2017第七届商业地产年会

乐居小主播 04-19 19:48

2017第七届商业地产年会颁奖环节……

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：谢谢郝总给我们带来权威细致的点评。接下来到了今天最激动人心的颁奖时刻，首先我们将要颁发的是卓越公司奖，一起来看大屏幕。

乐居小主播 04-19 19:48

在今年的商业地产卓越项目评选专家评审会上，很多优秀的项目其实总结和分享他们成功经验，我们也做了一个总评，我们看到这些入选的商业项目有这样几个特点。第一个是注重空间场景化升级，各家强调深化沉浸式消费体验，比如说我们刚才韩总提到了，万科七宝广场这样一个整体的艺术连廊等各种方面，打造具有沉浸式和特色的商业氛围，让消费者感觉到消费购物当中更加愉快。

第二个就是消费升级，定位调整，在业态创新与特色服务方面引起了很多尝试。比如金科引入了屋顶马术，还有返老还童一些体现，我在未来商业运营过程中业态的创新和体验依然层出不穷。

第三个商业项目承载不仅仅商业，还有承载城市和区域的文脉。所以我们看到很多项目承载区域文化特点，比如七宝广场，它汇总了整个上海最优秀的传统小吃，比如说像长春吾悦广场，承载了长春的电影城，汽车城的主题，包括北方一些特色，这也是它的一些亮点。

第四个是整体运用互联网+的技术推进商业地产对客户信息的获取，和更好地针对性的提供服务，根据我们西单大悦城整体介绍很充分地体现出了这一点，不管是西单大悦城的一平台五系统，还是其他的一些智慧支付系统等方面，我想在座每个商业项目和商业管理负责人都在利用我们新兴的IP技术，移动互联网技术这些方式来加大商业项目对客户的服务。

第五个是金融创新，通过资产管理这种转型，使商业地产资本性收益模式快速兴起。这个有两点，一个是从我们纯粹运营，未来我想商业地产一定结合美国和新加坡模式，不仅仅是投资运营和资本运作整体结合，包括在座几位嘉宾也谈到；另外一个是轻度结合，通过子公司股权转让，实现一些合理的资金收益，为下一步扩张做好一些准备，这也是我们看到行业当中一些趋势。

第六个，我觉得商业地产是跟随消费者的变化和市场变化在逐步升级和调整，最大的不变就是创新，我们今年看到很多新型项目，创新型项目，既有了今天我们中粮广场这种创新性的综合类的项目，是一种跨界组织，非常有特色的，同时还有一些像长租公寓新型商业业态涌现出来，而且跟我们原有商业更好地结合，我想这也是未来一个创新趋势。

今天给大家简单介绍了一下今年中国商业地产价值榜的评选标准，以及入选企业一些简单介绍，我希望每年我们这样一个活动能够成为我们商业地产界分享和交流的盛会，也希望在明年大家能够来到现场一起参与活动，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

郝炬：感谢主办方，也恭喜今天的获奖企业，下面由我简要地把我们今年商业地产价值榜评选的标准，包括我们在评选过程当中参选企业的一些商业运营特点，做了一个简单的总评。

首先让我们看一下今年商业地产价值榜的企业评选，我们主要从价值规模、持续领先和运营卓越这三个纬度来进行评价，价值规模不用说了，商业地产项目规模、资产总额、租金收入；持续领先更重要的是我们的收入增长，包括土地储备当中未来的商业项目规模，以及带来的商业经营的现金流；运营卓越，更关注整个商业项目的租金收入，还有单方评效，营业毛利率这些指标，通过这些指标最后评选出中国商业地产价值榜的获奖企业，这是企业价值榜的评选标准。

第二个是我们卓越商业项目的评选，因为每年我们在做商业项目评选时候我们会召开专家评审会，请我们参选的项目到会场来做一些详细介绍，足足一天时间，我们更多是从项目的整体定位准确与否，建筑布局的科学性和特色，以及招商方面的品牌组合，包括我们经营策略的清晰以及过程当中针对性的调整，最后一个是让它的运营效率，我们经营管理规范性，推广的有效性，我们在整个这五个方面综合对商业项目进行评价，最后选出中国卓越商业项目。这是两个整体商业地产评选的评分标准。

另外我们也看了一下，总结了一下2016年到2017年中国商业地产发展的趋势，第一个从总体规模来讲，前面几位嘉宾谈到，中国商业地产总体的趋势是供大于求，当然了，在2016年数据来看，我们看到投资额是大幅降低的，在2017年的时候开始稳步回升，不管是投资额还是新开工面积；另外一个就是从2016年到2017年上半年，商业地产从全国总体上来讲，也借助了这一次地产好的形势，销售规模增长非常大，销售额超过40%，销售面积超过30%，但是从未来竞争上和供应量上来讲，依然还是潜在供给量巨大，这是我们统一一线和准一线商业项目的情况，我们看到像上海，尤其重庆、西安这样一些区域，未来潜在供应量还是很大的；同时在竞争过程当中，对于商业项目而言，未来的一些领先企业在规模扩张当中依然优势明显，这是我们统计在2017年开业的领先企业。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：感谢张总精彩的分享，把十年的经历都做成干货和我们大家一起来分享这份经验。应该说我们本次活动成功当然离不开科学公正的评审，接下来就让我们请出北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬先生，为我们进行第七届2017中国商业地产评选点评，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

营销平台是我们主要强调的平台，这个平台由五个部分组成，自下而成，第一个部分叫顾客感知系统，我们得知道这个人来没来，刚才大家看到右上角那个图是动态的图，我们知道每个顾客在什么位置，我们会记录他的位置，记录他的动线，记录他的停留时长，记录所有信息，最后形成一个右下角这个图，这个顾客是什么时间到那个店铺，最终形成我们左上角这个图，这个告诉我们我们所有的客户住在哪，工作在哪。

第二个部分他来了，我们更要知道这些人是谁，我们通过现在对七个外部数据的梳理可以知道一些精准信息。我们知道他来，并且知道他是谁以后，我们就知道这些数据的积淀了，分两种，一种是存量，一种是增量。

第四部分我们是为未来的一些金融实践做准备，我们会对顾客评级，我们也会对我们商户评级。

第五部分是我们展示，您看到所有关于西单大悦城的部分，可能您认为是一样的，但是您到了现在就发现，每个人跟每个人都不一样，您的消息跟其他人的消息不一样。

数据交换平台，我们把数据交换作为一个自动的部分，我们把它作为我们现在重要部分来发展，这个也是我们跟BAT三家合作重要的基础，比如我们跟微信，百度都是通过这个平台进行数据交换。

说了这么多我们给大家最后梳理一下我们现在得到的，因为我们付出很多，付出十年做了一套悦云系统我们得到什么？我们用近两年数据来说话，首先我们用了两年时间从0到68万的粉丝，我们从来没有用过其他的方法，都是自然增长；第二部分我们电子会员渗透率达到59%，28万；我们跨界会员粉丝到店率是90%；我们餐饮翻台率提高25%，我们的顾客满意度提高了10%，我们整个排号点餐有75万桌，整个的移动交易量占比达到55%，说了这么多其实就是想告诉大家，西单大悦城在10年当中，我们利用自己的管理经验凝结出我们现在的悦云系统，我们也希望这套悦云系统能够为日后西单大悦城在全国复制，在全国的经营带来不一样的效果，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

第三个部分还要强调我们CRM方的平台，其实我们是第三代的产品了，这个第三代产品有什么区别？首先跟大家说它是一个全渠道的CRM，第二个是我们把自动营销放进来，不需要人为导出一些数据才能完成这个部分，我们在这个CRM构建当中，我们会把浅客加上我们支付顾客，一直到我们忠诚顾客全部放进来做一个管理。这个部分我们会更加内置一个标签工厂，就是我们现在有更多标签，我们现在有更多内容，我们现在怎么把这些标签打入到我们标签体系里面来？我们可以看到我们现在里面会有四个部分，首先我们把机器学习，神经网络自动学习这个概念放进来，以前我们对顾客分类单纬度，按年龄、性别分，现在我们用机器分，这个部分形成更多的高纬度的分类方法，更加客观，摒弃了主观的人为方法。

第二个部分，针对我们潜在顾客，我们会把整个消费者购买核算模型代入进来，在什么时候给什么次序都会有，他即便没有买东西只要到来就可以。

再一个我们针对支付顾客，只要他在这个购物中心形成了第一笔支付，我们就会把他的支付行为代入到这个曲线里来，我们知道在这个曲线当中每一步留多少预算，我们应该有多少产出，如果他即将面临流失，我们又该给他什么样的刺激，都会系统自动去判断。

第三个部分是很老的部分，我们会对我们的忠诚顾客，或者我们粉丝，或者我们整体的会员，这个部分会更多利用客度解决这个问题，我们更会给所有的消费者跨界的一个渠道权益，这个权益包含我们在滴滴上，包含在一卡通，包含在停车场，包含以后在共享单车，在分时租赁汽车上积分都是通用的。

另外通用监管平台解决我们日常把大量第三方合作引入进来带来的数据上的问题，还有产品上的问题。第一个解决数据上的安全性，第二个解决产品上的安全性，这部分是我们现在独有的，可以把一些我们智能家居，一些智能建筑，第三方的所有的资源都整合起来。

战略部分是我们第D客平台，这个听起来有点难懂，我们这个部分其实把我们租户，把我们商场，把我们的顾客连在一起，以前我们在这个方面把我们的错综复杂的关系过于强调了，我们现在更面临经过梳理把以前无序连接变成现在无线连接，我们能实现四个方面东西。第一部分是D客数通，商户通、微客通、商管通，这边是我们的一些数据，我们可以覆盖大悦城所有的项目都没问题，并且我们可以实现一个2000万单品投入，上亿顾客精准营销。

我们能够为商户提供什么样的服务呢？首先我们物业报修，通过我们手机系统进行，我们业绩查询，单品投递，销售上报等等都可以通过这十个纬度的部分在手机上。

我们能够为我们商管，为我们业主提供什么呢？首先是巡场管理，第二部分是通知下发，第三个部分是业绩通报等等十个纬度。

第三个部分叫做D客数通，这个部分把整个外围数字化的设备全部纳入到管理中来，包括所有这些子项目。

第四部分叫做微客通，我们会把微客全部纳入进来，因为微客是我们营销的，比如超级单品我们会把整体单品纳入进来，这是以前购物中心做不到的，并且会把整个安保系统放进来。

乐居小主播 04-19 19:48

我们首先看我们的智慧POS平台，有两部分，左边部分我们旗舰版是双触摸屏，当顾客走到它前面时候，它会自动认出顾客，自动播出跟顾客相关的产品，第二部分，右边那个小的是基于移动的部分，不管您在哪只要我们导购在您面前，他就可以拿这个为您服务。

中央结算平台，是我们结算租金的平台，更是我们把我们的AI和BI结合到一起的平台，我们更多的是为我们的管理者提供了这样一个工具。首先以前我们不知道我们购物中心现在处于整个购物中心哪个范围，现在我们在整个平台内部集成两个模型，左边的我们看到是一个墓地模型，我们知道5年或者10年以内每个购物中心发展的曲线，我们处于什么位置；第二部分是品牌的子品牌，我们购物中心内部的品牌，它现在应该签多少租金，应该签几年，现在我们可以根据这个模型告诉他，如果购物中心品牌处于高点的时候，我们建议他签高租金时候签短租，因为很快面临向下滑的趋势，就这些而言我们给购物中心更多经营指导，决策的方向。

我们还有一个部分叫管理驾驶仓，这个部分更多把管理内容融进来，第一个界面看到是一个集团版，可以看到我们全国各个购物中心现实消费情况，这个是动态的，而且是实施刷新的，每年的占比，历年的同比，利润的环比都有显示，这是给管理层提供的方案。

给项目管理层提供方案，你可以看到每一层的销售指标，如果我们关注客流还可以看到这些客流在每个店铺停留的时长，在每个店铺做的这些动线都在这里面有体现。

乐居小主播 04-19 19:48

有了这些信息需要更多的支持，比如我们合作伙伴，我们为自己定理一个叫3+X战略，3就是互联网三个老大三个部分，X是更多灵活的，我们针对西单大悦城的顾客形成了我们出行方面，有75%顾客通过公共出行来到西单大悦城，我们就高频和低频两个阶段放进来。

这个是我们阶段性的目标，大家可以看，阶段性的目标其实叫做多屏合一，当我们了解了顾客，中间这个部分，每一个小蓝色点都是我们一个顾客，我们可以跟踪顾客同时去识别他，知道他现在喜好，现在的活动去向，并且根据这些会把整个信息投到他的手机上去，这是一个最简单的多屏。第二个部分，如果他行进到任何一个可触摸的屏，或者可看到屏幕时候，我们可以把这些屏幕做成一个介质，放到他的面前，把你的信息推送到他的面前，第三个部分，我们会用各种可看看触的手段，比如我们POS的外屏，比如我们LED屏等等都做了一个组成部分投到他面前，这些信息一旦到他的面前可以被他的手机收录，并且到我们POS前做营销，最终形成购买力，形成整体的闭环。

我们刚才说了有这么大的一套系统，我们应该给它起个名字，这个名字叫悦云。这个部分我们把产品蓝图讲给大家，分左右两部分看，右边这个部分更多是购物中心一个业务支撑模块，首先是SAAS智慧平台，第二个是结算平台，第三个是CRM的平台，第四部分是通用接口平台。我们看左边，这部分是我们数据交换平台，刚刚说过了我们跟BAT都有数据交换，第二个平台是租户平台，第三个部分是我们的营销平台，我们所有营销内容都是自动的，不是人为的，都是靠这个平台的。

