现售价竞地价，以前觉得这很特别，现在发现这是普遍的模式。同时房地产行业以前实际上是一个金融业，但是现在我们大家都主动被动地去杠杆。很多企业不但在控制自己的负债率，而且在控制净负债率。

再讲回来我们为什么当时要做转型，实际上我们一开始出来创业做了几个项目还蛮赚钱的，都属于地价比较低，房价也比较高，卖的也不错。后面会讲我们在一个偶然的机会做了广州的羊城晚报的城市更新或者历史建筑的活化，当时也算是一种探索，因为我们一位合伙人是从上海回来的，他说上海的新天地什么都可以，我就试了一下，但是是什么坚定了我们信心呢？

我们另外一个合伙人是叫做MIT的空间经济学博士，他有一年要回学校讲座，他说杜总我拉你回去吧，他们也想让你讲一下，我说你们是什么组织，他说他们是麻省理工建筑规划学院房地产研究中心。当时的大背景是香港有一个麻省理工的香港校友捐了1亿美金要成立一个中国房地产研究室，麻省理工的校长兴奋地从麻省理工的大礼堂穹顶上拿了一块砖下来送给他，就请我们中国这些所谓的房地产企业家回去讲一讲。

讲到最后我觉得印证了我的想法，因为他让我讲的题目，一开始专家都觉得中国开发商来了，无非讲一下在平地上拆楼盖房子的事情，我当时觉得这个讲完了以后估计他们也不兴奋，所以我就专门讲羊城这个所谓历史建筑升级改造的事，我给他们讲了一个故事，我说美国人可能在座的各位都觉得中国人就是所谓的拆房子，盖房子，但是中国也会像你们麻省理工波士顿一样有很多的房子是不舍得拆的，比如说故宫我们肯定不会去拆，类似故宫这样的房子在中国所有的一线城市，刚才讲了很多三四线城市都有很多。

所以，要相信中国实际上整个房地产市场正在转型，房地产研究中心的创始人，也是美国商业地产一本天书的作者，第二天还专门又留我半天说中国现在到底怎么了，我说没怎么了，实际上房地产的市场规律是一样的，一个发展型的市场最终也会跟你们这些成熟型市场一样，也会从增量到存量。

这个所谓的对话也坚定了我想法设法去多做一些活化，当时在深圳广州讲城市更新很容易让政府领导以为我们去旧改，我们用香港名词，香港叫活化宝玉。我们同创归纳一个模式，我们要做老旧建筑、历史建筑、新错建筑，因为有一些新房子定位做错了，也要去改，做这种模式的活化，也是这次大会给我出的题目，我们去做这一类细分市场里的细分。

前面说到了在万科学会做战略，战略就是取舍、聚焦、专注，实际上我们这个小公司做的一个小小的战略就是一个叫做绝对聚焦于粤港澳大湾区这三个城市，而且聚焦于做活化写字楼细分市场里的细分。因为本身写字楼这个市场就已经比每一个城市同区域的住宅开发类市场规模会小很多，同时我们又专门去做所谓的貌似进入门槛比较低的老旧建筑的生产改造，这就是我们目前的选择。

早上秦主任也讲了我们城市更新的几个核心点，我看到本人小学生作业已经对上了，要不然就是科技，要不然就是产业、设计、资管，四大核心基本上我们现在都在玩，我们以前比较杂一点，后来我们把我们所有的园区归纳起来，我们要做产业的综合体。

前面好多老师讲，实际上你去做一个好的设计，包括你去做一个好的空间，实际上都不如你要去做一个好的内容，而且要在未来几十年里持续运营更新和优化。。

这个是前面说的我去美国验证之前的那个项目，这是广州著名的报纸羊城晚报，实际上中国的媒体比较活跃的应该来自于南方，羊城晚报是中国比较早的晚报，报道了我们很多老百姓的事情，当然30年过去以后，传统的纸媒走向了新的时代，他们也要到融媒体的转型，包括他们的空间也都要腾出来去做空间经济。我们是通过五轮投标，有很多辛酸的故事。

我们去上海的外滩去看和平饭店，和平饭店的二楼有一个小阁楼是把当年周恩来总理吃饭的菜谱在那儿展览，和平饭店的老员工在那儿做解说员。我们投标到第三轮的时候说所有投标方提供一个羊城晚报博物馆的方案，谁能把博物馆做好咱们投下一轮。

这个就是我们现在第一个园区，这一晃也就五年了，我们中标最核心的资源成核是来自于腾讯，这是腾讯在广州的第一个孵化器，现在五年过去，这已经评定为国家级的孵化器。

这是我们最新的一个轻资产或者叫中资产的项目，这是在广州的中轴线广州大道，今年是建国70周年，也是南方日报建报70周年，我们把一个30年的19层楼不但要活化，而且还要加电，做成100米的新建筑，这个也是奇迹了。我们做设计的时候请了最早30年前的施工图单位广东省院，广东省院说按照新的结构规范这栋楼重修还不如重建，干脆把它推倒算了，最后没办法又换了设计院才完成了这个设计。

这是我们深圳的项目，这是深圳当面福田区最大的保障住房，这是三四千套的公务员住宅，配了一个菜市场，一二十年过去以后菜市场倒闭了，变成家具批发市场，家具批发市场再倒闭，我们把它改造成了一个所谓的科技加文创的产业综合体，目前深圳市文创协会在我们那里办公，一堆5G、4K新一代做视频的集聚在这里。

这也是一个挺有意思的事，我反复在讲房地产跟城市更新的关系，这个楼是新河湾，新河湾是中国房地产里做精品项目比较著名的，但实际上新河湾的第一个项目不叫新河湾，在广州叫宏宇广场，黄先生在当年就在一个商场贴满了石头做欧陆经典，租给了新一佳百货，十几年过去以后新一佳百货一夜之间倒闭，欠的供应商货款、工人组织、租金就走了。新河湾再拿出来招标的时候就不再敢找商业了，一个2万多平米的商业在现在的商业地产环境里是很难生存。

我们做了一个新的产品系列叫office mall，以前是卖东西，现在我们在里面办公，现在基本上满足了，底下有配套商业，上面更重要的是一些文创类的办公。

这个也是比较有意思的项目，这个是另外一类的老旧物业，这是广州的城中村，广州是广交会的所在地，广交会有一个重要的交易标的就是布匹批发，这个地方比布匹批发要low得多，就是布头的仓库，堆在村里大概有几十万平米，每一次都会有火灾没有消防，最后没办法，只要一着火就把村长抓起来15天。

最后把我们引进之后，把它升级改造成时尚产业综合体，这有一个趋势，中国人在买所谓的批量的跟别人一样的衣服已经不时髦了，去买这种奢侈品也不时髦了，中国人会跟日本人一样，跟国外的人一样去想一些小众的，个性化的原创小品牌，所以在广州这样一个千年商都，服装、布匹批发的集散地，实际上已经孕育了很多的品牌设计公司、设计产品，他们需要一个聚集的地方。

目前这个项目前后做了6个区，总共12万平米，基本上已经满足，而且很奇怪的是在海租区这样一个地方，这里的租金跟珠江新城是差不多的。

我们还是想尝试一下重资产，做轻资产或者中资产是很辛苦的，貌似是一个低买高卖，像刚才的城中村，你去40块钱租回来，你把它辛辛苦苦改造，然后再租出去140块钱，你貌似赚了一个租金差，但是物业是村集体的，升值是跟我们没有关系的。

我们受高总的诱惑，我们也尝试了一些所谓的重资产，这是我们组的第一支港币基金，香港有一个传统的工业区，因为林郑月娥在做发展局的时候都有一个活化的政策，把香港的几百栋没有人用的工厂活化成写字楼，这是第一批50栋活化写字楼里面我们收购的一栋，这个老人家当年是卖瓷砖的，15年前他用1000多万港币买了这么10层楼，15年后39000万卖给我们，10层楼4500平米，我们买它也是发现这是一个新错的方式，虽然新改了，但是改错了，这里面所有的定位、户型都不行，我们花了两年的时间重新改。有的时候片面追求情怀了，一个10层楼我们砸出来11米高的大堂。

这是我们尝试的第二个项目，我今天晚上还得请假去准备开吉宝的董事会，我们也需要配杠杆，一个创业型的企业要去涉足重资产，这是我们在香港做的上市公司，第三代的吕先生已经70多岁了，他已经开始变卖他国内的资产，这是他国内的最后一个项目。所有的住宅都已经卖完了，但是1600的平米写字楼在出台，下面26000平米的商场，12年以来没有开张过，我们用一个比较合适的价钱买下来，而且跟新加坡的大国企吉宝合作，明天开董事会汇报第一轮的改造方案，我们会把我们在那些轻资产租回来的经验再做一次商业改办公的尝试。

后面还有一些自己开发的项目，也会有留下来的写字楼，这个就是刚才说到我们试图在这样一个细分又细分的市场里面像当年在万科创业一样，从所谓的几千万希望做到所谓的市场份额。如果讲面积的话，我们在广州几十万平米的经营物业还算是比较多了。

这是我们说的专注，后面讲一些小的经验，以前实际上我们做所谓的活化也尝试过很多，尤其是今天的万科大规模做博寓的时候我们也做过很多公寓，我们在深圳宝安的园区把两栋楼做成400套公寓，但实际上最后发现专业的事情还是要专业的人做，我们现在把400套公寓转给龙湖，在我们的园区里面由更专业的人士经营配套的公寓。

我们以前也做联合办公，我们也尝试去地下室、车库里面做联合办公，最后发现我们确实也不是很专业，所以我们联合办公的一部分都拿出去跟毛大庆的优客工场。在我们的这种园区里面经常会有一些低效的空间，我们叫做共享大堂要用来做配套，比如说开咖啡厅，这也是咱们的会员，他专门给我们做一个乐盒的共享大堂。

这个叫做城市更新应该是一个比较热门的话题，我觉得各行各业现在都在热血澎湃地来做这件事情，但是从本人过去五年一路走过来的过程，我觉得这还是一条挺难的路，包括刚才没有提到，我们这次没有去的深圳市场在那里也有三个活化的项目，深圳的写字楼如果按照我的统计，目前的控制率是30%，租金是比好的时候降低30%。

在这些地方我们都已经有一些犹豫说我们在深圳还做不做写字楼，还做不做所谓的活化写字楼，但的时候我们经常会看到日本人做拉面的故事，一个老人家做了几十年，每天就做200碗拉面就下班，作为我们来说不想做得更多，我们专注于做一些所谓细分里面的细分活化写字楼，再做5年、10年，穿越眼前的写字楼波动的一些周期到下一个周期或者再下一个周期，做下去是不是能够把这件事情走出一条城市更新里面的实践之路。

这就是我的分享，谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

OUR都市再生创始人凌颖松做《更新，城市有机生命体的活力重塑》主题演讲。

非常感谢今天这个机会，一年一度来到中国城市更新论坛。我觉得每年这个论坛都给我们一个重新总结一年工作、生活的机会，所以今天也来跟大家分享一下我们对城市更新领域的一些最新的认知。

都市再生是一个持续在城市更新领域根植了十多年的设计团队，今天给大家分享的是主题“空间再生奇迹，设计创造价值”。其实今天挺好的，前面苏总的讲的话题跟我们认知挺契合的。

苏总提到未来城市更新有一个趋势是区域级城市更新。去年我们分享的话题其实跟点状的物业更新改造比较相关，今年我分享的主题其实跟旧城更新的区域更新比较契合。

在去年的话题当中我们谈到城市更新项目设计管理的5把金钥匙，这是去年9月21日给大家做的分享，在今年的服务和朋友们的交流过程当中我也发现，原来预见到的所有的问题和坑，今年依旧不同的项目会落进去，但实际上城市更新的复杂度依旧存在，我今天重点分享关于片区更新的两个故事，今天不讲单体，今天讲一个群体的问题。

先说一个上海的中心城区的故事。这张卫星图是上海中心城从黄浦江、陆家嘴一直到衡山路这样的一个区域，这个深颜色的部分是上海13个历史风貌保护区，整个城市的密集建城区和被严格控制的区就是深色的部分，今天故事的主角在红色框线的范围内其实在南京西路、石门路这样的一个位置，这个项目叫做张原。这个地块见证了上海130年的沧桑历史，同时是上海石库门最典型的代表，而且拥有3条地铁线的换乘通道，它是南京西路最密集的办公以及商业聚集区当中的一个成片的里弄住宅。

上海市政府将近花了150个亿动迁这4万平米的建筑，动迁完成后整个项目等待了10年一直在思考如何解这个题目。

42栋历史建筑，总共4万平米，60%的建筑密度再没有增加容积率的任何一点机会，唯一旁边东侧有一小块地，大家看到偏白颜色这块地，在今年1月26日也被我们的央企，华人摘牌，总共980平米的土地，一公平不到，15亩不到，卖了58个亿，楼板价将近达到6万块钱一平方。

在这样的一个城市空间和功能极度矛盾的一个区域我们一直在思考上海也提到要迈向全球卓越城市2035的计划，中国的几个长三角京津冀和粤港澳大湾区经济点当中，上海的经济GDP密度最高的地方就是上海的静安区。其实这样的一个锋芒尖端的地方在城市空间投射下来是这样的密集状态，在这样密集状态里如何解决城市更新的问题。

42幢老房子，在上海的里弄建筑改造当中有很多不同的范例，在最早的90年代末，21世纪初期的时候有这种拆旧建新，也有新天地这样做的特色商业街区  ，也有近期这两年还正在实施的保护性拆除复建的商迁法。

张原地块用什么样的策略来解决其实前面三个办法基本上在十年当中被无数讨论和否定，如何在迈向全球卓越城市这样的一个地块为上海去创造新的价值，所以在这个过车钢城当中其实要回答这个问题一直在想说，我们可能不是在做一个新天地，把一个新天地做的更好，因为那是曾经，而且要洞察未来，这个城市到底真的需要什么。

所以迈想全球最需要的，刚才娄永琪教授分享的特别好，在这个项目当中、参与过程当中，策划也是有同期设创的团队一起共同合作的。大家都提到一个很重要的话题，上海的软实力方面还是有极大的提升需要，世界级艺术高度聚集以及科技创新最后一公里这样的实现，其实是会促成我们的城市成为一个全球城市，一个节点城市的关键部分。

所以，对我们城市未来这样的需求，这样高密度城市如何去相应这样的城市未来需求。我跟我的一个朋友，上海歌剧院的领导、书记和院长在聊天的时候他们提到，我对上海这种歌剧产业、高雅艺术产业很好奇到底是赔钱的还是赚钱的。大家提到说，上级上海的这些歌剧院由于没有自己的主场，每次演出要支付上海大剧院或者东方艺术中心这样的场地租金，而上海的场地租金已经跟伦敦百老汇的外场的场地租金达到了一样的程度。

实际上剧院的支付能力以及观众的支付能力也非常好我的同事今年就周五的时候跟我请假，说我要出国两天。我说你去干什么？他说我去日本听一场演唱会。90后的演唱会会去半个月的工资飞到日本去追一个他的爱豆，所以这样的一些话题出发了我去询问我们这样的一个艺术产业的艺术家，我说实际上有这样的客群，也有这么好的艺术家到底缺点的是什么？缺的空间和产业链的聚集。

第一，在上海剧院的聚集远远不及纽约和伦敦的聚集程度，而且我们的产业链有很多的问题。包括布景、制作我们都必须在上海以外，因为有喷漆工艺，由于环保的因素完全没有办法在上海落地。

同时，有一些很崩溃的事情，我们的剧院设计往往是领导定了一个很好看的外形之后再往里去设计剧院的内装修、音效，最后很多设计就局限于外形，真正好的设计是跟他的演出剧目是有巨大关系的。

所以，最理想的状态是在中心城区有剧院，而我们的新剧院全部都建在遥远的郊区，这个对于观众下了班5点钟以后，我要坐地铁去看戏，在地铁结束之前我必须赶回家这的情况导致很多的剧目必须缩短在2个半小时之内要演完，完全影响了这个行业的发展，而且这个行业其实需要看戏前的三个小时和看戏后的三个小时，总共9个小时的连续的活动来完成整个的消费过程，而在上海其实这个部门是很难完成的。

所以，他说我很希望能够在中心城区有一个高24米，宽度60米，纵深60米的剧场，能不能在石库门建筑群里给我拆出一片天地做一个剧场，这个简直就是在历史建筑保护当中一个非常极大的挑战一个，所以我们把剧场往图上一落，发现占据了我们两排房子的空间。

空间和功能发生了一个极度矛盾，脑筋急转弯说怎么把大象搬到冰箱里面去，这个是要把一个剧院装在住宅里面，怎么去完成这件事情。所以我们想鱼和熊掌我们都要兼得，既要做保护，也要把更新的文化艺术就能做进去，所以这是我们思考的当时的一个原点，做了一个非常大胆的想法，大胆的想法就是把地面的建筑全部进行保护后，在地下做一个未来之城，地上完成一个应保尽保42幢建筑全部保留。我们也相信未来的商业可以因为有互联网有快速的物流，不需要大量的仓库空间而能够办法今天的这些石库门隶农，也能够用科技来释放这个行业空间的舒服，底下的全面开发使用了大量的建筑的拖换、评移、毛改装还有顶升工艺、支护工艺来完成这样的工程奇迹，42幢建筑在员位不动的情况下，把地下室开挖完成，开挖达到15米的深度。

大家都秽闻这样的代价到底有多大？我们打了一个比方，华润旁边的那幢蒌，楼板价是6万块钱一平方。而我们这个全地下室开挖会得到12万平方，每一平方的土建成本是2万块钱，也已经是在工程当中计算到极致的情况。

所以，在中心城区里面，运用最高级的技术的成本和时间依旧是属于一个可以想像的数量级远远的比起土地的低价还是低很多的。

在整个过程当中，设计始终在协调保护更新商业交通技术所有的问题，在进行一个综合性的整合而获得一个解决方案。其实我很认同刚才娄老师说的，设计其实是超越了审美一个泛的设计过程，它是更加全面的综合解决方案。我们未来的想象会形成这样的三线换城，地上是历史建筑，地下有三层的丰富空间。

我们看到地上的建筑物完好地保留下来，没有历史价值的部分就被改造创新出来成为一些吸引大家进入地下未来之城创新空间的索引，地下用商业和创新空间。两个剧院，一个延展厅，一群商业，包括三线换城的广场，形成我们的地下未来之城。

这个就是我们设计的图景，大家都觉得这个还是在概念，但是运用大量的工程技术的支撑，技术本身已经不成问题了，当然目前国际上没有这么完整的案例，但是这可以算是一个工程奇迹。

