拥抱大资管新时代2019中国房地产创新大会

乐居财经北京报道

拥抱大资管新时代2019中国房地产创新大会

评论

精彩回顾
分享给朋友:
0 0 0
  • 乐居财经北京报道 08-29 18:19

    “拥抱大资管新时代”2019中国房地产创新大会圆满结束!感谢大家的关注!

  • 乐居财经北京报道 08-29 18:18

    获奖企业颁奖仪式。

  • 乐居财经北京报道 08-29 17:32

    圆桌论坛:装配式建筑产业链的创新与突围。

  • 乐居财经北京报道 08-29 16:37

    圆桌论坛 :钢结构住宅的新机遇与新挑战

  • 乐居财经北京报道 08-29 15:59

    中建三局国际工程公司总工程师兼中国尊项目执行经理和总工程师许立山做“解密首都新地标中国尊大厦绿色智慧建造的关键技术 ”主题演讲。

    各位专家、各位同行大家下午好!很高兴今天能和大家一起分享一下中国尊的绿色和智慧建造关键技术。这个题目可能和前几位专家不是很一样,另外一个和今天主题偏的比较多,但是实际上中国尊在建造过程中大量的应用绿色化加工,工厂化加工。

    主要从这样几个方面,简要介绍一下,推动绿色建造这部分内容,从绿色施工当中单独拿出来介绍,关于智慧建造的这部分。

    工程概况,概况大家已经熟知了,这是整个参建团队,北京院作为牵头设计联合体,北京院作为总牵头,我们这个也是第一个北京院作为牵头,而且是自主知识产权的设计。充分看出一个超高层有诸多的问题,比方说不常见的像大楼的气流顾问,也专门做气流研究的,地处北方地区,冬天很冷,就会造成这种热气向上升,外面的冷气从首层,带来电梯门关不上问题,都涉及到气流问题。再有就是像声学,我们这个大楼因为要想提高品质,有很多很细节的需要提升品质的一些顾问单位。总的工期65个月,最终完成65个月。

    左边这张效果图有8个区,基本上除了顶部是有多功能,其他的7个区是主要以办公,首层是大堂,地下车库和设备,和一些高端商业。顶部的塔因为站的高看的远,光芒功能暂时没有对外开放,暂时是取消的。这是整个的大楼结构体系,叫巨型框架结构,整个巨型框架用钢量达到14万吨,相当于三个鸟巢的一个用钢量,它是由四根地柱到了6层以上变成8根,这个也是一般超高层到500米以上,目前4根8根也有16根,16根已经很少了。

    关于绿色节能设计这个大楼优点非常多,比如说这个幕墙,幕墙采用四层玻璃,他这样一个应用也是考虑未来100年使用,比常规节能10%,这样一个构造体系会带来一个节能。低能耗产品,包括LED灯光,顶部有一个690立方的超大水箱,可以保障6小时,即使断电之后可以6小时持续供水,对消防、节能,首层有一个雨水回收系统,雨水主要用于首层的绿植灌溉。双骄箱电梯,这个大楼有100部直梯,18部是双骄箱电梯,节约平面上的布局,电梯能量回馈,屋顶太阳能光电设施,整个大楼在设计方面亮点比较多。

    这是八项世界之最,其中有两项是生物方面的,后面有所介绍。设计方面也有很大的参数,主要是一些体量,而国内的记录侧重于新材料、新工艺、新管理方式,我们要介绍的全生命周期BIM应用,其他的平台协同管理,也有业主采用的EPC管理方式。

    特点和难点简要说一下,尤其是第一个,因为建筑边线,只有10公分,带来了施工零场地,正是因为这样一些条件,大量材料场外加工,除了混凝土,剩余的钢筋、钢结构、幕墙材料在外加工的。第二个施工度,从目前来看这几个500米建筑,建造速度来看应该说是最快的,目前还是最快的,一共用了65个月,目前来看4000-5000。结构复杂,施工安全和垂直运输难度非常大,对比了一下后三年,后三年里面持续的人数应该在3000-4000人,头两年基本上在2000人左右。

    首先说这个大底板,65米厚的底板,实际上当时的这个条件比较艰苦的,可以看得到周围这个管廊,现象做起来了,在这样一个天井当中建起大楼,都是在深坑里完成的,从地面溜一个30多米深的溜槽,用一个串管,再做一个溜槽,是不是这样好一些,这个时候取决于你的混凝土,混凝土这块适配将近半年时间,专门去配这个混凝土。这个混凝土经过大量实验之后,发现这个性能可以满足这样要求,我们用了这样方式。通过实景图来看,现场非常简洁,整个管廊形成之后给我们提供了便利条件,临时借用了管廊,基坑没有填,为了形成这样一个有利条件,北京做了一个栈桥平台,也是管廊没有做的时候我们借用这块地,整个地下室用了17个月大底板就用了半年多。

    我们经过实验之后,用了60天的强度来评定,减少每立方70公斤的水泥,水泥用量的减少对整个环境污染,因为水泥在制造过程当中还是产生大量的一些废物。还有一点我们因为这样一个实验数据,在2018年的混凝土规范修编,最早2009版之前30%,我们参与这个规范编制,提到40%,到了最后2018版之后,我们就大胆的提到了50%,不宜超50%,所以这样一个配比,应该说给标准也提供了一个很有益的支撑。

    越层电梯技术在这个工程发挥了一个很重要作用,如果要是按照常规的四部电梯,在核心系统所有电梯都满,所有电梯都要从首层起。这样一来会影响到后期正式电梯安装,正式电梯提前安装,这里面就要考虑机房临时固定,结构做到50层,把机房临时固定在40层,上面一定要考虑封闭,要考虑防水,还要考虑井道封闭,每一次机房向上跳跃,机房跳跃才能实现整个电梯的服务高度向上提升,以后每升高10层,把机房向上提高10层,每次提升之后都要经过技术监督局来验收,一定按正式电梯标准。唯一不同的就是钢丝绳,因为一次性的钢丝绳用量很大,提供500米,地下室提供钢丝绳补偿,原理是这样的。

    但是实际上施工组织起来很困难的,中间这张照片大量的是侨板,17万平米,这也是一个相当于代替了常规的加气块,以及石膏板,这一块是很好的装配式做法,而且它的隔音效果以及在隔音桶里面,我们有很多卫生间,直接在这堵墙上贴瓷砖,或者直接刮腻子,如果石膏板,气流带来的这种晃动,都要比这个差一些,咱不能说它的不能用,但是相比之下差一些。有了这个电梯可以看到效果大幅度提高,最大的3600公斤48人,一个电梯一个越层电梯达到普通电梯的8个-10个,这块我们基本上所有的工人每天排队不超半小时全部运上去了,即使是参观考察,经常会等待时间非常长,其实等待时间对于工人来说也是一种投入。

    临永结合技术,正常项目开工用临时消防,提前将正式消防投入,第一个在地下一层的时候肯定一开始做一个临时的,但是从18米以上还有4个正式水箱,这4个正式水箱,以及对应的绿色部分管路,主管支管,易损易耗的,消火栓的喷头,包括水泵,因为我们有一部分加压泵他这个损耗比较大的,一台临时一台正式,这样的话一旦临时的出现故障,正式的启用,业主也比较接受,这样一来整个下来的话所有临时投入大幅度减少,一方面可以减少我们临时的管道站位,因为会影响装修,另一方面提前安装完成了正式的消防系统,是保障了大楼的安全,远比施工期间采用常规的两路的消防水要安全的多,这块也是成为很多超高层一个很重要引领作用。

    这里面我们还是考量施工组织,施工期间做结构就要考虑基础,大量的招采要前移还有一个就是排水和排污,这部分我们也是提前将正式的管路,正式的排污的管路,正式的划分,全部提前做,只是有一些临时的卫生间,考虑这部分因为工人使用过程当中会破坏,剩下都是正式的,这样一来也减少了很多拆改,大量拆改都可以减少,甚至避免。

    还有一个关于管理,应该说深化设计那块既是一种技术,又是一种管理,总包要负责所有专业承包商,专业分包商深化设计要统筹,所有专业之间有大量的接口,总包负责全方位统筹,统筹之后形成了这种大量的深化设计图。几位专家都提到了设计要前移,深化设计更要前移,深化设计图才是真正的施工图,设计院给出来的图纸,有没有可持续性?有,距离现场实施还差的远,而是我们很多的设备采购,包括你的工艺,都决定了你的深化图是不一样的。我们统筹整个所有专业分包,一共125人,做这个深化设计,仅仅在2015年我们就完成了80000家,到了地上的时候所有专业都来了,包括幕墙,而且结构一形成机电可以安装了,所有对应系统我们就利用100多人做这个深化设计,所以这项工作在很多超高层当中,不止是超高层,大型的公共建筑,都需要深化设计,住宅这个要简单一点,有些东西能看透,复杂的管线一般情况下需要很好的做工作布线。

    这里面有两个小的案例,比方说巨柱管井,设计院考虑并没有错,主要的位置在巨柱边,设有管井,但是我们在深化的时候,我们要考虑有足够的空间,这个时候会把巨柱管井优化到核心管井当中,所以将2米×3米优化到1米×2米,能多出20-30平米使用面积。

    再有一个例子,在窗边有这样一个风机盘管,既可以制冷又可以制热,当时设计考虑,因为他也是结合一些厂家基本资料,这时候宽度需要换因为我们的机电管线,以及装饰要高峰,肯定占一个厚度,但是我们在进厂之后,一方面这里面的管线可以看得到有一部分管线往下走,另外一个我们将装饰的做法,放在机电的厂家安装,借助他的支架来这个装饰面板,也就是说这样的话有一个二合一,大幅度的减少整个窗台宽度,这一圈下来一层也是多出将近4000多平米,优化提出多种方案,这样使面积增加对业主来说创造了更大价值。

    关于预制化加工这块,最常见的钢结构加工,我们这个钢结构加工,在工厂里肯定是要充分考虑分级分段,对于比较复杂的安装我们还要做预拼装,常规做法有一个直接把这个构件做拼装,但是实际上很多量更大的还是做这种模拟拼装,这个模拟不是说很简单的我把模型摆一摆,而是说我做扫描之后,把扫描的模型再进行拼装。

    大楼一共核心桶有四个位置,达到14000延米的消防水空调水系统,也是有两排三排,我们也是像钢构件一样,以两层三层作为一节,因为比较轻,切割下料,包括除湿,以及我们又在固定支架,我们一定要把固定支架整合在一起,这样它的位置才会准确,整个全楼只用了222组把水系统安装完成,这个也是一个非常好的技术,但是这里面要提前考虑吊装问题。

    还有一些机房,整体式通过BIM模型,工厂加工,最后用一个很短的时间整体安装,这样一个比较简单的可能一天就装完了。比较密集的一些桥架,模块化的设计以及整体制造安装。这是幕墙的,大量的都是工厂,但是唯一就是我们因为没有标准层,我们这个模型直接导入数控车床去加工的。这个大楼所有卫生间,背后的水系统的支架,以及上下水,能整合在一起的,这是河北的一个拼装厂,在厂里拼完拉到现场。

    最后一个就是关于智慧建造关键技术,智慧建造这块就是造楼机,集成平台,这个平台集成塔吊、电梯、布料机、挂架、模板,凡是和这个平台相关的,全部都集成在这个平台之上,这里面有一个小的视频。

    用一个简单的视频,一个基本的原理。这个平台还是创造了很多记录,因为第一次把这种大型塔吊集成在平台上,两台塔吊700多吨重量作用在平台上。我们有了这个平台之后,因为塔吊高度是56米,每隔一段时间就要自爬升一次,爬升28次,集成了两台。但是在这之后所有的400米以上超高层都用这样的平台,而且全部塔吊都集成平台之上,一次顶升。而且这个技术右边又放了一张效果图,迪拜新塔,1176米,这个业主在前年找到了我们,目前只有我们一家,在商务洽谈当中。他就把我们这个技术,以及我们的循环电梯,回转塔机,都是和这个相关,综合性技术之后,对我们这块也是高度认可。应该说像这样一个设备,这样一个造楼机成为千米大楼关键技术,有一个课题,把这项技术列入当中。

    最后我想提一下全生命周期的BIM,这块大家听的场合也非常多了,但是这栋楼在设计阶段开始做,2011年北京院开始对设计阶段做建筑,这点还是很难得的,因为2011年的时候BIM已经在设计院阶段很难做,北京院扛起了这样一个责任。有了这个模型我们在施工阶段能够充分利用,以及进行深化这没有办法,因为它的模型只能是做到那种,达不到加工,相当一部分专业都要达到加工级,钢结构的,幕墙的,部分机电的,设备也是一定要达到加工的,这一部分以及钢筋的模型等等,都是需要我们来深化,把大家共同遵守的一个导则,目前已经进入到运维阶段,而且我们的模型很好的进入了运维。

    为了实现这一点,不单纯有设备,还得有人,一开始总包调配,更多还是要依靠分包,所有分包配两个人,30多家分包六七十人,高峰期的时候110人,专门做,这个BIM当中还有辅助深化设计,而且我们发现如果单纯成立BIM部门还不行,模型没法用,一定要到各个职能部门当中去应用,所以我们又把部门当中的加以应用和管理,只有这样才能应用的更好。

    刚才提到我们要想实现这样一点,必须要把所有的招采前移,必须把幕墙单位,精装单位要提前把它确定掉,而不是装修还早。这是设计院阶段做的,很充分利用了这样一个建筑模型、结构模型,当时我了解北京院做了700多个模型,如果没有做一定应用很难在瞬间完成,应用比较好。

    施工阶段无外乎深化设计、预制加工、综合协调、方案模拟。在2015年我们通过它来做深化,发现大量的问题,有41%是通过BIM来发现的,而且这部分都是在实施之前去提给设计来做相应的修改。还有一点应用比较广的就是三维扫描,所有的结构全方位扫描,而且所有流程,尤其是对已完成的机电系统,做扫描之后为后期业主运维提供一个真实有效的模型。你在高空安装的时候有形,如果幕墙单位用它设计模型去加工,一定是装不上的,整个空中造型,以及底部14米的斜挑,幕墙不严格和他匹配,幕墙全部都是漏洞,所以我们这块利用扫描模型去反向建模,来实施幕墙。应该有一个很好的比对。

    而且我们为了轻量化应用,另外一个扫描的模型,检查现场质量偏差,只是有针对性检查,这也是进入运维阶段,把这个模型还是要轻量化,我们要把对运维有用的信息放在当中,没有运维信息,这都可以不要的,涉及到的包括他的消防管理、安全管理、资料管理以及资产管理,总之是为整个大楼的,包括能源,这里有相当一部分能源系统和这个系统是关联的。这是整个四个阶段,应该说从方案阶段、设计、施工到运维,统计一下所有应用点,应该说在中国尊,全生命周期,当然还没有结束,到运维阶段还要持续很多年,至少我们在前一阶段做了非常全面的应用。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 15:25

    中国建筑金属结构协会钢结构分会副会长胡育科做“钢结构住宅推广的冷思考”主题演讲。

    感谢会议主办单位邀请,能有机会就钢结构住宅推广和研发给大家做一个交流。

    重要性刚才叶总已经讲的很清楚了,我再简单聚焦于住宅,从2016年国务院办公厅大力发展装配式建筑指导意见发布以后,应该说钢结构建筑现在得到了政府、社会各方面高度关注,而且作为钢结构住宅来讲也是装配式建筑市场的老演员,国家对于钢结构住宅研发做了不少工作,如果在大力发展装配式建筑新嗜爱当好一个新主角,这个确实和我们有一些差距。目前我们对钢结构住宅发展来看,系统性的研究是现在的缺陷和弱项,也是关键的重点。