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张灿：感谢主持人，感谢主办方，今天给大家带来西单大悦城在创新这一块10年经验积累，今天是大悦城十周年的庆典，我们也会把十周年的方案给大家分享。

我们认为我们在运营中有自己独到的方式，十年以前我们经营我们物业当中认识到，物业是我们一个非常重要的竞争手段，现阶段我们认为我们品牌是我们现在一个竞争独到优势，这也是西单大悦城之所以有这样经营成果的保证。但是在未来，我们看到我们整个大悦城，或者说我们整个商业地产的体系应该经营的是一个客流。为什么这么说？我们找到自己的痛点和现状，首先我们在整个的2700万客流下，面临着压力，也面临着机会。面临压力是我们整个空间是有限的，我们每年接待量是有限的，2700万的客流，大家很羡慕，但是对我们来说压力也很大；第二个部分就是我们整个的客户忠诚度相对来说降低了，为什么？因为我们在4号线沿线，还有1号线沿线多了很多的项目，比如我们北面有新中关等等这一些，南面也有很多竞争对手，这些都是造成顾客购买力下降的行为；第三个部分，我们在到店率在我们整个活动情况下只有50%；第四部分是我们整个品牌同质化率，现在85%，这么高的同质化率也是电商竞争的结果；我们今天讲到是我们整个有限空间无限链接，所以我们空间是10.5万方，在不能增长空间面积下，我们怎么样做整个精品，所以我们想到现在的一个方法和我们现在的一个办法，就是我们要增加我们的整体数据的竞争力。

说到数据的竞争力，我们必须有自己的数据观，必须知道我们现在做到哪一步了，可以看到现阶段自己的竞争价值在哪，会用各种各样新的技术收集顾客信息。未来我们希望利用AI加上BI形成大悦城独有的竞争优势，这是我们数据观。

方法论我们更多是想把一个事情做好，我们必须把我们的方法论掌握好，就方法论来说构筑我们购物中心的数据资产，我们数据资产分为三个方面，首先是我们会把我们的顾客购买行为放到现在整体的核心当中；第二部分，我们会把需求偏好放到次重点；第三个部分我们会把属性信息放到整个里面来，共同构筑商业融合数据。商业融合数据是核心竞争力，我们核心竞争力还会引入一些外部信息，比如同业信息，比如我们第三方信息，还有我们的异业信息，这些信息共同组成我们现在这一套叫做悦云系统，这是我们为自己打造的，我们不依赖于任何第三方，我们为自己代码，自己为自己运营的系统，这套系统未来可以支持三个方面输出，第一个方面指的是决策，以前我们可能更多靠拍脑袋决定现在这个品牌到底引不指引，如果引入放在哪个楼层？如果它到来我们给它拟定租金什么样？以前都是拍脑袋决定，但是现在通过大数据的方式和方法，帮助我们拟定租金，帮助我们运营。

第二个是我们既然针对客流，所以我们要把我们客流这部分做起来，客流这部分主要做两个方面，第一个方面是存量，第二部分是增量，这个后面给大家有详细的解说。

第三个部分会做SARS输出，如果有我们同行觉得我们系统可以应用到他的整体架构当中我们也进行输出。

说到整个应用，我们零售是有应用模型，三方面数据有三方面的应用模型，属性信息我们都会打通；第二部分是偏好信息，我们跟BAT打通；第三部分自己社会行为信息，把所有的信息复合在一起。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：感谢韩总精彩分享。接下来让我们一起来请出来自中粮置地商业管理部CTO，西安大悦城总经理助理张灿先生为我们带来案例分享，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

但是毕竟这个也是一个竞争市场，我们竞争对手纷纷而来，在七宝这么小的一块区域，在万科没有营业以前，已经有凯德两个社区商业，还有一个新世界巴黎春天的商业，还有一个汇宝广场，是一个台资的商业，实际上在七宝地区已经运营了十年，从今年上半年闵行区商委给我们报告，因为你们存在，你们去年10月份开业以后，他们2017年上半年的业绩下滑的比例应该在10%到20%的范围，其中巴黎春天和汇宝广场已经做出了今年要关店改造，这个就是回归，他们要去调整了，因为他们再不调整说到底，同质化竞争，或者说规模各方面，就会产生一个失败案例。

另外还有一个新加坡基金的项目，5月26日开业，也是在我们这里2公里，也在我们七星路上面，包括我们的老大哥，华润万象城，9月23日，上周六开业，当天18万人流量，1200万的营业额，非常棒的，非常大气的室内装修设计，这个对我们七宝万科来说也是一个促进剂，在当天我们公司内部交流群里面在说的，包括我们股东方也在交流，希望我们未来七宝万科广场，除了居安思危以外，还要吸取各个方面的，能够争取在现有情况下做到三好，一个是品牌的调整，因为未来马上进入这个调整，第二个，市场推广，所谓我们已经自身产生的IP，怎么把它发挥运用好，第三，就是人性化服务怎么把它做好，形成三好的项目，就像刚才说的，必须要把内功做好，这些东西是基础的，这些基础的东西如果做不好，那真的是狼来了以后会被淘汰。

我想最后有一个同事写的诗，他说他强任他强，清风抚三强（音译），他横任他横，明月照大江，一个平常心态接受同行对你的向前推的动力，希望我们自己把各方面的内功练好，发挥自身的特点。我的分享就这么多，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

有了住宅，所以刚才说以家庭和亲子为主，我们想得很明白，在七宝这个地区我们为万科住宅的业主进行服务。但是做商业的人必须有他的野心，不单单是看它的现状，希望做强做大，刚才引用郭主任做大做精做强的概念。实际上不单单是立足于七宝，还是要面对上海。在去年最热，上海也是高温季的七八月份，我们对七宝周边66个社区进行了路演，实际上我们干吗呢？是告诉我们的消费者，七宝万科来了，七宝万科将来是做什么的，七宝万科里面有多少商家，它的商家会为你们的生活带来多少的便利性，就做了这样一个工作，这是一个路演，实际上这个手段大家都知道，就是市场推广。

与此同时，我记得很清楚，我们2015年10月30日，项目是2016年10月30日试营业，一年时间，我们招商运营团队就在这一年时间内把300家租户妥妥地送进了商场，为什么？保证了它的正常营业，同时保证了符合国家政策，因为大家都知道，要有很多证照办，往往很多一些国际知名品牌，或者一些连锁品牌都需要这些保障才能开业。因为我们这里面也有一些非常好的合作伙伴，其中有一个苹果专卖店，这个苹果专卖店是上海唯一一个在外环外，或者在中国也是第一个在非CBD，一个社区的专卖店，其他的还有像ZARA，优衣酷这些连锁的品牌，也是同样这个问题，必须要拿到很多证照。

在这一年中，300家租户，我记得最早进入的是，第一家就是苹果，4月15日，第二家是5月10日的新智慧，等于我们是根据每个商家的装修周期，6个月，5个月，甚至到15天的，因为我们开门时候10月30日，在这6个月300家客户让他们进商场。我们项目怎么样？10月30日到真正内外装修4月1日，整个6万方的装修是在6个月，这是一个团队，包括地产和商业完美结合的产物，实际上我们自己亲身经历过的人也知道，因为天时地利人和造就产物，通过前面四年的努力，七宝万科广场运营来说，从开业至今到现在还不满周岁，基本上现在的人流保持在每个月180万到200万，它的营业额现金流基本上可以保证在1.2到1.4亿，所以应该说七宝万科广场非常荣幸能够在2016年，2017年上半年得到各个方面，各个行业专家，或者同行的认可，应该说也是上海万科人的一种付出结果的产生。

乐居小主播 04-19 19:48

韩宏伟：谢谢主持人，谢谢主办方，也感谢在座的嘉宾坐了这么久。实际上今天没有准备PPT，主办方跟我说叫放松介绍一下七宝万科团队，实际上从我内心来说，有机会来参加中国商业地产年会是来学习的，因为刚才听到郭主任说的回归，另外还说到一个大而不精，多而不强的一个概念，实际上应该在我们真正的实操商业过程中，也是非常深有体会的。我想利用一点时间给大家介绍一下七宝万科。

七宝万科广场是上海万科在2003年拿的一块地，但真正实施是从2012年，等于在前面十年都在摸索，或者也可以说上海万科商业也在一个萌芽或者启蒙阶段。2012年以后，天时地利加上人和，不管是我们上海地产的商业团队的组建，包括上海万科地产各个领导层的支持，所以这个项目应运而生。最初我们请的是美国的商业地产设计的一个鼻祖级的单位，他们给我们一个项目的方向就是杭州万象城。因为杭州万象城大家知道里面有一个百货，2012年时候，我们也感觉到商业地产去百货化，所以在项目重新定位过程中，我们就和我们设计方商量，希望能够把百货给去掉，过程中我们请了另外一个非常有名的设计团队，也是欧洲经营商业地产的一个管理公司，实际上它的主营是德国EC，商业地产管理，而副项应该是商业地产项目的设计，EC公司第一次进入公司，他非常能够领会到我们去百货化在正方形地块上用一个十字动线把租赁面积最大的得房率NGL面积最大化，应该说整个七宝万科房产24万的建筑面积，已经达到14万的商业面积，其中租赁面积可以达到9万3。

从2012年设计改变以后，无非就是招商地位和策划推广，这段时间，2012年到2014年，差不多花了两年时间，项目不断在进行更新改造，或者说在重建过程中，七宝万科广场，作为亲子家庭地域性的商业定位应运而生。因为可能在座的各位不知道所谓的七宝在上海哪一块，先打个比喻，咱们北京有五环，上海是有内环、中环和外环，它在外环还要出去3公里，我就不知道北京五环之外什么地方，以往在城镇化以前是一个微型城镇，但是因为万科在1993年时候，王石主席第一次带着团队进入上海开发房地产，经历了25年，在七宝周围差不多有16个万科的住宅产业，包括上海地产总部，包括办公，包括教育等等等等，已经是为七宝万科广场这个生成布下了战略。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：谢谢孙总给我们带来无私奉献，给我们带来很多实用的干货。接下来让我们一起来请出来自七宝万科广场项目副总经理韩宏伟先生，为我们带来主题演讲，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

先说亮点，首先我们有一个健康步道，最左边这个是我做的楼梯，原本的设计是我们请了科凯的设计师，做K11的设计师，一层以上是写字楼，一层及以下是商业配套，选取的设备是一个连桥，有点像芳草地里面的钢结构，但是芳草地为了应对消防通道，后来我认为它的垂直动线空间不能被打破，就像我们去西班牙的教堂，人对于垂直动线感官强于横向的，我说不要打破横向，你就参照巴黎卢浮宫做一个这样的东西，我认为这是一个建筑亮点，而且现在真正用之后，楼里面的生态圈里所有的租户，包括其他楼里都很愿意吃完饭在这个健康步道上走走。

第二个360全采光外幕墙，我们跟很多的领导进行了汇报，刚刚说了沟通，他们知道这个重要意义，所以实际上我们也做到了360采光的全玻璃幕墙，这在北京是比较好玩的事。

中庭的穹顶，这是原来中粮广场的设计，没有更换，因为原来的设计是没有把穹顶完全展示出来，这次我是相当于把我们的结构做一个扩张，变成一个16米乘16米的正方，有一个中国的天圆地方，这样就有一个很好的寓意，同时又把穹顶最大化，内采光，内部写字楼的采光就出来了。

第四个，围绕中粮广场这个位置做了500米的一圈健康步道，其他也有很好的点，我觉得是我们团队，集体的智慧。

两个空间一个体系，第一个我们做了一个Cofco Life，我们做了一个中粮生活的概念，其实说得简单一点，就是一个食堂，这个食堂一般写字楼的痛点都是食堂地下，油腻腻，做的菜很差，不爱吃，员工满意度下降，这个空间里面有六个模式，第一有商超，第二个我们有超市，有中粮移动大悦城，大悦城的餐饮品牌每两个月做一次更换，上期是鳗鳗的爱，都是知名品牌，利用大悦城的集成优势，楼里生态圈能够时常时新，还有咖啡厅，还有书吧，这个空间就会充分利用，这个Life提倡一种新型的，90后，00后新一代的白领，他更希望有一个更好的工作和生活环境，所以我们把它叫Cofco Life。

另外一个是Fantasy而，我们在地下二层，做了11000平米的共享空间，98%的空置率，2400个工位，我们在这里区别其他的共享空间，我们做了三个主题胡同，做了一个中国风的中国胡同，一个跟中粮有关的蜂巢式的，做了一个中粮跟农业生产有关的平面式的，这样就是我们认为再一个写字楼里面做共享空间，是最大化减少了系数。比如前两天可乐装修，直接搬到我们这，过渡期三个月，我觉得这是很好的业态，在一个很好的位置做这样一个业态，我觉得是一个生态圈非常好的打造，是一个补充。

