城市更新——戴德梁行媒体抢听会

乐居小记者 05-02 10:11

记者：房地产税正在加快推进，对房价会有什么影响？
魏东：房地产税大家都非常关注，但是从个人看法，我觉得因为现在国家对出台房地产税相对来说还是比较谨慎。另外，房地产税的出台也是要伴随着整个房地产相关税收的整体调整，有一些税收要进行一些合并。并且房地产税在征收之前要以立法先行的基调来走。实际上在征收的过程中，业内还有很多争论。所以我们很难说确定是什么时候出台。但是我个人觉得今年可能出不来。
另外，就像你刚才问的对房价的调整。我觉得房地产税的出台目的不能说是抱着去打压房价的目的来进行的。房地产税未来主要是为地方政府提供一个可持续性的税收收入。比如像在美国收地税，地税是政府全部拿过来返回，全部投入给当地的学校老师加工资，或者给社区修的更好。所以有人说你住富人区就能上好学校，那是因为富人交地税交的多，然后这些税又重新返回到社区，所以能使地产升值。
房地产税从长远来看，可以说是非常好的地方政府的可以细水长流的财政收入，控制房价我觉得可能就是一个副产品了吧。
乐居小记者 05-02 10:11

摘选几条精彩问答~
记者：从这次这个会来看，为我们提供了一个好的角度观察房地产市场，就是从城市更新的角度，正好我也最近比较关注城市更新。从城市更新的角度看包括房价的走势，刚才几位都讲到了对一些旧的项目进行改造，也要投入一定的资金。我想请教从城市更新的角度来看，房价的走势会是什么样的？
王盛：我们谈城市更新的时候主要是商业地产，写字楼、商业、工业等等方面的功能之间的转换。举个简单的例子，从盈科中心的案例来讲，它有6万平米左右的零售空间，改成了4万平米的写字楼和2万平米的配套商业。最后的结果让整个6万平米的租金收入大概提高了3倍左右。所以从这个角度出发再看看现在北京的租金回报率非常之低，甲级写字楼租金回报率大概在4%以下，3%左右。所以它的价值可能提高了3倍到4倍。当然每一次我们前期做的投资，我们都会做一个测算，放多少钱，改多少东西，租金能够提高多少。我假如想卖的话，价值会提高多少，都会做一个粗算。
到现在为止，这些投入远远低于回报，时间也抓对了，最近在市场上看到的一些酒店也改成写字楼或者是商场变成写字楼的项目，回报率是相当相当高的，应该不是问题。
乐居小记者 05-02 10:11

姜涛先生的分享到此结束，本次城市更新进行时——戴德梁行媒体抢听会到此就正式结束啦~
乐居小记者 05-02 10:11

另外，今年3月份出了一个政策，将来对整体的改造，整个报审的程序比以前会缩短一半还多。最早的流程20几天就可以结束，之前手续有的甚至会拖到半年。目前对整个改造是非常有利的。
乐居小记者 05-02 10:11

我们这个城市更新跟市场一定是息息相关的，改造什么样的场景是市场非常欢迎的，前期我们要做市场的分析，包括楼内客户的定位分析，包括楼的现有的现状、整体的结合，出改造的方案。最终我们通过改造使整个资产的价值得到提升。
乐居小记者 05-02 10:11

接下来是戴德梁行所做的案例分享
1，海航实业大厦，是2014年做的，整体改造一年，整个工程投入1800万。改造之前看左边的图，大厦比较陈旧，是在国贸桥那，改造前每天10元/平米的租金。改造之后立竿见影，右侧是整个改造完的现状，改造后的租金变成13元，提升了30%。我们有算过投入产出，就是回收率，大概在2到3年就可以收回成本，这是非常值得的。因为这个楼的租户有99%，我们没有影响现有租户的办公，我们是通过动线和合理工序来实现。
2，山东高速大厦。是去年他们买的楼，整体3万平。我们通过石材加幕墙，把更多的阳光引到大堂，使大堂变得比较明亮。又做了智能化，包括屋顶做了屋顶花园，可以为楼内提供服务的空中花园。整体改造以后，包括卫生间和公共核心区。公共核心区我们是把公共区的整个隔墙全打掉，完成变成玻璃的，非常通透。改造完之后客户投入是2700万，整体租金是提升30%多。我们的客户把我们的方案拿到市场上做宣传，有一个客户一下子就看中了，这就说明我们的改造非常能抓住眼球。
乐居小记者 05-02 10:11