    一系统研究推广政策,钢结构如何认识政府当前开展钢结构住宅试点这项工作,现在包括一些企业开发商也跟我们纷纷来探讨,这个从一个政府出台政策层面来看,2018年住建部对中央巡视组反馈报告中写到针对当前砂石混凝土等建材涨价,以及海沙乱象治理,已委托相关单位开展推进钢结构装配式建筑推动建筑业现代化的可行研究,梳理提出适合我国国情的成熟适用、安全可靠装配式建筑体系加以推广。

    去年底召开全国建设工作会议,提出十项重点工作,第八项重点工作里面第一句话发展钢结构等装配式建筑,确定了作为钢结构建筑装配式建筑发展地位。字数虽然不多,但是信息量很大,而且聚焦到钢结构住宅推广,从住建部提出十项工作里面,我们有五项工作给装配式钢结构推广有密切关系。第二解决中低收入群体住房困难中心任务,以及健全城镇保障型住房,加大保障型住房里面,钢结构住宅标准化、速度快,可以回收利用,化解产能方面应该说得到了社会的关注度越来越高,现在钢结构住宅的保障型住房初步统计一下350多万平方米在建。第四项工作提高城市基础设施和房屋防灾能力为重点,着力提升城市承载力和系统化水平,钢结构体系抗震性好,和城市防灾有密切关系。第五项工作提出新发展理念促进城市高质量发展,绿色建筑提出来达到40%以上,绿色建筑比例,钢结构住宅在绿色建造,新材料应用,材料回收方面,绿色建筑水平上面应该有独特的优势。第七项工作以改善农村住房条件和居住环境,提升乡村宜居水平,这里面应该说农村危改,新农村民居建设已经作为住建部开展钢结构住宅试点的一个重要发展领域。第八项工作提出了开展钢结构住宅供给量,化解建材用工供需不平衡矛盾,加快完善装配式建筑体系和标准体系,钢结构住宅轻快好省的优势是行业关注重点。

    住建部市场监管司在今年3月27发布2019年工作要点,第一条开展钢结构装配式住宅建设试点,应该说这一提法从我们市场司提出来,需要更加侧重成熟技术和成套体系应用,突出为钢结构住宅的这种配套维护材料和装配化技术应用和研发,已经成为行业重点,开展钢结构住宅试点工作,配合部里做这项工作,我们应该说做了一些大量的具体工作。是司的工作要点里面对于我们钢结构住宅下一步应用方向给予了一个目标,主要是试点地区的保障性住房,装配式住宅和农村危房改造,异地扶贫搬迁项目,明确一定比例的工程项目,采用钢结构装配式建造方式,截止到今年7月底,住建部已经批复山东、湖南、四川、浙江、河南、江西6个省以加快推进钢结构装配式住宅建设为着力点,促进建筑产业转型升级的试点省,这个家都看到我们相关报道一些文件。从政策制定层面看,住建部的市场司等部门全面参与推广钢结构住宅试点工作,本身就透露出了一个动向,一个信号,这个钢结构住宅的产业政策已经从过去研发阶段,研发的层面转向了实施阶段,由成果应用已经转向了一个试点工程和准备推广的新阶段。

    目前我们了解的试点的各个省情况看,6个省都出台了钢结构住宅的试点一些目标,而且这些目标每个省提的不太一样,但是基本上聚焦了这几个方面,一个是要新建有些是十项,有些是十五项,有些是二十项,钢结构住宅示范性工程,省里面牵头组织落实的项目。6个省把每个省里面都已经明确了一些地级市来作为他的试点的支撑地区,这个试点支撑地区现在从6个省看,我统计有35个地级市,作为我们钢结构住宅试点,2021年根据各个省提出的一些目标比重和数据,有些省提的,比如说湖南省、浙江省,直接提的建筑面积,新建的钢结构住宅达到300万平方米,500万平方米,有些提的比例钢结构住宅达到新建建筑比例10%,按照这个比例数据的比重来看,钢结构住宅下一步我们新增的,从这6个省里面新增钢结构住宅面积达到2500万平方米,从现在发展来看是一种趋势。近期国家发改委也公布了2019年产业结构的调整目录,这个目录里面第21项涉及了建设领域的结构调整,21项有13项作为优先发展的产业提出来的,13项优先发展产业里面其中8项可以看到都是钢结构技术体系在民用建筑领域应用项目,一个是抗震减震结构体系应用,第二个高强、高性能结构材料应用,第三适用建筑成套技术、产品和住宅部品开发,第四钢结构住宅集成体系和技术研发推广,第五是节能建筑、绿色建筑、装配式建筑技术产品研发与应用,第六工厂化全装修技术研究,第七建筑信息模型,地步钢结构绿色建筑施工技术体系研发推广。

    从推广政策我们如果系统的理一下,可以得这么一个结论,开展钢结构住宅试点,不是一个权宜之计,也不是短时间尝试,而是在从资源节约、环境友好、生态保护层面不得不做,必须做好的一项事情,这个信号是目前应该说非常明显的透露给我们行业和企业。推进建筑产业现代化,实现建筑产业转型的一项稳步推进,政府倡导,政策发力,按照市场模式运行,企业为主体的系统工程,目标推出质量可靠,功能完善,市场欢迎的新型工业化住宅体系,实现钢结构住宅高质量、高水平发展,这是我们的目标。

    二系统研究成熟技术,这一点装配式建筑显著特征刚才大家讲了很多,通过项目,通过整体性、系统性集成设计,建筑部件,构件,采用可靠的连接技术,在现场装配施工,协调就是我们过去说的集成化设计,工厂化生产,装配化施工,以及一体化装修,信息化管理技术综合应用。钢结构住宅作为我们目前比较成熟的装配式建筑技术,主要是我们主体框架结构非常合理,钢结构建筑框架,连接技术较为成熟,现场通过焊接,满足我们的结构安全各种,各类维护材料能够有效的合作,但是我们还要很快钢结构建筑和钢结构住宅不是一个概念,研究我们钢结构住宅成熟体系,一定要在成熟的抗震性好、装配化比例高,钢结构建筑这些年在发展大家争议不是很多,城市超高层领域,学校医院车站航站楼以及桥梁钢结构领域有大幅度增长。但是在每年建筑面积中,我们量大面广的住宅市场,目前钢结构住宅的表现确实也还是不尽如人意,所以开展钢结构住宅试点,主要还是对我们成熟的钢结构住宅技术和产品进行系统研发,找出问题,补齐短板。因为住宅是一个关系到我们人民群众千家万户,也是我们满足人民生活美好追求的这么一个密切相关的产品,所以必须要采用成熟技术,成熟的材料,可靠的连接工艺来建造钢结构住宅,对于设计科研单位推出一些新材料、新结构、新体系,赞同王琋慧博士说的,一定要严格检验和检测,一定要可靠性检验评价评估,得出科学可靠数据才能让消费者放心。

    对钢结构住宅目前社会上有一些杂音,这个杂音主要还是在一些住宅格局、房屋布局上,隔音保温效果,以及防火处理,墙面有一些裂缝等等,还有造价,我们还有一些企业在研发技术体系中,把一些结构的由比较简单结构变成复杂结构,在这方面没有从围护结构,整个房屋的品质技能来考虑,所以在这方面解决方案我们还在研发阶段。推广钢结构住宅,我们应该注重成熟技术研究,我们认为成熟技术,包括实验室也好,我们要走示范,已经应用了。有两个特点,一个是技术指标上必须可靠,再一个管理上要简单方便快捷绿色。

    注重成熟技术开展系统研究,是指钢结构住宅应用,现在还是提倡一些企业不要花很大巨资,研发一些感觉到更新,更奇特,更复杂,以及难度更大的一些结构体系,现在一些企业跟我们交流过程中,很眉飞色舞跟我们讲结构上投了多少钱,现在我们还是想立足于钢结构住宅市场应用,现在国内市场应用就是三种钢结构住宅产品,一个是低层住宅产品,一个是小高层钢结构住宅,在这些住宅体系产品体系中,我们现在已经有很成熟的结构体系,比如说低层钢结构住宅,已经非常成熟了,推进钢结构住宅高品质发展,转变过去重结构轻建筑传统思维,立足住宅整体性,在精打细算上做文章下功夫,推出适合推广的住宅,成熟技术上进行一些系统研究。

    第三个系统因此要研究产品体系,产品体系就是从我们这个现有的市场应用的这个住宅产品上,从这个点上我们来怎么样研究适合我们市场推广的,我们应该瞄准的就是住宅质量、品质、性能的提升,特别对钢结构住宅,目前一些企业,包括今天很多房地产商对我们房地产开发项目采用钢结构还是有一点顾虑,原因很多,我们也分析了,但是缺乏与结构配套的集成技术研究,现在是一条缺陷。在推广思路上我们也不能是单纯依靠钢结构企业,在优化结构上有很多方案,但是忽视我们住宅的整体质量的综合品质功能,这个方面就是我们过去在发展过程中确实有一些不足。

    我们提出来的系统研究,产品体系里面,就是一定要专注我们成套产品技术的研发,应该根据钢结构住宅的市场定位,我们那个住宅到底是满足什么样的用户客户的,我们搞一个钢结构住宅,我们面向的是高端住宅,高端人群,还是城市保障型住房,因为根据不同的市场定位,我们可以选择你这个是高层还是小高层多层,不同的体系。只有选择把不同体系确定以后,细化选择什么结构体系,从最佳选择开始,选择最合适,性能最好,价格最合理的墙板来配套。

    目前国内应用钢结构住宅项目看,现在还是有低层钢结构住宅,采用不同体系,我们采用不同的结构技术,材料技术和施工技术,包括比重大,高强度的,预制混凝土板,不一定适合低层和多层,同样也很多多层和小高层住宅框架不一定非要采用混凝土。在这个方面我们想分体系来看,一个是低层钢结构住宅房屋,应用领域里面,有集装箱模块房屋、小城镇建设等等市场应用。低层住宅有一个特点比较低,2-3层,可以采用其他结构来做材料,而且以龙骨作为承重材料,很多企业设计都非常熟悉,围保材料比较多,龙骨填充板,隔音一体化板这方面做的比较高。

    第二个产品体系多层和小高层,城乡各类住宅,西部城市比较多,6-13层之间,建筑高度30米左右,常见的钢框架结构,满足我们的安全。优化结构还是比较灵活,这回组织了一些企业到日本考察以后,看到了日本的一些小高层住宅,很多采用免浇混凝土结构,来做他的住宅,所以在这方面这种装配化率非常高,而且现场没有湿作业,今后住宅钢材回收率非常高的。还有一些多层小高层交错桁架体系,都有应用。

    高层钢结构住宅,这里面主要是城市目前开发的主流体系,建筑高度在100米,30层左右,高层建筑,建筑抗震也好,外墙材料,技术要求非常高,这也是现在目前在推广研发项目试点过程中,非常关注的一个主题。通过对钢结构住宅梳理,一个是单框架+支撑,这是一个体系。第壁式钢管柱,在工地上也都应用,形成对建筑材料和围护材料和结构匹配。

    从钢结构住宅应用情况看,由于高层钢结构住宅结构抗侧力刚度和旁真需要,无论异型柱还是钢管束,都必须内罐混凝土,增加现场湿作业,梁柱接嗲和内外防腐防火处理、保温装饰依然存在难题,组织设计、生产、施工单位把这个作为重点在攻关。推广钢结构住宅研究成熟产品体系,定位非常准,经常跟有些企业交流,我们首先要明确我们用的是什么样的钢结构住宅,对政府来说一定要符合环保、绿色发展理念,推动产业升级,化解产能过剩,材料可回收等绿色发展钢结构住宅,对开发商来说,开发商选择,包括房地产,我要是房地产公司老板我也会选择,系统集成比较高,建造速度快,经济性价比好,质量稳定,维护方便的这类住宅,而且对消费者来说,我们买房子,要求舒适安全、抗震实用、美观,从这三个方面不同的需求来研发研究我们下一步要推广的钢结构住宅体系。

    第四个就是坚持问题导向来研究钢结构住宅,开展试点我们确实不是一哄而上的,存在什么问题解决什么问题,一个是宣传,一个是引导,宣传是宣传钢结构住宅优势,引导是引导我们一些居住理念的生成。所以这个工作我简单汇报,我们协同部委做了一些工作,一个是我们开展钢结构技术体系梳理工作,组织行业专家和企业做了工作,完成了梳理研究报告,对我们一些政策出台做了一些工作。

    第二进行跟结构住宅目前在我们国家的一些应用和示范工程的一些数据收集采集,这就是这项工作完全按照部里面要求,钢结构住宅情况做梳理,我们当时考虑全国性的这种城市收集比较难,选择30个装配式建筑,住建部确定30个装配式建筑试点城市里面选择了,实际上选了30家,30个试点,但是最后反馈数据,有20个,你们认真统计一下,包括在建面积,钢结构建筑面积,包括住宅,住宅面积都做了,部里面领导看了这个梳理以后,跟我交流说比理想的还要低,原来比较乐观,实际上真正用了钢结构住宅项目并不是很高。

    三是开展项目调研,陪部里相关领导调研。第四组织专家开展《钢结构住宅型钢标准》编制。五是参与课题任务,第六准备马上开展6月住建部公告,装配式钢结构住宅建筑技术标准》,我们马上准备宣贯,实际上这个也是对下一步钢结构住宅设计、施工也给一个很好的引领引导作用。系统研究问题,针对问题,不以偏概全,不回避问题,主要还是提出最好的解决方案。

    第五个系统研究市场需求,钢结构住宅在市场需求点在哪里?梳理出来了,一个是低层,一个是多层,一个是高层的,这些无论是你哪个钢结构住宅都必须按照这几个方面来来发展才行,一个是物美价廉,我们争议很多的问题,钢结构住宅是不是比现浇要贵,现在来看确实是贵,钢结构建材最终目标要做到物美价廉,一定要体现货真价实,体现钢结构住宅经济性价比优势,钢结构住宅推广造价,最近很多专家跟我们争论说钢结构住宅造价低,造价水平低可能不合适,我说我建议你们看部里明确钢结构建材试点领域,保障性住房建设,城市住宅建设,农村危改,农房建设这些领域哪有价格高,价格高做不下来。

    第二为了把价格说清楚,选择两个项目,在山东选择一个项目,河北选了一个项目,还是在主体结构墙板围护材料,钢结构造价是高的。包括唐山项目,也是高的,其他的造价,应该说都是差不多的,但是你看看我们材料费,我们跟他项目有争议,既然采用钢结构做梁柱以后,为什么钢筋用量还那么高,给他们提了一些意见。从分析情况看,目前我们是设计保守,还是过于保守,产业化程度比较低,标准化程度不高,现场供需比较复杂,造成造价偏高和材料费偏高的因素,所以这个是我们下一步要做的。

    第二个目标是协同联动,钢结构住宅的研发和应用,是一个系统工程,不能靠一个企业,钢结构企业,或者设计单位来搞,刚才我听了有些专家报告以后我也很受启发,我们一定要把每一道工序引入进去,下一步我们要把部品生产商,装配化的构件引到施工现场,引到设计,和设计师项目建造师一起交流,怎么样在现场更好实施,我们搭建一个平台做工作。