第三个最关键的就是我们最重要靠Coffice体系，我们做了一个大胆的尝试，因为我的团队有反对，我还是很坚持，后来结果还不错，我们在C座实现了手机一卡通，一层商业我们是不需要，但是全楼支付，所有的商业现在都是可以用手机进行我的一卡通进行支付，一楼以上是写字楼，我们所有的上楼闸机不用工号，用手机扫二维码进入。大家可能都忘带工卡，我就经常忘带，但我永远不会忘带手机，因为手机是很重要工作交流方式，我把所有功能实现在手机端，我现在开卡率是，我现在中粮广场白领4200人，我现在开卡率15000人，活跃用户是5000人，这个东西我认为是未来一个办公场景，我们现在准备全面在中粮所有写字楼进行复制，包括我们产业园，因为我认为这是一个非常明显的趋势，用智慧化的产品，二期产品我们准备用人脸识别进行支付，楼宇里面所有我们的高净值，我认为这是一个很好玩的事，这也是我们现在在推的问题，刚刚说资产管理和社会运营。

这就不说了其实就是Life，刚才说了第一客单价20到80，现在每天就餐人数3200人，翻台率差不多5台，为了楼宇品质不再增加，现在基本上海关总署，这附近的人几乎都来，我们现在在控制，实际上这两个空间加这个体系，很好将这个楼宇品质得到提升，我再续租阶段，我的新鲜的AB座商户平均租金上调15%，有个数据，实际上在长安街那条路上空置率恩是有提升的，但是中粮广场改造完价格一直上涨，我认为没有绝对的关系，但是是一个很好玩的方向，这样的一个体系网络，对于新鲜客户没有这么大的吸引力，因为它极大满足原来租户的客户端的需求，他不会因为5毛钱或者1块钱的租金上涨做这个决策，因为其他楼宇没有这样的配套，包括我做的中间的那个，有一个艺术空间，还有一个脱口秀，王西跟崔永元，我们定期在这演出，这样的话整个我定义为成为建国门区域里面十几个写字楼，二十个写字楼，将近十万白领生态圈核心，未来应该是一个核心相当于一个管理半径下一个生态圈的核心，这样来布局整个的这个地区，我觉得这是一个很好玩的事，这个论坛涉及到创新，有限连接无限空间，这个东西跟大会主题有关，包括刚才说了智能这个，不再解释。

我们一期上线做了一个导演，把这个楼宇白领个人的办公生活的服务放在平台上，2.0版本对企业150项服务，所以我觉得这个事是一个很好的商业模式，因为它最大可能性摆脱了物理空间带给你的租金上限，应该是团队很高兴，第一个月跟我说，孙天立，我们第一月通过线上运营赚了十几万块钱我说你赚一分钱我都很开心，真正一个楼宇走上智能化运营一个标志，所以市场很多人也在做，但是我觉得这东西大家要用心做这个东西，以客户为中心，这是接下来非常重要的事情。

现在中粮也在跟人寿，跟新加坡的基金，包括高和在做这样的资产管理的方式，我们的目的不是并购，我们目的是帮大家一起去进行一块管理，一块出谋划策，一起提升物业价值，我们可以有一些交流，今天这就是我的分享，谢谢。

乐居小主播 04-19 19:48

这里很多人，最近我们应该接了170个团，其中有一个大的央企来了17人，是我们竞争对手，也是写字楼行业的巨无霸，这中间他们问你们改造的逻辑是什么？实际上总结起来我大概叫旧楼改造的十步法，也是一个基本逻辑。首先你要有一个简单的定位，这个楼要改，因为我的对面有一个楼，就在我们中粮广场对面发生这样一个很有趣的现象，他看到广场改完了很好，资金收回来之后进行了商户清退，应该是我的十步法的第三步，但是他没有做定位，这中间可能把星巴克也清出去了，把这些外资银行业清出去了，反过来这些商铺跟业主打官司，反而造成整个改造被动，所以改造过程中有逻辑非常重要，因为这个改造过程是非常重要的方法，我叫改造旧楼十步法，我认为相对最重要的环节，当然如果我要展开的话不是一个十步法的问题，每个环节来面还有很多细节，我在这只提取十个。

第一个定位，第二个是定位准确，知道你的客户是谁，你要租给谁，你要服务于谁，谁是你的客户，这有了，你知道产品设计成什么样，产品设计完了要去报批，中国中粮广场在长安街，大老板调头的地方，报批中间需要大量的沟通，很多时间去做沟通，同时你要讲清楚我为什么要做这个动作，对于这个区的税收，包括对于楼宇体制，对于区域价值讲得很透，报批完了我们进行商户的清理，因为这个清退看起来很容易，实际上它很重要，现在据我所知我们旁边这个楼其中一个银行清退需要2个亿，中粮广场当时4万6000平米的商户经费，我们花了很少的钱，这中间需要很专业的清退团队，设计规划，施工组织，配套商业，后面我不知道给我多长时间，我稍微紧凑一点，不展开了，包括配套商业的招商，包括一会说到我的几个亮点其中一个，智慧运营的导入，我们6月份开始运营，现在我是基本上出租率应该达到70%，底商商业配套100%，共享空间98%，所以现在看我的回报是非常好的，租金也由原来的提高了一半，回报很好，同时我们团队进行了三天的闭门会议，我们针对十步法每个环节，改造过程中存在的问题，做分析，包括报批中的问题，包括清退商户中的流程等等等等，我们也做了这样的文件，也许可能对于同行来说未来是值得分享的一个点，也可以值得同行借鉴，同行学习时候我们也是毫无保留去进行分享。

初衷，因为时间原因不说初衷，大家知道可能是有业绩要求，有安全要求，本身20年的楼，今年消防都有一些隐患，这样我是有主动业绩原因，有被动安全的原因，主要还是市场主动求变，在这个过程当中我自己要有自己的产品经理，这个产品经理，他要跟客户认知非常清楚，对产品设计他要亲自参与，而不要只交给一个著名的设计公司，这里面我有四项我认为建筑亮点，同时两个空间网络，一个体系的支撑。

乐居小主播 04-19 19:48

我认为城市更新是一个城市发展的永恒主题，包括在增量没有的情况下，怎么样让存量价值再次提升？是我们团队一直研究的话题。刚才说了我要团队跟我说一个数据，像伦敦1930年基本上政府有意识开始做了，但是在中国是晚了50年，但是现在这个速度已经基本上跟国外一些西方城市同步了，甚至速度还要领先于他们。

在这个过程中，我们就会发现大量的开发商具备开发的能力，当然也具备更新的能力，但是这个更新的内容是运营的能力，这个运营就是我们也有大悦城，我们也有写字楼，我们也有祥云小镇，我们也有产业园，但是我们跟行业里面其他的开发商不一样，很多开发商是把商业干好之后就卖了，他可能为了现金流的方式。中粮十年如一日进行精心耕耘，所以我们大悦城的中心定位有收益可能低，但是大悦城商业团队一直在市场有一定运营的口碑，包括我们所说的中粮广场写字楼，因为我们也对这个做了一些非常大的投入。

这个旧楼改造，说起来很容易，实际上我认为比新建一个楼宇还要更复杂。前两天跟苏总一块去了伦敦，我发现伦敦几个城市中心也复杂，几乎只剩下一个楼皮，里面都要推倒重来，是最大化尊重城市文化和城市历史，但是对于国内来说可能城市更新是新的话题，往往是要推倒重来，或者是改变一种业态，但是我们这中间这次回来之后我也有了新的变化，反过来看我们中粮广场改造，我也是在设计初期时候，我们考虑很多因素，包括用地的规划、物业品质、政策导向、楼宇安全等等，但是最大程度我们也遵照中粮广场一个21年大楼的现状的尊重，因为它是ABC座的，中间AB座在中间，我们把C座由原来的变成全玻璃墙，在设计上我们最大化尊重了AB座21年老楼的外部的特征。这里可能涉及到很多因素。

这个是我们团队一直在行业里面，因为我们觉得我们定位不做一个追随者，还是要做一个先驱者，我们在2014年时候说了要做运营时代，那时候写字楼租出去，大部分物业业主很满意，2014年开始我们开始，往往原来写字楼业态运营跟物业是两个最不受重视的，但是从2014年开始我就相当于把中粮内部的运营部变成中粮最重要的组成部分，运营的内容注入进去，包括2014年打造我们艺术空间，包括我们还有很多脱口秀的剧场进驻，2014年的时候已经有了，后来进入了C座，商改企的过程，我们用了两年时间一直在做北京的旧楼改造的一些工作，到2018年之后，接下来我们将会设计，我们还是要进入一个资产管理公司的概念，帮助更多的楼宇进行城市更新，增值的过程，同时我们更加专注于智慧运营的方向，这是我们团队这几年里面的思想的变化。

乐居小主播 04-19 19:48

孙天立：我也刚到不久，看到健锋，我叫得很亲切，我俩不认识，他说的这个好租模式，我说我们也在做比较辛苦的活，就是运营的事，因为他好多模式在中粮广场改造之后也在用过，我是孙天立，中粮置地。

在开始我的报告之前，因为大家最近好像在说中粮广场改造案例比较成功，以后我把中粮广场5万平米的商业，原来做高端家具的，我们改成了一个写字楼业态，租金是由原来的大概三四块钱，现在上升到差不多十二块钱，大概翻了三倍，整个物价的供应价值大概上升了10个亿，所以我想在讲之前，是想给大家讲一下中粮这个团队的逻辑。首先我的一个观点，从2014年，我从集团下到中粮广场时候就一直在说，北京以后是没有增量只有存量，要进入到一个运营时代。就像刚才好租说的一样，我们要选择一个最苦最累的活去干，因为没有人去干，市场上大部分人都是属于开发阶段很强，但是真正在盘存量，在产品的设计、改造、运营方面我觉得还有很多的企业并没有下很大的劲，可能有很多企业实力很强，但是也许他还没有对这个方面特别关注，但是中粮很早就进行这方面的研究。

所以实际上我们中粮广场团队由一个传统写字楼运营商更倾向于变成资产管理公司的概念，对于一个物业，对于一个城市中心投、融、改、管、退上我们做了一些思考。所以接下来小PPT就是我们团队对于这个广场简单的介绍和我们对于这个事的基本的逻辑。

我很喜欢研究市场，我也很喜欢用量化数字，从伦敦、日本、东京来说，他们都已经进入一个城市更新的阶段，北京跟上海已经领先于其他城市，率先进入城市更新，而且这个势头和速度来得非常快。当我2014年提出改中粮广场时候大家都在提这个概念，但是到今天来看在市场上做商改企的案例很多，不止中粮广场一家，所以今天我们只是其中一个案例之一。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：感谢匡总给我们带来关于好租模式的分享。接下来我们将要请出的是来自中粮置地北京公司常务副总经理、中粮广场总经理孙天立先生给我们带来案例分享《中粮广场城市更新赋予老旧写字楼的第二次生命》，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

再有一点，就是光有量是不够的，很重要的一点是真正的好租模式是在于我们对信息的标准化，我们一直说互联网，说互联网+，我们认为什么是互联网？或者什么是互联网+传统行业，最重要的一个点就是标准化，当你把一个服务标准化，当你把一个传统信息标准化，我们说这时候你迈出互联网+的第一步，在好租内部，我们楼盘，我们客户都是以一个高度标准化的方式组织进入的。我们内部有一个团队，这个团队从好租成立第一天开始就在做一件事情，一直到今天还在做相同的事情，他们的主要职责就是将所有周围城市每一栋写字楼，以及这个写字楼周边的情况用标准化方式纳入到这个体系里面来。所以我们可以得出，基于这些数据可以得出非常多的楼宇，以及这个楼宇内部的房源各种情况，并且我们会投入很多的技术力量，去做这些数据的一个标准化和数据化的指标。举一个最简单的例子，比如说今天我们在的这个位置，这个位置周边最近的地铁站是哪个？这个步行距离有都是？附近的公交站，交通状况等等。如果我们打开地图，这些信息当然会很清晰地展现出来，但是我们不会得到一个数据化展现方式，我们会把这一切抽象为一个交通指数，这就是万豪酒店它的交通指数。

第二个就是在房源的精细化、颗粒化，以及数据丰富性，我们会要求实地进行查看和拍照确认房源真实性，在所有的数据汇集，经过标准化的整理之后，包括房源的，包括数据的，所有这些数据汇集到整个好租的后台，我们会通过我们大数据的处理去完成一个匹配，目前我们可以实现最快的是一个小时就能够为客户指导真正符合他需求的房源，并且完成签约和成交。

我们还有另外一条产品线是好租商城，可能对于一个传统经济公司来说，选址完成了可能服务就结束了，但是我们认为选址可能只是我们服务开始的第一步，我们希望这个企业在未来发展过程中，各类的办公需求，或者装饰装修需求，工商注册需求，搬家、空气净化等等一系列需求都能够由好租为他完成，我们希望通过这样的方式帮助这个企业能够获得一个更快更好的发展，也帮助我们开发商能够获得更好更快速的区划。今天就分享这么多，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

同时我们发现整个市场呈现出更丰富的一种特性，首先是整个市场每一类产品定位更加细致，也更加明确，最典型的应该是联合办公的产品，在过去的一两年周期内，应该说联合办公产品产生非常非常多的演化，各种类型，针对不同客户的产品推出到市场来，每类产品都有非常明确客户指向，在这些指向中，无一例外都是建筑空间个性更加多元化，并且无一例外更加注重体验，更加注重对客户的吸引。