改造的策略，通常来说我们分四个方面：第一，我们考虑通过这个改造能够提升整体的办公环境，提升整个楼的品质。第二，能够通过改造提升空间的价值，促进人员的交流。第三，能够创造舒适的办公环境。第四，灵活的办公空间。
改造的策略，我们无非是通过改造提高楼的品质，最终能够提高所有在楼里办公人员的舒适感，进而能够提高员工的绩效，来创造进一步的价值，这也是很多企业追求的。
乐居小记者 05-02 10:11

物业的分析。针对一个企业在自己发展的不同阶段，对写字楼需求也是不一样的，这也是在改造过程中需要对整个楼里的现有租户做一个调研。什么样的租户对应这个楼的品质需求也是不一样的。如果初级阶段，企业一般对租金要求比较低，弹性工作时间比较灵活。像成长型的企业，要求有一些办公的形象、地理位置有一定的要求，通常来说他们趋向于一些有政策的扶持。如果是成熟的企业，对办公的地理位置、功能配套要求比较多。所以我们制定改造策略，都会结合所有楼里的租户现有的现状和需求，包括地理位置，会综合来考量。
乐居小记者 05-02 10:11

整个市场的发展一定是将来偏于竞争更加激烈，要有如何提高自己产品的竞争力。目前写字楼市场的格局大概五个方面：包括酒改办或者商改办的写字楼。第二，创业的一些机构。第三，联合办公。第四，互联网、科技园或者金融园区。第五，研发基地或者总部大楼。
乐居小记者 05-02 10:11

我们看了刚才这些数据，得出来什么结论呢？目前整个市场的现状，写字楼的存量达到1828万平米，空置率达到7.7%。在2017年整个新增是达到87万，较2016年有所下降。其实整个2017年写字楼的租金达到395，整体租金收入是上涨的。对于将来整个市场的环境是怎么样的呢？甲级写字楼目前还是处于高位，但是由于将来的投放对于中高端写字楼的竞争会变得更加激烈。这样的话很多开发商、业主就会考虑怎么样让自己的产品在将来的竞争中能够立于不败之地。目前很多涉及到改造，因为目前我们也做过一些改造的项目。在改造过程中，怎么样来制定改造的策略。刚才是从市场方面给大家分享的，因为我们要制定策略，所以跟市场息息相关。
乐居小记者 05-02 10:11

目前乙级写字楼的状况，大概存量是在800多万平方米，租金270多，空置率8%。
通过这两组数据来看，甲级写字楼更受欢迎，而且租金更高一些。
未来在2018年到2022年整个市场会有大量的写字楼的投入，新增会达到674万平方米。将来这种大量的写字楼的投放，对现有的写字楼会有一定的冲击。很多是CBD板块的，这样对整个核心区有一些写字楼的竞争会进一步增强。零售业的状况，存量还是蛮大的。
乐居小记者 05-02 10:11

目前甲级写字楼的状况，整个市场存量达到一千万平方米，平均租金是在395，空置率在7.7%，这是北京甲级写字楼的状况。
乐居小记者 05-02 10:11

另外就是供给侧改革，目前我们市场商业的体量达到2.5亿平方米，目前很多商业的地产存量很大，短期内无法对地产有收益，所以对开发商压力比较大，开发商就考虑怎么样去转型。
乐居小记者 05-02 10:11

我们来看目前北京的状况，在2011年以后陆续的北京出台一些限购政策，在城六区禁止新建写字楼项目，对目前已经有的写字楼项目的价值的提升和增值。
乐居小记者 05-02 10:11