    第三个目标坚持高品质高质量我们必须要做的,一定要坚持政府引领,企业是主体,市场来主导推广思路,不能搞一些技术体系不成熟,就盲目的搞一些复制模式,营销模式来急功近利,追求夜暴富。

    第四个目标形成市场品牌,大家提出来要像造汽车一样造房子,今后我们的钢结构住宅推广应用卖房子销售点一定跟品牌有关系,买汽车时候你选择轿车的话肯定选择品牌,不会选前驱还是后驱的。

    第五完善运营维护体系,肯定有使用说明书,产品寿命,要保证这个体系运营。在钢结构住宅试点,不是一个单位也不是一个专业事情,围绕钢结构住宅产品序列,打通专业合作通道,形成一揽子的解决方案,不能我解决我的问题,我不给施工考虑,不能图省事,钢结构建造效率和工业化的优势才能真正在项目上体现。依靠专业的配合,打通设计施工生产的互联,打通构建生产装饰工序的互通,钢结构住宅设计,研发,从未来发展看,推广钢结构住宅必须得成熟技术,成套体系上要走出我们的成果,下一步的研发、生产、施工,企业联合合作上走出一条新路,推出高质量高品质,适合中国推广钢结构住宅体系。钢结构住宅的春天不是喊出来的,是干出来的,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 14:48

    中国标准院设计建造一体化研发中心技术总监王琋慧做“探索住宅内装工业化发展之路 ”主题演讲。

    大家下午好!非常高兴今天有这个机会受到主办方邀请,能在这里跟大家共同分享有关装配式内装工业化这方面课题。我简单介绍一下我自己,来自中国建筑标准设计研究院,进入到这个标准设计研究院之前,在日本工作学习将近20年,我的研究课题一直离不开住宅工业化,还有装配式相关的课题。

    当时去留学其实也是奔着工业化,等我回来的时候我们还在如火如荼的做这件事情,我感觉非常荣幸能够参与到这个大的发展方向中,我所学有所用,感到非常高兴。今天课题主要讲内装方面,包括日本一些例子,我们在发展中怎么样的路径才能真正做劳动工业化推广。我分了五个方面来跟大家讲,1-3跟大家分享一下什么叫内装工业化,内装工业化发展的内因和外因有哪些,哪些是发展它的必要条件,这个是这么多年工作学习中感触非常之深的部分。接下来我们怎么样才能发展好内装工业化,有什么样的有效途径,对当前发展内装工业化是有帮助的,分享一下我们做的一个案例。

    首先来讲一下什么是内装工业化,其实这个内装工业化我们国家现在有很多定义,大家在网上查一下也有很多,这个定义其实我牵头写了一个题目,把工业化生产的方式运用到内装工程中,这句话可能大家普遍都是这么理解的,包括网上查的一些概念,他的这种生产方式用来做内装,似乎就是内装工业化,其实我们在深层次的了解这个概念,在日本没有单独内装工业化,我把住宅工业化,或者说工业化住宅的概念拿过来跟大家分享,我们可以看到在辞海里的解释运用高度统筹合理技术生产住宅,跟我们一样的,它的定义中包括了它的目的,但是我们应该注重高度统筹的合理的技术,我希望今天跟大家分享合理技术这几个字。中间这个部分是2007年东京大学教授多年以来完全从事工业化研究,对这个住宅工业化进行更加精准的,现在在日本普遍适用的概念解释,先进的工业技术运用到生产中,且有效的发挥了技术合理性,同样提到了技术合理性。这个合理性要实现什么效果?他分了三个方面,消费者、生产者和社会,这三者都是参与整个建造或者是说建筑的整个生涯体系所有人。对于生产者来说,稳定的劳动环境,企业利润,对社会来说还是优良的社会资产,所有的参与者大家要共赢,才是发展根本和基础。

    接下来跟大家分享一个很重要的面,左边的这部分内装工业化,工业化住宅物品的开发和应用,说到部品开发和应用在座所有人都理解和赞同,大家都能看到工业化、工厂化生产部品,右边这部分希望大家更加关注一下,为什么日本是先进的或者是人家的工业化程度这么高呢,右边这部分针对构造工艺的工业化技术研发和推广,这个部分往往大家看不到,为什么?很多情况下我们相信设计施工企业做的,完成了产品上很难体现出来这些东西。这个部分和这个部分这两部分相结合才是一个真正的社会建筑工业化基础,我们再分开来讲对于部品来说,部品这个定义在上个世纪日本发展过程中,70年代对它进行了定义,工业化的手段引进来以后要做什么,责任体系怎么分,不同构件组成有一定功能的组合体和相同构件组合的具有独立功能的组合体,下面这个图我们可以看一下纵向的轴是不同构件综合,横向轴是独立部品重复利用。这张图经常利用,独立部品我们大家知道这样是物品,厨房整体卫雨浴,必须有一定功能,是一个组合体。这些东西分配到哪里?分配到工厂去生产,去设计,也就是说我们整个建设流程,由于部品的出现,分工出现调整,责任体系出现重新划分。

    横向的这个构件方面大家也很常见,现在的隔墙属于这一类的,包括幕墙,这一类的发展同样是一种部品的重复,生产功能不太一样,两者都代表部品工艺化。看一下右边,右边是什么呢?刚才都提到了施工方面的问题,提高品质提高效率还有确保稳定的质量这三个是非常重要的,采用工业化生产的装配式构件对传统建造工艺进行改进并逐渐取而代之,怎样能做到取而代之,这是我们要深思的一个问题。

    当然提高品质是广泛的概念,包括加工的施工的,提高效率包括生产,只要出现了工厂生产,只要在建筑里就会有运输,运输这个效率是考虑工业化里面非常重要的因素和重要的点。在稳定的质量方面,除了有稳定的产品性能,还要有稳定的供给和稳定的施工性能,我们在工业化里不是说生产出来就算结束了,这个过程一定要注意,下面进行一个简单的概述,在部品方面,现在主导的是生产厂家,大家都会有参与,只有生产厂家被培育起来以后,也就是在日本甚至是到了上个世纪90年代以后,部品生产厂家才开始自己的发展,在前面60-90年代在干什么呢?实际上是大家帮助他在发展这么一个过程。

    对于施工工艺构造工艺我们大家不怎么看到的部分生产和施工,他的这种工业化,其实设计施工方主导非常多,尤其在后期由施工方进行主导的东西是非常之多的。当然这个也是跟他整个社会生产体系,建筑生产体系相关的。下面我们来看一下,大家可能对这个构造工艺工业化技术应用,今天希望给大家认真解释一下,都有一些什么,首先是新材料,这个是非常重要的基础,不是说旧的材料不行,而是说我们用新的材料达到怎样的目的,提高我们的品质。新材料是非常重要的一个点,包括我们现在用的水管,以前都不是这样的,要解决问题,解决什么问题呢?漏水的问题,比如说我们施工要解决管理的能力,下面这张图日本施工现场的一个图,大家看不是中国的,所有的电线电管走的是吊顶内部,现在也走,会发生什么问题呢?内装的时候,在楼板上面要安装卡件,要把它打钉,噪音很多,粉尘也多,对原始结构损伤也是有的,但是日本开发了什么?很简单一个小胶条,他是粘上去的,粘上去性能足以保证使用寿命,在使用期间所有功能。我们还可以看到专用的收口条他用的非常多,只要做到工业化装配式,现场一定有结合部分,一定有需要收口和收边的地方,怎么处理怎么弄,这些地方琐碎的开发,看似是琐碎的开发,但是没有人开发这些,这个产品就不是完整的,不是完善的。

    我们再看优化施工供需和工艺,这里面我想一个例子,右边这张照片大家可以看一下,我们在做内装的时候,首先结构体,整个建筑结构体我们不能要求建筑结构师达到毫米级的精度,让我来做内装,因为他这么大体量大的东西,施工中存在的精度上的,比如说不够精细的地方,那都要找平,我们干什么呢?首先抹灰,贴壁纸之前挂几道腻子,然后再贴壁纸,这是传统的工序。日本人怎么做呢?施工现场如果这样做的话,跟别的干净布面接触不好处理,日本非常简单,施工企业和石膏厂开发了一种石膏泥,直接石膏板,我们也有石膏板,可是我们粘完还要拼腻子,才能贴壁纸。他们解决只要做了缝的处理以后,直接贴壁纸,我们可以看到他的工序是不是简化了,现场是不是实现了干湿工法,他非常干净,如果有了这样的干湿工法,和后面安装,布局频率安装提前,保证整个工艺流程调整。

    再来看左边这张照片,大家很常见,瓷砖贴出来,不用水泥,直接就是成管的胶来粘,粘的程度非常好。这些新的工艺带来了什么?带来了施工现场在施工组织时候,非常容易做的有利的地方,缩短工期,保证质量。

    提高运输施工效率,这一点我拿出来的例子,大家可以看到这封管,都很常见,封管是什么?运输效率高吗?不高,对于现场来说封管设计的时候做的再细,现场关注条件有些部分还得进行调整,怎么办呢?这个是日本取得专利的产品,纸板加上膜做的,这个材料干什么?在现场通过胶带一粘就是封管了。提高了运输效率,同样保证了它的品质。这些我们可以看到施工企业为什么要开发这个,他的这个开发和他做的事情无非就是提高运输和施工效率,最近日本开始周一到周五采取施工,周六日施工完全不允许,怎么样提升效率。右边我们可以看到提高性能,下面做的一些简单案例,这个性能是什么呢?这件事情要做的有提出要求的,同时我们可以看到上面这张图,他是日本石膏厂进行研发的产品,隔音性能比同样厚度钢筋混凝土还要好,提高性能的时候,他的厂家,也就是配套一些厂家他们做了很多工作,可能这个课题是从设计要求也好,施工要求也好,业主要求也好,但是大家做了很多工作,他们用了很多胶带,你可以去日本市场上去看,好多专业的胶带,他们都有专业的性能,提高效率,保证质量。很关心窗户漏水的问题,在国内学习的时候大家告诉我这是建筑通病,去了日本以后没有通病,我就觉得这个事情好像是怎么解决的,作为一个兴趣点,观看很多东西,我觉得这个是我们可以学习的。

    我们可以看到它发展的内因和外因是什么,以日本为例来说政策推动需求推动市场推动,大家都很明确,一定是这样的,政策推动我们可以看到这是一个日本发展的表,政府要做的三件事,为新的工业化好的产品打开进入市场之门,这就是认证评价,打开市场之门还要让他在市场流通,因为日本在部品认证一定要做到流通,具备一定流通性能才会被认证,打开市场以后创造一部分市场,创造这部分市场谁在做呢?比如说政府的项目会有,指定一些产品,促进他来推动,这是政府做的第二件事。

    政府做的第三件事是鼓励大家开发,鼓励大家使用,鼓励开发做什么?鼓励开发做了一系列的,从70年代开始我们可以看到,他做很多开发项目的竞标或者是竞赛,引导大家到80年代做了百年住宅,这是一个方向性。因为他在使用这些产品的民间住宅或者说产品上给予贷款利率优惠,甚至到了2000年以后,要推广节能的产品,比如说大家定的那个削减,二氧化碳排放量,会给使用这些节能产品的客户消费者直接补助,也就是说他做的这三件事他把市场真正的推到了一个程度,推到工业化比较先进的程度。我们可以看第二个需求,政策引导下会创造需求,我们在日本工作的时候,经常会遇到长期需求这句话,自发的需求当然有,满足自发的需求是理所当然,更重要的是创造求,创造需求要引导,站在市场前面,提出未来我们应该怎么样,就像章我现在的百年宅一样,未来应该是什么样的生活,未来怎么样有舒适环境,这个是我们创造需求很重要的一点,创造需求需要参与各方积极应对,所有我们这个房子从建到最后,所有的参与都要参与这里面来。在日本追求数量要求的时候,做很多工作,要求很多基本需求,就是足户数的要求,部品规划,部分频率认证的考虑,到了70年代80年代的时候就追求功能,90年代追求个性化,引导大家追求个性化,一人有一套房子,弄个别墅吧,这是需求引导方向,你的环境湿度达到什么要求也是引导,到2000年就是一个保温节能,抗震性能的提高。一开始大家没房子的时候,社会资源比较少的时候,抗震性能可能没有要求那么高,但是等到了生活更好了,经济上来了,我们的安全性能,环保性能都要提高,90年代到2000年是提高过程,2000年以后环境友好很重要。

    在这个过程中日本政府层出不穷的消费引导,以及各方企业包括协会跟上消费引导开发新的产品,引领市场创造需求做了很多工作。第三个市场推动,特指参与整个建设过程中售后服务过程中,大家在做什么,现场施工交付运维,变成现在生活方式什么分离出来了,这些提前去设计,提前去生产。非常重要一点就是我们看到了设计前置,刚才真的是大家都体会到了,设计想不到,有很多事情做不到,这个设计前置也就是说对分工进行调整,一部分分工甚至变成工业设计,到了工厂,其实这个过程中数据,不是说现在大家都喊大数据,这是很实在的字,你只要进入到工业生产,你只要进入到大家分工协作,就需要数据,不管是有模式还是没有模式,大家要配合的东西,大家要配合做一件事情时候就要有根。

    我们看一下必要条件有什么,我们讲实际上市场化,刚才已经说了,工业化很重要,但是工业化最终呈现一个市场的机会和需求,大家都做了之后才真正落地,他分三个阶段,第一个阶段我们创造需求,政策引导,大家百花齐放,做什么样的东西都有,技术的开发非常多。合理的技术,你上了市场能不能用,符不符合现在的生产,整个市场的需求。第三阶段普适性,达到普适性以后就不是谁家的专利了,日本用一种协会,用一种技术标准规格来达到这种普适,这个普适性在性能成本供给外有很多要求条件,达到一定要求,然后就真正代替了传统的做法,成为市场一般做法,包括它的成本、造价、生产、工艺、供给全部落地,这是一个落地的过程。

    必要条件是什么呢?我们总结了五个,这五个详细的来说,共赢是基础,做工业化不是说你好就可以,他好就可以,工业社会创新机制基于分工与合作,这个真的是对工业化的一个基本定义,在建筑界同样适应。参与产品全生命周期的各方一定要共赢,实现产业链整体利益,才是我们作为工业化能够落地,能够代替传统。

    第二数据是灵魂,建筑生产参与的各方谁是灵魂?数据,一定要用数据。第三材料是根本,合理的使用,合理的技术,怎么相同才是合理的,技术的进步永远离不开新材料研发和新材料的面市,材料根本上有一个技术是核心,安装基本模数来设计的部品,建立内装体系的内在逻辑关系,你自己产品内在逻辑关系就可以。作为一个建筑产品总要和别的去搭配,外部的部分一定是开放的,有一定规格,有一定模式,有一定要求,这个大家一定要知道做工业化要实现,最后一点就是检测,我们刚才说的最后一点市场认不认可你,能不能代替传统,你有自己的体系,自己的体系检测自己的东西,他成立是可以的,另外你就是检测是否符合你整个建筑生产流程。生产厂家为例讲一讲人家怎么实现落地和共赢的,供应链要共赢,右边这张图非常简单,每一年厂家都要做的活动,自己的理念,今年要含有的事情和所有参与他这个供应链的人大家共享,一定大家是共享的,在不断的强化共享这个理念,来落实,也就是说大家要共赢,大家一起来做,抱着这样一个心态,同时还有很多活动,最终对这个企业进门的时候很容易,你谁都可以进来,但是你的服务好不好,产品好不好我要给你做评价,评价以后就有区别。