在这样一个目前非常热闹的大的市场里面，我们还是可以看到非常多的痛点，因为好租比较聚焦于整个商业地产的招商和企业服务阶段，所以我们会看到，从传统视角，整个行业的痛点是非常突出，最突出的一点就来自于信息不对称，第二点是服务的质量差，在这些点影响下，一个企业当他想要成立办公室的时候，往往这个体验并不是那么好，第一幼可能周期很长，第二，有可能由于房源的覆盖范围不够广，所以他需要找很多家线下的服务机构为他达成他的目标，但是在这个过程里往往是费时费力的。

所以好租想用数据方式，想用互联网方式去解决这些问题。应该说在不到三年的时间里，我们积累了这个市场里非常丰富，非常详实的，而且是动态的数据。首先是来自客户端，有70%的客户想要找房的时候都来自线上，线上依然是主流的获客渠道；得益于我们在推广上的一个精细化的运营，以及得益于58赶集集团在资源上的支持，我们整个可以实现70%以上的购物群体的覆盖。

乐居小主播 04-19 19:48

往下是我们在这段时间内看到的北京各上圈一些数据情况，和大家做一个分享。首先是北京各商圈的价格，这个我们时间周期取的有一些短，整体上我们可以看到价格可以分为三个小的集团。第一个最高的是金融街，金融街整个价格在20块左右平均的价格，第二个集团大概是中关村，亚运村还有CBD，大概在10块钱左右的范围。再有像其他的，包括丰台科技园、亦庄等等的商圈。比较有意思可以看到CBD，在去年经历了一波价格下滑，但是今年上半年走来，其实整个价格相对比较平稳，而且甚至还有一点点略微抬头的趋势。

第二个我们看看租赁办公产品的情况。比较主流租金面积在CBD、金融街等等都维持在200到250平米左右，相当于各个商圈在中小面积供应上都呈现比较大的数量，其实大的面积供应依然有，但是比较主流的我们认为依然在100到300平米区间。

第二个是装修状态交付情况。可以看到像亦庄，以及像金融街这样一些商圈，以毛坯状态交付的产品占比比较高，中关村，CBD，或者望京比较成熟的商圈往往精装修或者简装产品交付比例要高。

再一个是各大商圈主流面积，包括在2016年到2017年变化趋势，比较突出的一点是我们可以看到，在100到300平米这个区间，无论是新兴商圈还是核心商圈，或者包括核心商圈周边一些范围，都有一个上升的态势。

再一部分是行业，比较典型像通州，CBD，以金融和文化传媒为主，中关村，包括IT，包括像上地那些区域，非常典型的一些整个北京在产业上一些分布。

再一个从核心商圈及周边，我们通过对企业客户整个用房时间的分布可以看到在核心商圈客户的用房时间往往更加紧迫。

再比如像上地，CBD周边双井这样的区域，包括回龙观，酒仙桥，在这些区域客户找房时间要求非常短，往往希望在一周，两周之内就能够把整个房子找好，并且没有入住。

乐居小主播 04-19 19:48

匡健锋：谢谢主持人，也谢谢《经济观察报》，还是首先简单给大家介绍一下好租，应该说好租还是是非常年轻的公司，我们大概成立2015年初，最早的初创团队从58赶集中分化出来的团队，我们是一个互联网公司。两年多的时间里，我们通过一些资本支持，也通过团队的努力，我们现在覆盖北、上、广、深一线城市，像成都、西安等等一些二线城市。在两年多的时间里，至少在一线城市，包括业务规模还是业务范围取得了一点小小的成绩，但是我们内部经常说业绩只是支撑我们达成目标的一个方法，在这个过程中我们认为，积累下来的最宝贵的财富实际在这个过程中产生的源源不断的数据。今天也是给大家简单做一个分享，也是向大家展现一下好租的视角，以及好租在数据积累等等方面所做的一些工作和尝试。

说到地产，永远逃不过就是政策，在最近几年一连串政策下来，包括北京的一些政策我们都可以看到，产生了很多很多深远影响。从全国的商业地产投资以及新开工面积都可以看到目前是处于低谷，有一个反弹的态势，这样的数据在北京可以看得更加深刻，应该说像五环内不再新建写字楼这样的政策推出之后，2017年我们市场新开工阶段同比增速一直维持在-30多到-50多的范畴，应该说基本上新开工这个数据在未来，可能在上升的概率不会特别大了，整个市场已经进入一个存量市场，再往后一些新增供应也好，比较多的都会以一个城市更新，以存量流重新优化再投入市场形式为主。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：好，感谢王秘书长精彩分享。听过了一位精彩主题演讲之后，相信很多朋友依然感觉到意犹未尽，接下来我们还给大家准备几个精彩案例分享，首先让我们请出来自好租房源业务副总裁匡健锋（音译）先生给我们带来精彩分享《互联网+如何拥抱商业地产未来》，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

我们经常说的类REITs这个概念跟真正的REITs有什么区别？我们有几个参数，本质上你是不是真实的股权交易，再一个就是你能不能做到份额比较小，流通性比较好，还有一个就是退出的方式，类REITs需要原始权利人的信用征信的，真REITs是不用的，更多是看你资产本身。

中国发展REITs是对政府，对机构投资者，对于开发商，对于投资者各方比较有利的工具。从2005年我们开始说，到2015年出来类REITs产品，2016年6月份国务院出台鼓励住房租赁政策，这是政策方面的进展。

最大的进展今年7月份出台153号文，这个之前住宅散售太容易，所以住宅或者居住类的收益率太低，简单讲叫租售比经常连2%都不到，这个根本没有投资价值，153号文之后，人口净流入大中城市发展公寓房，给中国版的IPO的企业提供很好的契机，既响应总书记说的房子是用来住的，也让投资这买一些好的物业，给他做好物业管理，提供好的基础。

这就是中国周末可能最热的一张图，因为房地产又叫不动产，反正两年或者五年不能卖，就更冻起来了，这个对REITs持有来说很正常的，我们持有物业不是为了明天就卖掉，我们更多是为了通过专业的经营，通过三到五年经营，甚至更长时间经营把它价值实现出来，我们按照我们应有的资本化率卖掉，而不是简单的靠博取货币宽松带来的资产升值，那是额外的，那不是我们最关注的。

中国的发展方向刚才说了，有基础设施，也有商业地产，这个会是两大发展方向。

PPP也是去年开始国家推的一个重要方向。

中国的市场规模，美国是一万亿美金，中国现在一千亿人民币，做到一万亿人民币会在未来三五年的事情。

这个是国内的基础体系建设，REITs我们都期望，但是这个东西不能一蹴而就，我们需要做好各类的基础工作，否则你推出来也会出现比较多的问题，所以我们扎扎实实把每一项工作做好，REITs推出来也会更符合各方的利益，也会更稳定地推动这个市场。

REITs的发展路径有可能需要通过公募REITs做一个载体，来投资REITs的产品，这个有可能是一个中间阶段，将来可以投资人直接买REITs产品，但是一开始通过一些专业的REITs管理机构来投资不同REITs产品，这是一个重要的方向。

好，我就做这样一个简单阐述，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

欧洲也是另外一个比较大的市场，可能今天重点就不讲欧洲。

亚洲是跟我们相关度比较高的，在亚洲两个，日本和新加坡市场是跟我们关联度相对比较高的，整个亚太区，澳洲也是REITs市场比较发达的。我们可以看到市值，市场规模，日本、新加坡、香港比较大的市场，香港是过去几年发展比较慢的，因为税收有一些问题，再一个香港按照是几大开发上统治的市场，市场多元化不够。

我提出一个概念叫中国大陆资产，大家知道我们所在华贸综合体里面，其中两栋写字楼现在香港商REITs，可能因为国内没有这个东西，投海外的有五支QD资金投REITs，市场规模很小，大家对这个不太熟悉，有一些资产可能在海外上了，我们提了一个概念叫中国大陆资产REITs，这里面包括在海外上，包括在国内上，我们可以看到这个里面有在香港上的，最著名的就是越秀，也是上了十年出头了，它的主要物业在广州，还有就是在上海收了一栋写字楼，北京的东方广场，这个也是在香港上的REITs，其他还有一堆。新加坡更多，尤其是很多在新加坡的基金或者开发商手里，典型的以凯德，腾飞，他们持有很多资产，我们办公的西直门的凯旋MALL，也是专门有一个凯德中国零售体系，这里面八个购物中心都在中国大陆，在新加坡上的REITs，所以新加坡是一个在亚太，甚至在全球都是做得比较好的REITs市场，也是我们国内现在很多开发商的一个选择之地，我们可以从2015年12月份北京华联到2016年7月份的运通网城，还有2017年7月份上市的中山大信，都是新加坡上的中国资产的REITs，这个给中国现在想做股权REITs一个很重要的通道，当然现在还有几家，都在新加坡准备上REITs，我们今年11月份组织一个代表团去新加坡专门交流和考察REITs，希望借用他们的经验更好地来中国推动中国的REITs发展。

中国REITs市场发展规模从2014年5月份，中信证券做中信启航这单产品作为突破口，后续发展还是比较快的，到现在大概是做了将近800多亿的市场规模，这里面分两个产品，一个就是叫类REITs，这就是中国第一单类REITs，是中信证券在北京和深圳两栋写字楼，还有一种叫出表和不出表，不出表这种就像一个债性的REITs。中国唯一一支公募的REITs叫鹏华万科前海，可以去你的手机任何股票软件能搜到，代码是184801，这是唯一老百姓可以买的REITs，它是一万块钱一份起，剩下我说那些REITs都是至少一百万一份起，基本都是机构在买，这是唯一老百姓可以在市场交易的唯一一支REITs，是封闭的REITs，30亿，我们现在国内也在制定一些政策，希望在公募方面做一些突破，让更多老百姓可以参与到REITs投资里面，因为接下来不能买房炒房，但是你还是喜欢房地产，房地产最大优势看得见，摸得着，商场好不好逛一圈就知道了，写字楼好不好你可以看看出租率也可以感觉到。

我们是把中国的REITs做了一些不同纬度的区分，股性的、债性怎么区分，有助于大家更好理解这些产品。

乐居小主播 04-19 19:48

再一个就是免税，这个也是在国内，我一会会谈到税，在国内因为有一个土增税的问题，不仅仅公司所得税，这实际上是中国REITs大发展的主要的障碍。按物业类型分，我们可以看到很多，从办公、公寓、零售、酒店、工业等等，反正只要能有租金都可以证券化。这个就是办公，我们主要看它的收益，应该是美国基本上大的REITs收益，年化的分红收益大概都在5%到7%左右，实际上是很好很稳健的投资产品，因为你同时享有物业增值收益，投REITs两块收益，一是每年分红，二一个是物业增值，比自己炒房来得更轻松的投资，你炒股票，因为国内分红率比较低，国内基本上送红股，但是很少分收益，REITs这个产品很好弥补投资的配置。

公寓，我一会会专门讲中国的公寓情况。在美国，商场，刚才郭总和潘总也都讲到了商场，因为我对商场也是比较情有独钟的，商场、写字楼、公寓是美国三大类的REITs投资标的，而REITs像公寓类型的REITs又是比较稳定，尤其金融危机之后表现最稳健的一类产品；商场呢，刚才跟郭秘书长交流，美国商业形态跟中国商业形态不太一样，美国地大物博，人烟稀少，都是区域性的购物中心，我每年带团到美国参加REITs大会，今年印象最深刻就是零售的REITs是被华尔街做空很厉害，6月份也出现了，我们回来以后出现亚马逊收购全石，国内形态跟他们不太一样，依然商业面临电商冲击还是在他们进攻现在趋缓的阶段，要求我们实体商业经营得要更有特色一些。这是美国零售，最有名的就是西蒙了。

酒店类，根据潘总也谈到了，酒店类在美国也还算不错的一类REITs，但是在中国挑战性更大，所以也可以看到，为什么万达77个酒店从291忽然变成191，我们讲REITs，最重要一个指标就是净收益率，这实际上是一个很重要的概念，这个指标要是做得低物业估值很难上去，酒店就是因为酒店管理公司收费，把他的取费取得比较多，所以他的净资产收益率比较低一点。

再就是工业，这个也很热闹，就是万科和惠普收购了在新加坡上市的地产，这个在点上阶段蓬勃发展的一类产品，因为你买那些东西都是从厂家到仓库，通过物流到你手里，这个跟零售类的REITs，商场的REITs有一定的对冲作用。

医疗健康类也会是比较热的REITs，美国已经进入比较老龄化的社会，医保也比较健全，中国我们生活更富有，人口也进入老龄化社会，这块也会是发展比较快的，当然现在商业模式都在建立过程当中，基本上还是养老地产，地产跟养老相结合的模式。

这就是我们做的美国的一些大的REITs概况，办公的、零售的。

乐居小主播 04-19 19:48

我就简单介绍一下，大概十几分钟，介绍全球REITs的情况，中国现在REITs的发展情况，包括接下来的一些推进的展望。

REITs这个概念实际上是从美国开始的，它的特点就是它是做持有型物业，一，你享有每年强制性分红，你满足一定的条件之后90%的租金都要分给你；二就是它在你的公司层面上免税，这是一个中小投资者投资商业物业很好的工具；其次它还享有物业增值，刚刚潘总讲了很多，大家有兴趣可以看看我出的一本蓝皮书叫《商业房地产投资手册》，物业价值在持有物业上由租金决定，不是由地段决定，假设地段再好，我记得我发微信我们要开REITs大会了，因为我路过天安门，发了一张照片，他们说你想把天安门也证券化吗？天安门是可以证券化的，我之前的东家把华侨城的门票收入证券化了，但是价值不会很高，就是租金收益的折现，我没上过，不知道是50块钱还是100块钱，肯定这个价值是不会特别特别高的，假设你租金上不去的，我觉得更多讲REITs就是这样一个投资逻辑。