第一，宏观环境又分四块：城市功能定位、房地产市场环境、物业市场分析、市场租户需求分析。宏观环境我们只是拿北京来说，北京的整个功能定位是政治、文化、国际交往、科技创新中心，北京有这样的非常重要的地理位置。整个房地产发展从2000年房地产发展的辉煌时代大概是十年，过了十年到现在，房地产处于一个下滑的阶段，包括北京城六区，政府也在对这块进行限制，就是限制开发。
乐居小记者 05-02 10:11

姜涛：非常感谢各位的到来，我是建筑顾问部的姜涛。从项目管理的角度跟大家分享一下城市更新。
今天分享的城市更新主要从四个方面。第一，从宏观的环境来看。第二，改造策略。第三，成功案例。第四，关键影响因素。
乐居小记者 05-02 10:11

接下来的主题是“以旧改新”，探索城市更新的新路径，
戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部助理董事姜涛为大家带来分享~
乐居小记者 05-02 10:11

以上就是关于城市更新部分的内容
乐居小记者 05-02 10:11

下面简单跟大家分享一下戴德梁行目前在管的一些牵扯到城市更新的项目。
1，上海新茂大厦，以租户组合优化来提升资产的出租率，从70%到95%。提升租金从100到114每天/平米。
2，上海宝龙大厦。这个是局部升级，提升出租率到29%。
3，北京新派白领公寓CBD旗舰店。
4，北京盈科中心。这个项目是戴德梁行管的项目，也是参与到不同的城市更新的项目。
乐居小记者 05-02 10:11

简单说，戴德梁行在城市更新中的资产管理有四点：
1，新形势下的城市更新不仅是旧建筑旧设备的翻新、城市建设的技术手段、房地产开发导向的经济行为，它还具有深刻的社会和人文内涵。
2，城市更新是对建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，其方式大致可分为三类：综合整治类、功能改变类及拆除重建类。
3，无论是哪种形式，都与资产管理息息相关，因为资产管理一个从重新设计优化和再定位开始到资产的重新投入市场并实现资产增值和投资回报最大化的全生命周期的过程。
4，简而言之，资产管理在城市更新进程中的每一项工作都是围绕着资产优化和升值。
乐居小记者 05-02 10:11

如果我们是负责整个项目的资产管理，我们全面的资产管理的内容有：策划定位、租户优化组合，改造，企业管理咨询和评估，大家稳定收益后的退出或者处置。
在城市更新中资产管理的服务内容，不管是从大的一片的城市更新的区域还是到小的一般的代理或者物业管理，我们戴德梁行都是能够提供整个全套的服务。
乐居小记者 05-02 10:11

城市更新中的资产管理，我先说一下所谓的资产管理的全生命周期的管理。其实我们有几个阶段，包括开始的策划定位阶段，还有施工阶段、运营阶段，还有租户优化的阶段，还亿翻新改造的阶段，还有稳定运营的阶段，最后是退出处置的阶段。戴德梁行能够提供整个全生命周期的服务，不管是在前期的战略顾问阶段，或者是在后期的运营阶段。
乐居小记者 05-02 10:11

黄庆祥：在不同的阶段，不管是从增量房地产还是存量房地产，主要是围绕三点，功能改造、结构改造、用途改造。在土地重建的时候，这些功能、用途、结构都会有改变。在整体的改造过程中，如果是整体改造的项目，那它的结构是不变的，功能是有改变的，用途也会有改变。运营升级是功能不变、结构不变、用途不变，但是在细节的产品优化和服务方面会有升级。
乐居小记者 05-02 10:11

黄庆祥：城市更新的价值模式和投资机遇，从增量的房地产到存量的房地产市场，更多的在增量房地产更新的时候，更多的是土地的重建，慢慢的往存量房地产市场转的时候，就是从整体改造到局部升级到运营升级。
乐居小记者 05-02 10:11

黄庆祥：城市更新我们从资产管理的视角来看，有四大类型。区域更新、厂房改造、老楼升级、工业用地转型。城市更新是建成区空间的形态和功能进行可持续改善的建设活动。
城市更新的主要目的是提升城市的竞争力和活力，它有外在的更新和内在的诉求。外在的诉求有：功能调整、形态更新、品质重塑。内在的诉求有：科技智能、环保节能、以人为本、增值可持续。
乐居小记者 05-02 10:11