    第二刚才说数据是灵魂,我们的数据不仅是对客户,不仅是对工厂自己的生产,更重要的我们可以看到,预算合同和报价,回到初期工业化做了什么。材料和技术,材料和技术要做什么?有自己技术体系,大家共赢也没有问题,但你自己的这个技术体系必须拥有设计的一定自由度,建筑不是千篇一律的,单人可搬运,对于内装尤其重要,做内装的时候越少越好,一个人可以搬运的重量,设计产品时候要考虑的事情,并且还要容易施工,不能说你这样的条件下才能施工,这不可以,你要解决问题,只要是开发者就要解决这些问题,而且有详细的安装说明书,可以有自主研发,也可以统筹大家供应链产业链,但是这个统筹一定是共赢的,基于体系下面共赢状态。

    体系检测现在说两点,右边那个是实验研究所,背后有一栋房子,三层楼,各种性能检测,包括抗震,右边施工安装可实施性的检测,以及跟他自己体系的匹配性,这个部分是非常重要的,能不能落地,能不能流通,一定要考察和考核的。不管你是部品,还是工艺技术,说到底就是设计施工,这一条线上大家共赢干什么,国家提到了EPC,提到设计建造一体化,设计建造一体化针对成品住宅其实就是像造汽车一样造房子这样一个极致的理念,在这个极致的理念下,现在在工业4.0基础下,我们有对数据的把控,对数据的控制更加容易的情况下,我们比别人有更好的优势实现工业化、产业化落地,我们要强调在现阶段我认为,在我们家一个一个部品企业还没有成长起来之前,我们要做整体的EPC,从设计到建造整体考虑这个问题,对整体的产业链进行一个综合,你要参与设计,参与施工,参与生产和参与运维,这样你条产业链东西才拥有它的质量优势、效率优势,以及服务优势。我认为这是对我们当前发展工业化,非常有效的一个途径。我们在设计的时候都说设计决定百分之多少的成本,设计在做什么,其实你首先要统筹,你统筹除了设计本身的这些功能空间,还有技术支撑要不要考虑,统筹这些内容,同时技术你要统筹,这一点非常重要,你的技术你的数据,怎么样能链接你的数据,你的数据怎么样服务大家,有你自己的模数,跟别人统筹也罢,你的数据是不是形成一个链条,可以循环的,这是你作为一个设计人,在技术上应该全面讨论的一个问题。

    第三点就是全生命周期,我们建筑三分法也好,这个部分如何减少主体损伤,达到必要目的,便于运营维护和更新,而且合理利用空间,北京的房子这么贵,你说我们不考虑合理利用,把这个东西做出来就OK,可以吗?不可以,肯定推广不了,一定要综合考虑这些因素,才是最终的设计应该把控的东西。

    简单介绍一下,内装的一个项目上我们做的一些具体工作,这个是设计分装一体化的项目,从设计阶段参与这个项目,进行了一个平面综合调配,技术的统筹,以及生产方面的应对调研基础上,我们还参与了他们的施工装配的过程。这是装配整个室内效果,现在这种装配式的家具,以及整个装配式的墙板都有利用和使用。现在既然展示出来,它的成本上和传统成本有一定可以较量的地方,我们非常有信心,这是玄关空间。这是餐厨空间,这是一个起居空间,这是卫浴,可以看到我们在开发商要求下,并没有用整体卫浴,技术的合理性,技术能做吗?可以做,对这个项目合理吗?不合理。

    介绍一下标准院,在整个内装方面做集成服务商概念,这边有我们做的EPC,包括全过程支持,体系的研发开发,还有设计也做。今天因为时间有限,希望和大家共同努力奋斗,推动技术进步,成就建筑梦想,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 14:21

    中国建筑股份有限公司副总工程师、中建科技集团有限公司董事长叶浩文做“装配式建筑一体化建造”的主题演讲。

    准备了一个PPT,我突然又不想讲PPT了,人少一点,讲一点我们的体会感受,可以说给大家传授一点真经,错与对你自己评判。

    发展装配式现在已经是大势所趋,发展装配事业是建造方式的一种补充,传统的建造方式永远存在,不可取代,但是新的建造方式势不可当,是一定要做的。现在生态环境生态文明要求非常高,总书记说生态文明生态环境关系到中华民族千年根本大计,是我们执政党的使命和宗旨,更是人民群众关切的重大社会问题。我讲这个大家不是很理解,大量的建设,大量的消耗,大量的排放,现在我们都渴望蓝天白云,渴望着山清水秀。因为现在吃饱已不是问题,空气水,我们的环境是重要的,由于大量建设大量消耗和排放,很多山都挖的不像样,这个河道一开采周边的塌方,有专家统计,我们如果在朝目前这种建造方式带来的是石灰石管30年就没有了,现在大量的开采,这个资源是不能够持续供给,我们又大量的浪费,排放的垃圾非常多,前两年深圳光明新区的建筑垃圾发生大面积滑坡,70多人死亡,每个工地项目大量的排放垃圾没有地方倒。

    我们的排放之大,污染更是大的。就拿北京城一到冬天工地要停工,一到重大活动工地要停工,这个影响我们建筑人成了罪人,是影响社会影响环境的罪人,这都是我们传统的建造方式所带来的,对建筑人的不利。站在新的时点上,站在新的发展上,除了这个以外,我们还有品质不高,这个房子建起来,讲不开裂,开裂的很多,讲不漏水,漏水的很多,今天来了不少开发商,我从广东过来,卖了广东三套房子还不够买北京一套,我把珠海房子、广州房子卖了,在这里买不到一套,买了以后住进去什么感觉呢?上面一走路我下面要听响,我在冬天家里走走路下面就要敲门你在干吗,半夜了你还在鼓捣什么,我说没有,我就走路。隔热保温比较差,隔音,一冲马桶,上面冲我听响,我一冲下面听响。这个房子的品质它的寿命,它的这种冬暖夏凉不够,这个楼板做厚2厘米1厘米有什么关系,卖十多万平米还要卡住一厘米2两米,这就是国内的房子和国外的房子的差距。整个的品质带来的不高,就是我们在标准太低了。

    这个标准跟国际相差之远,国外去了不是说百年建筑,甚至200年建筑还在用呢,我们的二三十年就结束了,也有长一点的,但是普遍寿命不太长,漏水的、开裂的,不隔热保温的,一冲马桶就听响的,太多了,这就是我们的品质不够高的问题。为什么要搞装配式呢?就是为了解决我们品质低,我们排放大,我们资源消耗大,影响大,尽管我们对社会贡献率很大,如果讲大的建筑业,占到GDP整个贡献26%。这些因素的造成,咱们总书记也给我们解释了,要想获得生态文明的建设,这个环境得到改善,归根结底是我们的生产方式问题,是我们的生产格局,是我们的生活方式,大家要改变自己的生活方式,要改变我们的生产方式,才可能适应在绿色发展下城乡建设怎么做,咱们建筑人建筑行业怎么去做,不要认为都是别人的事,我们在其中,我们要担当起来,我们要提高我们的品质,提高我们的建造水平,要用新型的建造方式来适应现代人,国家对我们的需求,因为我们去国外感到的就是蓝天白云,他吸引我们去旅游,不是他的文化有多好,重要的就是看天,吸空气去,就是环境好,我们现在开发房子,搞的就是环境,局部再好不行,大环境好,局部才能好,大环境不好你也好不了,所以咱们为什么要搞装配式?我们行业要想明白,不是为了一点点成本,是为了响应在新的发展理念下,我们绿水青山就是金山银山,房地产界施工界设计界,我们这个建筑业怎么做,就是要响应党中央的号召,我们做好我们的事,这是要想明白为什么要装配式。

    可能开发商还没有意识到我刚才讲这一段的重要性,我再把总书记讲的两个故事再讲一下,中华民族有序发展的千年大计,总书记讲了一个故事,四大古国,就像古埃及,我去过尼罗河旅游,尼罗河两岸现在有绿洲,就这么几公里的范围内,如果说再扩大一点,那就是沙漠,就是不能够居住生活的地方,但是他曾经都是绿洲,就是由于生态的变迁,整个古埃及的衰落。两河流域也如此。在好的地方,这么密集,大家感到就是拥挤,发展装配式,咱们渴望蓝天,渴望生态环境保护,那就是要在绿色发展理念下做好建筑业的事,做好分内事,要想明白我们到底装配式建筑搞还是不搞,为什么而搞。

    第二个方面发展装配式现在不容易,主要是从施工和开发设计这几个环节来讲,大家有些担忧,最重要担忧你这个安不安全,其实就是成本,你这个成本高,为什么不搞低一点的,我觉得是我们整个行业的能力水平低,我们发展装配式处在初级阶段,问题普遍存在,使得我们设计一上手,做的就不太好,以至于在后面的施工阶段就没法做,所以有些开发商跟我说,我已经设计好了你就去搞,能不能成本低一点,我说你没有办法,找谁都是要这么认识的,如果你设计不太好,成本高一二十个点是一定的,甚至会更高。装配式的成本高一点,品质好坏,进度快慢,取决于设计师,取决于设计师懂不懂装配式,而不是很多设计师只讲牢不牢固,只讲结构安不安全,这个是不够的,如果只讲牢不牢固安不安全,线胶最安全。我看了这个问题开发商也好,设计师也好,不是太同意,不要紧。来了这五年就是不干别的,专门研究超低能耗和装配式建筑,主要还是装配式建筑。

    我们中建盖了很多房,我最近到北京两个项目去看,也到上海去看,我把我们这个工地项目经理批的要命,在亦庄一片项目,为了装配率预制率,就我们设计好的传统线胶的,一片一片的剪力墙,两米左右,甚至有的一米多,就40厘米左右,边缘构件把它连成一个整体,那个做法现在非常多的开发商在用,这种体系就是成本高,就是速度慢,就是质量不太好,就是为了实现我们的预制率,为预制率而预制。叫装配式建筑不装配,设计院懂不懂装配式是最为重要,除了这个以外,我看了之后骂项目经理,这个预制板,这个屋顶,楼房的房间顶棚,中间预留30厘米40厘米,后来深化组提出意见做了很多工作,说我给你搞小一点,变成5厘米,我都想不明白,为什么房间这么大,我就预制一块整板,这个缝都不要,如果不要这条缝我们进度会加快很多,不要条缝我们会省很多模板,采取新的建造方式,而正是因为现在剪力墙硬拆分,所谓的拆分设计就把它拿出中间一部分来预制,然后楼板留缝来拼缝,你能保证不裂吗,我写保证,如果裂开了我赔,这样设计院都不同意,设计对我负责,你讲赔你跑掉怎么办,你不乐意怎么办。他就说这个会裂缝,房子的裂缝有很多措施,你怕裂缝我采取一块整板,我说设计两个,客厅和餐厅完全可以分割两块,装修也是要把它分块的,所以这个就是我们在设计施工全过程中没有,很多设计师不懂装配式,而为装配式做的这种设计,非常难搞,我不是批评我们所有的,有懂的。很多还非要去做这个事,那就很难了,所以这个就是我们要想降低成本,要想速度快,就得解决,现在讲这么多问题都没有啥用,我说不照这个PPT讲。

    其他问题我这里都有,以前也讲过,现在把剪力墙,是不是照传统现浇来拆分的,还是系统考虑主体结构与维护结构一体来考虑,如果不是一体的,就是为预制而预制的,拆下来一段一段的,再来现浇那个缝,连成一个整体,你就做不好。至少你可以少留点缝,至少这个板可以不留缝,或者我在外墙的地方,不是所有外墙都是承重的,有窗的地方可以把它变成不承重的,把凸窗和这个墙一起预制了。可以把很多不用这个套管连接的形式也多的是,很多地方担心安全问题,你说现在套管灌浆也有检测手段了,买不买也看的见,你说你不放心你不懂这个套管连接的形式,可以采取剪力墙,我们中建七局发明的扣上一面墙下一面墙楼板交接的地方,成本也不高,我们现在发展钢结构,搞钢结构的框架,预制一些外挂板,把外挂板变成承重墙,都把它连成一体,如果这个墙体不把那个维护和装饰承重一体,那你这个成本就很难降,如果你一体了降下来很多,可以把隔墙和装饰一体,现在很多不一体的增加成本,你如果是维护和预埋装饰一体可以做的低,提高品质是我们的根本目标,过程也要控制成本,是我们开发商投资者最希望的。

    因为时间的关系我就讲两个最为重要的问题,我们讲一体化建造,讲解决这个问题是一个好的方法,但开发商普遍我有设计师,我有我的配合单位,你旁边来一个总承包商,你怎么能搞开发、设计、施工一体呢,现在你自己搞一体化也可以,你找人来搞也可以,你这个理念概念把它用足用好,让懂的来搞就行了,不懂的搞他是做不好的。

    立面多元化的东西是可以通过诸多的措施来解决,只要现在我们研究好四个标准化设计,平面标准化、里面标准化、构建标准化、部品部件标准化,这个问题研究的人并不太多,少规格、多组合,把模式和模块协调好,只要咱们可以批量的去做很多部件,又可以统一我们一些做法,这个成本得到很多控制。到了施工阶段,这个成本是无法控制的,是没有办法解决的,只有在设计阶段,甚至在方案阶段,概念阶段,施工图设计阶段才能解决成本,后期是没有的,很难挤压成本的,只有在前期我们做足了文章,这个成本可以少增加,甚至可以不怎么增加,我们中建科技在深圳有一个现在比较有名的项目,75平米到150平米高级人才公寓,可以批量去做,从挖土打桩设计加工,包括绿化、市政,3900还差一点,150米的楼,还是预制装配的工程,就算你是现浇,这样的包下来两层地下室,你说贵不贵,4000块钱都不到,成本高与低看你用什么设计手段,什么方法,怎么做是至关重要的,如果你没有这个技术储备,没有这些研究,你想成本低不可能的。

    大家都是同行都在做这些研究,相信后面的同志会更精彩,我没说到的问题,他会都说到,说的比较好,我就谈这么多,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 14:09

    “创变·突围”2019 第三届中国房地产装配式建筑高峰论坛即将开始。

    主持人致开场词。

    中国房地产报社社长栗文忠做主办方致辞

    栗文忠:今天中房报一天开四个会,平行论坛两个会,其中这个会比别的论坛稍微晚了一点,有一些同志不太认真,跑到隔壁去了。

    尊敬的叶总,尊敬的各位专家、尊敬的业内同行、女士们、先生们大家下午好!金秋的北京迎来了一年最美的季节,我们行业的发展也迎来了一个转型点,在全国上下共同庆祝中华人民共和国70周年的喜庆气氛中,我们再一次聚会在北京,隆重举办第三届中国房地产装配式高峰论坛,在此我代表中国房地产报社、中国房地产网、中房智库向各位领导、专家、嘉宾的到来表示真诚的感谢和热烈的欢迎。

    我国已经进入了高速增长发展向高质量发展阶段历史转折时期,在这个时期我们坚持绿色发展,坚持生态文明建设,已成为国家战略布局和整个发展转型需要。建筑业和房地产业成为国民经济的支柱产业,急需打破传统建造方式,建立起节约资源、保护环境的绿色建造方式,而发展装配式建筑正是在这样一场建设方式改革中逐步推进。