想象一下这样的使用场景，我们依旧穿梭在传统的小的巷弄里面，推开石窟门一个小的大门，走进去它其实就是通往地下剧场的大型坡道，我们站在石窟门的巷弄当中把头探往窗户，我们可以看到地下繁华的商业以及繁忙的地铁交通，所以其实这是一个非常神奇的空间。

在这样的空间当中，我们看到正中间的这个高层，就是180米的高层，实际上在这样的空间里他会贡献最高的税收和享受最好的生活，我们想象这样的场景，原来每次要去安福路看话剧的时候一定得提前下班，否则打不到车，去了安福路也停不了车，我太太也没办法穿着她的礼服高跟鞋去挤地铁。

但是在这样的城市密集区当中，我们在地下空间里如果出现了一个剧院群的话，实际上能为周边高级白领贡献享受最好的生活，而这样的区域会贡献最高度的城市税收，所以一个综合的文化艺术科技创新生活品质的区域，能够成为城市更新当中拉动城市成为全球城市的一个帮助。在中国的顶级城市更新的项目当中，在国际上已无对标案例，全球视野未来远见是要让我们站在世界的舞台上去形成一个城市的高光舞台。

在武汉，我们在为武汉华发集团打造的原英租界的青岛路也面临同样的情况，在这个案例当中我们去创造一种里弄建筑保护的典范，在座的也有瑞安的朋友，瑞安在南京老城区的历史上第一住宅区打造百子亭这样的项目，也是用历史街区去创造一种生活和产业符合的最顶级的形态和业态，包括青岛路。

在这些案例当中，我们都发现其实每一个一线城市都有一个将近十年未动的历史街区，而他都在挑战自己从未创造的一种城市新范式，目前经验没有可以参照的，武汉的项目跟上海的不一样，上海的跟南京的不一样，每个项目都在面对更高的期待和更复杂的挑战。

这是刚才讲到的顶级城市，今年其实有很多的朋友来跟我们聊城市更新的项目，包括常州、唐山、日照等城市，我发现城市更新的话题已经完全深入到中国三四线城市了。他们的讨论当中跟刚才上海中心城区的问题完全不一样，产业转型的迷茫、知识人口输出、房价下跌、资源匮乏，种种迷茫与不确定性，来上海参观的时候我们还带他看外滩园，看完了以后又怎样呢？他能够用这些经验来解决问题吗？其实是比较困难的。

所以，我们给出来的建议是我们认为回归是应对这样不确定世界的唯一确定方法，我们再讲一个小故事，这个故事可能讲得比较快比较简单。这个一个边远城市的更新问题，其实在城市的郊区，原来的整个片区是这样又脏又破的酒厂，他的产品两块钱一斤料酒，没有任何的特色、历史。我们回归去思考这样的城市更新，它没有任何的资源禀赋，人口也疏理了，也没有任何的优势，这样的情况下我们为他去寻找什么东西呢？

我们认为寻找简单本真的生活状态，它应该跟上海这样的顶级城市是有差异化的，所以用酒庄文创产品、有机农庄来恢复它激活它，首先把黄酒作为中国人一生之酒的历史沉淀寻找出来，然后再把黄酒在中国人历史故事当中的美好想象全部挖掘出来，把这些故事植入到这些苍白的空间当中，给它碧波穷光的意境，给它这些老的墙面，有斑驳的痕迹，形成这样丰富的宁静空间。

我们从2016年开始，今年好不容易竣工了，建筑面积不大，只有积欠平方，但是它的占地大概有300多亩的整体片区，把酿酒的环节从原来的粗糙场景变成展示空间，然后把整个酿酒的工艺变成体验型的旅游项目，酒缸上的盖子会被我们开发成灯具。

给大家看看前后的效果，把原来生产工艺的厂房用大的玻璃打开，既保证了安全和食品卫生情况成为了旅游项目，这是2016年的时候，这是2019年。大家看到我们增加了一些连廊，把厂房打开，里面贴满了瓷砖，继续恢复了手工酿制的工艺作坊。这是前后厂房的对比，盖在酒潭上的盖子就被我们制作成了灯具，这就是我们为整个项目设计新的酒的产品。2016年是一个毫无特色的乡办小场，在2019年它成为城市人的休闲地，也成为乡村年轻人工作的地方。这是前后的一些感受。这是原来的员工宿舍，临时棚子会变成餐饮。

回到这样一种诗书耕读的生活本质，品尝当地的节气食堂，我们甚至也对菜单进行了设计，所有都是用黄酒的工艺来做的典型菜单，农业的印刷成为小朋友最受欢迎的活动，还有就是酒器制作、冰水酒廊，都是很受大家欢迎的活动。

现在每个节气都有目前推送的活动，它也成为乡村研学教育的一个部分，最重要的是农村的院子不再空了，老年人又能够看到他们曾经工作过的酒厂焕发了新生，年轻人会在这里举行他们的生活仪式，得到这样的故乡善待。

我们最初的设计是年轻人能够回家，把本土的生活做到极致，经过三年的努力，今年产品推出来了，原来2块钱一斤，现在128块一瓶，卖得还挺好，整个酒厂的产量是原来的1/5，但是利润目前还不错。这也是实实在在的村民，其中有一位是书记的女儿，书记的女儿也都回到她工作的地方，曾经是父辈骄傲工作的地方也成为他们回归工作生活的新场所。

在没有新产业介入和新增量的情况下，我们还是回归了生活的本质，回归了生活品质和本身的内容，在整个设计过程中，我们的策划、规划、空间设计、产品设计，设计的这样一条线始终贯穿其中。

做一下今天发言的总结，在我们这样的实践过程当中，刚才上海中心城区是需要全球视野和预见未来的城市更新，而量大面广的三四线城市以及乡镇，它的出路我们认为是回归自己、回归温度。

今天的会场当中有很多不同背景的伙伴，也有来自社会资本方的，每个项目都必须谈回报，回报优先、效率优先，也有来自于政府平台公司，甚至是政府的主管部门，其实民生和全局价值更加成为价值维度当中的一部分，所以在这个过程当中我们多年的合作伙伴今年也提出来城市更新也会将南京的标杆走入到三四线城市，我们现在也已经开始在黄石、丽水推动城市更新的实践和探索。

在这样的项目当中，既有政府对民生的平衡，也有资本对于回报的追求，其实综合解决方案是能够在这个维度和象限当中找到自己的路径。我们认为既然别人的城市更新模式无可照搬，一线城市也不是三四线城市的标杆，国际案例也未必是我们一模一样的先辈。

所以，我们感知一下什么是我们未来的需要是最重要的，始终认为城市更新包含了商业维度、技术维度、文化维度和政策维度，而设计始终是在串联平衡整件事情贯穿一切的创造价值部分，都市再生是我们城市更新的践行者，谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

同济大学设计创意学院 教授、院长、博士生导师娄永琪做《产业激活的城市中心新价值 》主题演讲。

非常感谢长盛，实际上苏总给我出了一个大题目，最后我想想还是讲一个小题目，这也是何帆教授在讲边缘地带的小趋势我今天给大家讲的差不多就是在上海的一个边缘地带发生的一些事。题目叫“NICE2035一个社区驱动的旧城更新实验”，其实这个旧城更新的四个字也是今天的论坛我改的。

在开始给大家分享之前，其实我想先给大家分享几个问题，我对社区特别感兴趣。中国跟何帆教授一起吃饭的我说我有几个梦想。

第一个梦想，交易梦。

第二个梦想，田园梦。

第三个梦想，社区梦。

所以，差不多社区占了我自己感兴趣领域的三分之一，我觉得第一个问题特别重要。

第一个问题，社区。

大家一讲到社区的时候，社区到底是城市创新的一个终端还是一个城市创新的源头，几乎所有的市长一想到社区，马上头痛。为什么头痛呢？家常里短，邻里纠纷很多事情要摆平，只要不搞起来已经是皆大欢喜了。事实上是这样吗？历史上实际上最创新的企业可能就在住宅区里面产生，我们不断重复这样的神话、故事，但是我们恰恰忘记了，车库其实就是当时在美国一个三线城市鸟不拉屎地方这么一个社区里面最不重要的一个所在，但是在那里诞生了这个世界现在我们认为最伟大的企业。

第二个问题，老百姓。

居民到底是有需求需要满足的对象还是居民应该是创新者，我们一讲到社区工作基本跳出来就是这样的场景，不管是市长也好、开发商也好，一想到老百姓就是这样。在我们国家，男士60岁退休，女式55岁退休，在我看来这个年龄实际上是创业的黄金年龄，特别是像上海这样的城市，一般情况下生一个女儿还哈还有资格带孙子和孙女，生儿子一般媳妇是不让你带孩子的。

这个时候干什么呢？坐在社区里面，坐在沙发上晒太阳，一点点老去，这还是比较浪漫一点的说法，说的难听一点等死还是我们会有第二次。

第三个问题，大学。

大学到底是象牙塔，还是创新的策源地。这段时间关于大学有很多的议论，我们新的教育部领导、司长经常会发表演讲要建世界一流大学，刚才长盛也拿排名两调侃。是的，做院长不能够完全忽视排名，但是把排名做到一个位置你就可以真正比较安心做你真正想做的事了。

但是对我来讲，大学事实上是一个城市非常重要的创新策源地，这个是麻省理工学院。麻省理工学院在波斯顿剑桥，整个校区里面（围绕）着这个世界最创新的公司，这些公司都诞生在这么一个按照我们中国的标准来讲，方寸之地。

第四个问题，设计。

设计是艺术还是是创新的新动能？Roberto Verganti写了一本数叫《第三种创新》，在这本数里面提了三种创新。

第一种创新，市场拉动的创新。

第二种创新，技术推动的创新。

第三种创新，设计驱动的创新。

他认为突破性创新是产生在技术推动和设计驱动交集的地方，为什么会在这个领域里面最容易产生突破性创新呢？因为它同时兼备了技术改变和意义改变，设计是来改变意义的，如果我们讲之前设计的角色，从研究、发明、工程化、设计，往往工程师整的东西太丑，我们在搞房地产的可能也知道，需要设计美化包装一下，然后再把它生产、营销、运营、服务、卖出去。

今天我们来谈设计，我们发现基础研究、发明、工程化设计、生产、营销、运营、服务里面都有设计，设计已经到了全链路了，但是未来设计还有什么可能性呢？当然还有，如果说我们突破现在的游戏规则和思维定势，我们经常在讲一个跨学科团队是最创新的，在一个跨学科团队里面什么样的语言可能能够成为通用语言，就像我们现在英语一样，设计，为什么是设计呢？

因为设计是研究人需求的学科，每个人讲到人的需求都能来讲两句，如果我们做一个量子物理学家，那跟他吃一顿饭发现共同语言会很好，但是一讲设计，每个人都能来讲两句。

综上，这四个问题放在一起可能就有一个假设，这个假设就是社区是城市创新的一个未被发现的新源头，当然这个背后就可能不会是有一个新模式，就是源于社区的创新，这里面有几个证据或者有几个现象可以来支撑这个假设。

第一，社区最贴近问题，哪里有问题哪里就有机会，如果我们没有机会，主要的原因是我们没有问题。做教授的你会教学生你问题在哪里，因为找不到问题你整个论文就没办法做，整个研究就没有办法推进。

第二，社区最贴近消费，不管是一产、二产，还是三产，事实上社区是与消费贴得最近的城市功能体，灵不灵看社区。

第三，社区有行动者，刚才我讲跨学科团队，只有两个地方最容易找到跨学科的，一个是大学，我一个院长坐在那儿打个电话我差不多一个下午能找100个学科的人过来。第二个是社区里面，你不管在哪个小区，可能就住着200个不同学科背景的人。社区充满了宽容度，如果在社区里面做实验，比你在商业区做实验宽容度多，最重要的一点社区是综合应用场景，各种各样的应用场景都集合在社区里，现在这些科技企业但凡他们要做大，一轮一轮融资融下去，谁能够找到应用场景，占据应用场景，基本上就能拿到融资，不信你们可以去问问商汤，他肯定到处都在找车、电视机、楼道是不是应用场景。

为什么这么多社区并没有成为城市创新的源头呢？我认为可能是缺催化剂，一个已经容易做的事情就是把大学和社区的边界打破，把大学的创新资源溢出来，这个时候这个催化效应就能够产生了，当然这也不是单向的风险，对大学来讲社区其实是他的一个生活实验室，这是刚才说的同济大学。按照2019年的全球学科排名，我们在亚洲排第一，全球排十四，十四是上海所有的大学、所有学科里面最好的成绩了。我们有9个专业，本科、硕士和博士，从2013年开始事实上我们这个学院很重要的战略就是把我们和城市之间的围墙打破，这是我们数字创新实验室、智能大数据可视化实验室、人工智能与设计实验室，我们每年都和阿里巴巴联合发布设计人工智能报告，这个报告现在在书店都可以买到。

我们有一个基本的想法，这些实验室除了自己的学术卓越以外，能不能够再往前走一步，具体往前走一步能干什么呢？是不是我们能够扎根这一座城市，扎根社区来去畅想一下未来生活的场景原型，以前研究的产出都是纸，现在能不能把纸变成一个圆形，变成圆形之后那它和资本的界面就大大友善化了。

以前资本是投ppt的，一个能说的基本上容易拿到钱，但是如果一个创业团队能够建一个圆形出来，意味着不仅仅有想法，还有团队、网络、执行力，资本的投资风险大大减小了。我们现在在上海，李强书记整天在讲四大品牌，之前讲四新经济，都对。但是怎么能够做出来，就需要创新转化才能做出来，如果说在这个城市在一个社区发生有意思的事情，那全世界的人都会过来，所以你人才的入口就不会有问题。那学校干什么呢？学校就是把我们的实验室，把这些人，把我的教学研究、社群圈在一起变成一个开放众创的中心，而社区就面了一个关于未来的实验室。

大家可以看一步一步是怎么走的，这个是学院的门口，大家可以看到这么多的市民不是我们的学生，也不拿我们的学位，不拿我们的文凭，但我们经常会把我们的门打开，但他们是我们生态系统很重要的组成部分，这是我们另外一个边界。

2015年的时候，我们给杨浦区区委做了一个计划叫三创社区视频，视频是从同济大学设计与创业选所在的街道。所以我们在2015年启动的第一季的视频空间创生计划，在一个月里面我们做了66个微创新，这个叫创造颜值。一个月左右，因为66个微创新一下子感觉到这个视频社区好像有点味道，不太一样了，但事实上在这些项目启动之前都是通过和各种不同的利益相关者我们做了非常深入的研究，大量的协同共同的工作最后定下来做哪些，钱从哪里出，最后谁来维护。

第二步，创造内容。

社区里面有好多的空间，有些空间用的很好有些空间用的不那么好，这些用的不那么好的空间社区就拿出来和同济合作。当然我们整个社区计划做了一个展览，在街道展4个月，大家可以看到当时看展览的都是老百姓很好奇会变成什么样。

刚才的那个地方，后来我就把我们的学校的实验室搬过去，做了成了一个街角同济大学不利实验室，后面又做了一个当代新闻化中心，这是现在的状态。

对面有一个上海市级的纠纷点，一个垃圾废品回收站，一直放在那儿。我们从街道拿过来，我们放了一个统计和麻省理工学院媒体实验室的一个联合实验室，2017年的时候签了一个月我们在垃圾房里面建了一个联合实验室，非常酷炫。

这是日常，所以事实上这么多年来这个学院一点点成长，现在我非常自豪讲这个学院40%的空间会在我的学员里面，都在社区里面。2018年1月份的时候我们又启动了一个新的技术，这个新的技术叫做未来生活圆型街，这个时候我们就开始做第三步，创造社区。大的想法，能不能把浪费实验室更加聚焦一下，能够有一个更加明确的共同的愿景，怎么来打造2013年人们的生活方式，所以，因为有这么一个想法，我们集聚了一批实验室，包括吃的、玩的、材料、娱乐等等的实验室一点点集聚起来。

在整个社区里面一点一点，步步为赢去蚕食原来的小店，卖各种各样铝合金的，甚至有奇奇怪怪的业态的功能。在这个过程当中算是一个网红事件，阿斯顿马丁决定把在英国本土以外的第一个创意事业开在了这条街上。当然阿斯顿马丁一直保持着他的应该有的水准，但是马丁Logo网上一看是这样的，阿斯顿马丁做这个决策和在中国开一个厂的决策是统一波人做的。

给大家看一下这么多的实验室，其中的一个我们在做什么，我和朱哲琴老师一起建了一个声音实验室。这个声音实验室干什么？很简单，因为我们发现城市缺文化内容，城市不缺硬件，实际上我们做文化内容。

怎么做？声音作为输入，音乐作为声音的一部分，声音作为输入然后黑盒子是算法和人工智能。用人工智能和算法把声音变成四样东西，图形、造型、交互变成演出，这个是我们的声音实验的成员张周捷副教授，他的主要的设计工具就是计算机算法，所以他设计的是一个算法，这是给我们做的地标，全部都是用算法做的，是他最出名的一个作品叫无穷无尽的形式。

怎么来设计的呢？设计了一个装置，坐上去就采集背部的数据，长盛坐下去和苏总坐下去最后出来生成的椅子是不一样的。

所以对他来讲想1000把椅子都是几秒钟的事，所以几年前他在上海展览中心做了一个展览，100把椅子。

这是另外一个我喜欢的设计，我们的郁新安老师设计的一个“高山流水”，也是设计了一个算法，这个算法本身是受音乐的影响不同地在改变。每个人通过一个简单的交互，比如说iPad和手机上的简单交互可以去干涉它，干涉不等于最终决定它，你和机器的算法共同决定了最终它的图案。这个琵琶背后的图案是人和机器一起来完成的。

用CNC，它的加工不是在靠工匠的手来加工，它来靠机械臂洗出来的，全部可以洗出来。这是最终的成品，这个工艺可以用在任何地方，同样的设计思维放在任何地方，用在民族乐器上，让每一把琵琶都不一样，都有你自己的个性，一直在使用过程中你人和木头在交互，同样的也可以用在手机壳上。

这是我们另外一位老师设计的作品，这是和阿斯顿马丁合作的，它怎么来设计呢？这是引擎的声音，他也设计了一个算法。这是一个手势和项链，你说的每句话都会改变它，比如你说我爱你，最后出来的可能是这么一个项链，只有接受他物品的人才能听得懂，它是一个符号的结果，可以做到所有的手势千人千面个性化。

这是另外一个设计，设计了一个全新的乐器，这个乐器是交互的，一半有人来演奏，还有一半人工智能来演奏，人演奏之后机器开始学习，人工智能再演出，所以一直是人、机器、人、机器，产生了全新的表演形式。

事实上我们对未来生活的想象力是远远没有被激发，上海市长说我们是文化大都市，我说什么时候上海如果创造一个艺术品类、演出品类让百老汇演1000场，这时候才是真正世界文化艺术殿堂，整个这条街还是实验室，装满了传感器和摄像机，传感器和摄像机不停地在采集数据，帮助我们在这条街上做任何的优化迭代。