这个是它的一些法律架构了，REITs基本上刚才讲我们很在乎增长方式，租金不是静态的，我们希望投资物业是把租金不断做上去，除以你的资本化率，你这个物业价值就会越来越高，整个REITs增长来自租金增长，通过经营感觉把租金做上去；再一个就是并购，你可以看到等REITs工具推出来，中国工业物业并购会越来越多，因为这里面存在规模效益，经营差异，架构基本就是专业的基金公司打理这些物业，专业运营商运营这些物业，投资人分这些投资收益就行了。

所以它基本上相当于把一个主动经营商业物业上市，这也是为什么中国现在推这个比较难，因为背后牵扯各种各样法律税收问题比较多，我们可以看到在美国投资的这些物业类型里面是很多的，办公、商场、酒店、工业、出租型公寓、电信塔、广告牌都可以。全世界，这个红色的是已经到位有REITs的，蓝色是正在做的，绿色的是有法规了，中国还是一直在推动过程当中，这个图表更清楚，印度是2014年推出法规，我们有将近20多单产品，但是我们更多的还是套用了资产证券化的法规，我们还没有专门中国REITs的法规，这是一个全球主要的REITs市场，最大的就是北美了，其次就是欧洲和亚太。

美国这个市场你可以看到这个曲线，实际上是跟整个经济周期走势比较类似，在2008年金融危机美国整个REITs市场规模掉了，但是攀升也很厉害，这也是为什么过去金融危机之后去美国做地产投资的还是相当不错的回报。

这是各大类物业的表现，我们可以看到黄色的是REITs的表现，在过去的十年间，有六次基于各类投资产品的榜首，所以REITs是很好的投资产品，而不仅仅是一个融资产品。

发展迅速的原因很多，有分散风险、专业投资的优势、投资者需要配置这个方向，尤其对于保险资金和养老资金，典型配有地产的话一般配到10%左右，像一些母基金，国外很多大型的寿险配置在10%左右。

乐居小主播 04-19 19:48

王刚：大家好，感谢《经济观察报》的邀请，中国长得最像《金融时报》的报纸，我还是比较爱看纸媒，很高兴来这做交流，潘总也是我原来在金地的同事，原来金地一体两翼，一体就是住宅，两翼就是商业地产和基金，潘总在商业，我们在基金，这实际上也跟我讲的整个REITs事情有关系。这个周末明显感觉到北京是从夏天到秋天了，实际上影响更大的也就是九城市限售，这个可能是中国的房地产行业进入秋天，或者说我们叫进入下半场。那么下半场的玩法有什么不一样？上半场可能更多就是开发型住宅，下半场更多你要做一些持有型的，这个里面可能也是有居住功能的公寓，所以我讲一下REITs。

下半场REITs这个概念很热，最近媒体也出了几篇文章，当然也没什么特别新鲜的东西，我觉得REITs名字比较绕口，房地产投资信托基金，但是它背后隐藏的是一个逻辑，我想跟大家做一个这样的交流，把这个REITs逻辑跟大家做一个交流。

这是我个人的简介，从2005年开始我在中国推股权房地产基金，推了十几年，当然开发基金，持有基金我们都在做，之前可能开发基金主导，随着REITs不断推出，持有基金占更高的比例。这是中国REITs联盟，我们是2014年12月份成立，在这个之前我们REITs经常讲叫千呼万唤不出来，出来也不是那个人，所以这也是我们为什么推REITs，我们不断房地产调控，调到一定程度需要融资切断，大家需要找新的融资工具，所以REITs推推停停，停停推推，但对我们而言，或者说真正懂REITs的人而言，REITs不是一个融资工具，它实际上是对中小投资者更重要的一个投资工具，这也是我今天可能要强调的。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：非常感谢潘总为我们分享他独到商业地产投资逻辑和投资哲学。接下来这个演讲内容就是和房地产信托投资，房地产证券化有关，让我们掌声有请REITs联盟秘书长王刚先生为我们带来主题演讲《借鉴国际实践推动中国REITs》，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

第三个，除了周期和市场以外，我们要看一个物业能不能投资，要看物业本身条件，我认为是有两个因素。第一，选什么样的物业类型，你是投批发市场？还是投写字楼？你在武汉投批发市场还是写字楼？都很有讲究。第二，物业也有生命周期。

什么叫做物业类型？商业物业有很多种，你们该选什么？给大家举两类人的选择，这是中国所有开发商在一线到三线城市投资商业地产时候的物业组合数，大家从这个表可以看出来，中国开发商是怎么选物业？他做商业地产综合体开发时候最喜欢什么，最想投什么。不同的城市也有巨大的区别，这是一个物业选择的问题，从这个表可以看出一个特点，中国开发商在选择物业类型时候是一个标准，现金流的，哪个物业产生现金流偏爱哪个物流，最不偏爱的是产生现金流最差的，酒店。

我们看看另外一类投资人，这是中国2014年，2015年存量商业物业大宗交易的分析图，从2010年到2015年，从不同物业类型，大家看到有什么变化？这六年中从事大宗交易玩家主要是金融机构，像保险公司、金融机构和一些国有企业，包括外资，他们偏好物业类型是什么？能看出来规律吗？这六年中对商业物业，零售商物业稍有增加，增加最大的是办公楼，最不看好的物业是酒店。如果两个极端，最看好的，不断看好办公楼，最不看好的是酒店。工业用房也在增加，为什么？我们也做过很多分析，因为我一直认为，其实如果有选择我宁可投零售物业不投办公楼，为什么大宗物业会这样？后来我们理解了，主要三个原因，第一，管理简单，办公楼的管理需要团队专业水平和复杂程度远远低于零售物业，对于金融机构比较好判断；第二，比较容易标准化，在所有测算中的可确定性比较高；第三，中国第三产业服务业这几年大幅提高，实际上这是上海恒隆广场写字楼和购物中心的租金，从2003年到2013年，写字楼从5.4增加到11.5，购物中心从4.5增加到26.2，我们经常讲你只要投得准，零售物业租金没有上限，而写字楼有明显上限，但是有很多因素，我只是举个例子。

物业生命周期，最近有很热的把旧的东西拿出来改，除了选物业，还得选什么时候进去。商业物业生命周期有生老病死，你在什么时候进去，为什么？第一，它还有救，第二，价值这时候特别好。我们认为是在增长期基本结束开始进入老化期这个时候进入重新投资，进行物业更新是最好的。这是我们说城市中心对生命周期的建议，这是物业类型和生命周期，我们在物业上更多看这两个东西。

我们自己有一个体会，最近我们在上海主要看什么物业呢？就是商务型酒店，大概房价600到700之间，开业时间在6年到7年，而且不是国际连锁酒店管理，符合我们所有类型，物业类型，生命周期。

最后一个是即使分析再透再好，投资能不能回报还要看有没有实现投资回报的路径，有很多路径，我只讲两点。第一从开发角度来讲，我们认为价值敏感点是在两端，就在前期的投资端和后期的经营管理端，这两端是物业实现价值，决定价值成败最敏感的；第二个观点，也是最后一个观点，在存量物业当中，实现投资价值大概四条路径，信息不对称，这个楼可以卖2块钱，市场可以卖3块钱，开发商自己不知道2块钱就卖回来，占便宜，这个机会越来越少；第二政策套利，别人搞不定工业转办公楼你能搞得定，别人搞不定2到2.5转化你能搞得定等等，这两个都属于一个非常规，不可复制的；另外我们所推崇的在正常情况下是功能重置和营运提升，帮你实现资产价值，就是一家写字楼改成公寓，购物中心改成写字楼，什么叫运营提升？曾经我们看上长风景畔，就是做不好，我们想买回来，很可惜最后被中粮最后一轮击败了。

所以总而言之，今天借这个机会主要谈谈我们作为资产管理公司，我们只做不动产，包括住宅，包括商业，我们关注不动产资产管理公司如何选择资产，发现价值，实现这个价值，希望能够给予在座的有所启发，好，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

另外基于恩每个城市，投资行业有一个很有名的词叫美林时钟，当宏观经济经过上升、衰落、停滞、重新复苏的周期，同样，因为中国幅员辽阔，城市差异很大，我可以从投资角度看，大家比较细心看看，在这个城市当中属于哪个周期。举个例子，北京，今天我们在北京讲，这是我们团队做的一个判断，在北京的从写字楼的角度来讲，北京的写字楼租金处于涨幅较快的向涨幅放缓的一个过渡期，确实也是，我在北京金地中心做总经理时候，我记得我是2011年去的，平均租金一个月104块钱，我走的时候新租的写字楼是440块钱，正赶上北京写字楼疯狂增长一波，一直到去年，今年开始逐渐放缓。从北京零售商业来讲，它从去年开始就已经进入一个租金放缓的周期，所以从周期角度，希望大家，地区，大周期的概念，第二，对每个城市不同都有不同的周期。

第二，市场。各位可能更多人看到市场看多一点，我认为看一个地方值不值得投资，能不能投资，市场是三个要素决定。第一，商业地产人是最关键的，人口的数量，有多少人，人多不多，第二，人口质量，富不富，富，还得有消费意愿，大家千万不要以为富就直接能转化为消费能力，大家知不知道在浙江省有一个很有名的镇叫科桥镇（音译），是全世界最大的纺织布匹市场批发地，占25%，是中国最大纺织批发市场占地，占30%的产能，那几天在杭州参加会的时候，一个星期之内中国布匹价格上升，因为那地方厂子关掉了，那个地方非常富，但是那个地方我做过两个项目，金地广场和万达广场，刚开始前三年没有人去买衣服，为什么？那么有钱为什么不买衣服？因为他们做布料批发市场出身的，所以衣服卖不出去，人口的质量指购买力及购买意愿，有一个供求关系。

人口的数量，这是中国各大城市人口的分布图，圈越大人口越多，商业地产投资看人口，如果人都没有你做不了的，拉斯维加斯是非常例外，特殊业态，我们中国做不了这样的业态，必须看人口数量。

人口质量，人口质量从哪几个角度？社会零售品总额、人口可支配收入、消费型支出，从人口质量来讲我们发现很多规律，其他不说，有一点很有意思的是，我们通过分析，我一直以为在中国第一大商业中心是哪个城市？包括各位很多人都以为是上海对不对？经过量化分析，中国最大商业中心，很高兴告诉大家不是上海，是北京，两个最核心指标，第一个核心指标，辐射能力，这个量化过程，北京商业辐射能力大大超过上海的辐射能力；第二，品牌渗透率，全球最活跃前一百名品牌在两个城市开店的数量北京已远远超过上海，这是我没有想到，这是人口质量因素。所以我们看一个城市趋势上第一个看人口数量，第二个看人口质量。

第三我们看供求关系。因为我们做投资，有一个项目到我们这地方能不能投？这些都是分析的基础。常州能不能投商业地产？佛山能不能去？沈阳能不能去？上海能不能去？这个表非常典型。美国在2016年，我们与发达市场的基准，美国人均商业面积2.2平方，我们看中间超过2.2是哪几个城市？沈阳、常州、佛山，如果在座有这三个城市商业经历的人都知道，这三个城市竞争度极其白热化，回报率极其差。大家知道香港著名的开发商恒隆，上海两个消费收入占整个全国收入的92%还是95%，其他六个恒隆广场只占了不到10%，为什么？一头扎进了这些我认为人口数量不够的，供求关系极其扭曲的二线市场造成的，这是供求关系。

从人口的数量、质量、供求关系三个因素来讲，我们做了一个比较，其实最佳的零售业最佳投资地上海、北京、杭州，沈阳、无锡我们认为谨慎投资，从这三个因素进行分析得出来的情况。

最后从区域市场来讲，其实去年住宅市场有点下滑，中国商业地产的区域市场出现严重分化，上面一条线从2008年到2014年，这是一线市场租金水平，北京、上海和深圳，下面是中国最典型，我们选了11个二线和一点五线城市是很像的，而且敞口越来越大，而不是越来越小，所以从区域市场角度来讲，我们给大家建议是，区域市场分化非常明显。

乐居小主播 04-19 19:48

大家看到中国统计局的数字，没有几个行业是两位数增长，只有商业地产行业所有的指标都是两位数增长，短暂回调指什么？从2011年到2015年，尤其2014年，2015年，确实我们的开工量，出让量都有短暂回调，包括我们租金水平，大家看到从2013年到2014年，除了一线城市，其他所有的都有短暂回调，为什么会这样？所以从长期周期来看，我们商业地产的商业是往上走，但是从短期来讲，2013年以来出现一个非常明显的回调态势。

尤其下滑下得比较厉害的是库存，现在中国商业地产的库存以现在的周期来讲，住宅是4个月，5个月，商业地产是以年为单位，问题出在这，这个才是更大的问题。

但是我为什么更看好未来？有这么几个因素，这是我们对未来的看好。第一，城镇化率，我依然坚信城镇化率是支持中国整个房地产行业，包括商业地产行业发展最基本的要素。全世界发展史所有国家城镇化在75%，除非你国家停滞不前，否则在75%一直是房地产行业和商业地产行业高速发展时期，没有一个国家突破这个，中国也不例外；第二我们消费，大家可以看到这是从2014年到今天，中国社会零售品总额和我们工业增加值比较，中国现在已经从一个投资拉动明显出现了新的支柱，消费拉动，上面一条线是消费增长路对GDP的贡献，我们还有一些城镇化率不到60%，社会零售品两位数，而且超过工业增加值对GDP的贡献，我还是不理解，为什么说中国商业地产哀红一遍。