接下来是城市更新中的资产管理环节~
戴德梁行北中国区资产管理主管黄庆祥先生从资产管理怎么去看城市更新的角度来跟大家分享。
乐居小记者 05-02 10:11

另外，长租公寓今年肯定是会继续成为主流。现在很多土地都是不能够做继续改成商业物流、大型商业、办公等等，但是长租公寓是在政府的鼓励类里面的，所以未来我们有可能会看到一些老旧的项目慢慢向长租公寓的类型进行改造。
乐居小记者 05-02 10:11

另外就是城市更新的建设。我们看写字楼的土地供应，2017年通州商业办公类的土地供应是只出了一块地，实际上以目前通州的情况和大家的关注度，未来通州的写字楼市场肯定是会供不应求的。
乐居小记者 05-02 10:11

这个图，西边、北边基本上都是被绿色保卫，是生态涵养区，整体是往东、往南发展。未来像雄安新区的建立，让北京的南面有很多发展的机会，新机场的建设等等，北京的南面大家未来可以重点关注。
乐居小记者 05-02 10:11

北京出台了新的城市发展规划的清单，有鼓励类的，有限制类的。这是第一次北京出台这么详细的清单。未来包括城市更新等等项目，肯定是要跟着政策走，跟着政府走，要围绕着负面清单来进行。
乐居小记者 05-02 10:11

这是2017年住宅类的土地成交。从这里面可以大概看出来未来主要住宅的供应在什么地方，肯定是大兴未来供应最大。主要住宅类的供应都是五环以外，五环以内有非常少的住宅类的土地供应了。
乐居小记者 05-02 10:11

这是分区域的。红色的柱子是二手房的成交，蓝色的柱子是新房的成交。大家可以很清楚的看到北京绝大多数的成交都是二手房为主导。除了丰台、门头沟这两个区域新房的价格是超过二手房，其他区域都是二手房价格更高。这也是导致了为什么全市二手房的价格要比新房高出一块。通州的新房和二手房价差非常低。
乐居小记者 05-02 10:11

下面的是新房，下面的是二手房，整体二手房比新房的价格还是有差不多小两万块钱的价差。为什么会出现这种情况呢？
乐居小记者 05-02 10:11

最后说一下住宅市场。过去大的限购第一次是930，第二次是317，3月份出现了一次限购，之后3月份又出现了一次更为严厉的限购。之后北京又陆陆续续出了30多个限购的政策。这个数据是放了过去两年的，起点是2016年3月份一直到上个月。基本从3月份的限购之后，整体的市场已经变得很平稳了。
乐居小记者 05-02 10:11

因为我们前一段时间跟韩国的客户沟通过，韩国首尔在发生什么呢？他们发生的是有些写字楼在往商业来改，因为之前商业改写字楼需求很大，但是改了一段时间写字楼之后，发现餐饮跟不上了，很多写字楼里的人没有地方吃饭了。所以这种情况不可能一直持续，肯定是需要市场有一种平衡的。
乐居小记者 05-02 10:11

这是我把在过去一两年里，已经改造和正在发生的酒店和零售的项目改成写字楼的项目，大概有20多个项目。我们预计这种趋势未来在一定时间内还是会延续的。但是这种趋势是不是会一直延续？还是要看市场的需求。
乐居小记者 05-02 10:11

从酒店来看，北京过去有很多酒店项目改成了写字楼项目。我也是借花献佛，是我们规划部做的一个图。从这个图里可以看出，酒店的建设成本很高，运营成本也很高，对市场敏感度也很高，季节性很强。另外，它的现金流、现金透明度等等又相对来说比较低。写字楼相反，对于运营的要求是比较低的，但是它可以带来很稳定的现金流。所以为什么有很多酒店也是在不断调整，改变用途，变成写字楼。
乐居小记者 05-02 10:11