这一条街其实就100米长，在这100米长的街道上做的实验，现在刚刚被杨浦区认可，决定放大，放大到整个同济大学周边，是同济大学800米长的一条街上，全部做未来生活圆型街，这里就是玩真的了，所有的实验室都向这个街道开放。也就是说，它是AI赋能的、设计驱动的、实景呈现的、持续迭代的。

总结一下，第一，是创造未来生活方式来去倒逼创新转化，我们和麻省理工媒体实验室合作逻辑是不一样的，媒体实验室是先开发技术，再想办法把这个技术怎么用，我们是倒过来的，我们是创造未来生活方式来去选择技术、转化技术和发明技术，这个时候想象力站到了技术的前端。

第二，这条街是实体运作和持续迭代的圆型实验，是实体运作的，这个餐厅真的就是个餐厅，因为有大学在背后支撑，他就可以对它进行不断地持续迭代。我经常开玩笑说，我说这个idea copy起来还有点难，和大学合作就有点容易，不和大学合作的话就比较难，为什么？我们在座的顶尖专家就聘了这么多人，反正已经在大学里做老师了，这些年轻人刚拿博士学位、硕士学位，他有很强的动力，他不要钱。所以，在做关于未来畅想的时候，大学是真正有优势的。

第三，逐步成长的众筹众创的协作社群，这一群人是最宝贵的，最旧城更新来讲，其实是有四个层级，最下面的层级是物质的需求，第二个层级是商业的成功，我们经常会讲业态，第三个层级是能不能够成为更加有面子的，这上面的事实上是怎么能够凝聚一个共创的社群，而这个共创的社群是以创造一个并不存在的世界作为最大的乐趣。

这个按照马斯洛需求层级，事实上顶端就是自我实现，什么时候能把旧城更新和自我实现连在一起了，我们的旧城更新就真正做到了高端。当然这个旧城更新背后是一个很大的经济，中国人的生活方式，什么时候我们的国家真正是厉害了我的国，是我们中国人的生活方式影响了全世界。

最后两句话，第一，很多需求，放在这儿我们讲很多经济它原本并不存在，直到把它创造出来。第二句话是我们学院的院训，为人生的意义和世界的未来而学习和创造。与大家共勉，谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫做《城市更新的趋势》主题演讲。

长盛特别爱消遣我，但长盛也是一个时装界的人士，看他穿的衣服就能看出来，他穿的衣服肯定不是他研发的，他研发的衣服穿在我身上了，大家可以看一看，这真的是长盛设计的。

所以，人分类，一类是认识长盛的，一类是不认识长盛的。一类是穿着长盛设计衣服的，一类是没有穿着长盛设计衣服的。同样人还可以用时间来分类，其实可以分为三类。

第一类，永远活在过去中的人。

第二类，活在当下的人，长盛属于这一种。

第三类，活在未来中的人，方勇属于活在未来的人。

对一个企业也是一样，企业就是跟世界的赛跑，如果我们要想活下来，我们在座各位都做城市更新这个大的赛道，要看两年后的事。如果想大发展，要看七年后的事。

回到主的话题，什么是城市更新？现在如果做个统计我相信每个人都不一样。前三排的专家可以打打分，写一写，长盛交代给你，写一些，你看看答案是不是一样的。

都不一样，但是，我们会有一个共识。有些误区，比方说把城市更新认为是房地产，在大湾区还有一个误区以为旧改就是城市更新等等。城市更新到底是什么？是不是做开发的人做城市更新就容易，其实我们把这个共识列出来，就容易理解。

改硬件只是它很小的一个内容，很小的一部分，主要的是装内容。最后，还要在资本市场上产生价值，促流度。所以，它是一个非常复杂的比我们熟悉的地产开发要更长的价值链条，它是实业。不管上午嘉宾讲的商业是实业，城市更新也是实业，它带来新的产业，新的消费。

我们看看两年后的事是什么，两年后的小趋势到底是什么。说这个小趋势，我们先回答城市更新的本质是什么。我以为我通过十年的时间研究出来城市更新的本质就是提高现金流，我觉得挺厉害，今天上午听到赵教授讲，城市本质也是提高现金流，其实都是一样的。特别是在当下中国经济发展换挡期，更是如此。

就是提高现金流，就是资产管理，提高先进流的方法就是服务和科技，延伸出来三个小趋势。

第一个小趋势，服务的品牌化。

第二个小趋势，产品的科技化。

第三个小趋势，流动的证券化。

第一个小趋势，服务的品牌化。

这是公寓办公领域今年获得的大奖的五家企业，为什么这些企业能获得大奖？不仅是这个赛道被资本追逐，有很多的故事，最近晒朋友圈，很多他们方面的故事，更主要的是这些服务机构已经走上了品牌化的道路，能够让资产的现金流提升这是他的本质。

如果我们作为从事城市更新投资的机构，我们自己有能力把现金流做高可以自己做，如果没有能力我们要想找到各个领域已经是品牌的，或者是慢慢向品牌走的这些机构只要能够提高你的资产现金流就应该跟他合作。同时，我们还应该更大方一点，他给你创造的价值能不能在退出的时候溢价给一点分成，这是城市更新产生价值一个非常重要的推动力。

第二个小趋势，产品的科技化。

这张图如果我上午听到韦青讲，其实我应该换一换，这个图不太如一看懂，来背了半天怎么讲这张图，确实有点难度，又是后台、中台、前台，我研究了好长时间也没研究明白。但是讲的一点是一样的，我们看科技对空间的价值，不看他的概念，看它能不能增加现金流，这张图是我们有一个项目跟中粮大悦城在大兴一个10万平米的购物中心改造升级，用科技跟空间结合，研究出来这么一套图，确实看不懂，但是我们讲一下如果科技跟空间结合，至少这个项目能做到什么程度。

比方说我们以前的组合按品类，餐饮30%、零售40%等等，但是我们没有研究什么样的餐饮跟什么样的零售客户群是相似的，有了这套系统，通过人脸识别、流量分析就可以知道买Zara衣服的人愿意去什么样的餐厅，就可以让他们离得更近，增加互相的消费，这是一个场景。

还有一个更神奇的场景，如果有人脸识别我就可以知道他是不是这个项目的会员，他以前购买的习惯，他网上的习惯我都有，他进到了一个场子里面就给他推送他喜欢什么样的东西，是文艺青年还是消费爱好者，推完他去了这个场子以后，通过一个客户端，这个店员就可以知道他的习惯，然后根据他的特点再用话术语言进行销售，真正提高现金流，最终也就提高场子的整体现金流，这就是科技带给我们的价值。

大家想一想空间跟科技的结合，十年前到现在有没有变化，我们用的手机几千块钱，1000块钱的手机都有很多很多的技术，但是我们住的房子、办公空间，甚至经常去的购物中心，你感觉到科技了吗？没有。

第一方面是我们的意识，有没有意识到科技是可以改变空间的，如果我们再把上午这几位老师讲的一些理念再曼斯一下，以后我们下一代人（主力消费）就是硅基人了或者向硅基人往前走的这一类人，他们的消费习惯会不会跟我们以前熟悉的不一样，所以城市会发生变化，消费人群的习惯会发生变化，那我们的空间要不要发生变化，这是给我们的一个启发。

第二个我们用什么样的技术，只有一个标准，就是它有没有提高空间的现金流，投入产出，我们回到刚才的那个问题，为什么十年前没有人去做科技跟空间的结合，有可能是技术没有迭代到那种程度，还有一种我认为根深蒂固的就是我们原来都是动则投资几个亿的习惯，对经济现金流关注的比较少。

比如说我们做一个智能的能源系统，可能一栋大楼就节约100万、200万，很辛苦，这不光是技术，你还要改变它的组织机构、管理体系，非常麻烦，很多人是硬件做了以后最后推行不下去就算了。但是如果是商业地产，所有的商业地产真正地走向了证券化，真正靠现金流来给它计算价值，这时候我们节约的100万到资本市场就是20倍，就是2000万，节约200万就是4000万，这时候我们每个人都会关注科技给现金流带来的价值。

第三个小趋势就是证券化的流动，这里面罗列了很多的项目，2017年红星美凯龙天津的两个资产包来退出，中英国际的一个写字楼在北京也退出，2018年有公寓，2019年有商业，也有写字楼。

但实际情况呢？我们看2018年上海的数字，上海的大宗交易有1500亿，其中50%是自用的客户。另外50%是投资的客户。我们看到大宗交易的退出的方式除了这些其实还在另外一个市场有这种证券化退出的方式，这在几年前是没有的。而且，它可以每三年滚动再发行。换句话说，三年以后现金流提升了，你可以更高的收益退出来，不断不断（循环），这样团队也有方向把现金流做起来。

这是三年前的，我们看两年的趋势，这是看七年的趋势。七年的方向来看大趋势。

第一个趋势，商业地产的开发商由开发型像资管型转变。

第二个趋势，片区型的城市更新将成为城市更新的主要的模式。

第三个趋势，REITs（公募）真正能推动城市更新这个市场大的爆发。我们一下成熟的资产管理的公司，大家都会讲凯德的案例在座的有凯德的朋友，为什么这个案例大家都学习呢？他是用很小的股本，从资产的三个核心阶段都是他进行管理的，只不过是用不同的时期，用不同的钱。

第一个阶段，收购阶段。我们拿城市更新来举例子。收购阶段用开发型的基金，叫GF型的并购基金并购，通过银行并购贷款，把这个资产拿过来。

第二个阶段，增值的时间期。有现金流了可以进行贷款，通过CMBS优化他的金融结构。

第三个阶段，现金流稳定之后通过REITs来推出，整个过程牢牢把握着资产管理的控制权，在这个过程中，虽然是给投资人打工，但是那了持续稳定的资产管理费，每一次退出还有费用，这是非常美好的一种模式。

其实，有些开发商在往这个方向走了。我举一个例子，这是大悦城，大悦城在最近的一年的时间做了两个基金，一个是跟GIC成立的持有型的基金，把成熟的商业放在这个基金里面。另外和跟高和成立的一个并购基金，做城市更新的并购。

右边这张图，是在大兴的核心区，把一个百货公司买过来之后通过改造、升级把它变成一个现代、时尚的购物中心，叫大兴春风里。这里面有一个好的问题，为什么开发商、大悦城要跟基金合作？难道是基金的招商、改造、设计能力比它更强吗？当然不是。

大家可以想想给它带来的职业价值是什么，有几个公司靠自己的表能撑住这么多的资产，他还需要再发展，就像万科一样也需要有新的金融方式和方法来做城市更新，大悦城也是如此。对他来说是增加了杠杆，还有一个是给他提供了项目团队的激励的市场化的方法，尤其是在上市公司的国有机构来说是非常重要的。

他跟资本的结合是商业中利，本质到底是什么？对资产理解，对城市更新这个大背景下对金融的理解是基金管理公司或者说泛资产管理公司比开发商更强的。城市更新有各种解释，如果从流程来说有12个流程，从开始定位、设计、招商、改造等等。

但是，在传统的开发体系是不同的部门、不同的人串联过来的，没有一个系统的思维。如果，从资产公司的角度来看，在刚才说的每一步里面我们都要看这些关键的步骤，在未来5年推出的时候能不能给资产增加现金流。那个时候什么样的资本会认可这个资产，他怎么给这个资产打分，怎么出价，这是资产管理一个核心的本质，我们的出发点是不一样的，还有就是对金融的理解。

开发是一个高周转的模式，所以熟悉的金融方式都是银行的高周转的钱，快进快出的。但是，城市更新不行。它是服务业，它需要长钱需要更复杂金融的技术和手段，这样我们可以理解为什么地产公司在转型的过程当中都需要一些外力都需要和好的基金管理公司和高的资产管理公司来合作。

第二个趋势，片区型将成为城市更新的主战场。

我们看国外，这是非常著名的日本六本木的项目，日本怎么做城市更新？他比中国要难多了，因为他的土地是私有的，你怎么说动他参与城市更新，机制很重要。政府就搞了一个机构，这个机构是半商半官的机构，他了解政府城市更新的规划方面，对政策也很了解，然后他就跟六本木周边的资产主说你愿不愿意参与城市更新，未来我们是这样的规划，那我参与有什么好处呢。增加容居率，价值提升了。还有的人没有钱，用市场化的基金帮你投资，最后我怎么变现。经营好了以后通过证券化市场退出。

城市更新本质是有些专家讲到的，就是增加城市存量土地的开发强度或者说就是增加容居率，只有这样才能让城市更新10年、20年、30年不断地有资本投进来，当然在国内现在很多城市做不到这一点，但我觉得这必然是一个方向，就是增加他投资的强度。

带过来一个最大的问题如果这么走下去城市更新有好处，一个是容居率有好处，效率提升了，管理难度大了，是不是大城市就一定有大城市病？当然，但是大城市病还是可以解决的，我们就以东京为例，东京市核心区的容居率应该是上海的2倍，是北京的3到4倍，好像我们在东京感受的堵车还是比较少的，北京呢？

我们再讲一个国内的案例，在今年获得城市更新殿堂级大奖的有6家都是片区型的城市更新，都慢慢成为这个城市的一个代言了，这个项目是在上海徐汇滨江，原来沿着江有300米的厂房，是东亚最古老的水泥厂，按照以前的方法政府把它拆掉变成开发用地卖掉可以赚很多的钱，后来我们跟合作者一起就说动政府说这个东西很好，它能代表你的城市文化，有印记，你该留下它。我们准备把它投资改造建成国内最好的艺术中心，准备建5个剧院，有亚洲最大的剧院，有3000人的大剧场，很国际化，很时尚，非常好。

政府一听很好，你们做吧，我们一算账没法儿做，不光是一次性投入做不了，是你每年还要贴很多的钱做运营，怎么做？我们就拿国外的经验说这个东西可以市场化运作，但是你必须有配套的开发用地。沿江是老的厂房，垂直方向有一个开发用地，结合在一起做一个城市更新的项目就拿到了，后面是30万平米，有写字楼、商业，是这样的好处。

为什么城市更新是未来的方向？只有这种方式才能给这个区域的土地价值最大化，同时才能够让不同的区域长的一样的楼装不同的内容，因为有本地化的特点。而且你作为投资人风险也减少了，每个楼不一样，否则我们在上海每个楼都一样。

最后一个趋势就是证券化真正才能推动城市更新大赛道，我们都参加过地产的论坛，不光我们在座的各位在城市更新做了多大的成就，你在论坛里头只能是在一个特别小的分支里面出来说两句话，为什么？我们没有规模，没有产生社会的影响力，但是有没有机会呢？有，看看这个数字。

商业不动产美国是13万亿美元，中国是7.3万亿美元，机会在哪里呢？这个数字好像有点问题，金融化的渗透率美国是40%，都已经证券化了，中国不到1%，只有这种证券化才能真正推动我们表内低效的资产，通过资产管理最终搬到证券化市场里面，才真正让商业地产的价值不仅仅是地段，而是靠现金流来定价。很多朋友都问我问题挺好，什么时候能出来，很多人已经研究了10年。

我给大家讲一个真实的故事，是在一本书里讲到的，这个书叫《股爷请上座》，讲了股票市场是怎么形成的，是从美国回来的一帮年轻人，他们觉得资本市场很好，推动市场化的发展，把这个政策规则拿到大陆来，写了一遍一遍的稿，每次都通不过。开始觉得技术细节不够，让美国人看了已经非常好了，怎么还通过不了呢？

有人指点说你找个老同志给你看看，厚厚的一沓放到桌上，老同志喝了一口茶看都没看在上面写了几个字，大概的意思就是中国的证券化市场是为了国有企业界提供资本，据说第二天就过会了。

中国的金融一定是有政治考量的，为此不会太远，否则我们的钱只能去炒房子，最起码有这种机会，普通老百姓可以分享城市发展的红利，如果从政治考量会在不远的两年三年的某一天，这个按纽就会打开，这个时候我们在座的各位再参加任何论坛的时候，我们就会站在主席台最前面。

总结起来，如果从两年的时间维度三个小趋势就是服务的品牌化、产品的科技化和流动的证券化，如果从七年的维度来看，三个大趋势就是商业、地产开发商由开发型向资管型转变，片区型的城市更新将成为城市更新的主要模式，证券化将真正推动城市更新的大爆发。

最后总结出一句话，要生存看两年的小趋势，要发展看七年的大趋势，谢谢。

乐居小记者 04-20 09:09

上海交通大学安泰经济与管理学院教授何帆做《变革中全球化与中国经济的未来》主题演讲。

谢谢主持人。今天我跟大家报告一下我最近两年干的一些什么事。我在去年的时候干了一件自己也没有想到的事情，大概给自己定了一个非常长远的研究的计划，从2018年我会每年写一本书，记录中国从2019-2049年，30年的变化，30年，30本书。去年的书已经出了，叫《变量》，今年的书已经在出版社了还叫《变量》，副标题会不一样。

一开始的时候，接下来这个活心里有点紧张毕竟没有干过这么大的活，但是拿到了（这个活）之后，真正干起来其实会发现这件是百分之百，几乎可以说一定会成功的。为什么呢？

第一，项目的可识别性很强。

我们正好卡在2019-2049年，所以我说不是因为自己的水平有多高，因为对于2019年-2049年对于中国历史最关键的这30年，哪怕是最普通的一个老百姓，记30年的日记，在未来都是珍贵的历史资料。所以，这是一个时代的加持，不是我个人的才华。

第二，可复制性很低。

我后来想来想去觉得自己卡位卡的比较准，比我年纪大的学者估计让他写30年可能写不了那么长时间，比我年纪轻的要靠边站，要论资排辈。这个就是我们学经济学大家都非常熟悉的，这是一个复力，如果你长期坚持做一件事情，最后得到的回报比你想想的更多。

我今天想跟大家介绍的是我们在做这件事情的方法论，从小趋势观察中国经济的变化。为什么要从小趋势观察中国经济的变化呢？有三个原因。

第一个原因，宏大叙事已经结束了。

我们过去经常叙述，我们在20世纪80年代讲的宏大叙事是中国的改革，但是仔细去想是当时的改革并不是都成功了，农村的改革很成功，但是国企的改革并不算很成功，但是米关系，只要你说改革大家都非常兴奋。

从90年代一直到全球金融危机之前的时候我们的宏大叙事对外开放，也不是说所有地方对外开放得到的收益都是一样的，东部地区会获得的红利更多，西部地区得到的红利更少，最后地区的差距会拉达。但是没关系，那个地方只要是对外开放大家都非常振奋。

但是，现在没有这种宏大叙事，你再讲改革，改革都是对原来既得利益的破坏，创造不出来新的红利。再讲开放，人家要高搞贸易保护主义，所以宏大叙事的感染力在下降，小趋势的感染力会在上升。