最后看看我们和发达国家在城镇化率和零售业占GDP总额，最小的是中国，美国、日本、欧盟，所以只要我们真的有一天到达发达国家的水平，我们商业地产将一直是我们一个支柱，我们的商业不动产将是我们一直最为珍贵的不动产。

从投资回报大家看到，我不知道大家有没有比较过，你觉得你是银行值钱？还是投资商业地产值钱？这是我们在2015年第二季度做的一个统计，最下面的是一年息存款利率，最低，最上面是写字楼转售回报最高，你要找到买家，所以从回报角度来讲，最左边是中国和美国在商业地产几大物业形态中存量的比较，作为一个发达国家我们商业地产虽然高速发展，也出现了局部回调，但是和社会发展的需求，已经发达国家走的道路来看，我们的空间还大得很，所以在这个方面我是坚定地看多。

大家说肯定出问题了，为什么回调？为什么大家都很悲观？我认为大概这么几点，最大的一点是供求关系。就是我们政府在招商引资过程中，对城市综合体的热衷，对商业地产的偏爱，造成了它的增长远远超过了我们两位数的社会零售品总额的增长，超过了我们在座所有人的消费能力的增长，这是最大的问题。我同意刚才前面几位嘉宾的意见，电商绝对不是主要问题；第二个问题是，规划问题。包括北京、上海，北京、上海看得不是很明显，在若干二线城市中，我们城市规划远远脱离城市规划基本规律，大家如果去澳大利亚，去欧洲考察过都知道，很多国家，在一个地方有大综合体，不可能再出现城市综合体；第三大冲击才是电商，但是电商冲击的是什么？很有意思一个，这是一组很有意思的对比，应该是中国零售中心的数字，上面是2010年到2015年中国三大主营店的销售额，都在下滑，下面是大家最爱的东西，外卖量，在上升。我们也做过统计，中国每年零售品总额从16%下降到去年12%，还是两位数，而电商占中国整个社会零售率总额的比例去年刚刚突破10%，也就是说，马云吃掉的仅仅是我们零售行业的增量，没有马云我们日子会好过一些，但有了马云也不是把我们吃掉了，而是吃了我们的增量，我认为这是个量的冲击，而不是一个心理上的冲击。

这是我从周期角度讲，为什么我坚定看好长期是乐观，短期来讲确实谨慎，因为从周期来讲，我们处于一个向上大周期的向下回调的短阶段，这是我对我们行业投资角度一个判断。

乐居小主播 04-19 19:48

对一个投资公司、金融公司、包括开发商来讲，在资产端首先具备这么几个能力。发现有价值的资产，判断资产的价值，匹配适合的资金，我们都想做资产证券化，但是当你的信用主体不到两个A+的时候，当你不是国有企业的时候你门都没有，当你融资成本不在4以下的时候，你想做万象城可能性非常小，第三个要匹配适合的资金，还要提升这个价值，还要实现这个价值，不管是开发商、还是金融投资机构，必须具备这五个能力。但是这五个能力需要的特点怎么样？比如匹配资金能力，更多看你的社会资源，看你公司主体信用，看你的平台有多大，今天我更多把这些集中在我们能谈的点上。如何发现和如何判断资产的价值，怎么判断呢？这是我今天讲的。

这是一家之言，从我个人十几年商业地产工作经验来讲，我认为发现和判断一个商业地产资产价值大概四个要素。为什么我提这四个要素？我个人比较推崇的是美国橡树资本的创始讲的一句话，他做各类投资的，他曾经说过，他的投资哲学是什么呢？第一，要深入研究周期来淡化算命式的预测，他认为很多经济学家和投资人拍脑袋预测明天会怎么样，股市会不会跌，资产会不会涨跌，他说这些预测如果不是建立在对周期研究上都是算命，所以首先要研究周期；第二个他说了一句话在投资上，一定要在低频市场中寻找独特的市场机会，什么叫低频市场？如果这个市场是全部在平台上，像淘宝一样，全部在上面公开拍卖价格，信息及时对称，交易频率非常高，可以用互联网的平台形式进行运作的话这叫高频市场，在这种市场上其实在投资者而言，利润已经大大降低，对于商业地产是低频市场。我这两年感到很没有成就感的事情，当你想深入一个项目，十几亿，基本从谈到签约短的9个月，长的12个月，甚至更长，只有在低频市场才能寻找不同的细分市场机会；第三个他说的一句话，怎样控制投资中的风险？如果在座有人做过投资风控措施很多，每个金融机构都有极多的风控人员和风控措施，他说非常经典的话，真正能控制投资风险就是找到低于市场价格的资产，如何才能找到低于市场价格？别人不敢投的时候你敢投你就会找到低于市场的价格，第二，在低频市场中发现机会，在信息不是很透明，交易不是很活跃的时候找到有价值的资产，这样你能找到低于市场价格的资产。

我基于这样的理论，结合商业地产特点，我认为我们判断一个资产价值大概是这四个特点，首先讲讲周期。我相信目前为止做商业地产同行普遍对商业地产比较微观，从今天来参会人员我觉得也可以看出来，在六七年前我们做商业地产论坛和讲座的时候是坐不下的，因为当时机场有一本书叫《全国人民学万达》，大家觉得商业地产是一个极好的行业，是一个暴利的行业，创造中国首富的行业，这三四年大家觉得不对了，觉得这个行业是穷途末路的行业，是被电商很快掐死的行业，到底这个行业是个什么样的行业？从周期角度是什么样？我个人一个看法，我认为从长期来讲，我对行业充满乐观，从短期来讲，投资上需要谨慎，为什么？从长期来讲这个行业是向上发展的行业，从短期来讲确实行业已经出现阶段性回调。大家可以看看这个数，这是从2001年到2014年，2015年，2016年比2014年略微上升一点点，三条线，商业地产看蓝色的线是整个商业地产投资额的增长，从2001年到2014年是迅速增长的态势，中间的曲线是增长率的曲线，第一，中国商业地产一直在增长，包括2015年，2016年，2017年，每面增长额度在增加。去年为止中国商业地产投资是全球第二，仅次于美国，应该是3.4万亿美元。从曲线来看看到周期，应该说在2005年、2006年的时候出现短暂回调，迅速增长，再从2014年开始，2015、2016、2017年又出现短暂回调。另外一个数字没有展现出来，中国是全球第二个商业地产投资大国，同时也是全球增长最快的消费大国，从2007年开始到现在十我年，我们增长一直在两位数以上，有一次我跟郭主任在微信上互动一下，我说为什么外国人看好中国市场？中国是一个第二大的投资大国，是第一大的消费增长大国，这样的市场如何你还不看好，我不知道你看好什么样的市场，所以我觉得非常奇怪，这是一个非常普通的常识，你看看历史，所以这是我讲的，为什么说我长期乐观。

乐居小主播 04-19 19:48

潘韬：各位好，我现在在上海工作，回来这还是非常有亲切感，从这个城市综合题华贸广场往西走，我当年曾经主持金地广场的更新，万达广场的招商，对面银泰中心一些策划也参与了，所以从事商业地产十几年了，但我不知道大家现在来看这些楼，你们看到的是什么。我记得在五年以前，或者更早以前我看到这些楼，我看到的是每天有多少客流来来往往的人，我当时基地金地广场刚开始做更新时候，每天坐在下面咖啡馆就看，每天到金地广场来的人什么样的年龄结构，什么穿着，分析客群。还有看品牌，看里面有什么样的品牌。除了看客流、品牌，还看建筑形态。

到了今天，我不知道各位你们看到城市综合体看到什么？我现在眼中看到这些楼，看到城市综合体只看到一个东西，钱，我看到的是全是钱，感觉这些都是钱堆出来的，为什么会这样？因为前十年我主要从事商业地产开发运营，这五年我更多从事商业地产投资和金融，这个行业时间越长越会觉得，就像听到李院长讲的我非常同意，商业地产行业有非常强的金融属性，甚至在很多国家，尤其在欧美市场商业地产本身属于金融行业，不属于房地产行业，所以今天我非常有幸借这个机会，借《经济观察报》提供这个平台，代表瑞威资本讲讲我们作为投资人角度，我们作为一个资产管理公司这个角度，去谈谈我们对商业地产一些看法和我们一些想法。

从投资角度来讲，商业地产主要三个环节。一个环节，上端资金端，你有什么样的钱？我以前经常跟我们员工说，我以前在万达待过，我说我们一直也很羡慕华润的万象城，大家民营企业一定做不成，为什么？大家做过比较没有？华润每年融资成本，它的年报披露的，华润平均每年的融资成本大概在3.2到3.6之间，你知道万达和宝龙两家民营企业融资成本是多少吗？这两年稍微好一点点，两年前在8.5以上。再融资成本在8.5以上的企业让他做万象城，不可能，所以资金端决定了商业地产企业的很多东西。第二资产端，你能拿到什么样的物业？什么样地段的东西？中间才是开发、运营、管理等等，是有三个齿轮在一起。

但是从商业地产金融属性来讲，越上端，你的作用，功能就越大。今天我想从这三个齿轮角度来谈谈我对商业地产的看法。从资金端角度来讲，不是我们的强项，它更敏感，今天我更多谈谈三个齿轮中另外一个最基本的东西，就是资产，在商业地产投资中怎么样来看待资产和选择资产。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：非常感谢郭主任带着我们一起梳理了商业发展的业务逻辑。接下来我们将要请出的瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬先生，为我们带来主题演讲《商业地产投资中的资产选择》，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

但是这个时候，我觉得我们不得不说，观点不一定正确，我们过去中国的商业犯了一个严重的错误，我们一直是把+模式挂在嘴边，商业+地产，互联网+，所以你会发现，当商业+地产的时候，A和B的组合变成两张皮，互联网+最後的结果是O2O企业大量倒闭，所以今天当我们面对多重消费进行叠加的时候，我们是不是可以思考我们要摒弃过去+模式，用一种商业和地产相互融合，能够诞生出服务城市、服务居民发展的新型的商业设施。所以我想，用+模式改为融思维，恰恰因为我们消费者他的消费行为时时刻刻都在发生着变化，我们不变化，我们要么落后于竞争对手，要么我们就会被市场淘汰，被消费者淘汰。

这就提出一个问题，现在的商业已经不是简简单单的商品，它一定是包含着大量社会服务的功能，所以大家会发现，社会性对于商业设施健康发展来说有着至关重要的作用，我们商业项目能不能承担起城市配套设施的地位？能不能充分地展现这个城市，这个片区的人文？能不能很好地把城市发展功能跟我的商业设施进行一个很好的结合？如果能，我相信城市离不开你的商业，消费者日常生活也同样离不开你的商业。所以今天的商业综合题已经完全抛弃了过去以商品和服务进行组合形成的所谓的商业设施的发展理念，它实际上已经把商业和社会服务功能完整地结合在一起，那么它所构建的新型的商业设施既具有商业属性，又具有社会属性，它会变成我们今天所讲的商业与社会服务共同体。

对于购物中心来说，我个人比较关注六个字，三个关健词，商品、服务、场所。大家会发现，我们整个中国购物中心发展轨迹，商业地产发展轨迹恰恰，就像我们刚刚所讲的价值驱动方式不断演变的过程，它是一脉相承的，所以今天，当我们把商品的内涵，把我们商品对我们商业项目的推动都很好地释放出来了之后，我们更多的企业开始通过所谓的体验式的服务，社交化的服务，情景化的服务，把我们餐饮、娱乐、休闲跟商品进行了很好的组合，但是到了今天，这样的方法是不是还是最有效的方式？这样的方法是不是能够让你变成这个城市，这个区域的唯一？我觉得不能，只有一个因素可以让你成为你片区发展当中不可替代的城市地位，那就是你发挥什么样的场所功能。所以大家会发现，在商业与社会服务共同发展过程当中，场所两个字内涵在更加重要，无论是运动、医疗、体育、文化、社会生活服务等等都会和商品和服务进行一个很好的融合，最终形成商业与社会服务共同体的社会价值和商业价值。

就像我刚刚所讲的，中国的商业，全世界的商业都是通过打造一个房地产产品，通过很好的商业经营和社会化服务，最终在资本市场上实现溢价，实现更高价值，这点恰恰把商业和社会服务完整结合在一起的逻辑上的基础。

所以我们说了这么多，商业的逻辑，购物中心逻辑，商业地产逻辑，我们反看我们今天中国的商业到底怎么了？有人说是受电商冲击，让我们实体商业疲惫不堪，竞争压力巨大，但是大家会发现，站在哲学角度上看，电商发展高速增长之后其实也正在进入乏力状态；第二个因素，有很多人会说是不是同业竞争给我带来了压力，让我生存的空间越来越小？坦率地说不同业态有不同服务属性，不同企业服务方式本就不应该一样，所以我觉得在中国今天你会发现有很多的新项目刚刚入市时候非常火爆，我们就要看在这个项目进入市场之前我的存量项目做对了吗？为什么新项目上市之后，我们就被打得一败涂地？所以有火爆，有箫条，有更多的新的商业设施入市，我们不要把责任都推给我们竞争对手，还是要从我们自身去寻找原因。