    2016年国务院办公厅出台了关于大力发展装配式建筑的指导意见,经过几年来我们国家的装配式建筑提升到了一定的高度,住建部积极落实意见精神,出台了“十三五”装配式建筑行动方案,发布了装配式建筑评价标准等系列文件,认定了第一批30个装配式建筑示范城市和195个装配式建筑产业基地,全国30多个省市出台了推动装配式建筑发展的政策措施,可谓力度之大,影响之大。

    三年来从国家部委到各主管部门,从各个协会到各个研究机构,从房地产商到建筑商到产业上下游到相关企业,围绕装配式建筑的发展,在各个领域做了大量有益的探索工作。装配式建筑进入了前所未有的发展高速期,据住建部统计,2015年全国新建装配式建筑面积为7260万平方米,到了去年达到1.9亿平方米,同比增长了24.67%,今年年初住建部在2019年工作要点中明确提出开展钢结构装配式住宅试点,在试点地区保障性住房、装配式住宅建设、农村危房改造、异地搬迁等一系列的工程中,明确要使用钢结构装配式建筑建造,完善相关配套政策,推动建立比较成熟钢结构住宅建设体系,这一系列导向意味着钢结构装配式住宅将成为重要发展方向之一,也将为相关企业带来重大机遇。

    三年来中国房地产报作为行业主流媒体,我们从1992年开始就参与了中国房地产开发的整个进程,我们从2017年开始,已经连续举办了三届装配式高峰论坛和若干场主题沙龙活动,为行业搭建交流平台、沟通平台、推广平台做了一些尝试。我们报社的全媒体中心发动编辑记者,广泛调研装配式领域的专家、学者走访了装配式建筑领军企业和若干个示范基地,在此基础上编辑成中国装配式调研报告。利用新媒体的传播方式助力装配式行业的发展,今天我们在这里共聚一堂,举办第三届装配式建筑高峰论坛,中国房地产报也向全国推出中国好房子等系列活动,尤其是在共和国地产印记中,装配式建筑企业和有关的大房企,为了建造新一代中国最好的房子,老百姓最喜爱的房子,最宜居的房子,最绿色的房子,我们装配式建筑一定会发挥重大和重要作用,我们也为企业转型和行业发展做出我们的贡献,谢谢到会的各位专家和嘉宾,感谢你们这么多年来对于中国房地产报的支持,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 12:13

    “拥抱大资管新时代” 2019 中国房地产创新大会主论坛圆满结束,感谢大家的关注!更多内容,请继续关注2019中国房地产创新大会!

  • 乐居财经北京报道 08-29 12:11

    2019中国物业管理品牌榜颁奖。

  • 乐居财经北京报道 08-29 11:56

    物业圆桌对话:凝智创新,共享未来。

  • 乐居财经北京报道 08-29 11:53

    物业管理榜单发布。

  • 乐居财经北京报道 08-29 11:20

    产业圆桌论坛:品牌房企的产业创新之道

    曹志国:各位跨界的同仁们大家上午好!给我们主题比较大,房地产和产业关系,在我身边的是深梦集团执行董事李晔;泛华产业投资公司产业运营部总经理董琦;中城新产业控股集团广州公司总经理王腾。

    今天的话题比较大,从房地产到产业地产,从产业地产到什么,都是在转型这个阶段,进来的人想出去,出去的人想进来,这个逻辑关系也说不清楚,李总讲一下关于房地产和产业区别是什么,从宏观讲,从它的定位从它的角色,从它的商业模式,从它的产品结构,从它的价值这里面随便挑一个来讲,因为这个比较泛,聚焦一个点。

    李晔:今天来的都是行业的人,房地产跟这个产业地产的关系大家都已经了解了,讲一个微妙的联系吧,可能房地产就追求快,高周转产业地产是一个慢功夫,也不能用房地产的思维去做这个产业地产,产业地产只是其中一方面,后期加上辅导、培育、园区运营是一个大闭环,所以说房地产是产业地产中的一个小环节。

    董琦:我个人认为房地产和产业地产有很本质的区别,但是有很多相关联系,针对客群,我觉得房地产是B2G2C,为整个家庭还有个人进行服务。产业地产可能是B2C2B,面对群体可能是对企业服务,针对客群不一样,产品模式也不一样,房地产是住宅小区环境,产业地产写字楼,区域配套是哪些,政府政策是哪些。

    第二房地产和产业地产商业模式不一样,首先房地产要求的是一个快周转,他的商业模式就是我尽快把这个土地拿到,然后快速把这个资金回笼,产业地产可能是一个长期的培育,通过区域价值培育之后,再通过土地增益,包括整个产业发展获取利润,两个方向两个模式不一样决定了这两个不同的房地产和产业地产商的一个营销模式不一样。最终还需要一个结合,共同都在创造一个区域的价值,房地产也好,产业地产也好,最终服务的最先客户可能是政府,达到政府指标要求,整个区域发展要求,最终达到房地产商和产业地产商盈利,这是房地产和产业地产不同的区别和相同的联系。

    曹志国:第一目标客户群体不一样,盈利模式不一样。

    王腾:简单把产业地产认为是复合地产一种,地产载体开发。两方面是矛盾的,房企做的过程中,会关注其中一点,例如说我们为了扶持产业,其实很多时候载体上应该提供比较低成本的载体空间,因为企业发展需要需要优惠扶持。但是从地产开发角度来说需要通过载体开发获取利润,这个矛盾或者说双方的博弈其实是产业地产能够往下走。写字楼的高投入可以带来对客户的价值,为什么说产业地产是这样,产业地产不能做的太多,否则客户承受不了。

    曹志国:可能我有不同理解,办公楼不是产业,有不同理解,因为他也是产业,他是不是服务型产业,第三产业,两位是来自广州和深圳的,泛泛划分总部在北京,我是在北京专门做产业地产的运营商。现在目前来说北京的第三产业达到83%,您说那个园区逻辑应该达到多少?20几吧,我就说一个逻辑,产业地产为什么北京少呢,因为产业地产逻辑发生变化,您说产业地产到底是什么呢?生产类的,总部类的,好多人就把商业写字楼,但是我发现今年北京写字楼在加速下行的时候,而恰恰是垂直的产业园区出租率达到85%-95%,由原来写字楼里面的服务性向一个产业生态的构建,服务能力的变化,他的价值不一样。产业载体和产业结构发生变化,那边半栋楼,这边厂房,其实一个链条,一个企业从头部、研发、转化、加速、裂变到独角兽这个逻辑,咱们都可以做一个产业园区,根据您刚才说的问题思考的。

    第二个问题因为产业地产和地产本质我有一个理解是产业地产不是一个消费逻辑,房子是一个消费逻辑,因为地产是消费,而产业地产是培育。产业地产有一个根本的不同,我们服务的客户群体是谁,2C是个人,在产业地产里面我的理解2C是企业,2B是政府,垂直客户是政府,我们的共同服务用户是谁?是企业,我把它放在C,所以我们的模式是C2B,每个企业逻辑不一样。

    第三个我比较同意李总这个,因为房地产的高周转,盈利模式偏规模,前五项过千亿,他是一个规模性的,因为技术含量大家都清楚,虽然它是资源+资本加上重资产逻辑,产业属性拼什么,大家都知道拼的是技术,拼的是研究,那就是专、垂直还有周期特别长,房地产到这个阶段,产业地产是随着房地产有一个疯狂的比较高的增长期,但是他也回到了一个转型阶段了,他俩关系都是一样的,因为什么呢?大家都要回到产业的C位,产业服务这一块是根本,我是对房地产和产业地产区别有一个小小理解。

    第二个问题是说我们如何做好产业地产或者现在叫产业园区,怎么做好,为什么好多房地产前50强的,因为今天没法用数据跟大家讲,为什么大量的民企房地产做不好产业地产,这个逻辑关系和我们商业模式到底什么区别,为什么这么强调有资金、资源、平台,他需要什么,怎么做。

    李晔:也不能说很多的房地产企业做不好,只是有很多的像国内很大房地产企业,他已经在自己的基金模式,运转周期固化了,他就很难调,建议还是以合作为主,包括我们还有很多这些传统的房地产一起在合作。

    第二先有企业后有产品,很多的开发先把一个小镇产业园开发好,再去找企业,最后的结果可能看到很多内部的城市大规模的产业地产房屋空置,而且空置的几乎都是比较传统的房企。

    董琦:一直跟很多房地产企业,产业地产企业,包括专业企业在沟通,得出一个结论,他们自己都再说,包括昨天跟联想的于总说,他们觉得其中是一个基因问题,这个基因决定了你的团队你的商业模式在适应新的变革,地产商做产业如何做,大多数都用基金的形式。第二个形式产业,他自己专注垂直领域行业,他不懂如何造房子,不懂如何用金融,所以这个里面就牵扯到四个角色,这个角色其实就是产业地产的四个方向,第一就是政府,一个产业地产的落地一定需要强政府的政策支持,第二个就是开发商,一定要有开发商,开发商把房子造好,这个六面体要做好。第三个就是产业运营商,他是一个黏合剂,可以把各个环节聚集在一起。还有一个就是产业的企业,产业企业专注于自己的领域,比如说科技研发、科技生产,包括其他行业生产,这四个角色要粘合在一起,在跟中国房地产报打造产业地产联盟,其实就是集合这些产业运营的合作伙伴,包括服务伙伴,为政府为产业企业为开发商共同搭建一个生态,自己从个体到系统化,现在到生态,一定要生态做服务区域发展,所以这个也是未来我们要做的一个探索,如何把这个产业做的更好,开发商转型为产业地产,产业企业做到一个产业的区域共赢之地。

    王腾:过去两三年跟碧桂园、华润等我们都有落地,都有股权上的合作。为什么开发商要做产业地产,总结来说无外乎两种,第一种就是开发商自己相对来说比较追求,寻求新的发展模式,寻求业务上的一些协同,这个相对来说我觉得还是比较突出的。有些开发商进入这个领域以后,下手过早,投入过大,这个东西反过来我的这个地产惯性要求他带来回报,但是产业地产是比较慢的回报周期,会带来一些矛盾,这个矛盾最近一两年凸显比较厉害,也在逐渐化解。

    第二点比较被动,被动的做产业地产。因为发展商到了现在这个阶段,无论它的规模,已经到了一个新的点,政府希望把部分招商职能下放,下放给开发商做。在这个过程中为什么说产业地产,我们做文旅,做长租工艺,做养老都面临一些问题呢。从发展商角度来说总结就两个,第一个就是我们这种复合型地产,包括产业地产为主,他的盈利的规模是远远率无法跟住宅地产商比的,现在已经15万亿,16万亿即使以后地产下行,应该是10万亿的规模。我们现在特别怕合作,怕合作以后我的人被碧桂园挖走了。

    产业地产盈利模式或者说我们简单讲商业模式其实是不盈利的,刚才说产业地产等于产业招商运营+产业开发,其实产业招商运营一直有模式的,做轻资产拿服务费,做孵化器拿政府补贴,都是盈利模式。在产业地产开发没有盈利模式,有些地方可以分割销售,有些地方必须自持,也有一些地方我不允许卖,他从这个地方没有一个稳定,我们在广东可以做销售,到了北京不可以,上海也是不可以,他永远面临这个问题。

    曹志国:如果让销售在当下的,都在做轻资产,C端企业家们讲,如果让你销售,现在在当下这个环境下,企业的诉求已经不是在投固定资产的时候,就算是让你销售,这个环境下是否还可以能去做到快速扩充。

    王腾:您讲的这个问题也是非常直接的,这会造成产业地产没法大规模扩张,不是说所有地方都可以做的,有限的地方可以做,我们在深圳发展,现在在北京、上海,广州设立分公司,也在看武汉项目,是不敢下手的,我觉得是最大的一个困境。其实地产里面有很多精英的,他们从自己角度可以理解所有问题,他不愿意去做这个事情,也做不了。

    曹志国:两位还有什么补充吗,因为产业地产原来经理人很贵的,年薪百万很正常,为什么忽然就不值钱了呢,这个商业模式他发生了变革,因为他是周期长了,所以他会导致跟在座所有人都有关系,地产+产业,众创空间这个逻辑,最后都要回到本质,大家都要去重新思考自己的模式和逻辑。

    因为我也是一直做了13年产业地产,见了太多产业地产优秀经理人,不是不清楚,清楚,各有各的难处。一个从地产决策层思维去思考,政府有要求你必须做产业,地产开发商基本上用产业来落地。产业地产盈利模式从住宅倒过来的空间支撑我们做产业孵化打造,政府战略产业规划,我要京东,我要华为,中国的总部太多了,给这个地产决策者要求有点高,产业链条里面我们不是能主导这个行业的,里面有政治的、土地的、资本的、金融的这些要素。

    还有一个就是我们的盈利模式,产业+地产都是以销售,产权式的销售为我们的盈利模式,但是我为什么要问王总这个问题呢,因为现在即使是除了北上广深中心城市省会城市和一些特别大的地级市的主导产业特别强的区域做产业地产可以,选址有要求的,产业结构决定的,而不是需要某个企业去产业地产,这个城市赋能要素和层面决定能不能做产业园区,不是有钱就能做产业地产,不是有地就能做产业地产,要求我们房地产的盈利能力和专业技术,我们作为产品结构,以你对你某一个产业里,比如说人工智能这个产业领域,大健康产业领域,这些产业领域理解能力,这些要素我们抓住一个小点,而不是大规模。因为我们看好多产业,一个产业1000平米一两个亿,他不是以面积大小来决定的,他是以产业技术和产业格局来决定的,对开发商的专业支持和背景有要求,他需要一个更深层次的合作关系,专业人干专业的事情,谁做什么,地产商就要拿平台整合资源,我觉得这是他最好的价值,把平台搭配好。

    用户是谁,我们一定要清晰,房地产领域90%还在大的概念,“十三五”要什么就做什么,不管这个地方适合部分适合做人工智能,就做人工智能产业园,怎么做产业生态。请各位产业地产或者地产+产业未来的趋势我们用一句话说一下,你们对未来趋势看好,或者应该怎么样给在座产业经理人一个忠告。

    李晔:房子建的好坏只是盈利多少问题,对于产业地产来说是极端化的,只有更好还有非常差,希望大家互通融合,抱团取暖。

    董琦:未来产业地产一定是很好的趋势,从成立开始做城市建设服务,从顶层设计,帮助政府确定整个城市未来区域发展产业到底做什么,现有产业怎么发展,这是从整个设计开始做引领,我们联合合作伙伴,比如说像产业运营,具体的企业服务、科技服务,包括人才、设计等等,其实打造一个联合的生态,为这个区域进行一个产业服务,开发商共同打造区域发展,最终形成共同利益价值链,这是泛华在做的一个方式。未来也是,不管是开发商也好,产业运营商也好,还是政府也好,还是具体的产业企业也好,一定要形成一个组团,形成一个生态的闭环,从原来小的闭环做成一个大的闭环,这样才能未来真正做到产业与地产相结合,区域发展与自己的利润相结合,共同分享利润。