第二个原因，圈子社会正在呈现。

这跟我们原来想的不一样，我们以为互联网时代到来以后我们能够充分得到各方面的信息。结果你会发现，我们越活越在自己的信息茧房里面。最近也非常有意思，我不知道大家在朋友圈干什么，我最近在朋友圈里面干的最多的事情就是拉黑原来的朋友，一看我朋友圈还有这样的（不喜欢的人），拉黑他。

我们到最后的结果是什么？我们会使得自己的朋友圈里面留下来的人都是和自己的三观一样的人，我们以为我们看到的是整个世界。但实际上我们，我们只是一滴水。

在一个朋友圈里面刷屏的文章，在另外一个人的朋友圈里面可能根本没有出现过，但是在另外一个全层里面出现的小趋势可能会以一种直接或者间接的方式影响到我们的生活，所以这是我们为什么要跳出自己的小圈子去看别人的小趋势。

第三个原因，新一代的年轻人正在崛起。

我们原来讲代沟讲的是60后、70后、80后，其实从60后到80后的变化都不大，我们都是经历了高速经济增长的一代。但是你要注意，从90后尤其95后到00后跟我们想的很不一样，所以新一代的年轻人，他的世界观、很多看法会跟我们不一样。

怎么样去寻找到小趋势？这是我今天想跟大家汇报的，也对大家在城市更新的方面会有一些启发，看到中国的这些小趋势和小变化。

第一，在底层寻找小趋势。

第二，在边缘地带寻找小趋势。

第三，在年轻人中寻找小趋势。

这是去年我们看到的一个小趋势，去年我们到四川广元宝轮镇有一个农村小学叫翻江小学。山区小学，条件很差，但是这里的孩子是我见过最乐观、开朗的一群孩子。为什么？恰恰因为他们原来的劣势，所以变成了他们的优势。因为他们被人以往了，教育局也不管他们，所以正好可以尽情创新。

农村很多的学生流失了，所以在这个学校里面是小班教学，最大的班级大概七八个人，平常的班级三四个人，所以城里做不到的小班的教学正好在这里能够实现，因为没有师资，没有办法像城里面一样每一个学科都有自己的老师，所以他们恰恰在用现在教育届推崇的分栏的项目式的教学。这些农村的孩子可能已经放弃了高考的执念了，恰恰可以回归到教育的本源，做人比高考比重要。所以你会看到这个地方的创新非常有意思。

我们今年又去看了很多中国的小镇，所以，我们在今年看到的一个底层的创新，中国小镇的潜力被大家忽视了。一方面在中国的很多小镇里面蕴藏着巨大的生产能力，很多小镇很可能是某一个产品在全国的冠军甚至全世界的冠军。

另外一方面，我们在很多小镇里面蕴藏着巨大的消费潜力，由于基础设施的建设，现在很多小镇你要看不好的一面需求变得千篇一律，在城里有咖啡馆，小镇里面也有咖啡馆，在城里有海外游，小镇里面也有海外游。在城里面看到有音乐酒吧，小镇里面也有音乐酒吧，在城里有西班牙海鲜饭，小镇里面也开西班牙海鲜饭，当然居难吃。

这里面带来了一个巨大的商机，人民群众已经不满足于消费50份不及格的产品。他们还没有做好准备去消费90份的奢侈品，但是人民群众强调要求消费80份的产品，这个时候如果谁能够满足他们的需要，把中国巨大的生产能力和巨大的消费能力在小镇一级对接上是一个巨大的商机，这个商机等着有心人去发现。

第二，怎么在边缘地带寻找小趋势。

我们讲一个技术创新的案例，去年我看了一个广州的无人机的公司，邀请我去参观，然后跟我说何老师不好意思，我们这个比较远。我心想一个广州的无人机公司能远到什么地区去，结果一下子把我拉到了新疆。

到了新疆之后才知道中国有多大，新疆当地的朋友说何老师晚上去哪儿吃饭啊？我说远不远，他们说不远，开车才4个小时。这个无人机公司在新疆是做农业植保机，我们原来想象的无人机的场景是在北京、上海、深圳这样的一线城市然后一群发烧友在玩无人机，但是到了新疆你会发现，无人机变成了农村孩子的玩具，这个无人机摆在展听里面看着很像法拉利，他们的设计的原理是跟着法拉利学的，到了农村里面就是一个拖拉机。

当你进入农业之后才发现，农业的应用场景是如此广阔。所以，我今年又去回访的时候他们已经改口了，他们去年的时候说自己是一个无人机公司，今年自称自己是自己是农业科技公司。农业正在出现新的变化，这是我在新疆去拜访的一个农民，我都不知道该怎么称呼他，他原来是一个重薛老师，后来辞去工职，承包了几千亩园田。家里面摆着一个宝马，开着陆虎去农田里面。

我说我是教经济学的教授，他马上问我棉花的期货价格你怎么看？我们原来以为农民在接受高科技的时候总是要落后的，但其实发现在边缘地带最容易找到技术应用的场景，关键在于要提供一个对用户友好的界面，只要你能够提供一个对用户友好的界面，你就会得到很多很多的创新机会，这个创新归根到底其实就是混搭。

什么叫混搭？就是把已经存在的东西用别人没有想到的方式组合起来，我们搞城市更新的人对这个最在行不过了。但我们做的东西就是混搭，如何能够在边缘地带寻找到更多的应用场景，这才是我们能够获得更多机会的敲门。

第三个变化是到年轻人里去寻找变化，大家最近几个月非常关注深圳以南有一个小渔村发生的变化，有各种说法，有说这是由于民生的问题，有的说经济增长势头放缓的问题，有的说是因为族群的关系。我觉得都不是，你看看到大街上去的绝大部分都是年轻人，这个问题的根本在于年轻人的问题，从1997年回归之后长大的这群年轻人对中国是没有理解没有感情的。

更有意思的时候，在深圳河这边中宣部从来没有想到突然出现了一支很奇葩的力量，有很多有饭圈女孩原来都是追星的，因为他们的警察支持香港警察，然后被香港的这些废青们追打，惹怒了饭圈女孩，饭圈女孩开始出征，他们把中国叫做他们的偶像，叫阿中哥哥。中宣部很兴奋说爱国主义教育总算没有白教，其实错误的理解了年轻人的心态。

我们原来曾经也当过粉丝，我们原来曾经也喜欢过罗大佑、李宗盛的歌，但是我们那时候的粉丝和偶像的关系跟现在是不一样的，那个时候我喜欢罗大佑，罗大佑根本不理我的，不会因为我喜欢他改变他的风格。现在的偶像会跑到粉丝的群里面去看他们在说啥，我就问一个饭圈女孩我说你咋知道他在你们的群里面潜水，她说当然知道了，比如说我们在议论他最近胖了，过两天他就会在微博里面发一张撸铁的照片。然后你在这边说这次演出头发染的颜色不好看，他马上就会换过来。

他已经变了，他们认为阿中哥哥是个死直男，连宣发都不会做，哥哥只有我了，这个心态跟我们这代人的心态完全不一样的，我们这代人的心态是打工仔的心态，我们是祖国的打工仔，只要祖国给我们一个打工的机会我们就觉得很幸运了。这些年轻的孩子他认为他自己是个投资人，尽管他是个小额投资人，既然他是投资人的心态他就认为我投了这个项目我就要去做宣传，如果认同这个项目的人越多我这个项目最后的价值才会更大。

我们原来一直在讲年轻人变得又懒又不努力工作，变得特别容易冲动，但是我们忘了年轻人只是因为他的想法跟我们不一样，我们今天为什么去看饭圈呢？因为我们先去看996，很多IT公司里头的码农都在抱怨996，从早上9点工作到晚上9点，一周工作6天，最后干脆直接进ICU得了。

我们总是说年轻人讨厌科层制，年轻人讨厌KPI考核，年轻人讨厌打卡，年轻人讨厌工作时间很长，年轻人讨厌上夜班。那你到饭圈里面去看看，饭圈里面有严格的科层制、严格的KPI考核、饭圈里面天天要打卡，还没有人发工资，都是上的夜班，为什么马云让他干他就不愿意干，他自己干他就这么来劲了？

说明他们的想法跟我们的想法不一样，我们这一代人的动力叫贫穷动力，你要不工作你就没钱挣，这些人已经没有生存压力了，在这个年代你想把自己饿死那是一件技术含量很高的人，如果没有生存压力之后，他们的动力叫嗨动力，嗨动力就是我要觉得嗨我就干，我要觉得不嗨我就不干。

那问题就来了，贫穷动力的沸点、燃点是很低的，贫穷动力是很好把控的，但是嗨动力它的燃点是很高的，对一个人来说很嗨的事情对另外一个人来说不嗨，今天他很嗨，他到明天就不嗨，那我们怎么样才能够跟这些年轻人沟通，你会发现我们原来很多想法都是错的，他们的行动能力其实远远超过我们的想象，但这些都是十几岁二十岁的男孩女孩，没有什么社会经验，但是行动起来速度非常地快，搞一个全国粉丝会和各地的分会，跟我们党组织一样非常严密，每个系统都有人，瞬间就能够调集起来力量。

所以，为了和未来的年轻人合作，你去想我们未来的员工越来越多的会是90后和00后，未来我们的消费者、客户越来越多会是90后和00后，我们的孩子以后都是90后和00后，他们的想法站在代沟的另外一边，所以未来的小趋势往往是出现在年轻人里头，年轻人未来的剧情，你喜欢也好，不喜欢也好，是年轻人去选的，但在主流的叙事里头，年轻人的剧情会被大家忽视。

这是我跟大家总结的三个地方去看小趋势，我们会看到在底层会涌现出来很多自下而上的创新，我们会看到在边缘地带如果你善于混搭会找到很多创新的机会，我们会想到如果你更好地能够理解下一代的崛起，那你很可能无论从企业的组织形态，还是到我们未来的消费模式、社会组织都会出现很多的变化，这是我们在今年看到的三个小趋势。

我们再去想在这些小趋势的背后，为什么小趋势会变成大趋势，其实你仔细地去想它非常像大自然演化的法则，那是什么？一开始的时候基因会出现很多突变，在基因出现突变的时候很大程度上是没有方向性的，是自发的、偶然的。但是由于大的环境会提供一个适者生存的选择机制，那些能够最容易适应环境变化的小趋势就会被保留下来，然后选择机制会给他赋能，增加他的优势，他就会变得更加强大。

中国也是这样的，中国的规模达到一定程度之后，我们现在有了一个红利叫复杂红利，在这样复杂的情况之下会有越来越多的小趋势出现，这些小趋势相互之间在竞争、合作，到时候就看哪一个小趋势最能够符合中国的国情就能够被保留下来。

说白了，中国之所以能够有今天，是因为自上而下的很多宏大规划，就是靠自上而下的演化算法，大自然40亿年的生命演变已经告诉我们演化算法是地球上唯一的一种成功学，因为在这个地球上曾经存在过的物种99.9%都已经灭绝了，所以我们现在还能够活下来的物种绝对都是当之无愧的成功者。40亿年的自然演化到经历告诉我们一个道理就是演化算法一定会完胜精英算法，谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

圆桌对话：《变革下资本的力量联合与机遇》

在以主题为“变革下资本的力量联合与机遇”的圆桌对话中，嘉宾各抒己见。

嘉德集团董事长黄晓华表示，我们把剧场的空间改造非常早的植入了项目。上演的内容、展览的内容大异其趣，还想做一些更有自己特色的东西。我们脱胎于一个传统的开发商，在适应客户的口味上去打造，对客户的甄别这一块多加考量，从内容上、创新上、甄别上，要多下心思。

锴瑞办公总裁贾智杰表示，联合办公应该从兴起到现在也就是四五年的时间，IPO的问题暴露出来，已经高烧过去了。我们在北上一共投了四个项目，三个项目当中都引入了联合办公，当时引入联合办公的逻辑在哪里呢？首先运营模式还是对中小企业创造价值，现在估值下来本身是估值的问题，而不是运营模式不创造价值。创造价值对客户来讲，机动灵活是它的价值，对于业主方更多的是对我的低损耗，因为我们关注的是净收益，在运营效率上给我一个很大的帮助，所以同等租金的情况下，我没有损耗，其实对业主已经获得了很好的效率。我们还是针对项目的情况，继续和联办的业务模式合作下去。应该保持更开放、更敬畏的心态来关注客户的需求，也期待更多新的办公元素能够出来。

渤海人寿副总经理龚刚表示，保险的负债特性有一个特点，我要最低的保障收益，如果达不到这个最低的收益回报，要用自有资本金来填这个收益。还有一个特点，负债的周期很长。大央企不缺钱，民营企业缺钱我们不敢投，因为信用违约的事件频频出现，我们另外一个投向转向了投不动产，加大了股权的配置。我们会不再关注主体的信用评级，更关注底层的资产，资产有安全的边际，产生持续的稳定现金流，因为这样的方向，认同包括像物流地产、工业地产，包括城市更新的商业地产项目，适合我们配置的一些机会，愿意和大家投入到城市更新的项目改造当中。

安祖高顿亚洲有限公司董事总经理左瑜表示，我们长项在于和资本市场的对接，尤其是世界的大基金背后的投资人LP的资源。对具体每个国家、每个城市的策略怎么执行，这是我们的弱项，我们可以做很深入的研究，但具体怎么落实这个策略，一定要寻求在当地的市场做的非常好的合作伙伴，和他们一起做。对中国，外资从来没有离开过，一直都很想做，也希望找到合适的机会加大投资。另外，希望在我们投资中国的过程当中，能够一起合作寻找相关的合作投资机会。

朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中表示，韩国的机构投资人可以投资的资金量是非常大的，在过去十年之内他们在欧美日已经大量投资了相关的不动产。从去年开始，欧美的资产回报率在大幅减弱，他们也在寻找新的机会来进行投资，在这种情况下把眼光投到了中国，因为中国过去这十年不动产行业的蓬勃发展，中国和韩国之间文化又比较近，地理位置相对来讲又是相邻，所以对于韩国人来讲还是希望能够布局整个中国不动产行业。

翰同资本创始人王倩表示，我们了解外资的投资理念、经营方式和风控逻辑，操作过各种各样的股权投资和资产的投管退的状态。基金是资源的整合者，城市更新其实是长链条、多环节，包括到募投管退的各个环节，我们做投资的出身其实不可能运营好各种业态，需要资本方、运营方、设计方等多方合作携手，大家实现共赢。

乐居小记者 04-20 09:09

明源云创始人、董事长高宇做《打通资管血脉，决胜城市更新》主题演讲。

明源云创始人兼董事长高宇现场表示，在四五年前已经看到行业从增量往存量转变的趋势逐步形成，在三年前开始向存量市场投入。

明源地产研究院围绕存量市场成立研究团队，出了一些研究成果、报告，包括书籍。在深圳到目前为止有近百人围绕存量市场，从资管、公寓、物业等研发团队。过去两年，花了很多心血，在全国现在超过20个城市部署的本地服务于存量市场各方力量的本地化服务团队。从趋势来看非常清晰。过去几年，大家纷纷陆续杀入到存量市场，空间非常大。

乐居小记者 04-20 09:09

黑石集团（香港）有限公司高级董事总经理王天兵做《再谈“Buy it，Fix it，Sell it”》主题演讲。

黑石集团高级董事总经理王天兵在活动现场表示，如今黑石的管理资产是5500亿，房地产占1500亿美元。黑石的策略特点是遵循着差异化投资策略，在不同的市场阶段有各种各样的策略，唯一不变的是要保持几条：

1、独特的投资观点。

2、发掘运营团队的价值，也就是平台，怎么做改造提升，怎么样做城市更新，怎么样做产品的提升，就是通过这些运营团队来做到的。

3、高效快速执行和规模化，是黑石之所以成功的重要原因，通过积累，一旦遇到好的机会，非常高效快速进行执行，而且大规模地进行投资。

4、投后管理就不用说了，怎么样提升价值，包括平台怎么通过方法提升价值，寻找最佳的退出策略，不管是资产包，还是单独项目的销售或者是通过资本市场也是可以来进行退出的。

乐居小记者 04-20 09:09

城市对话：《中国城市的和而不同》

越秀产业基金总裁卢荣从城市未来的使命和产业迭代的角度发表看法：

近几年广州政府大力推动城市更新进程，更新政策迎来了窗口期，目前是广州城市更新的盛宴所在。

一个城市的更新发展需要什么？我们应该看到，一个城市更新的背后，是产业的迭代。

贸易一直是广州城市核心。从过去的十三行到现在的广交会，广州一直和贸易有关。同时，我们应该看到广州在改变。从产业内涵看，广州的产业从以批发市场为代表的传统商贸，到中期以广交会为名片的国际贸易，到近年来作为大湾区核心城市在IAB和NEM领域的转型发展。尤其是生物医药成为广州发展的重点，广州在生物医药领域成为继上海、苏州后成为全新的聚集地，与产业更替紧密挂钩。

这些都要求运营方在物业迭代的过程中进行持续的赋能。越秀正在深度参与到广州的城市更新中。越秀是地产开发和城市更新的先行者，同时也在金融上打造全链条的金融产品，从更新、开发、商业孵化到REITs，打通了整个地产链条上的资本流动和支持。越秀产业基金去年收购的财富天地就是很好的例子。2018年，我们发起设立了越秀商业孵化基金，收购位于广州火车站附近的财富天地广场。

乐居小记者 04-20 09:09

华高莱斯董事长兼总经理李忠做《大湾区——世界级城市群崛起的城市更新挑战与机遇》主题演讲。

我今天给大家分享的题目叫大湾区世界级城市城市更新机遇与挑战，我这里主要说的是更新中要抓什么内容。

首先看第一个事，世界的大湾区过去都是以全球贸易集中地发展起来的。原因水运是极其有效率的，我们看两个数字。

第一个数字，水运的成本非常低，水陆、铁路、公路和航空运输的成本大家基本可以认为是1比2比5比20。更重要的是，大家看下面的数字，很有意思。从1949年统计到2006年，中国哪一个运输的增长最快呢？大家一般都以为是我们的航空客运，没做过飞机的人越来越多了。是的，差不多30年航空客运增加了540倍，但是我们的水运增加了94000倍，这是一个让大家很惊奇的数字。

所以说，水运的效率成就了湾区，这是我们看到的过去的贸易，但是现在所有的湾区城市都转向了一个事——高科技，只有高科技才有高利润。就像刚才主持人说的，大家不用派，一会儿我会留一个二维码，大家扫一下二维码我会把110页的PPT一页不少的发给大家，大家认真听就可以了。