我们看整个北京的商业，蓝色的是所谓的其他的商业，其他的商业都是在城市外延区域，作为社区型的配套，为周边的居民服务的。如果看未来的供应，从2018到2022年基本上有差不多300万平方米的新增供应。实际上在实体商业运营不太好的情况下，继续维持实体商业的运作，对业主方来讲还是带来了很大的压力。所以有一些实体商业还是会选择改变项目的用途，把商业变成一些其他的用途，比如写字楼。
乐居小记者 05-02 10:11

但是到2017年还是有6.9%、7%的增幅，电商在社会零售总额里的比重大概达到了30%的比例，就是电子商务从2009、2010年阿里巴巴淘宝开始发力之后，这么多年来一直是对实体商业有非常大的冲击的。虽然现在我们说实体商业有一点触底反弹的迹象，大家开始慢慢回归到实体商业，但实际上不可否认的是，有一些实体商业如果没有好的运营策略、好的手段去经营客户的话，实际上运营起来运营状况是不好的。
乐居小记者 05-02 10:11

城市更新是我们今天的主题，在过去几年大家会看到很多酒店改写字楼的，商业改写字楼的，这些在未来肯定还是会有继续进一步发展的趋势。为什么很多商业会改成写字楼呢？这张图显示了从2014到2017年商务销售的走势，从这个图里面可以看出，橙色的是增长率，实际上它的增长是在逐渐下降的。
乐居小记者 05-02 10:11

整个五大核心商圈的空置率非常低，只有2.9%。现在工体这块有几个项目在今年会投放市场，他们现在的预估情况非常好，我们估计拿到消防之后真正投放市场，有一半的面积会预租出去。通过我们的观察，也比较出乎我们的意料。很好的地段的优质写字楼是非常抢手的，这也是一个趋势，很多人会觉得北京的写字楼有比较大的供应，是不是会带来一些租金下行压力？实际上从我们目前的观察来看，还没有看到这个趋势。
乐居小记者 05-02 10:11

未来丽泽商圈会是一个非常活跃的商圈。但是不可否认的是，如果大家有机会到丽泽区域看一看，还是热火朝天的一派建设的场面。所以从目前的项目投放市场到真正的商圈形成，形成比较好的商务氛围，还是需要一定的时间的。在这个阶段，丽泽投放市场的这些项目，肯定会以相对比较低一点的租金投放，所以会对整体的租金带来一定的下行压力。
乐居小记者 05-02 10:11

从2018到2022年写字楼市场的供应。大家可以关注一下红色字块，主要就是赭石色的色块。红色的是未来CBD的项目，赭石色是未来丽泽商圈。因为这个季度丽泽已经有三个项目投放市场了，今年预计还有五个项目会入市。到明年、后年会有十几个项目投放市场。
乐居小记者 05-02 10:11

反过来看五大核心商圈，CBD、燕莎、中关村、亚奥、东二环，成交是非常少的，确实是没有面积可以租赁。
如果分不同等级的写字楼租金走势，我们特地放了一下和三年前比的租金的增幅，因为一般写字楼的租金期都是三年，租金可能会上涨10%的水平。反观乙级写字楼来说租金走势是相对比较平稳的。
乐居小记者 05-02 10:11

望京和酒仙桥区域，从2015年Q1开始，新增供应就不断，这个区域的成交也是非常活跃。从全市的角度来看，我们在过去十年的统计里面，平均每个季度的吸纳量是差不多15万平方米。这个季度全市吸纳量达到了28.2万。现在目前北京写字楼市场需求是非常旺盛的。仅仅是望京酒仙桥这个区域，一季度的吸纳就到了13万平方米。上个季度我们看望京和酒仙桥这个区域空置率在35%左右，这一个季度就下降了7个多百分点，这个区域成交确实非常活跃。
乐居小记者 05-02 10:11

从空置率来看，核心商圈的空置率是非常值得注意的。现在核心商圈空置率只有2.9%，就是我们现在说的城区的五大核心商圈可租赁面积是非常有限的。全市是8.4%，也就意味着绝大多数成交都是位于核心商圈以外的，就是一些新兴的商圈。
乐居小记者 05-02 10:11