  • 乐居财经北京报道 08-29 11:16

    首批入选“中国好房子”项目授牌仪式 。

  • 乐居财经北京报道 08-29 11:13

    《共和国地产印迹》之“中国好房子”启动仪式。

  • 乐居财经北京报道 08-29 10:37

    京汉实业投资股份有限公司董事、总裁张祥顺做“房地产与老旧产业园区转型升级的思考与实践 ”的主题演讲。

    张祥顺:尊敬的苗会长,栗文忠社长,各位朋友,大家上午好!刚才房地产行业非常优秀的同行,韩总做了非常精彩的演讲。我也受到很多启发,当代在目前行业里面在行业住宅、绿色住宅这方面,展现比较好的情怀,展现很好的产品上追求。

    我今天跟大会报告一个主题,实际上是主办方提前有过一些讨论,我知道这次大会关于几个维度,首先关于大资管,然后是关于康养,关于产业园区,正好这三个维度把我们所做的一些思考,包括我们目前在做的一些事情简单给大家做一个分享。

    介绍一下京汉股份,京汉股份是一家成长型的企业,目前大概规模在100多亿,我们是一家主板上市的,主业是两个方向,一个是在新材料领域,我们有50多年的历史,另外一个是房地产,我们大概有20多年的历史。目前大的战略格局是通过房地产全方位向产业端进行转型,在这个过程中我们有自身的资本平台,在这个过程中进行协同,这是我们大的一个方向。当然我们的产业一个是主业之一新材料,生产研发和制造,另外就是关于地产+,我们仍然在坚持销售+持有的双轮驱动模式。销售和代产带来了现金流,资产需要现金流去沉淀,这是我们的一个基本理解。

    先向大会报告一下对行业的基本思考,在对行业进行思考之前,实际上有一位非常有能量的企业家,他的一些观点给了我们很多启发,这个人叫查尔斯·亨利·道,他有一个观点,道氏理论,一家企业发展潜力和他所能够达到的高度空间,50%首先取决于他所在的行业目前所处的历史进程,这是第一件事情。30%取决于当下的宏观经济发展态势,企业所能够影响的空间只占到20%,前面我们发现80%带给了企业发展的基本面,提供了系统的机遇,提供了一些系统性的风险,作为企业自身来讲,他所能把控的只是自身的战略决策和经营管理,二八法则在这里再次出现。

    我们说系统性的机遇和风险是由技术的进步和资本的协同来联合进行的推动,他推动产业变迁和经济发展,并且在这个过程中形成了行业周期,这是一个非常有启发性的观点,我们可以把它用于房地产行业的过去当下和未来的思考。

    另外一位管理学大师英国《金融时报》把它称为管理哲学之父,这位大师叫查尔斯·汉迪,对于企业发展周期,怎么样穿越这个周期应对这个周期提出非常好的工具,他写过一本书叫《第二曲线》,基本逻辑是什么呢?一个企业的增长一定会是一条抛物线,既然是抛物线一定会有顶点,持续增长的秘密在哪里呢?在这个顶点到来之前,我们要开启一条新的增长需求,因为企业处于增长过程中间,我们的心态我们的自信,我们的资源,我们的动力都足以去应对一条创新的曲线所必然面对的探索和增长,当然如果企业的增长已经达到了顶点之后,这个时候我们可能就已经失去了前面所讲到的,已经没有足够的资源,我们可能有空间但是已经没有时间了,所以这就是成功的悖论和我们讲的曲线论,取得现有成就的原因不会让你永远待在这个位置上,如果你过度依恋过你成功的逻辑,对不起,曲线逻辑可能已经开始,这样就是第二曲线告诉我们的基本道理。查尔斯·汉迪讲当你知道在向何处走的时候你往往已经没有机会了,你可能想从一件好事当中获得更多,那么对不起,曲线逻辑可能已经开始,这是《第二曲线》给到我们的启发。

    带着这两位大师观点看一下房地产,我把行业过去增长它的基本逻辑总结为三高一低,我们知道中国房地产成为一个支柱产业起源1998年,1997年面临亚洲金融危机,为了挖掘内需,因为金融危机,通过内需支撑经济发展,推出房地产这么一个产业。房地产的产业从他诞生之初就承担了拉动经济增长的历史使命,但是我们会发现在房地产的诞生之初面临供需环境是什么呢?是处于一个短缺经济的状况,按照市场经济基本逻辑物以希为贵,供不应求必然带来资源红利,所以我们在过去的所谓的上半场是一个高毛利状态,我们的模式是学香港的模式,所以从诞生之初预售条件非常宽松,是一个高周转的状况。再加上因为供需矛盾比较突出,全靠社会资本不足以在短期内解决这个工艺的供给侧问题,国家会从政策层面向你们加杠杆,突出表现是信贷条件比较宽松,预售条件宽松和信贷条件宽松本质上给我们行业加杠杆,整个行业杠杆手续非常高。

    回过头来看我们这个行业实际上左手把地拿进来,右手转过来,产业链每个环节都可以向外包,所以整个行业一度来讲是非常粗放,门槛又非常低,所以这是我们过去20年走过的一个基本逻辑。但是在这20年当中,我们要讲的是房地产业推动中国城市化的支柱产业,城市化是人类文明进步、国家经济与社会发展的主要标志。自从1998年房地产业成功缩市之后,城市化进程速度明显加快,中国中产阶级的崛起,中国整个国家经济发展,承担了非常重要的历史使命。

    但是我们也可以到资金成本还有各种成本快速上升,在2014、2015年进入到低毛利时代,这件事情非常重要,因为以前我们是靠资源红利在赚钱。进入到低毛利时代之后我们会转向产业链的每一个环节,行业全面转向精细化管理时代,资本市场对行业企业基本估值,过去按照NPV,经验值背后基本逻辑实际上是资源,当下储备的资源在未来通过特定的商业模式兑现之后回归到价值,这是过去资本市场对房地产企业的估值核心指标,当然我们讲上下半场一定会有不同,所以我们今天资本市场对企业估值全面改善了ROE,这是净资产收益率,整个估值发生逆转之后,一个企业真正价值在于三个维度的叠加,获取利润的能力实际上背后就是我们产品力,产品力的溢价能力,包括企业整个经营效率,还有合理使用杠杆,这是今天房地产行业资本市场对企业估值核心评价。

    当下整个行业里面存在主流赛道里面有三类企业,我们按照ROE可以做一个大的分类,甭管哪一类企业,经营本质之一,创造更好更多的回报,我们假定这个ROE水平是一致的,不同的企业在这个里面寻求不一样的定位,从行业里面来讲,包括碧桂园这一批企业他们在这个维度做的非常好,当然有一些企业在这里面值得总结的教训在里面。如果我们追求一个规模导向,就需要一个非常高的周转水平,0.3以上,也需要一个非常高的杠杆,作为支点,但是与此同时我们就不能追求一个非常高的利润水平,去平衡杠杆效率之间的风险。有的企业可能更多去走利润型,利润型在这里面就不能够有过高的杠杆,我们还有的企业选择一个均衡型的道路,这里面三个维度,企业经营价值、能力里面寻找这个东西。

    前面我们讲的是销售型的销售端的物业,再来说一说跟今天大资管这个话题更加紧密的投资型物业,投资型物业华尔街主导的估值模型,我们知道它取决于资产的运营净现金流和资本化率水平,资本化率水平按照国际资产管理协会的定义有两部分组成,一个是安全收益率,一个是风险收益率,安全收益率跟国债水平直接相关,我们看到的是中国在过去20年里面我们一年期存款利率水平从1996年一路下降,一直到今天的1.5左右,这意味着什么?意味着因为经济终处在一个所谓的换档加速,处在下行通道里面,通常我们货币中长期来看一定是一个偏宽松的状态,他意味着我们的资本化率跟安全收益率直接挂钩的话处在下行通道,按照收益法的模型我们会发现投资型物业处在一个增值的通道里面,这件事情特别重要,我相信也是刚才云峰秘书长,因为他是做商业相关资产的一个运营平台,因为资产价值处在一个增值,所以资本全面向这个方面给予倾斜和关注。

    中国未来的整体资产流动性正在从低流动性向中等流动性过度阶段,从全球的资产配置、大数据角度来看,当下也正处在国内资本,实际上也包括境外资本在内,目前非常好的建仓时期,所以我们对商业资产的未来有理由保持一个非常乐观,因为我们商业资产他的价值除了刚才我们讲的估值,基于运营收益的判断之外,还来源于他的流动性。投资型物业处在一个增值渠道,现在销售+持有也是行业领域一个非常主流的战略竞争模式,但是这里面我们不可回避,他有他的一些问题在里面,这里面的问题主要是在重资产,他们给企业带来效用、负债等等面不利影响,我们把这个逻辑做一个简单梳理。

    一家企业重资产非常突出表现两个层面,一是自己完全放在自己的资产负债表里面,第二做销售型物业有非常的库存,这两种表现都是一个重资产的表现。重资产会带来高负债和低周转,资产回报率、周转率、负债率拉低上市公司评级,评级会带来什么样问题?就是融资成本,从整个行业来讲,本来就处在一个低毛利的状态,再加上重资产对资金的占压,整体上会构成企业发展的瓶颈和障碍,我们要提醒这三个核心指标分母都是总资产,所以总资产如果依赖杠杆做的过于分散过大的话会带来系统的风险。

    解决的方案在哪里?今天大会的一个很重要出发点,是资产的金融化,破局之道就在资产金融化。怎么理解?如果通过某种方式运营能够带来盈利,站在金融视角就是一个投资品,这件事情很重要,为什么呢?因为他推动整个房地产行业的产品转向他的金融属性,这个金融属性在某一个阶段凸显之后,我们会引导全行业有一个非常大的改变,打造金融产品产融结合的理念,未来以资本市场和机构可以作为一个通道,这就是金融地产模式。相应来讲房地产的企业在这个过程中扮演什么角色,我个人理解我们的企业在回归他的服务属性,为谁服务?我们更多的讲是为资本,为资本打工为资产服务。今天房地产很多企业这里面股东结构,如果大家关注的话,如果再具体看很多具体项目投资案例里面,都有资本身影,房地产企业越来越具备或者是回归服务属性。

    这里面谈到了资产管理和金融地产是相辅相成的关系,金融地产究竟是什么逻辑,简单做一个梳理。从投资人来讲很多的解释,这个行业并不缺钱,无非是资本在这里面有所取舍,带来一些结构性的状况。投资人想把钱进入到房地产行业,实际上他需要经过一些专业的资本管理平台,这里面会形成一些商业模式,专业的资本管理平台会需要跟房地产企业来进行一个联合,共同去投资开发并且去持有我们的资产,这个过程当中,我们的房地产企业可以是一个资本待建角色,也仆役是一个小股操盘者的角色。投资型的物业形成之后会有其他的一些商业主体出现,包括资产管理公司,包括运营管理公司,围绕这么一个投资型物业之间形成联动,很多商业模式在里面。中国房地产企业会有一个逻辑,所有的这些过程,投资人只要把钱拿进来,我都可以来替你消化,我承担各种各样的身份,去围绕这个资产全生命周期,在这个过程当中事实上房地产企业就已经变成一个大资管平台,投资平台资本未来会通过三个通道来进行退出。

    第一个就是地产信托上市,我们通常在期待着,再一个管理公司+资产打造IPO,也可以是资产的股权处置,这是我们金融地产基本架构。当然我们今天讲行业格局是销售+持有双轮驱动,或者讲租售并举,资本和房地产企业之间的关系实际上这是这么一个合作的逻辑。这是我们的金融地产,包括大资管基本的解读。

    大资管平台实际上是五个平台构成,他匹配的是资产的一个全生命周期,在顶层来讲就是产融结合的顶层设计,共同组成金融地产模式,支撑金融地产模式运行的是我们资产管理体系,所以我们当下房地产企业如果想应对未来的竞争,很重要一个维度就是我们的资管能力,资管能力的构建需要平台的支撑,需要体系的支撑,资管体系简单下一个定义,以产融结合理念开发项目,以回报作为主导,这是我们资产价值的灵魂,基于逆周期规划,我们讲的以终为始,资本的退出作为项目投资开发建设包括资产运营管理起点,只有这样资本才能跟企业之间发生一个联合,发生一个互动,进行项目的顺周期开发建设的主题管理过程,这是资管体系基本理解。

    我们说受技术、资本、消费升级推动,房地产行业新的产业逻辑和周期已经开始。我们从1998年房地产行业推出之际,处在一个短缺经济时代,一直走在2014、2015年特别重要拐点,2014、2015年有一个特别重要指标。总量平衡之后市场格局就会发生变化,这个变化在哪里?我们从刚需,市场化的企业,首先关注的是刚需,关注的是基本居住需求,我们会走向产品力,走向改善需求,在未来房地产下半场产品力这里面有几个关健词,包括绿色住宅、科技住宅、数字化住宅,包括社区,围绕社区围绕房子所需要做的一些增值服务,这是我们应对房地产下半场竞争非常核心的能力。

    还有一个逻辑发生重大变化,走向增量+存量基本逻辑,以前的旧改,以前老的小区更多动作是把它拆掉,但是今天有一个非常不一样的应对方式,就是老旧小区的城市更新,这也是整个行业发生的重大变化,核心城市快速从增量走向存量市场。

    供给短缺时代更多盈利模式依靠资源红利进行套现,这个时代过去之后,需要向产业链的某一个环节要利润,给行业也会带来非常深度的变化,这个变化之一就是整个行业向管理优势型行业集中,另外一件事情就是商业模式要寻求一些转变,资源红利时代依靠资源变现,这个时代结束之后整个行业主流竞争战略,全面走向了销售+持有的一个双轮驱动模式,这个双轮驱动模式给我们行业催生了新的一些商业模式,就是我们大资管和金融地产时代到来,包括产城融合时代到来,产城以前行业都在做,但是我个人观察更多还是基于投机,以产业作为噱头,但是我要告诉大家的是产城融合时代真正在到来,过去拿房地产业来作为经济的兜底功能这个时代已经彻底过去,我们更多在跑完B2C的时候,因为过去更多是考量把土地买进来,考虑客户价值和诉求把房子卖出去,未来行业竞争里面要增加维度,就是B2C,在战略层面去考量我们政府的诉求,产业带动,产业能力是我们这个行业未来竞争的核心能力。

    这里面谈到商业模式变革,其实也就是我们今天要讨论一个重点,就是大资管时代产城融合的时代。刚才是对行业的一个思考,简单做了一个梳理,后面因为时间有限,京汉股份在康养和产业园区也有一些实践,我们把这些工作简单做一个报告。

    首先地产在康养,京汉在过去一个非常大的研发团队,我们有一个新的产品享老村,京汉的康养实际上有两个产品构成,一个是享老村,就是我们的养老地产,另外就是我们的养老城市养老机构,到目前为止已经超过2000张床位。享老村融合了我们健康住宅、智慧社区、乡老生活,里面有相关的配套。这是我们过去一年多的时间做了产品标准化手册,产品标准化包括了产品的系统研发、设计,也包括了这里面供应链体系,建造标准,目标成本的构成,是一个非常多维度联动的产品标志化。这是我们京汉目前在全国各地关于康养相关产品业态布局。其中一个享老村在成都,这块地是农村集体建设用地,《土地法》特别拿出来,我们拭目以待,这件事情操作执行层面能否破冰,过去农村集体建设用地资本不能够进去,为什么成都我们能够进去,因为国务院33个试点县之一,原来的郫县,他是我们的分割产权,未来能够上市销售的。