我们看到现在的科技竞争中利用的方法论是什么？这里我强调给大家推荐一本书，《The New Geography》（《新地理》）作者叫乔尔·科特金。这本书的副标题叫做数字经济如何重复了美国地貌。在这本书中，乔尔·科特金发现，过去在工业时期是哪里靠近港口，哪里靠近铁路哪里更有钱，而今天最重要的资产已经不再是自然资源而是获取高级劳动力尤其是科学家、工程师和其它专业人事的能力。换句话说，知识经济的本质是知识分子经济。我们可以总结三句话。

第一句话，哪里更宜居，知识分子就会选择在哪里居住。

第二句话，知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就会在哪里汇集。

第三句话，人类的智慧在哪里汇集，人类的财富最终将在哪里汇聚。

这个趋势越来越明显了，所以我们看，在今天的美国，五大湖地区逐渐在落，而兴起来的美国经济排名的第一名，加利福尼亚州；第二名；德克萨斯州；第四名，佛罗利达州。这三个地方的共同特点是阳光灿烂，构成了叫阳光带。

而在法国，圣母索菲亚科技园是法国第一大科技园不是在巴黎的，而是在蔚蓝海岸的，因为那里更宜居。所以过去的时候，我们往往是安居乐业带动了安居，今天是安居带动了乐业。其实，中国经济的中心之所以南移，跟南边更加宜居是直接也关系的。也就是说过去的旧经济时期我们是产、人、城的逻辑这就是我们经常提到的大招商、招大商、招来很多的职工，逐渐安置会成为一个城市，这个逻辑最后产生功能没问题，但是最后科技人员是没戏的。因为科技人员自主选择城市的能力要更强，所以必须先生爸爸城市做成一个对人才有吸引里力的城市，吸引了更多人才，有了金刚钻才能揽瓷器活，所以下面是一个城、人、产的逻辑。

也就是说，现在更多的是安居会带动乐业，在这个逻辑之下，纽约还说了这么一句话，大家注意这里面因果关系，他在纽约2030年的规划中说我们要保持一个城市的一流的竞争力就就要有一流的产业，要有一流的产业就必须有遗留的人才，要有一流的人才就必须要一流的环境。换句话说，是环境带动了人才，人才造就了产业，所以在这个逻辑下，我们看现在大湾区的收益非常典型的，也是因为环境好，我们都知道一个词叫孔雀东南飞。

比如说，东北有很好的大学，像哈尔滨工业大学，但是一到5-6月份都是深圳去招工的人，而到了7-8月份会整飞机到深圳和大湾区来，是因为这里更加宜居更能吸引人才。在这个逻辑之下我们看一看我们如何按照科技时代来解决城市更新中装的内容问题，我们会发现这三个对比会从人口密度来说，我们人口密度虽然不如东京湾区那么多，但是在湾区中已经排名算高的。但是我们的人均GDP和我们单位亩产相对来说还是比较低的，我们如果要改进这个事，现在有一定难度的，因为我们现在有“三区三线”的划定。

也就是说，今天为什么在这里研究城市更新？很简单，过去我们是在空地上盖城市，今天是在城市商盖城市，不论怎么盖成本是要提高，也就是说只有提高税收亩产，才能对得起这种更新改造的逻辑。

所以，今天要给大家说的不是怎么更的壳，而是如何装东西的瓤。也就是说，我不谈城市空间怎么过，我是谈这个空间里面该装什么内容，在这个底下我想做一个对比，我们现在就像刚才赵老师说的那样，我们的水位柠檬公寓已经吸引了很多人才，包括我们的永兴利做的很成功，但是这里面装什么东西对得起价值是有天壤之别的。

首先，看798。798作为整个城市改造的一个标杆项目，我们讨论一个项目，它赚不赚钱。在2019年的7月9日，798年里面最大的画廊关门了，你去问老板为什么，因为不赚钱，实在维持不下去了。大家可能说李忠你太俗了，文化的事情怎么能谈赚钱呢？我想说马克思问一句话，思想一旦离开了利益，就会使自己出丑，我们坐在这个屋里光谈情怀是没有用的，情怀也是靠利益来支撑的。每年的这个798都在亏损，但我翻过量看另外一个事就是我们现在的新首钢。

新首钢在进行改造的时候不仅光做了炫酷的外表，最重要的是进行了新经济的迭代。这里面装了两件事情。

第一件事情，冰雪上项目，做了四块冰。

第二件事情，AI测试做到了计划做成全球最大的人工智能创新应用园。这是最重要的事情，这里面选了两家公司，第一个公司是旷世科技，这两天在香港上市了，它在智能识别方面有多强我就不说了。

第二个公司是驭势科技，右边这辆车是首届上中国第一台被放到CES展里面北区的汽车，因为这是世界上第一辆长得不再是四排座的汽车，它代表了未来汽车发展的方向。

从这两家企业来看，他们选企业的方法是很精准的，他们的效益是可以预期的。所以，我想说在内容的迭代中我主要说三个方面，怎么样能够产生永续的税收和产业，我主要从三个方面来说。从我们的大湾区里面，结合大湾区的实际，我说一说都心的新科技激活，港区的新制造回归和乡镇的新机遇牵引。

一、都心的新科技激活。

在我们都心中，习总书记要求我们出新出彩，怎么出新出彩呢？我们看深圳和广州都定义了一个产业，这个产业叫做文化创意产业。而在文化创意产业中，我们注意到，酷狗音乐进了羊城创意产业园，而微信总部也去了一个广州创意产业园。这里面他们还做了一个非常重要的事，我觉得这是一个很重要的产业方向。湾区，影视后期工业联盟的成立，我觉得这个是文创、与科创结合很值得注意的一个方向。

为什么？今天中国的电影大家经常把它归于文创，其实今天的电影里面不是拍不成才做，而是做不成了才拍。换句话说，电脑制作出来东西要比前期拍出来的东西要多的，而且现在拍摄的技术有多强？大家注意左边，1977年乔治·卢卡斯的拍《星球大战》的时候，那个时候的电脑动作连让激光键发光都做不到的，这个时候乔治·卢卡斯找到了一个年轻人，他的名字叫约翰·诺尔，说你一定要自己编软件，让我这个特效能做出来。

从这以后约翰·诺尔一直在做一直在做，后来这间公司也上市了，他的名字叫做工业光魔。如果我说工业光魔，大家不知道，我说工业光魔发明的软件大家一定都用过，它的名字叫做PhotoShop，PhotoShop不是给大家修图用的，本来是给电脑做特效用的。

所以，今天大湾区有一个值得关注的产业叫影像视觉产业，影像视觉产业是一个非常综合的高精技术的加持和集中化的流程，并且它是以科学型形成为基础的产业。大家看到右下角这个图是大家看过的《加勒比海盗》如果你是一个影迷去注意一下，《加勒比海盗》里面的波浪为什么那么天然，那么流畅呢？是因为它组织了海洋科学家、数学家和物理学家，并且对有一片的海域进行了一年的微型观测，通过一年的微型观测进行了各种流体地学模型的提取，人家才能做到这个样子，这就是科技加持下的艺术。

所以，视觉影像产业相对于影视而言不再是天花板了是地板，是必须得做成，而现在里面有很多技术是军转民来的。我给大家说两个技术，第一个是我们的天网技术。它其实源于军事学运用的一个叫做轨迹运动跟踪技术。

再比如说，图像优化技术，如果把它缩减版就是我们的美图秀秀。在这种降维大集中创造出很多价值，而今天有三件事会使得视觉影像产业变得极为朝阳。

第一，会进入一个泛在屏的时代。

第二，5G技术。

大家都知道5G技术是高带宽、零延迟，但是想过一个事没有，原来我们放在4G播放的很多图像一旦进入到5G，你的粗糙度一下就出来了，也就是说5G技术其实要求更高端的图像制作，这给图像影像技术带来了更大的空间。再加上我们大家刚才都提到的人工智能，人工智能其实非常适合视觉影像技术，所以这三个东西加起来就会使得这是一个极为朝阳的产业，现在已经有一个湾区在关注这个产业了，就是旧金山，他现在打造世界视觉影像的产业高地，这个是一个很值得我们关注的新兴产业，这里面他所依赖的就是诺尔兄弟做的工业光魔。

我刚才提到的photoshop大家是从Adobe公司买到的，其实最早的时候制作的电影是什么呢？大家看过卡梅隆拍的《深渊》，那个片子里面就是第一次用的photoshop，他们依托于工业光魔公司，把工业光魔公司作为一个引领，带动了一系列的企业，这里面形成了视觉影像的高地，在这个高地中他们做了三部分的事：

第一，产业植入，在产业植入中他们用的就是城市更新的方法，大家再去旧金山一定到这里去看一看，在这里原来是旧金山的蛋黄酱的工厂，现在成了BAVC的总部。

第二，他还做了很多中试平台在这个产业支柱中，第二件事叫嫁接发展，联系了周围很多公司进行组团发展，包含了视觉加军事、视觉加医疗，这两个领域是发展速度最快的，也是最大的两个订单组。

第三，城市展示，我们都知道现在旧金山的智能城市发展得很好，这其实和视觉影像的技术加持很有关系，这也是旧城更新项目，是用了旧金山15号码头和17号码头在里面做了全新的翻新，做了视觉影像的探索博物馆，如果你走进去你会发现这里面有1000多个展位，全面展示的视觉影像技术，是非常值得去看的，这就是我说的我们科技的加持。

第二个我说说港区新制造的回归，有一个著名的英国学者他叫做Jell Bord，Jell Bord他做过一个港区的逻辑，就是有港区的地方基本上都会有一个叫做anypall的模型，就是他会发展进入六个阶段，在第六个阶段中港区会迁到城市的外部，然后对旧港区进行改造。

我想说改造的过程，我们基本上都是拿的厂房去做文创，我想说如果把这件事再和刚才赵老师说的住宅的大规模更新加在一起就会导致一个事，就是制造业的突然失速，制造业一旦失速以后我想说再重新振兴这个事是非常难的，不要再去欢庆每一个厂房改成不是厂房了，改成了文创很高兴。我想说大家去查一查税收，今天的文创能跟过去制造业的税收是等同的吗？这是一个非常严重的问题，而现在的国家不是不需要制造业，而是需要更高端的制造业。

我这里给大家说一个机遇，今天大湾区有一个非常重要的机会就是从浅蓝科技发展到深蓝科技，为什么呢？我们看一个事，我们的大湾区里有一个非常重要的事是发展海洋产业，中国现在要建造国家三个全球海洋城市，大湾区有两个，一个是深圳，一个是广州，这个是非常重要的。大家懂海洋学的就知道一个事，我们的南海对我们中国的价值是其它三个海加起来都比不上的，因为南海水体的深度，包括水的大小，它是我们唯一能进行什么事呢？

一个国家最重要的战略基础是战略核心艇的战斗值班，而他要能进行战斗值班的话必须得有一块叫堡垒水域，这个我展开。堡垒水域就是我们国家的命根子，就是我们的战略核心艇能在这里进行战斗值班的地方，这个地方只可能是在南海。

所以，在这个逻辑之下我们就必须从浅蓝走向深蓝，而一旦从浅蓝走向深蓝，它的难度是指数级的增加，为什么？因为深海技术是一个海洋的高技术，一个是远，一个是深，但更重要的事是水下具有高度的不确定性。

舒心是我同级的师兄，他是学理论力学的，我有跟他交流过，所有的力学中最难的是流体力学，流体力学的模型我给大家解释一个事，为什么每次台风来的时候到底是走这个地方，还是走那个地方，专家老是说不准，很多人都会觉得这都还有一天时间专家还学不准，因为你要学会流体力学你就不会指责专家了，在流体力学中随便修订任何一个参数，产生的结果差一个数量级那都是有可能的，这就是我们所说的海洋难度所在。

在这个逻辑之下，深海技术是一个综合了所有科学技术的综合技术，现在我们的国家在加快深海探测技术、深海利用技术和深海开发技术的发展，海洋对国家有多重要，我想不需要我多重复。但是有一件事，如果想深度开发海洋，一定得有高端的海洋装备，这个事叫什么呢？

海洋制造，一旦开发出它的效益是非常大的，别的不说，我只说一个事，大家都知道一个词叫深海水，就是200米以下的海水，这个海水只要开发出来的话，它是一个既可以进行食品制造，又能进行精细化工的东西，而我们国家在这方面是比较落后的，所以我们要为之发展深蓝制造，在发展深蓝制造的过程中就必须有一个深蓝制造区。

这里我给大家说一个案例就是荷兰鹿特丹的RDM，RDM也是一个港口，当这个港口到过军舰以后退出以后，他们现在做的不是文创，而是先利用厂房去做科创和做高端制造，厂房当然更适合制作高端制造。这里面他们现在做了海上作业的通道开发做到了全球领先，做了外骨骼的机器人，还做了无人机的物探。这几个加在一起，他们为了做这个事做了四个逻辑：

第一，高校植入。在高校植入中把应用科技大学和阿尔贝达的技术专业学校嫁在一起既培养SBO又培养MBO做职校的培训。

第二，校企破壁。联合进行研发，同时还进行了一些科技方面的互动，并且还做了一些定制改造。你把东西放来，我定制改造，定向措施，最后再加上一个跨界交流，使得这个地方成就了一个非常好的6家创新企业的一个生产制造集体。我觉得也是对大湾区很有借鉴意义的。

三、乡镇的新机遇引领。

这里面我说两个方向，其实大家来到大湾区我想跟各位的开发商和各位投资商说一句话，一定不要忽略大湾区的乡镇，因为大湾区的乡镇跟一般的乡镇不一样，制造业非常发展，就像我们马省长说，大湾区、珠三角的乡村振兴包含了就业园区向现代化产业园的升级，这里面也有很多的乡镇、制造业绩是非常发达的，这里面有两个机遇是可以抓的，第一个基于是大科学装置。

如果大家解读一下大湾区规划，大湾区规划当中有一个非常重要的方面叫打造具有全球影响力的国际科创中心，现在我们中国的散裂中子源已经落户到东莞现在我们的江门开始有了开平中微子实验室，这些大科学装置是很值得大家关注的一个事，因为大科学装置会带来大量的科学家在这里的存在，也就是吸引知识分子，而且这个分布一般都不是在大城市的，这个逻辑之下，特别是在基础服务导向的些许大科学装置是很能产生经济效益的，我这里给大家说一个英国的典型的逻辑叫达斯伯里，这个是一个同步光源的辐射辐射装置，它这个地方就是因为有了一个同步辐射的光源装置。

这个地方因为有了一个同步辐射的光源，所以这个小城镇抓住这个基于干了这么三件事情。

第一件事，服务大科学装置。为它提供高端制造业使得大科学装置中很多的生产要素、生产的产品都是本地指导的。

第二件事，利用大科学装置。进行更多的科研和边缘产业的产出。

第三件事，合作大科学装置。协同大科学装置，做了很多的科学服务业。

所以，以后随着大科学装置的形成，我们一定要关注着商机，这就是我们看到达斯伯里已经形成了一个产业高地，这是我们大湾区下一步特别值得关注的。

最后我说一个，大湾区的制造业。

大湾区的制造业是非常发展的，这里有很多镇都是真的生产名镇，比如说以佛山为例，我十几年前跟大里镇讲过一次课，跟他的领导熟了，所以每次去北京只要开会我都特别愿意跟他去看一种时装表演，大家可能觉得我很土，时装表演谁没见得过，人家可是内衣时装表演好，是相当相当好看的。

我想说这些制造业其实都是应该升级，比如说大湾区还有一个值得大家利用的是大湾区正在建设一个世界级的机场群，如果把这两个制造业和机场群加一起可以盯住一个非常重要的产业机遇叫快时尚。

什么叫快时尚？如果大家都知道李佳琪就知道一个事，现在很多的生产不是有了产品在推广，而是先由李佳琪推广以后再去下订单，这里面做的最好的是我给大家说一个公司，设计之都一直到生产销售进行结合，这种公司做的最好的是ZARA，西班牙有一个地方叫拉科鲁尼亚，这个城市不有名，但是我说到ZARA大家都知道，ZARA的母公司是Inditex公司，它是世界第二大纺织品公司，它做的工业快速量产、快速上市。

首先，我们看一个事，每年提供12000种不同的款式，设计到成品是2-3周，而其他的是要120天的，它是全球唯一一加能在15天之内能将成义送到2259家门店的时装公司，并且它通过选址和制造的更新改造达到了这么一个状态。

也就是说它的选址由于都在机场旁边，利用旧的房子改造以后，他到美国是48小时，到欧洲是24小时，到日本只需要72小时，是以小时来衡量的。并且大家一定要注意这张图，这张图过去是一个纯粹制造业的厂房，现在利用制造业的厂房加进去了办公区和中央研发区，换句话说，更新改造的时候，设计人员和制造业离得更近，能够反复修改，反复看成品而且为了提高效率，这里加了一个很重要的招数，物流是通过什么联系的呢？是通过高速的管道连接，达到最高的效率，这就是我们看到的快时尚。

我想说我们可以借助于ZARA这个逻辑改造我们很多的厂房，形成了快时尚的商机，这就是我给大家分享的都心、乡镇和港区三个商计。我希望我说的内容逻辑能帮助我们进行更高质量的发展，打造一个国际一流的湾区。大家扫右边的这个二维码，我把今天的100页PPT发给大家。

谢谢大家！

乐居小记者 04-20 09:09

厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授”赵燕菁做《国家与区域战略下的城市更新新机遇》主题演讲。

今天能坐在这里的都是过去20年的成功者，但是下一个20年大家是不是还能成功，那就不一定了。因为刚整个形势转变的时候，当比赛改变的时候，并不是跑得最快的人能跑到终点，很有可能是转身快的人跑到终点，我们城市更新在整个大趋势中到底扮演什么角色？

我想用这张图来给大家做一个简单的理解，首先过去40年中国的经济增长主要是靠城市增长推动的，大家可以看这张图中国城市化，我刚上大学的时候中国的城市，我们所有城市建成区的存量加在一起，1989年中国建成区的面积是7000平方公里，但是到了2015年的时候中国的建成区面积是5.6万平方公里。

大家想想三四十年前我们国家只有7000平方公里，我们这一代人就建了5.6万平方公里，如果再加上所谓的工矿区，就是已经是城市建成区，但是我们不同意它成为城市建成区，10万平方公里，我们能够把多少中国人装进去？如果能够按照1万人1平方公里来装，我们可以装77%的中国城市人口。

所以，我们现在的城市化水平还不到60%，实际上我们的建成区面积已经足够把77%的中国人装进去了。我这里说的是1平方公里1万人是国家用地标准，实际上我们城市的密度比这个大，如果按照我们真正的城市，现在我们的城市里面住的人口标准能够装87%的城市标准，这什么意思呢？

假设2015年的时候我们城市不再增长了，一寸不增长了，一平方公里新区不开发了，雄安这些都没有了。大家知道2015年以后我们国家批了15个国家级的新区，全是上百平方公里，假设没有这些新区，我们就足够把87%的中国人口全装进去了，大家知道2015年到现在我们还在不断地建设新区。