从甲级写字楼的租金走势看，到今年第一季度，全市平均写字楼租金已经是到了391.3的水平，新商圈是427.4，如果从金融危机导致的最低点的时期相比，租金上涨了158%，就是说现在的租金是当时的2.6倍，就是经过金融危机一个巨大的攀升，现在是有了比较平稳的走势。
乐居小记者 05-02 10:11

魏东：老话重谈，北京写字楼整体的情况。到今年一季度，整体写字楼存量，包括甲级、乙级和超甲级，是1880万平方米的水平。大家看到这个数字觉得还是挺高的，但是实际上上周我们研究部的莫斯科办公室的同事给我发来一个邮件，要一些我们北京写字楼的数据。我把北京写字楼的存量、供应的数据发给他，他昨天问我，跟你核实一下这个数据是不是准确的。因为从他的角度来讲，北京这么大一个城市，这些存量显得有点小。其实从国际上一些其他的国家、其他的城市看北京的市场，存量实在是不算多。像一些国际化大都市，比如东京、伦敦、纽约，整个的写字楼存量都是在几千万，是我们的几倍的关系。
乐居小记者 05-02 10:11

魏东：跟写字楼相关的，我们会重点关注一下土地的成交。2017年北京商业办公用地的成交，去年一年只有15宗土地，朝阳占了4宗的面积，其他很多区域，比如城市核心区等等根本就没有面积。未来商业写字楼的办公面积也主要是从这几个区域里面出来。
乐居小记者 05-02 10:11

随着北京固定资产投资和房地产投资来看，到2017年第四季度，北京房地产开发投资是有非常大的负的增长，达到了7.4%的水平。这也是从2016到2017年整体的市场调控有非常大的关系，比如整体的不管是固定资产投资，还是房地产的投资都有比较大的下滑。
乐居小记者 05-02 10:11

魏东：先看一些整体经济的数据。GDP北京第四季度是6.7%，国家是6.9%，实际上很多人还在问，为什么北京GDP的增幅还没有咱们国家的平均增幅高。我们看一下第三产业的占比，在中国全国第三产业占比到2017年第四季度末是81.6%，北京第三产业占比达到82%。其实对经济增速起到拉动作用的主要还是第二产业。所以随着我们国家第三产业的占比不断提高，肯定意味着经济增速有缓慢的增长。
乐居小记者 05-02 10:11

接下来是第一部分，2018一季度数据抢先看！
发言人为戴德梁行北中国区研究部主管魏东~
今天主要是跟大家讲三个部分。第一部分是重点讲一下写字楼市场。第二部分，因为我们这次的媒体发布会还是围绕着城市更新的主题，所以我会稍微讲一下目前正在发生的旧改情况。第三部分，现在是3月份了，去年3月份发生的事情是北京住宅限购升级了，所以我们也回顾一下过去一两年的时间，北京住宅市场的情况。
乐居小记者 05-02 10:11

发布会正式开始~戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛致开场词
欢迎各位媒体朋友今天来参加我们的一季度媒体发布会。很糟糕的天气，对大家来说是一种牺牲。我每次出去的时候，都别忘了在前台拿一个口罩。
今天第一个环节是研究部的魏总跟大家分享一下上一个季度的北京的数据。今天的主题是围绕着城市更新。先是由资产管理部的黄总跟大家做一个分享，然后是项目管理的姜涛姜总是第一次跟媒体见面。谢谢大家的支持。
乐居小记者 05-02 10:11

抢听会马上开始~
乐居小记者 05-02 10:11

本次抢听会将围绕“城市更新进行时”进行专业解读
以下为会议流程：
14:00-14:05 开场致辞
发言人：王盛戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理
14:05-14:30 回顾市场
2018一季度数据抢先看！
发言人：魏东戴德梁行北中国区研究部主管
14:30-14:55 运营更新
城市更新中的资产管理
发言人：黄庆祥戴德梁行北中国区资产管理主管
14:55-15:20 城市焕新
“以旧改新”探索城市更新的新路径
发言人：姜涛戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部助理董事
15:20-15:30互动问答及自由交流
乐居小记者 05-02 10:11

城市更新进行时——戴德梁行媒体抢听会
将于
2018年3月27日13:30-15:30
光华路1号嘉里中心北楼14层
举办
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