    这个项目在郫都区三公里范围内有万达广场,是闹中取静的区位。总占地1800亩,其中农村集体建设用地224亩,容积率0.51。这是整体的组成,未来还有一个2500亩的短期规划,回迁房全部完成建设,第一期运营拿到手里面,还有400多亩地已经完成流转,1100亩现在已经投入运营。这是整个基地的一个基本情况,非常好的一个属性,座落在田园当中的一个享老的生活,是田园养老的一个场景,这是1100亩的实景,里面匹配了文康旅业态。整个大的规划结构,这里面会做小镇,中心有四季花海,也有文旅和康养相关主题园区,还有休闲度假和养生享老相关的配套,这里面植入120床位养老机构,1000平米做会所,还有一栋3000平米产权公寓。这是景观情况,围绕水系和农田之间的。这是大致的效果,这是大的鸟瞰图,这是关于康养简单做这么一个汇报。

    另外关于产业园区,前面说到京汉股份是双主业,还有一个非常大的制造业板块,这个板块有50多年历史。这个厂子叫湖北化纤厂,成立1967年,1996年挂牌上市,2015年基于三去一降一补,2015年对这个产品进行升级,这是大的背景。基地是在襄阳,湖北省副中心级城市,简单介绍一下纺织纤维,有这么一个过程,它的上游产业是石油化工,这是第一代化纤产品,后来转向一些可再生资源。第一代木浆纤维就是粘胶纤维,过去的主导产品,第二代产品是莫代尔,现在正在投资和扩产能的是莱塞尔纤维,转向第三代之后,把化学过程转化为物理过程,没有污染,中国制造2025高性能纤维大的品类。国内年产近500万吨,产能过剩,转向莱塞尔之后只有4.5万吨,在建14万吨,90%依赖进口,全球目前最大的企业是LENZING公司自己产能22.5万吨,京汉股份目前在建一期10万吨投产,在明年全部投产之后在国内这个领域会成为国内第一全球第二的水平。

    这是现场的无人机的一个实景的照片,这是厂子的一个典型的比较老旧的产业园区,这是我们目前在做的事情,新投产的莱塞尔纤维占地目前300亩,总体占地3000亩,老旧产业园区升级和高薪,这里面植入的产业首先智能制造,因为我们的莱塞尔纤维自动化程度非常高,属于典型智能制造领域,这是整个小镇的一个基于生产生活生态的融合,这里面的核心门户就是小镇中心,小镇中心这里面我们会把原来的一些厂房,老旧厂房进行改造,把一些老的废弃厂房改造成医疗中心,包括休闲场所,还有原来的老旧住宅。小镇中心打造文化设施3920多平米,商业餐饮7090平米。这是整个打造小镇中心的效果图,这是整个小镇中心相关老的厂房更新之后街区的场景,这是小镇未来打造的整体鸟瞰。

    我们要汇报的内容整体这么多,一切事物都在升级,都在发展和变化,所有的创新,或者说大部分创新来自于事物的重新组合,我们生活的世界实际上处在一个有灰度的世界,不是非黑即白,灰度代表了不确定性。应对不确定性的关键不在于我们去预测,因为未来不可预测,我们所需要做的就是不停的迭代和净化我们自己,用陈云峰教授刚刚发表的演讲结束今天的报告,我们要内心笃定,做好当下,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 08-29 10:15

    当代置业总裁助理、研发设计院总经理韩飞宇谈当代置业的创新之路。

    韩飞宇:非常感谢非常荣幸,各位朋友大家早上好!刚才陈云峰秘书长已经做了相关阐述,下面说说基础,所有的转型和所有的动作都是建立在你本身的产品基础上,你有什么和别人不一样的地方,你做不了第一能不能做唯一,这就是我今天想阐述的观点。我的标题叫“绿色科技,行稳致远”。

    现在面临一个非常严重的问题,就是人口的暴涨,同时也面临着城市人口暴涨,这个量级非常大。每天增加20万人,每年25.9万亿基础设施投资,我们有50%的能耗就是在建设过程中消耗掉了。带来很多相应的危机,包括对于人自身健康舒适的这种问题,对于此我们一直在做一个思考,当然我们不能做那么多,因为做一个房地产运营商,我们希望关注到祖国和社会需要我们的领域,所以在2015年联合国可持续发展峰会里面着重看第11项,这个就是我们要切入的并且要生根的领域。

    今年8月17号举办了一场发布会,提出新的标语,现在叫科技建筑、绿色家园、城市向美,代表对整个城市社会责任和开发者的使命持续性和逻辑性思考。科技建筑分享一个案例,在当代置业一直在做一个研发,从恐龙1号到恐龙2号,恐龙3号代表着我们是要从超低能耗往净能耗的整体建筑实践,首先必须要快,有商业转化能力,首先它是以小型钢结构这样方式进入国家“十三五”重点示范工程,同时得到基金加持。

    第一装配式,从无到有40天完成,没有打胶,这是最环保的建筑。完成本身很小的建筑自平衡,构成完整围护体系,自然通风自然储光。抽油烟机有这种感受,所有窗户关闭情况下,你的抽油烟机会产生负压,带来什么结果?就是你的地漏返味,但是你不知道原因在什么地方,因为负压产生变化,从里面把气返上来了。当这个抽油烟机打开的时候,采用智能联控。如果雾霾天怎么办,如果在雾霾天在这个窗户上面有一个小的开启点,同样可以做到,防止极端天气问题,智能温控、智能联控在里面进行了植入。

    大量语音控制,这种控制都实行联动,还有高效热回收新风系统,技术直接放进去。右下角还有非常重要的一个事项,就是养老,养老型建筑楼盘,老年人如果摔倒站不起来马上产生智能联动,会有一个声音的呼叫声,跟物业直接产生联系,对老人实时实施救。这是整个的呈现效果,里面有床,小景观设置,智能温控面板都是我们自己开发和研发的,这是里面所产生的相应细节。

    我们要做一个真正的建筑艺术博物馆,希望把我们相关的技术,超低能耗相关技术,还有整体的主动式和被动式建筑完全搁在里面,还要展示出来,这个项目在通州,将近2000平米,把它叫做看的见的艺术和看不见的技术命名,外观根据日照,通州被日照包裹的很厉害,通过日照切割出来,进行艺术化处理,一刀切有一个断面,旁边是非常粗糙的,正面是非常简洁的光滑的,通过艺术冲撞,增加艺术感召力,他进行相应的新风的能量流动,带动新风循环,如果不开窗也可以到相应效果,还有水收集系统,中间有一根很粗的柱子,光直接打下去,带来不一样的趣味,很多技术性的东西和一些艺术性的东西在里面。全球第一个获得AH国际认证的博物馆项目,里面是混凝土布置方式,右下角那个圆圆的就是光调,左边是报告厅,最后会有一些艺术展览程度的东西奉献给大家,还有书吧,这是里面的相应效果。

    再说说西山上品湾MOMA,做了百年住宅项目,它如何跟我们当代置业绿色科技相关内容进行很好的结合,这是一个新的课题,这是百年住宅的位置,这是里面呈现的效果,从这个效果来看,大家所谓的普通住宅样子没有什么太大的区别,但是实际上几个特点,第一做了管线分离,这个非常重要,在座所有做普宅的我们的朋友,如果你漏水怎么办?或者如果你管线出现问题怎么办?肯定把砖刨了,而且漏水的概率非常大,这样的检修可持续性不够强,如果产生色差怎么办,管线分离,所有东西解决永续过程中可持续更换和更新,百年建筑是一个长期过程。

    第二空间可变,里面没有柱子,你可以根据三口之家五口之家调节你对空间的安排和功能的要求,现在我们提供给大家的户型是LDK参数一体化的设计,将来你可以把客厅隔出两间,解决现在人口居住和人口增长的需求。

    高耐久性里面围护结构和窗都是进行了加厚,比普通市面上都要搞一个等级,这样才能完成对百年住宅和绿色科技整套系统的闭合,产生系统型循环。优良部品,集成式卫雨,定制化、装配式、产业化,一定要走到这条路,才能进行商业化转化以后具有快速开发、快速建造,解决更多人需要有房住的意义。

    说完科技建筑,再走到绿色家园,这是在贵阳的项目,绿色社区,健康社区,人文社区全方位混合功能植入,大的能源角度来讲因为安排三个重要区域,区域能源站,解决局部的能源供给问题,但是跟燃气做一些结合,结合中国现状。比如说在丹麦研学的时候,看到2000户,但是他们用的能源全部都是洁净能源为主,所以我们也要把这个东西用在对于贵阳这个地方,对于我们的集中供暖和能源需求,看到中间闭环,中央公园,我们把它放在一个绿地,里面整体产品线会把当代MOMA复合型的植入进去,形成有层次的社区,这是对大盘操控的理解。

    这里面着重介绍一下还想做另一件事情,未来艺术,它是一个建筑物,现在所有的城市都千城一面,找不到自己的机制归属,往往在这个社群里面其实需要这么一个让大家聚集的地方,我们叫它精神堡垒也好,艺术馆也好都可以,我们会在所有的其他楼盘里进行相应复制,但是贵阳是我们第一个先做的。它是一个倒金字塔一样扣在一起,里面可以做音乐会,可以做餐饮,中间这张图,太阳升级信个时候,这个缝隙光打进来的时候,在这里面做你想做的事情,享受这种空间带来感觉都是不一样的,大家愿意在这个地方去利用各种各样东西,赋予它不同的功能,这也是我们想要的。

    最后说说城市向美,我们对于产品到家园,对于一个城市的思考,这里面有两个周期,一个叫建筑全生命周期,一个就是在座各位客户全生命周期,一硬一软,整体孵化出来相应的公司,相应一些内容,内容型服务,把硬和软场景连接。我们对于城市思考,这个是苏州府,只有65套住宅,把它打造非常高端住宅,如何理解城市文化,在延续城市文脉过程当中。在这样一个产品定位上,我们希望把新的中式建筑跟它有效的结合起来,甚至把北方的建筑移植过来,一些元素移植过来,形成一种新感觉。

    在整个建筑立面我们还引入一个老房子,进行拆解,再组装,形成外围看上去实际上是一个接近新中式的有现代建筑,但同时包括一个有原汁原味的老宅子,营造山水园林的感觉。

    我们再说说九华山风景区再往前最后一块地,有这样一个楼盘,希望能打造一个休身养性的地方,里面有文化型植入建筑,希望现代建筑植入文化的感觉,来带动产业的效果。从入口进来,一直走到有钟这个地方,从这个楼梯上去,这面墙横在这儿全是经文,一步一步过去,实际上是售楼处,走过去的过程希望他忘记是售楼处,更多感受对这块土地的诚意和了解。如果让你做我们只能做运营,而你不能去走纯地产开发,因为从地产开发这个事显的特别生硬,我们有自己的想法。这就是呈现出来的效果,到精神层面还要到产业层面。

    从最早的英国的田园城市,他是一个分散式的,希望每一个在城市里面生活的人旁边有田园,回归田园市场。右边上面角他解决的问题,所有功能从纵向打破,变成功能性交接。一直在说当代MOMA,2009年在世界高层建筑人居学会上面评一个奖,那个建筑奖,建筑感召力,但是任何一个绿色技术和可持续发展都需要时间的检验,十年之后当代MOMA很荣幸因为运营再次获得这个奖,当时与空中的连接,包括舞者去演化出来的灵感,现在在里面有蔓兰酒店,百老汇。

    给大家公布一组数字,一千两百万的建筑是我们在做的事情,每年4.1万吨减排炭排放量,每年节约4500万千瓦时的用电量,城市的贡献,产品的贡献,以及可持续发展我们在这方面的思考。基于此我们提出了换新城市,我们重新升级了产品线,提出这样一条产品线。每一个城市里面都能搭建好完整的产品结构,使我们的每一个城市都能对这个社会提供可持续的贡献。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 08-29 09:57

    中经联盟秘书长、优铺网创始人、董事长陈云峰发表主题演讲。

    现在我们可以看到房住不炒在住建部执行层面,包括各个城市建委层面实行区间管控,谁的房价也不能起,这个政策非常明显,我想说商业地产不同于住宅,所以我们说房住不炒,房包括什么?房除了居住的住宅是生活的保障品,实际也包括像商业、写字楼、产业、酒店这些,实际从我的个人建议,我觉得应该是相对放开的。周秘书长有一天早晨给我打电话,七点多,他说要去跟总理汇报工作,他说你给我说一下商业跟住宅的区别,我说特别简单,商业和写字楼是生产资料,是公司行为,是投资行为,这个住宅为什么要严控?它是一个生活保障品,当然也是投资属性,住宅越控越紧,写入党代会和人代会,住宅这件事肯定是不炒了,但是在投资方面,在商业地产方面实际我是倡导让它回归本质。

    现在我们都在讲创新,创新是一个筐,什么都可以往里装。但是真正房地产行业,在今年可能会有拐点,这个拐点就几句话,开发变运营,这个房地产开发公司从去年把地产俩字都拿掉了,增量变存量,现在谁牛逼?贝壳牛逼,贝壳今年能干一万亿,你看看碧桂园、恒大还是维持去年的7000亿6000亿5000亿,现在存量兴起,包括商业地产,在搞什么?搞城市更新,这是蓝海。销售变服务,原来卖房子,最牛的售楼小姐,以后要搞运营,我觉得这次中房报办的会议,旁边那屋和这屋大部分人搞运营的,销售总没来,销售总在家着急呢,来的都是探讨转型的老总,搞不太清楚所以得学习,这是我们这个会的意义。另外我个人认为线下要往线上走,你看现在的互联网整合所有行业,肯定要来整合房地产。

    大资管时代业态有购物中心,北京106家购物中心全部迎来,已经变成城市人生活方式,我们年轻时候搞对象去公园,心里搞对象全上购物中心,那是年轻人约会,家庭和朋友聚会场所。现在商业地产是美好生活承担者,包括开发商搞的不得不销售,也得运营的商业街,还有底商,商铺底商、写字楼底商得有多少。我们觉得在这种情况下,我们的金融,包括金融的政策,互联网平台,包括运营团队,都有新机遇,原来是卖房子吃香,这次商业地产委员会里面大家年轻都在跳跃式增长。我一直特别尊崇这句话,个人不如团队,团队不如平台,平台不如趋势。

    在这个社会,我们如果搞运营了,我们就得连接,互助,赋能,共生。实际这个会议大家为什么能够百忙之中过来,都有这方面的含义。我用了10年搞了一个中经联盟,我们定位走正道、聚好人、做好事,本届主席张鹏总提出来正心、正道、正影响,你看不能搞斜的歪的,房地产商最规矩了,听上面政策,遵守法规,下面还得搞消费者欢迎的产品,消费升级,多好的一帮人。我后来跟好多别的行业打交道我发现不行,后来发现开发商们有逼格、有能力、有资源,这是我们的一些开会的场景。

    去年是10周年,我们出了一本书,叫做《中国房地产杰出人物志10年100人》,所有在职开发商高管,王石他们具有思想的房地产行业开发者,真的老了。现在有一批新的人正在起来。我们也拍了一个小电影,去年在龙湖拍了一个叫10年以后,毛大庆老说别自己养老,中经联盟老总一块买房子,住在一块养老,上班的时候没有时间,退休之后我们一起玩,根据这个把这个电影调到了10年以后,在一起玩耍的这种情景,这个就是美好生活的一个内容。