实际上中国的城市化人口水平虽然没有达到暂停的阶段，但是我们建成区基本上建完了，这个可以得出一个结论，过去40连只要大家赶上了中国增量发展的这趟车，大家都会进步，都会带来财富增长。但是下一个40年你是不是还能财富增长，那个就不一定了。因为现在中国的城市会在非常短的时间之内出现过剩，我们现在财富的主要形态是存量，在这种情况之下我们就会发现城市更新所支配的财富会远远地大过城市的增量所带来的财富增长。

所以，过去40年你要是盖房子的你会发，下一个40年你管房子的、维护房子的会发，这是一个主要结论。在增量阶段向存量阶段转变的时候，我们的城市有一个特点，大家看红色的是增量，会迅速下降，因为我们有了港口、码头、机场、一环、二环、地铁线，我们中国的线建设速度非常快，一旦这个建成以后，它就会跌落式地下降，这个速度会比我们想的快。

但是什么会上升？大家看到了存量会上升，原来我们城市化水平比较低的时候，城市的存量非常少，但是我们现在城市的存量占的比重越来越大，这是最主要的特点。在这个特点之下，我们的重心就要转向怎么管理存量，那怎么管理存量？其实核心的思路就是你要发现这些存量的价值，你要让它保值增值。我们现在这些存量已经给建起来了，路、房子、桥、港口、码头都建起来了，它到底能不能保值增值，其实是个未知数，你有本事建，未必能够让它有价值。城市更新的意义就在于使建好的存量价值最大化，在城市增量阶段它的特点是什么？

我觉得第一个特点就是城市的资本需求会迅速下降，过去的城市哪个城市最能卖地，它的资本收入越高，这个城市发展就越快，大家有一个算一个，最能卖地就是深圳、广州、上海一线城市，所以它发展最快。

但是在下一个40年的时候就不一定了，不是说你最能卖地的发展最快，而且你能创造现金流的城市才能活得最好，所以大家可以看现在很多城市开始出现危机，他发不出工资来了，但是他还能卖地，他发不出养老金了，但是还能卖地。

下一个40年我们不缺资本，我们缺的是现金流，很多城市最后会死在现金流上，那现金流是怎么来的？就是你能不能把厂房盖起来并不重要，你能不能把产品卖出去才重要，你能把城市建起来，把桥、港口建起来并不重要，你能不能把它变成财富、现金流、税收这才重要，所以在下一个40年判断我们是否成功不取决于我们能创造多少资本，而是我们有多少现金流，我们现在的社会上到处充满了资本，但是没地可投，为什么？因为真正能带来现金流的标地物是非常稀缺的，都市更新有两个途径，城市已经存量了，已经在这个地方了，怎么样让它变得比以前更有价值。

第一，都市更新。原来的用途是低价值的用途，但是随着城市的发展高价值的用途出现了，我们要能把它从低价值的用途转向高价值的用途。

第二，提高强度。原来我们的城市基础设施只能支持容积率是了1，现在我们了地铁也修建制度各种城市的公交配套上来来了，我们可以支持2、3了，这时候从低容积率向高容积率发展，就这么两个途径。

所以，大家可以看香港的中环。50年代的香港的中环都是小的、矮的，没有那么多的金融机构，现在香港的中环，整个土地变成以金融为主、行业为主，建设的开发强度不断提高。

但是，一个城市能不能顺利从香港中环50年前的状态变成香港现在的状态，其实是有很大的挑战的。我想跟大家讲这个挑战的障碍哪里。

第一个障碍，中国现在土地的制度下面，土地开发的用途和开发的强度是锁定的。所以，大家如果在过去40年拿了土地之后，往往告诉你这个土地的容积率、开发的强度、用途70年不变，50年不变，40年不变。

如果你拿到土地20年以后你发现一个更好的用途，你能够提升它的价值吗？我可以告诉大家这是不行的，规划局会来查你，你只要敢改就是违章。你说现在拿这个房子，原来当时只能建10层，现在有经济能力了，周边的基础设施也支持了，我能不能建成20层呢？这样做能够带来土地的升值、存量的升值，但是在规划上面是不许可的。

为什么不许可？因为过去的40年我们国家是把未来的收益贴钱过来，所以是一次性把钱收到。这个时候的价格在你买地的时候已经被锁定了，如果你发现了在你的锁定的期限里面发现了更好的用途，你不能干。如果这条路可以放开了，说为什么不能改，如果这条路放开就会出现套利。很多人就会家装我工业用地进去，拿一很便宜的地。过5年后说我经验不善，我改成住宅用地，因为允许改。

如果是这样的话，在不同用途之间的土地套利这个土地就不能资本化，所以过去40年，我们是严格打击这种违章建筑，建一个查一个，这是我们的制度更新的蓝图。你怎么改，所以我们现在必须在制度上想出办法，否则在座的诸位想办法也没用，必须政府先想明白。

我提出的第一个建议是，应该允许它改，但是允许它改不能无偿的让它改。如果你要无偿让它改，说这个用途比那个用途好，它自己就改过来了，就不会出现套利，但是如果你给它变更有一个价值，如果你改过来之后你要给政府增加多少钱的税收，我就允许你改的话，他就会判断我改还是不改。

如果他能带来更多的现金流就符合我们刚才城市更新的条件，城市任何的一个变动都比以前能够创造出更多的现金流，这个时候政府就会同意。所以，大家可以看为什么在国外城市更新很快，因为房子是按财产、价值来收税的。

一般的开发商要城市更新从来都是把价值低的变成价值高的，但是只要你变化的过程中无论你是增容还是改变用途一定会价值比以前提高，我的税收是以这个为价值为税基，所以，我政府的现金流也会提高我为什么要反对，只要你的邻居不反对就行了，所以这是国外，但是我们中国不行。我们这条路，因为我们过去土地财政的成功，把这条路堵死了，所以这条路必须要突破。

第二个障碍，产权的细碎化。大家知道从低价值的用途改成高价值的翁用途有好处，但是它就是改不了。大家可以看到上面这些照片都是这样，照片是鼓浪屿的，鼓浪屿的土地的价值已经远远超出了当时房子的价值，但是这些房子越来越破，越来越旧，为什么改造不了。因为鼓浪屿的房子随着时间的推移，在我们中国是平均继承制，所有的家庭成员平非财产，三四代以后这个房子就找不主了。

所以，当时厦门鼓浪屿曾经拍的一个很小的别墅房子拍出上亿的价格，当时是很高的价格了，但是就是不能成交，因为有一个产权人找不到。最后为了处置这个资产要坐飞机到南美、新加坡去，把这些潜在的人给找出来才能成交。

所以，大家看到旁边的楼也知道这是80年、90年代建的单元楼，这些房子当时都是非常好的，现在已经变得非常破旧他们的区位价值非常高，在城市的中心区。他们房子非常破旧，因为他们没办法更新，如果这个房子是一个产权人，比如像日本，自己更新了，但是这个房子里面十几、二十几户人根本没办法上来，一个电梯都架不了。因为产权不但细碎，如果这些人再死掉，他的孩子再平均继承，以后这个房子轴斗争找不到主了，跟鼓浪屿是一样的下场，所以中国的城市更新，我们要想能够大规模的开展必须解决产权的问题。

所以大家可以看，我们中国的城市建的速度比别人快，但是大家同时要注意到，中国的城市衰老的也比别人快。到欧洲看很多的城市，几十年，上百年不变，我们中国的城市建起来很新，几十年、十几年以后就破破烂烂了，所以这个就是我们的优势和劣势同时带来的中国的城市更新，所以中国城市的更新如果要能让它自我更新必须要修改法律，必须要组织不停产生的细碎化，所以这是都市更新的制度障碍。

第三个障碍，我们现在在都市更新过程中碰到大量的小产权。我们现在怎么处理的？现在我们的做法就是要拆，大家知道每个城市都在拆小产权，为什么要拆这些小产权？就是我刚才讲到的，小产权之所以是小产权是因为在取得土地的一瞬间没有给政府或者是没有给城市投资人去交资本的钱。

比如说我们买房子，实际上房子的价格里面包含了土地的价格，土地价格得开发商支付给政府，政府用这个钱建基础设施。现在旁边基础设施建好之后有一个人违章，自己在自己房子上搭了两层，或者自己再圈了一块地盖了房子。这个时候你偷了基础设施投资的钱，你没出这个钱。

怎么解决这个问题？现在解决这个问题是拆，如果你不拆谁还去拿地，所以要维护你的市场必须要拆它。我们大家讲从增量变成存量的时候，我们是不是只有拆一条路，如果它已经建成了，我们能不能让它改交财产税，房子还你留着，但是我我给你办产权证，让你合法化，但是你要交财产税，你把个本来是我们买房的一次性的收入变成每年交是不是可以？其实这就是外国收财产税的做法。

如果我们能做到这一点，大家看到这些违章建筑全都是税源。政府要把这个问题讲明白，你不要去拆它，在外国都是自由土地自己盖房子，为什么外国的政府允许？因为你盖房子就要缴税，所以中国要把这条路讲了，更新的路就打通了。最后我想利用这点事讲一个具体的案例，怎么从资本型的增长变成现今流行的增长。

我举的例子是城中村改造，现在很多城市都碰到了城中村改造，城中村改造政府一定要明白你的目的是什么。我觉得标准只有一个，城中村改造以后能不能创造更多的先进流。改造以后，标准的城中村改造我举例子大家一下子就知道。

深圳白石洲是最全中国典型的城中村改造，今后就要消灭了。现在这个白石洲现在是城中村，里面住了15万的深漂住在这里面，大家别看面积小，15万的深漂住在里面，0.6个平方公里里面，出租房是2527栋，大概是5万多间，就在这么小的面积里面，这些人全都是住的。

总书记讲了我们住房不是炒的，这些人就都是住的，大家看到旁边的高楼大厦都是炒的，这些都是住的，现在要把它炒的。我们拆迁、赔偿以后，大家可以看一下，光是产生的亿万富翁1878个。我当时看到这个数字非常惊奇，为什么这么高的赔偿。假设我们所有的赔偿的人是亿翁富翁就是1个亿，大家想一想，光是赔偿这一块，就是1878亿才拆这么一个0.6平方公里的小区。多大的代价，可能还不止这一个1亿，可能很多人2个亿、3个亿，这里还没算两千多个千万富翁，如果加起来我都不敢想象这个数。

当然，可能赔偿的不一定是钱，可能是赔的房子折算成钱，但是代价也是非常巨大的。

这种改变的路，城中村盖中实际上是把现代已经住的房子变成了炒的房子，正好和我们现在宏观经济的目的相反。深圳的经济为什么能够成功？会过头来讲，很大一部分取决于深圳的住房是双轨制。

大家老觉得城中村又脏又乱不高大上，我们把它拆了变成了高大上的，政府可以收很高的地租。实际上，恰恰是因为有了城中村，深圳才有了制造业，才有现金流，这两个是共生的，大家可以看全世界都是如此。如果你这个城市、创业非常好，这个地方一定是资本特别贵，房价特别高。你不会到一个房价特别低的城市里面创新、创业，不会的，全世界都是如此，一定是哪的房价高，哪的资本充裕，你在哪个地方创新创业。

但是同时也带领另外一个问题，这些地方都没有后一步的制造业，一旦创新创业完成了。比如说苹果在硅谷创业成功之后绝对不会在硅谷生产，第一件事就是找一个低成本生产的地方，到深圳、东莞，跑中国来生产，所以这两个是不能共生的。

所以我们国家是弄高科技就牺牲制造，响高制造就没高科技，这两个只能取一个。所以你看北京，中国高科最密集的地方没制造业，上海的制造业也在下滑，都是如此。但是，全世界有两个城市是例外，既有高资本、高地价、高房价，他也有高科技、高制造，两个共存，这两个城市一个是深圳，一个是新加坡。

新加坡的制造业是非常强大的，但是新加坡的地价也非常高，深圳的地价也非常高，但是深圳有非常强大的制造业，为什么？

新加坡我们大家都知道，因为新加坡的工人（制造业生产者）住的是政府的祖屋，他住的房子和市场的价格没啥关系，政府用成本价提供给他们，所以新加坡还可以维持相当规模的制造业。

深圳政府没有提供祖屋，深圳是由市场提供的，这个祖屋就是城中村，城市70%的人住在城镇的60%的建筑面积里头，就是城中村里头。正是因为有了这个，你才有制造业，如果你把城中村消灭了，你就把制造业消灭了。

我跟深圳市政府说你消灭城中村的那一天就是你制造业完蛋的那一点，但是大家知道恰恰是制造业才给我们带来现金流，你卖地卖房子，房价卖得再高你是一次性的收入，所以城中村在中国大家要理解，和在其它国家是不一样的。大家说我们的城中村就是贫民窟，实际上中国的城中村和贫民窟最大的不一样就是国外的贫民窟是违章建筑，因为他盗窃了现金流，他本来应该交财产税，他不交，找了一块地自己房子就在那儿盖起来了，变成使用城市的基础设施。

但是中国不一样，中国你即使买了合法的房子也不交财产税，城中村也不交财产税，中国政府维持城市运转的税收是从哪里来了？是从企业来的。那好了，如果中国有了城中村，有了很低的价格提供给劳动力居住实际上是补贴了企业。

大家知道其它的国家是从财产税里面去获得现金流，所以他们不交财产税就没有现金流，我们中国的政府就是从企业的税收里获得现金流，所以他们城中村啥也没投反而补贴了城市的企业，你今天把城中村消灭了，明天你的企业就被消灭了。这是我们中国城中村和其它国家不一样的逻辑。有人说城中村非常难看，脏乱差，其实不一样。

大家看这是我们厦门的城中村有多脏多乱，旁边这是同一个村，你看像不像欧洲的小镇，实际上欧洲的小镇在历史上就是城中村，他不断地改造，把每栋房子改造好看了现在成了历史街区了，我们城中村也是一样。这是我们改造以后，当时厦门有金砖会议，改造了一批城中村，你说它难看吗？其实并不难看。

所以，我想以美观为理由去改造城中村是一个错误的理由，城中村怎么改造？

第一，城中村应该形成内部的集体资质，把整个城中村变成一个小区，然后他们集体的产权，你找每个人收来维护费、运营费用来维护这个社区内部的小区公共服务，它就变成一个小区了，这个时候外部的交易向集体交税，这集体就相当于小城市一样，他可以自治，可以有收益，然后就可以维护他自己的治安、公共服务等等，这时候他和我们城市就没有差别了，这是我设想的城中村改造路径。

现在深圳已经朝这个方向走了，大家知道深圳白石洲是最后一个了，今后也不改城中村了，因为深圳市政府想明白了。深圳市政府就把城中村的改造纳入到综合治理，我给打扫干净就行了，不拆了，深圳市在最新的深圳市城中村综合整治总体规划提出综合整治的分区规划划定的对象是深圳全市城中村的居住用地，总用地的规模一共是99平方公里，全市划定的综合用地占了55平方公里，干什么呢？

不拆，合理辅助设施，通过微改造增加城中村必要的公共服务、空间和配套设施，提升空间的品质，改善人居环境，加强住房保障，把这些城中村纳入保障房系统。本来这些人都是住在城中村里面，你城市不就是要解决这个问题吗，现在人家没住到街上，人家已经解决了，你干嘛要把人家拆了，你就让他住这儿就行了。

深圳的城中村因为它的规模足够大，所以它的价格一直上不去，因为你价格一涨他就跑隔壁去了，你现在把它减少了以后，它的租金一下就会上去。所以深圳城中村的租金开始上涨就是从深圳开始拆城中村开始，当时很多企业从深圳移到了东莞，就是从城中村改造开始的，因为工人的工资只要涨几百块钱，你损失的是现金流。

所以，深圳市政府现在突然明白过来，你要想发展制造业就不能学香港、北京、上海，你就必须给这些人低成本的出路。这个是万科在城中村进行的改造，其实也不难看，但是他不就是解决我们住的问题吗。谁在这个过程中受损了？

大家可以看到那帮人受损了，这帮人本来拆迁以后能得1个亿的，现在他们出来了，他们说我们坚决反对，我们和政府谈判，我们就是想要价钱高点，结果一你转身说不拆了，都谈到9000万了，就差一点，我们坚决反对，这些城中村的居民强烈反列抵制综合整治，要求城市更新，这说明什么？

说明深圳市的转身是对的，因为这些人才不给城市创造供给，是那15万租户给城市带来现金流，我是觉得深圳这一次改变在全国应该是作为一个很有示范意义的。现在我们全中国到处都在学白石洲，包括我们厦门也在这样，但是实际上我们全国真正应该推广的是直接把城中村改造完了以后纳入保障房用地，这不就结了吗。

最后结论简单说一下，城市更新不是单纯的城市美化，很多政府要城市更新就是说我城市太难看了，要给它美化。我们厦门总书记一去说厦门是高颜值的城市，大家立刻就觉得城中村难看了，要把它拆了。其实大家可以看，城中村改造好了一点都不难看，而是说它不一样，你不能说它难看，我们城市一定要多样化的城市空间，不是说只有排排楼高层建筑才是好看的城市空间，这是第一。

第二个，我们城市更新是国家从高速度向高质量转变的一部分，什么叫高速度？修路修桥基础设施，大规模建设的时候我们城市就是高速增长，现在我们城市建设完了，80%多的人城市空间都已经提供了，我们现在就等着这些人住进来了，我们不需要再建设更多的基础设施，这时候城市就要赶快转向高质量增长，什么叫高质量增长？

你们政府必须要有足够的现金流，你才养得起学校、医院、治安等，你的城市水平才会提高，这才是高质量。所以城市的更新就是和国家的趋势是一致的。

第三个，城市所有的这些人在这里面，如果大家以前是玩重资产的，赶快转，无论是政府、开发商、企业，还是家庭，你都不要再买房子、建房子，而是要把现有的房子赶快变成现金流，谁先变谁超生，这个是城市要从重资产尽快向轻资产转变。

最后一个，我们要从土地的收益，要从地价，我们政府卖地、老百姓卖房转向现金流，卖租金、卖税收。像东莞一样，东莞为什么能把华为吸引过去？因为东莞跟华为说我的住宅用地不一次性卖给你，我把地低成本送给你，但是条件是你得把企业给我迁过来。2015年的时候华为的手机终端业务迁到东莞以后，东莞当年的税收就增加了10个亿，10年下来不就100个亿，干嘛一次性把地卖了，因为你现在不缺资本、基础设施的，你现在缺的是现金流，你赶快把你已建成的地卖出去，这时候华为就是最好的创造现金流的企业。