就像我们说电商是实体商业衰退、下滑的罪魁祸首，是一样，但是你会发现全世界的电商，不管这个市场多么发达，也只是一种附加性的服务方式，绝对不会成为替代人力的方向。所有的问题的出现，我个人理解，跟大家交流。中国有一句成语叫守正出奇，中国的地产家，在守正和出奇四个字如何解读？我相信老外在创新角度对中国购物中心给出特别高的评价，但是我觉得作为行业一分子，我觉得我们应该在别人的褒奖面前保持清醒的头脑。为什么？因为中国的风气是轻守正，重出奇，所以我们会出现，很多购物中心有非常花里胡哨创新的举动，但是你用刚才我讲的专业逻辑思维去看它可能是不堪一击的。比如说可能有的商场非常火爆，它的餐饮可能达到60%，但是不好意思，他错了，因为他缺乏满足这个片区发展，满足目标消费人群合理的品牌组合，即便他的生意火爆，我觉得最终他真正的价值也并不一定得到持续。

所以，轻守正，重出奇，这是中国商业地产需要深刻反思的一个误区。站在认识论的角度，商业的消费服务、社会服务必须要坚持本质，必须要回归城市设施、服务设施、居民生活配套设施根本地位上来。意味着我们要逻辑基础上研究需求变化，提供更准的服务，改变我们过去的红利市场的思维，只有这样，我们的商业才能让我们自己的竞争力得到真正的提高。

对行业每一个人都有不同的评价，我个人用八个字描述整个购物中心在中国，在各个城市大而不强，多而不精。大而不强，以上海为例，上海购物中心占上海社会消费品零售总额比例在13%上下浮动，也就意味着上海购物中心高度发达市场对全球的成熟市场30%到40%的购物中心营业额的比例我们差距非常巨大，也就意味着其他的城市呢？其他的城市没有像上海购物中心这么好的呢？我们可能要远远低于这个数字，意味着我们距离世界平均水平还有相当大的差距。同理，多而不精，我们可以看到新兴的项目进入到这个市场之后马上能够脱颖而出，马上每天客流量10万、20万，马上把旁边竞争对手打得一败涂地，证明我们原有的项目并没有真正满足消费升级的需要，因为消费升级是接下来中国商业地产发展重要元素，而且是决定性的元素，你捕捉不到消费升级脉搏，你抓不准，我觉得你的商业项目失败概率就会非常高。所以你必须要掌握消费者到底想要什么？城市的发展，片区的发展需要的社会服务功能，他到底想要什么？这样才能改变目前大而不强，多而不精的购物中心的发展局面，让我们既大又强，又多又好，我相信，这是每一个购物中心人，每一个商业地产人都梦寐以求的一个方向。

同样，我们分析了逻辑，我们看到了行业存在的现象，那么我也从另外一个层面去看社会生产，我们的商业生产，我个人的理解，商业的可持续发展它的根本出路就要在于严格的去遵循业态逻辑，就是我开篇给大家所讲的那个图表，你要尊重业态逻辑，你要坚守市场规模，商业可持续发展必须设身处地，把它当做自己份内责任去关心社会，关注社区的发展。很显然，现在我们的产业链当中，用的是一种掠夺式的方法，剥削方法，我上游企业愿意把下游企业所有的利润都据为己有，但是我告诉你，这样的经营行为一定是不可持续，如果用这样的商业生态对比今天看到的商业地产，看到的开发商、运营商、零售商和消费者之间关系的时候，你会发现我们商业生态的确是被破坏了，最短的时间博取自己最大的利益，这是我们很多老板们，很多的老总们都想做的一件事情，但是从长期发展角度看，这样的单赢的行为一定是有瓶颈的，一定发展到一定阶段的时候，可能就要出现麻烦的。就像有些购物中心，明明白白里面品牌并不赚钱，又有很多很多品牌愿意进去，所以我记得在三四年之前有一个记者问我这样一个问题，你觉得这个购物中心怎么样？他说非常好，我说我的好和不好的判断尺度可能跟这位记者有一个区别，我对购物中心判断好是产业链、合作链的和谐共融，如果说品牌商在你购物中心交了很高很高的租金，你赚得盆满钵满，但是抱歉，你的零售商，你的租户很有可能处在水深火热之中，很简单，未来某一天，当另外一个竞争对手出现的时候，你这个购物中心很有可能变成展览中心，而不是真正的消费中心，我觉得我们应该按照相对理想发展的模式去理顺各个合作伙伴之间的关系，让商业的生态链能够健康发展。

在今天有了商业生态和社会生态的比较，我们其实试图找到一条和谐发展的道路，突破口在哪里？购物中心过去获得竞争力和生存力靠什么？靠规模，在这样的靠规模发展的市场当中，你很难让生态保持和谐关系。所以外国问中国购物中心的时候我真的很难回答，他说中国最大购物中心开发商是谁？我不知道你们会怎么回答，什么叫最大？什么叫最强？大家都会站在不同的指标系统中对号入座，可以肯定一点说，在接下来的存量市场当中，从过去的用规模获得竞争力这个年代肯定过去了，一定要靠品质获得市场的长久生存力和竞争力，也就意味着我们过去做一个全世界最大，做一个中国最大的，做一个速度最快的等等等等，这样一种标准，这样一追参考尺度，改变成我们能够很好地用自己的产品造福于这个社会。也就意味着品质化的一种思维方法，让竞争力发生一个转变，我们过去在互联网经济的环境下，一直在强调的是用户思维，而我们今天在做实体商业时候，我们反问一下自己，是不是我们用户思维用得更少？是不是我们还一门心思在考虑自己要如何打造自己的商业地产购物中心？所以我觉得加快从过去的产品思维向用户思维转化，学习互联网企业的精髓，才能够保证中国的商业从过去的靠规模取胜，到今天转化为靠品质取胜。

所以我们谈了半天，我们也看到互联网企业有很多独到的经验和优势，但是你会发现为什么阿里做了河马先生？为什么亚马逊收购了全球超市？为什么京东开那么多便利店？我们每一个实体商业人在羡慕电商企业时候，电商企业可能更羡慕我们拥有了一个强大的实体流量的入口，所以我们不是被别人打击的对象，其实我们是被别人羡慕的对象，只是我们身在其中，没有享受到这种幸福，或者认为我们幸福太简单了。所以在购物中心实体商业的流量入口挖掘上，恰恰就是能够在未来资本市场形成更高价值一个重要因素。所以深度服务消费者和商户双中心，这个是能够放大我们购物中心流量价值一个重要的参考尺度。购物中心流量价值的释放，挖掘关注什么？第一，关注商户，第二，关注消费者。因为商户是购物中心的核心资产，是利润的中心，也是我们购物中心消费者去跟购物中心建立连接的核心的接触点，所以在这个意义上，你真正的放开自己是一个业主的角色，你不认为仅仅是一个收租型企业的角色，而是把自己提升到一个服务型企业的角色，这样的购物中心一定会成功的。那么意味着我们每一个购物中心都要给品牌商很好的指导。

时间的原因，我用两三分钟就结束，消费者过去对于购物中心而言，他是购物中心的核心资产，也是重要的利润中心，那么今天对消费者服务已经摆上日程当中，不是简单卖他商品，而是给他更多更有价值的服务。所以挖掘消费者和用户流量的六个关键点，建立智慧型商业体系，比如说我能不能通过我的保安员，通过我的停车场，通过我购物中心的顾客和我的这些接触点，很好地捕捉到他的信息，顾客的信息？能不能实现会员和常客之间的联系，进来的客流就是我的会员，成为我的会员就能变成我的常客，我相信这个是每个购物中心都梦寐以求的夙愿和方向。

我们一直强调闭循环，恰恰购物中心就是完整的闭循环，我们会说有大量社会化的服务，它是有价值的资源，把这些资源通过很好商业管理，会形成可以量化的，货币化的资产，而这些资产通过金融工具的运作，可以把它变成资本，然后资本市场取决于社会化资本的集合。所以从社会资源到社会资源的资产化，到资产的资本化，到资本的社会化，资本和我们每一个人之间建立起金融管道的连通，这个是一个商业地产永恒不变的发展逻辑。时间的原因，就跟大家分享这么多，坦白地说，有些也仅仅是我的思考，还不一定正确，希望有机会跟各位多多交流，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

从经济红利、品牌吸引、精神满足三个驱动力来看，一二线城市目前的阶段可能更多强调精神满足，而在三四线城市在前两种驱动力当中还是很多商业地产开发商比较遵从的方法，无所谓对错，但是符合这个市场逻辑，符合这个城市发展的客观需要，三种驱动力量综合并用，我觉得会对我们商业地产项目健康的发展有很好的价值。

我一直在讲，我们所有的商业都是为了满足消费者，消费者的消费到底处在什么样的发展阶段？我个人把消费分为基本型消费、品质型消费、享受型消费和发展型消费。我相信在不同的城市，不同的区域可能消费处得发展程度，发展的状态、阶段是不同的。基本型消费阶段以耐用作为生活当中重要的考虑方式，就像我的父辈，他可能需要买的时候希望坚固耐用，一用希望用上20年，但是我相信现在我们更多80后、90后、00后，他可能这个时候不会考虑这个东西要长久去使用，他希望有自己品质型的消费诉求表达，也希望自己通过自己的消费行为，能够感受到内心的一种满足。更有甚者在接下来，我觉得更多购物中心可以关注，让我们自己的兴趣爱好跟我们追求的梦想，能够跟商业设施商品的组合，业种组合，功能组合进行很好的衔接。所以在存量市场下，这样一种消费升级过程恰恰就决定了我们应该采取哪一类的价值驱动方式。

乐居小主播 04-19 19:48

就像每一次我在参加亚洲购物中心年会的时候，我都会面对各国购物中心的领导的指责，他说你们中国的购物中心犯了极大的错误，为什么你要给他们贴补装修还要保证营业额？各位朋友，当我在那个场合面对各国购物中心主席的时候我真的无言以对，但是用品牌吸引消费者那是我们很多商业地产开发商追求的方式。

现在又不同了，就像刚刚我所讲的，满足人民群众不断增长的物质和文化需求，开始出现了大量大量的所谓文化的、艺术的、体验的新型商业，这个时候我觉得分享负责错，因为这个时候已经进入到了以精神满足为主要驱动力的商业发展阶段。所以在这个时期，中国的商业，新型的商业层出不穷。当然了，站在这个角度客观评价中国的购物中心，我有一个振奋的消息，中购联在9月20到22在成都召开年会，这次十个演讲嘉宾七个来自国外，但是让我们国内的购物中心总经理们，老板们大吃一惊的是，几乎所有外国人都异口同声地说中国购物中心是全球购物中心行业的领导者，因为中国的购物中心在创新方面，在满足精神诉求方面确确实实走在了全世界购物中心的前列。但是在今天，即使有了这样一种成就，我们其实还是要居安思危，因为我们的基本功并不扎实。

乐居小主播 04-19 19:48

对于商业地产和购物中心来说，我有这样一张图表，大家可以发现，我们谈了很多互联网时代，互联网经济等等等等，我们会学习所谓互联网经济的滚循环的概念，其实在我们身边我们做的商业地产，我们在做的零售业本身就是闭循环。从房地产表现形式到通过我们非常出色商业经营，通过我们很好的社会服务，最终会让地产形成金融价值，形成资本市场的价值，大家会看，是不是一个闭循环？而今天中国商业出现很多很多问题，在于缺口太多，我们其实基本功并不扎实，所以在坚守商业地产和商业专业逻辑方面，我们需要一种回归的心态。

同时，从增量市场到存量市场我们一定抓住一条主线，如何才能实现行业的可持续？如何才能实现我们项目的超过竞争对手的更好的发展？所以你一定要抓住价值推动方式发生的变化。很简单，中国，经济大国，第二大经济体，所以在快速城镇化的过程当中，商业地产分得了第一杯羹，第一个阶段以经济红利为驱动的商业和商业地产，大家看是不是有很多冒出来的，可能过去并没有商业经验的房地产开发商？我们今天不去点名，但是你会用这样一种思维方法判断整个行业谁在借用红利的方法推动自己企业的发展。大家会发现，当红利在一二线城市消失殆尽的时候，我们更多商业地产商把目光盯住品牌，你有这个品牌我也得千方百计把它招进来，如果你没有，那好，我要千方百计用贴补方法把那个品牌引进来，因为我可以用品牌调动消费者的热情，所以在这个阶段不惜一切条件，甚至不平等的条件跟零售商合作，就变成了商业地产开发商共同的追求，虽然这个追求是错误的。

乐居小主播 04-19 19:48

所以在今天我跟大家分享的题目是一个很古老的，到底商业的专业逻辑是什么？到底我们如何去发现运营改善这样的路径。我想对商业来说，无论是地产商还是我的运营商，乃至我们经营者，和我的政府部门，都要有一个共同的认同，站在哲学的角度我们会说，认识论、方法论、实践论，其实商业地产和零售业用哲学思想分析和研判时候会给我们非常强有力的指导。我说从商业认识论上来说，服务、生活、城市配套这样一个特殊地位，是每一个产业链当中的成员都必须要坚守的方向；从方法论来说，政府曾经给过我们一个非常明确的提示，我不知道在座的70后是不是有一个很深刻的印象，在我们过去参加考试的时候，永远会有一句话，可能都是考试必考的内容，就是满足人民群众不断增长的物质文化需求。这句话听上去说你郭主任是不是来给我讲政治？我说不是，你站在零售业的角度，站在每个人都是普通消费者的角度你去看整个零售业的发展轨迹，看商业地产是不是从物质消费转向今天所说的精神消费？