    为了迎合大资管时代,你看我们都做了什么,中经联盟成立有产业地产委员会,这个都是适应转型的,我们也有写字楼专委会,还有联合办公专委会,我们是在8月12号成立的公寓专委会,现在做公寓虽然没有挣钱的,还得做,不做干什么。这个月30号在优铺工厂成立中经联盟联合办公专委会,我们要把这个行业的从业者,这些老总们都搞到一块,大家来一块研判我们这个房地产细分之后的这个领域的过去、现在和未来。都是在职的总经理和董事长我们在一起交流,下个月在富力的会实际是一个饭局,我们都明确,那九个人在那儿吃,人要讲,都是变成会议,因为大家真正交流的时间不是特别多,时间特别紧张。但是现在的这个时代不学习不行。这种不以销售为目的的这种委员会,我们现在都在成立,开发商现在也是,必须要转,中房报这次开这个会,他也是迎合了这个时代,否则就没人来了,现在搞销售的会,没人,你看我们一搞联合办公公寓发一个通知500人,为了限制我们都收费,包括商业地产的会,我们都收费,为什么?限制人。所以这个是这个行业在真实发生的故事。

    中经联盟也有一个总裁俱乐部,讲的是现在产业互联时代,现在是产业互联网时代,原来是消费互联网,但是从今年开始互联网行业发生了巨大的变化,现在都在产业互联,原来我在工厂待过,刚大学毕业在工厂,从原材料采购、设计,各个车间到半成品,到成品库,然后再销售,现在我回想起来漫长的一个产业链,包括现在一双鞋,一件衣服都是一个很长的产业链,为什么我们的工业体系不行,必须都有互联网的精细化,互联网有一点能做到就是以销定产,原来那么多做不到的事情,现在消费者跟你点餐一样,直接点了之后工厂给你做,我们有优势地方就是移动互联网应用,华为代表的5G技术,房地产行业进入运营的时候整个精细化管理,现在都已经提上了议事日程。

    我从开发商出来之后做了一个优铺网,专门把商铺跟办公放在了线上,非常受欢迎,行业是行业,关键这人都病了,大夫特高兴,现在我们在商和办的销售方面特别好,这些你能想到的开发商,昨天还有两家找我,我们的商办和产业的销售和招租我们就干这个,今天都在对接,我们讲服务在线,房源在线,交易在线,提供属地化的服务,所以做商业,用互联网一做,一片光明,我一下就做北京的生意,现在我在往全国发展10个加盟城市,做全国的商和办的生意。比如说有一家想选址,屈臣氏想选地址在全国有800多家店,今天想开100家,你委托我就完了,我去给你开店。来北京的写字楼的人什么人?好多不是北京人,还有外国人,你看咱们都卖不动,现在好多外国人来北京抄底,他们一算哪怕各个国家发展最快,中国,哪个城市发展最快,北京,北京哪儿发展最快,朝阳,朝阳哪儿发展最快,长安街,现在长安街两边的楼让外国人买差不多了,现在三万多一平米就能买。

    今年特别难过,大家都难过,今年是在以后十年里面最好过的一年,在这种情况下,我们能够做的是通过我们聪明才智把不确定性的东西变成确定性,迎合这次会议的主题,中国房地产资产管理的角度渐行渐近。我的发言结束,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 08-29 09:38

    中国房地产业协会名誉副会长苗乐如致辞。

    尊敬的各位领导、企业家、同仁、朋友们大家上午好!非常荣幸参加今天的创新大会,首先祝贺大会圆满成功。

    值此我想就当前房地产形势汇报自己的三点认识,供大家参考。

    一、当前房地产市场根本标志就是平稳,一是1-7月份同比商品房增长4.6,住宅15.1,连续7个月保持在10%以上。二是房地产交易面积同比商品房下降了41.3,面积在合理区间。三是由去年7月的负的0.4,转升至7月份的11.3。我们的环境是支持的,是适度宽松的。四住宅由3.9提高到4.4,新开面积由年初的6%提高到9.5,住宅由4.3提高到9.6,表明了企业去杠杆持续发力。去年底全国房地产投资12万亿,同比增长9.5,销售面积商品房同比增长1.3,住宅2.2,销售额商品房同比增长12.2,住宅增长14.7,保持了历史高位上的增长运行。

    房地产上半年投资占全国固定资产投资的20.9%,住宅投资占15.3,商品房销售额相当于社会零售商品销售总额的36.3%,住宅销售额相当于社会零售商品销售总额的31.7。在中美经济摩擦持续,国际经济下行情况下,房地产保持高位运行,是我们成为我国经济发展当前的压仓石,稳定剂。今天的大会还有中国好房子项目授牌仪式,总结房地产中国居民住房70年伟大成绩,明确今后的方向,以此庆祝新中国成立70周年,这也彰显了我们一代一代房地产人的奋斗。列宁在十月革命告诉我们,忘记过去就意味着背叛,回顾70年的历程,回顾改革开放取得的成功,我们应该坚定自己的意志,坚定自己的信念,用创造房地产更加辉煌的明天来推动我们新的发展。

    二、全面贯彻中央精神,促进房地产市场持续健康发展。全面理解贯彻中央精神,是实现房地产市场持续健康发展的根本,去年政治局会议第一句话讲的是下决心解决房地产问题,后面还有一堆话,媒体关心的最后一点坚遏制房价上涨。我们要全面理解贯彻中央精神,包括这四个方面。

    第一下决心解决房地产问题。第二不把房地产做工具,严防非规资金流入房地产,严防房地产系统风险。第三房住不炒,中间两次会议,目标、政策、措施、要求是一贯的。第四稳中求进,稳投资、稳预期,最近政治局会议明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,我认为这充分表明中央希望房地产平稳发展的要求要得到贯彻和落实,这既说明房地产保持当前的规模速度,做到平稳发展,对于我们当前经济发展的稳定作用极其重要,绝不能让房地产过热,这也是对房地产多年调控经验教训的总结。

    下决心解决房地产问题怎么体现,一年的实践体现在以下几点,一坚持房住不炒作德国长期定位,不仅是对消费者,个人买房人而言,我以为对于房地产企业同样要认识到这一定,你也不能炒地,你也不能炒房子。规范类的资金提高都是在百分之十几,总体来说我们存量贷款个贷加上企业开发贷增长余额是17%,问题就是规范外的东西。个贷余额20.96万亿,同比增长11.3%,说明中央在规范渠道,对房地产是支持的。这同样也讲到了当前的形势,我们应该充分的看到。

    但是在看到这些积极方面的同时,为了防范房地产系统性的金融风险,要收紧房地产企业非规资金的流入,控制房地产负债率过高。因此这里面包括委托贷、信托带、企业发债等多种方式,要求不得补充流动资金,你发债也好,这些贷款也好。不得用于偿还银行债券,不得用于商业性房地产项目开发等等。这样做的目的为了控制房企规模不能过大,杠杆率不能控制。因此银行建立白名单制度,坚持“432”放款条件,多家银行联合授信,多家银行贷没关系,三家以上主额度有控制的,有考核的。

    作为对非标资金的整治,整治过程当中政策框架力度要适当。恒大早在两年前提出资产负债率从70.1%,降至今年末的55%,阳光城2018年财报提出净资产负债率降至182.22,减少70个百分点,对我们也是一次新的考试。

    二坚持房地产市场平稳健康发展的目标导向,别的讲问题导向,房地产市场我认为很明确,就是平稳发展,不大起大落。

    三坚持一城一策,因城施策。四是坚持建立住房市场体系和住房保障体系和并购并举为内容的供给侧改革,实现我们的住房体系建设,包括建设部提出的保障房绿卡。五坚持中央定方向,城市政府负主责的工作体制,在坚定贯彻中央关于房地产各项部署的时候,必须面对市场分化这一现实,据统计2016年底全国657个城市中,180个城市将近27是人口流出城市,必然影响房地产市场,特别是住宅市场的发展。高度关注去年中央经济规律会议强调的这么几个方面。

    一创新和完善宏观调控,二加大基础设施补短板,4万亿我认为没有实现这方面,大家给徐部长汇报,4万亿搞什么?铁路基础设施,拆不拆房子,征不征地。现在我们基本建设补短板同样会有。三扎实推进乡村振兴战略,促进龃龉性协调发展下的中心城市和周边新经济带城市群,从而做好企业布局,掌握发展的主动权。

    第三,创新再发展。党的十九大明确我国主矛盾转化要求经济发展由高速转入高质量,这就是新的形势新的要求,我个人以为房地产和住宅产业就是一个典型,面对创新发展,推动行业适应新的形势,落实高质量发展的新要求,是我们解决问题的根本。

    为此我认为应该把握住以下要点,第一行业转型品换代,产业升级,行业要在满足人们刚性,改善性住房需求同时,要发力我们的养老、旅游、休闲、特色小镇、农村振兴等等这些新的业态和需求,新的发展要求,从解决有没有房子,向解决好环境、好服务,实现美好生活转变。产品要换代,绿色建筑,百年住宅。提升室内智能化管理服务水平,要大力推进老旧城区改造,全面提高农村住房质量,建设绿色城市、生态城市、智慧城市,产业升级就是要大力推动住宅产业开发的产业化建筑施工的工业化,建筑技术的现代化,工程管理的数字化,住宅服务的智能化,社会管理的智慧化,大力发展装配式3D打印建筑等新型建造方式,推进以BIM技术在规划、设计、施工、装修、工程管理、物业服务、智慧社区等全生命周期的运用。

    第二企业要提升,包括企业在发展的新动能,我们的共享理念下的发展等等,要规避和防范风险的治理能力,弘扬企业家精神、工匠精神下提高品牌意识,遵循行业发展规律认识能力,高质量发展不仅要落实以上六要素,还要落实市场平稳健康发展和政策制度机制保障,面对新形势、新要求,创新是第一要务,是推动我们行业发展的力量源泉,让我们携手探索总结推动新业态、新需求而需要的新的理念,新的运行模式,要推动新型建造方式运用的新设计、新路径,要推动以BIM技术、云计算、大数据为代表的数字技术应用的新技术、新场景,为实现房地产业高质量发展,满足人们美好居住生活的需求做出我们的新的贡献。

    我想这也是本次大会的初衷,为此再次祝愿本次大会圆满成功,祝与会各位朋友事业有成,再创佳绩,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 08-29 09:28

    中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠致欢迎辞。

    尊敬的苗会长,尊敬的各位来宾、尊敬的各位企业家,女士们、先生们大家上午好!初秋时节,万物繁盛,我们迎来了北京最美好的时期,今天中国房地产行业百强企业为深入探讨行业的问题与发展,大家共聚一堂,共商大计,进行智慧的碰撞。

    首先我代表主办方向来自全国各地的嘉宾表示最真诚和热烈的欢迎,对于企业来说创新发展是永恒不变的主题,世界上唯一不变的就是变化,要在急速发展的社会中生存,那就是要不断的创新,没有创新要在竞争中发展几乎是不可能的。新时代的变化越来越快,新时代的新事物越来越多,要跟上这个时代,唯有创新。

    100多年前奥地利经济学家熊彼特教授就提出了有关创新的说法和他的一系列观点,我认为这是对市场经济和任何经济的灵魂之所在。党的十八大以来习近平总书记也高度重视创新发展,在多次讲话和发展中论述中反复强调创新,其内容涵盖了科技、人才、企业等一系列的创新,发展是第一要务,人才是第一资源,创新是第一动力,中国如果不走创新驱动发展之路,新旧动能不可能转换。

    现在对于中国房地产行业来说,他最了解的地方就是在创新中不断融入于科技、绿色以及装配式建筑,在改革开放初期,资源、金融等行业都是有国有企业进行掌握,只有房地产业把他的市场功能和政府导向功能、指导功能打开了一个链接,释放了民营企业、国有企业以及上市企业的多种融合。

    几十年过去了,当初的那些尝试者又转向成为新一代企业创造者,中国房地产行业成为国民经济重要支柱,它的市场总值已经超过了300万亿元,这就是由于创新各个企业给予我们行业创造了极大的价值。

    如今在当前的经济形势和政策要求下,中国房地产行业又走到了一个急需创新的时期,最近召开的中央政治局会议在分析研究当前经济形势部署下半年经济工作时再次强调,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实了房地产的长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济手段,这表明我们的政府将真正的逐步的降低了经济对于地产的依赖度,市场将步入更加理性的发展阶段。我们也相信房地产一个崭新的代已经到来。

    二是在大消费的时代,也在支撑新业务发展,以旅游地产、文化地产、田园综合体建设等等,将大大的提升全国居民人均消费、文化消费、旅游消费等一系列的需求增长点。有关统计表明2018年中国养老产业规模也将达到6.6万亿元,2019年养老地产业的发展包括文化旅游地产发展也达到7.5万亿元,到2024年预计将会突破10万亿元。

    三是企业自身发展需要,创新一定是内在的需要和市场必须的需要,华为集团正是拥抱了创新,他们所有的工作都提前在市场没有发生问题前打了预定量和提前研发量,这是值得所有企业学习的。

    作为行业媒体,中国房地产报伴随了中国房地产行业的所有进程,从1992年起,中国房地产报和我们的绝大多数企业一起,在为房地产为国民经济做出贡献的道路中,同呼吸共命运,我们不懈奋斗,在新中国成立70周年即将到来的时刻,我们中国房地产报会同作家出版社,出版共和国地产印记,这一事件在近一个月中,在行业内引起了极大的反响,很多人都给予了我们支持和很多很重要建议。同时我们还将提出中国好房子活动,中国好房子在即将到来的更新换代的时代,中国好房子一系列标准,中国好房子系列老百姓需求,我们都在规范和完善借鉴。

    未来道路令人充满期待,虽会有众多困难,也会有迷茫,但是我们相信我们心中有坚守,有创新,有激情,有坚持,我们一定会一路前行。谢谢大家对中国房地产报的关注和支持,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 08-29 09:24

    主持人致开场辞。

  • 乐居财经北京报道 08-29 08:53

    由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产创新大会”于2019829日在北京富力万丽酒店隆重举行。大会以“拥抱大资管新时代”为主题,包含了“物业管理论坛”“产业园区与产城融合高峰论坛”“资管·智慧·价值2019中国商办物业与资产管理峰会”“创变·突围2019第三届中国房地产装配式建筑高峰论坛”“健康中国·2019中国文旅康养高峰论坛”,旨在探讨新的市场环境下,中国房地产行业创新发展路径与各领域创新模式。

    会议即将开始,嘉宾入场签到。

由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产创新大会”于2019829日在北京富力万丽酒店隆重举行。大会以“拥抱大资管新时代”为主题,包含了“物业管理论坛”“产业园区与产城融合高峰论坛”“资管·智慧·价值2019中国商办物业与资产管理峰会”“创变·突围2019第三届中国房地产装配式建筑高峰论坛”“健康中国·2019中国文旅康养高峰论坛”,旨在探讨新的市场环境下,中国房地产行业创新发展路径与各领域创新模式。

【原创视频版权声明】

1、本页面视频归本网站所有,未经本网站允许不得转载视频,否则将视为侵权;

2、需转载或者引用视频内容请注明来源,对于不遵守此声明或者其他违法使用视频,本网站依法保留追究权;

3、本页面视频,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非商业性或盈利性用途。页面所载视频不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准;

4、除此以外,将本网站任何内容或服务用于其他用途时,须征得本网站及相关权利人的许可,否则本网站依法保留追究权。