谢谢大家。

乐居小记者 04-20 09:09

微软（中国）有限公司首席技术官韦青做《直面第四个工业革命的城市应对》主题演讲。

各位领导、来宾们，大家上午好！很高兴今天能在这里面。时间有限，所以我把很多大的话题挑出几个在技术业界内部，我们的观点和看法供大家进行交流。

我相信中国有一句古话，隔行如隔山。就像我们在做技术看建筑看得非常炫，觉得很神奇。我有很多建筑业的朋友，我经常说他们你们做的太棒了，这种设计和美感（非常好），他们就撇撇嘴说这个就是奇技淫巧。他们有一天说你们这个技术，云计算、大数据、人工智能，你们才会造新词了，我知道了你们的目的是让我认识那个字，但是一个词也不明白。

这个可以说，行业之间有各自不同的观点和看法。像刚才秦老师讲的，由科技为力，赋能赋美。从技术界来讲，我们反而认为进入这个时代技术必须要跟行业知识相结合。

在座的各位如果有真做具体数字化转型的公司可能都会有这样的体会，什么体会呢？会有很多的没想到原来是这么回事。比如说，大家的现在最火的是人工智能、大数据、物联网，但真做的时候会发现，远不是你想象的那样美好。我们都知道我们在座的各位很多是房地产，做的是生意。做生意有一个最根本的话题要盈利、赚钱。

今天这个场地选的特别好，佛山，不知道大家有没有注意，他写的是武术之乡。佛山无影饺，是黄飞鸿的佛山无影脚据说来源于这里。武术上来讲，没有花招，真正上场之后都是生死之战。我们对于房地产的发展，对于业务的发展来讲，跟无数的道理是一样的。打花招、虚招没有用，上台之后一比你的年报、利润率，高下立见。这个大家千万不要去造名词，我们天天被人打说你们设计名词的话让我们看不懂就对了。

但是，我说我们科技界行业的人也不想背这个锅，我们把这个锅又推给了媒体，媒体又推给了资本。总之大家都认为到这个时代，大家也知道2019年是有点寒冷的，过去几年吹来吹去的方法慢慢过时了，我们现在必须要落地，不管名词怎么怎么样，跟大家交流一个我自己的切身体会。

今天有一个最大的变化是我们今天不用再去老想新名词了，因为前几年出去演讲，你带去的课题，我们经常开玩笑说，主持人或者主持方觉得你这个名词是看得懂的话你是没有资格来做这个演讲的，说明你不够先进。但2019年不玩这一套了，必须要落地，这个词听不听懂没关系，因为现在这个时代是什么时代呢？

这个时代有一个特点不知道有没有感觉到，由于信息极度发达，再加上科技行业又讲究开源，这个时代是一个开卷考试的时代，答案你是先知道的，比如说在座各位你们一定被很多人洗脑过你要数字化转型，你要智能化转型，你要做物联网，否则你就out了，你就不行了。

关键你都知道答案了，你做不做得到呢？很难做到，为什么？因为我们是搞科技的，实际上我们都是在做行动，因为有行动才会有结果，任何一个行动按照物理来讲，比方说发一颗子弹落到一个目标一样，如果你这个目标是数字化转型、智能化转型，要盈利，用技术赋能赋利，我们物理就知道你得有一定正确的方向、角度、尺量，还得有力度。通常来讲你是没法儿一步到那里的，还得有节奏和次第。

也就是说，如果我们只是进要用科技赋能，要用智能化改造，有点像咱们改革开放，我们总结出一个，在这儿之前大家都说我们要进入共产主义，很美好，你进不去。直到40年前我们的领导人说大家别争了，咱们先考虑一下你的脚下是不是社会主义初级阶段，而且你得是哪一个初级阶段，要因人因时因事因地因势置疑才可以完成这种转型。

另外一个词，我们听到AI+、互联网+，这个+名词都很好，但是给大家提供一个话题供大家思考，“+”跟“化”的区别是什么？如果我说互联网+、AI+还不一定够，要互联网化、AI化，什么意思呢？

举个例子，在座有很多女士好美，咱们脸上如果起个小包一般会怎么办？拿脂粉抹一下，会好看一点，我认为这叫“+”，什么叫“化”呢？你明白你的身体可能内分泌失调了，可能睡眠不够、辣椒吃多了，调整下身体，那个叫“化”。

大家仔细想一下我们的观点，我们的公司是不是还存在着把技术当做神话，说我只要请一个行业的CTO大拿，实在不行我有钱，我买一间公司进来帮我做数字化转型，成立一个IT部门，大概率来讲这样做全都是失败了，为什么？

他认为数字化、智能化能力是可以像一个膏药一样贴在脸上，他不愿意去化内部的人才结构、管理结构、业务流程、评估标准，这些如果不去化的话，你加再先进的技术也是没有用的。

开场白讲一下这个，技术很容易被神话，因为现在很多人都不是搞技术的了，我们最近跟一些大学生讲，大家小心，我们在座各位包括我在内，大家要知道现在无论是讲的人工智能，还是区块链，甚至包括量子力学，我们大学二年级的课本都够理解了。大家回去想一下，如果大家还有课本的话你看一下大学一二年级课本里面的代数、几何、方程式，你现在还会不会解，99%的可能性你是不会解了。

但实际上这就是问题，过去100年的科技没有本质的发展，从普朗特、爱因斯坦量子力学之后其实没有本质的发展，无论是物理、化学，还是数学。我们过去100年全都是在把那些基础的理论给它使用化、落地化，也就是说如果我们真能够把我们自己受过教育的基础学科学会的话，现在起码有一点不会被别人忽悠，不会被别人骗。

但现在以我们的观察来讲，我们经常讲在中国最不怕解决不了的问题是什么？靠钱去解决的问题。什么靠钱解决不了呢？知识、想法，今天还有一些新词，本体论、知识论、方法论，这个是剧变的时代必须要重新重构的知识。为什么呢？

因为本体论讲的是Nolaiz of Bing，就像刚才秦老师讲的。“硅”的边界是什么？一会儿会有一张图跟大家讲，这个词用的太好了，一定是有当师在后面质点，把“硅”都提出来了。

现在这个时代就是要明白碳基生命跟硅基生命到底有什么不同，你才能够真正把基技术、知识和机器用好，那些AI等东西都是忽悠人的。

先问大家一个Artificial intelligence AI，我问大家另外一个词，人工智能很炫，那Artificial Flavors（人造香精），如果Artificial pigment（人造色素），你会觉得很炫吗？为什么这个“Artificial”加到AI上面就会觉得很牛呢？你要真正看那些大师级的学者写的论文的话，很少有人直接用AI的，现在是约定俗成了，尤其是四五年前用的是Marstian Learning，Marstian intelligence。为什么？因为这件事情跟A没什么关系。大家如果研究历史的话，找在五六年，大家很多人可能虽然没有搞技术，也知道明斯基这个名字很流行了，冯若依曼、维纳呢？这些真正的大事我们有人知道多少，我们知道明斯基还有图灵，现在这个时代的这个时代的范式跟图灵跟明斯基到底有关系吗？

跟大家讲，最近有一个人工智能的论文讲，忽然发现，虽然很多专家被授予的是图灵奖，大家发现这个范式是维纳的范式，维纳写的什么范式呢？是控制论。维纳推出什么呢？赛博文化是维纳哪一代人主动提出来的，是自动控制论。他写的一本书叫《人有人的作用》为什么这样子。

既然讲第四工业革命，既然叫做革命，我们很容易被这些词忽略和误导。一方面说革命的时候，实际上按照原来比如说毛主席的语录曾经说过，革命不是请客送礼，不是吃饭、绣花是要流血的。也就是说它是一个阶层代替另外一个阶层的变化，是一个社会变革。

当然了，这次工业革命不一定会流物理性的血，但是大家一定要明白，事实上在座的各位有资格坐在这间屋子里面来交流的每一个人都是上一个时代的既得利益者。正式因为我们把握住了截至到今天为止的社会规则、技术方法和管理方法，我们有资格坐在这边谈未来。

但实际上，正是因为这样我们到底愿不愿意把我们过去成功的心态放下，刚才说的，本体论、知识论、方法论，具体大家可以上网去查一下，放在这儿重新学，决定了再过5年、10年我们还有没有资格坐在这间屋子里面讨论。

可以大概率讲的话，按照有一次马云在浙商大会上讲的，在座的屋子里面，可能200人的屋子，再过5年会变成500人，但这间屋子里面可能只有20个人坐在那间500人的屋子里面的浙商大会上。我们本质的本体论、知识论、方式论不变的话，单单看这个已经不不够了，而且这个本质方法论大学的时候就学了，我们只不过全忘了。

问一下，坦白讲在这里我绝对没有在智慧城市或者城市的未来班门弄斧，在座的各位都是专家，我没有这资格，我在这方面是你们的学生，所以我只能把我在科技界看到的现象和其它行业现象跟大家交流一下，看是否借鉴作用。

问一下问题，1900年在美国大陆上面的交通工具，50%是人力和畜力的不管，剩下的50%多少是由电驱动的，多少是由燃料驱动的？电驱动的占了30%以上，燃料驱动的20%都到。也就是说，其实电动汽车在汽车的发明之初就是电动的。也就是说，咱们的充电桩在一百多年前就有了。

问一下大家，如果一百多年前我们是那个时候的投资者的话，我们去投一百多年前充电桩，你会收到回报吗？肯定不会。一个很简单的道理，电输送的时候要电网，那时候美国大陆还没有能力把电网建起来，而那个时候油车，你哪怕用一辆马车就可以把一个油罐运到全美各地，就这么简单的非常微小的细节造成电车虽然早就了，后来变成油车。直到100年之后咱们认为这是一个非常神奇的人物，说埃隆马斯克很牛，他发明了电动汽车，是吗？早就是这样了。

这是个例子，科技很有用，我不知道在座的各位有没有看过《姿三四郎》这部电视剧，我记得那时候有一个印象特别深的画面是姿三四郎的老师每次跟人打架摔跤的时候都特别从容地能够不把钱包在衣服中掉出来，他穿的是和服，钱包永远掉不出来。那个从第一集开始姿三四郎就想为什么老师这么牛，20多集电视剧里面他的功夫越来越强了，但不管怎么强，他的钱包打架的时候还是会掉出来，最后他终于发现了为什么没有掉出来，因为他的老师在打架之前脱马甲的时候，把钱包放在马甲里面放地上了，说明什么？

这个世界是没有神奇之物的，任何一个技术的应用和变革一般来说都是当你成功之后容易把它神化，但是成功之前没有这种神奇之物的，明白这个道理之后，我相信咱们在利用技术的时候就能想到不要有那么多幻象，让它落地。专业知识和技术的结合才是落地的保证，不要祈求有一个技术专家能够懂你的业务，同样的，也不要祈求有一个业务专家能够完全理解技术，再过5年、10年有可能，但现在真的找不到这样的专家、人才，怎么办？

合作，这就是福特开创了T型，这个稍微班门弄斧一下，我对于芒福德对科技和人文的理念非常推崇，他亲身经历了咱们20世纪的技术变革，他提出来城市是要为人来准备的，技术只能是工具，刚刚讲为什么要论技术作为工具和城市跟人的关系。

首先当我们谈技术的时候如何评估这个技术，技术的评估你说了也不算，我说了也不算，技术的评估只有用户说了算，请问一下我们有很多做智慧城市的人，用户的反应好吗？用户的利用率高吗？

大概率事件全球来看，我印象中应该是伦敦、巴塞罗那、西雅图和波士顿，这几个城市的智慧城市做得相对高一点，利用率高一点，但是有很多城市，包括国内有很多城市投了巨资做所谓的智慧城市，但就缺乏了一点，就是里的城市居民根本不买账，为什么？像刚才姿三四郎的故事一样，你有没有培训你的市民或者培训你园区里的这些入住，让他们会用你的东西。

通常有一个观点，任何一个新技术投入的时候，为了维持这个技术的先进性，起码要花另外同样的成本，比如说你投了1亿建智慧城市，你起码要花1亿，甚至2亿来维持它的先进性和可用性。

另外，技术是被人用的，不是拿来被人吹的，它的用一定是因人而异的。我讲另外一个例子，现在我们在用PPT，大概率事件讲的话，如果我买了一个office套件花了300块钱，我可能用到它的80%，在座的各位如果不是受过培训的，你可能花300块钱买一个套件可能真正的效用不到10%和20，这就是技术的巨大浪费。你说这是有做技术人的问题，也有使用技术的人或者投资技术人对这种技术特点不理解造成的。

我们在业界经常讲，说着说着大家来一句说人话，最近网上特别出名的是说套话，说了五六千字你不知道在说什么。当我们在说AI+、互联网+的时候，我们有没有想过这些词能不能“+”上去，一旦要“化”马上就想到了你不是在技术了，是人才培养、流程再造、技术革新。

在人才培养和流程再造上面如果不下功夫的话你加任何东西是没有用的，我们做的所有技术打动的人都是两个，我们所谓原始的一些弱点，我们比较懒，我们比较贪，我们懒希望不用动什么事都帮我办了，比较贪最好就是小投入大回报，当然这都是我们的弱点。

也就是说，如果我们的东西不能解决这种本质问题的话。另外一个例子，大家都知道智能音箱很火，咱们酒店也有，利用率有多高？就算利用率高了用在什么方面？全球有统计，以Allece为例，大家知不知道智能音箱利用率最高的是什么？

计时、上闹钟，明天早上叫我起床。第二高是放音乐，但是智能音箱很多应用是拉窗帘、开空调、开灯、关灯这些比较炫的东西，但是这里经不起逻辑推敲，为什么呢？如果按照刚才讲的懒和贪来讲，请问大家你一天开几次窗帘、几次灯、几次空调？也就是说那个不是刚需，当然你可能说我每天也用一次闹钟，但闹钟不一样，闹钟是随时在变的，是7点30叫我起床，还是8点、6点，那是不一样的。

我曾经有一张图，就是你对于技术落地，每间公司的老总要认真考虑画张图，这个功能它的可重复性和它可重复的重要性，再加上这个动作本身对于你个人的影响性，画这张图你会发现很多你想象的智慧楼宇、智慧园区、智慧城市的功能既不是经常重复的，也不是可重复的，也不是重复了很重要的，这种功能就要省下来，不要浪费这种钱，因为我们还要穿好衣服多冬，把钱浪费在这方面没有意义。

举个例子，这张图就很炫，是微软的，我们自己先自嘲一下，混合的实验室很牛，这个换成说人话是什么呢？实际上它无非就是机器更好地知道怎么交互，AI无非是让机器更好地帮我做事，说了那么多薛定谔的猫，跟你的关系并不是很大，无非就是让这个机器更有能力帮我做事，这个就是人话。刚才那个是技术的话，很好，但是大部分人听不懂。

现在实际上是一个IT（Information Technology）、CT（通讯）、OT（运维）、BT（生物科技）融合的时代，这是一个融合的概念。这几个科技融合完了解决什么问题呢？大家看一下这个，融合是主话题，我拿这个例子来讲，今天这个话题讲不完的，我启发一些思考。

AI到底能做什么？为什么边缘计算会火？5G为什么那么重要？研究一下，刚才讲了无非就是要智能，那智能哪里来的？其实我们做的很多事情都是在模仿人。请问大家一下大家现在有没有看到我？其实你是没有看到我的，我反射出的光子被你的视网膜的视锥细胞、视杆细胞翻译成转化成电子，那个电子经过视神经到大脑皮层解读成看到我了，这个跟传感器的原理，跟云计算、大数据、物联网的原理是一模一样的，请问什么叫做条件反射？你碰到一个铁锅手马上跳一下，这就叫边缘智能。如果你每一次被火锅烫一下都要花几十毫秒到大脑想一想，再几十毫秒到这个手，让手动一下，你的手早就烫焦了，这个就是标准的边缘智能。

有一本书叫做习惯的力量，大家可以去看一下，讲了什么是习惯，好习惯和坏习惯，习惯就是算法。你开车的时候你会发现当你开始在学车的时候你是需要去想的，但后来你开惯了你就不用去想了，你很多的习惯变成算法授权给你的神经丛，由神经丛不需要经过大脑去操作手脚，否则的话你大脑就烧了，那么多信号处理不过来的，怎么去改变坏习惯？

书里讲了要把决策权从神经从收出来，你酒瘾、烟瘾各种瘾都是因为大脑没法儿控制这个算法，这个跟边缘智能和边缘智能的算法来回是一模一样的。因为时间关系没法儿讲那么透，我想这些东西大家仔细考虑一下，按照我们的高中知识生物学可能对现在的智慧城市、智能社会的理解就会有你自己的独到见解，那时候你就不会乱花钱、白花钱，又产生不了真正的社会效应。

我觉得秦老师讲的那个太好了，我看一下帮我把题给点了，人是碳基，机器是硅或者有半导体，但是领悟一下，机器到底是不是人呢？机器一直以来就是人类的工具。大家想一下如果说代替的话，在座的各位有没有人说很无聊，韦青咱们到楼下去吧，咱们跟一辆车去做赛跑，没人这么说了。现在最便宜的计算器多少钱一个？10块钱。在座的各位可能有博士甚至有院士，我问一下，你肯不肯愿意跟一个十块钱的机器比7的开三次方，你必得过机器吗？其实早就比不过了，但是是计算能力早就比不过了，但是人的其它能力呢？情感能力呢，知觉呢？如果这种加到人的上面，在智慧城市、楼宇建设的时候就能知道选什么样的机器的能力辅佐人的能力而不是去代替。

这样，当你在建设城市、设计楼宇的时候特点能够让人愿意用。你要知道我们卖东西最后是让人用的，用的人对你满意你的业务、生意就好这是最基本的观点。这是一个例子，大家知道人的传感器的很窄，红光、紫光，机器不用代替人，只要能够帮助人感受到红外和紫外就行牛了。听声音，咱们人的声音是20赫兹到2万赫兹，你的机器之外，比如说研究地震就有这么一个研究长波的、次声波的。地震的波是人听不到的，机器能听到比人强。

咱们采纳技术的时候，一定要知道技术是怎么样补足人的不足而不完全需要代替人的不足，当然会代替人的一些工作，因为人其实不擅长，人不擅长做什么工作？重复性的，不动脑的。也就是说，现在大量雇佣生产线的工人，其实那种工作是人不擅长的，所以才会有学历比较高的人不愿意去做生产线的工人。为什么你不愿意做？你觉得生产线的工人愿意做这个工作吗？他其实也不愿意做，是为生活所破坏不得不做。但如果机器解放他之后他能做他愿意做的事情，这就是未来的发展。

时间关系，最后讲一下。最后那一步要不要跨过去。我最后举一个例子，我一个朋友原来是做微软的，现在在美国做创业，他给我讲了一个切身体会。他说韦青，我做了很多的创新公司，已经实现了财务自由，而且做了很多酒店、房地产很多智能赋能的项目。他说，我发现当把我的技术全用完之后就是全代替人之后，这个项目很炫，通常能得到房地产公司、酒店公司董事会和老总的兴奋，但是发现生命力都不强。

