楼市预测不是“巫术”要有理有据

与亲历者重温地产史！【致敬改革开放·地产40人】提名人物之于凌罡，他是中国合作建房第一人。

【编者按】从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放·地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期［地产40年40人］提名人物是中国合作建房第一人于凌罡先生。

问题：08年，有这样一条新闻，说北京房价已经见顶，不建议出手买房，然后说是您的一个预测，那对于这种预测的话，您是怎么看？

首先，没有人的预测百分之百正确。再有就是，我们当时其实预测得没有错，大家都明白08年、09年的时候房价是突然间就下跌了，大家可以看一下那个房价涨跌的曲线，09年的五一的时候正好是房价的底。

08年全球金融危机，当时龙湖马上就要上市了，突然间因为这个金融危机就延迟了上市，对房企的影响也是很大的。那个年代我们也都知道就是孙宏斌当时的这个融创，当时叫顺驰，直接就被路劲给收购了，它可以说是惨败退出地产界，当然后来它卷土重来了。

那么，在那个年代，预测出错是不可避免的，但是我要跟大家讲的就是，我并不是盲目地预测，我不是像那些巫术一样，我预测涨、跌，是用量来分析的。

我就有明确的分析，房价的涨跌是由地价来决定的。我当时在新浪的年会上写了一个预测，就是招拍挂的地价每涨跌一块钱，房价曲线对应涨跌四块钱，也就是说地价如果今年从四千涨到五千，房价就可能从两万涨到两万四，地价如果从四千涨到六千，那房价就从两**涨到两万八。

我讲的是个公式，大家可以去看是非常接近的，因为我们都是用大数据分析来做预测的。包括有很多人在骂，说于凌罡你写过文章说让大家不要买房，我说你能看一下文章的内容再来说吗，我什么时候让大家不买房了，我什么时候跟大家说的是，你要可以不买房可以一起来合作建房。

我给了很多人建议，包括14年，我介绍很多朋友去买了香河富力的房子。香河的房子当时是5000~7000，旁边的燕郊其实不如香河好，但是燕郊的房子已经到15000甚至更高了。在这种情况下，我认为投香河是有价值的。那么事实证明，我们投资的那批人基本上挣到了七倍吧，就是15万进去拿回120万。

我认为大量的数据分析和发展的预期是能够看得到的，包括我很早就跟大家说，你要看北京新增地铁的站数的这个速度，因为08年09年开始，北京就是每年增加多少个站？几十个站，那么这些站一年之后通地铁和两年之后通地铁，它的升值速度是不一样的，在这种情况下你完全可以投。比如咱们都知道6号线，6号线一通车，到6号线草房就开始狂涨，等到草房过去一直到潞城通车，那这沿线的所有车站都涨得非常厉害。我们认为这种类似的预测一定不能凭空做出，一定是要有依据的。

我到现在都跟大家讲，买房有三个基本技巧。第一个就是只买人口流入的地方。第二个就是所谓的这个项目本身有的地段性的利好，且有配套收益预期。举个例子这个地方两年之后规划了一个万达，说这个地方规划了一条地铁，这个地方以后规划了高铁，都是对配套价值的认可，比如这地方马上要有大医院、大的学校了，那么变成学区房就值钱了。第三就是这个项目本身的品牌和定位是正确的，这种房子你去投资永远都会挣钱。房地产最大的优点就是保本，保年化40%应该问题不太大。前提是符合刚才我说的三个条件。所以就现在这个房地产这个行业来讲，我觉得还是大有机会。