佳兆业刘策：城市更新是栽树 要有长线布局的心

乐居财经讯 8月22日，2019（第二届）乐居财经年度论坛在北京举行，主题为“新周期·新赛道”，旨在探讨自2018年地产“新周期”以来，行业如何选择“新赛道”。中国房地产业协会为论坛特约指导单位。

佳兆业集团首席增长官表示，城市更新对行业来讲是今年热起来的，中央提出来数万亿的旧改，一下把城市更新带到了风口浪尖，城市更新需要五大要素：

        第一，任何业务抱着功利的心态做不好，从2014年房地产行业的转型转了很多，但是基本不成功。我们做城市更新也是无心插柳，一直坚持下来才有今天这样的规模、品牌。如果希望在城市更新领域一两年见效，这基本不太可能的，甚至会给企业带来很大的伤害，因为跟原来快周转的逻辑是不一样的。

第二，城市更新要有长线布局的心态。一个项目短则5年，大部分是8-10年，心态上能不能过去，城市更新是栽树，种草一两年就出来了，10年这棵树有可能都长不大，这时候有没有恒心、毅力、魄力，这对企业的创始人、负责人是很大的心态上的考验，基于人性的考验，急于求成是人性的弱点。

第三，城市更新需要企业做系统的能力建设，系统的策略安排。首先关注主业的规模，主业的规模是这个时代房地产发展的必然要求。城市更新是长周期的项目，如何和短平快的项目结合，并且形成合适的比例。城市更新比例过大，会使企业的资金流非常紧张，很考验企业的管理。城市更新本身业务有快业务和慢业务，这两个如何精准投资，如何克制全面开花的冲动。城市更新本身吻合房地产从增量到存量转型的大趋势。

        第四，产业。现在城市更新业务和以往不一样，以往搞住宅就可以了，现在单纯住宅不受政府待见，必须要有产业能力，不仅要考虑居民的利益，也要考虑自己的利益和政府的利益，怎么给当地带来GDP、税收、产业的升级、文化的保护传承，这都是城市更新过程中要考虑的。做城市更新业务要有系统性的安排，重点是结构的优化，控制合理的比例，使长周期业务和短周期业务能够很好匹配。

第五，需要在能力方面做很多的储备、建设，比如对政策的研究，整个过程中对城市更新一整套流程要很熟悉，关键要点、障碍在哪要门清儿。相当于还要有很多资源，需要资金、产业。

        城市更新真的不像外界所认为的那么美好，好像是大肥肉，在我们看来它真的是苦活、累活、脏活。城市更新人员50%的时间陪小区老太太、老头儿聊家常，甚至有些家里没有什么支撑的，帮他干家务，因为一个城市更新业务背后除了跟业主的利益的绑定之外，应该有更多人文的关怀。这是目前整个城市更新和以往不一样的。