为什么呢？他说我终于明白了，我多走了最后的一步。他自己总结的，但是适用不适用可以供借鉴。所有自动化的项目一定要考虑人的位置，最好是让人觉着，我这个技术让用的人觉得太方便了，帮助我了。

他举了一个例子，酒店的大堂的智能助手，原来设计方案是RPA全都代替了。因为酒店大堂问的问题就那么几个，厕所在哪儿，在哪儿放钥匙，在哪儿交钱，电梯在哪儿，餐厅在哪儿，没有太多的事情。他说这很容易，拿RPA，机器人一下子做完了，一个机器人放在那里却发现利用率极低，根本没有人用。缺少Houmentach，他改了，他说后来我把这个算法一模一样，只不过把最后要说什么留给了前台的人。变成了人家一问前台在屏幕上说问的是厕所在哪儿、餐厅在哪儿、电梯在哪儿，那人点一下，也不用说了，就这么一个简单的流程，用的人一下子就起来了，公司的估值一下子高了很多，因为被人用了。

这是一个小的案例，供大家参考，所以，今天时间关系后面还有一些技术话题就不多讲了。总结下来看，我觉得刚才秦老师说的几点至关重要，我是从我的技术实操、落地角度跟大家讲，技术非常非常厉害，但是只能为理解技术的优点和缺点的人使用，否则的话技术被神话了，神话之后的结果就被泛化，泛化结果之后就被滥化了。

谢谢大家！

乐居小记者 04-20 09:09

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹做2019中国城市更新年度发布。

大家上午好，非常高兴来到佛山参加城市更新论坛的第三届年会，在这里遇到了很多老的朋友，也结识了很多新朋友，共同探讨城市更新这样一个话题。

我现在已经调到中国人民大学，在国家发展战略研究院工作，在那里我成立了城市更新研究中心，我来当主任。今年我和高和资本共同研究一个课题的主题是《城市更新的目标和实施路径》。这样一个主题主要的框架是包括目标的设定，怎么实现目标的四个主要路径：

1、科技创新引领城市更新。

2、产业迭代赋能城市更新。

3、创意设计助力城市更新。

4、市场管理成就城市更新。

下面我就简要地把我们的报告主要内容和大家做一个报告。首先城市更新目标的设立，应该说城市更新就是不断地赋能城市的生命，再造城市的繁荣和活力的过程，所以纵观世界各大核心城市，核心城市都已经成为各个国家城市的主要竞争力所在，那世界各大主要核心城市都在做什么呢？

如果我们出国去学习和考察，你可以发现世界核心城市都在通过城市更新来打造他们的全球的创新中心、科技中心、魅力之都等等，城市更新来赋予城市新的生命和竞争力。反观中国的城市发展，我觉得中国的城市发展也进入了非常重要的关键时期，一个指标是中国的城镇化率已经进入到高级发展阶段，也就是说我们今天城市化率已经达到了60%，大城市地区，像我们注意到的北京、上海这样一些大城市的城镇化率已经超过了80%。

中国政府在城市发展中也有新的定位和目标，比如说国家提出来未来的城市要实现经营式的增长，提出来我们要打造世界级的城市群。上个月10月25号14个部委联合发布了一个文件，我们还要打造国际性的消费城市中心，所以我们的未来中国的大都市大城市也进入了新的发展阶段，怎么实现我们国家这样一个城市发展的目标呢？

我觉得对于这些核心城市大城市来讲，提高城市更新的质量，通过城市更新来实现是非常关键和重要的。可以说我们改革开放以来，中国城市发展速度是非常快的，在城市发展过程中，实际上我们经历了城市更新的理念从过去的旧城改造到城市更新理念的提升，我们也经历了从大开大建到城市有机更新的方式转变，我们也正在经历从过去的拆、改、留到未来得留、改、拆这样一个模式的转化。

中国的城市更新在伴随着城市发展过程中经历了很多，在这过程有经验，也有惨痛的教训。我们看到很多城市可能有一些地方原来比较破旧，但是人来人往熙熙攘攘非常热闹，但是经过我们的更新之后，那个地方变成了本地人不去，外地人也不去的地方。我们很多的更新有很多的教训值得借鉴。

所以，我就在想城市更新现在好像是个风口，大家都非常地关注，各个领域都非常关注，但是城市更新必须要有目标，通过目标不断地检验我们的城市更新是不是做得值得，如果没有目标的更新，那就是无效的更新、低效的更新或者是对城市的一种破坏。所以我认为城市更新目标设立：

第一是有助于实现高质量的城市更新。

第二有助于保证更新后的城市整体效益。

第三是有助于统筹更新项目的有序管理。

城市更新到底有什么目标呢？我这次研究主要提出了三个目标：

第一个经济目标，让城市更有活力。

第二个社会目标，让社会更加和谐。

第三个环境目标，让城市环境更可持续。

经济目标有活力，我认为主要包括三个方面的内容。

第一个方面的内容，资源配置更优。

第二个方面的内容，产出效率更高。

第三个方面的内容，资产价值提升。

社会包容、和谐也有三个具体的体现：

1，通过更新以后社会更加开放更加包容。

2，文化得到传承和复兴。

3，社会实现共享和发展。

环境更可持续也有三个具体的衡量目标。

1，生产活动更加绿色。

2，人文环境更加的多元

3，生活环境更加的健康、宜居。

所以这是一个看似大目标，但实际上在每一个具体的项目都有努力追求这样的目标。如何实现我们所设想的目标呢？我想从实操层面，从我们操作的主体的层面，我们想了最重要的四个路径，这四个路径的总结也是经过半年多的时间考察了大量的成功的案例，拜访了企业，走访了很多城市所总结出来的。路径可能更多，但是这次的研究没有包括政府，从操作的层面我们认为最重要的是四个路径。

第一个路径，科技威力。

也就是说，科技是最先进的生产力。城市更新借助科技的力量才会使我们的城市更新走得更稳，更有质量。可以说，纵观世界各个发达国家的成功的城市更新的经验，我们可以看到城市的每一次的跨越式的发展，无论是大城市规模的扩张，城市的郊区化，城市中心的再复兴以及现在各个国家的打造的全球的核心城市创新中心等等，实际上背后都有科技进步的推动。

所以，科技和城市更新的关系是非常密切的。如果我们城市更新不借助于科技的力量，我们可能更新所走的步伐不能走得更快或者聚焦最前沿。当然，如果把科技作为一个产业进入到城市更新中更是科技和人才的一种互动，人才的集聚带来更大的创新，而创新又带来新的生产力，生产力使这个城市更能发展在前沿。

如果，在具体的项目中运用了科技，也可以使我们的城市更新焕发出最好的生命的状态。比如说，如果城市的管理运用了借助科技力量可以使城市更加智慧，我们的管理更加精细，如果科技运用到商业，我们可以看到可以在大数据的运用中实现精准营销，科技手段可以打造更具体验感的消费场景，科技手段还可以使你的商业更精准定位于客户的服务，增加客户的黏性。

如果我们的办公运用了科技，可以使办公的场所更加高效，使办公的人员能够高效率从事自身的工作，新型办公带来更高效的办公的效率，如果运用到居住也能使我们的生活更加智慧、便捷。

所以，科技这个重要的力量它代表最先进的生产力，是我们城市更新必须要借助的一个重要手段。

第二个路径，产业为核。

如果说科技还是一个手段的话，城市更新更重要的是要产业的升级。所以，实施路径就是第二步就是产业的迭代赋能城市更新。产业，特别是代表最先进成产力的新经济产业，可以说，它后面直接带来的是人才、就业、城市的税收，带来的是城市的可持续发展，城市更新要通过这样的一些手段来达到我们城市更新的目标。

经过我们的研究，发现一个非常有意思的现象。在研究产业迭代规律的时候发现一个很有意思的现象，实际上产业的迭代升级在不同的地区应该有不同的要求，实际上并没有绝对的低端产业，只有低技术环节。所以，我们说把我们更新的空间装入新的产业，这个产业怎么装入要紧紧围绕着当地的产业结构升级和消费结构升级来考虑这个业态。

首先，我们不能是改造完了旧空间变成新空间里面装的是落后的、过去的产业，这个更新也很难达到我们的目标。所以，更新完的空间要装入新产业，这个产业一定是升级后的产业或者是业态。

什么叫升级后的产业业态呢？由产业的迭代升级包括两个方面。

第一个方面，产业的升级。比如说，过去的工厂变成了现在办公，旅游、产业的升级。

第二个方面，业态的升级。比如说，过去也是办公，改造完了还是办公，但是过去是传统办公，现在改造完了装的是新办公。

所以，要引入升级后的产业和业态。

要取得成功，单一的产业和业态有的时候也很难发挥持续增长的作用，所以以产业为核心，构筑产业生态链是非常重要的，是可以带动整个地区更新完了以后的可持续发展。

当然，我觉得现在的城市更新还要关心人，人不是机器，人可以工作、上班可以在这儿挣钱，但是人要生活，所以我们更新完了以后的区域必须要配套和生活有关的居住、休闲、健身、艺术、文化等等，形成一个功能复合的新主体。

城市更新实际上在当下，新经济在城市更新中更具产业优势，比如说创业产业、科技产业、信息产业等等，我们说和传统产业向比它更具优势，因为它改变了生产要素。

过去我们在考虑传统经济的时候主要考虑土地、建筑、劳动力、资金，现在的新经济更重要的是在考虑人才、数据、技术、金融，整个的生产的模式、业态、组织形式，发展的红利、空间形态要求完全是不一样的，所以城市更新要为产业的迭代升级提供多元化的支撑空间。

第三个路径，设计为美。

这是我始终坚持的观点，在讨论的过程中我始终坚持把设计放在城市的实施路径中，因为我觉得形象非常重要。

第一，打造新形象。

据说实践证明，一个高品质的环境可以激发人的潜能，可以激发人的创造力和创新能力。所以，我觉得，一个成功的城市更新，一定要打造新形象，新形象能够吸引人的目光，要吸金的能力，让人愿意来，到这里生活、办公或者到这里来参观。

第二，提升新功能。旧的业态和产业形成的空间，新的经济要通过设计来改造提升它的功能。

第三，要有新的展示，我们说要留住城市的记忆，要复兴城市的文化，所以要通过设计把传统与现代有机完美地结合在一起，当然还要创造新经济，如果创新设计能够成为一个产业的话，那它就是新经济的组成部分。

所以，以创意设计来赋予城市更新新的生命和诗意，要坚持以下几个原则：

第一，以人为本，我们的设计美很重要，但是要为人服务。

第二，绿色低碳。

第三，开放包容。

第四，文化为魂。

第五，科技智慧。

第六，守住安全可靠的底线。

同时在应用策略上有一些具体的需要目标也可以通过创新设计来与实践，过去看似无用的一些公共空间、墙面主体都可以借助空间设计来提升我们整个的城市更新，比如说要抓住一些关键的要素来突出它的特色和独特性，基于人体的生理逻辑建造有温情的环境，同时善用科技产品，赋予舒适体验智慧的新场所。

第四，如果说设计也是一种手段，我觉得第四个更为重要，就是资管为要。成功的城市更新必须要通过资产管理创造城市更新的价值，所以城市更新从经济意义上来说，城市更新其实是城市资产的更新和升值。

所以，城市更新要通过重新规划设计来唤醒原有资产的生命周期，每一项具体的工作都是要围绕着资产的优化和升值来实现，比如说我们搞资产并购要实现它的土地价值，改造提升要实现开发价值，资产管理要提升运营价值，通过资产证券化要实现它的退出价值。

资产管理增值城市更新在我们发展轨迹中也可以把它归纳为四个阶段，可能不同项目的城市更新处在不同的发展阶段上。

城市更新增值的1.0就是要通过功能的替代升级来给低效的资产“赋魅”，这个意思就是我们过去最简单的城市更新，比如说过去这里是工厂，把它变成了办公，这就是简单的功能替代升级，是资产更新增值的1.0，只是给资产“赋魅”。

第二个阶段是城市更新的2.0，是人性化的空间，来给冰冷的空间“加温”，也就是说我们打造的新空间是要考虑到人的需求，要有交往的空间和场所，使这个工作地方是有温度的地方，因为人的交往可以产生新的价值。

城市更新3.0是通过精准的服务来给空间的用户“赋能”，什么意思呢？真正的高水平资产管理实际上不仅仅是要赚租金，更重要的是要通过给客户的服务来获得更多的增值服务，租金已经不是最重要的来源。

城市更新的4.0是通过空间的连接共享让空间的变化“硅化”，这是我们的课题组陈方勇同志的总结，我反复地学习和理解是什么意思。我的理解就是通过互联网技术线上线下融合，大大地扩大了人们的视野和消费的领域。如果人们要买东西要知道外面有什么东西可卖，不需要再到城市的商业中心去了，完全可以在网上实现，这时候对一个商业体来说，它就实现了物理空间的加法，变成了虚拟空间的乘法。

所以，空间的边界已经被规划，这是一个更高的境界，所以通过资产管理来实现城市更新的增值。我们要做城市更新最重要的目标，经济目标是整个城市更新的物质基础。运营资产管理更重要的是要挖掘运营管理的溢价来实现高溢价，来实现我们更新项目的高溢价，这个溢价主要有两个方面：

1、周期性溢价，要求投资人准确地研判市场的发展，精准地把握市场趋势来做好市场的定位。

2、但是还有一个溢价，这个溢价对资产管理来说是更为重要，这个溢价就是运营管理溢价，就是通过主动管理使存量项目实现高溢价的核心。除了便于溢价的挖掘之外，还要挖掘城市更新资产管理的盈利点，根据不同的更新的阶段来获得不同的收益，还要精准定位选择也。

可以说现在消费结构升级，可释放出来的更新的空间越来越多。所以，我们新的业态的选择机会也更多。在我们的研究里面列举了9个方面的维度，来衡量了不同的，像购物中心、酒店、办公、商业等等，他们在建造成本、租金、收益、项目来源等等的可选的维度也供大家参考。

总而言之，通过今天的研究主要是想研究城市更新我们要达到的一个目标和在实施主体层面所需要的最重要的四个路径。

为了完成这个研究，我们还总结了大量的案例，我们整个报告的内容超过了10万字，给大家发的报告是摘要版2万多字。我今天短短的时间也很难把报告的完整内容呈现出来，我们这次的研究更重要的是侧重于操作主体要怎么做，我们对实践经验的一个总结和提炼。

明年，我们还要研究城市更新政府和市场的关系，因为城市更新不仅仅是操作层面主体要怎么做的问题，还涉及到更宏观的政府市场之间的关系。以上简要把今年的研究报告和大家做一个汇报，不当之处请各位批评指正。

谢谢大家！

乐居小记者 04-20 09:09

主持人（著名财经主持人、网易传媒副总编姚长盛）致开场词。

尊敬的各位领导、来宾，女士们、先生们，大家上午好！欢迎各位光临2019中国城市更新论坛，今年是第三届，在座的很多都是朋友，我跟论坛也是朋友，我看着这个论坛长大的，才长了三年。三年就特别不一样了，我们业内有一句话，一件事情能够做三次就表明它有根了，最起码像是有根的东西。

如果它还能到外地办一次，基本像一个种子，所以今年是到外地了，越看它长得越好，而且今年的合作伙伴和朋友会比以往更多一点。来佛山不太容易，昨天王天兵先生光在大桥上就待了45分钟，但是依然不能阻挡自己的热情，以后没有退路了。所以，大家基本都走到今天。

我们如果看今天中国房地产城市更新在5年以前是特别边缘化的词，但往往事情就是这样。走着走着不知道怎么突然之间就变成了一个特别红的词，用低俗的语言来形容呢，是一个非常网红的词，以至于现在有很多大领导都开始变成城市更新论坛的粉丝，我们说这是一件好事，同时也不太是一件好事的开始。但是不管怎么样，今天这个论坛在现场所坐的人都是最早一批投身于这个概念的推动者。这中间很多人做了很多出色的事情，这些出色的事情在过去无论是案例、城市研究院、城市更新研究院推出的案例还是过去的很多分享里面，大家见过很多。但是不管怎么样，从2019现在开始算起，这算是一个新的起点，所以今年某种程度上也算是城市更新论坛的一个新起点和原点，把过去那两年忘掉，从今天开始算。

我听说赞助方连续赞助三届，这样苏倩的压力会小很多。但是不管怎么样，我们愿意把今天整天的论坛，第一次是两地的论坛，明天要到广州，要把今天的论坛做的慢慢的，要把明天的论坛在理论、实践和细节上做的更加深刻。

到了外地必须要感谢很多的很多的人，没有这些人的帮助不可能把这件事情今年做的这么漂亮，要感谢佛山和广州很多其它省市的相关领导的关怀和支持，我们掌声感谢。领导坐在现场，不一一介绍。

同时感谢：

联合协办：南都传媒-南方都市报。

战略合作伙伴：明源云空间、高和资本、都市再生。

学术支持：中国人民大学国家发展与战略研究院。

首席合作媒体：网易新闻-财经。

战略合作媒体：乐居财经。

介绍的名单比较长，这样大家知道在城市更新这个领域当中，到底有多优秀的人参与其中。掌声欢迎今天的参会嘉宾：

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，秦虹

上海交通大学安泰经济与管理学院教授，何帆

中国城市更新论坛主席/高合资本合伙人，苏鑫

厦门大学建筑与土木工程选经济选和王亚南经济研究所“双聘教授”，赵燕青

同济大学设计与创意选教授/院长/博士生导师，娄永琪

华高莱斯董事长兼总经理，李忠

黑石集团（香港）有限公司高级董事总经理，王天兵

微软（中国）有限公司首席技术官，韦青

明源云创始人/董事长，高宇

OUR都市再生创始人，凌颖松

同创集团董事长，杜晶

中城新产业董事长，刘爱明

越秀产业基金总裁，卢荣

嘉德集团董事长，黄晓华

朗姿韩亚资产管理有限公司董事长，袁怀中

渤海人寿副总经理，龚刚

红星美凯龙副董事长兼董事会秘书，郭丙合

另外介绍一下城市更新论坛的到场理事嘉宾

柴志培，陈方勇，白羽，贾蓉，钱君，李雪瑞，马莉，钱亦奇，刘晓兵，崔明军，申献国，周以升，王倩，张斌，魏青山，张剑，吕婧，施桂攀，何诚、张斌，罗意，全建彪，汪浩，卢阳，掌声欢迎各位。

下面首先来邀请秦虹女士做开幕演讲并致辞，欢迎！

乐居小记者 04-20 09:09

论坛即将开始，嘉宾入场签到。