所以说，在哲学的角度我们去判断商业地产的过去，确确实实犯了错误，我们有很多是违背了商业的基本逻辑，在这个意义上来讲，我们能够抓住消费者、服务消费者，特别是能够站在城市基础设施的地位上为城市服务，为社区居民生活服务，这才是中国零售业和中国商业地产商应该做的一个神圣的使命。

乐居小主播 04-19 19:48

其实最近几天一直在持续跟业内的经理们，老总们，企业家们沟通，我觉得在现在这个环境下商业地产可能进入到一个让大家非常纠结的时期，它可能不是困难时期，但是这是一个需要重新定义的时期，为什么我讲中国的商业地产没有进入困难时期，毕竟中国的消费力是全世界最大的，第一消费大市场的地位是难以撼动的，所以对行业来说只要做对方向，其实我们机会、潜力都是非常巨大的。最关键的一点就是，我们今天所做的一切是不是正确的方向？

再有，我觉得在这个时候，在整个行业增量、存量并存，而逐渐将去往存量市场的特殊阶段，我们确实需要对商业地产，需要对商业、零售业进行一次重新定义。我说的重新定义，不是要谈创新，要谈的恰恰是一个回归，因为中国的商业走到今天，无论发展得好也好、不好也好，我们的企业成功也好、失败也好，有一个问题是不争的事实，我们其实在坚守业态逻辑上做得并不是很到位，所以今天我们讲商业地产、零售业要重新定义的时候，让我们不妨用一个回归的心理看一看商业地产到底应该怎么做？零售业应该怎么做？

乐居小主播 04-19 19:48

郭增利：非常高兴有机会参加《经济观察报》中国商业地产年会，应该跟《经济观察报》是好多年的合作，看着今天的会议其实比以往会议规模大很多，所以我觉得对我们商业地产人的启发也是只要坚持就能成功，这么大的一个变化，我为《经济观察报》这样一个进展表示开心。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：好，感谢李院长精彩分享，也让我们对于商业地产如何实现永续发展有了更多深刻的思考。接下来让我们一同请出中购联购物中心发展委员会主任，中国城市商业网点建设管理联合会副会长郭增利先生，为我们分享《商业发展的专业逻辑和改善路径》，有请。

乐居小主播 04-19 19:48

我们要打造的资产，因为你无误的是整个产业链的链条，除了我们交易场所的地产，我们可以延伸的是物流地产，商业地产向物流地产的延伸，我说商业地产是在整个产业链中有很强的产业链的地位，可以有能力去整合整个产业的创新。包括我们如何给我们上下游企业提供从商品、资金、信息、供应、分销各层网络中进行管理，从而提高我们流通效率，商业地产可以发挥一个产业链中很大的作用，也有很多的机会，对商业地产进行开发。

我今天跟各位企业家就沟通到这，我们中国物流采购联合会规划院，愿意跟我们的新经济观察报一起，能为在座企业家提供我们商业地产企业的转型和永续发展的咨询服务，好，谢谢各位。

乐居小主播 04-19 19:48

首先商业地产随着我们商业业态不断创新，包括我们商场现在已经有了无人商场，这个无人商场要跟我们智慧物流，跟我们的智能结合，所以将来无人商场这个趋势，或者说智能商场这个趋势会影响我们商业地产的建立。将来我在提供商业地产同时可能我不仅只提供交易的空间，更多我会提供交易场所所需要的先进技术和先进装备，先进设施的提供，这可能是我们地产转型重要的环节，这是第一。

第二，商业地产从上游说，它提供的是智能商场交易环境，从消费者来说，下游可能要提供除了交易以外，购买商品以外，他的休闲生活，休闲场所环境的设计也是我们商业地产考虑下游他需求的这部分。我们说商业地产的永续性，要考虑商业地产永续经营的战略转型，要离我上游的发展趋势和下游的需求来结合，对我的商业地产重新定位，所以应该商业地产从重资产转向资产与服务并重的战略来考虑我们商业地产的发展，这是对于商业地产的永续性。

供应链管理，包括我们商业供应链，既包括商品的供应链，又包括服务的供应链，既包括平台的供应链，又包括生态供应链。在商品供应链和我们的服务供应链，平台供应链，生态供应链上，我们如何注重整合上下游资源？如何考虑到自身利益，消费者利益，和我们社会利益，和政府利益，和行业利益的统筹考虑的生态供应链的发展，这个是我们商业地产要考虑的永续性的一个方面。

乐居小主播 04-19 19:48

在这个流通环节中，除了生产企业，实际上批发商也好、物流商也好、零售商也好，这些在这个流通体系过程中它们都是重服务轻资产的公司，而恰恰在整个商业地产体系中，它们是有独特优势的，它们有重资产优势，有资金优势，有资本优势。所以我们在这个环节中，整个商业流通体系中，商业地产是处于金融资产的地位。大家都知道，我们整个经济导向，除了有自己的服务以外，最后的企业发展靠的是资本，资本给它包装上市，资本助它做强做大，所以在整个商品流通体系中我们商业地产在助力这个环节是处于优势地位，所以商品流通它属于核心端，它在中心环节，是可以撬动上游的资源和撬动下游的资源来做一个整合，我们说商业地产在流通的地位可以把它形成我们商品流通的核心地位。

最近我们中国物流采购联合会写了报告给国务院，要积极地发展供应链，大家知道，供应链就是把我们的商流、物流、资金流、信息流整合起来形成的一个服务体系，这个服务体系里面，我们分成五类供应链体系。一类我们叫商品供应链；第二个服务供应链；第三类生产企业供应链；第四类平台型的供应链；第五类生态供应链。在这样一个供应链的服务体系下，如何把我们的地产进行有序发展？我给大家提一些建议。

乐居小主播 04-19 19:48

一些国家，特别是台湾，对退休公务员，还有退休的退休金在降低，退休金的降低就是我们老年化的人群只靠退休金不足以支撑他们的生活保障，他们要投资一些有保障性的收益。比如他们储蓄，现在全球储蓄额也在增加，储蓄额在增加，另外一方面，利率做降低。比如说日本，储蓄的利率已经降到负数了，这个负数仍然还阻止不了储蓄增加。也就是说，当利率是负数的时候，储蓄在增加，他不如投入到另外一个行业，也就是说比较稳定的行业，也就是我们说的不动产行业，不动产行业的投资将来也是老龄化这些人群的投资重点和方向，所以我们说，老龄化的社会将来是有利于我们对不动产的需求和稳固回报的需求，这个是我们整个经济社会发展对我们商业地产一个利好的背景。

我们再看看商业地产在我们商业流通中的地位独特。大家看看这个图，我们把商业流通体系分为地产体系、服务体系、流通体系，在流动体系里面我们有商业地产，可能现在大家知道更多的是我们的零售商需要经营的环境所提供的地产服务，我们称为商业地产。现在在物流领域里面，很多提供物流园区地产，仓储地产，还有我们的配送中心地产，这些我们都称为物流地产，这些都是为我们商品流通做服务的，在这个流通环节中，实际上我们最早的布局，商品流通为了交易，所以我们商业地产发展得非常快，这几年为了提高我们的流通效率，我们就有了我们的物流地产。物流地产大家知道，万科进入到了物流地产，这个物流地产主要把我们分散到这些不同小规模的地产的需求，将来会逐步地形成物流地产的集中度越来越高的大企业的手上。因为物流不是我们商业地产中，它独立性那么强，更多的物流地产靠的是网络化的经营，我的物流地产，如果我只在北京有一个物流地产，我在上海没有，物流之间很难形成对流，很难形成它的物流效率提高，所以将来我说物流地产的这种集中度会越来越高，会形成物流地产大企业，这个可能是我们在流通环节和物流体系地产中的一个趋势。

乐居小主播 04-19 19:48

大家知道，现在的经济社会给商业地产带来了一个利好的消息，这个利好我从两个方面来给大家分享一下。首先我们全球的经济现在是稳中有升，现在美国的经济，包括日本都在复苏，我们预计全球的经济增长应该达到了2%左右。中国的经济也是稳步回升，今年的增长达到6.5%。包括美国的就业，还有其他欧洲和日本的就业增长也在提高，这个是我们的整个经济发展的利好。

还有一个就是我们经济的协调性和平衡性，那么协调性主要表现在，它的经济发展主要是中小企业和我们的国有企业，和民营企业都在做挣扎，我们企业结构在向好的方向发展；还有一个平衡性，我们的一些企业的类型发展也是趋于平衡发展，民营企业发展和我们中小企业的发展，国有企业的发展都是向着利好的方向发展，所以平衡性主要体现在这个方面。

第二个，我们老龄化对资产稳定性需求在增加。大家知道到了2015年，60岁以上的老年占了10.5%，而2020年达到12%，这一波新的有财富这些拥有者，他们对财富的需求也就是趋于比较稳定的收益，现在像我们的储蓄率在提高，我们的寿命在提高，这个寿命在提高也就是说我们整个社会被拉长了，也就是说我们整个社会的发展，从出生我们发展到70年，现在整个社会发展多90年，社会被拉长，人的寿命被拉长。

乐居小主播 04-19 19:48

李锦莹：辛秘书长，各位企业家大家下午好！今天很荣幸能参加《经济观察报》的这个商业地产的年会，我今天跟大家聊一聊，既然是商业地产，那么商业地产应该就是为商业服务的，看看我们如何创新我们商业服务，如何构建我们永续的商业地产，我想这个永续的商业地产可能也是我受联合国永续发展的启发，包括如何建立永续企业，如何构建永续的产业的思路，我今天跟大家聊一聊。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：好，谢谢文总。非常感谢文总精彩的致辞，也要感谢《经济观察报》一直以来对于理性的执著坚守。今天我们非常有幸请到几位重量级的专家学者为我们带来分享。首先让我们有请中国物流与采购联合会物流规划研究院院长李锦莹女士为我们带来演讲，《创新商贸业服务构建永远续商业地产》，有请。

乐居小主播 04-19 19:48

文钊：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！首先我代表《经济观察报》对参加本次活动的嘉宾和企业界的朋友表示热烈的欢迎和诚挚的谢意。品质生活及情感认同，当商业地产回归人性，真正与消费者形成情感互动时，商业就会迸发出前所未有的生命力。

今年，《经济观察报》商业地产年会已经举办第七届，本届年会主题是“有限空间无限链接”，我们发现在有限物理空间里，商业地产的从业者们正在创造出越来越多超越空间的可能，优秀商业的共性是对新事物、新技术、新潮流采取吸收的方案。《经济观察报》我们始终坚持理性思考，坚持以深度、广度提升报道，客观公正记录时代变迁，我们坚持用高品质内容连接人，积极顺应时代转型，从一份报纸，包括微博、微信、移动网站和APP等等全媒体传播平台。

在今天的跨界沟通开放平台上，我们希望商业地产年会能为中国商业地产树立标杆，推动整个行业良性发展，我们也期待行业精英和专家能够碰撞出火花，帮助商业地产在新常态下获得持续的发展动力。

最后我代表主办方向今天的获奖企业表示衷心的祝贺，并预祝本次活动圆满成功，谢谢大家。

乐居小主播 04-19 19:48

首先还是请允许我向大家隆重介绍一下今天光临现场的各位来宾，他们是：中国物流与采购联合会物流规划研究院院长李锦莹女士；中购联购物中心发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长郭增利先生；瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬先生；REITs联盟秘书长王刚先生；好租房源业务副总裁汪建锋先生；合声王海燕；大兴绿地缤纷城总经理王文芳女士；北京住总万科广场总经历郝好丽女士；北京长缨天街项目总经理彭佩新先生；长春新城吴越总经理徐营红女士；熊猫公寓联合创始人、CEO王启龙先生；七宝万科广场项目副总经理韩宏伟先生；中粮置地商业管理部CTO、西单大悦城总经理张蓝先生；北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬先生；《经济观察报》执行总编辑文钊先生；《经济观察报》副总编辑郭宏超先生；经济观察研究院院长辛旺先生；《经济观察报》华南分社社长创意传播中心总经理周继平先生；《经济观察报》编委地产版主编陈哲先生。

同时今天光临现场的还有来自业内的代表和嘉宾，以及来自媒体的朋友们，在这里向各位的到来致以诚挚的谢意，谢谢大家。首先还是让我们以热烈的掌声有请主办方《经济观察报》执行总编辑文钊先生致辞，掌声有请。

乐居小主播 04-19 19:48

杜斌：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎各位莅临第七届2017中国商业地产年会的现场，我是中央电视台的主持人杜斌。我们都知道，伴随着经济结构的调整，如今消费对于GDP的贡献度已经超过了一半，成为拉动经济增长的首要力量，同时，受到传统开发模式，盈利能力下滑影响，也有越来越多的房地产企业把商业地产作为转型的主要方向。那今天在这样一个商业地产标杆企业的聚会上，我们也将和大家一同来探讨商业地产在有限空间下的无限链接，激发商业地产新的活力。

乐居小主播 04-19 19:48

主题：有限空间2017无限链接--中国商业地产年会

地点：北京JW万豪酒店B1宴会厅

时间：2017年9月26日

乐居小主播 04-19 19:48

由《经济观察报》主办的“第七届（2017）中国商业地产年会”，将于2017年09月26日14：00-17：00，在北京JW万豪酒店举行。